За што треба да се подготви сопственикот на имотот ако купувачот на секундарен дом е хипотекарен заемопримач?
Лицето кое продава стан или куќа можеби не знае ништо за хипотеките: некои сопственици се занимаваат само со готовина и претпочитаат да не навлегуваат во нијансите на банкарски заеми. Во меѓувреме, за време на криза, дури и богатите сопственици на имот мора да се справат со хипотека - барем пред лицето на купувачот, кој лесно може да испадне дека е хипотекарен заемопримач.
Завршувањето трансакција со учество на банка, проценител и осигурителна компанија е секогаш подолго и малку покомплицирано од обична продажба на пазарот за готовина. Особено за оние на кои не им треба хипотека, но размислуваат да го продадат својот стан, уредниците на RBC Real Estate ги собраа главните изненадувања од ваквите трансакции - од прашањето „што да се прави ако купувачот на стан извади хипотека“ на нијансите на вреднување и клучните банкарски барања. Како резултат на тоа, нудиме пет совети за тоа како да подготвите стан за продажба на хипотека.
Совет 1: легализирајте го повторниот развој
На секундарниот пазар често се наоѓаат станови со изменет распоред. Обично, сопствениците го оптимизираат не многу погодното уредување на собите - и затоа купувачите на недвижности се задоволни само со поудобен распоред на просторот за живеење. Сепак, банката може да ја промени својата одлука за хипотеката доколку обновата не е формализирана со закон, рече Светлана Бирина, раководител на градскиот оддел за недвижности на агенцијата за недвижности НДВ-Недвижимост.
„Стандардниот период за разгледување и одобрување [на барање] за стан е еден до два дена. Но, ако се случи необичен случај, како што е сериозен повторен развој, тогаш овој период може да биде подолг“, предупреди првиот заменик-претседател на Управниот одбор на Банката за финансии за домување Игор Жигунов. Наједноставното решение за продавачот во овој случај е да ги легализира сите промени во изгледот.
Совет 2: не бараат големи поправки
За човек кој живее во советска висококатница, големите поправки се чини дека се благослов: во овој случај, комуналните услуги ќе можат да ги стават во ред сите инженерски системи, а куќата ќе стане поудобна за живеење. Обично, за да се изврши таква работа, станбена зграда мора да се стави на ред за големи поправки. Таквата одлука е полна со сериозни проблеми за идните продавачи: каде што жителите се грижат за нивната удобност, банката може да гледа ризици за сопствениот кредит.
Така, Банката за финансии за домување отворено предупредува дека за позитивна одлука за хипотека, станот „не треба да биде регистриран за поголеми поправки“. „Едно од главните барања на банката за некој објект е процентот на абење. Оваа бројка не треба да надминува 60%“, објаснуваат од Ак Барс банка.
Прашањето за физичко влошување е важно за заемодавачите, бидејќи тие не даваат хипотека за трошни станови - во спротивно имотот може да се распадне пред заемопримачот да го отплати заемот. Покрај тоа, станот мора да биде погоден за последователна продажба. „Банките гледаат на ликвидноста на објектот на пазарот, односно на потенцијалот за негова продажба во прифатлива временска рамка“, рече Василиј Кочнев од СКБ банка.
Совет 3: дознајте го вашето педигре
Хрониката за пренос на сопственост на стан е најважното прашање за банката. „Историјата на станот ја проучуваат сите учесници во процесот: агентот, банката и осигурителната компанија“, предупредуваат од NDV-Real Estate. Најлесната работа за продавачот во овој случај е да ги собере сите хартии однапред.
„Банката ги бара и ги анализира насловните документи за трансакцијата и документите кои даваат основа за настанување на правото. Поопширна анализа врши осигурителната компанија, тоа е неопходно за осигурување на титулата, односно ризикот од губење на имотните права. Изгледа како комбинација од фактори: пред колку време била извршена трансакцијата, меѓу кого, како стои во договорот“, наведува Игор Жигунов. „Главната работа е дека имотот мора да биде ослободен од оптоварувања на права, вклучително и правата на трети лица“, појаснува Василиј Кочнев.
Покомплексните случаи се поврзани со нестандарден метод за добивање стан - на пример, според договор за подарок или со наследство. Во првиот случај, банката може да побара документи поврзани со донаторот и да ја провери неговата историја, предупредува Светлана Бирина. Во вториот случај, сопственикот мора да се подготви и за потемелна проверка од страна на заемодавачот. „Доколку се испочитувани роковите за наследување и сопственикот влегол во наследство, тогаш новопримените документи не се причина за одбивање. Исклучок е присуството на судски спор за повреда на правата на трети лица“, рече агентот.
