Dokumenty wymagane przy transakcjach na rynku nieruchomości można podzielić na dwie duże grupy. Pierwszą z nich są te, których konieczność jest bezpośrednio określona w prawie. Jeśli go nie przyniesiesz, transakcja nie zostanie zarejestrowana. Druga grupa to dokumenty, które nie są formalnie obowiązkowe, ale są nie mniej niezbędne. Służą one zabezpieczeniu transakcji przed ewentualnymi zaskarżeniami na drodze sądowej. I w tej serii bardzo ważne miejsce zajmują zaświadczenia z przychodni narkologicznych (ND) i psychoneurologicznych (PND).

Przed czym się chronimy?
Kodeks cywilny (który, przypomnijmy, jest głównym dokumentem regulującym zasady postępowania na rynku nieruchomości) zawiera rozdział 9 „Transakcje”, a w nim - §2 „Nieważność transakcji”. Wewnątrz znajdują się artykuły, których tytuły mówią same za siebie:

Sztuka. 171 „Nieważność transakcji dokonanej przez obywatela uznanego za niekompetentnego”;
- Św. 176 „Nieważność czynności dokonanej przez obywatela, którego zdolność prawna została ograniczona przez sąd”;
- Św. 177 „Nieważność transakcji dokonanej przez obywatela, który nie jest w stanie zrozumieć sensu swoich działań ani nimi kierować”;
- Św. 178 „Nieważność transakcji dokonanej pod wpływem pomyłki.”

Znając obyczaje panujące na rynku nieruchomości i skalę krążących na nim kwot, nie trudno się domyślić, że artykuły te stały się doskonałą luką prawną dla atakujących. Sprzedajemy mieszkanie, wydajemy pieniądze, a następnie żądamy od kupującego zwrotu nieruchomości, powołując się na to, że w momencie zakupu i sprzedaży nie rozumieliśmy, co robimy. Mocnym argumentem za pozbawionym skrupułów sprzedawcą był fakt, że był zarejestrowany w ND lub PND. Logicznym środkiem ochrony był wymóg przedstawienia zaświadczenia stwierdzającego, że sprzedawca nie jest zarejestrowany u takiej osoby.

Czy taka ochrona jest stuprocentowa? Oczywiście że nie. Tylko sąd może uznać osobę za niekompetentną (lub częściowo zdolną) - karta meldunkowa w odpowiedniej przychodni w zasadzie, ściśle rzecz biorąc, nie ma z tym nic wspólnego. Jednak informacja o braku takiej księgowości znacznie zwiększa ochronę kupującego. Nawet na poziomie prostego pytania, jakie można zadać „ofiarze” w sądzie: dlaczego, szanowny panie, zapewniasz, że nie zrozumiałeś znaczenia swoich działań, ale jednocześnie okazało się to wystarczająco rozsądne odwiedzić odpowiednie przychodnie i zdobyć certyfikaty?!

„Te certyfikaty nie znajdują się na liście dokumentów określonych przez prawo dla rynku nieruchomości” – wyjaśnił magazynowi Metrinfo.Ru Jurij Kuwajew, szef miejskiego wydziału nieruchomości wschodniego oddziału firmy NDV-Real Estate. – Jednakże wymóg ich zapewnienia jest w pełni adekwatny i uzasadniony. Jest to inicjatywa zdroworozsądkowa, podyktowana chęcią kupującego minimalizacji ryzyka związanego z zakupem mieszkania.” „Konieczność sprawdzenia właściciela nieruchomości pod kątem obecności wpisu w PND i ND podyktowana jest wieloletnią praktyką pośredników w obrocie nieruchomościami oraz praktyką sądową w zakresie kwestionowania transakcji na podstawie art. 177 Kodeksu cywilnego – powtarza Kirill Politow, szef miejskiego działu nieruchomości agencji Credit Max.

Las jest wycinany - wióry lecą...
Jak to często bywa, środki ochronne czasami działają nadmiernie. Każda osoba zarejestrowana w IDP jest postrzegana na rynku jako potencjalnie niebezpieczna. Chociaż pojawienie się tej rachunkowości można wytłumaczyć różnymi przyczynami. Autor osobiście zna mężczyznę, który w latach szkolnych miał bardzo zawroty głowy i jego troskliwa matka zaczęła zabierać go do lekarzy. Zabrała mnie m.in. do psychoneurologa (najwyraźniej nie do końca rozumiejąc, jakim jest specjalistą) - i w rezultacie w odpowiedniej przychodni pojawiła się karta rejestracyjna... Teraz pytanie: co powinien zrobić, jeśli chce sprzedać mieszkanie?

Niestety odpowiedzi ekspertów nie napawały optymizmem. Z jednej strony wszyscy uznawali, że taka rejestracja (a nawet na podobnej podstawie) nie jest powodem do ograniczenia zdolności do czynności prawnych, zwłaszcza że, jak pamiętamy, oficjalnie może tego dokonać jedynie sąd. Natomiast na bezpośrednie pytanie: „czy kupiłbyś mieszkanie od takiego sprzedawcy?” pośrednicy albo nieśmiało spuścili wzrok, albo szczerze przyznali, że będą szukać innego mieszkania. Wniosek: karta rejestracyjna IPA to dla sumiennej osoby dodatkowy kłopot, a żeby sprzedać mieszkanie będzie musiał się dodatkowo postarać, żeby udowodnić, że nie jest wielbłądem. Na przykład poddaj się specjalnemu badaniu przed transakcją - i tylko pod warunkiem, że strona kupującego będzie z tego zadowolona.

Nie żądamy, prosimy...
Od kogo należy żądać takich zaświadczeń? Odpowiedzi ekspertów sprowadzały się do tego samego: pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mają zamiaru w jakiś sposób z góry oceniać przyszłych uczestników transakcji, czy warto im wysyłać ND i IPA. „Kompetentny pośrednik w obrocie nieruchomościami nie przejmie funkcji określania, jak zdrowa jest dana osoba na podstawie wyglądu” – zauważa Yuri Kuvaev („NDV-Real Estate”). „Dołoży wszelkich starań, aby chronić swojego klienta przed możliwym sporem sądowym”.

„Nasi pośrednicy w handlu nieruchomościami prawie zawsze proszą sprzedającego o zaświadczenie” – zgadza się Luiza Kashirskaya, dyrektor generalna agencji Gorzhilservis, członkini Moskiewskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Czasem – dodaje ekspert – kupujący tego żąda.

