PRZYKŁAD UZASADNIENIA ODMOWY STOSOWANIA PODEJŚCIA KOSZTOWEGO I DOCHODOWEGO PRZY WYCENIE MIESZKANIA. Fragment protokołu wyceny mieszkania.

W trakcie dokonywania wyceny rzeczoznawca zdecydował się na rezygnację ze stosowania podejścia kosztowo-dochodowego przy obliczaniu wartości wycenianego przedmiotu na rzecz stosowania wyłącznie podejścia porównawczego.

Uzasadnienie odmowy zastosowania metody wyceny kosztowej

Podejście kosztowe stosuje się wówczas, gdy istnieje możliwość zastąpienia wycenianego przedmiotu innym przedmiotem, będącym albo dokładną kopią wycenianego przedmiotu, albo posiadającym podobne właściwości użytkowe (FSO 1, część IV, pkt 23).

Warunkiem koniecznym zastosowania podejścia kosztowego jest odpowiednio szczegółowa ocena kosztów budowy identycznej (podobnej) nieruchomości z późniejszym uwzględnieniem zużycia ocenianej nieruchomości. Budowa oddzielnego mieszkania jest niemożliwa. Rzeczoznawca nie dysponuje szacunkiem kosztów zakupu działki i postawienia na niej budynku, którego częścią jest wyceniana nieruchomość. Z kolei obliczenia oparte na „standardowych” szacunkach itp. biorąc pod uwagę wszystkie rzeczywiste koszty dodatkowe, określenie całkowitej amortyzacji budynku jako całości i podkreślenie kosztu na jednostkę powierzchni mieszkania doprowadzi do dużego błędu w obliczeniach.

Rzeczoznawca nie zna przypadków takiego zakupu mieszkania, gdy prywatny nabywca nabył mieszkanie w apartamentowcu w trakcie jego budowy. Ponadto właściciel wycenianej nieruchomości nie posiada działki gruntu przydzielonej aportem, a jedynie udział w prawie dzierżawy działki z wieloma osobami po stronie dzierżawcy (art. 36 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej), co nie pozwala na prawidłowe obliczenie kosztu działki pod wyceniane mieszkanie.

Tym samym, z powodów wskazanych powyżej, rzeczoznawca zdecydował się nie stosować w ramach niniejszego raportu podejścia kosztowego.

Uzasadnienie odmowy zastosowania metody wyceny dochodowej

Podejście dochodowe traktuje nieruchomość z punktu widzenia atrakcyjności inwestycyjnej, czyli jako przedmiot inwestycji, mający na celu uzyskanie odpowiednich dochodów w przyszłości. Należy wziąć pod uwagę, że zastosowanie szeregu parametrów określonych fachowo w podejściu dochodowym (straty z tytułu niedoboru czynszu, stopy kapitalizacji itp.) zmniejsza wiarygodność ustalonej wartości, a tym samym może zniekształcić ocenę wyniki. Podejście dochodowe stosuje się wówczas, gdy istnieją wiarygodne informacje pozwalające przewidzieć przyszłe dochody, jakie będzie w stanie wygenerować przedmiot wyceny, a także koszty związane z przedmiotem wyceny (FSO 1 część IV pkt 21). W momencie dokonywania wyceny rzeczoznawca nie posiadał wiarygodnych informacji pozwalających przewidzieć przyszłe dochody, jakie będzie w stanie osiągnąć przedmiot wyceny, a także koszty z nim związane. Przykładowo brak jest potwierdzonej przez klienta w wymagany sposób (FSO 3, część IV, pkt 11) informacji o kosztach związanych z posiadaniem wycenianej nieruchomości.

Rzeczoznawca przedstawił także kilka argumentów przeciwko stosowaniu podejścia dochodowego jako nieprawidłowego w tej sytuacji. Przede wszystkim jest to informacja otrzymana od Klienta, że ​​mieszkania te będą wykorzystywane wyłącznie do celów mieszkalnych, czyli przyszli właściciele nie planują ich wynajmować w celu generowania dochodu. Po drugie, mimo że w regionie istnieje rozwinięty rynek mieszkań na wynajem, w dalszym ciągu pozostaje on w dużej mierze „czarny”. W zdecydowanej większości przypadków umowy najmu nie są nigdzie rejestrowane, a płatność dokonywana jest w formie wolnej od podatku gotówki. Okoliczność ta nie pozwala rzeczoznawcy na zebranie wystarczającej ilości wiarygodnych informacji na temat wysokości czynszu i stawek czynszu za podobne nieruchomości. Rzeczoznawca uznał za niemożliwe wykorzystanie informacji, które nie mają udokumentowanego dowodu i uzasadnienia.

2.13 Uzasadnienie odmowy zastosowania podejścia kosztowego do wyceny.

W trakcie prac nad ustaleniem wartości przedmiotu wyceny ja (zwany dalej Rzeczoznawcą) doszedłem do wniosku, że stosowanie jednego z trzech istniejących podejść (kosztownych) jest błędne. W związku z tym Rzeczoznawca podjął decyzję o rezygnacji ze stosowania tego podejścia przy obliczaniu wartości przedmiotu wyceny i zastosowaniu wyłącznie dwóch – porównawczej i dochodowej. Poniżej krótkie uzasadnienie tej decyzji.

Podejście kosztowe opiera się na zasadzie substytucji, która stanowi, że kupujący nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kwota, jaką musiałby wydać na nabycie działki i wybudowanie na niej obiektu o cechach konsumenckich podobnych do nieruchomości wyceniana nieruchomość, np. mieszkanie w apartamentowcu. Rzeczoznawca nie posiada oficjalnego kosztorysu zakupu działki i postawienia na niej budynku, którego częścią jest wyceniana nieruchomość.

Z kolei obliczenia opierają się na „standardowych” szacunkach, SNIP itp. biorąc pod uwagę wszystkie rzeczywiste koszty dodatkowe, określenie całkowitej amortyzacji budynku jako całości i „wyodrębnienie” kosztu jednostki powierzchni mieszkania doprowadzi do dużego błędu w obliczeniach.

