A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti jogának (továbbiakban: HTM) átruházása bérlőváltással járó átruházás, aki átveszi az előző bérlő jogait és kötelezettségeit. A bérleti jogok eladása Moszkvában, a fővárosok legrangosabb kereskedési helyein és Oroszország más vonzó központjaiban általános és meglehetősen jövedelmező üzlet.

A haszonbérleti jogok engedményezéséről

A területeket már az építési szakaszban is „megnézik”. Az ilyen létesítményeket lízingbe adó társaságok a bérleti szerződést más szervezetekre ruházzák át megállapodás szerinti pénzbeli ellentételezés fejében. Kiderül, hogy a bérlő kifizeti a munkavégzés jogát a kiválasztott bevásárlóközpontban a HTM és a bérleti díj összegével megegyező összegért. Az ilyen kereskedési platformok adminisztrációja általában gyakorlatilag verseny útján választja ki a jelölteket - bérlőket. Kiderült, hogy a PPA nemcsak harmadik felek szervezeteivel foglalkozik, amelyek pénzt keresnek ezen, hanem magában az alapkezelő társaságban is.

Így például Moszkvában a potenciális bérlőnek listát kell adnia üzletei címeiről. Akkor talán megkötik a megállapodást egy ismert bevásárlóközpont helyiségeinek bérbeadásáról, de csak akkor, ha a listán szereplő üzletek is a fővárosban lesznek, és ismert helyeken helyezkednek el.

Illetve kezdetben a szerződéskötésben az egyik fél az önkormányzati ingatlanok közvetlen bérlője. Ebben az esetben a bérleti díjak mindig alacsonyabbak, mint a kereskedelmi struktúrák által kínált árak, ami megmagyarázza az ilyen, különösen a hosszú távú ügyletek népszerűségét.

Különbségek az albérlet és a PPA között:

• az objektum albérletbe adásakor a bérlő továbbra is a szerződés egyik fele és teljesíti kötelezettségeit;
• a bérleti jog átruházása esetén ezzel szemben az eredeti bérlő szerződéses kötelezettségei megszűnnek, és átszállnak az új bérlőre.

A lízingjog átruházása és az albérlet más fogalmak

A nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó HTM-megállapodás jellemzői

A szerződés tárgya az ingatlan bérleti (bérleti) joga. Meglévő bérleti szerződés alapján készül a jogviszony fennállását igazoló szerződés. Ha az okirat egy esetleges engedményezéshez a tulajdonos hozzájárulásának beszerzési eljárását írja elő, akkor az engedély beszerzése kötelező lesz.

Egy tárgy bérleti jogának átruházása vagy átruházása kártérítési megállapodás megkötésével lehetséges. A lízingjog ajándékozását lehetetlen megkötni, az ilyen ügylet érvénytelennek minősül (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 575. cikke).

A jogalkotó a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 615. cikke, például:

• az újonnan kötött megállapodás lehet hosszú távú vagy rövid távú;
• a bérleti időszak több mint 12 hónapos túllépése esetén az ügylet regisztrációja szükséges;
• egy évnél rövidebb - a jogviszonyokat írásbeli megállapodás rögzíti;
• kedvezmények esetén a bérlőnek joga van azokat bérelni;
• az albérlet lehetőségét, ha a szerződés a tárgy átruházásának feltételét rögzíti (a Legfelsőbb Választottbíróság Elnökségének tájékoztató 66. sz. 18. pontja szerint).

Két lehetőség közül választhat az önkormányzat bérbeadása:

1. Vegyen részt az aukción a számos jelentkező között.

A követelési jog átruházásáról szóló megállapodás alapján az árverés lebonyolítására vonatkozó szabályokat az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 477. cikke és a 135-FZ törvény határozza meg. Az árverés lebonyolítását a bérlő végzi, ő határozza meg a megbízás árát, az ingatlanhasználat feltételeit is, és maga az árverést bonyolítja le.

Általában az a potenciális bérlő a nyertes, aki megbízási szerződés alapján a maximális összeget ajánlotta fel a helyiség üzemeltetéséért.