Совет 4: отплати долгови за домување и комунални услуги
„Често продавачите не знаат дека ако има долгови на сметки за комунални услуги, станот може да биде запленет“, вели претставник на СКБ банка. „Овој факт е откриен пред трансакцијата, бидејќи банката нарачува извадок од Единствениот државен регистар пет до десет дена пред трансакцијата“. Ако навреме не ги платите сите сметки за струја, снабдување со гас и сите други комунални услуги, продажбата едноставно ќе пропадне: ниту банката ниту органот за регистрација нема да се согласат да ја формализираат трансакцијата со стан кој е заглавен во долгови.
Совет 5: одјавување
Важно прашање за оние кои го продаваат својот единствен дом со можност да се преселат во нова зграда: пред да плати пари за стан, банката ќе бара од продавачите да се одјават од имотот што е напуштен. „Препорачливо е во моментот на трансакцијата да нема регистрирани лица во станот купен со кредитни средства, бидејќи оптоварувањето на станот со правата на трети лица, вклучително и правото на користење, е неприфатливо“, рече Василиј Кочнев. — Продавачот може да добие средства пред да го регистрира преносот на правата, под услов да се склучи договор за гаранција за времето (периодот) на регистрација. По регистрацијата на преносот на правата, договорот за гаранција се смета за раскинат“.
Некои банки бараат од продавачите да се одјават пред да се заврши трансакцијата - на пример, Zapsibkombank одбива да издаде хипотекарен заем ако некој е регистриран во станот до моментот на склучување на договорот. Сепак, не сите заемодавачи имаат толку строги барања за заемопримачите. Така, Банката за финансии за домување им дава на продавачите две недели да се одјават, а на АкБарс - 30 дена. „Она што е причина за одбивање во една банка не е проблем во друга“, резимира Светлана Бирина од NDV-Real Estate. Како последно средство, продавачот може да побара од заемопримачот да ја смени банката.
Бонус: збогум дрво!
Последно, но не и најмалку важно, банките апсолутно не сакаат да се занимаваат со дрвени куќи. Забраната за кредитирање на Русите обезбедени со дрвен недвижен имот е пропишана од Банката за финансии за домување, банката СКБ и многу други. Така, бројни градби од 18 и 19 век, вообичаени во трговските градови во централна Русија, излегуваат од опсегот на хипотеката.
Антон Погорелски; фотографија од Ендрју Олни (Global Look)
И предноста и недостаток на купување на недвижен имот со хипотека во исто време е тоа што плаќањето за станот се одвива во текот на многу години. Позајмувачите често имаат прашање: дали е можно да се продаде стан со хипотека и да се купи друг со хипотека?
Шемата за добивање хипотека е веќе позната на секој заемопримач кој подигнал стан на кредит. Ајде да размислиме како да продадеме недвижен имот што има имотни оптоварувања.
Причини за промена на станови
Во зависност од причините зошто е неопходна промена на станот, прашањето за купување и продавање на недвижен имот може да се реши на различни начини. Брокерите забележуваат дека најпопуларните причини за промена на еден стан купен со хипотека во друг купен според истата програма се:
- подобрување на финансиската состојба на заемопримачот или проширување на семејството. Честопати, хипотеките земаат млади семејства кои, откако ќе имаат деца, настојуваат да ги подобрат условите за живеење;
- промена на семејните околности. Тоа е токму она што позајмувачите прикриено го нарекуваат развод кога треба да продадат недвижен имот стекнат за време на бракот, да ги поделат парите и да купат помали станови;
- влошување на финансиската состојба. Банките издаваат хипотекарни заеми не само во рубли, туку и во долари или евра. Во текот на изминатите неколку години домашната валута се зголеми за повеќе од двојно, а платите останаа на исто ниво, а сега многу семејства едноставно не можат да го вратат заемот што го подигнаа.
Може да има и други причини зошто заемопримачот треба да го промени домувањето, на пример, да се пресели на ново место на работа и да не сака да патува низ градот за да стигне таму.
Најчесто причина за продажба на стан е потребата од промена на местото на живеење или промена на брачниот статус на заемопримачот.
Ако планирате да го зголемите просторот за живеење или да се преселите во попрестижна област, односно имотот што е планиран за купување е поскап и ликвиден, заемопримачот може да ја контактира банката со прашање за замена на колатералот. Сепак, оваа опција е можна, главно ако купувањето на нов дом е според договор за размена, или заемопримачот прво купи нов имот, а потоа го продаде стариот. Ваквите ситуации се ретки. По правило, заемопримачот мора прво да го продаде домот, а потоа да купи нов. И во такви случаи, заемопримачот е заинтересиран за едно прашање: дали е можно да се продаде станот под хипотека? Бидејќи купувањето на нов простор за живеење ќе ја следи вообичаената процедура за хипотека.