Poza tym Rzeczoznawcy zupełnie nie są znane przypadki tak „wyrafinowanego” nabycia mieszkania, gdy prywatny nabywca nabył na własność jedno mieszkanie w apartamentowcu w drodze jego budowy.

Biorąc pod uwagę wagę powyższych argumentów przemawiających przeciwko stosowaniu podejścia kosztowego, Rzeczoznawca podjął decyzję o rezygnacji z jego stosowania w ramach niniejszego Raportu.

2.14 Ustalenie wartości przedmiotu wyceny metodą porównawczą

Podstawą zastosowania tego podejścia jest fakt, że wartość przedmiotowej nieruchomości jest bezpośrednio powiązana z ceną sprzedaży podobnych obiektów. Każda porównywalna sprzedaż jest porównywana z przedmiotem nieruchomości. Do porównywalnych cen sprzedaży wprowadza się korekty, aby odzwierciedlić istotne różnice pomiędzy nimi.

Stosując podejście porównawcze, Asesor podjął następujące kroki:

1. zbieranie danych, badanie rynku nieruchomości, wybór analogii spośród transakcji kupna-sprzedaży i ofert sprzedaży (oferty publiczne);

2. sprawdzenie dla każdego wybranego analogu informacji o cenie sprzedaży i cenie wywoławczej, płatności za transakcję, cechach fizycznych, lokalizacji i innych warunkach transakcji;

3. analiza i porównanie każdego analogu z przedmiotem oceny pod względem czasu sprzedaży (wystawienia oferty), lokalizacji, cech fizycznych i warunków sprzedaży;

4. dostosowanie cen sprzedaży lub cen wywoławczych dla każdego analogu zgodnie z istniejącymi różnicami pomiędzy nim a przedmiotem oceny;

5. koordynacja skorygowanych cen analogów i wyprowadzenie wskaźnika wartości przedmiotu wyceny.

Rzeczoznawca na etapie zbierania informacji nie był w stanie zgromadzić wystarczającej ilości udokumentowanych danych o zrealizowanych transakcjach kupna-sprzedaży podobnych obiektów.

Powodem była powszechna w rosyjskim biznesie praktyka zachowania poufności takich informacji, tj. brak swobodnego dostępu do baz danych (listingów), w których przechowywane są udokumentowane informacje o warunkach transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

Dokonując analizy porównawczej wartości przedmiotu wyceny z cenami analogów, Rzeczoznawca wykorzystał dane dotyczące cen propozycji (ofert publicznych) podobnych obiektów zaczerpnięte z otwartych źródeł (publikacje drukowane, oficjalne strony internetowe itp.). Podejście takie, zdaniem Rzeczoznawcy, jest uzasadnione z tego punktu widzenia, że ​​potencjalny nabywca przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości przeanalizuje aktualną podaż rynkową i wyciągnie wniosek co do możliwej ceny proponowanego mieszkania. , biorąc pod uwagę wszystkie jego zalety i wady w stosunku do obiektów porównawczych.

Wobec braku ogólnodostępnych baz danych (listingów) z cenami rzeczywistych transakcji, na których rzeczoznawcy w większości krajów świata opierają się w swojej pracy, Rzeczoznawca słusznie stwierdził, że dane z ofert publicznych są najbliższe rzeczywistym cenom kupna i sprzedaży transakcji, a co za tym idzie, w najlepszy sposób spełniają wymogi rosyjskiego ustawodawstwa w zakresie oceny.

Tym samym w procesie kalkulacji Rzeczoznawca wykorzystał dane określone w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej jako „oferta” i „oferta publiczna” (art. 435 i 437). W związku z tym Oceniający hipotetycznie (pod warunkiem odpowiednich korekt) przyjął, że osoba „składająca ofertę uważa się za osobę, która zawarła umowę z adresatem, który ofertę przyjmie”.

W momencie oceny na rynku oferowanych było kilka analogów o odpowiedniej lokalizacji i porównywalnych pod względem głównych cech ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych z przedmiotem oceny. Dane dotyczące analogów zostały przeanalizowane przez Rzeczoznawcę i podsumowane w tabeli obliczeniowej, którą zamieszczono poniżej.

W trakcie analizy dokonano korekt cen analogów ze względu na różnice występujące pomiędzy analogami a przedmiotem oceny. Korekty ujemnej dokonuje się, jeśli analog jest lepszy od przedmiotu oceny pod względem tego wskaźnika, a korekty dodatniej dokonuje się, jeśli analog jest gorszy od niego pod względem tego wskaźnika.

Kwota korekty została ustalona przez Rzeczoznawcę fachowo.

Tabela do obliczenia wartości przedmiotu wyceny

Indeks	Przedmiot oceny	Analog nr 1		Analog nr 2		Analog nr 3
Adres	Aleja Sumska, 12, budynek 3. m. „Czertanowska”	Aleja Sumska, 8, budynek 1. m. „Czertanowska”		ul. Czertanowska, m. „Czertanowska”		ul. Czertanowska, m. „Czertanowska”
Cena/obj. pl./dol. USA	-	109600		116500		108400
Źródło informacji				Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”		Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”
Prawa własności	Własność	Własność	0	Własność	0	Własność	0
Skorygowana cena		109600		116500		108400
Warunki finansowania	Rynek	Rynek	0	Rynek	0	Rynek	0
Skorygowana cena		109600		116500		108400
Warunki sprzedaży	Darmowa sprzedaż	Darmowa sprzedaż	0	Alternatywna sprzedaż	+4%	Darmowa sprzedaż	0
Skorygowana cena		109600		122600		108400
Stan rynku	otwarty	otwarty	0	otwarty	0	otwarty	0
Skorygowana cena
Rodzaj regulacji
Typ domu	Płyta	Płyta	0	Płyta	0	Płyta	0
Data oferty	kwiecień 2004	kwiecień 2004	0	kwiecień 2004	0	kwiecień 2004	0
Rok budowy domu	2000	Lata 90	+6%	2000	0	Lata 90	+6%
Podłoga	9	12	0	2	0	17	+5%
Razem piętra	17	17	0	17	0	17	0
	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Powierzchnia kuchni, mkw.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Widok z okien mieszkania	Poza	Na podwórko	-1%	Na podwórko	-1%	Na podwórko	-1%
Dostępność balkonu/loggii	W magazynie	W magazynie	0	Nieobecny	+1%	W magazynie	0
	Renowacja na poziomie europejskim	Renowacja na poziomie europejskim	0	Wymaga kosmetyku	+15%	Wymaga kosmetyku	+15%
Telefon	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Ogrzewanie	Centralny	Centralny	0	Centralny	0	Centralny	0
Łazienka	Rozdzielony	Rozdzielony	0	Rozdzielony	0	Łączny	+2%
Zsyp na śmieci	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Winda	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Odległość od metra	05 minut transport	05 minut transport	0	05 minut pieszo	-1%	05 minut pieszo	-1%
Obecność metalu. drzwi	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Stan wejścia	Dobry	Dobry	0	Dobry	0	Dobry	0
Dolary wskaźnikowe kosztów. USA
Ułamki wagowe

