Felhívjuk a figyelmet arra, hogy ez a határozat fellebbezéssel fellebbezhető és hatályon kívül helyezhető

MOSZKVA VÁROSI BÍRÓSÁG

Bíró: Fedyunina S.V.

A Moszkvai Városi Bíróság polgári ügyeinek bírói testülete a következőkből áll:
Shubina I.I.
bírók Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
titkár alatt S.A.
Podvisotskaya T.I. ügyész részvételével.
miután nyilvános tárgyaláson meghallgatta Batalova I.S. bíró jelentését.
polgári ügyben K.M. a Moszkvai Lefortovo Kerületi Bíróság 2013. november 8-án kelt határozatáról, amely úgy határozott:
K. M. keresetének kielégítésekor hogy K.V., S.L., S.N. az üzletrész vevő adásvételi szerződés alapján történő átruházásáról, 2/2 lakásrész vásárlási elővásárlási jogának elismeréséről, lakásrészre vonatkozó adományozási szerződés érvénytelenítéséről, kilakoltatásáról - elutasítani

telepítve:

Felperes K.M. szerinti igények pontosítását figyelembe véve K.V., S.L., S.N.-vel szemben keresetet nyújtott be. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 39. §-a alapján kérte, hogy a K. V. között kötött 2012. december 3-i adásvételi szerződés alapján ruházza át neki a 2/3-os üzletrész vevőjének jogait. és S.L.; ismerje el a Moszkva, ... proezd, d... bldg... apt... címen található lakás közös tulajdonának 2/3-os részarányának vásárlására vonatkozó elővásárlási jogát; érvénytelenítse a vitatott lakás 1/3-os tulajdoni hányadának 2012. november 8-án kelt, S. L. között megkötött adományozási szerződését. és S. N.; kilakoltatás S.L., S.N. a vitatott lakásból.
A hivatkozott igényeket az indokolja, hogy a felperes a vitatott lakás 1/3 részének tulajdonosa a címen:<...>, az üzletrész 2/3-ának tulajdonosa fia, K.V.
A felperes 2012. december 11-én szerzett tudomást a K. V. eladásáról. a vitatott lakás tulajdonjogában harmadik személyek részére történő részesedést. A felperes 2011. január 5-én értesítést kapott K. V. üzletrészének eladásáról. a vitatott lakásban... rubel áron, ezen értesítés kézhezvétele után a felperes bíróságon megtámadta K. V. tulajdonjogát. a lakást, az ügy elbírálása keretében a lakást lefoglalták.
Amint azt a felperes jelezte, ezt követően K.V. olyan cselekményeket követett el, amelyek arra utaltak, hogy nem volt hajlandó a vitatott lakásban lévő részesedését eladni, bérbe adni az általa lakott szobákat.
2012-ben K.V. eladta a részét... dörzsölje. S.L., míg a felperest nem értesítették az üzletrész eladásáról vételi elővásárlási joga gyakorlására tett ajánlattal.
A bírósági tárgyaláson a felperes képviselője K.L. a megfogalmazott igényeket, azok pontosításait figyelembe véve, maradéktalanul támogatta.
Az alperesek K.V., S.N. a bírósági tárgyaláson kifogásolták a követelések kielégítését.
Felperes K.M., alperes S.L. a bírósági tárgyaláson nem jelentek meg, szabályszerű értesítésükre figyelemmel az ügyet távollétükben a bíróság a Kbt. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 167. cikke.
A bíróság a fenti határozatot, amelynek hatályon kívül helyezését kéri K. M. a fellebbezésben foglaltak alapján, hivatkozva a bíróság eljárásjogi szabálysértésére, amely az ügyész ügyben való részvételének hiányában nyilvánul meg. az anyagi jogi szabályok bíróság általi megsértésére vonatkozóan, jelezve, hogy a felperes az elidegenített üzletrész árára vonatkozó feltételt megváltoztatva az ügyletet anélkül bonyolította le, hogy a közös tulajdon elővásárlási jogával rendelkező résztvevőt értesítette volna, abszolút sérti az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a alapján, és a követelés kielégítését vonja maga után.
Az ügy anyagának ellenőrzése, a felperes képviselőinek meghallgatása, K. V., S. N. alperesek, akik megbeszélték az ügy K. M. felperes távollétében történő elbírálásának lehetőségét, S. L. alperes, akiket megfelelően értesítettek az ügy elbírálásáról, meghallgatás után Podvysotskaya T. I. ügyész következtetését, aki a bíróság határozatát jogszerűnek és indokoltnak ítélte, a fellebbezés érvei megtárgyalása után a bírói testület nem talál okot a bírósági határozat hatályon kívül helyezésére, amelyet a tényállásnak megfelelően hozott. az eset körülményei és a törvény követelményei.
(1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. cikke értelmében csak a tulajdonosnak van egyidejűleg joga birtokolni, használni és elidegeníteni tulajdonát. Más törvényes tulajdonosoknak nincs joguk elidegeníteni azokat a vagyontárgyakat, amelyek nem tartoznak a tulajdonukba.
Az Art. (2) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 246. §-a szerint a megosztott tulajdonban részt vevőnek joga van saját belátása szerint eladni, adományozni, hagyatékot adni, elzálogosítani, vagy más módon elidegeníteni a részesedését a 250. cikkben meghatározott szabályok szerint. az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a kártérítési elidegenítés során.
Az Art. 1-3. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a szerint a közös tulajdonban lévő részesedés kívülállónak történő eladásakor a megosztott tulajdon fennmaradó résztvevőinek elővásárlási joguk van az eladott részvény megvásárlására azon az áron, amelyen eladták, és egyéb egyenlő feltételekkel, kivéve nyilvános árverésen történő értékesítés esetén.
Az üzletrész eladója köteles a részesedése kívülálló részére történő eladási szándékát írásban bejelenteni a többi résztulajdonosnak, megjelölve az eladási árat és egyéb feltételeket. Ha a közös tulajdonban maradó résztvevők a bejelentéstől számított egy hónapon belül megtagadják vagy nem szerzik meg az eladott ingatlan tulajdonjogában, az ingó tulajdonjogában pedig tíz napon belül az eladott részesedést, az eladó joga van részesedését bárkinek eladni.
A részvény elővásárlási jogát megsértő eladásakor a közös tulajdon bármely más résztvevője jogosult három hónapon belül bíróságon követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását.
Az ügy irataiból és az elsőfokú bíróság által megállapítottak szerint a vitatott háromszobás lakás a következő címen: Moszkva, ... pr., d... bldg... apt... A felperes tulajdonában... a meghatározott lakás tulajdoni hányada... a lakás tulajdoni hányada az alperest K.V.
A K.V. által hozott határozattal kapcsolatban határozat a tulajdonjogból való részesedésének eladásáról a felperesnek, a Moscow S.O. megbízott közjegyzőjének. K. M. felperesnek értesítést küldtek. javasolták a vitatott lakásban lévő... részvények megvásárlását... rubel áron, a felperesnek elmagyarázták, hogy az értesítés kézhezvételétől számított egy hónapon belül jelezze szándékát a tervezett ügylettel kapcsolatban, ellenkező esetben az ingatlan beleegyezése nélkül adják el.
Ezt az értesítést K.M. 2011.01.05., de válasz nem érkezett. A 2013. november 8-án kelt bírósági tárgyalás jegyzőkönyvéből (148. ügyirat) az következik, hogy a felperes az adásvételről szóló értesítést megkapva anyagi lehetőség hiányában nem szerezte meg az elidegenítésre javasolt üzletrészt. K. M. felperes értesítésének kézbesítéséről szóló igazolás. alperes 2011. április 28-án kapta meg a közjegyzőtől.
alperes K.V. között 2012.11.16. és S.L. adásvételi szerződést kötöttek... a megadott lakásban lévő részesedésről... dörzsölje áron.
Ezt követően S.L. és S.N. adományozási szerződést kötöttek... a vitatott lakás tulajdoni hányadáról.
Jelenleg a lakás tulajdonosai K.M., S.L., S.N. egyenként 1/3-ban.
A felperes keresete benyújtásakor hivatkozott arra, hogy nem kapott értesítést az üzletrész eladásáról, az alperes pedig minden indok nélkül önállóan megváltoztatta a felajánlott részvény árát.
A bíróság a felhozott igények eldöntése során nem talált kielégítő alapot, tekintettel arra, hogy K.V. a megállapított eljárási rendnek megfelelően értesítette a felperest az üzletrész értékesítéséről, teljesítve a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. §-a alapján, és a felperes az eladásról szóló értesítést követően nem élt az elidegenített részvény megvásárlására vonatkozó elővásárlási jogával.