Tutaj jednak pojawia się jeden problem: zdecydowana większość sprzedawców „wtórnych” to nieprofesjonaliści. Sprzedają mieszkanie po raz pierwszy w życiu i oczywiście nie mają pojęcia o zasadach panujących na rynku. Słysząc o potrzebie posiadania certyfikatów, zwłaszcza od tak odrażających instytucji, wielu, jak mówią, „stoi na tylnych łapach”: „Myślisz, że zwariowałem?!” Dlatego też zwracanie się o niezbędne dokumenty powinno odbywać się z pewną wrażliwością. „Żądanie jest w pewnym sensie surowe” – komentuje sytuację Kirill Politow („Credit Max”). - Nie wymagają od Ciebie przedstawienia certyfikatu transakcji, ale poproś. A jeśli zakupu dokonuje się za pomocą kredytu hipotecznego, to do późniejszego ubezpieczenia przedmiotu potrzebne są zaświadczenia z ND i PND.”

Z drugiej strony, choć „proszą”, robią to dość uporczywie. Praktyka pokazuje, że szanujący się człowiek, nawet jeśli początkowo „wrze” od tak bezceremonialnego żądania, potem ochładza się („jeśli trzeba, to trzeba”) i szuka informacji. Jeśli jednak niechęć do dostarczenia tych dokumentów jest stale obecna, dni mijają, a sprzedawca nie zmienia swojego zdecydowanego stanowiska – chyba jest tu coś podejrzanego. Najprawdopodobniej obywatel ten nie otrzyma zaświadczenia stwierdzającego, że „nie jest członkiem”.

Jest tu jeszcze jedna „subtelność”, na którą zwraca uwagę Siergiej Grudołow, wiodący analityk Korporacji Finansowo-Budowlanej Lider - pracownicy przychodni nie zawsze są sumienni i po prostu „sprzedają” certyfikaty za 2000 rubli lub nawet taniej. Ekspert radzi, aby w transakcję zaangażować pośrednika, który może złożyć wniosek za pośrednictwem policji.

Notariusz i ekspert medyczny: nie alternatywa, ale dodatek
W zasadzie kupujący mieszkanie ma jeszcze dwie możliwości wzmocnienia swojej pozycji przed przyszłym (hipotetycznym) sądem na podstawie pytania „czy sprzedający był zdrowy na umyśle?” Pierwszym z nich jest sfinalizowanie zakupu i sprzedaży przez notariusza. Notariusz zgodnie z prawem ma obowiązek zweryfikować zdolność prawną stron transakcji – odpowiedniego wpisu dokonuje się zawsze na końcu umowy notarialnej. Ale potem pojawiły się smutne okoliczności. „Z jednej strony notariusz jako uczestnik transakcji faktycznie ponosi odpowiedzialność za swoje działania” – zauważa Jurij Kuvaev („NDV-Real Estate”). - Z drugiej strony, niestety, nasze ustawodawstwo jest skonstruowane w taki sposób, że odzyskanie pieniędzy od takiego notariusza będzie bardzo problematyczne, jeśli sprawa trafi do sądu. Przynajmniej ja nie znam takich przypadków. Dodajmy, że notarialna rejestracja transakcji jest wielokrotnie droższa od rejestracji nienotarialnej, dlatego przynajmniej 90% uczestników wybiera tę drugą opcję (tzw. „prosta forma pisemna”).

Drugim sposobem jest bezpośrednie zaangażowanie w transakcję ekspertów medycznych. Z niektórych punktów widzenia jest to idealne rozwiązanie: np. pozbawiony skrupułów sprzedawca nie będzie mógł po otrzymaniu wszystkich wymaganych zaświadczeń wypić wódki bezpośrednio przed zawarciem umowy (ani nawet bezpośrednio po niej), a następnie udać się na badanie lekarskie , oświadczając, że podpisał dokumenty będąc pod wpływem alkoholu i nie zrozumiał tego samego z tych dokumentów. Podczas transakcji biegły lekarz potwierdzi, że dana osoba jest obecnie trzeźwa i poczytalna.

Ale jest też problem - stronniczość takiego eksperta. Na rozprawie z pewnością będzie można postawić pytanie, że skoro ten luminarz medycyny został zaproszony przez kupującego (lub reprezentującą jego interesy agencję nieruchomości), to nie należy ufać wnioskom tego lekarza. Do tego dochodzą choroby psychiczne, które nie zawsze dają o sobie znać – nie chodzi tu o kwalifikacje lekarza, ale o to, że w pewnych okresach w zasadzie nie są one widoczne. „Zawsze istnieje niebezpieczeństwo, że choroba z czasem ujawni się, a przeprowadzona transakcja stanie pod znakiem zapytania” – mówi Olga Guseva, kierownik działu marketingu Domostroitel Management Company.

...Wniosek w zasadzie jest prosty: zarówno notariusz, jak i biegły lekarz to dodatkowe środki ochrony. I należy je stosować nie zamiast, ale łącznie z uzyskaniem certyfikatów z ND i PND.

Podsumowanie z magazynu Metrinfo.ru
Certyfikaty, o których mowa, niestety nie dają 100% gwarancji. Ale szczerze mówiąc, można to powiedzieć o wszystkim na naszym rynku i wszystkich papierach wartościowych na nim. Znane są precedensy, gdy pozbawiano mieszkań osoby posiadające pozornie absolutnie nienaganne dokumenty. Czy to oznacza, że ​​nie trzeba zabierać zaświadczeń z ND i PND? Oczywiście że nie. Znacząco zmniejszają prawdopodobieństwo problemów z mieszkaniem. Już sam ten argument wystarczy, aby wymagać takich dokumentów przy każdej transakcji.

Ryzyko jest oczywiście szczytną przyczyną. Jednak euforia wywołana długo oczekiwanym zakupem domu może być bardzo krótkotrwała, jeśli nagle okaże się, że mieszkanie jest zagrożone. Bardzo łatwo to stracić. Prawnik Oleg Sukhov, wiodący prawnik w First Capital Legal Center, powiedział nam, na co należy uważać przy zakupie, a na czym nie należy oszczędzać.

Ryzyko 1. Jaki jest koszt?

Jeśli jest ona co najmniej 20% niższa od ceny rynkowej, wówczas transakcję należy potraktować szczególnie poważnie. Jak pokazuje praktyka, aby szybciej i z gwarancją sprzedać „nieczyste” mieszkanie, pozbawieni skrupułów sprzedawcy obniżają jego wartość. Działa to hipnotycznie na kupujących, wielu zapomina, gdzie zwykle znajduje się darmowy ser. Aby wyraźnie nie przestraszyć kupujących niską ceną, oszuści (w przypadku sprzedaży mieszkania bezpośrednio przez osoby fizyczne) powołują się na potrzebę pilnej sprzedaży z jakiegoś wymyślonego powodu. Na przykład bliscy natychmiast potrzebują pieniędzy na leczenie lub w związku z wyjazdem do innego miasta lub za granicę.

