A kincses kulcsokat kézhez kapó részvényes úgy véli, minden gyötrelem a háta mögött van, most már csak egy új élet van, ezért figyelmetlenül közelítheti meg a lakásátvétel kérdését. A RIA Real Estate weboldala elmondja, mi történik, ha nem vigyáz egy lakás átvételekor, és szakértők tanácsot adnak, hogyan kerülje el a negatív következményeket.

Bevált tett

Az átvételi igazolás a fő dokumentum a lakás átvételének szakaszában. Az aláírása jelenti azt, hogy a részvényes lett a tulajdonos, és itt nagyon komoly nehézségek merülnek fel, amelyek a jövőben megmérgezik az életet.

Ebben a szakaszban a leggyakoribb probléma a lakások praktikus és tervezett területei közötti eltérés – jegyzi meg Irina Kuznyecova ügyvéd. Ugyanakkor a területnek a növelése érdekében történő változása különösen a jelzáloghitellel sújthatja a részvényeseket – teszi hozzá.

Egy friss példa: 2017 végén üzembe helyezték az egyik moszkvai lakókomplexumot. A lakások tényleges területének növekedése elérte a 8 métert, egy „négyzet” költsége körülbelül 200 ezer rubel. Egyes részvényesek kénytelenek voltak eladni lakásukat (jogok átruházása), mert a bankok nem voltak hajlandók jelzáloghitelből finanszírozni a vásárlásukat – mondja Kuznyecova. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a részvényesnek joga van átadás-átvételi igazolást kapni, ha a lakásrészesedési szerződés szerinti induló költség megfizetése megtörtént. A fejlesztőnek viszont joga van további mérőórák fizetését követelni, de nincs joga arra, hogy ne adja át a lakást. A gyakorlatban a fejlesztők megtagadják az átvételi igazolások kiadását, ami arra kényszeríti a részvényeseket, hogy bírósághoz forduljanak, vagy eladják az elkészült lakásokat.

Ugyanakkor Kuznetsova hozzáteszi, figyelembe kell venni, hogy az épülő épület műszaki tervének és maguknak a helyiségeknek a megváltoztatásának lehetőségét minden, a társasházak építésében való megosztott részvételről szóló megállapodás tartalmazza.

Vannak helyzetek, amikor a gátlástalan fejlesztők felajánlják a részvényeseknek, hogy még a lakás tényleges átadása előtt írják alá a nyitott dátummal ellátott átadás-átvételi igazolást, amely ebben az esetben a hiányosságok időben történő kiküszöbölésének lehetőségét ígéri – panaszkodik a Leontyev és Társai Ügyvédi Iroda ügyvédje, Mária Borodina. Ebben az esetben a részvényes legalább azt kockáztatja, hogy a lakás késedelmes átadása esetén a tulajdonos elveszíti a késedelmi pótlék beszedésének jogát a fejlesztőtől.

Kígyó keringője a serpenyőben: 3 trükk a fejlesztőktől, akik késleltették egy létesítmény üzembe helyezésétAz új épületek vásárlói évről évre egyre „előrehaladottabbak” jogaikat illetően a fejlesztőkkel való kapcsolattartásban. De az utóbbiak nem adják fel, és folyamatosan fejlesztik a védelmet ügyfeleik követelései ellen. A RIA Real Estate webhelye elmondja, milyen trükkökhöz folyamodnak a fejlesztők a büntetés fizetésének elkerülése érdekében.

Előfordul, hogy a fejlesztők bevetnek egy előzetes átadás-átvételi igazolás aláírásával – figyelmeztet Borodina. A fejlesztő felkéri a tulajdonost, hogy az üzembe helyezés előtt végezze el a lakás előzetes átvizsgálását, és írjon alá egy előzetes átvételi igazolást, amelyben kifejti, hogy amennyiben a lakás minőségével kapcsolatban bármilyen kifogás merül fel, a fejlesztő azt jelen törvény alapján megszünteti. , és mire a lakás véglegesen átadásra kerül és a fő okirat aláírásra kerül az átvétel és átadás, a kijavított hibákkal rendelkező lakás a részvényeshez kerül.

Ebben az esetben a részvényes viseli annak kockázatát, hogy az előzetes aktusban rögzített hiányosságok listája véglegessé válik (ha az előzetes aktusban ilyen rendelkezés szerepel), vagy figyelmetlenségből nem veszi észre, hogy maga az aktus. végleges és nem előzetes, ahogy a fejlesztő beszámolt – mondja Borodina.

Az is lehetséges – teszi hozzá Kuznyecova –, hogy a fejlesztő „egyoldalú átvételi igazolást” vagy annak másolatát küldi a részvényesnek. Egy ilyen dokumentumot csak maga a fejlesztő ír alá. Ez lehetővé teszi számára, hogy időt játsszon, és elkerülje a részvénytulajdonos esetleges követeléseit az elfogadáskor.

Mindezek a helyzetek okot adnak arra, hogy a vevő bírósághoz forduljon, mivel a fejlesztő akkor folyamodik ezekhez a trükkökhöz, amikor nem kíván párbeszédet folytatni.

A bemenet nem ugyanaz

Az elfogadással kapcsolatos probléma ott várhat rád, ahol egyáltalán nem számítasz rá – például egy üzembe helyezési engedélyt kapott ház valójában még meg sem épült teljesen – mondja Kuznyecova. A törvény szerint ez lehetetlen, de ez a mi valóságunk – panaszkodik.

A fejlesztő, a Slavyanskoe Podvorie L LLC elhalasztotta az épület üzembe helyezését, és ennek eredményeként a lakások részvényesekhez való átadását, mondja Kuznyecova. A helyi adminisztráció azonban elfogadta a házat és kiállította a ház üzembe helyezéséről szóló okiratot, annak ellenére, hogy csak a monolitikus munkákat végezték el, de a házat még nem is bélelték ki teljesen téglával, ami a helyszínen lévő kamerákból is jól látszott. A ház üzembe helyezéséről szóló igazolás birtokában a fejlesztő javasolta a lakások átvételi okiratának aláírását már az objektum „készenetlenségének” ebben a szakaszában.

