Раскинување на договорот за закуп по иницијатива на закупецот

Раскинување на договорот за закуп по иницијатива на закупецот е дозволено со закон врз основа на судска одлука. Според став 2 од член 450, член 451 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, на барање на една од страните, договорот може да се промени или раскине со судска одлука:

1. во случај на материјално прекршување на договорот од другата страна;
2. во други случаи предвидени со Граѓанскиот законик на Руската Федерација, други закони или договор;
3. со значителна промена на околностите од кои постапиле страните при склучувањето на договорот.

Предвремено раскинување на закупот од страна на закупецот

Предвремено раскинување на договорот за закуп од страна на закупецот преку судот е можно во два случаи:

1) Во случај на повреда на договорот од страна на закуподавачот(Клаузула 2, член 450 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, член 620 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, имено, ако е можно да се докаже на судот дека:

• закуподавачот создава пречки за користење на имотот во согласност со условите на договорот или целта на имотот;
• Имотот што му е пренесен на закупецот има недостатоци кои ја спречуваат неговата употреба, а кои закуподавачот не ги навел при склучувањето на договорот, не му биле однапред познати на закупецот и не требало да бидат откриени од страна на закупецот при проверка на имотот. или проверка на неговата употребливост при склучувањето на договорот;
• закуподавачот не врши поголеми поправки на имотот, што е негова обврска, во рамките на условите утврдени со договорот за закуп, а во отсуство на нив во договорот во разумен рок;
• имотот, поради околности за кои не е одговорен закупецот, ќе биде во состојба несоодветна за употреба;
• сопственикот направил уште еден материјален прекршок на закупот. Во исто време, повредата на договорот од страна на една од страните се препознава како значителна, што повлекува таква штета за другата страна што во голема мера е лишена од она на што имала право да смета при склучувањето на договорот (клаузула 2, член 450 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

2) Кога има значителна промена на околностите, од кој страните продолжија при склучувањето на договорот (член 451 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Според член 451 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, промената на околностите се смета за значајна ако тие се промениле толку многу што, доколку страните разумно можеле да го предвидат тоа, договорот воопшто не би бил склучен од нив или би е склучен на значително различни услови. Овој факт мора да се докаже пред судот.

Покрај самиот факт на значителна промена на околностите, страната што бара да го раскине договорот мора да го докаже истовременото постоење на следните четири услови (клаузула 2 од член 451 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација):

• во времето на склучувањето на договорот, страните постапиле од фактот дека таквата промена на околностите нема да се случи;
• промената на околностите е предизвикана од причини што тужителот не можел да ги надмине откако тие се појавиле со степенот на грижа и трудољубивост што се бара од него според природата на договорот и условите на прометот;
• при извршувањето на договорот без негово менување, тужителот во голема мера би го изгубил она на што имал право да се потпре при склучувањето на договорот;
• од деловните обичаи или од суштината на договорот не произлегува дека тужителот го сноси ризикот од промена на околностите.

Како што покажува практиката, судовите не препознаваат ниту криза, ниту остра промена на девизниот курс како значителна промена на околностите. Конкретно, Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација уште во 2001 година истакна дека зголемувањето на курсот на доларот, во врска со кое обврската на должникот во рубља се зголемила повеќе од четири пати, само по себе не укажува на значителна промена во околностите (Резолуција на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 07.08 .01 бр. 4876/01).

Ако вашиот договор за закуп не предвидува дека вие како закупец имате право да го раскинете договорот за закуп пред предвиденото, односно пред истекот на закупот, еднострано, со известување на другата страна за тоа за одреден период, тогаш раскинувањето на договорот од какви било други причини е невозможно.

Така, единствената основа за раскинување на договорот за закуп без согласност на сопственикот ќе биде прекршување на договорот од страна на сопственикот.

Истовремено, треба да се има предвид дека предвременото ослободување на просторот од страна на закупецот, без негово пренесување според актот на сопственикот, нема да биде основа за негово ослободување од обврската за плаќање кирија, и покрај тоа што просториите всушност не биле користени (клаузула 13 од Информативното писмо на Президиумот на Врховната арбитража на Судот на Руската Федерација од 11 јануари 2002 година бр. 66 „Преглед на практиката на решавање спорови поврзани со киријата“).

Раскинување на закупот од страна на закупецот или раскинување на договорот?

Опции за раскинување на закупот:

1. Престанок законски - преку ликвидација на закупецот.
2. Престанок всушност - преку реорганизација на закупецот.

Раскинување на договорот законски

Според став 1 од член 61 и став 8 од член 63 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, фактот на ликвидација повлекува престанок на постоењето на правно лице без пренос на права и обврски со наследување на други лица.

Според член 419 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, обврската се прекинува со ликвидација на правно лице (должник), освен во случаи кога законот или други правни акти наложуваат исполнување на обврската на ликвидирано правно лице на друга личност.

Според клаузулата 8 од член 63 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, ликвидацијата на правно лице се смета за завршена, а правното лице престанува да постои откако ќе се направи запис за ова во обединетата држава регистар на правни лица. Моментот на раскинување на договорот за закуп во овој случај ќе биде моментот на раскинување на правното лице.

Како што е наведено во појаснувањата дадени во став 52 од Уредбата на пленумите на Врховниот суд и Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 29 април 2010 година бр. 10/22 „За некои прашања кои произлегуваат во судската практика при решавање на спорови поврзани за заштита на имотните права и другите имотни права“, при ликвидација на закупецот мора да се укине евиденцијата за регистрација на договорот за закуп.