Zdarza się, że oszuści sprzedają mieszkanie za pośrednictwem rzekomo dużej agencji nieruchomości, zmieniając jedną literę w jej nazwie. Na przykład „Inkom +” lub „Miel 1”. Nazwy tych firm są podobne do nazw znanych agencji o dobrej reputacji. Firma rezerwowa rejestruje się w urzędzie skarbowym, wynajmuje dobre biuro w centrum miasta na tydzień lub dwa tygodnie, ogłasza w prasie i Internecie pilną sprzedaż mieszkania po obniżonej cenie od „znanego” dewelopera. Agencja Nieruchomości. Kupujący daje się nabrać na ten trik. Naturalnie takie transakcje sprzedaży nie kończą się na parapetówce.

Niestety, nie wszyscy zwracają się do specjalistów przy zakupie domu. Wiele osób wierzy w siebie lub w wielką nazwę firmy, która nie może oszukać. Chęć zawarcia „udanej” transakcji tanim kosztem podsycają także sami oszuści, którzy przekonują kupujących, że do mieszkania ustawia się kolejka osób, które chcą je kupić i są już gotowe wpłacić zaliczkę.

W praktyce prawniczej nie raz spotykaliśmy się z sytuacjami, gdy kupujący, zapominając o wszystkim na świecie, kupowali mieszkanie, a później okazywało się, że albo zostało ono aresztowane (czasowe usunięcie go nie stanowi problemu dla oszustów), albo zarejestrowanych przy użyciu sfałszowanych dokumentów, o czym szybko dowiadują się organy ścigania. Mogą to być fałszywe orzeczenia i testamenty sądowe, akty zgonu oraz umowy najmu i przekazania mieszkania, a także fałszywe umowy inwestycyjne lub inne dokumenty.

Ryzyko 2. Pełnomocnictwo

Jeśli ukrywają się przed kupującym będącym właścicielem mieszkania lub oferują sprzedaż przez pełnomocnika, jest to poważny powód do ostrożności. Lepiej od razu odmówić tak problematycznej transakcji lub przeprowadzić dokładną kontrolę. Należy zweryfikować autentyczność i ważność pełnomocnictw, a także przestudiować historię mieszkania pod kątem jego poprzednich właścicieli i ich losów (często zdarza się, że z jakichś powodów sam właściciel jest nieobecny przy transakcji, ale potem okazuje się, że już nie żyje – ma to zazwyczaj miejsce przy sprzedaży mieszkań na podstawie sfałszowanych pełnomocnictw).

Jeśli chodzi o pełnomocnictwo, to można je odwołać w ciągu kilku minut, jednak do czego może doprowadzić takie działanie? Załóżmy, że właściciel wystawia pełnomocnictwo do sprzedaży swojego mieszkania, transakcja jest przygotowana, zbierane są niezbędne dokumenty, wpłata za mieszkanie wpływa do banku, umowy są zgłaszane do rejestracji. W 13 lub 14 dniu, tuż przed samą rejestracją, właściciel odwołuje pełnomocnictwo, ale nikogo o tym nie informuje. Transakcja przechodzi rejestrację państwową, nieuczciwy sprzedawca otrzymuje pieniądze, a następnego dnia udaje się do sądu z żądaniem uznania umowy kupna-sprzedaży za nieważną ze względu na brak woli sprzedającego do sfinalizowania transakcji, co potwierdza poprzez odwołanie pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania. Oczywiście przy pomocy wykwalifikowanego prawnika wymagania te można „pokonać”, jak mówią, ale nerwy poważnie uszkodzą kupujących.

Ryzyko 3. Właściciel i zarejestrowany

Często zdarza się, że właściciel mieszkania jest osobą szaloną, niekompetentną lub częściowo zdolną. W sądach toczy się wiele spraw kwestionujących lub uznających transakcję kupna-sprzedaży za nieważną tylko z powyższych powodów szaleństwa lub ograniczonego zdrowia psychicznego sprzedającego.

Jeżeli z dokumentów wynika, że ​​sprzedający jest w podeszłym wieku, wymagana jest jego obecność przy transakcji, a także badanie psychoneurologiczne bezpośrednio przed transakcją.

Jeśli w mieszkaniu są osoby, które budzą obawy (nie tylko ze względu na zaawansowany wiek i stan zdrowia), a które były wcześniej właścicielami mieszkania i przekazały je Twojemu sprzedającemu w nieodpłatnej transakcji, to one także muszą dokładnie sprawdzić.

Przykładem nieodpłatnej transakcji jest prezent. Powiedzmy, że starsza kobieta oddaje mieszkanie córce, córka postanawia je sprzedać, po sprzedaży babcia idzie do sądu i żąda zwrotu mieszkania, powołując się na brak woli i chęci przy zawieraniu umowy podarunkowej . Jeżeli brak woli wynikający np. ze stanu psychicznego w momencie transakcji zostanie wykazany, wówczas kupujący pozostanie bez mieszkania na skutek stwierdzenia przez sąd nieważności nieodpłatnej transakcji.

Sprawa z praktyki prawniczej

Podam jeden z najnowszych przykładów, który przydarzył się jednemu z naszych klientów, który kupił mieszkanie od częściowo sprawnego, ale bardzo sprytnego sprzedawcy, i do czego to doprowadziło.

Sprzedawca mieszkania, zarejestrowany w przychodni psychoneurologicznej, wystawił swoje mieszkanie na sprzedaż z niewielką premią na rzecz kupujących w stosunku do wartości rynkowej. Kupujący zostali znalezieni bardzo szybko i zapłacili za zakup 10 milionów rubli. Sprzedawca niezwłocznie po zarejestrowaniu umowy kupna-sprzedaży udaje się do sądu i działając bardzo kompetentnie i niezależnie, mając wieloletnią praktykę w tego typu sporach, zajmuje mieszkanie i prosi o stwierdzenie nieważności transakcji na tej podstawie, że będąc ograniczoną zdolność do czynności prawnych, nie złożył sprawozdania ze swoich działań w chwili wykonania umowy. Na podstawie kryminalistycznego badania psychoneurologicznego stwierdzono ograniczoną zdolność do czynności prawnych sprzedającego, a sąd przyznał mu rację.

Przy okazji

Pomimo tego, że w takich sporach nieruchomość jest rejestrowana z powrotem na sprzedającego, ale faktycznie nie jest na niego przekazywana do czasu zwrotu zapłaconych mu pieniędzy, nie uniemożliwia to sprzedającemu zarejestrowania się w mieszkaniu i zamieszkiwania w nim. Kupujący znajdują się w sytuacji, w której zgodnie z prawem są posiadaczami praw autorskich, ale nie właścicielami i nie mogą rozporządzać mieszkaniami, za które zapłacili w całości, a ich użytkowanie jest znacznie ograniczone. W przypadku takich sporów odzyskanie pieniędzy od sprzedawcy jest niemożliwe. Niemożliwe jest także zajęcie mieszkania w celu sprzedaży, gdyż nieruchomość ta jest jedynym miejscem zamieszkania sprzedającego. To prawda, że ​​​​sam sprzedawca zaproponował kupującym, aby „pozostali” za nimi za 5 milionów rubli, ale wynik nadal nie jest pocieszający, ponieważ okazuje się, że mieszkanie jest faktycznie przekazywane za półtora ceny.

