Изградбата на станбени згради, особено кога станува збор за повеќекатните згради, е многу одговорен процес, бидејќи прекршувањето на градежните правила може да доведе до трагични последици при функционирањето на зградата. Затоа, квалитетот на градежните работи е нужно контролиран од државата.

Пред сопствениците да почнат да се вселуваат во нови станови, тие мора да добијат дозвола за ставање во функција на новата зграда од владините регулаторни агенции. Како се контролира квалитетот на работата во различни фази на изградба на станбена зграда, кои документи го потврдуваат квалитетот на изградениот објект, ќе се дискутира во овој напис.

Како се потврдува квалитетот и безбедноста на нова зграда?

За граѓаните кои стануваат крајни потрошувачи на производот од инвеститорот - жители на нови станови, имплементацијата на технологии за контрола на квалитетот на градежните работи ќе изгледа многу нејасно. Во поголема мера, тие се заинтересирани за прашање од малку поинаква природа - кога ќе биде можно да се вселат во станот и да започнат со поправки, со други зборови, да се сместат во нов дом.

Технологијата за контрола на квалитетот на градежните работи од страна на државата е организирана на тој начин што додека инвеститорот не добие дозвола да го пушти објектот во употреба, становите не можат да се префрлаат на граѓаните на користење. Добиената дозвола, пак, е гаранција за новите жители дека целата работа е завршена како што треба и ништо лошо нема да се случи со куќата во иднина.

Законски акти и постапка за добивање дозволи

Значи, по завршувањето на градежните работи, започнува времето за инвеститорот да подготви голем број документи. Овие документи се наменети да го потврдат квалитетот и безбедноста на користењето на изградениот објект, а исто така служат како основа за пренос на становите на нивните сопственици. Многумина, од стара навика, процесот на контрола на квалитетот го нарекуваат „државна комисија“, иако всушност постапката за предавање на некој предмет е сменета многу одамна.

Прифаќањето на куќата од страна на „државната комисија“ во вообичаена смисла на оваа формулација беше спроведено до крајот на 2004 година, кога беше усвоен и стапи на сила Кодексот за урбанистичко планирање на Руската Федерација. Комисијата ја сочинуваа претставници на проектантски организации, архитектонска и градежна контрола, пожарна, санитарна контрола, како и специјализирани вработени во голем број други организации. И требаше да се добие дозвола од секоја организација чиј претставник беше присутен во комисијата. По стапувањето на сила на новата процедура за прифаќање, сеопфатно започна да се одвива подготовката на потребните документи.

По воведувањето на Кодексот за урбанистичко планирање, процедурата за прифаќање денес беше малку поедноставена, пуштањето во употреба на објект е регулирано со следните законски акти;

• Член 55 од Кодексот за урбанистичко планирање на Руската Федерација (Федерален закон бр. 190), во чиј текст се наведува дека прифаќањето на капитални градежни проекти го вршат локалните власти. За проекти во изградба во Москва, такво тело е државниот комитет за надзор на изградбата, а за нови згради во Московскиот регион - федерални или локални власти;
• Прописи за спроведување на државен надзор на градежништвото во Руската Федерација (воведен со Уредба на Владата на Руската Федерација бр. 54 од 1 февруари 2006 година). Врз основа на овој документ, органите за надзор на изградбата ја проверуваат работата во секоја фаза од изградбата - од инвеститорот што добива дозвола за изведување на изградбата до последните фази на работа.

Овие законски акти, во суштина, ги намалуваат сите мерки за прифаќање на објект на потребата инвеститорот да добие два документи:

1. Заклучок за усогласеност (AOC) „Заклучок за усогласеност на изградениот, реконструиран, поправен капитален градежен објект со барањата на техничките прописи и проектната документација“.

Според „Правилникот за спроведување на државен надзор на градежништвото во Руската Федерација“, инспекциите се вршат во текот на целиот период на градежните работи, а до моментот на извршување на конечната инспекција, акумулирана е цела листа на инспекциски извештаи , кои содржат информации за недостатоците, времето и времето на нивното отстранување.