A bíróság ugyanakkor figyelembe vette, hogy az üzletrész harmadik személy részére történő értékesítésének és az adásvételi szerződés megkötésének hosszú időtartama annak tudható be, hogy az üzletrész értékesítéséről szóló értesítés kézhezvételét követően , a felperes bírósághoz fordult azzal a követeléssel, hogy ismerje el a vitatott lakásból való részesedés formájában való öröklést K .IN. alperes K. V. lakásrész 2/3-ára való jogosultság állami bejegyzési igazolásának érvénytelenítése, érvénytelenítése.
Az említett polgári ügy elbírálása keretében a lakáson a követelés biztosítása érdekében lefoglalásra került sor, amelyet 2011. október 18-án feloldottak (128. ügyirat). Ez a körülmény megakadályozta a K.V. a lakás tulajdonában lévő részesedését.
A bíróság figyelembe vette azt is, hogy K.V. a vitatott lakásban lévő üzletrész adásvételi hirdetései jelentek meg, a lakást többször is megmutatták a vevőknek, ami szintén meghatározott időt igényelt.
A felperes azon érvelésével, hogy az alperes megsértette a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a miatt nem kapott értesítést a lakásrész eladásáról... dörzsölje összegért. a bíróság ezzel nem értett egyet, rámutatva arra, hogy a törvény nem írja elő a tulajdonos ismételt bejelentését az üzletrész eladásáról bármely idő elteltével, és az üzletrész harmadik személy részére magasabb költséggel történő értékesítése nem sérti a felperes jogai, akinek lehetősége volt alacsonyabb áron megvásárolni az elidegenített üzletrészt, de ezzel nem élt.
Miután a bíróság megtagadta a felperes azon követeléseinek teljesítését, hogy a vevő 2012. december 3-án kelt adásvételi szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit átruházta rá, a bíróság az ajándékozási szerződés érvénytelenítésére irányuló igények kielégítésére sem talált alapot, S.L., S.N. a vitatott lakásból, mivel a meghatározott követelmények a korábban megfogalmazottakból származnak.
Az ítélőtábla egyetért az elsőfokú bíróság következtetéseivel, amelyek az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékok átfogó, teljes és tárgyilagos tanulmányozásán alapulnak, amelyek jogi értékelését a bíróság a Ptk. . Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 67. cikkének megfelelően, és megfelel a vitás jogviszonyokra irányadó anyagi jogi normáknak.
Ezenkívül a bírói testület szükségesnek tartja megjegyezni, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának 1980. június 10-i határozatának N 4 (a 2007. február 6-án módosított) 1.2. pontja „A gyakorlat egyes kérdéseiről lakóépület közös tulajdonában részt vevők között felmerülő jogviták bírósági elbírálása” kifejti, hogy a közös tulajdonban lévő résztvevő által az ingatlanrész vásárlására vonatkozó elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban felmerült viták rendezésekor. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke) figyelembe kell venni, hogy ilyen kereset benyújtásakor a felperes köteles hozzájárulni az Art. 1. részéhez hasonlóan. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 96. §-a szerint az Orosz Föderáció illetékes szervének Igazságügyi Osztályának adminisztrációjának (osztályának) bankszámlájára a vevő által a házért fizetett összeget, díjakat és illetékeket, valamint mint egyéb, a vevőnek fizetendő összeg a ház megvásárlásakor felmerült szükséges kiadások ellentételezéseként.
Az ügy anyagából kitűnik, hogy a meghatározott pénzeszközök nem kerültek az Igazságügyi Osztály bankszámlájára. A JSCB Interprombank 2013. 02. 10-i, az ügy anyagai között elérhető igazolása csak azt jelzi, hogy 2013. 02. 10-én a felperes bankszámláján lévő pénzeszközök egyenlege... rubel, ami nem utal a meghatározott összeg a bírósági határozat meghozatalának és az ügy másodfokú bírósági tárgyalásának napján, a pénzeszközök bankszámlán történő elhelyezése nem garantálja azok biztonságát az ügy teljes elbírálása és a határozat végrehajtásának szakaszában, mivel nem zárja ki a számlatulajdonos pénzeszköz feletti rendelkezési jogának gyakorlását. Nincs információ arról, hogy intézkedéseket tettek volna a követelés biztosítására ezzel a bankszámlával kapcsolatban a pénzeszközök biztonságának garantálása érdekében. A fentiekre tekintettel a bíróságnak a keresetet elutasító határozata helytálló.
A felperes által a fellebbezésben előadott érveket tárgyalva a bírói testület a következőkre jut.
A felperes álláspontja szerint az üzletrész eladásáról szóló hirdetmény, amelyet a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a a megosztott tulajdonban részt vevőknek az alapvető feltételek között tartalmazza a szerződés árát, ha az megváltozik, az új árat megjelölő megfelelő értesítést kell küldeni a teljes megosztott tulajdonosnak.
A bírói testület ezzel az érveléssel nem érthet egyet, mivel a felperest, mint a lakásrész tulajdonosát, amikor egy másik tulajdonos a törvény erejénél fogva eladja a részesedését, vételi elővásárlási jog illeti meg, míg a hatályos jogszabályok nem. köti ki a közös tulajdoni hányad eladójának azt a kötelezettségét, hogy az ingatlanrészét az üzenetben meghatározott áron eladni szándékozó szándéknyilatkozat megküldését követően a megállapodás feltételein és árán a jövőben ne változtasson. , mivel a nyilvános ajánlattételre vonatkozó szabályok nem vonatkoznak a felek által kötött megállapodásra, amikor az ingatlan meghatározott áron és feltételekkel történő eladására ajánlatot tevő fél nem jogosult ezen feltételek és árak megváltoztatására.
A felperes azon érvei, miszerint az alperesnek az árat feltüntető kezdeti üzenet elküldése után nincs joga azt utólag emelni, az anyagi jog szabályainak téves értelmezésén alapulnak, hiszen az eladónak nem csak az árat feltüntető árat meg kell változtatnia. elvárt árat annak növelésével, de jogában áll megtagadni a részesedése ingatlan eladását, vagy más módon elidegeníteni azt.
Az alperes részéről a felperessel szemben jogellenes cselekményre utaló jelek nem mutatkoznak.
Ezen túlmenően a felperes azáltal, hogy jogának megsértésére hivatkozik, amely abban nyilvánul meg, hogy az alperes a korábban a felperesnek felajánlott árnál magasabb áron értékesít egy részvényt, megsérti a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 56. §-a nem szolgáltatott bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy szándékában állt volna a részvény megszerzéséhez és a megfelelő pénzeszközök megszerzéséhez a meghatározott részvény megszerzéséhez az elidegenítés időpontjában, valamint bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a részvény értékesítése magasabb áron megsértette a jogait.
(4) bekezdése szerinti fellebbezés érvelése az ügyésznek az elsőfokú ügyben való részvétel hiányára vonatkozóan. Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 45. §-a cáfolja a Moszkvai Lefortovo Járásközi Ügyészség által előterjesztett ügy anyagai és kifogásai, amelyekből egyértelműen kitűnik, hogy az ügyészt listák megküldésével megfelelően értesítették az ügy elbírálásáról. ügyész részvételével tárgyalt polgári ügyek közül a tárgyaláson való megjelenésének elmaradását más eljárásban való foglalkoztatása okozta, az ügyész a bírósági határozatot ismeri, fellebbezésnek nincs helye.
A fellebbezésben foglalt érvek nem kérdőjelezik meg a határozat jogszerűségét, hanem a követelmények teljesítésének megtagadásáról szóló bírósági következtetések és az ügyben összegyűjtött bizonyítékok újraértékelésére torkollnak.
Az ügy bírósági elbírálásakor nem történt olyan anyagi jogi vagy eljárási jog megsértése vagy helytelen alkalmazása, amely jogellenes határozat meghozatalát eredményezte, a fellebbezés érvei alapján a bírósági határozat hatályon kívül helyezése nem indokolt.
A fentiek alapján a művészettől vezérelve. Művészet. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 328., 329. cikke, bírói testület

A lakás közös tulajdoni jogon több személyhez is tartozhat. És ha az egyik tulajdonostárs el akarja adni a részét, akkor a többi tulajdonos megteszi elővásárlási jog egy lakásrész vásárlására. Ezt azonban gyakran megsérti az eladó.

