Naruszone zostało prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu udziału w spółce LLC. Prawo pierwokupu udziału

Zwracamy uwagę, że decyzja ta może zostać zaskarżona do sądu wyższej instancji i unieważniona

SĄD MIASTA W MOSKWIE

Sędzia: Fedyunina S.V.

Skład orzekający do spraw cywilnych Sądu Miejskiego w Moskwie w składzie:
Przewodnicząca Shubina I.I.
sędziowie Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
pod sekretarzem S.A.
z udziałem prokuratora Podvysotskiej T.I.
po wysłuchaniu na posiedzeniu jawnym raportu sędzi Batalovej I.S.
sprawa cywilna z apelacji K.M. na postanowieniu Sądu Rejonowego Lefortowo w Moskwie z dnia 8 listopada 2013 r., który orzekł:
Zaspokajając żądanie K.M. do K.V., S.L., S.N. w sprawie przeniesienia prawa nabywcy udziału z umowy kupna-sprzedaży, uznania prawa pierwokupu do nabycia 2/2 udziałów mieszkania, unieważnienia umowy darowizny na udział w mieszkaniu, eksmisji - odmówić

zainstalowany:

Powód K.M. złożył pozew przeciwko K.V., S.L., S.N., uwzględniając wyjaśnienia roszczeń zgodnie z art. 39 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, z prośbą o przeniesienie na nią praw nabywcy 2/3 udziału wynikających z umowy kupna-sprzedaży z dnia 3 grudnia 2012 r. zawartej pomiędzy K.V. i S.L.; uznać jej prawo pierwokupu do nabycia 2/3 udziału w prawie współwłasności mieszkania pod adresem: Moskwa, ... proezd, d... bldg... apt...; unieważnić umowę darowizny 1/3 udziału w prawie współwłasności spornego mieszkania z dnia 8 listopada 2012 roku, zawartą pomiędzy S.L. i SN; eksmitować S.L., S.N. ze spornego mieszkania.
Podnoszone roszczenia uzasadnione są faktem, że powód jest właścicielem 1/3 udziału w spornym mieszkaniu pod adresem:<...>, właścicielem 2/3 udziału był jej syn K.V.
W dniu 11 grudnia 2012 roku powód dowiedział się o sprzedaży K.V. udziałów we własności spornego mieszkania na rzecz osób trzecich. W dniu 5 stycznia 2011 roku powód otrzymał zawiadomienie o sprzedaży udziału K.V. w spornym mieszkaniu za cenę... rubli, po otrzymaniu tego zawiadomienia, powód zakwestionował w sądzie własność K.V. mieszkania, w ramach rozpatrywania tej sprawy dokonano zajęcia mieszkania.
Jak wskazał powód, następnie K.V. dopuścił się działań wskazujących, że nie miał woli sprzedaży swojego udziału w spornym mieszkaniu, wynajmując zajmowane przez siebie pomieszczenia.
W 2012 roku K.V. sprzedał swój udział za... rub. S.L., natomiast powódka nie została zawiadomiona o sprzedaży udziału z ofertą skorzystania z prawa pierwokupu.
Na rozprawie pełnomocnik powoda K.L. w pełni podtrzymał przedstawione twierdzenia, uwzględniając zawarte w nich wyjaśnienia.
Pozwani K.V., S.N. na rozprawie sądowej sprzeciwili się zaspokojeniu roszczeń.
Powód K.M., pozwany S.L. nie stawił się na rozprawę, biorąc pod uwagę ich prawidłowe zawiadomienie, sprawa została rozpoznana przez sąd pod ich nieobecność zgodnie z art. 167 Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Sąd orzekł powyższe postanowienie, którego uchylenia wnosi K.M. na podstawie argumentacji apelacji, powołując się na naruszenie przez sąd zasad prawa procesowego, wyrażające się w niezaangażowaniu prokuratora w sprawę, a także co do naruszenia przez sąd zasad prawa materialnego, wskazując, że powód, zmieniając warunek dotyczący ceny zbywanego udziału, dokonał transakcji bez powiadamiania uczestnika majątku wspólnego, któremu przysługuje prawo pierwokupu, co stanowi bezwzględne naruszenie art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i pociąga za sobą zaspokojenie roszczenia.
Po zapoznaniu się z materiałami sprawy, po wysłuchaniu przedstawicieli powoda, pozwanych K.V., S.N., po omówieniu możliwości rozpoznania sprawy pod nieobecność powoda K.M., pozwanego S.L., którzy zostali prawidłowo powiadomieni o rozpatrzeniu sprawy, po wysłuchaniu konkluzja prokurator Podvysotskiej T. I., która uznała orzeczenie sądu za zgodne z prawem i uzasadnione, po omówieniu argumentacji apelacji skład orzekający nie widzi podstaw do uchylenia orzeczenia sądu, wydanego zgodnie ze stanem faktycznym okoliczności sprawy i wymogi prawa.
Zgodnie z ust. 1 art. 209 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej tylko właściciel ma jednocześnie prawo do posiadania, użytkowania i rozporządzania swoją własnością. Inni prawni właściciele nie mają prawa rozporządzać majątkiem, który do nich nie należy.
Zgodnie z ust. 2 art. 246 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uczestnik współwłasności ma prawo według własnego uznania sprzedać, podarować, przekazać, zastawić swój udział lub rozporządzać nim w inny sposób zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 250 art. Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej podczas alienacji w celu uzyskania odszkodowania.
Na mocy ust. 1 – 3 art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, przy sprzedaży udziału w prawie wspólnej własności osobie z zewnątrz, pozostali uczestnicy współwłasności mają prawo pierwokupu do nabycia sprzedawanego udziału po cenie, za jaką jest on sprzedawany, oraz innych równorzędnych warunkach, z wyjątkiem sprzedaży na aukcji publicznej.
Sprzedawca udziału ma obowiązek pisemnie zawiadomić pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej, podając cenę i inne warunki, na jakich go sprzedaje. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia lub nie nabędą zbywanego udziału w prawie własności nieruchomości w ciągu miesiąca, a w prawie własności ruchomości w ciągu dziesięciu dni od dnia zawiadomienia, sprzedający ma obowiązek prawo do sprzedaży swojego udziału dowolnej osobie.
Sprzedając udział z naruszeniem prawa poboru, każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo w terminie trzech miesięcy żądać przed sądem przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego.
Jak wynika z materiałów sprawy i ustalonej przez sąd I instancji, sporne trzypokojowe mieszkanie pod adresem: Moskwa, ...pr., d... bldg... apt... Powód jest właścicielem.. . udziały we własności wskazanego mieszkania.... Udziały we własności mieszkania należały do pozwanego K.V.
W związku z decyzją podjętą przez K.V. decyzja o sprzedaży swojego udziału w prawie majątkowym powodowi, pełniącemu obowiązki notariusza Moskwy S.O. zawiadomienie zostało wysłane do powoda K.M. zaproponowano nabycie... udziałów w spornym mieszkaniu za cenę... rubli, powoda wyjaśniono, że w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia powinna wyrazić swój zamiar co do proponowanej transakcji, w przeciwnym razie nieruchomość zostaną sprzedane bez jej zgody.
Zawiadomienie to otrzymał K.M. 01.05.2011, ale nie otrzymano odpowiedzi. Z protokołu rozprawy z dnia 8 listopada 2013 roku (sygn. akt 148) wynika, że powód po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży nie nabył proponowanego do przeniesienia udziału ze względu na brak możliwości finansowych. Zaświadczenie o doręczeniu zawiadomienia powodowi K.M. pozwany otrzymał od notariusza w dniu 28 kwietnia 2011 roku.
16.11.2012 pomiędzy pozwanym K.V. i S.L. została zawarta umowa kupna-sprzedaży... udziału w wskazanym mieszkaniu za cenę... rub.
Następnie pomiędzy S.L. i S.N. została zawarta umowa darowizny... udziału we własności spornego mieszkania.
Obecnie właścicielami mieszkania są K.M., S.L., S.N. w 1/3 udziału każdy.
W pozwie powódka powołała się na fakt, że nie otrzymała zawiadomienia o sprzedaży udziału, a pozwany bezpodstawnie samodzielnie zmienił cenę oferowanego udziału.
Rozstrzygając podniesione roszczenia, Sąd nie znalazł podstaw do ich zaspokojenia, biorąc pod uwagę fakt, że K.V. zgodnie z ustalonym trybem zawiadomił powoda o sprzedaży udziału, spełniając wymogi art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a powód po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży nie skorzystał z prawa pierwokupu nabycia zbywalnego udziału.