Така, по ликвидација на закупецот, обврските од договорот за закуп се прекинуваат врз основа на член 419 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација.

Раскинување на договорот за закуп

Во согласност со Дел 1 од член 58 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, во случај на спојување на правни лица, правата и обврските на секое од нив се пренесуваат на новоформираното правно лице. Така, откако ќе се изврши реорганизацијата, можно е да се пренесат обврските од договорот за закуп на ново правно лице, отстранувајќи ги од себе.

Така, и во случај на законско (ликвидација) и стварно (реорганизација) раскинување на закупецот, договорот за закуп се раскинува.

Раскинување на договорот за закуп од страна на закупецот: виша сила

Според дел 3 од член 401 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, доколку со закон или договор не е поинаку определено, лицето кое не исполнило или неправилно исполнило обврска во текот на претприемничката активност ќе одговара, освен ако докаже дека правилното исполнување било невозможно поради виша сила, односно вонредни и околности неизбежни под дадените услови. Врз основа на ова правило, може да се претпостави дека закупецот кој го прекршил договорот може да биде ослободен од одговорност од страна на судот доколку судот ја препознае оваа повреда како последица на виша сила.

Сепак, примената на виша сила во повеќето случаи нема перспектива. Бидејќи, прво, според став 3 од член 401 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, околностите на виша сила не вклучуваат, особено, прекршување на обврските од страна на договорните страни на должникот, недостаток на потребната стока во продавниците, недостаток на потребни средства од должникот.

Второ, во тие одлуки што судовите ги донесоа за време на последната криза (август 1998), судовите не ја признаа финансиската и економската криза во земјата како виша сила, сметајќи дека таа не се однесува на вонредни и неизбежни појави (Резолуција на Федерална антимонополска служба на Московскиот округ од 08.04 .99 бр. KG-A40 / 884-99, Уредба на Федералната антимонополска служба на округот Северен Кавказ од 05.01.2000 година бр. F08-2993 / 99). Според судовите, доколку претходно имало кризи, тогаш компанијата можела да ги предвиди, што значи дека во криза нема ниту вонредна, ниту неминовност.

Така, ненадежно е да се смета на ослободување од одговорност за прекршување на договорот за закуп поради виша сила.

Никој не е имун од појавата на потребата за предвремено раскинување на договорот за изнајмување. Затоа, исклучително е важно да знаете како да постапите во таква ситуација за да избегнете непотребно губење време и пари.

Во оваа статија детално ќе ја опишеме постапката за раскинување по иницијатива на секоја од страните и потребните процедури што треба да се следат.

○ Причини за раскинување на договорот.

Договорот за изнајмување се смета за раскинат ако е истечен. Во исто време, законот дозволува договорот да може да биде раскинат пред предвиденото на иницијатива на една од страните.

Значи, ако трансакцијата за закуп не е истечен, таа може да се прекине по следните основи:

• Меѓусебен договор на страните за раскинување.
• На барање на една од страните во судска постапка од причини предвидени од законодавецот (членови 619-620 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).
• На барање на една од страните од причините наведени во текстот на договорот.

Наједноставниот случај е раскинување со договор на странките, кога ниту еден од учесниците не поднесува барање на другиот и случајот не бара вклучување на трети лица. Работите се покомплицирани кога едната страна бара раскинување на договорот, а другата не се согласува со таквото барање. Во овој случај, неопходно е да се дејствува според одреден алгоритам, што значително ќе заштеди време.

○ Предвремено раскинување на договорот од страна на закупецот.

Во согласност со чл. 620 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, закупецот може да бара предвремено раскинување на договорот ако сопственикот:

• Не дозволува целосно користење на имотот што му е пренесен.
• Обезбеден на користење имотот, кој открил недостатоци кои закупецот не ги забележал при првичниот преглед и за кои не бил предупреден од сопственикот на имотот.
• Не го прави станот вселив со извршување на потребните поправки во рамките на условите утврдени со договорот или со закон.
• Претставен имот кој паднал во состојба неупотреблива по вина на закупецот.

Во сите овие случаи, легално е да се бара од закупецот предвремено да го раскине договорот. Ако сопственикот не се согласува со ова, работата се решава на суд.

Доколку другиот учесник во трансакцијата за закуп не се согласува со барањето за предвремено раскинување на договорот, случајот оди на суд по добивањето одбивање од другата страна или, доколку нема одговор од него, 30 календарски дена по датумот кога требало да го добие барањето.

Ако учесниците во трансакцијата за закуп се поединци, случајот се разгледува во окружниот суд. Ако барем една од страните е правно лице (претпријатија, индивидуални претприемачи), тогаш зборуваме за арбитражна постапка. Во овој случај, тужителот мора да испрати барање пред судење до обвинетиот и само откако ќе добие одбивање или нема одговор во рок од 30 дена, да поднесе барање.

• „Барањето за промена или раскинување на договорот може да поднесе странка до судот само откако ќе добие одбивање од другата страна на предлогот за промена или раскинување на договорот или ако не добие одговор во рокот наведен во предлогот. или утврдени со закон или договор, а во негово отсуство - во рок од триесет дена (клаузула 2, член 452 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Тврдењето мора да покаже:

• Целосно име на судството.
• Лични податоци на страните.
• Суштински услови на закупот.
• Барање за раскинување на договорот.
• Причини за раскинување.