Што вели законот?
Прашањата поврзани со стекнување на недвижен имот со хипотека се регулирани со Федералниот закон „За хипотека (залог на недвижен имот)“ (во натамошниот текст закон). Во членот 37 од горенаведениот закон се вели дека за отуѓување (просто кажано, продажба) на заложениот имот потребна е согласност од заложниот доверител, односно банката. Така, без дозвола на банката, трансакцијата нема да биде внесена во државниот регистар.
Доколку продавачот некако го заобиколи законот и го продаде заложениот имот, тогаш, во согласност со член 39 од законот, банката има право да бара предвремено исполнување на обврските, вклучително и од купувачот, или да ја прогласи трансакцијата за неважечка.
важно! Без согласност на банката, трансакцијата ќе биде неважечка! Сопственоста нема да премине на купувачот.
Како да се добие дозвола за продажба?
Значи, главен услов е да се добие дозвола од банката за продажба на недвижен имот. Речиси сите банки веќе имаат јасна процедура за издавање дозвола за отуѓување имот. Финансиските институции се заинтересирани да ја исплатат хипотеката, но не ги интересира кој ќе биде сопственикот.
Како по правило, отуѓувањето е можно под услов целосна отплата на хипотекарниот заем. Ако заемопримачот не може сам да го отплати долгот, ситуацијата станува нешто покомплицирана. Прво, заемопримачот мора да најде купувач кој е подготвен да го плати износот за хипотеката, само после тоа банката го отстранува товарот, а трансакцијата може да се заврши.
Објаснете ѝ ја на банката причината поради која е донесена одлуката за продажба на станот, а таа најверојатно ќе ве сретне на половина пат и ќе го намали времето потребно за комплетирање на целата документација.
Проблеми поврзани со продажба на оптоварен стан
Продажбата на стан оптоварен со хипотека е прилично тешка задача, бидејќи не секој купувач ќе се согласи да купи таков недвижен имот. Ова покренува два проблеми:
- тесен круг на купувачи. Најтешката работа за продажба на недвижен имот под хипотека е да се најде купувач. Многумина едноставно се плашат да стапат во контакт со банката поради страв дека во иднина нема да изгубат и недвижен имот и пари. Со оглед на широкиот избор на недвижен имот за продажба, да се најде лице подготвено да купи таков стан може да биде вистински проблем;
- потребата да се продава по намалена цена. Бидејќи кругот на потенцијални купувачи значително се стеснува, за да се направи понудата поатрактивна, потребно е да се направат значителни попусти, откажување од станот по цена под пазарната цена.
Покрај тоа, понекогаш банките наметнуваат казна за предвремена отплата на хипотека. Во овој случај, треба да ги пресметате сите трошоци за да не испадне дека договорот е непрофитабилен.
Кога продавате стан оптоварен со хипотека, бидете подготвени да изгубите малку во неговата вредност.
Начини за продажба на стан
Најверојатните начини за продажба на стан оптоварен со хипотека се:
- независна продажба на купувачот за готовина;
- продажба на стан на купувач кој подигнува хипотека врз него;
- продажба со вклучување на организација за недвижности како посредник.
Ајде да ги разгледаме сите опции подетално.
Независна продажба
Во овој случај, продавачот самостојно бара купувач.
Суштината на договорот е како што следува. Прво, купувачот му дава на продавачот сите пари што се должат на хипотеката за да го отплати долгот. По ова, продавачот и претставникот на банкарската организација го отстрануваат товарот од станот, а купувачот ги регистрира правата на имотот, истовремено пренесувајќи го преостанатиот износ.
Главниот проблем е што е неопходно да се најде купувач кој ќе се согласи да ја плати потребната сума пред да ја заврши трансакцијата. Оваа операција е доста ризична, бидејќи ако продавачот е нечесен, купувачот може да остане без стан и без пари. За да се заштити, купувачот може да побара да го регистрира договорот за депозит кај нотар.
Главниот проблем при продажба на стан оптоварен со хипотека е потребата да се убеди купувачот да изврши авансно плаќање.
Продажба на купувач кој зема хипотека
Во овој случај, идеална ситуација е кога купувачот ја има потребната сума за отплата на хипотеката. Продавачот и плаќа на банката за добиените пари и ги отстранува сите ограничувања. По ова, купувачот ги обезбедува документите потребни за завршување на трансакцијата и издава хипотека, а продавачот ги добива преостанатите средства од банката.