Jednocześnie sąd wziął pod uwagę, że długi okres sprzedaży udziału osobie trzeciej i zawarcie umowy kupna-sprzedaży wynikał z faktu, że po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży udziału powód wystąpiła do sądu z żądaniem uznania odmowy przyjęcia spadku w postaci udziału w spornym mieszkaniu na rzecz K.IN. nieważne, unieważnienie zaświadczenia o rejestracji państwowej prawa do 2/3 udziału w mieszkaniu na rzecz pozwanego K.V.
W ramach rozpatrywania przedmiotowej sprawy cywilnej dokonano zajęcia mieszkania w celu zabezpieczenia roszczenia, które w dniu 18 października 2011 roku zostało cofnięte (akta sprawy 128). Okoliczność ta uniemożliwiła sprzedaż K.V. jego udziały we własności mieszkania.
Sąd wziął także pod uwagę, że K.V. ukazały się ogłoszenia o sprzedaży udziału w spornym mieszkaniu, mieszkanie było wielokrotnie pokazywane kupującym, co również wymagało określonego czasu.
Odnosząc się do twierdzeń powoda dotyczących naruszenia przez pozwanego art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w związku z brakiem zawiadomienia o sprzedaży udziału w mieszkaniu za kwotę... rub. sąd się z tym nie zgodził, wskazując, że prawo nie przewiduje ponownego powiadamiania właściciela o zbyciu udziału po jakimkolwiek terminie, a sprzedaż udziału po wyższej cenie osobie trzeciej nie narusza prawa praw powoda, który miał możliwość nabycia zbytego udziału za niższą cenę, lecz z niej nie skorzystał.
Odmawiając zaspokojenia żądań powoda przeniesienia na nią praw i obowiązków kupującego wynikających z umowy kupna-sprzedaży z dnia 3 grudnia 2012 roku, Sąd nie znalazł także podstaw do zaspokojenia żądań unieważnienia umowy darowizny, eksmisji S.L., S.N. ze spornego mieszkania, ponieważ określone wymagania wynikają z wcześniej określonych.
Skład orzekający zgadza się z ustaleniami sądu I instancji; opierają się one na kompleksowym, kompletnym i obiektywnym badaniu materiału dowodowego dostępnego w sprawie, którego ocena prawna została dokonana przez sąd zgodnie z przepisami art. . 67 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej i przestrzega norm prawa materialnego regulujących kontrowersyjne stosunki prawne.
Dodatkowo skład orzekający uważa za konieczne odnotowanie, że klauzula 1.2 Uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 06.10.1980 N 4 (ze zmianami z dnia 02.06.2007) „W niektórych kwestiach praktykę rozpatrywania przez sądy sporów powstałych pomiędzy uczestnikami współwłasności budynku mieszkalnego” wyjaśnia się, że przy rozstrzyganiu sporów powstałych w związku z wykonywaniem przez uczestnika współwłasności prawa pierwokupu do nabycia udziału w nieruchomości (art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), należy wziąć pod uwagę, że składając takie roszczenie, powód jest zobowiązany do wniesienia wkładu, analogicznie do części 1 art. 96 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej na rachunek bankowy administracji (wydziału) Wydziału Sądownictwa w odpowiednim podmiocie Federacji Rosyjskiej kwotę zapłaconą przez kupującego za dom, opłaty i cła, a także jak inne kwoty, które mają zostać zapłacone kupującemu w ramach rekompensaty za niezbędne wydatki poniesione przy zakupie domu.
Z materiałów sprawy wynika, że wskazane środki nie zostały wpłacone na rachunek bankowy Wydziału Sądowego. Z zaświadczenia JSCB „Interprombank” z dnia 10.02.2013 r., dostępnego w materiałach sprawy, wynika jedynie, że na dzień 10.02.2013 r. stan środków na rachunku bankowym powoda wynosi… rubli, co nie wskazuje na kwotę obecność określonej kwoty w dacie wydania postanowienia sądu i rozpoznania sprawy w sądzie apelacyjnym, zdeponowanie środków na rachunku bankowym nie gwarantuje ich bezpieczeństwa w trakcie całego rozpatrywania sprawy i na etapie realizacji decyzji, gdyż nie wyklucza ona możliwości skorzystania przez właściciela rachunku z prawa do dysponowania środkami. Brak jest informacji, aby w związku z tym rachunkiem bankowym podjęto działania mające na celu zabezpieczenie roszczenia gwarantującego bezpieczeństwo środków. Mając na uwadze powyższe, postanowienie sądu o odrzuceniu pozwu jest prawidłowe.
Omawiając argumentację przedstawioną przez powoda w apelacji skład orzekający doszedł do następującego wniosku.
Zdaniem powoda zawiadomienie o sprzedaży udziału przesłane w trybie art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do uczestnika współwłasności, wśród istotnych warunków znajduje się cena umowy, w przypadku jej zmiany należy przesłać odpowiednie powiadomienie wskazujące nową cenę całemu współwłaścicielowi.
Skład orzekający nie może zgodzić się z tą argumentacją, gdyż powód jako właściciel udziału w mieszkaniu, w przypadku sprzedaży swojego udziału przez innego właściciela z mocy prawa, ma prawo pierwokupu, podczas gdy obowiązujące przepisy tego nie przewidują. określić obowiązek zbywcy udziału w prawie współwłasności, po przesłaniu zawiadomienia o zamiarze sprzedaży swojego udziału w nieruchomości za cenę wskazaną w wiadomości, do niezmieniania w przyszłości warunków i ceny umowy , gdyż do umowy zawartej przez strony nie mają zastosowania zasady dotyczące oferty publicznej, gdy strona, która wysłała ofertę sprzedaży nieruchomości za określoną cenę i na określonych warunkach, nie ma prawa zmiany tych warunków i cen.
Argumenty powoda, jakoby pozwany po przesłaniu wstępnej wiadomości wskazującej cenę nie miał prawa jej później podnieść, opierają się na błędnej interpretacji przepisów prawa materialnego, gdyż sprzedający nie tylko ma prawo zmienić cenę, oczekiwaną cenę poprzez jej podwyższenie, ale ma także prawo odmówić sprzedaży swojej udziałowej nieruchomości lub rozporządzania nią w inny sposób.
Nie istnieją żadne przesłanki wskazujące na bezprawne działania pozwanego w stosunku do powoda.
Ponadto, podnosząc zarzut naruszenia jego prawa, wyrażonego w sprzedaży przez pozwanego udziału po cenie wyższej niż cena poprzednio zaoferowana powodowi, powód naruszył art. 56 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej nie przedstawiła dowodów na to, że miała zamiar nabyć udział i odpowiednie środki finansowe na nabycie określonego udziału w chwili jego przeniesienia, a także dowodu, że sprzedaż udziału za wyższą cenę naruszył jej prawa.
Argument apelacyjny o niezaangażowaniu prokuratora w sprawę toczącą się przed sądem pierwszej instancji zgodnie z paragrafem 4 art. 45 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, odpierają materiały sprawy i zastrzeżenia przedstawione przez Moskiewską Prokuraturę Międzyrejonową Lefortowo, z których wynika, że prokurator został należycie powiadomiony o rozpatrzeniu sprawy poprzez przesłanie list spraw cywilnych rozpatrywanych z udziałem prokuratora, jego niestawiennictwo na rozprawie było spowodowane zatrudnieniem na innej rozprawie, prokurator zapoznał się z orzeczeniem sądu, nie ma podstaw do wniesienia apelacji.
Argumenty zawarte w apelacji nie podważają legalności decyzji, lecz sprowadzają się do ponownej oceny wniosków sądu co do odmowy spełnienia wymogów i zebranego w sprawie materiału dowodowego.
Przy rozpatrywaniu sprawy przez sąd nie doszło do naruszenia lub nieprawidłowego zastosowania prawa materialnego lub procesowego, które skutkowałoby wydaniem orzeczenia niezgodnego z prawem, nie ma podstaw do uchylenia orzeczenia sądu w oparciu o argumentację zaskarżenia;
Na podstawie powyższego, kierując się art. Sztuka. 328, 329 Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, panel sądowy

Mieszkanie może należeć do kilku osób na prawie wspólnej współwłasności. A jeśli jeden ze współwłaścicieli będzie chciał sprzedać swoją część, pozostali właściciele to zrobią prawo pierwokupu udziału w mieszkaniu. Jednak często jest on łamany przez sprzedawcę.