„A részvényesek nem írhatnak alá lakásátvételi és átadási okiratot, ha a ház még nincs készen, ezzel megerősítve, hogy a fejlesztő eleget tett a DDU-ban vállalt valamennyi kötelezettségének” – figyelmeztet. Az ilyen átadás-átvételi okirat alapján nem lehet tulajdonjogot bejegyezni mindaddig, amíg a munkálatok ténylegesen be nem fejeződnek, és a KTF-hatóságok műszaki méréseket nem végeznek mind a ház, mind az egyes helyiségek későbbi kataszteri bejegyzéséhez. „A lakosok számára ez azzal fenyeget, hogy a ház üzembe helyezése jogellenesnek minősül, és ennek eredményeként a bérházat illegális épületnek ismerik el és lebontják” – zárja Kuznyecova.

Erszény vagy határidő: hogyan büntetik meg a részvényesek a fejlesztőt rubelekkelA fejlesztők és a részvényesek legtöbbször a barikádok ellentétes oldalán állnak. A szenvedélyek a lakás átadási határidejének közeledtével tetőznek: ha megszegik, viták alakulnak ki az esetleges kártérítésről. A szakértők a RIA Real Estate weboldalának meséltek arról, hogy a részvényesek hogyan próbálnak hasznot húzni az új épületek üzembe helyezésének elmulasztott határidejéből.

Az ingatlan átvételekor a részvényesnek figyelnie kell arra, hogy rendelkezésre áll-e engedély a létesítmény üzembe helyezésére – teszi hozzá a Yust iroda ügyvédje, Lyutsina Dou Guan Hong. Vannak esetek, amikor a fejlesztő anélkül, hogy engedélyt kapott volna az ingatlan üzembe helyezésére, átadja a lakást a tulajdonosnak. Ebben az esetben a tulajdonos nem jegyezheti be a tulajdonjogot, és a lakás üzemeltetésével is gondok vannak, mert lehet, hogy nincs áram, víz, hőszolgáltatás – mutat rá.

Az erkély átkúszott, a fürdőszoba összevont

Az új építésű lakás átvételekor kezdődő problémák „újra felszínre kerülhetnek” és sok-sok gondot okozhatnak az üzembe helyezés után sok évvel – ezt bizonyítja a Big Realty iroda másodlagos ingatlanosztályának vezetője által megosztott történet. Olga Solodovnikova.

2001-ben a család vásárolt egy lakást, és nemrégiben úgy döntött, hogy eladja. Találtak egy vevőt, aki jelzáloghitel felvételét tervezte, és itt jelentkezett a probléma. A jelzáloghitel megszerzéséhez sokféle dokumentumra volt szüksége, de a tulajdonosoknak csak befektetési szerződésük volt. A lakást nagyon régen vásárolták, még a 214-FZ törvény elfogadása előtt. A BTI-terv sok következetlenséget tárt fel: a lakás előzetes tervezési tervét nem adta meg a fejlesztő, mivel sok idő telt el, és a BTI-ben szereplő alaprajz nem felelt meg a valóságnak. Például a lakás tervében van egy ablakos szoba, és állítólag egy erkélynek kell lennie, de valójában nincs erkély. A BTI azzal kezdte vádolni a tulajdonosokat, hogy egyszerűen átköltöztették az erkélyt, de ezt a 14. emeleten nem lehet megtenni. A terven (a RIA Real Estate rendelkezésére áll) azt is találtuk, hogy egy háromszobás lakásban két szobát WC-vel üres fal választ el a többi résztől. Ezen kívül a terv szerint a fürdőszoba összevont, míg a valóságban külön van, és a lakás tulajdonosa nem alakította át a fürdőszobát. A helyzet az, hogy a fejlesztő dokumentumai nem jelzik, hogyan történt a mérés. A szerződésből ítélve a méréseket a BTI munkatársai végezték. Még mindig nem kaptuk meg a projektdokumentációt magától a fejlesztőtől – mondja Solodovnikova.

Főszabály szerint az adásvételi szerződés megkötésekor a felek jelzik, hogy a vevő a megadott lakást megtekintette, és vállalja, hogy azt ilyen műszaki állapotban vásárolja meg. Ilyen körülmények között rendkívül nehéz lesz felmondani egy ilyen megállapodást és visszaadni a pénzt – kommentálja a helyzetet Jekaterina Yakovleva ügyvéd.

Az objektum helyes és teljes átvétele harmadik felek problémáinak teheti ki a vevőt, például a belsőépítészeti munkákat végző vállalkozókat – teszi hozzá Jevgenyij Pugacsov, az Intellectual Capital ügyvédi iroda ügyvédje. Ez különösen igaz azokra, akik befejezett lakást vásárolnak.

Lakásvizsgálat: hogyan fogadja el megfelelően lakását egy új épületbenA RIA Real Estate webhelyének inográfiájában található információkért arról, hogyan kell helyesen lefolytatni egy új épületben lévő lakás „auditát” egy részvényes számára, mielőtt azt tulajdonosként regisztrálná.

Így vannak olyan esetek, amikor a fejlesztő az épületben lévő lakások vagy helyiségek műszaki dokumentációját nem a helyiségek mérése alapján készíti el, hanem a helyiségek tervdokumentációban meghatározott paramétereiről szóló információk alapján, amelyek eltérnek a helyiségek műszaki dokumentációjától. a helyiségek tényleges méretei – mondja. A helyiségek méretére vonatkozó megbízhatatlan információk alapján javítási és befejező munkák projektjét dolgozzák ki, és vállalkozót vesznek fel. A vállalkozó dokumentációt és helyiségeket vesz át a munka elvégzéséhez az objektum megfelelő átvétele nélkül, és automatikusan szembesül azzal a ténnyel, hogy nem tudja befejezni a projektet. Például a gyakorlatból voltak valós esetek, amikor egy helyiség belmagassága fél méterrel alacsonyabbnak bizonyult, és a kivitelező nem tudta biztosítani a neki átadott projektnek megfelelő munka eredményét – jegyzi meg Pugacsov.