Заклучокот се издава врз основа на конечниот преглед на објектот од страна на претставници на Државниот комитет за надзор на градежништвото, како и извештаите за посредни инспекции. Комитетот вклучува специјализирани специјалисти, секој од нив проверува одреден сегмент на работа што одговара на неговата специјализација - тоа се електричари, водоводџии, санитарен и епидемиолошки надзор, инспектори за пожари итн.

1. Врз основа на AIA, како и голем број документи (не се поврзани со процедурата за прифаќање, ова е потврда за сопственост на земјиште итн.), на инвеститорот му се издава главниот документ - Дозвола за ставање во функција на објектот.

По добивањето дозвола за пуштање во употреба, се смета дека куќата ја поминала државната инспекција, нивото на квалитет на извршената работа не покренало никакви поплаки, а жителите можат да бидат мирни за безбедноста на нивниот престој.

Ова значи дека куќата може да се регистрира во државата (се доделува поштенска адреса), освен тоа, дозволата за нејзино пуштање во употреба значи дека становите може да се пренесат на сопствениците (се потпишуваат потврди за пренос и прифаќање).

Што треба да биде подготвено во моментот на финалната проверка

• Пред претставниците на Државниот комитет за надзор на градежништвото да се појават на локацијата и да ја започнат својата работа, инвеститорот (генералниот изведувач) мора да ја заврши следната работа:
• Градежни и монтажни работи;
• Работа на организирање инженерски комуникации;
• Склучување договори за одржување и работа на комунални услуги (лифтови, водовод, канализација, снабдување со гас, греење, снабдување со електрична енергија);
• Подобрување на локалното подрачје (асфалтирани патишта за автомобили, осветлување, паркинзи и сл.);

Мерење на објектот од страна на вработените

Со други зборови, имотот мора да биде целосно подготвен за населување. Сите недостатоци може да бидат пречка за добивање на AIA и, соодветно, за добивање дозвола за ставање во функција на објектот.

Отсуството на оваа дозвола ја одредува неможноста за пренос на станот на сопствениците. Односно, инвеститорот не е во состојба навреме да ги исполни своите обврски кон договорните страни. И ова е полн со тужби и можни трошоци за инвеститорот.

Вселување и реновирање

Пред усвојувањето на Кодексот за урбанистичко планирање, вообичаена практика беше да им се обезбеди можност на сопствениците на станови да вршат реновирање пред куќата официјално да биде пуштена во употреба. Денес, постапката стана построга - владеењето може да се случи не порано од инвеститорот да добие дозвола да ја пушти куќата во функција.

Сепак, на сопственикот му се препорачува да се воздржи од поголеми поправки кои вклучуваат промени во конфигурацијата на станот додека не се издаде потврда за сопственост.

Овој документ потврдува дека станот му припаѓа на неговиот сопственик само со овој документ станот може да се продаде, да се донира или да се наследи.

Законот сосема јасно го наведува следново: неприфатливо е да се направат какви било промени во конфигурацијата на станот пред да се добие. Оваа одредба е поврзана со постапката за добивање катастарски пасош (потребно е за добивање потврда за сопственост). Во текот на оваа постапка, може да биде потребно повторно да се измерат површините на станот.

Ако различни елементи на дизајнот (завршување со листови од гипс картон, изградба на декоративни елементи - прегради, ниши итн.) станат пречка за мерителите, тие можат законски да бараат отстранување на овие пречки. Неуспехот да се почитува ова барање е пречка за регистрација на сопственичките права, а имплементацијата (демонтирање на завршните елементи) е поврзана со непотребни трошоци.

Заклучок

Значи, овој напис ги наведе сите мерки потребни за да се добијат документи кои гарантираат доволен квалитет на градба и сродни работи, како и безбедно живеење во станови на нова зграда.

Современата процедура за издавање дозволи е дизајнирана на таков начин што во секоја фаза има одредено лице одговорно за вршење на инспекцијата. Ова овозможи да се елиминираат „проверките на отсуство“ извршени за добро познат поттик. За време на последната инспекција, се разгледуваат извештаите за посредни инспекции - на овој начин можете да го следите квалитетот на „скриената“ работа, како и нивото на одговорност на развивачот и нивото на организација на внатрешната контрола.