Барањето мора да биде придружено со:

• Копија од договорот за закуп.
• Проверете за плаќање на државна должност.
• Доказ за прекршување на обврските од страна на обвинетиот.

По судењето, судот може да одлучи да го прифати барањето за раскинување на договорот или да го отфрли барањето. Доколку не се согласувате со одлуката, можете да поднесете жалба во рок од 30 календарски дена од датумот на нејзиното донесување.

Доколку се донесе одлука за раскинување на договорот, се составува акт за враќање на имотот.

Доколку страните се согласат да ја раскинат трансакцијата за закуп, тие мора:

• Подгответе договор за раскинување на договорот.
• Изготви акт за пренос на имот.

Договорот ќе се смета за раскинат од датумот наведен во договорот. Значи, ако документот е потпишан на 03.10, а во текстот пишува дека договорот престанува да важи од 13.10, тогаш тоа е вториот датум кој ќе стане момент на раскинување.

Ако раскинувањето на договорот е иницирано поради причините рефлектирани во текстот на договорот, случајот може да се реши меѓу страните во трансакцијата без да се вклучи судот. Во овој случај, постапката е како што следува:

• Закупецот ќе му даде писмено известување на сопственикот за неговата намера да го раскине договорот.
• Се чека одговор 30 календарски дена.
• Доколку договорната страна се согласи со поставените барања, се склопува договор за раскинување. Ако сопственикот одбие да го раскине договорот, неопходно е да се вклучи судот.

Важно е да се напомене дека во овој случај, законот ќе биде на страната на иницијаторот доколку основата за раскинување на договорот е основата наведена во закупот.

○ Предвремено раскинување на договорот од страна на закуподавачот.

Законодавецот предвидува можност за раскинување на договорот порано од договорениот период во најголем дел за закупецот. Но, тоа не ја исклучува можноста сопственикот исто така предвреме да го прекине работењето на трансакцијата, врз основа предвидени со закон. Значи, во чл. 619 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација вели дека сопственикот на домувањето има право да го раскине договорот за закуп доколку закупецот:

• Систематски ги крши правилата за користење на имотот наведен во текстот на договорот.
• Предизвика значителна штета на имотот.
• Го пропушта датумот на доспевање повеќе од 2 пати по ред.
• Не врши поправка во роковите утврдени со документот.

Важно е да се има предвид дека сопственикот може да ја започне постапката за раскинување само откако ќе го извести закупецот.

• „Сопственикот има право да бара предвремено раскинување на договорот само откако ќе му испрати писмено предупредување на закупецот за потребата да ја исполни обврската во разумен рок (член 619 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

✔ Налог за раскинување на суд.

Овде, сопственикот исто така испраќа известување до закупецот пред да оди на суд. Документот може да се испрати на сите можни адреси на другата страна, но ако меѓу нив нема адреса на која се изнајмува домување, барањето за известување ќе се смета дека не е исполнето, што ќе повлече одбивање да се прифати барањето. Така, постапката за сопственикот е како што следува:

• Испраќање на известување за намера за раскинување на договорот и чекање одговор.
• Подготвување и поднесување на барање за раскинување на трансакцијата.
• Учество во судски спор.

Судот може да го задоволи барањето или да одбие да го изврши.

✔ Постапката за раскинување по договор на странките.

Таквото раскинување на договорот е можно доколку договорната страна нема забелешки за раскинување на трансакцијата. Во овој случај, се склопува и договор за престанок на закупните односи и акт за пренос на имот.

Во отсуство на побарувања на учесниците едни кон други, договорот се смета за раскинат ако тие ги потпишале наведените документи.

✔ Постапката за раскинување по основ во договорот.

Странките самостојно одлучуваат кои причини можат да бидат доволни за прекин на правниот однос меѓу нив, под услов тие да не се во спротивност со законот. Значи, ако сопственикот смета дека дошла која било причина наведена во текстот на документот, тој има право да иницира негово раскинување. За ова ви треба:

• Известете ја другата страна за вашата намера.
• Добијте негова согласност за раскинување на правниот однос.
• Подгответе договор за раскинување на договорот.
• Склучи акт за пренос на имот и негово вреднување.

Изнајмувањето недвижен имот е вообичаен тип на правни односи во Руската Федерација. Преносот на презентираните предмети се врши со склучување на договор за изнајмување помеѓу сопственикот и закупецот. Статистиката на посочените правни односи вели дека раскинувањето на ваквите договори е честа појава. Раскинувањето на договорот за закуп може да се случи и на иницијатива на сопственикот на имотот и на барање на закупецот. Покрај тоа, раскинувањето на договорот за закуп е можно и со изготвување договор што е склучен помеѓу страните во трансакцијата.

Поради фактот што договорот за закуп е билатерален договор, неговото предвремено раскинување може да доведе до фактот дека може да бидат повредени правата на една од страните во трансакцијата. За да се решат наведените ситуации, одредбите од законодавството на Руската Федерација предвидуваат кога е можно предвремено раскинување на договорот за закуп, а кога не.

Сегашната статија ќе даде информации за основите за раскинување на договорот за закуп, како и за постапката за откажување на договор по иницијатива на сопственикот, закупецот и со договор на страните во трансакцијата. Ќе бидат наведени и информации за тоа како се раскинува договорот за закуп преку судот.

Важно е да се знае...

