Zakup gruntów za granicą jest powszechnym rodzajem inwestycji; możliwość zbudowania domu w „idealnym” miejscu według indywidualnego projektu, rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej „od zera” w obiecującym miejscu, zdobycia rolnictwa lub zbudowania własnego hotelu - możliwości w tym obszarze jest wiele, ponieważ a także szczegóły; Spróbujmy je rozgryźć.

ZAMIAST WSTĘPU

Proces pozyskiwania ziemi za granicą wiąże się z dużą liczbą subtelności. Z jednej strony każdy kraj ma swoje zasady i ograniczenia, z drugiej strony istnieje wiele ogólnych szczegółów, które każdy inwestor powinien znać. Dlatego ten artykuł ukazuje się w dwóch częściach: dzisiaj przyjrzymy się cechom zakupu ziemi w różnych krajach Europy, a w piątek 29 kwietnia będziemy kontynuować opowieść o tych krajach, uzupełniając ją ogólnymi zaleceniami ekspertów.

PRZEWODNIK PO KRAJU

Finlandia

Ponieważ obcokrajowcy w Finlandii mają równe prawa z mieszkańcami zarówno przy zakupie nieruchomości, jak i gruntów pod zabudowę, a podsumowanie informacji na temat każdej konkretnej nieruchomości jest łatwo dostępne, kupujący powinni zwracać uwagę jedynie na możliwe ograniczenia lub wymagania ze strony gminy. Mogą do nich należeć: wymagania dotyczące dotrzymania harmonogramu budowy na zakupionym terenie domu na pobyt stały, terminy zakończenia prac budowlanych, oddania obiektu do użytku itp.

Kupując ziemię, należy wziąć pod uwagę jej kategorię. Jeśli mówimy o nieruchomości mieszkalnej, na jej terenie należy zezwolić na budowę budynków mieszkalnych. W każdym przypadku konieczne jest uzyskanie od gminy sformalizowanego zezwolenia wydanego na realizację konkretnego przedsięwzięcia.

Z reguły działki, które cudzoziemcy kupują pod budowę, mają stosunkowo niewielką powierzchnię 6-20 akrów, są położone obok „cywilizacji” i posiadają odpowiednie zaplecze inżynieryjno-techniczne. Nasi rodacy wolą kupować grunty z własną linią brzegową w pobliżu zbiorników wodnych, a także działki pod domy na pobyt stały, zlokalizowane w rozwijających się obszarach miejskich i podmiejskich z bogatą infrastrukturą - w pobliżu ośrodków uzdrowiskowych i narciarskich, ośrodków wypoczynkowo-rozrywkowych, obiektów sportowych itp. . Główną cechą takich obszarów jest większy współczynnik efektywności rozwoju w porównaniu z obszarami daczy, ilościowy wskaźnik obszaru dozwolonego przewidywanego rozwoju (może 40% powierzchni terenu). Plan generalny może dość ściśle regulować liczbę pięter, formę architektoniczną - a nawet kolor przyszłego domu.

Jeśli chodzi o najpopularniejszy segment rynku wśród obcokrajowców - przybrzeżne działki daczy - tutaj przewidywana powierzchnia dozwolonej zabudowy z reguły nie przekracza 200 metrów kwadratowych. m dla wszystkich planowanych budynków. Koszt podłączenia prądu wynosi średnio około 6000 euro, inne prace inżynieryjne ustalane są lokalnie.

Utrzymanie własnej działki daczy w Finlandii nie wymaga dużych wydatków, jeśli nie będzie na niej prowadzona budowa - wystarczy zapłacić podatek w wysokości około 200 euro. Kupując taki przedmiot, kupujący płaci tylko połowę taksy notarialnej – 60 €, jednorazowy podatek od przeniesienia własności w wysokości 4% kwoty umowy oraz opłatę rejestracyjną w wysokości 150 €. W niektórych przypadkach mogą również wiązać się koszty związane z badaniem terenu.

Wśród zagranicznych nabywców działek w Finlandii przez wiele lat czołowe miejsca zajmowali Rosjanie, którzy znacząco zmienili warunki rynkowe w tym segmencie, kupując grunty w południowo-wschodniej części kraju, nad brzegami leśnych jezior w przedział cenowy od 25 000 do 60 000 euro, zwłaszcza w promieniu godziny jazdy od granicy. Działki na Saimaa kosztują początkowo o rząd wielkości więcej, a ceny niektórych z nich sięgają 250 000–300 000 euro. To samo dotyczy brzegów jeziora Paianne. W południowej części Finlandii, nad brzegami Zatoki Fińskiej, a także w pobliżu Regionu Stołecznego, Rosjanie również byli dość aktywni w zakupie ziemi. W centralnej części kraju, na zachodnim wybrzeżu i w Laponii transakcje z nabywcami prywatnymi były rzadkie, ale duże działki pod masową, konwencjonalnie komercyjną zabudowę w pobliżu kurortów z udziałem kapitału rosyjskiego odbywały się przy niezmiennie wysokim poziomie ilościowym i poziom jakościowy.