Prawnicy znają kilka schematów obejścia przywileju nabycia akcji. Na przykład darowizna przekazywana jest w związku z udzieloną pożyczką. Istnieją także powiązania poboczne.

Niedawno Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej rozpatrzył skargę kasacyjną jednego z właścicieli. Prosił o uznanie umowy darowizny na udział w mieszkaniu za fikcję. Ponadto jednym z żądań było przeniesienie na powoda praw kupującego do spornej części nieruchomości i odzyskanie od niego wartości udziału złożonego wcześniej w sądzie.

W tym artykule:

Istota konfliktu, czyli co zrobić w przypadku naruszenia prawa pierwokupu sprzedawanej akcji

Obywatel Iwanow złożył pozew do sądu rejonowego przeciwko oskarżonym Sidorowej i Semenowowi (imiona i nazwiska uczestników sprawy zostały zmienione).

Skarżąca w przedłożonych dokumentach twierdziła, że Sidorova przekazała Semenowowi swój udział w celu spłacenia długu wobec niego. Zatem za transakcją darowizny w rzeczywistości kryła się transakcja kupna i sprzedaży udziału.

A jeśli tak, to Sidorova próbowała sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody właścicieli, co naruszyło wymogi art. 250 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Powód uznał, że umowa darowizny miała w rzeczywistości charakter pozorny i transakcja ta pozbawiła go korzyści wynikających z nabycia części mieszkania.

Sąd I instancji postanowieniem z dnia 30 lipca 2017 roku uwzględnił żądania w całości. Odwołanie postąpiło jednak inaczej i postanowieniem z dnia 30 listopada tego samego roku 2017 r. oddaliło powództwo.

Głównym argumentem było to, że umowa podarunkowa obejmuje relację pożyczki i zabezpieczenia pomiędzy Sidorową a Semenowem. Dlatego aktu podarunku nie należy uważać za wyimaginowany. Ponadto restytucja (zwrot wszystkiego, co otrzymano w ramach transakcji) nie doprowadzi do przywrócenia praw powoda.

Iwanow nie zgodził się z opinią sądu apelacyjnego i przygotował skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Po jego rozpatrzeniu ukazało się orzeczenie z dnia 21 sierpnia 2018 r. w sprawie nr 33-KG18-4. W związku z tym sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania.

Główne wnioski sądu kasacyjnego

Rozpatrując skargę Iwanowa Sąd Najwyższy odniósł się do szeregu naruszeń norm prawnych popełnionych w toku prac nad apelacją. Jednocześnie niektóre punkty zawarte w definicji są istotne dla praktyki egzekwowania prawa.

Zatem zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przy zakupie i sprzedaży udziału we wspólnej nieruchomości inni właściciele mają pierwszeństwo do jego nabycia.

W tym zakresie instancja kasacyjna wskazała, że zasada ta dotyczy nie tylko sprzedaży, ale także innych umów o charakterze odpłatnym. Obejmuje to możliwe zabezpieczenia.

Rozpatrując sprawę Iwanow podkreślił, że mieszkanie stanowi w rzeczywistości majątek kompensacyjny. Zatem była to transakcja kompensowana.

Tymczasem w apelacji nie wskazano, na jakich warunkach i celu została udzielona pożyczka (o ile w ogóle taka była). Nie ustalono również kwoty środków przekazanych przez Semenovą Sidorovowi jako urojonej kwoty długu.

W apelacji w swoim orzeczeniu podniesiono także kwestię istnienia stosunku pobocznego pomiędzy stronami. W tym zakresie art. 338 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Jej zasady stanowią, że zabezpieczenie pozostaje do dyspozycji jego właściciela.

Przeniesienie praw do niego nie jest natychmiast rejestrowane. Ponadto wykluczenie jest dozwolone wyłącznie po otrzymaniu pisemnego powiadomienia od wierzyciela hipotecznego. W kontekście rozpatrywanego sporu nic takiego nie miało miejsca.

Po przeanalizowaniu wszystkich błędów apelacji Sąd Najwyższy przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Jednak teraz nowy skład sędziowski musi rozstrzygnąć spór co do istoty.

Naruszenie prawa poboru akcji

Zatem w ramach stosunków współwłasności wspólnej istnieje prawo pierwokupu do nabycia części nieruchomości w przypadku jej przeniesienia. Jest to jasno określone w przepisach art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Sąd Najwyższy wskazał, że zasada ta ma zastosowanie do wszelkich transakcji kompensacyjnych:

zastaw;
odszkodowanie;
wkład na kapitał zakładowy przedsiębiorstwa.

I nawet gdy dochodzi do wyimaginowanych, pozorowanych porozumień mających na celu ukrycie prawdziwego stanu rzeczy, sąd może zająć stanowisko zainteresowanej strony.

Z kolei musi w swoim pozwie wykazać, że we wszystkich dokonanych transakcjach występował element płatniczy. To może być coś więcej niż tylko pieniądze.

Wykonana praca, świadczone usługi czy też przeniesienie majątku przez stronę przeciwną w dalszym ciągu wskazują, że transakcja przeniesienia udziału w nieruchomości miała charakter odpłatny.

Opinia eksperta

Analizowane orzeczenie Sądu Najwyższego jest istotne z kilku powodów. Tym samym sąd kasacyjny wskazał, jak prawidłowo stosować przepisy art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Poza tym istotne są także same postępowania z transakcjami wyimaginowanymi i pozornymi. Sądy muszą rzetelnie, odwołując się do dokumentów i innych dowodów, ustalić, jaki rodzaj stosunku faktycznie istniał między stronami.

Ale każda sytuacja z alienacją udziału ma indywidualne cechy. W niektórych przypadkach obrona prawa pierwokupu do udziału w nieruchomości może być trudna. A omawiany precedens może być znacząco pomocny.

Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością kilku osób, wówczas w celu sformalizowania transakcji sprzedaży lub zamiany (alienacji za odszkodowaniem) nieruchomości, sprzedający muszą uzyskać od wszystkich pozostałych współwłaścicieli specjalny dokument – zrzeczenie się prawa własności prawo pierwokupu.

I dopiero wtedy możesz sprzedać udziały zwykłym nabywcom, którzy nie są współwłaścicielami Twojej wspólnej nieruchomości.

Przepisy dotyczące sprzedaży akcji

Procedurę uzyskania zrzeczenia się prawa pierwokupu reguluje art. 250 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Oto tekst art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Art. 250. Prawo pierwokupu

Sprzedając udział w prawie współwłasności osobie z zewnątrz, pozostałym uczestnikom współwłasności przysługuje prawo pierwokupu sprzedawanego udziału po cenie, za jaką jest sprzedawany i na innych równych warunkach, z wyjątkiem przypadku sprzedaży na aukcji publicznej.
Publiczne aukcje sprzedaży udziału w prawie współwłasności w przypadku braku zgody wszystkich uczestników współwłasności można przeprowadzić w przypadkach przewidzianych w części drugiej art. 255 niniejszego Kodeksu oraz w innych przypadkach przewidzianych w art. prawo.
Sprzedawca udziału ma obowiązek pisemnie zawiadomić pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej, podając cenę i inne warunki, na jakich go sprzedaje. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia lub nie nabędą zbywanego udziału w prawie własności nieruchomości w ciągu miesiąca, a w prawie własności ruchomości w ciągu dziesięciu dni od dnia zawiadomienia, sprzedający ma obowiązek prawo do sprzedaży swojego udziału dowolnej osobie.
Sprzedając udział z naruszeniem prawa poboru, każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo w terminie trzech miesięcy żądać przed sądem przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego.
Cesja prawa poboru akcji jest niedopuszczalna.
Zasady niniejszego artykułu stosuje się także w przypadku zbycia akcji na podstawie umowy wymiany*.

*Umowa wymiany jest umową kupna-sprzedaży.

Jednocześnie zgoda lub odmowa współwłaścicieli nie jest wymagana w przypadkach, gdy zarejestrowane są następujące dokumenty:

umowy o nieodpłatnym nabyciu udziałów (prywatyzacja, darowizna itp.);
zaświadczenia o prawie do dziedziczenia z mocy prawa, testament wystawiony przez notariusza;
zaświadczenia o prawie do udziału we wspólnym majątku małżonków wystawione przez notariusza;
postanowienie sądu uznające udział we współwłasności.