Препорачливо е хипотеката да се земе од истата банка. Потоа можете да сметате на побрза и поедноставна процедура, а документите на идниот купувач може да се приложат на апликацијата со барање да се овозможи предвремена отплата на хипотеката.
Имајќи купувачите да добијат хипотека од истата банка е идеално и за продавачот и за купувачот. Во некои случаи, банката е подготвена да го „замени заемопримачот“ според договорот за хипотека.
Продавам стан со помош на агенција за недвижности
Ситуацијата е многу слична на првиот начин за продажба на стан, само агентот бара купувач. Тој наплаќа одреден процент за оваа услуга. Вклучувањето на позната агенција за недвижности на пазарот како посредник ќе помогне да се убеди потенцијалниот купувач дека продавачот нема никаква злонамерна намера и дека е неопходно однапред да плати дел од средствата.
Големите агенции за недвижности можат да издаваат хипотекарен заем за да ги отстранат оптоварувањата од имотот. Ова ќе ги зголеми шансите за побрза продажба.
Резултати
Значи, можно е да се продаде стан под хипотека и да се купи уште еден, а има дури и неколку начини да го направите ова. Секако, присуството на оптоварувања ја отежнува процедурата за наоѓање купувач и завршување на трансакција, но тоа не е проблем што не може да се реши.
Животот е полн со различни настани, и тажни и радосни. Никој не е имун од непланирано додавање во семејството, ненадејно преселување, отпуштање или болест. Не ретко се случуваат ситуации кога становите купени на кредит може да се претворат во неподнослив товар. Исто така, стана мода да се заработат пари на хипотека. Затоа, многу луѓе се загрижени дали е можно да се продаде стан под хипотека.
Експертите од групата агенции МИЕЛ забележаа јавен интерес во оваа насока, па подготвија одговори на најчестите прашања од корисниците: дали е можно да се продаде стан со хипотека, каков е односот на банките кон оваа идеја и како правилно да се продаваат недвижен имот под хипотека.
Продажба на куќа или стан под хипотека - дали тоа е дозволено со закон?
Всушност, постојат дури и неколку законски начини за продажба на станови заложени во банки. Веќе разговаравме за тоа дали е можно со долгови, со примање депозит од купувачот итн. Во оваа статија ќе се обидеме да ја покриеме темата подетално, односно ќе погледнеме како се продава стан со хипотека, како и какви карактеристики и нијанси има во таквите трансакции.
Дали е можно да се продаде станови под хипотека без да се извести банката?
Важно е да се разбере дека нема да биде можно самостојно да се спроведе таква операција чисто и компетентно. Постојат најмалку две причини за ова:
- без согласност на доверителот (нужно во писмена форма), невозможно е да се регистрира предмет во Rosreestr;
- на барање на банката, судот веднаш ќе ја поништи таквата трансакција и ќе ја откаже, дури и ако постапката за регистрација е некако спроведена.
Така, додека станот или куќата делуваат како залог, условите ги диктира заложната банка. Сопственикот може самостојно да донесува одлуки само откако долгот е целосно отплатен. Но, дали е можно да се продаде стан со хипотека на банка Препорачуваме да разговарате со специјалистите на MIEL Chistye Prudy за оваа тема. Во принцип, клиентот може целосно да ја пренесе продажбата на имотот за обезбедување на кредитната институција, но во овој случај ќе биде неопходно да се помири со фактот дека операцијата ќе биде поврзана со доста значителни материјални и морални загуби. Вработените во компанијата за недвижнини ќе помогнат значително да се намалат трошоците и да се обезбеди транспарентност на трансакцијата во сите фази.
Како се одвива продажбата на стан со хипотека со учество на МИЕЛ
Една од главните надлежности на нашата агенција е Од нас често се бара помош, особено ако продажбата на станови под хипотека е поврзана со тешкотии во форма на задоцнети плаќања и казни. Специјалистите на одделот кои работат со хипотеки имаат долгогодишно искуство во решавање на правни прашања со банките, а нивната професионалност и длабоко познавање на прашањето гарантираат успех во најкус можен рок. Меѓу нашите партнери се најпознатите банки во земјата, па ако не сте многу силни во законодавните суптилности и сте загрижени дали е можно да продадете стан со хипотека од Сбербанк, ВТБ или Рајфајзен БАНК, тогаш можете да бидете сигурни во нашите способности. Како дел од нашата соработка со клиентите, ја обезбедуваме услугата за обезбедување аванс за времетраењето на продажбата на станови под хипотека. Можете да дознаете повеќе за тоа бесплатно со нарачување стручна консултација на веб-страницата.