A szakértők figyelmeztetik a vásárlókat, hogy mindent ellenőrizniük kell, egészen a műszaki dokumentációig, mivel ez kritikus lehet a jövőbeni lakásügyletek során.

Résztvevője lett a közös építkezésnek, és a közeljövőben egy új épület tulajdonosa lesz. Hogyan lehet megoldani a regisztráció kérdését a lakóhelyen egy új épületben. Van itt egy olyan jellemző, amely nem kis jelentőséggel bír az Ön, mint új épület tulajdonosi jogainak gyakorlása szempontjából, mégpedig egy kérdés: a házat üzembe helyezték-e. De kezdjük sorban.

A lakóhelyen történő állami nyilvántartásba vételhez magának a lakóhelynek a jelenléte és bizonyos jogi státusza szükséges. Mindenekelőtt egy személy állandó lakására alkalmas lakóhelyiségnek kell lennie. Ez azt jelenti, hogy egy ilyen lakóhelyiségnek teljes mértékben meg kell felelnie a jelenlegi jogszabályok által előírt bizonyos műszaki és egészségügyi szabványoknak.

Pontosan ez az új épületek sajátossága, nevezetesen:

Az új épületbe való beköltözés folyamata nem mindig esik egybe a lakásépítés üzembe helyezésével és az új épület tulajdonjogának bejegyzésével. Így ha a házat nem helyezik üzembe, és nem szerepel az állami nyilvántartásban lakóépületként, akkor nem fog tudni jogi lépéseket tenni.

A házat nem helyezték üzembe - okok és következmények

Megjegyzendő, hogy egy ház átvételét és üzembe helyezését különböző állami osztályú bizottságok és ellenőrzések végzik.

Megvalósítva

• a lakásépítés ellenőrzése a normáknak és az állami szabványoknak való megfelelés érdekében,
• meglévő lakótér mérése;
• lakásépítés közvetlen üzembe helyezése.

Ennek megfelelően, ha az állami ellenőrzések az építkezés során elkövetett jogsértéseket azonosítják, nagyon valószínű, hogy házát nem helyezik üzembe. Valójában a meghibásodásnak számos oka lehet, ez lehet az áram- vagy vízellátás hiánya, a csatorna és egyéb közművek meghibásodása stb. Így az a kérdés, hogy a házat üzembe helyezik-e, nagyban függ a fejlesztő integritásától. Ha minden építési munka a tervdokumentációnak megfelelően történt, ha minden szükséges műszaki dokumentáció rendelkezésre áll, akkor nem lesz probléma a lakásépítés üzembe helyezésével.

A ház nincs üzembe helyezve - jogi alkatrész

Mit tegyenek a részvényesek, ha a fejlesztőről kiderül, hogy gátlástalan, és nem tudja üzembe helyezni a házat (jelentős jogsértés vagy csőd miatt). A jelenlegi jogszabályok előírják, hogy a befejezetlen építési projektek ingatlanként is működhetnek. Ennek megfelelően a közös építésben minden résztvevőnek joga van a tulajdonjog elismerésére, beleértve a bírósági határozatot is.

Jogi információk:

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke előírja, hogy még ha a házat nem helyezik üzembe, ez nem lehet alapja annak, hogy megtagadják a részvényesektől a lakóhelyiség tulajdonjogát.

Ha Ön a közös kivitelezési szerződésben vállalt kötelezettségeit megfelelően teljesítette és a lakás bérleti díját az előírt módon kifizette, jogában áll számítani a fejlesztő kötelezettségeinek teljesítésére. Ez figyelembe veszi a tényleges lakóhelyet és a közüzemi számlák fizetését az új épületben.

Arbitrázs gyakorlat:

A meglévő bírói gyakorlat azt mutatja, hogy a közös építésben résztvevők tulajdonjogának elismerésére vonatkozó követelmények a legtöbb esetben teljes mértékben teljesülnek.

következtetéseket

Ha Ön a fejlesztő jogellenes cselekményeinek túsza lett, függetlenül attól, hogy a házat üzembe helyezték-e, Önnek joga van anyagi érdekei és törvényes jogai bírósági védelméhez. Csak így gyakorolhatja jogait egy új épület teljes jogú tulajdonosaként. Gyakorolja törvényes jogait, és a lehető legteljesebb mértékben rendelkezzen a tulajdonával. A cikk elolvasásával megtudhatja a lakóhely kifejezés teljes jelentését és a jogállás jellemzőit.

Szakértői válasz.

Ebből a cikkből megtudhatja: mi a teendő, ha a fejlesztő megsértette a ház üzembe helyezésének határidejét, és hogyan kell bizonyítani a késedelem tényét.

A közös részvételi megállapodás megkötésekor az egyik leggyakoribb probléma, hogy a házat a tervezett üzembe helyezés előtt nem lehet új lakóknak átadni. A határidő a szerződés egyik kötelező pontja, ennek elmulasztása szerződésszegésnek minősül. A fejlesztő határidők betartásával kapcsolatos felelősségének mértékét a Kbt. A 2004. december 30-i 214-FZ törvény 6. §-a.

A lakások átadásának tervezett időpontját a kivitelező cég határozza meg a projektdokumentációban. A szerződésben fel van tüntetve, és minden olyan részvényes számára azonosnak kell lennie, aki egy blokk (rész) vagy ház tulajdonjogát tervezi megszerezni.