Покрај тоа, современиот систем за инспекција овозможи малку да се намали времето потребно за комплетирање на потребните документи. Сега, на инвеститорот кој ревносно ги почитува сите градежни прописи му требаат 2-3 месеци за да ги комплетира потребните документи, вклучително и пренос на станот на сопственикот.

Но, не, всушност, присуството на оваа дозвола воопшто не гарантира дека акционерот нема да наиде на одредени проблеми, чие решавање може да бара време, напор и нервна напнатост.

Денес ќе разговараме за тоа кои „стапици“ може да го чека акционерот во фазата на транзиција кон користење на неговиот дом и за време на неговото последователно работење.

Тешкотии во запишувањето на имотните права. Што значи ова?

Еден од факторите што не му дозволува на акционерот целосно да располага со својот имот веднаш по прифаќањето на неговиот стан и предавањето на клучевите може да биде немањето сопственост на имотот. Во голем број случаи, инвеститорот се обврзува да ја формализира сопственоста и истовремено да го регистрира станот во катастарскиот регистар. (како дополнителна услуга под DDU).

Но, инвеститорот не брза секогаш да ги исполни своите обврски чудно, понекогаш е корисно за компанијата да го одложи овој процес. Додека не се регистрираат имотните права на домувањето, инвеститорот има право да располага со локалната област. На пример, инвеститорот може да организира паркинг и да зема плаќање, да им наметне на жителите (преку друштвото за управување предложено од него)разни услуги за кои жителите треба да платат (вклучувајќи неисполнети услуги). Покрај тоа, инвеститорот може едноставно да почека додека жителите самостојно не регистрираат сопственост, а парите што ги платиле за давање на оваа конкретна услуга нема да бидат вратени.

Што е проблемот?

Без сопственост на станот, акционерот всушност нема право да живее во домувањето, кое веќе одамна го платил законски, станот сè уште е сопственост на инвеститорот. Односно, бидејќи куќата е прифатена од државната комисија, можете да живеете во оваа куќа, а инвеститорот кој ги поседува становите сега (легално)може да им дозволи на идните сопственици да живеат таму (технички тој може да дозволи секој да живее во станот). Акционерот, од гледна точка на законот, не може ниту да прави поправки во станот, но најлошото во оваа ситуација е што акционерот не може да го смени друштвото за управување, а тоа е она што акционерите често треба да го направат прво.

Се случува инвеститорот да потпише договор со друштвото за управување, кое ја зема станбената зграда на билансот на состојба, под услови кои се крајно неповолни за акционерите. Вториот, во отсуство на права на сопственост, мора безусловно да се согласи со сите услови на друштвото за управување, вклучително и плаќање за комунални услуги по изнудувачки тарифи, плаќање за наметнати услуги или дури и плаќање за услуги што не се обезбедени.

Така, инвеститорот му дава на акционерот, кој го потпишал сертификатот за пренос и прифаќање, клучевите од станот и дава можност да живее таму под неповолни услови. Мора да се признае дека во таква ситуација инвеститорот не е секогаш виновен, на пример, понекогаш локалната администрација се меша во активностите на компанијата за да ја мотивира да ги исполни своите обврски кон градот. На пример, тој бара да се изгради ветената делница од патот, паркинг, да се подобри дел од територијата на областа или да се изгради гаража за некој од функционерите, да се продаде стан евтино - исто така се случува.

Што да се прави?

Доколку се појави опишаната ситуација, акционерот мора да поднесе барање до судот со изјава за барање за признавање на сопственичките права на недвижноста. Во случај судот да одлучи дека акционерот има целосни права на овој стан(и шансите се многу големи, бидејќи ситуацијата е очигледна)

, тогаш Rosreestr ќе биде обврзан да ги спроведе соодветните процедури, а акционерот ќе стане целосен сопственик на имотот. Кога одите на суд, заедно со апликацијата, мора да доставите копија од документот за идентификација и копија од договорот со инвеститорот(ДДУ)

, како и копии од документи за плаќање кои го потврдуваат фактот на населби според договорот.