Данок на продажба на станови под хипотека
Принципите на оданочување во овој случај се исти како и за обичните купопродажби. Ако, при завршување на трансакциите за купување стан во рамките на програмата за хипотекарно кредитирање и неговата последователна продажба, граѓанинот стекнува добивка, тогаш тој е должен да плати даночна такса. Персоналниот данок на доход е еднаков на 13% од пазарната вредност на имотот, но може да се намали или дури и да се врати на нула со примена на одбивање на имотот. Ќе добиете детални информации за оваа алатка од нашиот менаџер со повикување на телефонската линија или опишување на вашата ситуација во формуларот за повратни информации.
Животни приказни
Околностите се развија така што нашето семејство се чувствува тесно во двособниот стан што претходно го купивме со породилен капитал, но не знаевме дали е можно да се продаде стан под хипотека со породилен капитал без да се залажуваат државата и законот. Решивме да контактираме со агенција специјализирана за трансакции со недвижен имот. Избравме компанија чија канцеларија се наоѓа во близина на метро станицата Чистие Пруди и бевме задоволни! Нашата трансакција беше целосно поддржана од специјалист со 25-годишно искуство: тој помогна да се подготват потребните документи, избра достојна опција за замена и ги следеше сите нијанси на договорот. Ви благодариме! Ги советуваме сите на кои им е потребна компетентна помош да контактираат со МИЕЛ!
Можете да добиете бесплатен совет во форма на инструкции за дејствување од адвокат, но најдобро е целосната контрола врз трансакцијата да ја оставите во професионални раце.
Животни приказни
5 години ја плаќав хипотеката, а потоа одеднаш наследството на дедо ми падна врз мене во форма на стан во строгиот центар на Москва. Се разбира, потребата да се земе хипотека веднаш исчезна и решив да ја препродадам хипотеката. По препорака на пријател, решив да ги дознаам сите нијанси на продажбата од трето лице. Затоа, со прашања за тоа како се одвива продажбата на стан со хипотека на Сбербанк, се обратив до компанијата MIEL – Chistye Prudy. Бесплатно ми ја објаснија постапката, ми дадоа акционен план чекор по чекор и понудија посредување со инволвирање на адвокат и агент. Нивниот попуст е мал, условите за соработка се удобни и имаат големо искуство, па се согласив. Трансакцијата помина без никакви проблеми, затоа ја препорачувам оваа агенција на секој кој е навикнат да им доверува сериозни работи на професионалци.
Сега, поради недостигот на готовина на пазарот на недвижности, многу луѓе користат хипотекарни заеми за купување недвижен имот. Добивањето хипотекарен заем од банка не е секогаш лесна задача. Поради економската криза многу луѓе поголемиот дел од платата ја добиваат во плик. И ова не е новост. За нив, добивањето хипотекарен заем нема да биде најлесната работа. За ова може многу да се пишува. Но, прво би сакал да зборувам за продажба на стан, кога купувачот зема банкарски заем за да купи стан. Какви нијанси може да има продавачот на стан?
Еве некои од прашањата што го засегаат продавачот:
1) Колку време ќе биде потребно за да се заврши трансакцијата која вклучува хипотекарен заем?
2) Список на документи кои мора да се достават до банката за банката да го одобри станот?
3) Дали постојат ризици за продавачот во кои банката може да не го одобри станот на продавачот?
4) дали вреди да се продаде станот на купувач на хипотека Дали има гаранции дека трансакцијата ќе помине или е подобро да се чека купувач со вистински пари?
И сега одговорите.
1) Колку време е потребно за да се продаде стан со хипотека? Кога агентот кој продава стан прифаќа аванс од купувач кој зема хипотекарен заем од банка, тој разбира дека не е можно да се постигне договор за една недела во таква ситуација. Ако го имате целиот пакет документи, најбрзиот начин да постигнете договор најверојатно ќе биде не порано од две недели.
Доколку документите за трансакцијата не се готови, тогаш зделката ќе биде завршена во рок од еден месец, од датумот на прифаќање на авансот. Датумот на трансакцијата директно зависи од брзината на банкарското одобрување на имотот што се продава. Периодот на одобрување за имот може да се движи од 3-4 дена до 2 недели, во зависност од банката и вашиот специфичен имот.
2) Еве список на документи за стан или станбена зграда:
А) Потврда за државна регистрација на правата (или е обезбедена копија заверена на нотар, со важност 1 месец).