Az ügyvédek számos konstrukciót ismernek a részvényszerzési kiváltság megkerülésére. Például az adományozás a nyújtott kölcsön számlájára történik. Léteznek járulékos kapcsolatok is.

Nemrég az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága megvizsgálta az egyik tulajdonos fellebbezését. Kérte, hogy a lakásrész adományozásáról szóló megállapodást színleltnek ismerjék el. Ezen túlmenően az egyik követelés a vitatott ingatlanrész vevői jogainak a felperesre történő átruházása, valamint a korábban bíróságnál letétbe helyezett üzletrész költségének tőle való behajtása volt.

Ebben a cikkben:

A konfliktus lényege, vagy mi a teendő, ha az értékesített részvény vásárlási elővásárlási joga sérül

Ivanov állampolgár keresetet nyújtott be a kerületi bírósághoz Sidorova és Semenov alperesekkel szemben (az ügy résztvevőinek neve megváltozott).

A kérelmező a benyújtott dokumentumokban azt állította, hogy Sidorova a részesedését Semenovnak adományozta, hogy az utóbbival szemben fennálló tartozását kifizesse. Így az adományozási ügylet tulajdonképpen részvény adásvételi ügyletet rejtett.

És ha igen, akkor Sidorova megpróbálta eladni a lakásban lévő részesedést a tulajdonosok beleegyezése nélkül, ami megsértette az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének követelményeit. A felperes úgy ítélte meg, hogy az ajándékozási szerződés valójában színlelt, és ezzel a tranzakcióval megfosztotta a lakás egy részének megszerzésével járó előnyöktől.

Az elsőfokú bíróság 2017. július 30-án kelt határozatával a kereseteket maradéktalanul támogatta. A fellebbezés azonban másként járt el, és ugyanazon év, 2017. november 30-án kelt határozatával elutasította a keresetet.

A fő érv az volt, hogy az ajándékozási szerződés a Sidorova és Semenov közötti kölcsön- és biztosítéki viszonyra vonatkozik. Ezért az ajándékozási szerződést nem szabad képzeletbelinek tekinteni. Ezenkívül a restitúció (mindennek az ügylet keretében kapott visszaszolgáltatása) nem vezet a felperes jogainak helyreállításához.

Ivanov nem értett egyet a fellebbviteli bíróság véleményével, és a Legfelsőbb Bírósághoz készített fellebbezést. Megfontolását követően 2018. augusztus 21-én kelt ítélet jelent meg a 33-KG18-4. Ennek megfelelően az ügyet újbóli fellebbezési eljárásra átadták.

A semmítőszék főbb következtetései

Ivanov panaszát figyelembe véve a Legfelsőbb Bíróság a fellebbezéssel kapcsolatos munka során számos jogszabálysértésre hivatkozott. A definícióban megfogalmazott egyes pontok ugyanakkor fontosak a rendészeti gyakorlat szempontjából.

Így az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke szerint a közös tulajdonban lévő részesedés vásárlásakor és eladásakor a többi tulajdonosnak elsődleges joga van annak megszerzésére.

E tekintetben a kasszálószék jelezte, hogy ez a szabály nem csak az értékesítésre vonatkozik, hanem az egyéb kompenzációs jellegű megállapodásokra is. Ez magában foglalja az esetleges biztosítékokat is.

Az ügy tárgyalása során Ivanov hangsúlyozta, hogy a lakás valójában kárpótlási tulajdon. Ezért ez egy ellentételezett tranzakció volt.

Eközben a fellebbezésből nem derült ki, hogy milyen feltételekkel és céllal nyújtották a kölcsönt (ha valóban volt). És azt sem állapították meg, hogy a Semenova mennyi pénzeszközt utalt át Sidorovnak képzeletbeli tartozásként.

A fellebbezés határozatában a felek közötti járulékos jogviszony meglétéhez is ragaszkodott. E tekintetben az Art. 338 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Szabályai kimondják, hogy a biztosíték a tulajdonosa rendelkezésére áll.

A rá vonatkozó jogok átruházása nem történik meg azonnal. Ezenkívül a letiltás csak a jelzálogjogosult írásbeli értesítése után megengedett. A szóban forgó vitában nem volt ilyen.

A fellebbezés összes hibájának elemzése után a Legfelsőbb Bíróság az ügyet újbóli tárgyalásra visszaküldte. Most azonban egy új bírói testületnek kell érdemben megoldania a vitát.

Részvényvásárlási elővásárlási jog megsértése

Tehát a közös tulajdoni viszonyok között elővásárlási jog illeti meg az ingatlan egy részét annak elidegenítése esetén. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének rendelkezései egyértelműen kimondják.

A Legfelsőbb Bíróság jelezte, hogy ez a szabály minden kártérítési ügyletre vonatkozik:

• fogadalom;
• kártérítés;
• hozzájárulás a vállalkozás jegyzett tőkéjéhez.

És még akkor is, ha képzeletbeli, színlelt megállapodások vannak a dolgok valós állapotának elrejtése érdekében, a bíróság az érdekelt fél álláspontját képviselheti.

A keresetében viszont bizonyítania kell, hogy minden végrehajtott tranzakcióban volt fizetési elem. Ez több lehet, mint csak pénz.

A másik fél által végzett munka, nyújtott szolgáltatások, vagyonátruházás továbbra is azt jelzi, hogy az ingatlanrész elidegenítésére irányuló ügylet ellenszolgáltatás jellegű volt.

Szakértői vélemény

A Legfelsőbb Bíróság elemzett ítélete több okból is jelentős. Így a semmítő bíróság rámutatott, hogyan kell helyesen alkalmazni az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének rendelkezéseit.

Emellett maguk az eljárások is fontosak a képzeletbeli és színlelt ügyletekkel. A bíróságoknak dokumentumokra és egyéb bizonyítékokra hivatkozva megbízhatóan meg kell állapítaniuk, hogy a felek között ténylegesen milyen kapcsolat állt fenn.

De minden egyes részesedés elidegenítésével járó helyzetnek egyéni jellemzői vannak. Egyes esetekben nehéz lehet megvédeni az ingatlanrészre vonatkozó elővásárlási jogot. A tárgyalt precedens pedig jelentős segítséget jelenthet.

Ha egy ingatlan több személy közös tulajdonában van, akkor az ingatlan adásvételére vagy cseréjére (kártérítési elidegenítésre) vonatkozó ügyletek formalizálásához az eladóknak külön dokumentumot kell kapniuk minden többi tulajdonostárstól - a tulajdonostárs lemondását. vásárlási elővásárlási jog.

És csak ezután adhat el részvényeket közönséges vevőknek, akik nem társtulajdonosai a közös tulajdonnak.

Részvényértékesítésre vonatkozó jogszabályok

A vásárlási elővásárlási jogról való lemondás megszerzésének eljárását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének (2) bekezdése szabályozza. Itt található az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének szövege.

250. cikk. Vásárlási elővásárlási jog

1. A közös tulajdonban lévő részesedés kívülállónak történő eladásakor a közös tulajdonban maradó résztvevők elővásárlási joggal rendelkeznek az eladásra kerülő részvény azon az áron, amelyért azt értékesítik, és egyéb azonos feltételekkel, kivéve az eladást. nyilvános árverésen.
   Nyilvános árverések a közös tulajdonban lévő részesedés eladására a közös tulajdon valamennyi résztvevőjének hozzájárulása hiányában az e kódex 255. cikkének második részében meghatározott esetekben, valamint a törvényben meghatározott egyéb esetekben. törvény.
2. Az üzletrész eladója köteles a részesedése kívülálló részére történő eladási szándékát írásban bejelenteni a többi résztulajdonosnak, megjelölve az eladási árat és egyéb feltételeket. Ha a közös tulajdonban maradó résztvevők a bejelentéstől számított egy hónapon belül megtagadják vagy nem szerzik meg az eladott ingatlan tulajdonjogában, az ingó tulajdonjogában pedig tíz napon belül az eladott részesedést, az eladó joga van részesedését bárkinek eladni.
3. A részvény elővásárlási jogát megsértő eladásakor a közös tulajdon bármely más résztvevője jogosult három hónapon belül bíróságon követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását.
4. Részvényvásárlási elővásárlási jog átruházása nem megengedett.
5. A jelen cikk szabályai érvényesek a részvény csereszerződés alapján történő elidegenítésére is*.

*A csereszerződés ellenvételi adásvételi szerződés.