генерални информации

Според нормите на Граѓанскиот законик на Руската Федерација, раскинувањето на договорот за закуп може да се случи во следниве случаи:

• Ако сопственикот и закупецот се договориле да го раскинат договорот за закуп;
• На барање на една од страните на договорот. Откажувањето на договорните односи во дадениот случај е можно само врз основа на кои се предвидени во текстот на договорот;
• Доколку сопственикот или закупецот испратил изјава за барање до судска институција за еднострано раскинување на договорот за закуп. Треба да се напомене дека за да поднесе барање, апликантот мора да има тешки основи, кои се наведени во одредбите на законодавството на Руската Федерација.

Мора да се запомни дека во првата ситуација, ако страните во трансакцијата се договориле по преговорите, тие нема да имаат потешкотии да го раскинат договорот за вработување. Откако ќе разговараат за сите нијанси, сопственикот и закупецот мора да склучат договор, врз основа на кој презентираниот договор е раскинат.

Појавата на потешкотии е дозволена во случај кога еден од учесниците во правните односи не сака да ја спроведе постапката за предвремено раскинување на договорот за закуп. Во дадениот случај, раскинувањето на договорниот однос настанува со жалба до судот.

Постапка за раскинување

Без оглед на причините поради кои една од страните во договорот изразила желба да ги откаже овие правни односи, постапката за раскинување на договор за закуп на станбен или нестанбен недвижен имот треба да започне со издавање известување за раскинување на договорен однос и негово испраќање до вториот учесник во трансакцијата. По приемот на назначеното известување, спротивната страна на договорот за закуп се обврзува да одговори во рок од еден месец.

Откако еден од учесниците во овие правни односи ќе испрати известување до другиот, што укажува на желбата да се изврши предвремено раскинување на договорот за закуп, настаните може да се развијат на различни начини.

Постојат четири сценарија за развој на настаните:

• Страната што го добила известувањето за раскинување на договорот за вработување ги зела предвид информациите наведени во известувањето и го назначила временскиот период во кој коментарите ќе бидат отстранети за да се избегне откажување на договорот;
• Обвинетиот се согласува на предвремено раскинување на закупот;
• Лицето кое го примило известувањето изготвува одговор во кој ситуацијата е опишана како што ја гледа. Покрај тоа, обвинетиот мора да приложи кон пријавата документи кои ги докажуваат неговите зборови;
• Испитаникот не реагира на никаков начин на известувањето за раскинување на договорот за закуп - ја игнорира жалбата и не презема чекори за корекција на коментарите.

За да се исклучат меѓусебните побарувања, сопственикот и закупецот мора да постапуваат во согласност со законодавните акти на Руската Федерација и наведените услови во договорот за закуп. Во случај на повреда на договорот или одредбите од регулаторните правни акти на Руската Федерација, оштетениот има право да испрати изјава за барање до судот.

По договор на странките

Најпогоден и лесен начин за раскинување на закупот е да се состави договор со кој се потврдува взаемната согласност на закупецот и сопственикот.

При откажување на презентираните договорни односи со договор на страните, треба да се земат предвид неколку карактеристики:

• Ако сопственикот и закупецот меѓусебно се согласиле да го раскинат договорот за закуп, тие треба да состават посебен договор и во него да ги наведат сите нијанси на раскинување на правните односи;
• Поднесениот договор мора да биде направен во писмена форма;
• Откако сопственикот и закупецот ќе го склучат и потпишат назначениот документ, договорот за закуп автоматски се раскинува. Треба да се напомене дека раскинувањето на договорот може да се случи и во времето наведено во договорот. На пример, договорот е составен на 29 ноември 2018 година, а раскинувањето на договорот за закуп ќе се случи само на 15 декември 2018 година;
• Анализирајќи ја практиката на повеќето судови, ако договорот за закуп на имот е раскинат со договор на страните, документот треба да се регистрира во Rosreestr.

Договорот за раскинување на закупот мора да ги содржи следните информации:

• Презиме, име и патроним на закуподавецот, како и неговите податоци за контакт;
• Лични и контакт податоци на закупецот;
• Банкарски податоци на учесниците во трансакцијата;
• Сериски број на документот;
• Временскиот период во кој имотот ќе му биде вратен на сопственикот. Ова се прави преку чинот на прифаќање и пренос;
• Наведено е присуството или отсуството на меѓусебни барања;
• На крајот од договорот се наведени датумот и местото на неговото извршување, како и потписите на сопственикот и закупецот.

Презентираниот договор помага да се покаже дали сопственикот и закупецот немаат меѓусебни побарувања, или обратно, да се утврди висината на долгот на закупецот за кирија и да се наведе времето на обезбедување пари на сопственикот.

На иницијатива на сопственикот

Според сопственикот има право да го раскине закупот на своја иницијатива. Поединечно или правно лице кое го закупува својот имот има право да го откаже поднесениот договор само ако постојат основи наведени во одредбите на законодавството на Руската Федерација.

Основи за раскинување на договорот за закуп на барање на сопственикот:

• Ако граѓанинот го користел имотот што му бил даден под закуп за други цели, кршејќи ги клаузулите од договорот;
• Ако, при користење на имотот пренесен на закупецот, тој значително ја влошил неговата состојба;
• Доколку закупецот ги прекрши условите од договорот за закуп, во кој се наведени условите и висината на плаќањето за користење на имотот. Во случај на неплаќање закупнина за два месеца, сопственикот има право да го раскине договорот за закуп на свое барање;
• Ако закупецот не ги исполнил условите од договорот за поправка на имотот што му е пренесен според договорот за закуп. Потребно е да се исполни наведениот услов во роковите утврдени во документот.