Б) Документи со кои се потврдува сопственоста на станбени простории: купопродажен договор, договор за пренос, договор за размена, договор за подарок итн. (мора да се прикаже оригиналот)
В) Извадок од Единствениот државен регистар на права за ограничувања (оптоварувања) на правата на сопственикот на станбени простории (хипотека, апсење, закуп, итн.) од органите што вршат државна регистрација на правата на недвижен имот и трансакции со него. Оригиналот се префрла во банка со важност 1 месец.
Г) Катастарски пасош, објаснување, план на подот (оригиналот мора да биде претставен) - периодот за издавање документи не треба да надминува 1 година (по договор со банката, понекогаш прифаќаат катастарски пасош до 5 години)
Г) Копии од пасошите на сите учесници во трансакцијата на страната на продавачот.
заверена согласност на брачниот другар на Заемопримачот (ако брачниот другар не е сопственик) за купување, залог и негово евентуално последователно отуѓување и/или нотарски заверена изјава од купувачот за присуство или отсуство на регистриран брак во моментот на трансакцијата) .
Д) Преддоговор за купопродажба на стан, куќа и парцела (да се приложи оригиналот)
G) Проценка на имотот. Само во рубли!
Ж) Доколку заемопримачот (купувачот) не е во брак, се поднесува нотарско заверено барање од нотар.
Список на документи за страницата:
А) потврда за регистрација на сопственоста на продавачот на имотот (заверена на нотар);
Б) документ што служи како основа за појавата на сопственичките права на продавачот (договор за купопродажба, размена, донација, потврда за приватизација) - претставен доколку е достапен
Б) катастарски пасош
Г) фотокопија од пасош или друг документ за идентификација на продавачот (да се приложи)
Д) потврда за ограничувања (оптоварувања) на правата на сопственикот на стан, соба (хипотека, кирија, апсење, итн.) од правосудната институција за државна регистрација на правата на недвижен имот и трансакции со него (извадок од обединета држава Регистрирајте се)
Д) заверена согласност на брачниот другар на Заемопримачот (ако брачниот другар не е сопственик) за купување, пренос на парцелата како гаранција и за нејзино евентуално последователно отуѓување и/или нотарски заверена изјава од купувачот за присуство или отсуство на регистриран брак во моментот на завршување на трансакцијата).
Список на документи за правно лице.
А) Потврда за државна регистрација на правно лице.
Б) Уверение за државна регистрација на правно лице кај даночниот орган на неговата локација.
Б) Повелба, конститутивен договор.
Г) Одлука (записник од состанокот) за именување на генерален директор.
Г) Наредба за именување на генерален директор.
Д) Картичка со примерок од потписи и отпечатоци од печат (заверена од банка).
Е) Извадок од Единствениот државен регистар на правни лица (важи 30 дена)*.
*Сите документи се дадени во оригинали, заедно со нивните копии.
Правниот оддел на банките може да бара дополнителни документи за одреден имот, во зависност од видот и содржината на сопственоста и другите документи.
Понекогаш тоа се случува во последен момент, буквално пред договорот.
Можно е да и се достават на банката уверенија од клиниките за невропсихијатриски и третмани од лекови.
3) Сега за ризиците на продавачот на станот.
А) Доколку купениот стан е во сопственост помалку од 3 години, а продавачот кој го продава не сака да плати данок на приход од продажба, т.е. ќе ја потцени сумата во купопродажниот договор, тогаш списокот на банки кои се подготвени да размислат за таков стан не е многу голем. Тоа се главно Сбербанк, ВТБ, Делта кредит. Затоа, неопходно е да се открие дали банката е подготвена да ја потцени вредноста во купопродажниот договор.
Б) Ако имотот купен со хипотека се продаде со алтернативно купување на друг стан, тогаш препорачливо е да се открие колку станови во синџирот разгледува банката и колку ќелии обезбедува за трансакцијата. Има доста клинички случаи со синџири на станови. И ако Сбербанк, ВТБ, Делтакредит, Гаспром, воопшто, веќе научија да се справат со ова, тогаш некои банки се многу нејасни за шемите на таквите трансакции и можни се секакви проблеми поврзани со оваа нијанса. Неодамна, една колешка имаше трансакција со Уникредит банка, таа не беше во можност да објасни некои од сложеноста на трансакцијата ниту на менаџерот, ниту на раководството, сè до самата трансакција. Поради недостаток на меѓусебно разбирање, се појавија многу тешкотии во самата трансакција. Договорот помина, но имаше остаток од него.
В) Банката може да има прашања во врска со насловните документи за станот, може да побара дополнителни документи (ова може да биде наследство, приватизација, судска одлука) итн. Банката може да побара од корисниците да дадат изјава заверена на нотар во врска со одјавување и сл.