Ugyanakkor a tulajdonostársak hozzájárulása vagy elutasítása nem szükséges az alábbi dokumentumok nyilvántartásba vétele esetén:

• ingyenes részvényszerzésre vonatkozó megállapodások (privatizáció, adományozás stb.);
• közjegyző által kiállított törvény szerinti öröklési bizonyítványok, végrendelet;
• a házastársak közös tulajdonában való részesedés jogáról közjegyző által kiállított igazolások;
• tulajdonrészt elismerő bírósági határozat.

A vételi elővásárlási jogról való lemondás tartalma Tulajdonostársak - magánszemélyek

Azok a magánszemélyek, akik egy ingatlan tulajdonostársai, főszabályként közjegyzői nyilatkozattal adnak lemondást a vételi elővásárlási jogról és hozzájárulnak az adásvételhez.

Vagy másik lehetőség, hogy ajánlott levélben értesíti a tulajdonost közjegyző által hitelesített értesítéssel. Elővásárlási jogról való lemondásnak minősül a hallgatás (levélre nem válaszolás) a levele kézhezvételétől számított 1 hónapon belül. Ezen időszak letelte után pedig a közjegyző közjegyzői igazolást állít ki az eladónak arról, hogy a levelet elküldték, a címzett megkapta, a hónap lejárt, nincs válasz, amit a vásárlási jogról való lemondásként ismernek el. És most bárkinek eladhatod.

Ha azonban az összes tulajdonostársat közvetlenül az ügylethez össze tudja gyűjteni az állami jognyilvántartást végző szervnél (Rosreestr), akkor ott, az iratfogadó ablakban egyszerű írásos kérelmet nyújthat be. A gyakorlatban ez rendkívül ritkán fordul elő. Mivel sok tulajdonostárs van, nem mindig barátságosak egymással vagy az eladókkal. Ráadásul teljesen érdektelenek abban, hogy minden ügyüket félretegyék, és munkaidőben fegyelmezetten megérkezzenek az ügylet megkötésének helyére stb. Ezért egyszerűbb és olcsóbb előzetesen, közjegyzői irodában átvenni a hozzájárulásukat és az elutasításukat.

A tulajdonostársak magánszemélyek

A jogi személyek-tulajdonostárs a vételi elővásárlási jog megtagadását az eladó kérelmére adott válaszában a vezető vagy más meghatalmazott személy által aláírt fejléces levélben, vagy a szervezet által aláírt és lepecsételt szabályos levélben formalizálják.

Miről kell felmentést kérni, és miről kell értesíteni a tulajdonostársat

A legfontosabb pontok a tulajdonostárs értesítésében a közelgő eladásról, amelyeket pontosan meg kell ismételni az elutasításban:

1. Az objektum leírása: mit kínálsz neki - az ingatlantárgy mekkora részét és az objektum címét;
2. Az ajánlat leírása: ár, feltételek és egyéb lényeges feltételek.

Az elutasítások általában csak azt az árat tartalmazzák, amelyen a kérelmező megtagadja a javasolt részvények eladótól való megvásárlását. Bizonyos esetekben azonban fontos, hogy ne csak az árat, hanem a fizetési határidőt, fizetési módot vagy egyéb, az eladó számára fontos körülményt is megjelöljük.

Például a tulajdonostárs nem barátkozik veled, nem szándékozik kivásárolni az üzletrészt, hanem ártani akar. És azt válaszolja, hogy vállalja a vásárlást. Azaz élni kíván a vásárlási elővásárlási jogával.

És eltelik egy hónap, aztán egy második, és nem vásárol. Talán nem is a szomszéd machinációiról van szó, hanem egyszerűen nincs elég pénze, és akadozik az ideje. Ön pedig nem adhatja el részvényeit más vevőknek, mert van, aki a tulajdonostársak közül szeretné.

Az ilyen helyzet elkerülése és a részvények másik, fizetőképes és következetes vevőnek történő eladása érdekében a tulajdonostársnak szóló ajánlatában minden, az Ön számára jelentős értékesítési feltételt le kell írni: az ár ilyen és olyan, a végfizetés határideje és a pénz átutalásának módja ilyen és olyan stb.

Példa egy levélre, amelyet a tulajdonostársnak írt az elutasítás érdekében

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikkének megfelelően tájékoztatom Önt arról a szándékomról, hogy eladja a 10/25-ös részesedést a tulajdonomban lévő ... ingatlantárgy neve, területe, címe, Ivan Ivanovics. Ivanov.. (másolható a tulajdoni igazolás „Jogtárgy” részéből), 100 000 = (100 ezer) rubel áron.

Az ingatlan ezen részeinek megosztott tulajdonjoga engem, Ivan Ivanovics Ivanovot illeti meg a 2011. május 17-én kelt adásvételi szerződés alapján, amelyet az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásában és Tranzakciók vele 2011. június 15-én ..-..-01/…/2011-…. lajstromszámú, melyet a Hivatal által kiállított ..-AB 111111 számú ..-AB sorozatszámú állami bejegyzési igazolás igazol. a Szövetségi Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szolgálat 2011. június 15-én (a pontos szöveg a jogok állami bejegyzéséről szóló igazolásból).

Adott ingatlanrész értékesítésének egyéb feltételei**:

• adásvételi szerződés megkötése 2012. április 15. előtt;
• az elidegenített ingatlan teljes költségének megfizetése az adásvételi szerződés megkötésekor.

Ez a levél 2 példányban készült és van aláírva.

Dátum, aláírás, aláírási átirat.

________________

** ez nem szükséges, de lehetséges.

Ilyen levelet a közjegyző küldhet magánszemélynek, ha az ingatlan társtulajdonosa nem hajlandó a közjegyzőhöz menni, és figyelmen kívül hagyja Önt, vagy jogi személynek - egyszerű írásos formában.

Milyen árat kell feltüntetni az ajánlatban és az adásvételi szerződésben?

A vételi ajánlati levélben minden tulajdonostárs esetében azonos árat és azonos (azonos) feltételeket kell feltüntetni minden lehetséges vevő esetében.

Ideális esetben a jogrészvények adásvételére vonatkozó megállapodásban ugyanazt az árat és egyéb feltételeket kell feltüntetni, mint a tulajdonostársak elutasításában.

Ha az ár emelkedett vagy csökkent, és az adásvételi szerződésben ilyen megváltozott formában fog megjelenni, akkor a tulajdonostársak újabb elutasító nyilatkozatait kell elfogadni, ezen új körülmények és az új ár feltüntetésével az ajánlatokban és az elutasításokban.

Egyesek úgy vélik, hogy ha a tulajdonosok megtagadják az alacsonyabb árat, akkor nem fognak beleegyezni a magasabb árba. És láttam, ahogy az anyakönyvvezetők nyilvántartásba veszik azokat a megállapodásokat, amelyekben harmadik felek (nem tulajdonostársak) az ajánlatban szereplőnél magasabb áron vásárolnak részesedést a jogból, és a tulajdonostársak elutasítják.

Úgy gondolom azonban, hogy ez nem teljesen igaz, mert mire az adásvétel lényeges feltételei megváltoznak, addigra a tulajdonostársak körülményei is módosulhatnak - például hitelfelvételt engedélyezhetnek. És ekkor az elutasításban és az adásvételi szerződésben szereplő ár közötti eltérés, bár nagyobb mértékben, alapja lehet a vevő jogainak és kötelezettségeinek az érdekelt tulajdonostársra való átruházásának.

Ha az ajánlatban, a visszautasításban és az adásvételi szerződésben szereplő ár (és egyéb feltételek) megegyezik, akkor ezen az alapon nincs ok a szerződés felbontására.

A vásárlási jogról való lemondás közjegyző által hitelesített formája

Az elutasítás közjegyzői formában történő megszerzéséhez a következőket kell tennie:

• a vásárlásra felajánlott tulajdonostárs személyes jelenléte (vagy meghatalmazott képviselője - meghatalmazás);
• tulajdoni okmányok, amelyek igazolják, hogy tulajdonostárs;
• útlevél - személyazonosságának igazolására;
• pénz a közjegyzői szolgáltatásokért (800-1000 rubel, 2012-es árak a régiókban)

A tulajdonostársak (magánszemélyek) vételi elővásárlási jogának megtagadását igazoló közjegyző által hitelesített okiratnak a következő adatokat kell tartalmaznia:

• Cím, dátum, hely, ahol a dokumentumot összeállították.
• Ki adja meg az elutasítást – teljes név, útlevéladatok.
• Kit utasít vissza és mit utasít vissza: mi volt az ajánlat (ismételje meg az eladó ajánlatának teljes szövegét), amelyről ő (a tulajdonostárs) tud, és kinek (az eladó teljes neve) ad visszautasítást.
• Annak megerősítése, hogy aki megtagadja, ismeri a Ptk vonatkozó cikkelyeit. És az, hogy ennek az elutasításnak a tartalmát az aláíró személyesen olvasta fel (+ közjegyző felolvasta neki).
• Az elutasító személy aláírása teljes névvel visszafejtve.
• A közjegyző hitelesítő felirata, aláírása és pecsétje.