Во првата ситуација, за да може сопственикот да утврди колку е сериозно прекршувањето на закупецот, неопходно е да се води според одредбите на Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Оние прекршоци поради кои закуподавачот претрпел одредени загуби или на кои не сметал при склучувањето на договорот ќе се сметаат за значајни.

Во втората ситуација, прекршувањето ќе се смета за значајно ако граѓанинот што го добил имотот според договорот за закуп предизвикал сериозна штета на имотот или извршил значителен повторен развој на имотот, што не било договорено со сопственикот.

Во третиот случај, договорот секогаш содржи информации за начинот и условите за плаќање на киријата. Доколку граѓанинот кој го примил имотот на користење повеќе пати ги прекршил овие услови, закуподавачот има право да го раскине договорот за закуп пред предвиденото и по сопствена иницијатива.

Во четвртата ситуација, периодот за спроведување на голем ремонт на недвижен имот се преговара и се означува при склучувањето на договорот за закуп. Доколку во договорот не е предвиден соодветен временски период, закупецот е должен да изврши поправки на имотот во разумен рок, што е утврдено со регулаторните правни акти на Руската Федерација.

Покрај горенаведените ситуации, според првиот став од членот нумериран, основ за предвремено раскинување на договорот по пат на парница може да биде и фактот на промена на околностите во согласност со кои е склучен договорот за закуп.

Треба да се напомене дека ако сопственикот и закупецот не постигнале консензус за предвремено раскинување на договорот за закуп, пред да испратат изјава за барање до судска институција, неопходно е да се обиде да го реши проблемот во предистражна постапка. начин.

Раскинување на документот на барање на закупецот

Закупецот при составувањето на договорот има право да бара во договорот да се вметнат клаузули според кои тој ќе може самоиницијативно да го започне процесот на предвремено раскинување на договорот за закуп на недвижен имот. Доколку договорот не ги содржи презентираните услови или лицето кое го добило имотот на користење сака да го откаже договорот врз основа на други причини кои не се наведени во документот, тој има право да го стори тоа на два начина: да го добие согласност на закупецот или да испрати изјава за барање до судската институција за раскинување на договорот за закуп .

Основи за раскинување на договорот за закуп на иницијатива на закупецот:

• Доколку, по склучувањето на соодветниот договор, закуподавачот му дал на граѓанинот друг имот на користење, а не оној што тој морал да го пренесе во согласност со клаузулите од договорот;
• Ако дејствијата на сопственикот не му дозволуваат на лицето да го користи недвижниот имот што му е пренесен како што е наведено во одредбите од договорот за закуп или според намената на имотот;
• Сопственикот му дал на закупецот имот со несоодветен квалитет, како резултат на што лицето не може да го користи имотот за неговата намена. Треба да се напомене дека закупецот мора да докаже дека овие недостатоци не биле наведени при склучувањето на договорот;
• Договорот содржи клаузули кои укажуваат дека сопственикот е должен да изврши поголеми поправки на имотот во одредено време, но тој не ги исполнува овие услови;
• Доколку закупениот имот станал несоодветен за понатамошна употреба од причини кои не зависат од волјата на страните во трансакцијата. Во овој случај, закупецот не е одговорен пред сопственикот.

Известување

Условот дека едната од страните мора да ја извести другата за желбата да го спроведе процесот на раскинување на договорот за закуп треба да се дискутира однапред при изготвувањето на договорот. Нормите на законодавството на Руската Федерација не предвидуваат унифицирана форма на назначеното известување. Поради оваа причина, известувањето се составува во слободна форма. Во овој случај, неопходно е да се земат предвид нормите и условите утврдени со закон за регистрација.

Потребно е писмено известување во следниве случаи:

• Ако договорот за закуп е склучен на неодреден временски период;
• Договорот содржи клаузула во која се наведува дека закупот може автоматски да се обновува;
• Една од страните во трансакцијата одбива да ги исполни условите од договорот за закуп.

Нормите на законодавството на Руската Федерација не предвидуваат стандардна форма на ова известување. Од изнесената причина се издава бесплатен оглас за раскинување на договорот за вработување.

И покрај ова, потребна е следнава структура:

• Презиме, име и патроним на закупецот, како и неговите податоци за контакт;
• Лични и контакт податоци на закуподавачот;
• Наслов на документот;
• Главниот дел од известувањето за раскинување на договорот за вработување ја наведува причината за откажување на договорот;
• Услов за раскинување - отплата на долг, надоместок за парични загуби, враќање на недвижен имот;
• Датум на раскинување на договорот за закуп;
• Временскиот период во кој другата страна во трансакцијата мора да одговори на пораката;
• Список на приложени документи - писмени искази на сведоци за прекршоци; акти со кои се потврдува неплаќање;
• На крајот од известувањето за раскинување на договорот за закуп, се наведува датумот на извршување и потписот на барателот.

Фактот за прием на известувањето за раскинување на договорот мора да се евидентира без пропуст, со потпис на примачот.

Како да го раскинете закупот преку суд?