Г) ако вашиот имот претрпел повторен развој, обрнете посебно внимание на усогласеноста на планот на подот со вистинскиот распоред на станот. Овде можете да очекувате и изненадувања за кои пишував претходно.
Некои банки размислуваат за станови со неовластена реконструкција. Во овој случај, купувачот пишува изјава за обврска да го заврши повторниот развој на свој трошок. Оваа точка е многу важна и бара детална дискусија директно со банката.
Банката никогаш нема да пишува за причината за одбивањето да позајми имот.
Затоа одлуката на банката да позајми објект е многу важна во алтернативните трансакции со недвижности, кога продавачот на стан купен со хипотека купува друг стан во замена за неговиот стан и мора да плати аванс за тоа.
Може да има и други нијанси поврзани со одбивањето на банката, но тие се поретки и се предмет на посебно разгледување.
4) И конечно, дали вреди да се продаде имотот со хипотека? Ќе кажам дека во повеќето случаи, вреди. Ако вашиот стан е многу течен на пазарот на недвижности, тогаш лесно можете да најдете купувач што не е хипотека. Во овој случај, нема потреба да брзате да земете аванс од купувачот на хипотека. Но, во повеќето случаи, вреди да се размислува. Нема толку многу купувачи на пазарот, но тие треба да се продадат. Ако затворањето договор за еден месец не ве плаши, тогаш лесно можете да земете аванс од купувачот на хипотека, особено затоа што примањето пари за продадениот стан е загарантирано.
Ако овој напис ви помогна да ги надминете вашите стравови поврзани со хипотекарната трансакција, како и да стекнете општи информации за трансакции од ваков вид, ќе ми биде многу драго. Ми се чини дека предупреденото е наоружано... Ти посакувам среќа.
Многу луѓе бараат да го продадат својот стан користејќи хипотека бидејќи целиот процес ќе биде контролиран од банката. Но, некои се запрени од помислата на ризиците. Потребно е подетално да се анализира продажбата на стан со хипотека за да не погрешите при донесувањето на одлуката.
Кои документи треба да се соберат?
Прво, кога купувачите ве контактираат со барање за завршување на трансакција преку хипотекарен заем, треба да подготвите сè што е потребно. Соберете документи кои можеби ќе бидат потребни, бидејќи банката нема да соработува доколку нејзините барања не се исполнат. Ќе треба да ги донесете следните документи до вработените во банката:
Технички пасош на станот.
Документ со кој се потврдува правото на сопственост и документ за стекнувањето (на пример, тестамент, ако сте го наследиле имотот, или договор, ако сте го купиле).
Пасош на лицето кое е сопственик на станот што се продава.
Катастарски пасош, кој требаше да се ажурира не порано од пред пет години (во спротивно мора да се направи).
Извадок од Rosreestr (треба да содржи информации за станот; не треба, на пример, да биде под хипотека).
Важен документ е и заклучокот на проценителската компанија. Заемопримачот е тој што нарачува и плаќа за тоа!
Ризици на продавачот
Кога се разговара за продажба на стан со хипотека, ризиците на продавачот се од големо значење. Факт е дека банката што учествува во овој процес го намалува ризикот од каква било измама. Продавачот не мора да се плаши дека нема да добие пари од купувачот, бидејќи банката ги префрла овие средства. Така, заемопримачот нема да може да влијае на ситуацијата со тоа што ќе ви одземе пари.
Банката не ја плаќа целата сума за станот на продавачот веднаш по потпишувањето (склучувањето) на договорот потребно е да се потврди преносот на сопственоста; Продавачот ќе може безбедно да управува со парите само откако станот ќе се пререгистрира на заемопримачот.
Ризиците на продавачот, ако станот е купен со хипотека, значително се намалуваат. Исто така, вреди да се нагласи дека продавачот не може да прима пари за станот со фалсификувани сметки, бидејќи повеќето плаќања ги врши банката. Не треба да се плашите од другите плаќања што заемопримачот ги прави при аплицирање за готовински заем, бидејќи банката, на ваше барање, може да ја провери нивната автентичност со помош на специјални уреди (ако тоа не е во договорот, тогаш треба да инсистирате да склучите дополнителна услуга, бидејќи на овој начин се заштитувате).
Понекогаш се случува феномен како што е преценување на цената на станот со хипотека Ризикот на продавачот во такви ситуации малку се зголемува, бидејќи може да се бара да вратите повеќе отколку што сте платиле, ако поради некоја причина зделката ненадејно се откаже.
Единствениот ризик за кој треба да се грижите е ако банката не го одобри договорот. Нема да можете ни да ја дознаете причината бидејќи банките претпочитаат да не откриваат такви детали.