Ryzyko 4. Liczba sprzedaży

Im więcej właścicieli miał dom w krótkim czasie, tym bardziej powinno to być niepokojące.

I własnie dlatego. Wielu oszustów jest dobrymi prawnikami i są dość dobrze zorientowani zarówno w praktyce przygotowywania dokumentów, jak i specyfice przeprowadzania transakcji. Jednak ich poziom wykształcenia prawniczego nie jest wystarczająco wysoki, aby zrozumieć zawiłości postępowań prawnych dotyczących nieważnych transakcji. I z reguły nie mają pojęcia o praktyce wyjaśniania niektórych przepisów Sądu Najwyższego czy Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej. Dlatego oszuści mieszkaniowi wierzą, że po dokonaniu jednej nielegalnej transakcji na mieszkaniu przeprowadzą dwie lub trzy kolejne, „posprzątając” w ten sposób mieszkanie, a nowy nabywca zostanie uznany za sumiennego.

Jest to bardzo poważne błędne przekonanie, nie tylko dla kupujących, ale także dla wielu pośredników w obrocie nieruchomościami. A co z pośrednikami w handlu nieruchomościami, wielu prawników nie rozumie statusu kupującego w dobrej wierze. Wyjaśnię krótko i laickim językiem: kupujący nigdy nie będzie w dobrej wierze, jeśli zakupione przez niego mieszkanie zostało kiedykolwiek odebrane faktycznemu właścicielowi wbrew jego woli (oszustwo, fałszowanie dokumentów, ograniczona zdolność do czynności prawnych, groźby i wiele innych powodów) .

Przy okazji. Instytucja nabywcy działającego w dobrej wierze, jak zapewniają nas prawie wszyscy pośrednicy w obrocie nieruchomościami, nie działa w interesie kupującego, ale w interesie poprzednich właścicieli.

Możesz sprawdzić dane o mieszkaniu, zapoznając się z wyciągiem z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim (USRP) dotyczącym wszystkich transakcji dokonanych w związku z tym mieszkaniem, a także rozszerzonym wyciągiem z rejestru domu.

Ryzyko 5. czerwone linie

Dobrym pomysłem byłoby samodzielne złożenie wniosku i zapoznanie się z dokumentami WIT, bez powierzania tego procesu sprzedawcy. Dlaczego? Jeśli w mieszkaniu przeprowadzono przebudowę, to bez dokumentów WIT, bez przestudiowania paszportu katastralnego i wyjaśnień kupujący nigdy się o tym nie dowie. Co więcej, dokumenty te nie są wcale niezbędne do zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Jednak w przyszłości, jeśli zostaną odkryte czerwone linie wskazujące na nielegalną przebudowę, kupujący raczej nie będzie zadowolony z konieczności wydania znacznych pieniędzy zarówno na naprawy w domu, jak i na formalności związane z zapłaceniem kar finansowych i doprowadzeniem mieszkania do pierwotnego stanu. Jednocześnie przebudowa i ponowne wyposażenie są często przeprowadzane w taki sposób, że uzyskanie zgody prawnej będzie wymagało kilkudziesięciu tysięcy dolarów.

Uzgodnienie dokumentów WIT z faktycznym stanem mieszkania zagwarantuje otrzymanie niezbędnych informacji, które zabezpieczą ryzyko nielegalnej i niezatwierdzonej przebudowy lub remontu. Dokumentów WIT w zwykły sposób nie może uzyskać nikt inny niż właściciel lub osoba „niezameldowana” w mieszkaniu (oczywiście chyba, że ​​na podstawie pełnomocnictwa) i bez posiadania dokumentu tytułowego mieszkania. Problemy te można jednak rozwiązać, w tym zarówno odwiedzając WIT z przedstawicielami kupującego lub samodzielnie, jak i kontaktując się z wyspecjalizowanymi organizacjami, które mogą dostarczyć certyfikaty z WIT nawet w przypadku braku niezbędnych dokumentów.

Ryzyko 6. Co znajduje odzwierciedlenie w umowie

Nie jest tajemnicą, że chcąc uniknąć podatków, sprzedający dziesiątki razy obniżają koszt sprzedawanej nieruchomości. Jeśli więc z jakiegokolwiek powodu Twoja transakcja zostanie uznana za nieważną lub zakończona, będziesz mógł odzyskać jedynie kwotę określoną w umowie. Aby uniknąć takiego ryzyka, konieczne jest prawidłowe przesyłanie pieniędzy z prawidłową realizacją wpływów.

Dlaczego rachunki muszą być prawidłowo wypełnione? Ponieważ paragon jest dokumentem dłużnym, jeśli występują w nim błędy lub tekst nie odzwierciedlający stanu faktycznego, zwrot środków może okazać się niemożliwy. Przykładowo, w większości przypadków sprzedając mieszkanie za cenę wyższą niż określona w umowie, kupujący i sprzedający podpisują dwa paragony, jeden na cenę umowną, drugi na różnicę między kosztem a rzeczywistą ceną. przekazana kwota. W większości przypadków drugi paragon wystawiany jest jako potwierdzenie otrzymania pieniędzy za rzekomo nierozłączne ulepszenia w mieszkaniu. Ale jakie mogą być nierozłączne ulepszenia, jeśli kilkakrotnie przekraczają koszt samej przestrzeni życiowej? W takim przypadku paragon sporządzany jest jako dokument mający na celu zobowiązanie, które może powstać w postaci utraconych zysków, ale nie jako strat bezpośrednich.

Zdradzę ci mały sekret: sądy Federacji Rosyjskiej nie zaspokajają roszczeń z tytułu utraconych korzyści, mimo że uprawnienia do takich roszczeń określa prawo cywilne. Mówiąc najprościej, bardzo trudno jest zebrać pieniądze z paragonu za zobowiązania do zwrotu kwoty pieniędzy za nieodłączne ulepszenia.

Ryzyko 7. Osoby trzecie

Warto sprawdzić, czy kupujemy dom z „niewidzialnością”? Aby to zrobić, należy dokładnie przestudiować rozszerzoną historię mieszkania: „rejestracja” (rejestracja) w lokalu mieszkalnym i „wyciąg” (wymeldowanie) podlegają badaniom na podstawie dokumentu Federalnej Służby Migracyjnej (paszport biuro) - księga domowa. Można na jego podstawie ustalić obecność lub nieobecność małoletnich dzieci w mieszkaniu, kiedy i gdzie je opuściły, a także osób przebywających w zakładzie karnym. Jeżeli dzieci były zapisane w domach dziecka, na 100% sprzedaż takiego mieszkania okaże się nieważną (nieważną) transakcją. Prokuratura, władze opiekuńcze i kuratorskie monitorują takie lokale mieszkalne i zwracają je dzieciom za pośrednictwem sądu.