Az „átadás” fogalmát gyakran összekeverik az „üzembe helyezés” fogalmával. Az üzembe helyezés a ház helyi közigazgatás általi átvétele és a vonatkozó dokumentumok fejlesztő részére történő kiadása. E nélkül nincs joga lakásokat részvényeseknek átadni és elfogadási igazolást kiállítani.

A közös építési szerződésben a kifejezés háromféleképpen jelölhető meg:

1. Pontos dátum. Például 2016.11.30., ez azt jelenti, hogy 2016.12.01. az átigazolási határidő már lejár.
2. A negyedév megjelölése (például 2017 1. negyedéve). A kézbesítés késedelme ebben az esetben 2017.04.01.
3. Az üzembe helyezés időpontjától függően. Például, ha a szerződésben az üzembe helyezést 2017.01.05. előtt jelzik, és 30 napot szánnak a lakások átruházási eljárására, akkor a fejlesztő kötelezettségei 2017.05.31-től lejártnak minősülnek.

A fejlesztők gyakran belefoglalják a szerződésbe a teljesítés időpontjának megjelölését, mint előzetes vagy tervezett, és így igyekeznek elkerülni a felelősséget a meghatározott időpont előtti kötelezettség elmulasztása esetén. De amint azt a bírói gyakorlat mutatja, ez nem befolyásolja a követelések kimenetelét.

Mit jelent a lakások késedelmes átadása?

A hatályos jogszabályok szerint a fejlesztő köteles minden részvényest aláírás ellenében írásban értesíteni. Ezenkívül ezt legkésőbb két hónappal az átadás tervezett időpontja előtt meg kell tenni. Sajnos a fejlesztők ezt nem mindig teszik meg.

A törvény szerint a társaságnak a levéllel együtt kell benyújtania a szerződés módosítására vonatkozó javaslatot. Ezt kiegészítő megállapodás megkötésével formalizálják. Ugyanakkor a közös építésben résztvevő nem köteles aláírni, mivel a Ptk. szerint a szerződés minden módosítása csak a felek beleegyezésével lehetséges.

Néha vannak olyan helyzetek, amikor a ház átruházásának késése előnyös a részvényes számára, és minden kötelezettség nélkül aláírja a megállapodást. Ez akkor fordulhat elő, ha volt részletfizetési terv, és nem fizettek ki minden befizetést.

Ha a felek nem egyeznek meg az ingatlan átruházásának határidejének módosításában, az építőipari cég kötbért köteles fizetni. Ennek mértéke jogi személy esetén a refinanszírozási ráta háromszázada, magánszemély esetén pedig százötvenedik része. Ha megállapodás születik a határidő elhalasztásáról, a kötbért nem fizetik meg, és a részvényesnek nincs többé igénye.

Mi a bizonyíték a ház késedelmes átadására?

Annak megerősítése, hogy a fejlesztő nem teljesítette a lakás átruházásának határidejére vonatkozó kötelezettségeit:

• átadás-átvételi igazolás hiánya (ebben az esetben a szerződésben meghatározott időszak lejárt);
• az aktust aláírták, de a szerződésben tervezettnél később.

Először is írásban kell benyújtania igényét. A szövegben hivatkozni kell a megkötött közös kivitelezési szerződésre. Ezt követően a késedelmes határidő és a kötelezettségek nem teljesítésének indoklása kerül feltüntetésre. A keresetben a részvényes követelheti a lakás átruházását, kötbér megfizetését, az elszenvedett veszteségek megtérítését stb. Ezt vagy személyesen adják át a cég meghatalmazottjának, vagy küldik ajánlott levélben.

Ha a fejlesztő semmilyen módon nem reagált a követelésre, akkor a részvényesnek joga van pert indítani. Mindenekelőtt keresetlevelet kell készítenie. Lényegében ugyanazokat az információkat kell tartalmaznia, mint a panasz. Az erkölcsi károk megtérítését is követelheti, ha ez indokolt.

A keresetlevél mellékletét képezi:

• közös építési megállapodás;
• büntetések kiszámítása;
• a fejlesztőnek korábban elküldött követelés;
• nyugta az állami illeték befizetéséről.

A dokumentumokat a fejlesztő székhelye szerinti bírósághoz kell benyújtani.

A dokumentumok helyes elkészítése esetén a részvényesnek nagyon nagy esélye van a számára kedvező döntésre. De a büntetés összege az alperes kérelmére csökkenthető. Ha az alperes önként nem téríti meg a büntetést, akkor a pénzt végrehajtási eljárás útján hajtják végre.

Lehetséges-e egyoldalúan felmondani a részesedési szerződést?

Ha a társaság több mint két hónapot késik a szállítással, és nem válaszol a részvényes követeléseire, akkor jogában áll egyoldalúan megtagadni a szerződés teljesítését és követelni a kifizetett pénz visszatérítését.

A ház átadási határidejének elmulasztása esetén a részvényes a műszaki dokumentációban előírtnál nagyobb alapterületű lakás pótdíj törlését kérheti. Ugyanígy megoldható a ház üzembe helyezésével járó költségek fejlesztőre hárítása. De a fejlesztő nem köteles ebbe beleegyezni. A ház átadási határidejének elmulasztása nem törli ezeket a kifizetéseket.

Abban az esetben, ha a fejlesztő a szerződésben meghatározott időszak letelte után egy lakás átruházásáról szóló okirat aláírását javasolja, annak tájékoztatást kell tartalmaznia a késedelemről. Ebben az esetben az építőipari szervezetek gyakran szerepeltetnek a dokumentumban egy záradékot, amely kimondja, hogy a részvényesnek nincs követelése a futamidővel kapcsolatban. Egy ilyen dokumentum aláírásakor a résztvevő nem követelheti be a bírságot a társasággal. A részvényesnek keresetet kell írnia a fejlesztőnek, amelyben követeli a dokumentum módosítását. Jelenlétük nem akadálya a lakástulajdonjogok törvényben előírt módon történő bejegyzésének.