Станбената зграда не го прифаќа друштвото за управување. Причини и можни последици Сега да погледнеме малку поинаква ситуација. Се чини дека се е одлично, куќата е официјално пуштена во употреба, зградата е дадена поштенска адреса, становите се запишани во катастарскиот регистар и сопствениците на становите имаат и сопственички права. Но, невозможно е да се започне со реновирање и да се живее, бидејќи становите немаат греење, вода или струја(или дури и одеднаш)

. Друштвото за управување одбива да ја прифати куќата на своите книги бидејќи инвеститорот не ги завршил сите работи и зградата е во состојба што не дозволува да се користи.

Од гледна точка на едноставна логика, вака треба да биде - тешко е да се замисли дека државната комисија може да прифати недовршена зграда, а со тоа, всушност, да им дозволи на луѓето да живеат таму. Ова е токму она што го мислат сопствениците на капитал, но всушност, постапката за предавање на куќа вклучува одредени нијанси.

Што е проблемот?

Предавањето куќа на инвеститорот е прилично комплицирана процедура и често се случуваат одложувања во оваа фаза. Инвеститорот мора одново и одново да ги елиминира недостатоците наведени во упатствата на претставниците на различни државни регулаторни тела (противпожарна инспекција, гасна служба, енергетски надзор, санитарна и епидемиолошка станица, градежна и архитектонска контрола). Со сето ова, претставниците на наведените структури не проверуваат сè, тие главно ги интересира дали ќе биде безбедно за луѓето да живеат во оваа куќа.

Сепак, концептите „безбедност“ и „удобност“ се сосема различни концепти, затоа, дури и откако инвеститорот ќе добие дозвола да ја стави куќата во функција, може да се изврши следново:

Завршна работа– во принцип, повеќето станови се издаваат без доработка по договор. Сепак, ова не се однесува, на пример, за локалната област, законот му дозволува на инвеститорот да ја заврши соодветната работа откако ќе го пренесе станот на акционерот;

Пуштање во работа. Тоа се општи системи за контрола и сметководствени згради (снабдување со вода, потрошувачка на електрична енергија, итн.), вентилацијата се проверува, исто така, може да се изврши слична работа откако куќата е пуштена во употреба.

Тешко е да се замисли дека акционер би прифатил стан каде што е невозможно да се провери работата на комуналните услуги, (поради недостаток на снабдување со ресурси), некои работи се уште не се завршени, каде во дворот наместо уреден простор има нечистотија. Но, во некои случаи, програмерите успеваат да изнајмат такво домување.

1. Така, акционерот е заинтересиран да ја заврши завршната работа што е можно побрзо, за да може да ја прифати понудата на инвеститорот и да го прифати станот, особено ако оваа понуда е примена долго пред датумот наведен во договорот. Самиот факт дека куќата е веќе пуштена во употреба, можност да се добие стан пред предвиденото (ова значи дека инвеститорот не само што ги исполнил роковите, туку дури и ја завршил работата пред предвиденото)- сето ова го тера акционерот да мисли дека, се разбира, инвеститорот многу брзо ќе ја заврши изградбата.
2. Во друга ситуација, на пример, акционерите, исплашени од долготрајните рокови (за една година, две или повеќе)искористете ја првата можност да добиете домување. Ова се случува кога наместо фирма во стечај, градежните работи ги завршува друга организација, особено ако има промена на фирмите. (пребарување средства, реструктуирање на банкарски кредити, добивање средства од резервниот фонд, стечајна постапка, продажба на имот на градежна компанија во стечај и сл.)трае неколку години. Во оваа ситуација, судското решавање на прашањето, од очигледни причини, не може на кој било начин да влијае на брзината на опишаните процеси, така што акционерите се осудени да прифатат сè „како што е“, а потоа сами да ги решаваат проблемите.

Што да се прави?

Без разлика на причините, становите во зградата се несоодветни за користење, а во таква ситуација, сам поправање на дефектите може да биде прилично скапо, како резултат на тоа трошоците за домување значително ќе се зголемат. Затоа, не треба да дејствувате набрзина, особено затоа што по потпишувањето на потврдата за прифаќање, нема да биде лесно некако да се влијае на развивачот да ја поправи ситуацијата.

Дури и ако имате сериозни причини да мислите дека инвеститорот ќе ги исполни сите свои ветувања или ако сте нестрпливи да ја регистрирате сопственоста на станот, при потпишувањето на актот, не заборавајте да ја наведете целата работа што не била извршена или што можела да не се верификува (поради недостаток на вода, струја и сл.).