Indeks	Przedmiot oceny	Analog nr 4		Analog nr 5		Analog nr 6
Adres	Aleja Sumska, 12, budynek 3. m. „Czertanowska”	ul. Sumska, 8, budynek 3. m. „Juznaja”		ul. Dniepropietrowska, 23, budynek 1. m. „Prażska”		Akademik Yangela ul., m. „Prażska”
Cena/obj. pl./dol. USA	-	112400		115000		130000
Źródło informacji		Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”		Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”		Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”
Prawa własności	Własność	Własność	0	Własność	0	Własność	0
Skorygowana cena		112400		115000		130000
Warunki finansowania	Rynek	Rynek	0	Rynek	0	Rynek	0
Skorygowana cena		112400		115000		130000
Warunki sprzedaży	Darmowa sprzedaż	Darmowa sprzedaż	0	Darmowa sprzedaż	0	Darmowa sprzedaż	0
Skorygowana cena		112400		115000		130000
Stan rynku	otwarty	otwarty	0	otwarty	0	otwarty	0
Skorygowana cena
Rodzaj regulacji
Typ domu	Płyta	Płyta	0	Płyta	0	Płyta	0
Data oferty	kwiecień 2004	kwiecień 2004	0	kwiecień 2004	0	kwiecień 2004	0
Rok budowy domu	2000	Lata 90	+6%	2000	0	2002	0
Podłoga	9	12	0	2	0	11	0
Razem piętra	17	17	0	17	0	17	0
Całkowita powierzchnia mieszkania, mkw.	76	68	+5%	55,7	+7%	80,4	-1%
Powierzchnia kuchni, mkw.	13,2	8,6	+3%	8,0	+3%	15,0	-1%
Widok z okien mieszkania	Poza	Poza	0	Poza	0	Na podwórko	-1%
Dostępność balkonu/loggii	W magazynie	Nieobecny	+1%	Nieobecny	+1%	Dwie loggie	-1%
Stan i poziom wykończenia mieszkania	Renowacja na poziomie europejskim	Dobry	+10%	Dobry	+10%	Renowacja na poziomie europejskim	0
Telefon	W magazynie	Sparowane	+2%	W magazynie	0	Nieobecny	+3%
Ogrzewanie	Centralny	Centralny	0	Centralny	0	Centralny	0
Łazienka	Rozdzielony	Rozdzielony	0	Łączny	+2%	Rozdzielony	0
Zsyp na śmieci	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Winda	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Odległość od metra	05 minut transport	05 minut transport	0	05 minut pieszo	-1%	10 minut. transport	-1%
Obecność metalu. drzwi	W magazynie	W magazynie	0	Nieobecny	-1%	W magazynie	0
Stan wejścia	Dobry	Doskonały	-1%	Dobry	0	Dobry	0
Dolary wskaźnikowe kosztów. USA
Ułamki wagowe

Indeks	Przedmiot oceny	Analog nr 7		Analog nr 8		Analog nr 9
Adres	Aleja Sumska, 12, budynek 3. m. „Czertanowska”	Autostrada Warszawskoje, 90, budynek 1. stacja metra „Chertanovskaya”, „Varshavskaya”		Aleja Nachimowskiego, m. „Prospekt Nachimowski”		Chersonskaja ul., stacje metra „Kaluzhskaya”, „Kakhovskaya”
Cena/obj. pl./dol. USA	-	104100		129500		101000
Źródło informacji		Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”		Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”		Agencja Nieruchomości „Przy Czerwonej Bramie”
Prawa własności	Własność	Własność	0	Własność	0	Własność	0
Skorygowana cena		104100		129500		101000
Warunki finansowania	Rynek	Rynek	0	Rynek	0	Rynek	0
Skorygowana cena		104100		129500		101000
Warunki sprzedaży	Darmowa sprzedaż	Alternatywna sprzedaż	+4%	Darmowa sprzedaż	0	Alternatywna sprzedaż	+4%
Skorygowana cena		108500		129500		105200
Stan rynku	otwarty	otwarty	0	otwarty	0	otwarty	0
Skorygowana cena
Rodzaj regulacji
Typ domu	Płyta	Płyta	0	Płyta	0	Płyta	0
Data oferty	kwiecień 2004	kwiecień 2004	0	kwiecień 2004	0	kwiecień 2004	0
Rok budowy domu	2000	Lata 90	+6%	Lata 90	0	2002	0
Podłoga	9	1	+5%	2	0	10	0
Razem piętra	17	17	0	17	0	17	0
Całkowita powierzchnia mieszkania, mkw.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Powierzchnia kuchni, mkw.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Widok z okien mieszkania	Poza	Na podwórko	-1%	Na podwórko	-1%	Na podwórko	-1%
Dostępność balkonu/loggii	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Stan i poziom wykończenia mieszkania	Renowacja na poziomie europejskim	Renowacja na poziomie europejskim	0	Wymaga kosmetyku	+15%	Dobry	+10%
Telefon	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	Nieobecny	+3%
Ogrzewanie	Centralny	Centralny	0	Centralny	0	Centralny	0
Łazienka	Rozdzielony	Rozdzielony	0	Rozdzielony	0	Rozdzielony	0
Zsyp na śmieci	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Winda	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Odległość od metra	05 minut transport	05 minut transport	0	05 minut pieszo	-1%	15 minut. transport	+2%
Obecność metalu. drzwi	W magazynie	W magazynie	0	W magazynie	0	W magazynie	0
Stan wejścia	Dobry	Dobry	0	Dobry	0	Dobry	0
Dolary wskaźnikowe kosztów. USA
Ułamki wagowe
ŁĄCZNIE: USD USA

123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800

Wskaźnikom wartości obiektów analogicznych uzyskanym po dokonaniu korekt fachowo przypisano udziały wagowe, w zależności od liczby dokonanych korekt, po czym Rzeczoznawca określił wartość przedmiotu wyceny. Tym samym wartość całego przedmiotu wyceny ustalona metodą porównawczą wyniosła: 132.800 USD.