A részvényesek által ügyvédeinknek feltett kérdések túlnyomó többsége egy bérház átadási határidejének megszegésével kapcsolatos. Mit tegyen a részvényes, ha a fejlesztő késik a lakás átadásával? Hogyan védheti meg jogait? Figyelem! Ez a cikk csak a közös építésben való részvételi megállapodásokra vonatkozik, és nem alkalmas lakásszövetkezeti lakások vásárlására. A 214-FZ szerinti büntetés nem vonatkozik a lakásszövetkezetben való részvétellel vásárolt lakásokra.

Hogyan határozzák meg a lakás átadási dátumát?

A kész részarányos építkezés átadási határidejét minden esetben a közös építésben való részvételre vonatkozó írásbeli megállapodás feltételei határozzák meg. A törvény nem szabályozza ennek az időszaknak a meghatározását. A lényeg az, hogy egy adott bérház vagy annak blokkrészének minden részvényesére ugyanaz legyen.

A tőkerészesedési szerződések általában 2 fő határidőt tartalmaznak - a ház üzembe helyezésének (üzembe helyezési engedély kiadásának) és a lakás tulajdonosnak történő átadásának határidejét. A törvény szerint a fejlesztőnek nincs joga lakásokat részvényesekre adni mindaddig, amíg a helyi önkormányzat át nem fogadta a házat és ki nem adta a fejlesztőnek a belépési engedélyt. Vagyis először a házat helyezik üzembe, majd a kész lakásokat adják át a tulajdonosoknak. Ezért a szerződés megkötésekor a részvényesnek figyelnie kell arra a lakás átruházásának idejére.

A lakás átruházásának határideje többféleképpen határozható meg:

• pontos dátum - pl. „legkésőbb 2014. december 31-ig”. Ezzel a lehetőséggel a lakás átruházásának késedelme a következő naptól - azaz 2015.01.01-től - számít;
• blokk megjelölése - pl. "2014 3. negyedévében." 2014. 3. negyedéve 2014.01.07-től 2014.09.30-ig tart. Ezért a késedelem a negyedév végét követő másnaptól, azaz 2014.10.01-től kezdődik;
• az üzembe helyezési engedély megszerzésének időtartamától függően - pl. „A használatbavételi engedély megszerzésének becsült határideje 2015 első negyedéve. A lakás a használatbavételi engedély kézhezvételétől számított 30 napon belül kerül át a tulajdonosra.”. Ezzel a lehetőséggel először meghatározzuk a beköltözési engedély megszerzésének határidejét (2015. március 31-ig), és hozzátesszük a 30 napot a lakás átruházásához (2015. április 30-ig). Összességében a késés 2015.01.05-től kezdődik.

A tervezett (a fejlesztő által nem garantált) feltételekről

A ravasz fejlesztők gyakran írják bele a részvényrészesedési megállapodásokba, hogy a lakás átruházásának határideje „tájékoztató jellegű”, „tervszerű”, „a fejlesztő nem garantálja”, és változhat. Bírói gyakorlatunk megerősíti, hogy az ilyen kikötéseket a bíróság nem veszi figyelembe, mivel a kivitelező egyoldalúan nem halaszthatja el a befejezési határidőt.

Mi történik, ha a lakás átadási határideje elmarad?

A közös építkezésben való részvételről szóló törvény szerint a fejlesztő köteles írásban értesíti a részvényest hogy a ház építése nem tartja be a szerződésben meghatározott határidőket. A fejlesztő köteles ezt az értesítést aláírás ellenében átadni Önnek, vagy ajánlott levélben értesítéssel küldeni. A törvény meghatározza az értesítés megküldésének határidejét is - legalább 2 hónappal a szerződésben meghatározott határidő előtt. A gyakorlatban nem mindig küldenek értesítést az átütemezésről.

A törvény értelmében a fejlesztőnek az átütemezésről szóló értesítéssel együtt el kell küldenie Önnek javaslatot a szerződés módosítására. A gyakorlatban a fejlesztő felajánlhatja Önnek, hogy írjon alá egy kiegészítő megállapodást a megállapodáshoz a lakás átruházásának elhalasztásáról.

Köteles-e a részvényes megállapodást kötni a lakás átruházási határidejének megváltoztatásáról?

Nem, nem kell. A „Közös építésben való részvételről” szóló törvény kimondja, hogy a megosztott részvételi megállapodás megváltoztatásának kérdését az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) szabályozza. A Ptk pedig azt mondja, hogy a szerződés módosítására elsősorban a felek megegyezése alapján van lehetőség. Mivel Ön, a részvényes egyenrangú fél a megállapodásban, Ön maga döntheti el, hogy előnyös-e a szerződés módosítása a lakásátadás időpontjának elhalasztásával az Ön számára.

Természetesen néha kényelmes lehet a részvényes számára a lakás átruházásának határidejének elhalasztása. Például, ha részletben vásárolt egy lakást, és az átruházáskor köteles kifizetni a lakás végösszegét, de még nem rendelkezik a szükséges összeggel. Bár sokkal gyakrabban ennek az ellenkezője történik: a részvényes a lakás gyors szállításában érdekelt, mert kénytelen rokonoknál, bérelt lakásban élni és egyéb kellemetlenségeket elviselni. Ebben az esetben nincs szükség további megállapodás aláírására a szerződéshez.

Mi történik, ha a részvényes ennek ellenére megállapodást ír alá a lakás átruházásának elhalasztásáról?

A fejlesztőnek jogában áll átruházni a lakást a kiegészítő megállapodásban meghatározott új időtartamon belül. Ez azt jelenti, hogy az eredeti szerződésben szereplő határidőt nem veszik figyelembe. Ez azt jelenti, hogy nem kérhet büntetést a lakás késedelmes átadása miatt (kivéve persze, ha a fejlesztő megszegi az új határidőt).