Podobne zależności powstają w przypadku mieszkań, z których wyrejestrowano osoby przebywające w zakładzie karnym. Kupując mieszkanie, sprawdzając przedłużony wypis z księgi wieczystej, należy zwrócić uwagę na informację, czy ktoś został „wypisany” ze sprzedaży mieszkania po 1995 r. w związku z odbyciem kary. Tacy obywatele zachowują prawo do mieszkania, niezależnie od tego, jak długo odbyli karę w więzieniu. Jeżeli mieszkanie, w którym przebywał aktualnie przebywający w zakładzie karnym, zostało sprywatyzowane lub był on jednym z jego współwłaścicieli, wówczas można nim zbyć jedynie za jego zgodą. Tym samym prawo zabezpiecza prawa takich osób do lokalu mieszkalnego, a osoby powracające z miejsc pozbawienia wolności mogą wprowadzić się, „zarejestrować” i zamieszkać w mieszkaniu. Jednocześnie informację tę czasami można uzyskać właśnie z rozszerzonego wyciągu z księgi wieczystej, gdyż w wypisach zwykłych, jakie są dostarczane do transakcji, nie ma adnotacji o obciążeniu lokalu mieszkalnego pod kątem istnienia prawnie ustanowione prawo pobytu zwolnionego więźnia.

Ryzyko 8. Żonaty czy wolny

Jeżeli właściciel jest lub był w związku małżeńskim, należy sprawdzić daty jego zawarcia i rozwiązania, datę i przyczyny nabycia mieszkania przez właściciela. Jeżeli mieszkanie zostało zakupione w trakcie małżeństwa, prawo do niego mają oboje małżonkowie, niezależnie od tego, na kogo jest zarejestrowane. Na sprzedaż mieszkania konieczna jest zgoda drugiego małżonka. W przeciwnym razie może zaistnieć ryzyko podziału nieruchomości z drugą połową sprzedającego.

Ten sam los czeka kupującego, jeśli nabędzie mieszkanie (nabyte w trakcie małżeństwa) od jednego z małżonków, jeśli małżeństwo ulegnie rozwiązaniu, ale od dnia jego rozwiązania nie minęły trzy lata. Były małżonek ma prawo zwrócić się do sądu i dochodzić swoich praw do części zakupionego mieszkania.

Ryzyko 9. Mieszkanie - w drodze dziedziczenia

Zwróć szczególną uwagę na ten punkt w dokumentach tytułowych. Jeżeli wybrane mieszkanie otrzymano w drodze dziedziczenia, to zdecydowanie należy zapytać na jakiej podstawie - testament czy spadek z mocy prawa.

Zasady dziedziczenia ustawowego i testamentowego są odmienne. Jeżeli sporządzono testament, dziedziczyć mogą także osoby, którym przysługuje udział obowiązkowy w spadku oraz osoby pozostające na utrzymaniu spadkodawcy. Trzeba ustalić krąg takich osób, w przeciwnym razie będą mogły dochodzić przed sądem znacznej części spadku, a sąd im tę część przyzna. Nowy właściciel mieszkania będzie zmuszony dzielić zakupiony lokal z takimi wnioskodawcami. Ponadto należy zwrócić uwagę na to, przez kogo i kiedy sporządzono testament, gdyż może on zostać zaskarżony przez niezadowolonych spadkobierców pierwszego stopnia, którzy zostali pozbawieni spadku na podstawie testamentu. Ponadto konieczne jest ustalenie ogólnego stanu zdrowia i stanu psychicznego spadkodawcy, który testament wykonał. Ponieważ bardzo często testamenty sporządzone przez osoby starsze są przez sąd uznane za nieważne.

Decydując się na zakup mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia, trzeba się liczyć z tym, że jakiś spadkobierca może wystąpić do sądu z żądaniem przywrócenia utraconego terminu do zawarcia spadku. Lub w ciągu trzech lat może nagle pojawić się „nieuwzględniony” dorosły pretendent do spadku i być w stanie udowodnić swoje prawa. Wówczas wszelkie transakcje dokonane apartamentem po przyjęciu spadku zostaną uznane za nieważne.

Decyzja o zakupie takiego mieszkania należy do kupującego. A jeśli od przyjęcia spadku minęły mniej niż trzy lata, lepiej odmówić takiej transakcji.

Inna możliwość: podpisać w takim wypadku umowę ze sprzedawcą mieszkania, w której zobowiąże się on w przyszłości, w przypadku dochodzenia spadku i przywrócenia mu praw przez innych spadkobierców, przeniesienia na nich proporcjonalnej części kwoty pieniędzy otrzymanej za nieruchomość.

Ryzyko 10. Obecność sporów i obciążeń

Informacje takie można uzyskać, wysyłając wniosek do Rosreestr (odpowiedź udzielana jest w ciągu 5 dni), a także zwracając się do biura spraw cywilnych w sądzie właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Jeżeli istnieje spór dotyczący nieruchomości lub jeżeli występują jakiekolwiek obciążenia, należy odmówić transakcji lub skonsultować się z kompetentnym prawnikiem w sprawie konsekwencji istniejącego sporu lub obciążenia. Na podstawie wyników otrzymanych informacji możesz zdecydować, czy warto w przyszłości zawierać transakcję, czy nie. A jeśli już zdecydujesz, ile jest warta, to maksymalnie obniż koszt zakupionej nieruchomości.

Uczestnicy rynku wtórnego doskonale zdają sobie sprawę z „strasznej i okropnej” kategorii sprzedawców - osób zarejestrowanych w przychodniach narkologicznych (ND) i psychoneurologicznych (PND). Tradycyjne zalecenia w tym temacie sprowadzają się do tego, że sprzedający powinien poprosić o zaświadczenie o niezarejestrowaniu się. Jeśli tak, to lepiej odmówić zakupu od nich mieszkania.

Ten artykuł jest materiałem referencyjnym i informacyjnym; wszystkie zawarte w nim informacje mają charakter informacyjny i służą wyłącznie celom informacyjnym.