Treść zrzeczenia się prawa pierwokupu Współwłaściciele – osoby fizyczne

Osoby fizyczne będące współwłaścicielami nieruchomości co do zasady zrzekają się prawa pierwokupu i wyrażają zgodę na sprzedaż w formie notarialnego oświadczenia.

Inną opcją jest powiadomienie właściciela listem poleconym z powiadomieniem poświadczonym notarialnie. Milczenie (brak odpowiedzi na pismo) w terminie 1 miesiąca od dnia otrzymania Twojego pisma traktowane jest jako zrzeczenie się prawa pierwokupu. A po tym terminie notariusz wystawia sprzedającemu zaświadczenie notarialne stwierdzające, że pismo zostało wysłane, dotarło do adresata, minął miesiąc, nie ma odpowiedzi, co jest uznawane za zrzeczenie się prawa zakupu. A teraz możesz sprzedawać każdemu.

Jeśli jednak uda Ci się zebrać wszystkich współwłaścicieli bezpośrednio do transakcji w organie dokonującym państwowej rejestracji praw (Rosreestr), wówczas mogą oni złożyć prosty pisemny wniosek właśnie tam, w oknie akceptacji dokumentu. W praktyce zdarza się to niezwykle rzadko. Ponieważ współwłaścicieli jest wielu, nie zawsze są oni przyjaźnie nastawieni zarówno do siebie, jak i do sprzedających. Poza tym zupełnie nie są zainteresowani odłożeniem na bok wszystkich swoich spraw i dotarciem do miejsca zawarcia transakcji w sposób zdyscyplinowany w godzinach pracy itp. Dlatego łatwiej i taniej jest uzyskać zgodę i odmowę wcześniej, u notariusza.

Współwłaścicielami są osoby fizyczne

Osoby prawne-współwłaściciele formalizują swoją odmowę prawa pierwokupu pismem w odpowiedzi na wniosek sprzedającego na papierze firmowym podpisanym przez zarządcę lub inną upoważnioną osobę albo w formie zwykłego pisma podpisanego i opieczętowanego przez sprzedającego organizacja.

O co prosić o zrzeczenie się prawa własności i o czym powiadomić współwłaściciela

Najważniejsze punkty powiadamiania współwłaściciela o zbliżającej się sprzedaży, które należy dokładnie powtórzyć w jego odmowie:

Opis obiektu: co mu oferujesz – jaki udział w obiekcie nieruchomości i adres obiektu;
Opis oferty: cena, warunki i inne istotne warunki.

Zwykle odmowy zawierają jedynie cenę, za jaką wnioskodawca odmawia zakupu proponowanych akcji od sprzedającego. Jednak w niektórych przypadkach ważne jest wskazanie nie tylko ceny, ale także terminu płatności, sposobu płatności czy innych okoliczności ważnych dla sprzedającego.

Na przykład współwłaściciel nie przyjaźni się z Tobą, nie ma zamiaru wykupić udziału, ale chce wyrządzić krzywdę. A on odpowiada, że zgadza się kupić. Oznacza to, że zamierza skorzystać z prawa pierwokupu.

I mija miesiąc, potem drugi, a on nie kupuje. Być może nie jest to nawet kwestia machinacji sąsiada, ale on po prostu nie ma wystarczającej ilości pieniędzy i gra na zwłokę. A jednocześnie nie możesz sprzedać swoich udziałów innym nabywcom, bo ktoś chce je mieć wśród współwłaścicieli.

Aby uniknąć takiej sytuacji i sprzedać udziały innemu, wypłacalnemu i konsekwentnemu nabywcy, należy w swojej ofercie współwłaścicielowi opisać wszystkie istotne dla Ciebie warunki sprzedaży: cena jest taka a taka, termin płatności końcowej i sposób przekazania pieniędzy jest taki a taki itp.

Przykład pisma do współwłaściciela w celu uzyskania odmowy

Zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej informuję Państwa o zamiarze sprzedaży 10/25 udziałów we własności... nazwa obiektu nieruchomości, powierzchnia, adres należący do mnie, Iwan Iwanowicz Iwanow ), za cenę 100 000 = (sto tysięcy) rubli.

Prawo współwłasności tych udziałów w nieruchomości należy do mnie, Iwana Iwanowicza Iwanowa, na podstawie Umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2011 r., wpisanej do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcje z It w dniu 15 czerwca 2011 r. nr rejestracyjny ..-..-01/…/2011-…., co potwierdza zaświadczenie o państwowej rejestracji praw serii..-AB nr 111111, wydane przez Urząd Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii dla ………… rejonu 15.06.2011 r. (dokładny tekst pochodzi z zaświadczenia o państwowej rejestracji praw).

Pozostałe warunki** sprzedaży danej części nieruchomości:

zawarcie umowy kupna-sprzedaży przed dniem 15 kwietnia 2012 roku;
zapłatę pełnego kosztu zbytej nieruchomości w chwili zawarcia umowy kupna-sprzedaży.

Niniejsze pismo zostało sporządzone i podpisane w 2 egzemplarzach.

Data, podpis, transkrypcja podpisu.

________________

** nie jest to konieczne, ale możliwe.

Takie pismo może zostać wysłane albo od notariusza do osoby fizycznej, jeśli współwłaściciel Twojej nieruchomości odmawia pójścia do notariusza i Cię ignoruje, albo do osoby prawnej - w prostej formie pisemnej.

Jaką cenę należy wskazać w ofercie i umowie kupna-sprzedaży?

W przypadku wszystkich współwłaścicieli list z ofertą kupna musi wskazywać tę samą cenę i te same (równe) warunki dla wszystkich potencjalnych nabywców.

Idealnie byłoby, gdyby umowa sprzedaży i zakupu udziałów w prawie wskazywała tę samą cenę i inne warunki, co w odmowie współwłaścicieli.

Jeżeli cena wzrosła lub spadła i w takiej zmienionej formie znajdzie odzwierciedlenie w umowie kupna-sprzedaży, konieczne jest przyjęcie nowych odmów współwłaścicieli, wskazując te nowe okoliczności i nową cenę w ofertach i odmowach.

Niektórzy uważają, że jeśli właściciele odmówią niższej ceny, to nie zgodzą się na wyższą cenę. I widziałem, jak rejestratorzy rejestrują umowy, w których osoby trzecie (nie współwłaściciele) kupują udział w prawie po cenie wyższej niż podana w ofercie i odrzuconej przez współwłaścicieli.

Uważam jednak, że nie jest to do końca prawdą, ponieważ do czasu zmiany zasadniczych warunków sprzedaży może zmienić się także sytuacja współwłaścicieli – na przykład mogą uzyskać zgodę na kredyt. A wtedy rozbieżność pomiędzy ceną w odmowie a umową kupna-sprzedaży, choć w większym stopniu, może stać się podstawą do przeniesienia praw i obowiązków kupującego na zainteresowanego współwłaściciela.

Jeżeli cena (i inne warunki) w ofercie, odmowie i umowie kupna-sprzedaży są takie same, wówczas nie będzie podstaw do rozwiązania umowy na tej podstawie.

Notarialna forma zrzeczenia się prawa zakupu

Aby uzyskać odmowę w formie notarialnej należy:

osobista obecność współwłaściciela oferowanego do zakupu (lub jego upoważnionego przedstawiciela - pełnomocnictwo);
dokumenty tytułowe potwierdzające, że jest on współwłaścicielem;
paszport – potwierdzający jego tożsamość;
pieniądze na opłacenie usług notarialnych (800-1000 rubli, ceny z 2012 r. w regionach)

Notarialnie poświadczony dokument potwierdzający odmowę współwłaścicielom-osobom fizycznym prawa pierwokupu musi zawierać następujące informacje:

Tytuł, data, miejsce sporządzenia dokumentu.
Kto odmawia - imię i nazwisko, wszystkie dane paszportowe.
Komu odmawia i czego odmawia: jaka była oferta (powtórz cały tekst oferty sprzedającego), o której on (współwłaściciel) wie i komu (imię i nazwisko sprzedającego) daje odmowę.
Potwierdzenie, że odmawiający zna treść odpowiednich artykułów Kodeksu Cywilnego. Oraz fakt, że treść tej odmowy została przez podpisującego osobiście odczytana (+ odczytana mu na głos przez notariusza).
Podpis osoby odmawiającej z odszyfrowanym imieniem i nazwiskiem.
Wpis poświadczający notariusza, jego podpis i pieczęć.