Процесот на раскинување на договорот за закуп се врши со помош на судот во следниве случаи:

• Доколку имотот на закуподавачот не може дополнително да се експлоатира. Причината за ова може да биде непредвидена ситуација, која не е вина на закупецот;
• Сопственикот одбива да спроведе голем ремонт на имотот. Во дадениот случај, посочениот факт мора да биде наведен во договорот;
• Една од страните во трансакцијата одбива да пренесе имот;
• Доколку сопственикот му обезбеди на лицето недвижности со недостатоци кои не се наведени во одредбите на закупот.

Ако процесот на раскинување на договорот за закуп се врши преку суд, тогаш за почеток, според нормите на законодавството на Руската Федерација, барателот е должен да плати државна такса. После тоа, се составува изјава за побарување, во која се наведени основите за поднесување барање.

Изјавата за барање се испраќа до регионалната судска институција на местото на регистрација на обвинетиот. Кон барањето мора да се приложи документација, со што ќе се потврди фактот на повреда на договорните обврски. Задолжително е да се упатуваат на регулаторните правни акти на Руската Федерација, кои докажуваат прекршоци од другата страна во договорот.

Изјава за барање

Секоја од страните во трансакцијата има право да испрати изјава за барање до судска институција. Бидејќи одредбите на законодавните акти на Руската Федерација не содржат унифицирана форма на барање во овој случај, таа е составена во слободна форма на лист А4. И покрај ова, при изготвување изјава за барање, препорачливо е да се придржувате до деловниот стил на презентација. Сите факти што се претставени во документот мора да бидат напишани доследно и разумно.

Изјавата за барање за раскинување на договорот за закуп мора да ги содржи следните информации:

• Име и адреса на судската институција;
• Презиме, име и покровителство на барателот, како и неговите информации за контакт;
• Презиме, име и патроним на обвинетиот, како и неговите податоци за контакт;
• Основи за испраќање изјава за тужба до судот;
• Список на документи кои го потврдуваат фактот на повреда на договорните обврски;
• На крајот од изготвувањето на изјавата за побарување се наведува датумот на неговото извршување, а се става и потпис на барателот.

Треба да се истакне дека доказ дека барателот се обидел да го реши проблемот на предистражен начин е известувањето за раскинување на договорот за закуп потпишано од тужениот. Овој документ ќе покаже дека тој не презел никакви мерки за решавање на конфликтот.

Од која било причина, закупецот може да сака предвреме да го раскине закупот. Во написот ќе кажеме кои се основите, постапката и методите за раскинување на договорот за закуп на иницијатива на закупецот.

Пред сè, вреди да се каже дека самиот склучен документ често содржи причини кои можат да послужат како основа за раскинување на закупниот однос од страна на закупецот. Сепак, тие не се секогаш назначени или закупецот има други основи за раскинување на договорот.

Според законот, закупецот може да го раскине договорот на два начина:

1. Со договор со сопственикот и составување дополнителен договор со него за раскинување.
2. Судски.

Во првиот случај, причината навистина не е важна, бидејќи сопственикот не се спротивставува и не го спречува раскинувањето. Ова не е доволно за да се прекине закупниот однос на суд. Закупецот може да поднесе барање за раскинување на договорот само доколку постојат следниве основи:

1. По склучувањето на договорот, сопственикот на имотот не го пренесува на користење на закупецот.
2. Сопственикот на секој можен начин го спречува користењето на имотот. Ова ќе биде основа доколку закупецот се обиде да го користи предметот на договорот во согласност со неговата намена или со квалитетите утврдени со договорот.
3. Сопственикот го пренел имотот на користење со значителни дефекти и поради нив закупецот не може да го користи во согласност со намената. Оваа причина може да стане основа само ако закупецот не знаел за недостатоците пред склучувањето на договорот.
4. Закуподавачот не ги исполнува своите обврски што произлегле во моментот на потпишување на договорот (на пример, не врши големи поправки).
5. Настанала вонредна ситуација која не можела да се предвиди пред склучувањето на договорот, поради што закупецот повеќе не е физички способен да го користи имотот под закуп.

Ако раскинувањето ќе се случи на суд, неопходно е да се потврди причината за започнување на раскинувањето документирана.

Трудовите мора да бидат правилно составени, инаку судот може да признае дека причината за раскинувањето е вина на двете страни. Подобро е да се консултирате со професионален адвокат за совет.

Раскинување на договорот за закуп еднострано без суд

Раскинувањето на договорот за закуп е можно без вклучување на судството. Како по правило, ова бара постоење на одредени услови во самиот документ за закуп. На пример, договорот може да вклучува директна индикација за можноста за раскинување на иницијатива на закупецот. Тогаш нема потреба да се оди на суд.

Одговорот на прашањето дали закупецот може да го раскине закупот без пробен период зависи од тоа колку долго бил склучен закупот. Можни се две опции.

1. Договор без рок на траење. Во овој случај, раскинувањето е можно во секое време. Доволно е да го известите сопственикот на имотот. Известувањето се испраќа три месеци однапред ако предметот на договорот е недвижен имот (член 610 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).
2. Договор со рок на траење. Таков документ не може да биде раскинат без судска и добра причина. Исклучок е укажувањето на правото на закупецот да раскине во самиот договор.

И покрај фактот дека Граѓанскиот законик на Руската Федерација предвидува потреба да се оди на суд за да се раскине договорот за закуп, тоа не го спречува договорот да го специфицира правото на предвремено раскинување на односите за закуп.

Доколку условите за раскинување се наведени во договорот, клаузулите треба да бидат јасно формулирани, избегнувајќи нејаснотии. Во спротивно, судот може да го толкува договорот не во ваша корист. Во процесот на дискусија и изготвување договор, препорачуваме да користите помош од адвокат.