Certyfikat i osobiście!
Autor tych wersów jest wielkim fanem różnych opowieści z życia pośredników w handlu nieruchomościami. Czasami nie można tego usłyszeć! Tym razem więc, jak to dzisiaj mówią, „zaopatrzyłem się w popcorn” i przygotowałem się do słuchania opowieści o tym, jak czcigodni agenci rozpoznają tajnych Napoleonów, ludzi z psami, marsjańskich agentów i po prostu pijaków w pozornie niczym nie wyróżniających się obywatelach. Wszystko okazało się jednak bardziej prozaiczne. „Tylko wykwalifikowany lekarz może postawić prawidłową diagnozę” – twierdzą eksperci z Metrium Group. „Pośrednik w handlu nieruchomościami w tym przypadku wykazuje nie cechy zawodowe, ale czysto ludzkie - obserwację, intuicję, instynkt”.

Specjaliści od rynku opierają się przede wszystkim na dokumentach, czyli zaświadczeniach z odpowiednich przychodni stwierdzających, że dany obywatel nie jest tam zarejestrowany. Proszą, żebyś je przyniósł wszyscy zdaniem sprzedawcy (niezależnie od tego, co sugerował instynkt zawodowy pośrednika w handlu nieruchomościami) stanowią wyjątek Olga Selyutina, szefowa drugiego działu mieszkaniowego rosyjskiej firmy Real Estate House, odbywa się wyłącznie dla posiadaczy prawa jazdy i licencji łowieckich. Ponieważ otrzymanie tych dokumentów samo w sobie oznacza, że ​​obywatel nie jest zarejestrowany.

Dotyczy zaświadczeń z PND i ND Svetlana Birina, kierownik działu nieruchomości miejskich firmy NDV-Real Estate, zawiera jeszcze kilka przydatnych wskazówek. Najpierw trzeba się upewnić, że dokument faktycznie otrzymano w odpowiedniej instytucji, a nie kupiono w najbliższej bramce. W tym celu należy udać się do przychodni razem z uczestnikiem transakcji. Po drugie, warto zwrócić uwagę na okres stałej rejestracji sprzedawcy w jego ostatnim miejscu zamieszkania. Jeżeli jest mała, należy zgłosić się do PND i ND w swoim dotychczasowym miejscu zamieszkania – istnieje możliwość, że tam znajdują się interesujące nas dane.

Wątpliwa obrona
Rozważmy taki obrót spraw: sprzedawca przyniósł certyfikat, a potem okazało się, że jest fałszywy – był nadal zarejestrowany. Czy posiadanie takiego dokumentu pomoże kupującemu? Przecież zaświadczenie (choć fałszywe) świadczy o tym, że kupujący miał wątpliwości co do tej kwestii i zażądał dokumentów od strony przeciwnej. Oznacza to, że jest on nabywcą w dobrej wierze. A sprzedawca, który świadomie sprowadził podróbkę, jest przestępcą.

Niestety, te teoretyczne konstrukcje załamują się w prawdziwym życiu. „Z jednej strony obecność takich zaświadczeń naprawdę świadczy o dobrej wierze kupującego: starał się on podjąć wszelkie środki, aby zapewnić legalność transakcji” – wyjaśnia Irina Shugurova, zastępca dyrektora zarządzającego sieci biur nieruchomości MIEL ds. prawnych. „Z drugiej strony może to również odgrywać rolę negatywną: kupujący zdaje się potwierdzać, że miał wątpliwości co do stanu zdrowia sprzedającego”.

„Praktyka sądowa jest zróżnicowana i nie ma jasnej odpowiedzi na pytanie, jak zakończy się ten czy inny proces” – podsumowuje Irina Shugurova.

„Umyj się” najlepiej jak potrafisz
Opowiem Ci prawdziwą historię – przydarzyła się kilku moim znajomym. Chłopiec w wieku 10-12 lat bolała głowa (a kto w dzieciństwie nie cierpiał na ból głowy?!), a troskliwa mama zabrała go najpierw do neurologa, a potem z jakiegoś powodu do psychiatry. Dobry lekarz powiedział, że wszystko jest w porządku, a historia została zapomniana. A potem, bliżej jego 18. urodzin, zaniepokoił się wojskowy urząd rejestracyjny i poborowy - mówią, że poborowy jest zarejestrowany w „dura”. A chłopiec musiał leżeć przez kilka dni w odpowiednim domu smutku.

Mam na myśli to, że możesz się zarejestrować z różnych powodów – nie musisz zostać wicekrólem Indii, jak księgowy Berlaga. A teraz wyobraźmy sobie, że taka osoba ma mieszkanie i chce je sprzedać. Czy to w ogóle możliwe?

Odpowiedzi otrzymane od ekspertów rynkowych nie napawały optymizmem. Z jednej strony wszyscy jednomyślnie oświadczyli, że taka osoba nie jest pozbawiona zdolności do czynności prawnych – musi zapaść orzeczenie sądu w tej sprawie. Więc może równie dobrze sprzedać mieszkanie. Z drugiej strony w PND jest księgowość, więc nie polecaliby swoim klientom zakupu takiego mieszkania.

Co robić? Jeśli nie weźmiesz pod uwagę opcji „zakupu certyfikatu na przejściu metra”, to tak naprawdę są dwie możliwości. Albo szczerze opowiedz wszystkim o swoich problemach i zaoferuj mieszkanie ze znacznym rabatem – w nadziei, że znajdą się chętni na podjęcie ryzyka. Lub (co naszym zdaniem jest bardziej kłopotliwe, ale bardziej obiecujące) wyrejestrowanie się w sposób urzędowy - odpowiednią procedurę przewiduje prawo. Ścieżka ta jest też lepsza w tym sensie, że eliminuje nie tylko te bieżące (związane z tą transakcją), ale także wszelkie późniejsze problemy.

A praktyczna rada jest prosta. Kupujący – spotykając mieszkanie, którego sprzedawca nie może dostarczyć odpowiednich dokumentów, naprawdę uciekają, nie oglądając się za siebie. Nie kupuj - nie za żadne pieniądze. Sprzedawcy powinni wystąpić o prawne wyrejestrowanie. Jest to kłopotliwe, ale całkiem wykonalne.

Zakup mieszkania to ważny krok w życiu każdego człowieka. Wiele młodych rodzin wybiera mieszkania w nowych budynkach, kupując je od firm budowlanych, stając się tym samym pierwszymi właścicielami mieszkania. Ale nie zawsze można kupić dogodnie zlokalizowany pokój lub mieszkanie w nowym budynku i trzeba szukać opcji zakupu nieruchomości „od ręki”. W takim przypadku jest wiele niuansów, a rynek nieruchomości jest pełen oszustów i po prostu niepiśmiennych prawnie sprzedawców, z powodu których działań kupujący może ostatecznie ucierpieć.

Zalecamy przeczytanie:

Aby kupić mieszkanie bez zbędnych problemów, możesz zwrócić się do profesjonalistów, którzy gwarantują weryfikację wszystkich dokumentów i niuansów, które mogą prowadzić do problemów. Jeśli jednak nabywamy nieruchomość na własną rękę, warto dowiedzieć się, jakie dokumenty należy sprawdzić przy zakupie mieszkania, a także zapoznać się z innymi ważnymi zasadami, które zostaną omówione w tym artykule.