A tulajdonostárs értesítése az adásvételről, vételi ajánlatról egyszerű írásos formában

Levelet írhat, amelyben felajánlja saját részvényvásárlását, közjegyző felkeresése nélkül, egyszerű írásos formában (kézzel vagy géppel, nem számít). És küldjön egy ilyen levelet hagyományos levélben - egyszerű ajánlott levél értesítéssel.

Ily módon magánszemélyek és jogi személyek is értesítést kaphatnak. De ugyanakkor leltárt kell készíteni a befektetésről, különben mivel bizonyítod, hogy nem Boldog Születésnapot kártyát küldtél, hanem egy levelet, amelyben ajánlatot tettél a részesedésed megvásárlására?

Őrizze meg a levél szövegét, a postai elismervényeket, az értesítési űrlapot – minden művelet elvégzésének bizonyítékaként.

Ha tulajdonostársa jogi személy, akkor 2 másolatot készíthet a levélről, és elmegy ennek a szervezetnek a recepciójára, és várja meg, amíg a levelét nyilvántartásba veszik. A második (az Ön) példányra pedig ráteszik a kézhezvétel dátumát és a bejövő levelezés regisztrációs számát. Ez a felirat megerősíti, hogy Ön valóban elküldte a levelet, és ez lesz a kezdőpontja annak a dátumnak, amely után jogában áll eladni részvényeit harmadik félnek.

Példa a tulajdonostárs hozzájárulásának elutasítására

A tulajdonostárs nyilatkozatát nevezhetjük egyszerűen „nyilatkozatnak”, „megtagadásnak”, „beleegyezésnek” vagy elutasítónak, ez nem döntő. A lényeg a tulajdonostárs nyilatkozatának tartalma.

Hozzájárulás-megtagadás

Én, Ivanov Ivan Ivanovics, születési év és hely, útlevél adatai, lakos….

Hozzájárulok, és tájékoztatom, hogy tudom, hogy Petrov Petrovich közelgő 15/26-os tulajdonrészét a Tula régióban, ..... 500 000 = (ötszázezer) rubel oo kopecka

Ezzel a hozzájárulással lemondok a vásárlási elővásárlási jogról, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikkével összhangban.

ALÁÍRÁS__________

Közjegyzői igazolás. Aláírási bélyegző.

Az elutasítás szövege újrafogalmazható, de a jelentést (tudom + eladási feltételek + elutasítom) meg kell őrizni.

Ki a tulajdonostárs

Ha nemrégiben regisztrálta a közös tulajdonjogát, akkor az állami bejegyzésen is átesett tulajdonostársak listája. regisztráció az állami regisztrációs bizonyítvány hátoldalán található. Összead, összead minden más megosztását + a tiédet. És ügyeljen arra, hogy ezek összeadjanak egy teljes egységet (például: 1/8 + 3/8+2/4(ez 4/8)=8/8=1).

Ha a részvények összege 1-nél kisebb, akkor valakinek a joga nincs bejegyezve az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásába. 2. lehetőség: vagy az elvesztett megosztott tulajdonjogot az állami bejegyzés megjelenése előtt bejegyezték a BTI-hez, vagy ezt a részesedést azért nem jegyezték be, mert nem privatizálták.

De lehetséges, hogy valaki a listán a közelmúltban eladott, adományozott, megváltoztatta a részesedését vagy meghalt.

Nem privatizált közösségi lakásrész - vételi elővásárlási jogról való lemondás

A közösségi lakásban lévő (jobboldali részesedésként bejegyzett) szobatulajdonosok számára, akik azt sem tudják, hogy a közös lakásukban lévő összes szoba = részesedés privatizálva van-e, vagy biztosan tudják, hogy vannak nem privatizált részvények, a az út a következő:

• Kérelem a városában vagy kerületében privatizációt végző szervezethez - igazolást adnak ki arról, hogy mely helyiségeket privatizálják és kinek a nevében, és melyek nem (azaz az önkormányzat tulajdonában);

Ha vannak nem privatizált szobák:

• Levél az önkormányzathoz (városvezetéshez) vételi ajánlattal ... áron és ... feltételekkel, időben ...). Írásos választ fog kapni.

A tulajdonostársak névsorának pontosítása

A fennmaradó tulajdonosok felkutatása az Egységes Állami Nyilvántartásból és a KTF információi alapján történik (ha a regisztráció az állami regisztrációs hatóságok megjelenése előtt történt, minden régióban különböző időpontokban jelentek meg - 02/15-től /1998-1999.12.31.).

Hogyan lehet kivonatot szerezni az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból

Ha Ön egy nagy kommunális lakásban vagy magánházban lévő részesedés tulajdonosa, ahol a tulajdonosok gyakran cserélődnek, és soha nem látta a szomszédait, akkor a Rosreestr irodával kapcsolatba lépve megtudhatja, ki a szomszédja a részvények társtulajdonosa. az Ön régiójában (állami regisztrációs hatóságok).

Bárkinek joga van kivonatot rendelni az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásából - az ingatlan tulajdonjogáról szóló igazolást, amely feltünteti az összes tulajdonostársat, aki az állam megnyitása óta bejegyezte jogait. regisztrációs szerv az Ön régiójában.

Az egységes állami nyilvántartásból való kivonat megszerzéséhez állami díjat kell fizetnie (200 rubel - 2012-es árak), és kivonatot kell rendelnie a Rosreestr irodától (hozza magával útlevelét). Ha az objektum egy másik régióban található, akkor az otthoni régiójából kaphat kivonatot róla, többe kerül. Az állami illeték befizetésével és annak összegével kapcsolatos részleteket az Ön tartózkodási helye szerinti régió Rosreestr irodájában vagy a Rosreestr weboldalán találja meg, vagy hívja a Rosreestr forródrótot: 8-800-100-34-34 (egy telefonszám mindenki számára). régiók).

Ha lehetetlen visszautasítani, vagy nincs idő társtulajdonost keresni

A közös tulajdon eladóinak gyakran gondot okoz olyan társtulajdonosok megtalálása, akiknek a tartózkodási helye ismeretlen, vagy egyéb akadályok miatt nem tudnak egyenesen cselekedni.

Mi a teendő Tedd tulajdonostárssá a vevőt

A moszkvaiak a jobb oldali részvények formájában kibocsátott közösségi lakások szobáinak aktív értékesítése idején zseniális megoldást találtak ki ennek a problémának a megoldására.

1. Fontos szempont, hogy az eladó a tulajdonrészét bármely általa választott tulajdonostársnak eladhatja. De nem adhatja el annak, aki nem tulajdonostárs, anélkül, hogy ne kapna felmentést minden szomszédjától, a megmaradt részvények tulajdonosaitól.
2. Fontos szempont, hogy másnak nem adhatod el (fizetett tranzakció), de ajándékba adhatod (ingyenes).

Ezért szükséges a leendő harmadik fél vevőt egy kis jogrész tulajdonosává tenni, hogy azután azt teljes jogú tulajdonostársként eladja neki.

Ehhez egy kis részt kell adnod neki a tiedből. Például Önnek 25/95 részvénye van a jobb oldalon. 1/95 részesedést adsz neki. A megállapodás és a közös tulajdonjog átruházása folyamatban van. És utána: a megajándékozottad már teljes jogú társtulajdonos. Akinek eladhatja a maradék 24/95 részvényt anélkül, hogy bárkitől engedélyt kérne.

Természetesen előfordul, hogy a kétségbeesett részvényeladók a teljes részvényre vonatkozóan adományozási szerződést kötnek, de ez a tranzakció nem felel meg a hatályos jogszabályoknak, és könnyen megtámadhatják az érdeklődők.

Nyújtsa be a regisztrációhoz szükséges dokumentumokat, és várjon 3 hónapot

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének (3) bekezdése szerint a tulajdonostársak bármelyike ​​bíróságon követelheti, hogy a vevő jogait és kötelezettségeit magukra ruházzák. Erre 3 hónap áll rendelkezésre.