Hogyan lehet bizonyítani, hogy a fejlesztő késik a ház átadásával?

A további részesedések átruházásának határidejének megszegését a lakásátvételi okirat bizonyítja:

• 1. lehetőség – egyszerűen még nincs ilyen cselekménye. Ez azt jelenti, hogy a lakást még nem adták át Önnek, és a fejlesztő nem teljesítette kötelezettségeit;
• 2. lehetőség - rendelkezik a részvényrészesedési szerződésben meghatározottnál későbbi keltezésű átadás-átvételi igazolással.

Felhívjuk figyelmét, hogy ebben az esetben a lakásátruházási kötelezettségek időben történő teljesítését a fejlesztőnek kell igazolnia.

Mi a teendő, ha még nincs engedélye a belépésre, de a fejlesztő már kényszeríti az átadás-átvételi igazolás aláírására?

A gyakorlatban a fejlesztők felajánlhatják az ilyen okiratok aláírását, ha maga a ház általában készen áll a szállításra, és a belépési engedély megszerzésével kapcsolatos problémák a helyi terület tereprendezésével és hasonló hiányosságokkal kapcsolatosak. A fejlesztő átadhatja Önnek a kulcsokat és engedélyezheti a belépést a lakásba.

Az ilyen cselekmény azonban érvénytelennek minősül, mert ellentétes a törvénnyel: Belépési engedély nélkül nem lehet lakást átadni. Hiába írják alá az okiratot, Ön nem tudja annak alapján tulajdonjogot bejegyeztetni, és nem lesz a lakása teljes jogú tulajdonosa. Ebben az aktusban nagy valószínűséggel nem írják majd le a fejlesztővel kötött végleges kölcsönös elszámolásait a lakás területének esetleges megváltoztatásával kapcsolatban, mert a BTI még nem tud mérést végezni a lakásokról, ill. írjon ki nekik műszaki terveket.

Ha mégis aláírt egy ilyen átadás-átvételi okiratot, annak érvényességét bíróság előtt megtámadhatja – a fejlesztővel szembeni keresetének elbírálásakor a ház átadási késedelme miatt, és kérheti a bíróságtól kötbér beszedését a záróokirat aláírásának napján. .

Mi a teendő, ha a fejlesztő késik a lakás átadásával?

1. Írjon panaszt a fejlesztőnek.

Keresetében kérheti a lakás átruházását, késedelmes lakásátruházási kötbér megfizetését, valamint veszteségének megtérítését (például bérelt lakás bérleti költségeit). Felhívjuk figyelmét, hogy minden veszteségét dokumentálni kell. Ha bérelt lakás esetén költségtérítést igényel, feltétlenül csatolja igényéhez a bérleti szerződés másolatát és a fizetési dokumentumokat (fizetési utalványok, nyugták stb.). Ha lehetséges, készítsen bizonyítékot arra vonatkozóan is, hogy nem rendelkezik más lakással vagy helyiséggel, vagy nem használ ilyeneket.

2. Adja át a követelést a fejlesztőnek.

A követelést aláírás ellenében adjuk át a követelés másolatán, vagy küldjük el a fejlesztőnek ajánlott levélben értesítéssel. Ügyeljen arra, hogy a kereset másolatát a fejlesztő nyugtabélyegzőjével vagy a reklamáció és a postai értesítés elküldéséről szóló postai nyugtákkal együtt őrizze meg.

Mikor kell keresetet benyújtani?
Átadás-átvételi okirat aláírása előtt lehetséges, utána lehetséges. Ha a lakás okirat szerinti átruházása előtt nyújt be igényt, abban tüntesse fel az 1 napi késedelmi kötbér összegét, a kötbért referenciaként számítsa ki a kereset benyújtásának napján és kérje a kötbér megfizetését az a nap, amikor a lakás átadásra kerül az okirat alapján. Ha az okirat aláírása után nyújt be igényt, akkor azonnal jelezze fix összegben, a tényleges késedelem alapján.

3. Forduljon bírósághoz.

Ha a fejlesztő nem válaszolt panaszára, vagy nem ajánlott elfogadható módot a vita megoldására, javasoljuk, hogy haladéktalanul forduljon bírósághoz fogyasztóvédelmi igénnyel. A panaszban foglalt követelményeken túlmenően erkölcsi kártérítést (az összeget saját belátása szerint határozhatja meg) és a „Fogyasztói jogok védelméről szóló törvény” 13. cikkének 6. része szerinti pénzbírságot adhat az önkéntes kötelezettség elmulasztása esetén. a fogyasztói igények kielégítésére szolgáló eljárás.

Elmondhatja-e a tervező a késedelme miatt a plusz mérőórákra vagy a ház üzembe helyezésének 3%-ig terjedő többletbefizetésemet?

Lehet, de nem muszáj. A ház szállításának késése esetén az ilyen pótlékok nem törlődnek automatikusan. Sajnos a fejlesztő szóbeli biztosítékai nem elegendőek. Ezért meg kell győznie a fejlesztőt, hogy írjon alá egy további megállapodást a szerződéshez. Egy ilyen megállapodásba be kell építeni egy záradékot a részarányos részvételi megállapodásból a területváltoztatásért fizetendő pótlék és a fejlesztő költségeinek megtérítésének feltételének kizárására.

Ha nem tudta meggyőzni a fejlesztőt, akkor a további kifizetésekre vonatkozó záradék továbbra is érvényben marad. Ez azt jelenti, hogy a szükséges összegeket ki kell fizetnie a fejlesztőnek. Fizetés elmulasztása esetén ezeket bíróságon behajthatja Öntől. A fejlesztőnek fizetett pótlólagos kifizetésektől függetlenül fogyasztóvédelmi igényét benyújthatja.