Spis treści:

Jakie dokumenty sprawdzić przy zakupie mieszkania, aby ustalić własność

Kupując mieszkanie, należy sprawdzić dokumenty wskazujące, że sprzedający jest właścicielem nieruchomości. W zależności od tego, jak sprzedawca otrzymał mieszkanie, będziesz musiał zapoznać się z różnymi dokumentami.

Jeśli mieszkanie jest sprywatyzowane na rzecz sprzedającego, należy zapoznać się z następującymi dokumentami:

• Paszport techniczny, który opisuje aspekty techniczne nieruchomości, w tym informacje o stanie powierzchni mieszkalnej i jej wielkości;
• Zaświadczenie zarejestrowane w biurze wskazujące, że sprzedający jest właścicielem sprzedawanej nieruchomości.

Jeżeli kupowane mieszkanie jest spółdzielcze, warto sprawdzić także paszport techniczny, jednak świadectwo własności musi mieć nieco inną formę i być wystawione przez główny wydział mieszkaniowy.

Jeśli sprzedawca kupił wcześniej swoje mieszkanie od innych właścicieli, koniecznie sprawdź umowę kupna-sprzedaży, która musi zostać potwierdzona notarialnie i zarejestrowana w WIT. A jeśli sprzedający otrzymał działkę mieszkaniową w drodze dziedziczenia, musi on również posiadać odpowiedni dokument poświadczony przez notariusza oraz w WIT.

Najtrudniej jest sprawdzić dokumenty przy zakupie mieszkania, które sprzedający nabył w wyniku postępowania sądowego. Konieczne będzie sprawdzenie nie tylko orzeczenia sądu zarejestrowanego w WIT, ale także wielu innych dokumentów, które mogą się różnić w zależności od sytuacji. Wśród tych dokumentów:

Po ustaleniu własności należy skontaktować się z WIT i poprosić o zaświadczenie, które jest cechą charakterystyczną mieszkania. Problem z uzyskaniem tego certyfikatu może pojawić się w przypadku, gdy w lokalu mieszkalnym przeprowadzono przebudowę, która nie została zalegalizowana. Niemożliwa jest sprzedaż mieszkań z nielegalną przebudową, a sprzedawca będzie musiał zastosować się do odpowiedniej procedury i zapłacić karę administracyjną za zmiany wprowadzone w projekcie lokalu.

Uwaga: W niektórych przypadkach właścicielowi mogą grozić sankcje karne za nielegalną przebudowę mieszkania.

Zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej nieruchomości może sprzedawać wyłącznie osoba dorosła posiadająca zdolność prawną. Problem w tym, że nie wszyscy sprzedawcy wyrażają zgodę na dostarczanie dokumentów z poradni odwykowych i poradni psychologicznych. Jednak niechęć sprzedawcy do otrzymania takich zaświadczeń wcale nie świadczy o jego niezdolności, a powinna zaalarmować kupującego. Istnieje kilka sposobów ustalenia zdolności prawnej sprzedawcy, jeżeli odmawia on samodzielnego uzyskania tych zaświadczeń:

Należy pamiętać, że nawet obecność zaświadczenia niezależnego biegłego nie zapewni sądowi 100% dowodu zdolności prawnej danej osoby. Jeżeli w chwili sprzedaży mieszkania był zarejestrowany w ośrodku odwykowym, w wyniku sporu prawnego dotyczącego mieszkania, fakt ten może mieć znaczenie przy podejmowaniu decyzji. Każda sprawa jest indywidualna, jednak posiadanie zaświadczenia niezależnego biegłego znacznie zwiększa szanse kupującego na obronę swoich praw do mieszkania przed sądem, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Warto zapytać przy sprawdzaniu mieszkania wyciąg z Jednolitego Rejestru Praw Nieruchomości. Często sprzedawcy mają przy sobie ten dokument, a jeśli tak się dzieje, to zwracaj uwagę na datę jego wystawienia, wskazane jest, aby był on jak najbardziej „świeży”. W razie potrzeby kupujący może samodzielnie zamówić ekstrakt. Dzięki temu dowiesz się, kto ma prawa do nieruchomości i czy nie są na niej obciążone.

Zdecydowanie powinieneś też wziąć wyciąg z księgi wieczystej, co pozwoli Państwu zweryfikować prawidłowość prywatyzacji mieszkania (o ile do niej doszło). Dodatkowo wyciąg z księgi wieczystej pozwoli Ci poznać liczbę transakcji przeprowadzonych na nieruchomościach. Można go również wykorzystać do ustalenia liczby osób zarejestrowanych w mieszkaniu.

Poproś sprzedawcę mieszkania o prezentację zaświadczenie z urzędu mieszkaniowegoże mieszkanie nie ma długów do płacenia za mieszkanie i usługi komunalne.

Jeśli w mieszkaniu mieszkają osoby niepełnoletnie, należy upewnić się, że nie są one tam zarejestrowane. W przypadku zarejestrowania nieletnich w zakupionej nieruchomości mogą pojawić się problemy władze opiekuńcze. Upewnij się, że wiedzą o sprzedaży mieszkania i wyrażają zgodę na odebranie dziecka z nieruchomości i zarejestrowanie go w nowym miejscu zamieszkania.

Notariusz może zażądać informacje z Jednolitego Rejestru Zakazów Zbycia Nieruchomości, co umożliwi Ci sprawdzenie, czy mieszkanie było przedmiotem zabezpieczenia już przy rejestracji zobowiązań kredytowych. Za pomocą tego certyfikatu można również ustalić, czy mieszkanie wchodzi w skład kapitału docelowego organizacji, przedsiębiorstwa lub firmy.

Jeśli sprzedawca mieszkania nabył je w trakcie małżeństwa, lepiej poprosić go o zaświadczenie potwierdzające, że były małżonek nie jest przeciwny sprzedaży nieruchomości. Idealnie możesz też wymagać pisemną zgodę na sprzedaż nieruchomości od wszystkich mieszkańców mieszkania, nawet jeśli nie są w nim zameldowani.

Przy zakupie nieruchomości dość łatwo jest samodzielnie sprawdzić dokumenty. Często sprzedawcy sami zbierają maksymalny pakiet dokumentów przed pokazaniem mieszkania kupującemu. W takiej sytuacji zwróć uwagę na daty wystawionych certyfikatów, a jeśli okażą się nieaktualne, poproś sprzedawcę o zamówienie nowych lub zrób to sam.

We wszelkich transakcjach cywilnoprawnych pomiędzy jednostkami kluczową rolę odgrywają zdolność prawna I pojemność te same osoby - uczestnicy transakcji.