Czech

W Czechach zakup ziemi przez cudzoziemców nie jest ograniczony. Działki przeznaczone pod budowę dzielą się na trzy kategorie - pod budowę (rodzinnych) domów letniskowych, pod budowę budynków mieszkalnych i pod budowę obiektów komercyjnych.

Wszelkie warunki dalszego zagospodarowania na nabytym terenie muszą zostać uzgodnione i zatwierdzone przez lokalny urząd burmistrza na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, który uwzględnia wszystkie cechy terenu i projekty realizowane na jego terenie. Przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy dokładnie zapoznać się z Planem Przestrzennym i innymi przepisami budowlanymi obowiązującymi dla danego obszaru. Musisz także dowiedzieć się, czy na stronie istnieją jakiekolwiek ograniczenia prawne - w stosunku do innych właścicieli, banków, władz lokalnych.

Do najciekawszych ofert na rynku gruntów w Republice Czeskiej zaliczają się działki położone w bliskiej odległości od metropolii, gdyż ich cena jest niższa niż koszt działek w mieście, ale jednocześnie ich dostępność komunikacyjna jest praktycznie nie gorsza do miasta.

Standardowe ceny zakupu gruntów na terenie Pragi wynoszą 5 000-10 000 CZK (185-370 euro) za metr kwadratowy, poza Pragą, „na granicy z metropolią”, 1500-3 000 CZK (55-110 euro). Obecnie działki w mieście praktycznie nie są dostępne w sprzedaży i są bardzo rzadkie, ich pozyskanie jest dużym sukcesem.

Czarnogóra

W Czarnogórze sprzedaż działek cudzoziemcom jest dozwolona, ​​jednak wiąże się z szeregiem ograniczeń. A przede wszystkim dotyczy to powierzchni działki zakupionej przez osobę fizyczną, która nie może przekraczać 5000 metrów kwadratowych. m (w rzeczywistości zarejestrowanych jest 4999 mkw.). Jednak eksperci rynkowi zauważają, że większą działkę, którą lubisz, można wyznaczyć, przypisując jej różne części różnym członkom rodziny. Ponadto działki dowolnej kategorii i dowolnego obszaru w Czarnogórze można zarejestrować w imieniu osoby prawnej, w którą może być zaangażowany jeden dyrektor założyciel. Aby to zrobić, zagraniczny założyciel musi zatrudnić księgowego z wynagrodzeniem w wysokości 100 euro miesięcznie, aby utrzymać warunki operacyjne firmy.

Przy zakupie należy wziąć pod uwagę kategorie gruntów, których w kraju są cztery: grunty niezurbanizowane, które nie są ujęte w Generalnym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, grunty zurbanizowane, na których prowadzona jest budowa obiektów dozwolone, grunty zurbanizowane bez obiektu, które zostaną ujęte w Planie Zagospodarowania Obszaru w ciągu najbliższych lat, a także grunty objęte zakazem zabudowy i sprzedaży. Do ostatniej kategorii zaliczają się rezerwaty przyrody i parki narodowe, strefy przygraniczne, tereny o znaczeniu strategicznym, tereny, na których znajdują się zabytki historii i kultury, a także ciesząca się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów kategoria gruntów rolnych.

Aby zbudować obiekt mieszkalny na terenach zurbanizowanych, cudzoziemcy muszą uzyskać pozwolenie na budowę, a eksperci zauważają, że jest to dość pracochłonny proces, który można przyspieszyć, mając pod ręką dokumentację projektową.

Ceny gruntów w Czarnogórze wahają się od 40 do 1300 euro za metr kwadratowy zurbanizowanego gruntu pod zabudowę mieszkaniową, w zależności od lokalizacji i charakterystyki.

Bułgaria

Dziś Bułgaria może pochwalić się dobrymi wynikami na rynku nieruchomości, który szybko odbudowuje się po kryzysie, a także gruntów na sprzedaż, których ceny stale rosną. Tym samym w 2015 roku najbardziej znaczący wzrost cen wykazały grunty rolne w południowo-wschodniej części kraju: ceny za nie wzrosły o 25%. Jednocześnie koszt gruntów w Bułgarii pozostaje jednym z najniższych w Europie.

Osoby zagraniczne nie mają prawa nabywać działek; taka możliwość jest dostępna tylko dla osób prawnych. Rejestracja spółki w Bułgarii trwa około 1 miesiąca i będzie kosztować inwestora około 600 €, aby utrzymać działalność, konieczne jest zatrudnienie księgowego z miesięczną pensją. Prywatni nabywcy będą musieli zadowolić się zakupem gotowej nieruchomości.

Ze względu na rodzaj działki w Bułgarii dzielą się na te, na których dozwolona jest budowa – znajdują się w tzw. strefie „regulacyjnej” – oraz te, które leżą poza planem zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Należą do nich grunty rolne, czyli są to obszary nieuregulowane. Zagospodarowanie takich terenów będzie wymagało specjalnego zezwolenia gminy – jest to skomplikowany i długotrwały proces, który może ciągnąć się latami. Decydując się na budowę obiektu na „uregulowanym” terenie, który można następnie zarejestrować na osobę fizyczną, należy również skontaktować się z lokalną administracją.