Почитувани читатели! Зборуваме за стандардни методи за решавање на правни проблеми, но вашиот случај можеби е посебен. Ние ќе помогнеме најдете решение за вашиот проблем бесплатно- само јавете се на нашиот правен советник по телефон:

Брзо е и е бесплатен! Можете исто така брзо да добиете одговор преку формуларот за консултант на веб-страницата.

Како да го раскинете договорот за закуп пред предвиденото преку суд?

Ако не беше можно да се договорите со сопственикот, ќе мора да поднесете барање до судските органи за раскинување на закупот. Изјава за барање може да се направи само откако ќе се испрати писмено известување до сопственикот.

Овој документ мора да содржи:

• податоци на страните во закупот;
• оправдана причина за раскинување на договорот;
• услови за престанок на закупните односи;
• датумот на известувањето;
• личен потпис.

Известувањето за желба за раскинување на договорот е составено во два примерока. Едниот останува кај закупецот, вториот оди кај сопственикот. Се препорачува да се испрати известување по пошта, со препорачана пошта со листа на прилози. По добивањето на известувањето од страна на примачот, тој има еден месец да размисли и да одговори.

Во случај на игнорирање на известувањето или одбивањето на сопственикот, закупецот има право да поднесе барање до судските органи за раскинување на договорот.

Постојат две опции за раскинување на закупот преку суд:

1. Сопственикот ги прекршил условите на договорот (член 620 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Ќе биде неопходно да се докаже на судот дека сопственикот има намера да го спречи користењето на имотот или предметот на договорот има значителни дефекти, поради што е невозможно да се користи за намената. Може да се земат предвид и други прекршувања на договорот од страна на сопственикот.
2. Околностите под кои е составен договорот за закуп значително се променија (член 451 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Ваквите околности вклучуваат значителни промени, во присуство на кои порано, договорот не би бил склопен или би бил составен под различни услови. Ќе треба да се докаже пред судот дека странките не дозволиле такви промени и не можеле да влијаат на нив.

Важно е да се напомене дека фактот што имотот на сопственикот е ослободен не е основа за прекин на плаќањето на закупнината.

Оваа обврска се отстранува од закупецот само по потпишување на потврдата за прифаќање и дополнителен договор за раскинување на договорот.

Договор за раскинување на договорот за закуп на стан или друг имот

Договорот за раскинување на договорот за закуп на стан или друг недвижен имот е документ кој ги утврдува намерите на закупецот и на сопственикот да ги прекинат сите односи во врска со овој имот. Договорот е додаток на договорот за закуп, па затоа се составува по аналогија. На пример, ако договорот за закуп ја поминал процедурата за државна регистрација, договорот за раскинување исто така мора да се регистрира.

Постојат неколку правила за изготвување договор за раскинување:

1. Мора да се наведат имињата и идентификациите на страните. Тие се составени и пропишани по аналогија со договорот.
2. По списокот на страните, потребна е намера за раскинување на договорот, со назначување на неговите детали и датумот на склучување. Исто така, се препорачува да се пропише постапката за пренос на имот и информации за населбите направени помеѓу закупецот и сопственикот.
3. Се препорачува да се наведе бројот на копии од договорот.
4. Потписите на странките мора да бидат ставени. Ако една од страните е организација, се става печат.

Подобро е да се документира фактот за пренос на имот. За недвижен имот се препорачува да се состави детален попис и акт за прифаќање и пренос. Овие документи ќе бидат доказ дека странката примач нема побарувања од закупецот. Ако имате какви било прашања, ве молиме консултирајте се со адвокат.

Идеалните ситуации во животот, а уште повеќе во современите правни односи, за жал, се доста ретки. Непредвидливоста на државната економска политика, немањето стабилност на пазарот и честите случаи на стечај често се причина зошто е тешко, а понекогаш дури и невозможно да се исполнат договорните односи без негативни последици.

Можноста за еднострано раскинување на односите за изнајмување по иницијатива на сопственикот директно произлегува од постојното законодавство со детална спецификација во договорот. Важна точка на секој договор е утврдувањето на неговиот период на важност. Во границите на важноста на склучениот договор е дозволено негово предвремено раскинување.

Важно е да се запамети дека воспоставувањето правни односи со закуп на простории законодавецот го припишува на билатерални трансакции. И самиот режим на таквите трансакции, колку што е можно повеќе, го гарантира правниот механизам на заштита, како на сопственикот, така и на закупецот, од можноста за ненадејна и непрофитабилна волја за завршување на трансакцијата.

Општи одредби за раскинување на договорот

Општиот принцип на руското договорно право им дозволува на страните во договорот за вработување да го раскинат пред предвиденото, првенствено со договор на двете страни. Сопственикот, кој одлучува да го раскине закупот на недвижен имот, треба да му понуди на закупецот да склучи договор. Доколку закупецот ја изрази својата согласност, наведениот договор се потпишува со извршување на актот за прифаќање и пренос на просториите. Брзо и без конфликт.

Во отсуство на таква согласност и појава на причини и услови за еднострано раскинување на закупот по волја на закуподавачот, граѓанското право содржи услов за обврската да се одобри таква иницијатива исклучиво со судска одлука (дел 2 од член 450 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Притоа, закуподавачот е должен да ја докаже тежината на основите за барањето што го поставил за предвремено раскинување на договорот.