Mi a teendő, ha az átadás-átvételi igazolás tartalmaz egy megjegyzést arról, hogy a részvényesnek nincs követelése a lakás átadásának időpontjával kapcsolatban?

A következő akciótervet tudjuk javasolni:

1. Írjon írásbeli nyilatkozatot a fejlesztőnek, amelyben az átadás-átvételi igazolás szövegének megváltoztatását kéri, mivel panaszai vannak a ház szállításának időpontjával kapcsolatban. Ezt a követelményt a kötbér fizetési igényébe is belefoglalhatja. Ezt a nyilatkozatot/igénylést aláírás ellenében kell átadni a fejlesztőnek az Ön példányán.
2. Várja meg a fejlesztő reakcióját. Ne feledje az átadási és átvételi igazolás aláírásának határidejét - ez 7 munkanap a fejlesztő üzenetének kézhezvételétől számítva, hogy az objektum készen áll az átadásra (a közös építkezésben való részvételről szóló szövetségi törvény 8. cikke szerint) vagy más időszakra (a DDU szerződés feltételei szerint).
3. Foglalással írja alá a lakás átvételi okiratát, ha a fejlesztő nem módosítja az átadás-átvételi igazolást, és Önnek nincs oka az aláírás megtagadására (például megoldatlan hibák).

A foglalás az okirat minden példányában az Ön aláírása után történik:
„A lakás késedelmes átruházása miatt kötbér fizetésére van igény a ___ és _____ közötti időszakban. Aláírás, vezetéknév, I.O., dátum."

Lesz-e gondom a tulajdonjog bejegyzésével egy ilyen okirattal?

Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról szóló szövetségi törvény kimondja, hogy a törléssel vagy kiegészítéssel, áthúzott szavakkal és egyéb, azokban nem szereplő javításokkal, ceruzával készült dokumentumok, valamint súlyosan sérült dokumentumok, amelyek nem teszik lehetővé azok egyértelmű értelmezését. tartalommal (18. cikk 3. része).

Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának 2002. július 1-jén kelt 184. számú végzése (Módszertani ajánlások az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételére és az azzal folytatott ügyletekre) kifejti, hogy a kiegészítések, törlések, áthúzott szavak és egyéb javítások meg kell határozni a dokumentumokat (a törvény 18. cikkének 3. szakasza), ideértve a dokumentumokat aláíró személyek (személyek), például az ügyletben résztvevők aláírásával való megerősítését.

Azaz, ha a regisztrációban megállapodnak és aláírásoddal megerősítik, az aktust el kell fogadni.

Egy közös építésű épület vagy többlakásos lakóépület üzembe helyezése szabványos séma szerint történik, amelyet a cikkben tárgyalunk. Az üzembe helyezési eljárás magában foglalja a megfelelő engedély beszerzését, valamint annak biztosítását, hogy a ház megfeleljen a jóváhagyott tervnek és tervezetnek.

Mielőtt a felhatalmazott építésfelügyeleti szervezethez fordulna kérelem és dokumentumcsomag benyújtására, a fejlesztőnek:

• Teljes körű építési munkák elvégzése, amelyek megfelelnek a projekt követelményeinek. Itt a lakók biztonságát biztosító alapmunkáról van szó. Ami a közeli terület fejlesztését illeti (például kertek beültetése), ez a munka esetleg nem fejeződik be;
• Szerezzen műszaki bizonyítványt az épületre, majd regisztrálja a házat;
• Kérjen címet (rendőrség). A gyakorlatban, mielőtt ilyen címet kapna, az épületnek építési „nyilvántartása” lesz;
• Kap egy dokumentumot, amely megerősíti a műszaki feltételeknek való megfelelést a villamosenergia-, gáz- és hőszolgáltatóktól;
• Végezze el a természetes szellőzéssel, hőképalkotással és légáteresztő képességgel kapcsolatos szükséges vizsgálatokat.

Csak az említett feltételek teljesülése esetén nyújthat be dokumentumokat, és számíthat arra, hogy megkapja az engedélyt és az üzembe helyezési igazolást. Ellenkező esetben a pozitív eredmény valószínűsége minimális.

Belépési eljárás és szükséges dokumentumok

A bérház üzembe helyezésével kapcsolatos fő funkciókat a fejlesztőre bízzák. Neki kell az illetékes hatósághoz fordulnia egy kérelemmel és egy dokumentumcsomaggal, amely megerősíti, hogy az üzembe helyezett épület megfelel a jelenlegi szabványoknak. Csak ebben az esetben lehet belépési okiratot készíteni és a szükséges engedélyt kiadni.

Fontos pont egy dokumentumcsomag átadása, beleértve:

• Egy bérház építésének helyszínrajzát bemutató diagram;
• Iratok, amelyek megerősítik a jogot arra, hogy egy adott telken épületet építsenek;
• A kijelölt területen lakóépület építését engedélyező dokumentum;
• Átvételi igazolás egy tőkeépítési projekthez. Nem nélkülözheti ezt a papírt, ha az épület helyreállítása (rekonstrukciója, kivitelezése) szerződés alapján történt.

A fent felsoroltakon kívül szüksége lesz olyan papírokra, amelyek igazolnák, hogy a lakóépület megfelel a műszaki előírásokban előírt normáknak, követelményeknek, az előírt műszaki feltételeknek, stb.

Ezenkívül az üzembe helyezés lehetetlen olyan diagram bemutatása nélkül, amely tükrözi az összes mérnöki kommunikációt, valamint az építésfelügyeleti szerv következtetését, amely megerősíti, hogy a ház megfelel a tőkeépítési berendezések követelményeinek.

Érdemes megjegyezni, hogy az említett dokumentumlistát a fejlesztő nem továbbítja azonnal. Először a fejlesztő bejelentést ad arról, hogy a ház építése befejeződött, és készen áll az üzembe helyezésre.