1. Kössön bérleti megbízást egy meglévő bérlővel úgy, hogy „jutalékot” fizet neki.

Természetesen a második lehetőség ma reálisabbnak tűnik. Itt azonban van néhány árnyalat. Például, ha egy új bérlő kezdi el az átépítést, azt csak a bérbeadó engedélye után fogja megtenni.

A munkáltató alapvető jogai

A nem lakás céljára szolgáló helyiség HTM-je számos korlátozást von maga után az ingatlan további tulajdonos általi használatára vonatkozóan, így az ő hozzájárulása szükséges.

A bérlő jogosult:

• nem lakás céljára szolgáló helyiségek albérletbe történő átadása a szerződés feltételei szerint;
• az objektum alaptőkéhez való hozzájárulásának lehetősége;
• fogadalom;
• ingyenes használat.

A megbízás teljesítéséhez megfelelő megállapodást kell készíteni és a szükséges dokumentumokat elkészíteni

A szerződés aláírásához szükséges dokumentumok

A nem lakáscélú helyiségek bérleti jogának átruházására vonatkozó szerződés megkötésekor szabványos dokumentumkészletre van szükség - eredetiek és másolatok:

• érvényes fő bérleti/bérleti szerződés;
• az átvételi aktus - a tárgy átadása;
• HTM-szerződés, a fő bérleti szerződés szerint (három példányban);
• átvételi aktus - helyiség átadása új bérlőnek;
• a fizetést igazoló dokumentumok, valamint a tartozások hiánya;
• az ingatlan tulajdonosának engedélye a HTM-hez.

A szerződés kötelező kikötései

A jogviszonyok a mindenkori jogcímdokumentumok szerint biztosítottak. A szerződés alábbi pontjainak feltétlenül jelen kell lenniük:

• a felekre vonatkozó információk azonosítása;
• a szervezetek állami regisztrációjának okmányos igazolása;
• információk a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából;
• a HTM-megállapodás szerinti megállapodás tárgyának megjelölése;
• az ügylet megszüntetését elősegítő feltételek;
• képletek a lízingdíjak, összegek, tarifák, törlesztési ütemezések kiszámításához;
• a felek keltezett aláírásai.

A PSA-megállapodás formájának meg kell egyeznie a főszerződéssel. Ugyanez a megállapodási forma már alapított üzlettel rendelkező helyiség vásárlásakor is alkalmazható. Ha az eredeti dokumentumot a Rosreestrnél regisztrálták, akkor a megbízásnak ezen az eljáráson kell keresztülmennie.

A jogalkotó 2018-tól eltörölte a tulajdonosi igazolvány használatát a bérbeadók számára. A tulajdonosokkal kapcsolatos összes információ tartalmazza a Rosreestr. A tulajdoni lap 2016 óta nem került bélyegzett papírra. Csere a Rosreestr.

Bejegyzés

A felhatalmazott szervnél történő regisztrációhoz a következő dokumentumokat kell benyújtani:

• jelentkezés (az űrlapot a regisztráló szervezet kínálja);
• fizetést igazoló dokumentum;
• alapítási dokumentáció;
• jegyzőkönyvek, a felek illetékes szerveinek határozatai, amelyek megerősítik az ügyletkötési szándékot;
• az ügylet megkötésére jogosult személy dokumentumai;
• OGRN igazolás, egyéni adózói szám;
• bérleti szerződés;
• HTM-megállapodás;
• műszaki dokumentáció: útlevél, terv, helyiségmagyarázat.

A PP-szerződést be kell jegyezni, ha a bérleti szerződést a Rosreestrnél regisztrálták

adókat

A törvény határozza meg az ügyletben részt vevő felek adóztatását. Az adó mértéke a kapott jövedelem 13%-a. A jogi személyek adójának kiszámításához meghatározzák az adóalap mértékét, amely ennek megfelelően függ a választott adózástól. Az előlegjelentés benyújtása havonta (30. napig) történik.

A nem lakáscélú ingatlanok bérleti jogának értékesítése során az állami szervezetek, a nonprofit termelő vállalkozások, a nyereséget nem biztosító alapok is adóznak.