Analizując aktualną sytuację na rynku nieruchomości, informacje otrzymane od pracowników spółek z branży nieruchomości oraz innych uczestników rynku, Rzeczoznawca uznał za konieczne dokonanie dodatkowych korekt. Wynika to z faktu, że rzeczywiste transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych różnią się nieco od cen ofertowych, ponieważ Cena ofertowa z reguły jest początkowo nieco zawyżona przez tzw "okazja". Ponadto w cenę tę mogą być wliczone prowizje pośrednika w handlu nieruchomościami. Jednakże w niektórych przypadkach cena ofertowa i cena transakcyjna mogą się pokrywać. Zatem średnia wartość tej korekty może wynosić od 0 do 5 procent ceny oferty (oferta publiczna).

170,72% Obliczona waga analogu w wartości przedmiotu wyceny,% 100% 7,38% 37,95% 4,41% 28,06% 25,21% Wartość kosztowa współczynnika masy analogu w wartości przedmiotu wyceny 90,11 601,13 60,64 451,69 362,84 wyniki obliczenia wartości rynkowej kawiarni i baru metodą porównawczą sprzedaży przedstawiono w tabeli 4.10. Tabela 4.10 Wyniki obliczenia wartości rynkowej...

...(rynek ubezpieczeń i rynek nieruchomości) znalazły punkt styku i obopólnie korzystną współpracę - jest to ocena nieruchomości przynoszącej dochód, która jest przedmiotem ubezpieczenia. 2. Opis i analiza przedmiotu wyceny 2.1 Opis przedmiotu wyceny Wycenimy wartość rynkową mieszkania zlokalizowanego pod adresem: Ufa, ul. Nikołaj Dmitriew, m. 11 65. Najpierw spójrzmy na ogólne...

Zatem wycena nieruchomości polega na ustaleniu jej dzisiejszej ceny rynkowej w momencie sprzedaży lub kosztu użytkowania tego obiektu np. Dziś to podejście dochodowe jest głównym podejściem w wycenie nieruchomości, znacznie wyprzedzając i. Na czym zatem polega podejście dochodowe i jak można je zastosować do określenia wartości nieruchomości?

Istota podejścia dochodowego

Stosując do wyceny nieruchomości metodę dochodową, rzeczoznawca wylicza wartość na podstawie oczekiwanego zysku, jaki przyniesie ona w przyszłości. Można go zastosować tylko wtedy, gdy można dokładnie przewidzieć przyszłe przychody i wydatki związane z daną pozycją.

Aby skorzystać z tej możliwości przy wycenie nieruchomości, rzeczoznawca musi:

1. Ustaw ramy czasowe dla okresu prognozy. Przez ten okres czasu rozumie się okres w przyszłości, dla którego od momentu dokonania oceny zostaną dokonane obliczenia i prognozy przyszłych dochodów i wydatków oraz czynników mogących na nie mieć wpływ;
2. Oceń, jaki zysk może wygenerować nieruchomość w przewidywanym okresie. A także wyciągnąć wnioski na temat dalszego przepływu dochodów po okresie prognozy;
3. Ustaw stopę rabatu. Tworzony jest w oparciu o inwestycje generujące dochód porównywalny z nieruchomościami, które charakteryzują się podobnym poziomem ryzyka. Stopa ta jest potrzebna, aby na moment wyceny sprowadzić przyszłe zyski;
4. Oblicz przyszły strumień dochodów w ustalonym terminie i po jego zakończeniu doprowadzić te dane do stanu na moment wyceny.

Istnieje kilka kroków, które pomogą uprościć obliczenia metodą dochodu. Algorytm:

1. Dochód brutto (IG) w tym przypadku jest ona obliczana na podstawie aktualnych, aktualnych taryf i stawek na rynku nieruchomości dla podobnych obiektów.
2. Obliczanie oceny straty wynikające z niepełnego korzystania z nieruchomości lub braki w płatnościach od najemców należy ustalać na podstawie analizy danego rynku, na określonym terytorium, z uwzględnieniem jego dynamiki i charakteru. Obliczoną kwotę należy odjąć od dochodu brutto, aby ostatecznie otrzymać rzeczywisty dochód brutto (GIR).
3. Dla prawa określenie kosztów, należy je podzielić na kilka grup i każdą obliczyć osobno:
   • koszty operacyjne– koszty związane z utrzymaniem obiektu;
   • koszty stałe– te odliczenia, które nie zmieniają się w czasie, na przykład amortyzacja, spłaty kredytu hipotecznego, ulgi podatkowe i tak dalej.
   • koszty rezerwowe- określona kwota, która jest potrzebna w przypadku nieplanowanych awarii lub przymusowych zakupów.
4. Obliczenie zysk netto, otrzymaną w przypadku sprzedaży przedmiotu.
5. Kalkulacja stawki.

Jak obliczyć wycenę nieruchomości w podejściu dochodowym

Można go wytwarzać na dwa sposoby.

1. Bezpośrednia kapitalizacja dochodów.

Uwaga! Opcję tę stosuje się w celu uzyskania długoterminowych stabilnych i dość wysokich zysków. Lub jeśli zysk stale rośnie w równych częściach.

Wynikiem tych obliczeń będzie faktyczny całkowity koszt nieruchomości.

C = CHOD/KK,

gdzie C jest ceną przedmiotu (wyrażoną w jednostkach pieniężnych);

CC – współczynnik kapitalizacji (w procentach);

NOR – zysk operacyjny netto.

Okazuje się więc, że metoda kapitalizacji bezpośredniej sprowadza się do sprowadzenia rocznej wartości bieżącej netto do wartości bieżącej.