Powiadomienie współwłaściciela o sprzedaży i ofercie kupna w prostej formie pisemnej

Możesz napisać list z propozycją nabycia akcji samodzielnie, bez wizyty u notariusza, w prostej formie pisemnej (ręcznie lub maszynowo, nie ma znaczenia). I wyślij taki list zwykłą pocztą - prosty list polecony z powiadomieniem.

W ten sposób można powiadomić zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Ale jednocześnie trzeba sporządzić inwentarz inwestycji, bo inaczej jak udowodnisz, że nie wysłałeś kartki urodzinowej, a list z propozycją odkupienia Twojej akcji?

Zachowaj treść listu, pokwitowania pocztowe, formularz zawiadomienia – jako dowód wykonania wszystkich czynności.

Jeśli Twoim współwłaścicielem jest osoba prawna, możesz sporządzić 2 kopie pisma i udać się do recepcji tej organizacji i poczekać, aż Twój list zostanie zarejestrowany. A na drugim (Twoim) egzemplarzu umieści się datę otrzymania i numer ewidencyjny korespondencji przychodzącej. Napis ten potwierdzi, że faktycznie wysłałeś list i stanie się punktem wyjścia do daty, po której będziesz mieć prawo do sprzedaży swoich akcji osobom trzecim.

Przykład odmowy-zgody współwłaściciela

Oświadczenie współwłaściciela można nazwać po prostu „oświadczeniem”, „odmową”, „zgodą” lub „odmową-zgodą”, nie jest to jednak rozstrzygające. Najważniejsza jest treść oświadczenia tego współwłaściciela.

Zgoda-odmowa

Ja, Iwanow Iwan Iwanowicz, rok i miejsce urodzenia, dane paszportowe, miejsce zamieszkania….

Zgadzam się i informuję, że wiem o zbliżającej się sprzedaży przez Pietrowa Pietrowicza jego 15/26 udziałów w prawie wspólnej współwłasności działki położonej pod adresem: obwód Tula, ....., za cenę 500 000 = (pięćset tysięcy) rubli oo kopiejek

Wyrażając zgodę zrzekam się prawa pierwokupu zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

PODPIS__________

Zaświadczenie notarialne. Pieczęć podpisu.

Tekst odmowy można przeformułować, ale znaczenie (wiem + warunki sprzedaży + odmawiam) musi zostać zachowane.

Kto jest współwłaścicielem

Jeśli niedawno zarejestrowałeś swoje prawo do współwłasności, lista współwłaścicieli, którzy również przeszli rejestrację państwową. rejestracji można znaleźć na odwrocie państwowego świadectwa rejestracji. Dodaj, zsumuj udziały wszystkich innych osób + swoje. I upewnij się, że sumują się do całej jednostki (na przykład: 1/8 + 3/8 + 2/4 (to 4/8) = 8/8 = 1).

Jeżeli suma udziałów jest mniejsza niż 1, wówczas czyjeś prawo nie jest zarejestrowane w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim. Opcje 2: albo utracone prawo współwłasności zostało zarejestrowane w WIT przed pojawieniem się rejestracji państwowej, albo udział ten nie został zarejestrowany, ponieważ nie został sprywatyzowany.

Możliwe jest jednak, że ktoś z tej listy niedawno sprzedał, przekazał darowiznę, zmienił swój udział lub zmarł.

Nieprywatyzowany udział w mieszkaniu komunalnym - zrzeczenie się prawa pierwokupu

Dla właścicieli pokoi w mieszkaniu komunalnym (zarejestrowanych jako udział w prawie), którzy nawet nie wiedzą, czy wszystkie pokoje = udziały w ich mieszkaniu komunalnym są sprywatyzowane, lub wiedzą na pewno, że istnieją udziały nieprywatyzowane, ścieżka jest następująca:

Wniosek do organizacji przeprowadzającej prywatyzację w Twoim mieście lub powiecie - wystawi zaświadczenie stwierdzające, które pokoje i w czyim imieniu są sprywatyzowane, a które nie (czyli są własnością gminy);

Jeśli istnieją pokoje nieprywatyzowane:

Pismo do gminy (administracji miasta) z ofertą zakupu po...cenie i na...warunkach, w terminie...). Otrzymasz pisemną odpowiedź.

Wyjaśnienie listy współwłaścicieli

Poszukiwanie pozostałych właścicieli odbywa się zgodnie z informacjami z Jednolitego Rejestru Państwowego oraz zgodnie z informacjami z WIT (jeśli rejestracja miała miejsce przed pojawieniem się państwowych organów rejestracyjnych, w każdym regionie pojawiały się one w różnym czasie - od 15.02 /1998 do 31.12.1999).

Jak uzyskać wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości

Jeśli jesteś właścicielem udziału w dużym mieszkaniu komunalnym lub domu prywatnym, gdzie właściciele często się zmieniają i nigdy nie widziałeś sąsiadów, możesz dowiedzieć się, kto jest współwłaścicielem udziałów, kontaktując się z biurem Rosreestr dla Twojego regionu (stanowe organy rejestracyjne).

Każdy ma prawo zamówić wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim - zaświadczenie o własności nieruchomości, które wskaże wszystkich współwłaścicieli, którzy zarejestrowali swoje prawa od otwarcia tego stanu organ rejestracyjny w Twoim regionie.

Aby uzyskać wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego, należy uiścić opłatę państwową (200 rubli - ceny z 2012 r.) i zamówić wyciąg w biurze Rosreestr (zabierz ze sobą paszport). Jeśli obiekt znajduje się w innym regionie, możesz uzyskać wyciąg o nim ze swojego regionu rodzinnego, będzie to kosztować więcej. Szczegóły dotyczące płatności cła państwowego i jego wysokości można znaleźć w biurze Rosreestr w regionie, w którym się znajdujesz, na stronie internetowej Rosreestr lub dzwoniąc na infolinię Rosreestr: 8-800-100-34-34 (jeden numer telefonu dla wszystkich regionach).

Jeśli nie ma możliwości uzyskania odmowy lub nie ma czasu na szukanie współwłaściciela

Często sprzedawcy współwłasności mają problem ze znalezieniem współwłaścicieli, których lokalizacja jest nieznana lub istnieją inne przeszkody, które nie pozwalają im na bezpośrednie działanie.

Co zrobić Uczyń kupującego współwłaścicielem

Moskale w czasach aktywnej sprzedaży pokoi w mieszkaniach komunalnych, emitowanych w formie prawicowych akcji, wymyślili genialny sposób na rozwiązanie tego problemu.

Co ważne, sprzedający może sprzedać swój udział dowolnemu ze współwłaścicieli według własnego wyboru. Nie może jednak sprzedać komuś, kto nie jest współwłaścicielem, bez uzyskania zgody wszystkich swoich sąsiadów, właścicieli pozostałych udziałów.
Co ważne, nie można go sprzedać komuś innemu (transakcja płatna), ale można go podarować (bezpłatnie).

Konieczne jest zatem uczynienie przyszłego nabywcy będącego osobą trzecią właścicielem niewielkiego udziału w prawie, aby następnie sprzedać mu go jako pełnego współwłaściciela.

Aby to zrobić, musisz dać mu niewielką część swojej. Na przykład masz 25/95 akcji po prawej stronie. Dajesz mu 1/95 części. Trwa rejestracja umowy i przeniesienia współwłasności. A potem: Twój odbiorca jest już pełnoprawnym współwłaścicielem. Komu możesz sprzedać pozostałe 24/95 akcji bez pytania kogokolwiek o zgodę.

Oczywiście zdarza się, że zdesperowani sprzedawcy udziału zawierają umowę darowizny na cały udział, ale jak widać, ta transakcja nie jest zgodna z obowiązującymi przepisami i może zostać łatwo zakwestionowana przez zainteresowane strony.

Złóż dokumenty do rejestracji i poczekaj 3 miesiące

Zgodnie z art. 250 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej każdy ze współwłaścicieli może żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków kupującego na siebie. Przeznaczono na to 3 miesiące.