Ez azt jelenti, hogy a dokumentumokat regisztrációra benyújtják, a benyújtástól számított hónap végéhez közeledve a regisztráció felfüggesztésre kerül (kérelem benyújtása és beszélgetés az anyakönyvvezetővel) a benyújtástól számított 3 hónapig. a dokumentumok közül. Ha senki nem tart igényt jogaira, a vevő részvényre vonatkozó joga bejegyzésre kerül. De ennél a lehetőségnél feltétlenül konzultálnia kell az állami anyakönyvvezetővel (a Rosreestr felhívásával megtudhatja, ki ő - tartsa kéznél a dokumentumok átvételéről szóló nyugtát, van egy regisztrációs szám, amely alapján könnyen megtalálhatja az anyakönyvvezetőt) és számolja ki a határidőket.

Hol tárolják a vásárlási elővásárlási jogról való eredeti lemondást?

A regisztrációt követően a tulajdonostárs hozzájárulásáról való eredeti lemondást az átadó, azaz az üzletrész eladója kapja meg. Ezt a dokumentumot meg kell őrizni, és viták esetén bizonyítékként kell felhasználni a bíróság előtt.

A vásárlási elővásárlási jog fogalma. A vételi elővásárlási jog gyakorlásának rendje. A megvalósítás következményei. A végrehajtás elmaradásának következményei. A vásárlási elővásárlási jog megsértésének következményei. A vételi elővásárlási jog szabályainak kiterjesztése a részvények elidegenítésével kapcsolatos egyéb ellentételezett ügyletekre. A vásárlási elővásárlási jog korlátozása.

1. A tulajdonostárs a tulajdonrészét eladhatja más tulajdonostársaknak vagy harmadik személyeknek (akik nem tulajdonostársak). Ha a részesedést harmadik félnek adják el, a fennmaradó tulajdonostársak elővásárlási joggal vásárolhatják meg az eladott részvényt azon az áron, amelyen azt eladták, és más azonos feltételek mellett (az orosz polgári törvénykönyv 250. cikkének 1. szakasza). Föderáció).

Az üzletrész vásárlására vonatkozó elővásárlási jog a tulajdonostárs személyiségével elválaszthatatlanul összefüggő joga (vételi elővásárlási jog átruházása nem megengedett).

2. Az elővásárlási jog gyakorlásának menete:

Első. A részvényeladó kötelezettségei. Az üzletrész eladója köteles írásban értesíteni a többi tulajdonostársat az üzletrésze kívülálló részére történő eladási szándékáról, megjelölve az árat és az értékesítés egyéb feltételeit.

Második. A tulajdonostársak joga. A társtulajdonosok ugyanolyan feltételekkel kívánhatnak részesedést szerezni, mint egy kívülálló.

Harmadik. Az elővásárlási jog gyakorlásának határideje:

Az eladó értesítésének kézhezvételétől számított 10 napon belül, ha az ingó vagyonra való jogból való részesedés elidegenítésre kerül;

Az eladó értesítésének kézhezvételétől számított 1 hónapon belül, ha az ingatlanhoz való jogból való részesedés elidegenítésre kerül.

3. A vételi elővásárlási jog gyakorlásának következményei - az eladó az üzletrészét elidegeníti annak a tulajdonostársnak, aki az üzletrész megvásárlásához hozzájárult. Több tulajdonostárs hozzájárulása esetén az eladó a tulajdonrészét a tulajdonostársak részesedésének arányában, részben elidegeníti.

4. A vásárlási elővásárlási jog gyakorlásának megtagadásának következményei. A vásárlási elővásárlási jog gyakorlásának megtagadása:

a) aktív cselekmények - a részvény eladójának értesítése a részvény megvásárlásának megtagadásáról az elővásárlási jog gyakorlására megállapított határidőn belül;

b) passzív cselekvések - a részvény eladójának elmulasztása a részvény vásárlási szándékáról.

Az üzletrész eladójának csak a vételi elővásárlási jog gyakorlásának megtagadása esetén van joga a részesedését kívülállónak eladni a többi tulajdonostárssal közölt feltételekkel.

5. A vásárlási elővásárlási jog megsértésének következményei. A részvény eladója az elővásárlási jogot megsérti:

a) üzletrész értékesítése külső személy részére a tulajdonostársak értesítése nélkül;

b) a tulajdonostárs értesítésében foglaltaktól eltérő feltételekkel történő üzletrész értékesítése külső személy részére.

A megsértett elővásárlási jog védelmének egyetlen módja az, hogy a tulajdonostárs keresetet nyújt be a bírósághoz, hogy átruházza rá a részvény vevőjének jogait és kötelezettségeit (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének 3. szakasza). . Maga a részvény adásvételi szerződés az elővásárlási jog megsértése miatt érvénytelennek nyilvánítható.

Az ügylet (elővásárlási jogot sértve) tárgyi összetételében jogellenes, ezért e részben érvénytelennek kell nyilvánítani. De mivel az ügylet egyébként jogszerű, nem kell megszüntetni. Célszerű az entitást a vevő oldalán lecserélni.

(V. F. Yakovlev, 1965)

A vevő jogainak és kötelezettségeinek a felperesre való átruházása akkor is megtörténik, ha az üzletrész már a vevőre átruházottnak minősül. Így ha a lakóhelyiség tulajdonjogában való részesedés átruházása már megtörtént az állami bejegyzésen, a bíróság a kereset kielégítésekor határozatában jelzi, hogy az adásvételi szerződésben a vevőt a felperessel helyettesíti, a vevőt pedig a felperes az egységes állami nyilvántartásban a megosztott tulajdonjogról szóló bejegyzésben.

Arbitrázs gyakorlat

pp. 4. Az Orosz Föderáció Fegyveres Erői Plénumának 1980. június 10-i 4. számú határozatának 1.2. pontja.

A részvényvásárló jogainak és kötelezettségeinek átruházása követelésének időtartama attól a naptól számított három hónap, amelyen a felperes tudomást szerzett joga megsértéséről (azaz ez az időszak az elévülési idő).

Arbitrázs gyakorlat

pp. Az Orosz Föderáció Fegyveres Erők Plénumának 1980. június 10-i 4. számú határozatának "c" pontja 1.2.

A választottbíróságok úgy vélik, hogy a kérdéses időszak irányadó, vagyis attól a naptól számítják, amikor a részvényt a vevőre átruházzák, és nem áll visszaállítás tárgya (lásd a Legfelsőbb Választottbíróság plénumának határozatának 20. pontját). Az Orosz Föderáció 1998. február 25-i 8. sz. határozata), de a jelenlegi gyakorlat (ideértve a választottbíróságok gyakorlatát is) szempontjából a Legfelsőbb Bíróság álláspontja helyesebbnek tűnik.

6. A vételi elővásárlási jog szabályainak kiterjesztése a részvények elidegenítésének egyéb ellentételezéses ügyleteire. A tulajdonostársak elővásárlási joga nem csak adásvételi szerződés, hanem egyéb ellenszolgáltatás (barter, kártérítés stb.) keretében is megszerzi a harmadik személytől elidegenített üzletrészt.

Arbitrázs gyakorlat

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 409. cikkének választottbíróságok általi alkalmazási gyakorlatának felülvizsgálatának 7. szakasza (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2005. december 21-i tájékoztató levelének melléklete N 102) .

Emlékeztetni kell azonban arra, hogy ezekben az esetekben az elővásárlási jogukat gyakorló tulajdonostársak kötelesek az elidegenítőnek ugyanazt az ingatlant biztosítani, mint a harmadik személy megszerzőjének. Ha ez nem lehetséges (például egyedi dolog átruházásából áll), a többi tulajdonostárs elővásárlási joga nem gyakorolható.

7. A vételi elővásárlási jog korlátozása. Az ilyen korlátozásnak két esete van:

Első. A bírói gyakorlat arra utal, hogy az elidegenítőkkel kötött élethosszig tartó tartási szerződés alapján az üzletrész elidegenítésekor az elővásárlási jog nem érvényesül, mivel ebben a megállapodásban az üzletrész megszerzőjének személye az elidegenítő számára jelentős jelentőséggel bír.

Arbitrázs gyakorlat

pp. Az Orosz Föderáció Fegyveres Erők Plénumának 1980. június 10-i 4. számú határozatának "b" pontja 1.2.

Második. (1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a értelmében az elővásárlási jog nem vonatkozik a részvény nyilvános árverésen történő értékesítésére, mivel ebben az esetben eltérő eljárást állapítanak meg, amely lehetővé teszi a többi tulajdonostárs érdekeinek figyelembevételét. (lásd e fejezet 2. bekezdésének 3. pontját).