Z tej opcji nie można skorzystać, jeśli zysk jest nierówny i niespójny lub jeśli nieruchomość nie jest jeszcze własnością.

Algorytm obliczania tej metody będzie następujący:

1. Oblicz, jaki roczny dochód netto wygeneruje nieruchomość przy jej najbardziej efektywnym wykorzystaniu.
2. Oblicz stopę kapitalizacji.
3. Oblicz cenę nieruchomości korzystając ze wzoru.

1. (DDP).

Jest bardziej skomplikowany w obliczeniach niż poprzedni. Metodę można zastosować w następujących przypadkach:

1. różnica w przepływach zysków w pewnym okresie;
2. sezonowość dochodów i wydatków nieruchomości;
3. oceniane dobro nie jest jednym obiektem, ale wielopoziomowym i wielofunkcyjnym kompleksem;
4. obiekt może być w budowie lub remoncie.

Algorytm obliczeniowy dla tej metody obejmuje następujące punkty:

1. Ustalenie ram czasowych. Międzynarodowy standard w tym zakresie wynosi 5 – 10 lat, na rynku rosyjskim – 3 – 5 lat.
2. Kalkulacja oczekiwanych przepływów pieniężnych.

Aby obliczyć oczekiwane przepływy, oblicz:

• potencjalny dochód brutto;
• przepływ środków pieniężnych przed opodatkowaniem;
• przepływ środków pieniężnych po opodatkowaniu;
• rzeczywisty dochód brutto.

Metodą tą oblicza się wartość nieruchomości:

PV – wartość bieżąca;

Ci – przepływ pieniężny okresu t;

To – stopa dyskontowa;

M – wartość rezydualna.

Przykładem obliczenia takich problemów może być następująca sytuacja. Załóżmy, że przepływy pieniężne za 12 miesięcy na koniec okresu wyniosły 200 tys. rubli, stopa dyskontowa wyniosła 26%, a właściciel uważa, że ​​na koniec prognozowanego okresu wzrost dochodów ustabilizuje się i wyniesie 4 % na rok. Ile będzie kosztować przedsiębiorstwo?

W takim przypadku przyszła cena przedsiębiorstwa zostanie określona za pomocą wzoru:

W sumie stwierdzamy, że na koniec przewidywanych ram czasowych koszt nieruchomości wyniesie 909,1 tys. Rubli.

Plusy i minusy podejścia dochodowego

Do głównych i niewątpliwych zalet tej metody należy oczywiście prostota obliczeń. Dość proste i zoptymalizowane formuły pozwalają przeprowadzić ocenę szybko i bezboleśnie.

Uwaga! Drugą zaletą jest to, że ta metoda pomaga odzwierciedlić sytuację rynkową i jasno ją pokazuje. Dzieje się tak dlatego, że aby dokonać wyceny nieruchomości tą metodą, rzeczoznawca musi przeanalizować ogromną liczbę umów i innych dokumentów potwierdzających transakcje rynkowe, sprawdzić ich kwoty i wyciągnąć wnioski.

Ta metoda ma również kilka ograniczeń:

1. Korzystanie z tej metody nie można stosować w czasach kryzysu, gdyż początkowo zakłada się, że zysk będzie płynął równomiernie i stale przez cały okres czasu. Kryzys gospodarczy może zakłócić te płatności, wpływając tym samym na dochody generowane przez nieruchomość w przyszłości.
2. Również ta metoda nie mogą być stosowane w warunkach braku informacji. Cała jej istota sprowadza się do analizy procesów zachodzących na rynku i wniosków z nich dotyczących uzyskania przyszłych zysków. Jeżeli rzeczoznawca nie może uzyskać tej czy innej informacji lub po prostu jej nie ma, to metody tej nie można zastosować ze względu na niemożność jej uzyskania. dokonywanie obliczeń.
3. Ta metoda nie można wykorzystać do otwarcia nowej firmy, gdyż poziom jego zysku nie może być stały i ma charakter gwałtowny. Nie można go również używać w okresie przebudowy lub propozycji antykryzysowej przedsiębiorstwa, ponieważ dane te nie mogą być trwałe.

Uwaga! Ta metoda jest najwygodniejsza tylko dla tych firm i firm, z których pochodzą zyski równomiernie i stale.

Na jakiej podstawie można odmówić dochodowego podejścia do wyceny nieruchomości?

Metoda ta bada obiekty nieruchomości z zewnątrz i ich atrakcyjność.

Czyli na jakie dochody możesz liczyć w przyszłości. Nie zapominaj, że bez pewnych danych, na przykład stóp kapitalizacji lub nieznajomości sytuacji na rynku, procent wiarygodności uzyskanych przyszłych wartości zysków jest znacznie zmniejszony.

Zasady stosowania podejścia dochodowego stanowią, że można na nim polegać tylko wtedy, gdy posiada się pełną i co najważniejsze rzetelną informację o prognozie przyszłych dochodów i wydatków.

Jeżeli więc w okresie oceny rzeczoznawca nie posiada tych informacji lub są one niekompletne i w związku z tym nie da się wiarygodnie przewidzieć przyszłych przepływów pieniężnych, wówczas może to stanowić podstawę do odmowy zastosowania podejścia dochodowego.

Istnieją inne podstawy odmowy. Po pierwsze, może to być informacja przekazana przez właściciela nieruchomości, że obiekt będzie użytkowany wyłącznie do celów mieszkalnych, to znaczy, że z tego obiektu nie będzie można uzyskać żadnej korzyści komercyjnej, a co za tym idzie, nie będzie można jej przewidzieć.

Po drugie, jeśli w mieście nie jest rozwinięty rynek wynajmu mieszkań, a jeśli jest rozwinięty, to odbywa się on pod ziemią, bez rejestracji i prawidłowego wykonywania umów, a rzeczoznawca nie jest w stanie zebrać wystarczającej ilości prawdziwych informacji o cenie najmu, to on też ma prawo odmówić tej metody. Dlatego zawsze należy polegać na rzetelnych i prawdziwych informacjach.