Ајде внимателно да ја разгледаме ситуацијата со Сбербанк, на која многу должници се обраќаат за да подигнат хипотекарен заем. Продавачот треба да обрне внимание на неколку точки:
Обезбедување оригинални документи. Не се согласувајте да ги предадете оригиналните документи за станот на заемопримачот. Најдобрата опција е да однесете сè во банка сами. На овој начин ќе спречите можни проблеми.
Признавање на трансакцијата како неважечка. Овој проблем се јавува исклучително ретко, тој се јавува по вина на заемопримачот поради прекршување на какви било договори. Дознајте повеќе за лицето кое ќе го купи вашиот стан со хипотека!
Фази на продажба
Однапред запознајте се со сите фази на продажба за ништо да не ви биде ненадејно изненадување. Сите трансакции одат отприлика вака:
Збирка на документи (нивната листа за продавачот е дадена погоре; должниците мора да разјаснат сè со банката).
Детална дискусија за сите детали за трансакцијата (продавачот мора да се сретне со купувачот и со вработениот во банката одговорен за хипотекарни заеми).
Изготвување и склучување на прелиминарен договор. Од купувачот се бара и депозит, чиј износ е детално разгледан во договорот.
Задолжителна фаза е проценка на цената на станот. На иницијатива на банката се нарачуваат услуги на проценителска компанија, кои целосно ги плаќа заемопримачот.
Пренос на документи. Оваа фаза исто така се спроведува под контрола на банката. Продавачот е должен да ги предаде сите собрани документи на вработениот во банката, а истото го прави и заемопримачот.
Склучување на главниот договор. Сега останува само да се состави главниот договор кој ќе ги содржи сите дискутирани детали. По читањето на овој документ, истиот е потпишан од сите 3 страни.
Откако ќе го регистрира станот, купувачот треба само да земе посебен извадок од Rosreestr во кој се наведува дека станот сега е негова сопственост. Банката продолжува да работи со заемопримачот, барајќи редовни плаќања за кои се разговарало при склучувањето на договорот, а парите за станот се префрлаат на купувачот.
Фазите на работа се опишани приближно, тие се следат во многу банки, но постојат исклучоци создадени со цел да се спречи измама во која било форма. Ве молиме внимателно прочитајте ги правилата на банката однапред! На пример, продажбата на станови со користење на хипотека на Сбербанк практично ги елиминира ризиците на продавачот, бидејќи се врши според сличен алгоритам.
1. Начин на плаќањеКога се разгледува прашањето дали вреди да се продаде стан со хипотека, неопходно е да се допре до мали детали кои сè уште влијаат на процесот на документирање.
Постојат неколку опции за плаќање на стан што се продава со помош на хипотекарен заем. Најпопуларните методи се опишани подолу.
Користење на банка (без готовина). Банката ќе префрли средства на вашата сметка некое време по потврдата за успешна трансакција. Треба однапред да отворите посебна тековна сметка.
Користење на специјален сеф. Овој метод ќе ви помогне да го добиете целиот износ во готовина на време. Сите средства се депонираат во сеф, а откако Rosreetr ќе ја потврди пререгистрацијата на имотот, купувачот едноставно ги повлекува парите. Овој метод ја елиминира загубата на средства дури и ако се одземе лиценцата на банката што ја издава хипотеката.
2. Повторен развој
Постојат и одредени стапици за станови за продажба, бидејќи треба однапред да ги легитимирате сите завршени обнова. Банката никогаш нема да се согласи на договор ако не, и бескорисно е да се крие овој факт, бидејќи сè е наведено во документите.
Добрите и лошите страни на продажба на стан со хипотека
Ајде да ги сумираме сите информации погоре, истакнувајќи ги добрите и лошите страни на хипотеката на продавачот.
- Намалени ризици. Ризикот од измама од страна на купувачот е значително намален доколку станот е купен со помош на хипотекарен заем. Најголем дел од парите ги префрла банката.
- Контрола на сите банкарски трансакции. Банката ги контролира сите финансиски трансакции, го следи и правниот дел од емисијата (подготвување посебен договор, обезбедување на достапност на сите потребни документи).
- Продолжување на периодот на продажба. Ако треба да продадете стан за краток временски период, тогаш хипотекарниот заем не е погоден за вас, бидејќи потребни се неколку недели за да се подготвите за склучување договор, да извршите проценка и да соберете документи.
- Доцнење во плаќањето. Банката не ги префрла парите веднаш на продавачот по склучувањето на договорот, бидејќи е неопходно да се чека за пререгистрација на недвижниот имот во Rosreestr.