Oznacza to, że dokumenty zostały złożone do rejestracji, bliżej końca miesiąca od dnia złożenia rejestracja ulega zawieszeniu (złożenie wniosku i rozmowa z rejestratorem) na okres do 3 miesięcy od dnia złożenia złożenie dokumentów. Jeżeli nikt nie będzie dochodził swoich praw, zostanie zarejestrowane prawo kupującego do udziału. Ale w tej opcji zdecydowanie musisz skonsultować się z rejestratorem stanowym (możesz dowiedzieć się, kim on jest, dzwoniąc do Rosreestr - miej pod ręką potwierdzenie przyjęcia dokumentów, jest numer rejestracyjny, dzięki któremu łatwo znaleźć swojego rejestratora) i obliczyć terminy.

Gdzie jest przechowywane pierwotne zrzeczenie się prawa pierwokupu?

Po rejestracji pierwotne zrzeczenie się zgody przez współwłaściciela zostanie przekazane osobie, która ją przekazała, czyli sprzedającemu udział. Dokument ten należy zachować i wykorzystać jako dowód w sądzie w przypadku sporów.

Pojęcie prawa pierwokupu. Procedura wykonywania prawa pierwokupu. Konsekwencje wdrożenia. Konsekwencje braku wdrożenia. Konsekwencje naruszenia prawa pierwokupu. Rozszerzenie zasad prawa poboru na inne odpłatne transakcje zbycia akcji. Ograniczenie prawa pierwokupu.

1. Współwłaściciel może sprzedać swój udział innym współwłaścicielom lub osobom trzecim (niebędącym współwłaścicielami). W przypadku sprzedaży udziału osobom nieuprawnionym, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu sprzedanego udziału za cenę, za jaką jest on sprzedawany, i na innych równych warunkach (art. 250 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Federacja).

Prawo pierwokupu udziału jest uprawnieniem współwłaściciela, nierozerwalnie związanym z jego osobowością (cesja prawa pierwokupu udziału nie jest dopuszczalna).

2. Procedura korzystania z prawa pierwokupu:

Pierwszy. Obowiązki sprzedającego udziały. Sprzedający udział ma obowiązek pisemnie zawiadomić pozostałych współwłaścicieli o zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej, podając cenę i inne warunki, na jakich go sprzedaje.

Drugi. Prawo współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą wyrazić chęć nabycia udziału na takich samych zasadach jak osoba z zewnątrz.

Trzeci. Terminy wykonania prawa poboru:

W terminie 10 dni od dnia otrzymania zawiadomienia sprzedającego, jeżeli zbył się udział w prawie rzeczy ruchomej;

W terminie 1 miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia sprzedającego, jeżeli następuje zbycie udziału w prawie do nieruchomości.

3. Konsekwencje skorzystania z prawa pierwokupu – sprzedający zbywa swój udział na rzecz współwłaściciela, który wyraził zgodę na zakup udziału. Jeżeli zgodę wyraziło kilku współwłaścicieli, sprzedający zbywa swój udział w częściach proporcjonalnie do udziałów, jakie posiadają współwłaściciele.

4. Konsekwencje odmowy skorzystania z prawa pierwokupu. Odmowa skorzystania z prawa pierwokupu następuje:

a) czynności czynne – zawiadomienie sprzedawcy akcji o odmowie nabycia akcji w terminach ustalonych dla wykonania prawa poboru;

b) działania bierne – niepoinformowanie sprzedawcy akcji o zamiarze nabycia akcji.

Jedynie w przypadku odmowy skorzystania z prawa pierwokupu sprzedający udział ma prawo sprzedać swój udział podmiotowi zewnętrznemu na warunkach zakomunikowanych pozostałym współwłaścicielom.

5. Konsekwencje naruszenia prawa pierwokupu. Naruszeniem prawa poboru przez sprzedającego udział jest:

a) sprzedaż udziału osobie trzeciej bez powiadamiania któregokolwiek ze współwłaścicieli;

b) sprzedaży udziału osobie trzeciej na innych warunkach niż określone w zawiadomieniu współwłaścicieli.

Jedynym sposobem ochrony naruszonego prawa pierwokupu jest złożenie przez współwłaściciela wniosku do sądu o przeniesienie na niego praw i obowiązków nabywcy udziału (klauzula 3 art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) . Sama umowa sprzedaży udziałów nie może zostać uznana za nieważną z powodu naruszenia prawa poboru.

Transakcja (z naruszeniem prawa pierwokupu) jest nielegalna w swoim przedmiocie i dlatego w tej części powinna zostać uznana za nieważną. Ponieważ jednak transakcja jest pod innymi względami legalna, nie ma potrzeby jej przerywania. Wskazana jest wymiana podmiotu po stronie kupującego.

(V.F. Jakowlew, 1965)

Przeniesienie praw i obowiązków kupującego na powoda następuje nawet wtedy, gdy uważa się, że udział został już przeniesiony na kupującego. Tym samym, jeżeli przeniesienie udziału we własności lokalu mieszkalnego przeszło już rejestrację państwową, sąd zaspokajając roszczenie wskazuje w swoim postanowieniu o zastąpieniu kupującego powodem w umowie kupna-sprzedaży oraz o zastąpieniu kupującego przez powoda powoda we wpisie dotyczącym prawa współwłasności w Jednolitym Rejestrze Państwowym.

Praktyka arbitrażowa

s. 4 ust. 1 pkt 2 Uchwały Plenum Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej z dnia 10 czerwca 1980 r. nr 4.

Termin, w którym można żądać przeniesienia praw i obowiązków nabywcy udziału, wynosi trzy miesiące od dnia, w którym powód dowiedział się o naruszeniu jego prawa (tj. okres ten ulega przedawnieniu).

Praktyka arbitrażowa

s. „c” klauzula 1.2 Uchwały Plenum Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej z dnia 10 czerwca 1980 r. nr 4.

Sądy polubowne uważają, że termin, o którym mowa, ma charakter prekluzywny, to jest liczony od dnia przejścia udziału na kupującego i nie podlega przywróceniu (patrz paragraf 20 Uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacja Rosyjska z 25 lutego 1998 r. nr 8), jednak z punktu widzenia dotychczasowej praktyki (w tym praktyki sądów polubownych) stanowisko Sądu Najwyższego wydaje się bardziej prawidłowe.

6. Rozszerzenie zasad prawa poboru na inne odpłatne transakcje zbycia akcji. Współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu do nabycia udziału zbytego na rzecz osób trzecich nie tylko na podstawie umowy kupna-sprzedaży, ale także w ramach innych transakcji odpłatnych (barter, kompensacja itp.).

Praktyka arbitrażowa

Klauzula 7 Przeglądu praktyki stosowania przez sądy arbitrażowe art. 409 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Załącznik do Listu informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 21 grudnia 2005 r. N 102) .

Należy jednak pamiętać, że w tych przypadkach współwłaściciele, korzystając z prawa pierwokupu, muszą przekazać zbywcy ten sam majątek, co nabywcy będącemu osobą trzecią. Jeżeli nie jest to możliwe (np. gdy świadczenie polega na przeniesieniu rzeczy niepowtarzalnej), nie można skorzystać z prawa pierwokupu pozostałych współwłaścicieli.

7. Ograniczenie prawa pierwokupu. Istnieją dwa przypadki takiego ograniczenia:

Pierwszy. Praktyka sądowa wskazuje, że prawo poboru nie ma zastosowania w przypadku zbycia udziału na podstawie umowy o alimenty na całe życie z osobami na utrzymaniu, gdyż w tej umowie tożsamość nabywcy udziału ma dla zbywcy istotne znaczenie.

Praktyka arbitrażowa

s. „b” klauzula 1.2 Uchwały Plenum Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej z dnia 10 czerwca 1980 r. nr 4.

Drugi. Zgodnie z ust. 1 art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej prawo poboru nie ma zastosowania w przypadku sprzedaży akcji na aukcji publicznej, ponieważ w tym przypadku obowiązuje inna procedura, która pozwala na przejęcie interesów innych współwłaścicieli zostać wzięte pod uwagę (patrz paragraf 2 § 3 tego rozdziału).

Licytacja publiczna to szczególny sposób sprzedaży majątku dłużnika, który został przejęty na mocy postanowienia sądu lub podlega przymusowej sprzedaży na podstawie postanowienia sądu.