Konsultacje eksperckie

Poniższy film jest przejrzystą i energetyczną prezentacją tematu. Analityk Borys Gorodiłow opowiada o zasadach i niezbędnych warunkach stosowania podejścia dochodowego.

Jeżeli interesuje Cię pytanie, jak dokładnie wycenia się budynek, możemy przedstawić Ci jedno z najpopularniejszych podejść do wyceny domu - kosztowną metodę wyceny nieruchomości.

W tym artykule przyjrzymy się wszystkim niuansom tej metody, a także zapoznamy się z jej etapami.

Kosztowe podejście do wyceny nieruchomości: w jakich przypadkach się je stosuje?

Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości to łączna liczba wszystkich metod stosowanych łącznie do wyceny konkretnej nieruchomości.

Metoda ta ma na celu ustalenie wysokości kosztów niezbędnych do odtworzenia obiektu lub jego wymiany.

W ogóle, kosztowne podejście do wyceny nieruchomości stosuje się, gdy konieczne jest określenie stopnia zużycia budynku.

Jak twierdzą eksperci, podejście to opiera się na zasadzie substytucji, która zakłada, że ​​konkretny nabywca kierując się dostępnymi informacjami nie zapłaci za budynek więcej, niż wynosi rzeczywisty koszt omawianego obiektu.

Można zatem wyciągnąć wniosek, w jakich przypadkach konieczne jest kosztowne podejście do wyceny nieruchomości, a kiedy korzystają z niego rzeczoznawcy.

Takie podejście jest konieczne, jeśli chodzi o mieszkania wtórne, gdy konieczne jest oszacowanie nie tylko idealnej ceny nieruchomości, ale także skupienie się na zużyciu nieruchomości, a także innych niuansach, które stały się zauważalne z biegiem czasu .

Podejście to można zastosować zarówno w przypadku nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych.

Gradacja

Jeśli mówimy o tym, jak krok po kroku przeprowadza się podejście kosztowe w odniesieniu do wywnioskowania wartości konkretnej nieruchomości, to tutaj można wyróżnić szereg działań sekwencyjnych:

1. Pierwszym etapem jest oszacowanie ceny rynkowej konkretnej nieruchomości,łącznie z działką.

   Aby określić wartość rynkową, rzeczoznawca mieszkaniowy przeprowadza analizę uwzględniającą wszystkie czynniki związane z domem.

   Obejmuje zarówno infrastrukturę zlokalizowaną wokół niego, jak i obecność lub brak napraw. Ponadto ważną rolę odgrywają rok budowy, lokalizacja i inne równie ważne czynniki.

2. Drugi etap to ocena prac niezbędnych do renowacji, czy raczej ocena ich wartości.

   Ponieważ mówimy o budynku, który ma pewien procent zużycia, należy zrozumieć, że aby go uporządkować, konieczne są prace renowacyjne.

   Cena tych prac może być różna, od najmniejszych kwot po znaczne zastrzyki pieniężne.

   Ponieważ mówimy o zużyciu budynku, rzeczoznawca musi także ocenić zidentyfikowane rodzaje zużycia, a także łączny procent, o jaki wartość nieruchomości jest zaniżona ze względu na występowanie tego zużycia .

Po zakończeniu powyższych etapów należy przeprowadzić kalkulację, która będzie ostateczną ceną za konkretną zajętą ​​nieruchomość. Nieruchomość zostanie wyceniona poprzez podjęcie działań korygujących cenę mieszkania, jednocześnie uwzględnione zostanie zużycie budynku, a także niezbędne prace, które należy wykonać, aby je wyeliminować i dać budynkowi drugie życie.

Metody podejścia kosztowego w wycenie nieruchomości

Jak już widziałeś, w podejściu kosztowym stosuje się kombinację kilku metod, które pozwalają najskuteczniej ocenić nieruchomość, a także zaproponować działania mające na celu jej renowację:

1. Pierwszą i najczęstszą metodą wyceny mieszkań przy użyciu podejścia kosztowego jest metoda porównywania sprzedaży.

   Polega na uzyskaniu informacji o tym, jakie podobne transakcje miały miejsce w najbliższej przyszłości i jaki był koszt nieruchomości na rynku.

2. Inną, nie mniej ważną metodą jest metoda dystrybucji. Technika ta polega na tym, że rzeczoznawca określa relację pomiędzy ceną budynków znajdujących się na działce a ceną samej działki.

   Zatem cena nieruchomości obejmuje zarówno wzniesione budynki, jak i koszt samej działki.

3. Stosowane jest również podejście kosztowe metoda selekcji. Polega ona na tym, że rzeczoznawca zbiera wszelkie informacje na temat aktualnych cen gruntów, budynków i innych nieruchomości.

   Mając informacje o cenie, zakupie i sprzedaży konkretnych obiektów, rzeczoznawca może scharakteryzować przybliżony koszt nowego obiektu.

4. Z pewnością rzeczoznawcy majątkowi również stosują taką metodę jak sposób podziału na sekcje. Technika ta jest stosowana znacznie rzadziej niż powyższe, ale jest również bardzo skuteczna w kwestiach podejścia kosztowego.

   Metoda ta wymaga podejścia etapowego, zaczynając od podziału serwisu na konkretne sektory, a kończąc na działaniach mających na celu ulepszenie każdego z sektorów.

5. Technika pozostałej ziemi i nie jest powszechnym sposobem wyceny nieruchomości. Technikę tę stosuje się jednak w sytuacjach, gdy rzeczoznawca nie posiada danych o cenie, za jaką sprzedano wolne działki.
6. Ponieważ wspomnieliśmy o kapitalizacji gruntów i budynków, nie można pominąć tej metody. Z kapitalizacji renty gruntowej wartość konkretnej działki ustala się poprzez identyfikację renty, która dotyczy gruntu i jest kapitalizowana za pomocą określonego współczynnika ustalonego dla regionu. W takim przypadku konieczne jest uwzględnienie danych rynkowych.

Wymienione metody wyceny nieruchomości z wykorzystaniem podejścia kosztowego są głównymi, ale lista ta nie jest wyczerpująca. Być może rzeczoznawcy z doświadczeniem stosują lub odwrotnie, nie stosują niektórych z powyższych metod, dodając do nich własne innowacje, dostosowując je do swojej pracy.