Сега останува само да се види како се одвиваат настаните. Ако инвеститорот ја заврши целата работа - одлично, но ако не - запомнете дека законот го обврзува да ги отстрани сите дефекти во рокот наведен во инспекцискиот лист. Ако не беше наведен рок при потпишувањето, тогаш инвеститорот мора да поправи сè во рок од три месеци. Ако работата не е завршена на време, веднаш одете на суд, подобро ќе биде ако успеете да се договорите со истите сопственици и да поднесете групна тужба.

Нарачани станбени комплекси

Избравме неколку станбени комплекси во Москва и регионот кои веќе се пуштени во употреба. Меѓу нив, дефинитивно ќе најдете интересна опција за себе: кликнете на фотографијата што ви се допаѓа во рингишпилот и дознајте детали за станбениот комплекс што ви се допаѓа!

Проблеми со квалитетот на домувањето. Можни потешкотии со поправки со гаранција

За време на прифаќањето, сопственикот на капиталот можеби нема да забележи некои недостатоци и сигурно нема да може да го одреди квалитетот на скриената работа без специјална опрема. Ако, на пример, визуелно или со помош на мерни инструменти може да се утврди дека ѕидовите се закривени или има значителни разлики на спојниците на подните плочи, тогаш е потешко да се одреди какви оптоварувања може да издржи електричниот систем.

Што е проблемот?

По регистрацијата на сопственоста на домување (дури и по година или две)Може да се појават дефекти, како што е лоша изолација на станбени простории од климатски фактори (замрзнување на ѕидови), незадоволителна работа на комуналните услуги итн. Дури и ако сè е веќе потпишано одамна, сопственикот на имотот може да бара инвеститорот да ги отстрани недостатоците, во согласност со законот, договорот (само DDU)мора да содржи гарантна клаузула.

Инвеститорот е должен да стори сé што е потребно за да ги отстрани недостатоците во рок од пет години, тој може да го стори тоа доброволно или во согласност со судска одлука.

Сепак, вреди да се разбере дека не е профитабилно за инвеститорот да врши каква било работа бесплатно, затоа, најчесто, компанијата едноставно ќе ја чека вашата изјава за барање, а потоа ќе инсистира и докаже дека проблемите настанале како резултат на неправилно работење на просториите, повреда на технологијата за време на поправки итн.

Одделно, вреди да се споменат пукнатините на ѕидовите.Пукнатините може да укажуваат на тоа дека основата е поставена со кршење на технолошките стандарди, а последиците во овој случај со текот на времето може да бидат многу сериозни, до уривање на подните плочи (со сето тоа подразбира).

Што да се прави?

За да може судот да застане на страната на носителот на капиталот, ќе бидат потребни тешки аргументи, како што се резултатите од градежниот преглед (некои компании нудат такви услуги). Според тоа, тужителот е должен да плати за работата на експертите, а ова задоволство во никој случај не е евтино.

Дополнително, сопственикот може да го оствари своето право само ако во моментот на проблеми градежната компанија продолжи да постои. Ако компанијата банкротира или затвори од други причини, едноставно нема да има кој да побарува. Затоа, при изборот на програмер, подобро е да се даде предност на компанија која има историја - добра историја, без долгорочна градба и бројни тужби (веќе пишувавме за тоа како да ја провериме историјата и веродостојноста на развивачот во посебна статија).

Повреда на еколошките стандарди. Опасно домување

Покрај проблемите поврзани со квалитетот на извршените градежни работи, акционерот може да наиде на проблеми како што се зголемено зрачење во позадина, присуство на силно електромагнетно зрачење и вишок на соединенија во воздухот кои се опасни за луѓето, како што се амонијак и формалдехид . (тие можат да се испуштаат од неквалитетни градежни материјали).

Што да се прави?

Во горенаведените случаи, инвеститорот едноставно не може да направи ништо, дури и ако навистина сакаше. Единствениот можен излез од ситуацијата е да се оди на суд (со соодветните резултати од градежната експертиза). Ако, на пример, еколошките параметри се надминат, но сепак не претставуваат директна закана за животот и здравјето (ова го одредуваат експерти врз основа на моментално важечките стандарди), можете да барате компензација од инвеститорот. Но, ако испитувањето покаже дека ексцесите се многу сериозни, едноставно е неопходно да се побара од инвеститорот целосно враќање на сумата платена за домувањето, како и компензација за морална и материјална штета.