A nyilvános árverés az adós vagyontárgya értékesítésének speciális módja, amelyet bírósági határozattal elzártak, vagy bírósági határozat alapján kényszerértékesítés tárgyát képezik.

(L. A. Novoselova)

Ha a részvény eladására irányuló árverés nem nyilvános, hanem a közös tulajdonban lévő részesedés tulajdonosának akarata alapján kerül megrendezésre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 447. cikke), akkor az előzetes döntéshozatalra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. - a vételi jog teljes mértékben érvényesül az ilyen aukción megkötött szerződésre. Ebben az esetben minden tulajdonostársnak joga van követelni az árverést megnyerő vevő jogainak átruházását saját magára.

A moszkvai lakások többsége közös vagy közös Ennek megfelelően szinte mindenki részesedéssel rendelkezik a lakásban. Valaki összefogva úgy dönt, hogy közös tulajdonba vásárol egy lakást, mások a családtagokkal közös tulajdonba privatizálják a lakást. Némelyikünk részvénytulajdonossá válik, és más örökösökkel egyenlő alapon köt örökséget.

Természetes, hogy még birtokolni is jó részesedése a lakásban. Ez jobb, mintha semmi sem lenne. A részvény mindig eladható, bérbe adható. A moszkvai részvény a legolcsóbb, és ezért a legolcsóbb lakás, amelyben nemcsak élhet, hanem regisztrálhat is, ami jogot biztosít a Moskvich teljes szociális csomagjának megszerzésére. Ma már sokak számára ismertté váltak az olyan fogalmak, mint a „részesedés egy lakásban” vagy a „társtulajdonos”.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve különleges jogi szabályozást ír elő a megosztott tulajdonra. Tehát különösen a cikkek246 És 247 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve kimondja, hogy a megosztott tulajdonban lévő ingatlanok tulajdonlása, elidegenítése és használata az összes résztvevő egyetértésével történik. A lakások megosztott tulajdonjoga miatt figyelembe kell venni minden tulajdonostárs jogait és érdekeit, függetlenül a részesedésük nagyságától. Amikor arra kerül sor részesedése a lakásban, meg kell értenünk, hogy nem lehet négyzetméterben mérni, határt húzni, és meg kell tiltani más tulajdonostársak belépését „idegen területre”.

Ha a lakóhelyiségek használatának eljárását nem határozzák meg a lakásrészek tulajdonosai, ez azt jelenti, hogy az összes lakóhelyiséget egyformán használják. A lakóingatlanban való részesedés nem ugyanaz, mint egy szoba. Az üzletrészt nem lehet szó szerint látni, megérinteni vagy azt mondani, hogy az Ön tulajdonában lévő részesedés a lakás valamely részének felel meg. csak törtként fejezhető ki, például 1/2, 1/5 vagy 3/16. Előbb-utóbb több okból is felmerül a kérdés, hogy az egyik tulajdonostárs eladja-e a tulajdonrészét a lakásban.

Hogyan adjunk el részesedést egy lakásban

A legbonyolultabbnak a lakásrész értékesítésével kapcsolatos ügyletek tűnnek folyamatosan, amelyek be nem tartása ellehetetleníti az üzletrész értékesítését. Hogyan adjunk el egy részesedést egy lakásban a törvény megsértése nélkül? Eladáskor szigorúan be kell tartania nemcsak a jól ismert Art.250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. valamint a részvényeladást szabályozó új, 2016. július 2-án kelt törvények vezéreljék.és 2016. január 01. sz. .

Természetesen, ami változatlan, az az, ami korábban volt eladni egy lakásrészesedést harmadik felek részére, fel kell ajánlani a megvásárlását a közös tulajdonban maradó résztvevőknek. Az új törvény előírja, hogy a tulajdonostársakat korábban csak közjegyzői értesítéssel kell értesíteni, ez önállóan, a beruházást felsoroló levél megküldésével történhetett. Ezenkívül 2016 óta nem lehet közjegyző nélkül üzletet kötni részvények eladására, mivel a lakásrészesedési jog bejegyzése csak akkor lehetséges, ha az adásvételi vagy ajándékozási szerződést közjegyzői hitelesítéssel hitelesítették.

A tulajdonostársak értesítésének bizonyítéka a közjegyzőtől kapott igazolás az eladótól a tulajdonostársak részére történő értesítés átadásáról, amely tartalmazza az üzletrész árát és értékesítésének feltételeit. Miután megkapta az ilyen igazolást, joga van felhasználni azt bármely, az ingatlan helye szerinti régióban található közjegyzőtől.

Lakásrészesedés eladása harmadik félnek: a folyamat sajátosságai

A tulajdonostársak egy hónapon belül kötelesek megvásárolni a felajánlott lakásrészt, vagy megtagadni a vásárlást. Tulajdonostárs közjegyző által hitelesített megtagadása váltságdíjrészvények a lakásban zökkenőmentesen a közjegyző rendelkezésére áll, aki lebonyolítja a lakásrész adásvételi ügyletét. 2016. január 1-től a részvényekkel kapcsolatos tranzakciók (eladás/adományozás) kizárólag közjegyzőn keresztül bonyolíthatók le. Ha több tulajdonostárs is kifejezte szándékát a lakásban való részesedés vásárlására, az eladónak jogában áll megválasztani, hogy melyikük kap lehetőséget a lakásban való részesedés megvásárlására.

A legnagyobb nehézség azokban az esetekben adódik, amikor a tulajdonostársak közötti kapcsolat finoman szólva sem működik. Miután megtudták, hogy az egyik tulajdonostárs úgy döntött, hogy eladja a lakásrészét, más tulajdonosok gyakran kezdenek „küllőt tenni a kerekeibe”. Ez kifejeződhet a vevők lakásba engedésétől való vonakodásban, a megtekintések során kialakult botrányokban, amelyeket a potenciális vevők számára rendeznek, hogy megijesztsék őket nem megfelelő viselkedésükkel.

Megjelennek tehát az akcióban, a tulajdonos kész olcsóbban eladni a részesedését, csak hogy ne idegesítse. Ról ről egy részvény eladásáról szóló értesítés kézhezvételének elkerülése és még sok más, amit nem fogunk megemlíteni. Csak egyet mondjunk: minden részvényre van vevő. Azzal, hogy nem engedik be a lakásba a nem élő embereket, hogy békés megállapodásra jussanak, nem szabadulnak meg egy új szomszédtól, aki az ő segítségükkel vesz részt a lakásban alacsonyabb áron.

Ha a tulajdonostársat eltűntnek ismerik el, és megfelelő bírósági határozat megléte esetén, az elidegenített üzletrész megvásárlására vonatkozó elővásárlási joga nem száll át más személyre (e tulajdonostárs családtagjaira, a közös tulajdonban lévő többi résztvevőre) . Gyakran előfordul, hogy az egyik tulajdonostárs meghalt vagy a bíróságon halottnak nyilvánították, és a lakásrész öröklését nem formálták.

Hogyan és kitől lehet ilyen esetekben lemondani az elővásárlási jogról? Ilyen helyzetekben ingatlanos segít a vágyóknak. Mindig van törvényes kiút minden helyzetből. Szakembereink bármilyen problémát meg tudnak oldani, még az első pillantásra megoldhatatlannak tűnőt is.

Hogyan adjunk el részesedést egy lakásbantörvény előírja, hogy minden tulajdonostársat külső személy kell közjegyzőnek hitelesítenie. A lakásrész vásárlására vonatkozó elővásárlási jog megsértése esetén a közös tulajdonban lévő bármely résztvevő jogosult három hónapon belül pert indítani a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházására vonatkozó igényével. Az elévülési idő számításának általános szabályai szerint a meghatározott három hónapos határidőt attól a naptól kell számítani, amikor a közös tulajdonban lévő, a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását követelő résztvevő tudomást szerzett vagy kellett volna. tudomást szerzett arról, hogy jogait sértve a lakásban lévő részesedést kívülállónak értékesítették.

Tudjuk, hogyan kerülhetjük el ezt, és nem engedjük meg, hogy a tranzakciót megtámadják. Ez csak néhány a leggyakoribb nehézségek közül, amelyekkel az erre vágyók szembesülnek eladni egy lakásrészesedést. Tapasztalatunk és törvényi ismereteink lehetővé teszik számunkra, hogy a legösszetettebb tranzakciót bonyolítsuk le egy moszkvai lakás bármely részesedésével, még akkor is, ha úgy tűnik, hogy ez egyáltalán nem lehetséges.