Wykrywanie zużycia

Amortyzacja w tym kontekście oznacza zmniejszenie wartości konkretnego obiektu w związku z tym, że budynek z różnych powodów nie jest idealny.

Takie pojęcie jak zużycie można mierzyć zarówno procentowo, jak i cenowo.

Oczywiście, jeśli mówimy o wartości, warto mówić o amortyzacji obiektu.

Wielu prawników twierdzi także, że zużycie to utrata użyteczności budynku, a co za tym idzie zmniejszenie jego wartości.

Przyjrzyjmy się, jak możesz to zrobić samodzielnie.

Będziemy potrzebować następujących danych:

1. Po pierwsze, jest to koszt odtworzenia obiektu, koszt ulepszeń wykonanych pod kątem konkretnego zadania.
2. Po drugie, jest to pełny koszt odtworzenia konkretnego budynku i taki będzie pełny koszt wymiany obiektu, dodatkowo potrzebny będzie nam stopień zużycia obiektu, który został wyprowadzony podczas wyceny.

Metoda ta jest dość skomplikowana, a podczas wykonywania czynności z powyższymi jednostkami nie tylko początkujący, ale także profesjonalny rzeczoznawca może się zdezorientować.

Inną metodą, którą możesz zastosować, jest metoda życia.

Metoda ta może opierać się na analizie, a także badaniu konkretnej konstrukcji.

Wartość bezwzględna zależy od wieku przedmiotu, do którego przyrównuje się charakterystykę zużycia dla danego wieku.

Zatem, będziesz potrzebować informacji o fizycznym życiu budynku, tj. dacie jego powstania, a także dane dotyczące okresu czasu, jaki upłynął od rozpoczęcia funkcjonowania budynku, a także wieku efektywnego, który można obliczyć na podstawie wieku chronologicznego budynku.

Wystarczy użyć danych w konkretnym wzorze, a otrzymasz przybliżony poziom zużycia budynku.

Przykłady ze szczegółowymi opisami

Przykładem jest metoda kosztowa wyceny nieruchomości.

Zatem pożądanym obiektem jest cena mieszkania. Dodatkowo potrzebne będą nam dane dotyczące konkretnego kosztu działki, na której zlokalizowany jest obiekt.

Będziemy potrzebować także danych na temat ceny renowacji dzieła, które są niezbędne w celu wyeliminowania zużycia.

Ponieważ mówimy o tej wiadomości, będziemy potrzebować także jej wartości, którą można znaleźć za pomocą jednej z powyższych metod.

Jeśli więc cena działki wynosi 3 000 000 rubli, dodajemy ją do kosztów prac renowacyjnych, które, załóżmy, rzeczoznawca oszacował na 800 000 rubli. Od tej kwoty odejmujemy kwotę amortyzacji, która wynosi 1 200 000 rubli. Oznacza to, że całkowity koszt konkretnej nieruchomości, zgodnie z powyższym wzorem, będzie równy 2 600 000 rubli.

Odrzucenie kosztowego podejścia do wyceny nieruchomości

Czasami rzeczoznawcy odmawiają stosowania podejścia kosztowego przy wycenie określonego rodzaju nieruchomości.

Dzieje się tak z wielu powodów, jednak najważniejsze jest uzasadnienie takiej odmowy.

Najczęściej rzeczoznawcy nie korzystają z tego podejścia ze względu na to, że nie posiadają wystarczających danych na temat konkretnej nieruchomości.

Ponadto podejście to stosuje się w przypadku degradacji budynku, a jeżeli jest ona minimalna lub w ogóle nie jest wykrywana, wówczas po prostu nie można zastosować podejścia kosztownego.

W takim przypadku rzeczoznawca będzie zmuszony zastosować inne podejście, na przykład podejście dochodowe, które może rozpatrywać budynek z punktu widzenia atrakcyjności dla przyciągania inwestycji, a nie jako przedmiot, który z jakiegoś powodu lub inny, może utracić swoją pierwotną wartość.

W przypadku odmowy podejścia kosztowego rzeczoznawca musi napisać odpowiedni dokument, gdzie w sposób umotywowany wyjaśnia swoje stanowisko, a także uzasadnia zastosowanie w swojej pracy zupełnie innej metody.

Wniosek

Tylko profesjonalista w swojej dziedzinie może jasno zrozumieć, jaka metoda zostanie zastosowana do wyceny konkretnej nieruchomości; bardzo często zdarzają się błędy, gdy rzeczoznawca próbuje ocenić nieruchomość na pierwszy rzut oka.

Jednak wycena nieruchomości metodą kosztową jest najbardziej atrakcyjna, jeśli chodzi o mieszkania wtórne, a także nieruchomości komercyjne, które są już wyeksploatowane przez lata. Innymi słowy, zwróć uwagę na przestudiowanie tej metody, ponieważ będzie ona przydatna w każdym przypadku w pracy rzeczoznawcy.

W procesie ustalania wartości nieruchomości do wyceny Rzeczoznawca doszedł do wniosku, że zastosowanie podejścia dochodowego jest niewłaściwe. W związku z tym Rzeczoznawca podjął decyzję o rezygnacji ze stosowania tego podejścia przy obliczaniu wartości przedmiotu wyceny. Poniżej krótkie uzasadnienie tej decyzji.

Podejście dochodowe opiera się na zasadzie oczekiwań, która głosi, że wszystkie dzisiejsze wartości są odzwierciedleniem przyszłych korzyści. Podejście to bada zdolność nieruchomości do generowania określonego dochodu, który zwykle wyraża się w formie dochodu z eksploatacji oraz dochodu z ewentualnej sprzedaży na koniec okresu utrzymywania.

Rzeczoznawca przedstawił także kilka argumentów przeciwko stosowaniu podejścia dochodowego jako nieprawidłowego w tej sytuacji. Pomimo rozwiniętego rynku wynajmu mieszkań, który istnieje w regionie moskiewskim, nadal pozostaje on w dużej mierze „czarny”. W zdecydowanej większości przypadków umowy najmu nie są nigdzie rejestrowane, a płatność dokonywana jest w formie wolnej od podatku gotówki. Okoliczność ta nie pozwala Rzeczoznawcy na zebranie wystarczającej ilości wiarygodnych informacji o wielkości

czynsze i stawki czynszu za podobne nieruchomości. Rzeczoznawca uznał za niemożliwe wykorzystanie informacji, które nie posiadają dokumentów potwierdzających i uzasadniających. Dlatego też z obliczeń wyłączono podejście dochodowe.