Ако различни елементи на дизајнот (завршување со листови од гипс картон, изградба на декоративни елементи - прегради, ниши итн.) станат пречка за мерителите, тие можат законски да бараат отстранување на овие пречки. Неуспехот да се почитува ова барање е пречка за регистрација на сопственичките права, а имплементацијата (демонтирање на завршните елементи) е поврзана со непотребни трошоци.

За жал, повеќето од оние кои се во процес на избор на нов објект не се ни свесни за постоењето на многу од наведените проблеми. Затоа, како заклучок, би сакале да ве потсетиме дека, заедно со таквите критериуми за избор на станови од инвеститорот, како што се цената, локацијата, практичноста на планирањето и други фактори, вреди да се анализираат активностите на инвеститорот.

Така, голема компанија со добра историја веројатно нема да штеди на квалитетот на градежните материјали или да преземе невнимателен пристап кон контролата на квалитетот. Појавата на негативност меѓу клиентите и нејзиното ширење на Интернет може брзо да доведе до пад на побарувачката за услугите на програмерите. Ако веќе е избрана нова зграда, обрнете внимание на минатите перформанси на развивачот, побарајте прегледи и користете ги сите достапни извори каде што можете да најдете корисни информации. Повеќе детали за тоа како да ги проучите активностите на развивачот се напишани во написот „Верувале или не. Како да се разбере дали развивачот е доверлив“.

Игор Василенко

Станавте учесник во заедничка градба и во блиска иднина ќе станете сопственик на нова зграда. Како да се реши прашањето за регистрација во местото на живеење во нова зграда. Овде има една карактеристика која не е од мала важност за остварување на вашите права како сопственик на нова зграда, имено едно прашање: дали куќата е пуштена во употреба. Но, да почнеме по ред.

За да се изврши државна регистрација во местото на живеење, потребно е присуство на самото место на живеење и со одреден правен статус. Пред сè, тоа мора да биде станбена просторија погодна за постојан престој на поединец. Ова значи дека таквите станбени простории мора целосно да се усогласат со одредени технички и санитарни стандарди предвидени со сегашното законодавство.

Ова е токму особеноста на новите згради, имено:

Процесот на вселување во нова зграда можеби не секогаш се совпаѓа со пуштањето во употреба на станбената изградба и регистрацијата на сопственоста на новата зграда. Така, доколку куќата не биде ставена во функција и не е вклучена во државниот регистар како станбена зграда, нема да можете да преземете никакви правни дејствија.

Куќата не е пуштена во употреба - причини и последици

Треба да се напомене дека прифаќањето и пуштањето во употреба на куќа го вршат различни државни одделенски комисии и инспекции.

Имплементиран

• инспекција на станбена изградба за усогласеност со нормативите и државните стандарди,
• мерење на постоечки простор за живеење;
• директно пуштање во употреба на станбена изградба.

Соодветно на тоа, ако државните инспекции идентификуваат прекршоци направени за време на изградбата, сосема е можно вашата куќа да не биде ставена во функција. Всушност, има многу причини за неуспех, тоа може да биде недостаток на електрична енергија или вода, дефект на канализацијата и други комунални услуги, итн. Така, прашањето дали куќата е ставена во функција во голема мера зависи од интегритетот на вашиот развивач. Доколку сите градежни работи се извршени во согласност со проектната документација, доколку е достапна сета потребна техничка документација, нема да има проблеми со ставање во функција на станбената изградба.

Куќата не е пуштена во употреба - законска компонента

Што треба да направат акционерите ако инвеститорот се покаже дека е бескрупулозен и не може да ја пушти куќата во функција (поради значителни прекршувања или банкрот). Сегашното законодавство предвидува дека недовршените градежни проекти можат да дејствуваат како недвижен имот. Соодветно на тоа, секој учесник во заедничката градба има право на признавање на сопственоста, вклучително и со судска одлука.