PSA felmérés lefolytatása

Mennyibe kerül a lízingjog vásárlása? A jogi árverés lebonyolításához fel kell mérni a bérbe adott tárgy értékét. A szakértők ezt a műveletet csak akkor hajtják végre, ha rendelkeznek az illetékes szervezet által kiadott SRO engedéllyel.

A független értékbecslő által meghatározott költség több kritériumból áll:

• az ingatlan területe;
• elhelyezkedés;
• fizetendő működési költségek;
• a szerződés alapján átruházott jogok és kötelezettségek köre;
• a fő tárgy piaci értéke;
• lehetséges bevétel.

A PSA független értékelése az egyik olyan tényező, amely megvédi a munkáltatókat az ilyen ügyletekre jogosult gátlástalan tisztviselők cselekedeteitől.

Mint minden kereskedelmi ügylet, a nem lakáscélú helyiségek bérleti jogának átruházása Moszkvában és más nagyvárosokban professzionális jogi támogatást igényel a regisztráció során, valamint támogatást az állami szervekben, a bíróságon.

Az elmúlt évek egyik legelterjedtebb bérleti formája az engedményes lízing. Leggyakrabban a nagy, legrangosabb fővárosi bevásárlóközpontokban alkalmazzák ezt a bérbeadási módot.

Mi a bérleti jog átruházása, és miért terjedt el ez a sajátos helyiségbérleti mód?

A helyzet az, hogy egy jól ismert, tekintélyes, jó elhelyezkedésű bevásárlóközpontban ma már gyakorlatilag nagyon nehéz szobát bérelni, mivel a bérlők sora nagyon hosszú hozzájuk, és a területeket a bevásárlóközpont építésének szakaszában bérlik. központ. Az ilyen területet bérbeadó cégek ezután bizonyos pénzösszegért más cégekre ruházzák a bérletet. A bérlő az ebben a bevásárlóközpontban való munkavégzés jogáért a bérleti jog átruházási költségével megegyező összeget fizet. A bérlő fizeti a bérleti díjat is. A bevásárlóközpontokban gyakran az alapkezelő társaság vállalja fel a bérlőjelöltek kiválasztásának funkcióit szinte verseny alapján, vagyis valójában nemcsak az ebből pénzt kereső harmadik felek, hanem az alapkezelő társaság is foglalkozik a bérleti jogok átruházása. Ez magyarázza azt a tényt, hogy nem minden bérlő tud bejutni a bevásárlóközpontba.

Ahhoz, hogy szobát béreljen egy jó bevásárlóközpontban, legalább több üzlettel kell rendelkeznie a főváros más tekintélyes területein. Így például Moszkvában a potenciális bérlőnek listát kell adnia azon üzletek címeivel, ahol üzletei működnek. Egy ismert bevásárlóközpont helyiségbérletére csak akkor kötnek szerződést, ha ennek a bérlőnek a többi üzlete is a fővárosban, méltó helyeken található.

Mi az a bérleti megbízás? Nem csak a nagy bevásárlóközpontokban ismerik, hanem más, de nagyon jövedelmező és úgynevezett "áthaladó" helyeken is gyakorolják.

A bérleti jogok átruházásáról szóló megállapodásnak számos jellemzője van. Például egy új bérlőnek nem kell egyeztetnie a szerződés feltételeit a helyiség tulajdonosával, mivel minden feltételről már egyeztettek a bérleti jogot átruházó első bérlővel. Ráadásul a bérleti feltételek nem változhatnak.

Az elmúlt években nagyon népszerűvé és keresletté vált egy már működő vállalkozás számára a helyiségek bérbeadása. A nagyon jövedelmező helyeken 5-10 évre kötnek bérleti szerződéseket, majd szükség esetén a bérleti jogot térítés ellenében más bérlőre ruházzák át. Ugyanakkor mindkét fél számára előnyös: az első bérlő a terület elhagyásakor bevételt kap a megbízásért, a következő bérlő pedig jövedelmező helyet kap vállalkozása működtetésére.