Ustalenie wartości przedmiotu wyceny za pomocą

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze– zespół metod oceny wartości przedmiotu wyceny, polegający na porównaniu przedmiotu wyceny z obiektami będącymi analogiami przedmiotu wyceny, dla których dostępna jest informacja o cenach. Obiekt - analogia przedmiotu wyceny do celów wyceny, uznawana jest za obiekt podobny do przedmiotu wyceny pod względem głównych cech ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych, które określają jego wartość.

Zmiana

Arkusz

Dokument numer.

Podpis

data

Arkusz

KR 120703 - 01 - 41.15.PZ

Podejście porównawcze stosuje się, gdy istnieją wiarygodne i dostępne do analizy informacje o cenach i cechach obiektów analogowych. Stosując podejście porównawcze do wyceny, rzeczoznawca musi:

A. Wybierz jednostki porównania i przeprowadź analizę porównawczą obiektu wyceny oraz każdego obiektu analogicznego dla wszystkich elementów porównania. Dla każdego obiektu analogowego można wybrać kilka jednostek porównawczych. Wybór jednostki porównawczej musi zostać uzasadniony przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawca musi uzasadnić odmowę zastosowania innych jednostek porównawczych przyjętych w trakcie oceny i związanych z czynnikami podaży i popytu;

B. Dostosuj wartości jednostki porównania dla obiektów - analogów dla każdego elementu porównania, w zależności od stosunku cech przedmiotu oceny i obiektu - analogu dla tego elementu porównania. Dokonując korekt rzeczoznawca ma obowiązek zachować i uzasadnić skalę korekt oraz wyjaśnić, w jakich warunkach wartości dokonanych korekt będą się różnić. Skala i procedura regulacji

jednostki porównawcze nie powinny zmieniać się z jednego obiektu - analogowego na inny;

W. Uzgodnij wyniki dostosowania wartości jednostki porównawczej dla wybranych obiektów - analogów. Rzeczoznawca musi uzasadnić plan uzgadniania skorygowanych cen obiektów analogowych.

W ramach porównawczego podejścia do oceny najczęściej stosuje się metodę sprzedaży parowanej, metodę względnej analizy porównawczej sprzedaży, metodę scoringową (metodę normalizacyjną), metodę analizy hierarchicznej oraz metodę analizy korelacji i regresji. używany. W niniejszym Raporcie jako najbardziej obiektywną przyjęliśmy metodę porównawczą sprzedaży, co wynika z wysokiego rozwoju rynku nieruchomości biurowych w regionie.

Kalkulacja metodą porównawczą sprzedaży:

· Korekty dotyczą cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości.

· Uzgadniane są skorygowane ceny nieruchomości analogicznych, a ostateczna wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest w oparciu o podejście porównawcze.

Metoda porównywania sprzedaży opiera się na porównaniu i analizie informacji o sprzedaży podobnych obiektów. Podstawową zasadą porównawczej metody sprzedaży jest zasada substytucji, która głosi, że jeżeli na rynku dostępnych jest kilka nieruchomości, inwestor nie zapłaci za daną nieruchomość więcej niż koszt nieruchomości o podobnej użyteczności. Przez użyteczność rozumie się zespół cech przedmiotu, które determinują cel, możliwość i sposób jego użytkowania, a także wielkość i termin uzyskiwania dochodów z tego użytkowania. Metoda ta jest obiektywna tylko wtedy, gdy istnieje wystarczająca ilość porównywalnych i wiarygodnych informacji. Polega na badaniu rynku, wyborze ofert (ofert sprzedaży) obiektów najbardziej porównywalnych z wycenianym przedmiotem i dokonaniu odpowiednich korekt w celu sprowadzenia do wycenianego przedmiotu przedmiotów o porównywalnych cechach.

Arkusz

Dokument numer.

Podpis

data

Arkusz

KR 120703 - 01 - 41.15.PZ

· Warunki finansowania. W przypadku nietypowych warunków finansowania zakupu i sprzedaży nieruchomości (np. w przypadku pełnego finansowania) wymagana jest wnikliwa analiza, w wyniku której dokonywana jest odpowiednia korekta ceny tej transakcji .

· Warunki i czas sprzedaży. Ponieważ trudno jest obliczyć korektę warunków finansowania i opodatkowania przeniesionych praw i ograniczeń, a także warunków sprzedaży, lepiej, jeśli to możliwe, nie brać pod uwagę takich transakcji do analizy i porównania. W przeciwnym razie najpierw wprowadzane są poprawki dla tych cech

· Lokalizacja. Niezbędny element porównania porównywalnych sprzedaży, gdyż ma istotny wpływ na wartość wycenianej nieruchomości.

· Charakterystyka fizyczna. Charakterystyka fizyczna nieruchomości - wielkość, rodzaj i jakość materiałów, stan i stopień zniszczenia nieruchomości oraz inne cechy, które również podlegają zmianom.

Klasyfikacja wprowadzonych zmian opiera się na uwzględnieniu różnych metod obliczania korekt z tytułu różnic istniejących pomiędzy ocenianymi obiektami a porównywalnym odpowiednikiem. Można wyróżnić następujące rodzaje dostosowań:

· Procenty względne;

· Procent bezwzględny;

· Względny koszt.

Korekty procentowej dokonuje się poprzez pomnożenie ceny sprzedaży przedmiotu analogowego lub jego jednostki porównawczej przez współczynnik odzwierciedlający stopień różnic w cechach przedmiotu analogowego i przedmiotu wycenianego. Jeśli

Zmiana

Arkusz

Dokument numer.

Podpis

data

Arkusz

KR 120703 - 01 - 41.15.PZ

ceniony przedmiot jest lepszy od porównywalnego analogu, wówczas do ceny tego ostatniego dodaje się czynnik rosnący, jeśli jest gorszy, dodaje się czynnik malejący;