Правни информации:

Членот 131 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација предвидува дека дури и ако куќата не е ставена во функција, тоа не може да биде основа за да им се ускрати на акционерите признавање на сопственоста на станбените простории.

Доколку правилно сте ги исполниле обврските од споделениот градежен договор и сте ја платиле киријата за станот на пропишан начин, имате право да сметате на исполнување на обврските од страна на инвеститорот. Ова го зема предвид вистинското живеалиште и плаќањето на сметките за комунални услуги во новата зграда.

Судска пракса:

Постоечката судска практика покажува дека барањата за признавање на сопственоста на учесниците во заедничката градба, во повеќето случаи, се целосно задоволени.

Заклучоци

Ако сте станале заложник на незаконски дејствија од страна на инвеститорот, без разлика дали куќата е пуштена во употреба, имате право на судска заштита на вашите материјални интереси и законски права. Ова е единствениот начин на кој можете да ги остварите вашите права како полноправен сопственик на нова зграда. Искористете ги вашите законски права и располагајте со вашиот имот во најголема мера. Целосното значење на терминот место на живеење и карактеристиките на правен статус можете да го дознаете со читање на статијата.

Одговор на експерт.

На веб-страниците на програмерите и агенциите за недвижности можете да најдете многу огласи за продажба на станови во неодамна завршени згради. Во огласот стои: објектот е пуштен во употреба. Формално, во овој случај, купувачот може да се всели веднаш по склучувањето на договорот за купување на станови.

„Сив“ период
Во овој напис, ја разгледуваме опцијата кога градежна компанија продава станови во согласност со 214-FZ - со склучување договор за учество во капиталот (ДПА). Вообичаено, инвеститорот успева да продаде поголем дел од становите во станбена зграда до моментот кога зградата е пуштена во употреба - според статистичките податоци, од 5% до 20% од становите остануваат непродадени.

Инвеститорот и акционерот можат да го потпишат ДДУ само во периодот од моментот на добивање градежна дозвола до издавање на дозвола за ставање во функција на објектот. Според раководителот на правниот оддел на НДВ СПб, Анастасија Солдатова, по завршувањето на куќата, изградбата се смета за завршена, што значи дека повеќе не е можно да се соберат средства во согласност со 214-ФЗ.

Покрај тоа, како што објаснува Ана Максимова, генерален директор на Консултантскиот центар за заедничка градба и недвижности, договорите за заедничко учество доставени до Rosreestr по потпишувањето на дозволата за пуштање во употреба на објектот едноставно нема да бидат регистрирани. „Дури и ако органот за регистрација нема информации за оваа дозвола и договорот е сепак регистриран, последователно тоа нема да биде основа за регистрирање на сопственичките права на купувачот“, објаснува Ана Максимова.

Откако инвеститорот ќе ги регистрира сопственичките права на непродадените станови, тој ги продава со купопродажни договори.

Сепак, становите продолжуваат да се продаваат дури и во периодот кога објектот е веќе пуштен во употреба, но инвеститорот сè уште не ги формализирал сопственичките права на домувањето во него. Покрај тоа, единствениот можен и легитимен механизам за продажба на станови во овој период е склучувањето на прелиминарен договор за купопродажба. Тоа е, формално, становите се продаваат според најопасната шема за купувачите.

Како што изјави за БН, Олег Островски, раководител на Одделот за контрола и надзор во областа на заедничкото градење на Градежниот комитет, договорите меѓу инвеститорот и граѓаните, склучени по добивањето дозвола за ставање во функција на објектот, се регулирани од Цивил Код. „Склучувањето на прелиминарни договори за купопродажба на станови во оваа фаза не е во спротивност со сегашното законодавство. Но, откако инвеститорот ќе ја регистрира сопственоста на станот, тој е должен да склучи основен купопродажен договор со купувачот“, објасни службеникот.

Нема регистрација
Според Ана Максимова, од моментот на предавање на куќата на државната комисија до регистрација на сопственоста на купувачот на купените станови (и, соодветно, правата на инвеститорот на непродадените), потребни се од три до шест месеци. „Помеѓу другите документи, градежната компанија мора да му обезбеди на одделот Rosreestr дозвола за ставање во функција на објектот, како и потврда дека куќата е поврзана со комуналните мрежи „според постојана шема“. Доколку инвеститорот нема можност да склучи соодветни договори со давателите на услуги или немал време да создаде пакет други документи потребни за регистрација, периодот за регистрација на сопственичките права може да се одложи“, тврди таа. Познати се неколку случаи кога една фирма не можела да регистрира сопственост на станови повеќе од една година.