(LA Novoselova)

Jeżeli aukcja sprzedaży akcji nie jest publiczna, ale odbywa się według woli właściciela udziału w prawie wspólnej własności (art. 447 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), wówczas obowiązują zasady dotyczące przed -prawo poboru mają w pełni zastosowanie do umowy zawartej na takiej aukcji. W takim przypadku każdy współwłaściciel ma prawo żądać przeniesienia na siebie praw kupującego, czyli osoby, która wygrała licytację.

Większość mieszkań w Moskwie jest wspólna lub wspólna W związku z tym prawie każdy jest właścicielem udziału w mieszkaniu. Ktoś, łącząc siły, decyduje się na zakup mieszkania na współwłasność, inni prywatyzują mieszkanie na wspólną własność z członkami rodziny. Niektórzy z nas stają się właścicielami udziałów, przystępując do spadku na równych zasadach z innymi spadkobiercami.

Naturalnie, nawet dobrze jest je posiadać udział w mieszkaniu. Lepsze to niż nie mieć nic. Udział zawsze można sprzedać, można go wynająć. Udział w Moskwie jest najtańszym, a zatem najtańszym mieszkaniem, w którym można nie tylko mieszkać, ale także zarejestrować się, co daje prawo do otrzymania pełnego pakietu socjalnego Moskwicza. Dziś pojęcia takie jak „udział w mieszkaniu” czy „współwłaściciel” stały się powszechnie znane wielu osobom.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej przewiduje szczególny reżim prawny dla współwłasności. A więc w szczególności artykuły246 I 247 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi, że własność, zbycie i użytkowanie majątku będącego współwłasnością odbywa się za zgodą wszystkich jego uczestników. Mając współwłasność mieszkania, należy wziąć pod uwagę prawa i interesy wszystkich współwłaścicieli, niezależnie od wielkości ich udziałów. Jeśli chodzi o udział w mieszkaniu, musimy zrozumieć, że nie można tego mierzyć w metrach kwadratowych, wyznaczyć granicę i zabronić innym współwłaścicielom wjazdu na „obce terytorium”.

Jeżeli tryb korzystania z lokalu mieszkalnego nie zostanie ustalony pomiędzy właścicielami udziałów w mieszkaniu, oznacza to, że korzystają oni jednakowo ze wszystkich lokali mieszkalnych. Posiadanie udziału w nieruchomości mieszkalnej nie jest tożsame z posiadaniem pokoju. Udziału nie można dosłownie zobaczyć, dotknąć ani powiedzieć, że należący do Ciebie udział odpowiada jakiejś części mieszkania. można wyrazić tylko jako ułamek zwykły, na przykład 1/2, 1/5 lub 3/16. Prędzej czy później z różnych powodów pojawia się pytanie, czy któryś ze współwłaścicieli sprzeda swój udział w mieszkaniu.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu

Najbardziej skomplikowane wydają się transakcje związane ze sprzedażą udziału w mieszkaniu, stale wprowadzane są zmiany w prawie, których nieprzestrzeganie uniemożliwi sprzedaż udziału. Jak sprzedać udział w mieszkaniu nie łamiąc prawa? Sprzedając należy bezwzględnie przestrzegać nie tylko powszechnie znanego art.250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. a także kierować się nowymi przepisami prawa regulującymi sprzedaż akcji z dnia 2 lipca 2016 r.i z dnia 1 stycznia 2016 r. nr. .

Oczywiście niezmienione pozostaje to, co było wcześniej sprzedać udział w mieszkaniu osobom trzecim, konieczne jest złożenie oferty jego kupna pozostałym uczestnikom współwłasności. Nowe prawo wymaga, aby współwłaściciele byli powiadamiani wyłącznie w drodze notarialnego zawiadomienia, wcześniej można było to zrobić samodzielnie, wysyłając pismo z wykazem inwestycji. Ponadto od 2016 r. nie ma możliwości przeprowadzenia transakcji sprzedaży udziałów bez notariusza, ponieważ rejestracja prawa do udziału w mieszkaniu jest możliwa tylko w przypadku zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub darowizny poświadczonej notarialnie.

Dowodem powiadomienia współwłaścicieli będzie otrzymane od notariusza zaświadczenie o przekazaniu współwłaścicielom zawiadomienia od sprzedającego, zawierającego cenę udziału i warunki jego sprzedaży. Po otrzymaniu takiego zaświadczenia masz prawo posługiwać się nim u dowolnego notariusza znajdującego się w regionie, w którym znajduje się nieruchomość.

Sprzedaj udział w mieszkaniu osobie trzeciej: specyfika procesu

Współwłaściciele muszą wykupić oferowany udział w mieszkaniu lub odmówić jego nabycia w terminie jednego miesiąca. Notarialna odmowa współwłaściciela okupudziałów w mieszkaniu przekazywana jest bezwzględnie notariuszowi, który przeprowadzi transakcję kupna-sprzedaży udziału w mieszkaniu. Od 1 stycznia 2016 r. transakcje akcjami (sprzedaż/darowizna) dokonywane są wyłącznie za pośrednictwem notariusza. Jeżeli zamiar zakupu udziału w mieszkaniu wyraziło kilku współwłaścicieli, sprzedający ma prawo wybrać, który z nich będzie miał możliwość zakupu udziału w mieszkaniu.

Największa trudność pojawia się w przypadkach, gdy relacje między współwłaścicielami, delikatnie mówiąc, nie układają się. Dowiedziawszy się, że jeden ze współwłaścicieli zdecydował się sprzedać swój udział w mieszkaniu, pozostali właściciele często zaczynają „wkładać mu szprychy w koła”. Może to wyrażać się także niechęcią do wpuszczania kupujących do mieszkania, skandalami podczas oglądania, które organizowane są dla potencjalnych nabywców w celu zastraszenia ich niewłaściwym zachowaniem.

Pojawiają się więc w sprzedaży, właściciel jest gotowy sprzedać swój udział taniej, żeby nie martwić się nerwami. O uchylanie się od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży udziału i wiele innych, o których nie będziemy wspominać. Powiedzmy jedno: na każdą akcję znajdzie się nabywca. Nie wpuszczając nieżyjących osób do mieszkania na polubowne porozumienie, nie pozbędą się nowego sąsiada, który za ich pomocą odkupi udział w mieszkaniu po niższej cenie.

Jeżeli współwłaściciel zostanie uznany za zaginionego i w obecności odpowiedniego orzeczenia sądu, jego prawo pierwokupu do nabycia zbywalnego udziału nie przechodzi na inne osoby (członkowie rodziny tego współwłaściciela, inni uczestnicy współwłasności) . Często zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli zmarł lub został uznany przez sąd za zmarłego, a spadek za udział w mieszkaniu nie został sformalizowany.

Jak i od kogo uzyskać w takich przypadkach zrzeczenie się prawa pierwokupu? W takich sytuacjach pośrednik w handlu nieruchomościami przychodzi z pomocą tym, którzy chcą. Z każdej sytuacji zawsze można znaleźć legalne wyjście. Nasi specjaliści rozwiążą każdy problem, nawet taki, który na pierwszy rzut oka wydaje się nie do pokonania.

Jak sprzedać udział w mieszkaniuprawo wymaga, aby osoba z zewnątrz poświadczyła notarialnie wszystkich współwłaścicieli. W przypadku naruszenia prawa pierwokupu udziału w mieszkaniu każdy uczestnik współwłasności ma prawo w ciągu trzech miesięcy wystąpić z pozwem o przeniesienie na niego praw i obowiązków kupującego. Zgodnie z ogólnymi zasadami obliczania terminów przedawnienia, wskazany termin trzymiesięczny rozpoczyna się od dnia, w którym uczestnik współwłasności, żądając przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego, dowiedział się lub powinien dowiedzieli się o sprzedaży udziału w mieszkaniu osobie z zewnątrz z naruszeniem jej praw.

Wiemy jak tego uniknąć i nie dopuścić do kwestionowania transakcji. To tylko niektóre z najczęstszych trudności, z jakimi borykają się osoby pragnące tego dokonać sprzedać udział w mieszkaniu. Nasze doświadczenie i znajomość prawa pozwolą nam przeprowadzić najbardziej złożoną transakcję dowolnym udziałem w moskiewskim mieszkaniu, nawet jeśli wydaje się, że nie jest to w ogóle możliwe.