Vásároljon részesedést egy lakásban

Most nézzük meg a vevő részvényekkel történő tranzakcióit. Fontos megérteni, hogy milyen célból döntöttek. Nem titok, hogy a moszkvai részvények nem kis részét most megszerzési céllal szerzik meg , bár ebben az esetben általában nem tényleges tartózkodási helyről beszélünk. Az ilyen részesedés mérete egy lakásban kicsi lehet, például 1/10, ha a részesedés kisebb, például 1/20, 1/50, 1/100, akkor nem lesz regisztrálva, a Szövetségi A Migrációs Szolgálat az elmúlt két évben nagyon keményen küzdött a regisztrációval kapcsolatban .

Az új tulajdonos lakóhelyén történő regisztrációval részvények a lakásban nem lesz gond, hiszen a tulajdonostársak beleegyezése nélkül történik. Ehhez elegendő egy tulajdoni igazolást bemutatni az útlevélhivatalnak. Ha a lakásban a tulajdonostársak közötti használati eljárást korábban nem határozták meg, akkor előfordulhat, hogy az üzletrész leendő tulajdonosának magának kell megoldania ezt a kérdést.

A szomszédokkal való kölcsönös megértés elérése általában nem könnyű. Ezután a felhasználási eljárást a bíróság határozza meg. A használati rend megállapítása érdekében pert indítanak, és bírósági határozattal minden részvényre kijelölnek egy helyiséget. Ügyvédeink készek segíteni ebben a jogi folyamatban, és megvédik az Ön jogait.

E tekintetben meg kell érteni, hogy a bíróság a területhasználati eljárás meghatározásáról dönt, figyelembe véve az egyes tulajdonostársak tényleges helyzetét. Vagyis a következő körülményeket veszik figyelembe: a) az üzletrész tulajdonosának van-e más lakóterülete; b) van-e családja, gyermekei, egyéb eltartottjai; c) pénzügyi helyzet és még sok más.

Kiderülhet, hogy a nagyobb lakásrész tulajdonosa a lakásban egy kisebb szobát fog elfoglalni, akinek pedig jóval kisebb részesedése van, bírósági határozattal nagyobb lakóterületet kaphat. Sok olyan finomság létezik, amelyeket csak a megosztott tulajdonban részt vevő ügyvédek és ingatlanosok ismernek.

Részvények és szállások értékesítése

Ha a megvásárolt lakásrészből szeretne élni az egész családjával, ezt tudnia kell(bejegyzés) a családtagok lakóhelyén, minden más tulajdonostárs írásbeli hozzájárulása szükséges. Ezért javasoljuk részesedést vásárolni egy lakásban minden olyan személy számára, aki a későbbiekben tartózkodik és regisztrál.

Mondjuk egy 3 fős családnak, ha 1/2 részt vesz egy lakásban, jobb, ha személyenként 1/6-ért vásárolja meg. És ennek ellenére nem kell félni attól, hogy részesedést vásároljon egy lakásban. A lakásba csak 14 éven aluli gyermekeket lehet a tulajdonostársak beleegyezése nélkül bejegyeztetni részesedésként. Feleség, férj, testvér, nővér, szülő nem kerül bejegyzésre a tulajdonostársak beleegyezése nélkül.

A lakásrészesedés vásárlása az , minden lakás, ahol több tulajdonos is van, előbb-utóbb elkel. Eladáskor pedig kétszer annyi pénzt kaphat, mint amennyit a részvény megvásárlására költöttek. A lakásrészesedés ma a legjövedelmezőbb befektetés. Egyetlen ingatlantípus sem hoz 100%-os profitot.

Ha nincs elég pénze külön lakás vásárlására, de laknia kell valahol, akkor a jelenlegi helyzetből a részesedés vásárlása az egyetlen helyes kiút. Részvényvásárlás sokkal ígéretesebb, mint egy szoba vásárlása. A bevett gyakorlat azt mutatja, hogy azok a lakások, amelyekben megtekintés nélkül vásároltak részesedést, sokkal gyorsabban kelnek el.

Lakásrészesedés eladása: közös tulajdon

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve értelmében a két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlanok (beleértve az ingatlanokat is) közös tulajdonjoggal rendelkeznek. A közös tulajdon lehet közös - részesedés meghatározása nélkül, illetve megosztott - meghatározó részesedéssel.

Példa a közös tulajdonra a házastársak által a házasságkötés során szerzett lakás, amelyre egy tulajdoni igazolás van, és annak ellenére, hogy csak az egyik házastárs van feltüntetve, az ilyen lakás elidegenítése csak a házastárs közjegyzői hozzájárulásával történhet; a második.

Válás során vagy máskor a közös tulajdont átjegyezhetik közös tulajdonba, azaz meghatározhatják az egymáshoz tartozó üzletrészek nagyságát: a válás során ez főszabály szerint ½ üzletrészek, más okból történő szétválás esetén (például házassági szerződés megkötésekor) a részesedések nagyságát a házastársak megállapodása határozza meg.

Most két tulajdonosi igazolás lesz a lakáshoz - mindegyikhez részesedése a lakásban a tiéd, de hátul mindenképp fel lesz tüntetve, hogy kié a megmaradt ingatlanrészek. Ezen dokumentumok alapján mindkét házastárs a másik megkérdezése nélkül szabadon rendelkezhet vagyonával, bizonyos alaki követelmények betartása mellett, amelyeket az alábbiakban tárgyalunk.

A közös tulajdon másik esete végrendeleti vagy törvényes öröklés esetén merül fel, ha egynél több örökös van. Ma már vannak olyan lakások a piacon, amelyeket eredetileg nem házas személyek vásároltak, akik közös tulajdonban voltak (ún. élettársi házastársak, vagy egyszerűen nem rokonok vagy más személyek). Az ingatlanárak ma olyan magasak, hogy arra kényszerítik az embereket, hogy közös vásárlásban keressenek kiutat.

Részesedés eladása egy lakásban: főbb pontok

Tehát, ha Ön üzletrész eladó, akkor fontos tudnia, hogy tulajdonostársát megilleti az elővásárlási jog, amelyre a Ptk. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Vagyis korábbanharmadik feleknek, Ön kötelesminden tulajdonostárs, és ha nem igényli az Ön üzletrészének megvásárlását, maguk is közjegyző által hitelesített lemondást adhatnak az üzletrész kivásárlására vonatkozó elővásárlási jogról. Ha a kapcsolat korántsem ideális, és a második tulajdonos nem akarja aláírni a papírokat, vagy megbeszélni ezt a kérdést, akkor a törvény továbbra is meghagyja Önnek a lehetőséget, hogy rendelkezzen ingatlanával.

Miután elküldte a közjegyző által hitelesített részvénykivásárlási ajánlatot egy tulajdonostársnak, 30 napot kell várnia, és ha nem jelezte szándékát az üzletrész megvásárlására az Ön feltételei szerint, az adásvételi hirdetményt küldő közjegyző kiállítja Önnek közjegyzői igazolás arról, hogy a tulajdonostársakat értesítették. E dokumentum birtokában Önnek jogában áll tranzakciót kötni harmadik féllel, és a részesedést bárkinek eladni.

A Felhívás bizonyítékul szolgál arra, hogy Ön nem sértette meg egy másik tulajdonos jogait. Fontos megjegyezni, hogy el kell adni részesedése a lakásban pontosan azon az áron és olyan feltételekkel, amik az ajánlatban voltak. Az ezektől való legkisebb eltérés jogot ad tulajdonostársának, hogy bírósághoz forduljon azzal a követeléssel, hogy a vevő minden jogát és kötelezettségét átruházza rá.

Ha úgy dönt , mindegy milyen okból, lakhelyre ill , az összes formaság betartásának kérdése fontosabb Önnek, mint a részvény eladójának. A tranzakció előkészítésekor fontos ellenőrizni, hogy az eladó mindent törvénysértés nélkül csinált-e meg, mert a legkisebb pontatlanság esetén nem csak részvény, de pénze nélkül is maradhat.

Előfordul, hogy az eladók, ha nincs lehetőségük más tulajdonosok elutasítását kérni, felajánlják az adásvétel más módon történő formalizálását, leggyakrabban ajándékozási szerződéssel, kis részesedés ajándékozási szerződésével további adásvételi szerződéssel. , üzletrész zálogjogával is kötöttek kártérítési megállapodásokat - ben Ebben az esetben az elővásárlási jog nem áll fenn.