Како што вели Андреј Вересов, генерален директор на Групацијата на компании во Нов Петербург, брзината на регистрација на станбените права во голема мера зависи од квалитетот на работата на правната служба на инвеститорот и карактеристиките на имотот. На пример, колку повеќе станови во една зграда, толку посложена и подолго трае процедурата за регистрација.

Без право на регистрација
Од правна гледна точка, купувачите на домови во таканаречениот сив период (куќата е испорачана, но сопственоста на становите во неа не е регистрирана) носат ризици слични на оние при купување на недвижен имот по прелиминарни договори за време на изградбата. период. Теоретски, пред објектот да биде пуштен во употреба, инвеститорот може да го продаде станот според договор за учество во капитал, а потоа, откако ќе добие дозвола да го пушти објектот во функција, да го продаде истиот стан - но според прелиминарен договор. Сепак, вакви случаи се уште не се сретнале на пазарот во Санкт Петербург.

Несомнена предност за купување дом под кирија е можноста да ги добиете клучевите и да се вселите веднаш по склучување на преддоговор и плаќање за тоа. Како што објаснува Анастасија Солдатова, недостатокот на сопственички права го спречува купувачот само да располага со станот (на пример, да го продаде или да го донира). Можете да живеете во него откако ќе изготвите акт за пренос.

Вреди да се запамети дека пред регистрацијата на сопственичките права, жителите на таквите станови може да се соочат со многу проблеми. Невозможно е да се регистрирате во нерегистриран имот, а ќе треба да платите за комунални услуги според тарифите поставени од инвеститорот. „И иако Кодексот за домување вели дека сопственикот на домот мора да плати за комунални услуги од моментот на регистрација на сопственоста, во пракса, купувачите треба да ги сносат соодветните трошоци од моментот кога имотот е прифатен од државната комисија“, забележува Ана. Максимова.

Ги намалуваме ризиците
При склучување на прелиминарен договор за време на „сивиот“ период, има смисла да се праша инвеститорот дали зградата е трајно поврзана со комуналните мрежи.

Забележете дека куќата може да биде ставена во функција, но поврзана со комуникациите според постојана шема многу подоцна. Факт е дека во моментот на прифаќање на куќата, инвеститорот е должен само да обезбеди потврда дека ги исполнил техничките услови за поврзување на зградата со комуналните мрежи. За возврат, овие потврди се издаваат на инвеститорот од самите компании кои обезбедуваат услуги (Лененерго, Водоканал, итн.). Односно исполнувањето на условите всушност го потврдуваат и самите монополисти. Но, доста често куќите што се пуштени во употреба се „заглавени во привремено складирање“, а во овој случај процесот на запишување на имотните права може да се одложи.

Исто така, посебно внимание треба да се посвети на одредбите од самиот прелиминарен договор за купопродажба - има опции. „Доколку пред склучувањето на главниот договор, обврската на купувачот да ја плати целата цена на недвижноста (или значаен дел од неа) е наведена во прелиминарните услови, таквиот документ се квалификува како договор за продажба и купување на иден недвижен имот со услов за авансно плаќање“, забележува адвокат од трговската практика на Рајтмарк групацијата Марија Козлова. Во некои случаи, кога се појавуваат правни спорови со инвеститорот, овој тип на договор им дава на купувачите повеќе предности отколку само прелиминарен договор за купопродажба.

За да може прелиминарниот договор да се смета за склучен, мора да ги наведе карактеристиките на станот. Практиката покажува дека програмерите исклучително ретко вклучуваат соодветна клаузула во прелиминарниот договор. Факт е дека, според сегашното законодавство, до моментот кога објектот ќе биде пуштен во употреба, од инвеститорот се бара при рака да ги има резултатите од мерењето на сите станови издадени од Бирото за проектирање и инвентар (ПИБ). Всушност, компанијата ги добива овие акти неколку недели пред да ја регистрира сопственоста на имотот.