Kup udział w mieszkaniu

Przyjrzyjmy się teraz transakcjom z udziałem kupującego. Ważne jest, aby zrozumieć, w jakim celu została podjęta decyzja. Nie jest tajemnicą, że niemała część akcji w Moskwie jest obecnie nabywana w celu uzyskania , choć w tym przypadku co do zasady nie mówimy o faktycznym pobycie. Wielkość takiego udziału w mieszkaniu może być niewielka, na przykład 1/10, jeśli udział jest mniejszy, na przykład 1/20, 1/50, 1/100, wówczas nie zostaniesz zarejestrowany, Federalny Służby Migracyjne od dwóch lat bardzo ciężko walczą o rejestrację .

Z rejestracją w miejscu zamieszkania nowego właściciela udziałów w mieszkaniu nie będzie żadnych problemów, ponieważ odbywa się to bez zgody współwłaścicieli. Aby to zrobić, wystarczy przedstawić świadectwo własności w biurze paszportowym. Jeżeli procedura korzystania między współwłaścicielami w mieszkaniu nie została wcześniej ustalona, przyszły właściciel udziału może być zmuszony do samodzielnego rozwiązania tej kwestii.

Z reguły osiągnięcie wzajemnego zrozumienia z sąsiadami nie jest łatwe. Następnie procedurę użycia ustala sąd. O ustalenie kolejności użytkowania składa się pozew, a każdemu udziałowi na mocy postanowienia sądu przydzielane jest jedno z pomieszczeń. Nasi prawnicy są gotowi pomóc w tym procesie prawnym i będą bronić Twoich praw.

Należy w tym względzie rozumieć, że sąd podejmuje decyzję o ustaleniu trybu korzystania z terenu, biorąc pod uwagę rzeczywistą sytuację każdego ze współwłaścicieli. Oznacza to, że pod uwagę będą brane następujące okoliczności: a) czy właściciel udziału ma inną powierzchnię do zamieszkania; b) czy ma rodzinę, dzieci, inne osoby na utrzymaniu; c) sytuacja finansowa i wiele innych.

Może się okazać, że właściciel większego udziału w mieszkaniu będzie zajmował mniejszy pokój w mieszkaniu, a komuś, kto ma w prawie znacznie mniejszy udział, wyrokiem sądu może zostać przydzielone większe pomieszczenie mieszkalne. Istnieje wiele subtelności, które znają tylko prawnicy i pośrednicy w handlu nieruchomościami zajmujący się współwłasnością.

Sprzedaż udziałów i zakwaterowanie

Jeśli planujesz mieszkać na części zakupionego mieszkania z całą rodziną, powinieneś o tym wiedzieć(rejestracja) członków rodziny w miejscu zamieszkania wymagana będzie pisemna zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Dlatego zalecamy kupić udział w mieszkaniu dla wszystkich osób, które w przyszłości będą mieszkać i meldować się.

Powiedzmy, że dla 3-osobowej rodziny kupując 1/2 udziału w mieszkaniu, lepiej kupić je po 1/6 za każdą osobę. A jednak nie ma się co bać zakupu udziału w mieszkaniu. Tylko dzieci do lat 14 mogą być zarejestrowane jako udział w mieszkaniu bez zgody współwłaścicieli. Żony, mężowie, bracia, siostry, rodzice nie będą rejestrowani bez zgody współwłaścicieli.

Kupno udziału w mieszkaniu jest , każde mieszkanie, w którym jest kilku właścicieli, prędzej czy później zostanie sprzedane. A sprzedając, możesz dostać dwa razy więcej pieniędzy, niż wydano na zakup akcji. Udział w mieszkaniu to dziś najbardziej opłacalna inwestycja. Nie jeden rodzaj nieruchomości przyniesie 100% zysku.

Jeśli nie masz środków na zakup osobnego mieszkania, a potrzebujesz gdzieś zamieszkać, kupno udziału to jedyne słuszne wyjście z obecnej sytuacji. Kupno udziału jest o wiele bardziej obiecujące niż kupno pokoju. Jak pokazuje praktyka, mieszkania, w których zakupiono udziały bez oglądania, sprzedają się znacznie szybciej.

Sprzedam udział w mieszkaniu: współwłasność

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej majątek (w tym nieruchomości) będący własnością dwóch lub więcej osób należy do nich na mocy prawa wspólnej własności. Majątek wspólny może być wspólny – bez określenia udziałów, i wspólny – z określeniem udziałów.

Przykładem współwłasności jest mieszkanie nabyte przez małżonków w trakcie małżeństwa; istnieje dla niego jeden akt własności i pomimo tego, że wskazany jest w nim tylko jeden z małżonków, zbycie takiego mieszkania może nastąpić wyłącznie za notarialnie potwierdzoną zgodą małżonka. drugi.

Podczas rozwodu lub w dowolnym innym momencie mogą przerejestrować majątek wspólny na majątek wspólny, to znaczy ustalić wielkość udziałów należących do każdego z nich: podczas rozwodu z reguły będzie to ½ udziałów, a w przypadku podziału z innych przyczyn (np. przy zawarciu umowy małżeńskiej) wielkość udziałów ustala się w drodze porozumienia małżonków.

Teraz będą dwa świadectwa własności mieszkania - dla każdego udział w mieszkaniu twoje, ale na odwrocie na pewno będzie wskazane, kto jest właścicielem pozostałych części nieruchomości. Na podstawie tych dokumentów każdy z małżonków może swobodnie rozporządzać swoim majątkiem bez pytania drugiego, dochowując przy tym pewnych formalności, o których poniżej.

Inny przypadek współwłasności powstaje w sytuacji dziedziczenia z woli lub z mocy prawa, jeżeli spadkobierców jest więcej niż jeden. Dziś na rynku dostępne są mieszkania, które pierwotnie nabyły osoby stanu wolnego, będące współwłaścicielami (tzw. konkubenci, czyli po prostu osoby niespokrewnione lub niespokrewnione). Ceny nieruchomości są dziś na tyle wysokie, że zmuszają ludzi do szukania wyjścia we wspólnym zakupie.

Sprzedaj udział w mieszkaniu: główne punkty

Jeśli więc jesteś sprzedawcą udziału, to warto wiedzieć, że Twojemu współwłaścicielowi przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. To znaczy wcześniejosobom trzecim, jesteś zobowiązanywszystkich współwłaścicieli, a jeżeli nie zgłoszą oni chęci nabycia Twojego udziału, mogą sami notarialnie zrzec się prawa pierwokupu udziału. Jeśli związek jest daleki od ideału, a drugi właściciel nie chce podpisywać dokumentów ani omawiać tej kwestii, prawo nadal pozostawia Ci możliwość rozporządzania majątkiem.

Po wysłaniu notarialnej oferty wykupu udziału współwłaścicielowi należy odczekać 30 dni, a jeżeli nie wyraził on chęci nabycia udziału na Twoich warunkach, notariusz, który przesłał zawiadomienie o sprzedaży, wystawi Ci zaświadczenie notarialne stwierdzające, że współwłaściciele zostali powiadomieni. Mając ten dokument w ręku, masz prawo przeprowadzić transakcję z osobą trzecią i sprzedać udział komukolwiek.

Zawiadomienie będzie stanowić dowód, że nie naruszyłeś praw innego właściciela. Warto pamiętać, że trzeba sprzedać udział w mieszkaniu dokładnie po cenie i na warunkach, które zostały zapisane w ofercie. Najmniejsze odstępstwo od nich daje Twojemu współwłaścicielowi prawo do wniesienia pozwu o przeniesienie na niego wszelkich praw i obowiązków kupującego.

Jeśli zdecydujesz , bez względu na powód, w celu zamieszkania lub , kwestia dopełnienia wszelkich formalności jest dla Ciebie ważniejsza niż dla sprzedającego udział. Przygotowując transakcję warto sprawdzić, czy sprzedający zrobił wszystko nie naruszając prawa, gdyż w przypadku najmniejszej niedokładności możesz zostać nie tylko bez udziału, ale i pieniędzy.

Czasami sprzedawcy, jeśli nie mają możliwości uzyskania odmowy ze strony innych właścicieli, oferują sformalizowanie zakupu i sprzedaży w inny sposób, najczęściej poprzez umowę podarunkową, umowę podarunkową małego udziału z dalszą umową kupna-sprzedaży , istnieją także umowy kompensacyjne z zastawem na udziale – w tym przypadku prawo pierwokupu nie ma zastosowania.