Domyślnie przyjmuje się, że każdy pełnoletni obywatel Federacji Rosyjskiej jest pełnoletni posiada zdolność prawną I zdolny. W przeciwnym razie nie ma on prawa do samodzielnego przeprowadzania transakcji.

A jeśli rzeczywiście zawarł taką umowę ( podpisał umowę sprzedaży i kupna mieszkania np), wówczas transakcja ta traci ważność z chwilą, gdy okaże się, że Sprzedający mieszkanie nie miał do tego uprawnień Lub był niezdolny do pracy .

Nie mówimy tu o Kupującym mieszkania, bo... powód, aby wziąć pieniądze, a następnie rozwiązać umowę z jakiegoś powodu "nieudolność" może pochodzić wyłącznie od Sprzedającego.

Zdolność cywilna osoby fizycznej

Zdolność prawna osoba nazywa się jego zdolnością ( dokładniej, możliwość prawną) mają prawa obywatelskie i ponoszą określone obowiązki przewidziane przez prawo. Te. być podmiotem praw i obowiązków, być podmiotem prawa zgodnie z Otwiera się w nowej karcie.”>Artykuł 17 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zdolność prawna obywatel powstaje z chwilą urodzenia i jest uznawany na równi przez wszystkich obywateli Federacji Rosyjskiej. Zdolność prawna nierozerwalnie związana z osobowością obywatela. Nie można pozbawić człowieka zdolność prawna.

W związku z transakcjami dotyczącymi mieszkań, zdolność prawna Sprzedający oznacza, że ​​przysługują mu prawa posiadania, używania i usuwania apartament.

Zdolność prawna do sprzedaży mieszkania

Zdolność prawna odnosi się do zdolności człowieka do swobodnego działania, zgodnie ze swoimi własnymi zdolność prawna . Działania te mogą służyć mu realizacji jego praw, mogą nadać mu nowe prawa, ale także nałożyć na niego obowiązki i odpowiedzialność za swoje czyny.

Stwierdzenie osoby niekompetentnej

Obywatela można uznać za ubezwłasnowolnionego WYŁĄCZNIE na mocy orzeczenia sądu.. Dzieje się tak z powodu oczywiste zaburzenie psychiczne osoby i jej niemożności zrozumienia sensu jej działań (Otwiera się w nowej karcie.”>Artykuł 29 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Sąd może pozbawić taką osobę zdolność prawna i zainstaluj na nim opieka (z najbliższego otoczenia np).

Opiekun staje się prawnym przedstawicielem podopiecznego i dokonuje w jego imieniu i w jego interesie wszelkich czynności cywilnych ( w tym transakcje dotyczące nieruchomości).

O tym decyduje sąd niezdolność obywatela w oparciu o wyniki kryminalistyczne badanie lekarskie, który go zainstalował poważne zaburzenia psychiczne . Zainicjuj takie badanie w stosunku do obywatela mogą to zrobić jego bliscy , prokuratora lub szpitala psychiatrycznego (Otwiera się w nowej karcie.”>art. 281 kpc).

Łagodniejszą opcją stosowaną przez sąd jest ograniczenie zdolności prawnej obywatela(Otwiera się w nowej karcie.”>Artykuł 30 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) Dzieje się tak, gdy dana osoba nie jest w stanie poradzić sobie ze swoimi nałogami ( na przykład picie, narkotyki itp.), w wyniku czego cierpią jego najbliżsi. Sąd może ograniczyć zdolność do czynności prawnych i przypisz nad nim opieka .

Obywatel posiadający ograniczoną zdolność do czynności prawnych może samodzielnie przeprowadzać małe transakcje domowe, ale duże transakcje ( w tym w sprawie zbycia nieruchomości), ma prawo jedynie występować za zgodą Twojego opiekuna .

Jeśli obywatel zostanie uznany przez sąd niekompetentny lub ograniczone przez sąd posiadający zdolność prawną, to zgodnie z prawem sąd ma obowiązek zawiadomić o tym w terminie 3 dni Władze opiekuńcze i powiernicze w miejscu zamieszkania obywatela, w celu ustanowienia nad nim władzy opieka Lub opieka (Otwiera się w nowej karcie.”>Klauzula 2 art. 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Każdy transakcje dotyczące nieruchomości, wpływające prawa osób ubezwłasnowolnionych lub ograniczonych, odbywają się wyłącznie za pisemną zgodą Władze opiekuńcze i powiernicze.

Certyfikaty od ND i PND – czym są?

Sprzedając mieszkanie, pośrednicy czasami wymagają tego od Sprzedającego certyfikaty z ND i PND, powołując się na chęć upewnienia się, że Sprzedający jest w pełni zdolny.

Certyfikat z ND- to jest certyfikat z farmakoterapia pojemność wątpliwy.

Certyfikat IPA- to jest certyfikat z psychoneurologiczne przychodni w miejscu zamieszkania Sprzedawcy, że nie jest on u niej zarejestrowany. Jeśli jest na liście, to tak pojemność wątpliwy.

Ale! Ważne wyjaśnienie! Jeżeli Sprzedawca jest zarejestrowany w ND Lub HDPE, to nic o nim nie mówi nieudolność (Tylko sąd może rozstrzygnąć tę kwestię), ale wzrosty związane z możliwymi nieudolność.

I sytuacja odwrotna - jeśli w momencie zawarcia transakcji nie było orzeczenia sądu nieudolność Sprzedawcy, to później nadal istnieje ryzyko kwestionując umowę z tego powodu. Sąd może uznać Sprzedawcę niekompetentny Lub ograniczyć jego zdolność do czynności prawnych już po transakcji i uważa, że ​​w momencie jej zakończenia nie rozumiał sensu swoich działań (Otwiera się w nowej karcie.”>Artykuł 177 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). I to już jest powód Do.

Ci, którzy są zarejestrowani ND Lub HDPE ryzyko to jest oczywiście wyższe. Aby ograniczyć to ryzyko, podejmowane są odpowiednie certyfikaty.

To prawda, że ​​​​dla Kupującego mieszkania jest dobra wiadomość: od marca 2015 r. ust. 2 ww. Artykuł 177 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uzupełniony o warunek, pod jakim transakcja może zostać uznana nieważny, jeżeli Sprzedawca zostanie następnie pozwany ograniczona pojemność i uznał, że w momencie transakcji nie rozumiał znaczenia swoich działań oraz ( ważny!) Kupujący wiedział o tym ( te. Widziałem, że Sprzedawca był chory psychicznie, ale mimo to zawarłem z nim umowę).

Jednocześnie nie należy mylić pojęć „uznany za niekompetentnego” I „ograniczona pojemność” (różnice - patrz wyżej).

Jak potwierdzić zdolność prawną Sprzedającego Apartamentu w transakcji

Potwierdzać pojemność Sprzedający w momencie podpisania