A következő szakaszban egy bizottságot állítanak össze, amely magában foglalja a tűz-, környezetvédelmi és egészségügyi-járványbiztonsági szakemberek egész csoportját. Feladatuk a ház 2016-ban hatályos követelményeknek való megfelelőségének ellenőrzése, ezt követően ellenőrzési jegyzőkönyvet kell aláírni.

Ezt követően a GASN alkalmazottai egy másik okiratot készítenek, amely megerősíti, hogy különösen az épített ház és lakások megfelelnek az építési projektben meghatározott információknak. A belépési parancs csak ezt követően jelenti a fent említett papírcsomag átvételének megkezdését.

A gyakorlatban egy ház üzembe helyezése más séma szerint történhet. Például az építési munkák befejezése után az építésfelügyeleti szolgálat munkatársai a helyszínre jönnek, és auditálják a házat és minden lakást, hogy megbizonyosodjanak a dokumentációnak és a hatályos szabványoknak való megfelelésről. Ha hiányosságokat találnak, azokat a megfelelő sorrendben (törvényben) tükrözik.

Az üzembe helyezés nem lehetséges mindaddig, amíg az összes észlelt hibát ki nem javítják. Emiatt a ház üzembe helyezése tovább tarthat, mint a fejlesztő a kezdeti szakaszban tervezi. Még a tapasztalt építőipari cégek is olyan helyzetbe kerülnek, hogy az üzembe helyezést egy-két hónapot, de akár egy teljes negyedévet is el kell halasztani.

Egy épület üzembe helyezése és a kulcsok átadása: mi a különbség?

Sokan nem értik, mi a fő különbség a lakáskulcsok tulajdonosnak történő átadása és a cikkben tárgyalt folyamat (vagyis az üzembe helyezés) között. Itt minden egyszerű. Az első, egy objektum üzembe helyezésére vonatkozó időszakot hozzávetőlegesen határozzák meg, és általában negyedévente fejezik ki. Itt a kivitelező cég a munkavégzés tapasztalataira és a létesítmény építésének hozzávetőleges időkeretére támaszkodik. Ha szükséges, ezt az időszakot a fejlesztő módosíthatja anélkül, hogy értesítenie kellene egy adott lakás jövőbeli tulajdonosait. Ez a gyakorlat 2016 óta van érvényben, és általánosan elfogadott. Ebben az esetben az időszak változása nemcsak nagyobb, hanem kisebb irányba is történhet.

Ami a kulcsok átadásának határidejét illeti, az közvetlenül a szerződésben szerepel. Itt szigorúbbak a követelmények, mint a hagyományos üzembe helyezésnél. Ha a szerződésben az szerepel, hogy a lakást legkésőbb 2016. október 25-ig át kell adni a tulajdonosnak, akkor a felhasználónak ezen időpont előtt át kell vennie a lakást. Itt tilos a futamidő fejlesztő általi módosítása a részvényes tájékoztatása nélkül.

Ha a fejlesztő a szerződésben meghatározott határidőt megszegi, akkor minden késedelmes nap után a refinanszírozási százalék 1/150-ét köteles megfizetni. Emiatt a fejlesztő mindent megtesz annak érdekében, hogy az ellenőrzési jelentés pozitív legyen, és maga az üzembe helyezés a megbeszélt időn belül megtörténjen.

Általános szabály, hogy két esemény (kulcsátadás és -bevitel) közötti intervallum legfeljebb hat hónap. Szélsőséges esetekben az eljárás tovább tarthat, és a különbség egy év. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy az építő cég befejezi az üzembe helyezést, és nem osztja ki a kulcsokat a részvényesek között. Itt érdemes megjegyezni, hogy egy létesítmény védelme drága öröm. Másrészt minden törvényes joga meglesz az ilyen manipulációk végrehajtásához.

Mi történik a belépési igazolás kiállítása után?

Amint az üzembe helyezési tanúsítvány megérkezik, a fejlesztő megkezdi a további munkák elvégzését, nevezetesen:

• Az egyes lakások befejező befejezése, valamint a ház melletti terület tereprendezési munkáinak elvégzése. Ha kisebb eltéréseket találnak, azokat meg kell szüntetni;
• A berendezések indítása és üzembe helyezése folyamatban van. Különösen a felvonórendszer működésének elindítása vagy konfigurálása, az üzemi nyomás kiadása a csövekben, a szivattyúk működőképességének ellenőrzése, valamint a szivárgást ellenőrző rendszerek, a mérőórák leolvasása és így tovább;
• A fő dokumentumcsomagot az energiaforrások szállítóival - fűtési hálózatokkal, vízművekkel és másokkal - állítják össze. Ezt követően megkötik a teljes szolgáltatási szerződéscsomagot;
• Az építőipari cég ügyfélszolgálata felelős a lakások átvételéért, amely nélkül az üzembe helyezés lehetetlen. A befejező munka minőségének ellenőrzése után megfelelő jelentés készül. Probléma esetén a fejlesztő köteles azokat a megbízás által meghatározott határidőn belül megszüntetni. Ezt követően a fent említett szolgáltatás ismét ellenőrzi, hogy a problémák megoldódtak-e vagy sem.
• Ezt követően megállapodást kell kötni az irányító szervezettel. E munka után az épületet elfogadják egyensúlyozásra. Itt történik a tárgy átvétele és átadása is.
• Egy ütemterv készül, amely szerint a kiadó lakásokat megvizsgálják. Ebben az esetben a tulajdonosi kulcsok átadása előtt 30 nappal (vagy korábban) üzenetet kell küldeni a részvényesnek az építési munkák befejezéséről és az objektum átadási készenlétéről. Az üzenetet ajánlott levélben továbbítják a részvényeshez. A teljes folyamat azonban akár négy hónapig is eltarthat.