Az elmúlt években a lízingjog engedményezési rendszere szerinti lízingtechnológia elterjedt. Az ilyen szerződések túlnyomó többsége a kereskedelmi ingatlanok és a működő üzletág szegmensében jön létre, különböző becslések szerint az összes lízingszerződés 30%-át teszik ki. Az ilyen tranzakcióknak azonban számos sajátosságuk van. Például az új bérlőnek nem kell megegyeznie a bérleti feltételekről a helyiség tulajdonosával, mivel azokat az előző bérlő már megállapodott, és nem módosítható. Lehet tárgyalni a tulajdonossal és módosítani a szerződés feltételeit, de erre a bérbeadó nem köteles. Ezért az érkező bérlőnek alaposan át kell tanulmányoznia a bérleti szerződés összes rendelkezését, mivel abban különféle megszorítások és tilalmak vonatkozhatnak, például tilos lehet az átépítés, az újraprofilozás, korlátozások vonatkozhatnak a javításokra stb.

A leggyakoribb üzlet az üzlethelyiség bérleti jogának átruházása, hiszen egy sikeres és ismert bevásárlóközpontba szinte lehetetlen bejutni. Az ilyen bevásárlóközpontokban bérlők sora kínál ingyenes helyiségeket. Egyes bevásárlóközpontokban maga az alapkezelő társaság végez versenyeztetést a jelentkezők között, értékeli a javasolt koncepcióikat, és kiválasztja a számukra tetsző jelöltet. Éppen ezért a bérleti jogok átruházására szakosodott cégek nem minden bevásárlóközponttal működnek együtt. A koncessziós üzlet konstrukciója egyszerű: a bérleti jog átengedésével pénzt kereső cégek a létesítmény építési szakaszában bérelnek területet, majd az érdeklődő cégekhez rendelik. Kiderült, hogy a bérleti jog kiosztásának költsége az az ár, amelyet egy üzletembernek kell fizetnie azért, hogy ebben a bevásárlóközpontban dolgozhasson. Ezenkívül a megbízás idejére járó bérleti díjat is ki kell fizetni az új bérlőnek. De mivel az alapkezelő társaság is részt vesz az átruházási folyamatban, nem minden bérlő tud majd bejutni egy nagy, sikeres bevásárlóközpontba. A regionális vállalatok számára nagyon nehéz helyiségeket bérelni Moszkvában anélkül, hogy ebben a régióban léteznének üzletek. Az „Átriumban” a potenciális bérlőnek listát kell adnia azokról az objektumokról, ahol üzletei működnek, ha ez a lista egyetlen fővárosi objektumot sem tartalmaz, akkor nem lehet szerződést kötni.

A bevásárlóközponton kívül található üzleteket általában csak nagyon jövedelmező és jól megközelíthető helyeken adják tovább bérleti megbízási szerződés alapján. Csökkent a városok tulajdonában lévő helyiségekre vonatkozó bérleti engedményezési szerződések száma is. Ennek több oka is van: egyrészt az önkormányzati hatóságok gyakorlatilag nem kötnek hosszú távú bérleti szerződést; másodszor, a városi tulajdonú helyiségeket egyre gyakrabban adják bérbe piaci áron és szűk körnek.

A bérleti jog átruházása elméletileg a bérbeadó nélkül is megtörténhet, ha a régi és új bérlő tevékenységi profilja és minőségi szintje megegyezik. Ebben a helyzetben a kilépő bérlő, akinek hosszú távú bérleti szerződése van a kezében, cserét keres, meghatározott összegre kijelölve a bérletet. A gyakorlatban azonban az ilyen helyzetek rendkívül ritkák, és a tulajdonos továbbra is szívesebben vesz részt az új bérlő kiválasztásában. Egy ilyen munkarend feltételesen előnyös minden fél számára. A kilépő bérlő bizonyos összeget kap a megbízásért, az új pedig azt a tárgyat, amire szüksége van.

Jelenleg óriási kereslet mutatkozik egy működő vállalkozás bérbeadására. Ezen a területen nagyon jövedelmező és egyedi elhelyezkedésű objektumok találhatók. Az átlagos bérleti futamidő 5-10 év. A vállalkozás lízingjének pozitív oldala a munka történetének tanulmányozása, az audit elvégzése és a szervezetről való teljes körű információ megszerzése. Ezenkívül a megállapodás megkötése kiküszöböli az engedélyek megszerzésének szükségességét egy bizonyos típusú tevékenységhez és más, a vállalkozás létrehozásával kapcsolatos problémákat. A működő vállalkozás bérbeadásának költsége minden esetben egyedi, és elsősorban az objektum jövedelmezőségétől függ.