Горенаведените правила ги утврдуваат општите, применливи основи за појава на правото на предвремено раскинување на договорниот закуп:

• големи прекршувања на договорните обврски;
• присуство на други факти за виновно однесување на закупецот, утврдени со закон или договор.

Знак за материјалноста на повредата- штета или материјална загуба во значителен износ за закуподавачот од дејствијата на закупецот. Но, утврдувањето на овој знак и утврдувањето на тежината на нарушената обврска му припаѓа исклучиво на судот.

За почеток и врз основа на барањата од Дел 3 од чл. 619 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, сопственикот е должен да ја почитува потребната процедура - да испрати побарувања до закупецот, корекции на направените повреди со истовремен предлог за предвремено преземање на договорот.

Фактот дека закупецот ги исполнува наведените барања, во утврдениот или разумен рок, ќе го лиши сопственикот од правото на жалба до судот. Важно е да се утврди тип на неусогласеност во дејствијата на закупецот на просториите.

Услов на договорот за закуп за еднострано одбивање да се изврши договорот

Исклучително важна помош во моментот на желбата на сопственикот да го раскине закупот треба да бидат условите на договорот. Не е тајна дека е точно добро составена и земајќи ги предвид нијансите на трансакцијата дека е важно да се минимизираат материјалните и емоционалните трошоци во случај на нејзино еднострано раскинување.

• користењето на просториите од страна на закупецот со значителни прекршувања на постигнатите договори и целта на неговата употреба, или во случај на повторено непочитување, што доведува до значително влошување на неговата состојба;
• систематско прекршување од страна на закупецот на условите за плаќање на закупнината - два или повеќе пати (од терминот утврден во трансакцијата за закуп);
• одбивањето на закупецот да изврши тековни или поголеми поправки на просториите, признати со договорот како обврзувачки за него и назначени во одреден временски период од трансакцијата.

Како еднострано да ги раскинете договорите

Важно е да се напомене дека можноста за примена на овие услови е дозволена само во тие моменти доколку страните се договориле за закуп на простории за одреден временски период. Со склучување на трансакција за закуп на недвижен имот во неопределен рок, секоја од страните ѝ признава на другата, по дефиниција, правната можност за откажување од закупниот однос (со обврска за усогласување со 3-месечен период на соодветно предупредување до датум на вистинско раскинување).

Во исто време, практиката на спроведување на законот не зазема категоричен став и дозволува во текстот на договорот да се утврди различен период со кој се одредува времето за известување за предвремено раскинување на договорот за вработување. Законот, исто така, не предвидува забрана за можноста за воведување позиции во договорот што ги прошируваат правата на сопственикот до негово предвремено раскинување. Ако се појави спор на наведената сметка, тој ќе го реши судот.

Но, законот не дозволува да се исклучи од договорот условот за правото на закуподавачот на просториите еднострано да одбие дополнително да го исполни договорот. Судот, потпирајќи се на нормата на законот, го признава ова одбивање како ништовно.

За известување се обезбедува задолжителен писмен образец кој ги одразува информациите:

• За името;
• За деталите на страните и договорот;
• Врз основа на кои се појави известувањето;
• За содржината на барањата.

Последици од раскинување на закуп

Судот пресуди во случајот, кој ги задоволи барањата на сопственикот. По денот на неговото влегување во сила, договорниот однос се прекинува. Меѓутоа, во пракса, не секогаш на крајот на договорот следи враќање на закупениот предмет. Понекогаш сопственикот е принуден повторно да поднесе барање до судот со барање за враќање на имотот. Поради оваа причина, се препорачува првично да се формулира барање, не само за еднострано раскинување на договорот, туку и да се поднесе дополнително барање за враќање на имотот. Откако сте добиле писмено за извршување, треба да ја контактирате службата за извршители за присилно враќање на изнајмената ствар.

Која е разликата помеѓу едностраното раскинување на договорот и одбивањето да се исполни обврската

Понекогаш, при извршување на деловни активности, од гледна точка на добивање на најповолен исход или материјална корист, препорачливо е да не се раскинува еднострано договорот, туку да се одбиваат обврските според него. На прв поглед, под „раскинување на договорот“ и „одбивање да се изврши“ може да се забележат некои сличности. Но, законот ги дефинира овие термини како независни институции.

Сегашните правни норми не дозволуваат можност за еднострано повлекување од трансакцијата. Во спротивно, би било можно да се наруши стабилноста на целиот економски систем, што е неприфатливо. Меѓутоа, доколку постои посебен договор меѓу страните во закупниот однос, одбивањето да се исполнат обврските е реално. Единствениот услов за ова е обезбедување на несогласување со гаранција за исплата на одредена сума пари. Важна забелешка е дека таквото несогласување е применливо само при извршување на деловен договор.

Законодавецот пропишува дека несогласувањето од извршувањето на договорот за закуп може да го спроведе сопственикот доколку:

• Прекршени договорни услови;
• Околностите на неусогласеност не се директно поврзани со прекршувањето на договорот. На пример, закупецот нема лиценца што му овозможува да се занимава со одреден вид активност и, соодветно, да го користи предметот на закупот за неговата намена;
• Постои немотивирано одбивање на закупот од страна на закупецот.

Одбивањето мора да биде направено со добра волја и разумно. Доколку закуподавачот не ја искористи можноста да се повлече и продолжи текот на договорниот однос, последователното остварување на даденото право би станало невозможно.