Tekintse meg az összes ajánlatot

Jelenleg egyre népszerűbb az ilyen jellegű ügylet, mint például a bérleti jog átruházása. Ennek az eljárásnak megfelelően megengedett olyan nem lakáscélú helyiségek bérlése, mint például egy kereskedelmi pavilon.

Kedves olvasóink! A cikk a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szól, de minden eset egyedi. Ha tudni akarod, hogyan pontosan megoldja a problémáját- vegye fel a kapcsolatot tanácsadóval:

A JELENTKEZÉSEKET ÉS HÍVÁSOKAT 24/7 és a hét minden napján.

Ez gyors és INGYENES!

Sok egyéni vállalkozó számára talán ez az egyetlen lehetőség, hogy helyet béreljen egy nagy bevásárlókomplexumban. A bérleti jog átruházása időmegtakarítás szempontjából igen előnyös.

Ebben az esetben nincs szükség a korábbi bérlővel kötött szerződés felmondására, és az új feltételeknek megfelelő új dokumentum utólagos megkötésére.

Az engedményezéskor az eredeti szerződés összes feltétele változatlan marad.

Átviteli jellemzők

A bérleti jog átruházására vonatkozó szerződés megkötésének főbb jellemzői a következők:

• nem kell értesíteni a helyiség vagy telek közvetlen tulajdonosát a bérlői jogok harmadik félre történő átruházásáról, de ez teljesen elfogadható, ha a felek úgy kívánják;
• az eredeti bérleti szerződés változatlanul hagyásának lehetősége, vagyis az olyan terv módosításának hiánya, mint a bérleti díj összege, fizetésének feltételei és időpontja stb.

Miért van rá szükség?

Miért szükséges a bérlet átruházása? Ilyen ügyletre akkor van szükség, ha az eredeti bérlő kifejezi óhaját, hogy a földre vagy bármely helyiségre vonatkozó jogokat harmadik félre ruházza át, elkerülve a szükségtelen késedelmet.

Tekintettel arra, hogy a jogátruházási ügylet meglehetősen egyszerű eljárás, mint a szerződés felmondása és későbbi újbóli megkötése, gyakorlatilag szükséges, amikor a rendszerben a harmadik bérlő nem csak a korábbi tulajdonos jogait veszi át, hanem a kötelezettségeit is. Ilyen például az adófizetés, valamint a közvetlen bérleti díj.

Bérleti jogok átruházása

A bérleti jog átruházása az előző bérlő jogainak és kötelezettségeinek teljes átruházását jelenti a következő bérlőre.

Az ilyen jellegű szerződés megkötésére irányuló ügylet köthető:

• nem lakáscélú helyiségek;
• telek;
• ingatlan vagyon egyéb tárgyai.

Telek

A szerződés tartalmaz néhány funkciót.

Ilyen például:

• az utólagos és korábbi bérlők kötelesek a föld közvetlen tulajdonosát értesíteni az ügyletről, azonban az ügylethez nem szükséges írásos és szóbeli hozzájárulása;
• amint azt mondja, a tulajdonos, azaz közvetlenül a bérbeadó, a felek által aláírt megfelelő megállapodás megléte esetén, köteles a bérlőnek mind a bérleti, mind a földhasználati jogot biztosítani;
• azt is kimondja, hogy egy ilyen jellegű megállapodás további kikötések meglétét igényli, mint például a földterületek határának kötelező meghatározása, valamint azok elhelyezkedése.

nem lakás céljára szolgáló helyiségek

A telkekhez hasonlóan az ingatlan bérleti jog átruházási szerződése is a következő jellemzőkkel rendelkezik:

• a helyiség tulajdonosa, valamint a bérlő közötti bérleti szerződés megkötésekor az elsőnek joga van olyan kikötést jelezni, mint a jogok átruházásának megengedhetetlensége, ennek oka az a tény, hogy a bérlő hozzájárulása nem megbízási szerződés megkötésére kötelezett;
• a nem lakás céljára szolgáló helyiségek átvételekor a bérleti rendszerben szereplő harmadik fél elfogadja a korábbi szerződésben foglalt valamennyi feltételt és adó- és illetéktartozást is, ha van ilyen, az ilyen jellegű tartozások beszámítása is megengedett az ügylet összköltségébe. ;
• a nem lakáscélú helyiség bérleti jogának átruházása gyakran nagyon jövedelmező üzlet az eredeti bérlő számára, ez annak köszönhető, hogy az eljárás befejezése után bizonyos összeget kap a szerződés megkötéséért.

Harmadik fél

A tulajdonjog átruházására irányuló ügylet sajátossága, hogy ez kizárólag a helyiség- vagy földbérleti lánc harmadik és második láncszeme között jön létre.

Vagyis bármilyen tárgy tulajdonosának vagy törvényes képviselőjének személyes jelenléte nem kötelező.

Az ügyleti eljárás lebonyolítása során a felek jogosultak bizonyos, a szerződésben korábban megállapodott kikötéseket megkötni, azonban a közvetlenül a tulajdonossal kötött eredeti bérleti szerződést semmilyen módon nem módosíthatják vagy módosíthatják.

Regisztrációs eljárás

A tulajdonjogok engedményezésére irányuló ügylet feldolgozásának eljárása több fő szakaszból áll:

• dokumentáció összegyűjtése, szerződési nyomtatvány készítése, valamint a felek szóbeli megállapodása azokról a pontokról, amelyeknek a dokumentumba foglalása kötelező, valamint számos további feltétel bevezetése;
• kapcsolatba lépni a megfelelő regisztrációs hatósággal;
• hatályba lépett hiteles és lepecsételt dokumentumok beszerzése, amelyek szerint bármely tárgyra vonatkozó jogok átszállnak egyik személyről a másikra.

A dokumentumok

A bérleti jog átruházására vonatkozó ügylet megkötéséhez a feleknek rendelkezniük kell az alábbi dokumentumokból álló csomaggal, amelyek kötelezőek:

• alkalmazás az elfogadott modell szerint;
• ha a felek természetes személyek - személyazonosságukat igazolni képes okmányaik;
• adószolgálati igazolás;
• az eredeti bérleti szerződés, amelyet közvetlenül a tulajdonossal kötöttek;
• a szerződés három példányát.

Szerződésminta

A bérleti engedményezési szerződés főként a következő információkat tartalmazza, és a minta szerint készül:

• a dokumentum teljes hivatalos neve, valamint a kiállítás helye és dátuma;
• a tranzakcióban részt vevő összes résztvevőjének részletes adatait;
• olyan ingatlan, amelyet közvetlenül bérelnek, és ennek megfelelően az ügylet tárgyát képezik;
• további feltételek, amelyeket mindkét fél kötelezőnek tart a felvételhez;
• dátumot, valamint a résztvevők aláírását.

Következmények

Az ügyletet követően, vagyis az engedményezési szerződés megkötését követően az első bérlőre korábban átruházott összes jog átszáll a másodikra.

A "jogok" kifejezés ebben az esetben egy földterület vagy bármilyen ingatlan birtoklásának lehetőségét jelenti.

A jogokon túlmenően az első személy kötelezettségei is átszállnak a bérlőre, nevezetesen:

• adó- és illetékfizetési kötelezettség a szabályozó jogszabályoknak megfelelően;
• lakbér fizetési kötelezettség;
• tartozások kifizetése abban az esetben, ha azok korábban rendelkezésre álltak, és a szerződésben meghatározott kikötés szerepelt.

Különbségek az albérlettől

A joggyakorlattól távol álló hétköznapi emberek gyakran egy sorba teszik az olyan fogalmakat, mint az albérlet és az engedményezés. Ez azonban nem egészen igaz.

Mi az az albérlet? Ebben az esetben a tulajdonos vagy bérlő bármely részt vagy ingatlan egészét egy harmadik félre ruházza át egy bizonyos időtartamra.