Grecja

Zgodnie z greckim prawem cudzoziemcy mają pełne prawo do zakupu działek w kraju, rejestrując je zarówno na osobę fizyczną, jak i na firmę. Grunty nie są na sprzedaż na stanowiskach archeologicznych, obszarach zalesionych, wybrzeżach ani w rezerwatach przyrody. Oczywiście im korzystniej zlokalizowana jest strona, tym wyższa jest cena jej zakupu. Najdroższe działki znajdują się blisko morza, w pobliżu dużych obszarów zaludnionych.

W Grecji obowiązują dość zawiłe przepisy i koncepcje budowlane, które w pierwszej chwili mogą nie być zbyt jasne dla zagranicznego nabywcy (dlatego dokonując transakcji zawsze warto skontaktować się z rzetelnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami). Dotyczy to głównie ograniczeń w rozwoju witryny, które wyrażają się za pomocą zestawu określonych współczynników:

Tempo zabudowy oznacza, ile metrów kwadratowych można wybudować na danej działce. Z reguły na obszarach miejskich współczynnik ten wynosi około lub więcej niż jeden, poza obszarem zaludnionym jest mniejszy. Przykład: na działce o powierzchni 200 mkw. m przy współczynniku 1,2 można zbudować 240 mkw. m powierzchni mieszkalnej;
- Wskaźnik pokrycia określa, jaką część terenu można przeznaczyć pod zabudowę. Przykład: działka o powierzchni 200 mkw. m przy współczynniku 0,8 oznacza, że ​​budynek nie może zajmować więcej niż 160 mkw. m działka;
- Współczynnik wysokości ogranicza wysokość budynku, który można wznieść na placu budowy. Zazwyczaj obszary położone np. w pobliżu lotniska mają niskie współczynniki wysokości.

Wszystkie trzy współczynniki muszą być ze sobą zgodne. Jako przykład możesz wziąć pod uwagę dane z witryny opisanej powyżej. Mając więc możliwość wybudowania 240 mkw. m i posiadający limit 160 mkw. m do pokrycia działki można wybudować dom dwukondygnacyjny o powierzchni 120 mkw. m – lub mniej 160 mkw. m i górne 80 mkw. m plus weranda 80 mkw. m, czyli trzy piętra po 80 mkw. m, jeśli pozwala na to współczynnik wysokości. Jeśli podczas budowy nie zostaną wybrane wszystkie dozwolone metry, a współczynnik wysokości na to pozwala, później do budynku można dodać kolejne piętro.

Powierzchnię mieszkalną w Grecji oblicza się na podstawie zewnętrznych stron ścian zewnętrznych. Do części mieszkalnej nie zalicza się piwnicy, balkonu, loggii. Greccy deweloperzy często wykorzystują to, aby „wykroić” dodatkowe liczniki.

Wybierając ziemię, należy wziąć pod uwagę współczynnik zagospodarowania, który zależy od rodzaju terenu. W Grecji wszystkie działki są podzielone na dwie kategorie:

a) Działka objęta planem osady: współczynnik zagospodarowania takiej działki waha się w zależności od regionu od 0,4 do 2,4, a czasami, wyjątkowo, może być większy. Dokładny współczynnik należy ustalić z organem odpowiedzialnym za grunty i dla każdej konkretnej działki.

b) Działka nieobjęta planem osiedla: budowa na takiej działce jest możliwa tylko wtedy, gdy jej powierzchnia wynosi 4000 metrów kwadratowych. m lub więcej. Wyjątkiem są tereny przylegające do drogi.

Na działkę o powierzchni do 4000 mkw. m powierzchni zabudowy wynosi 200 mkw. M;
- Dla działki o powierzchni od 4000 do 8000 mkw. Powierzchnia zabudowy wynosi 200 mkw. m. + pozostałą kwadraturę mnoży się przez współczynnik 0,02;
- Na działce o powierzchni ponad 8000 mkw. m powierzchni zabudowy wynosi 280 mkw. m + pozostała kwadratura jest mnożona przez współczynnik 0,01.

- Współczynnik zagospodarowania nieruchomości komercyjnych (hotel, wille do wynajęcia, biura itp.) wynosi 0,2 dla całego terenu. Na takich obszarach dozwolona jest budowa nie więcej niż dwóch pięter (możliwa jest również budowa piwnicy i poddasza, których wysokość nie powinna przekraczać 2 m). Aby zwiększyć tempo zagospodarowania, duże działki najczęściej dzieli się na kilka działek o powierzchni 4000 mkw. m każdy.

Jako przykład obliczenia budżetu na budowę domu na działce zakupionej w Grecji eksperci sugerują rozważenie projektu na wyspie Thassos. Działka o dużej zabudowie w granicach dzielnicy mieszkalnej kosztuje nabywców 125 000 euro, a całkowita budowa domu wraz z wykończeniem będzie ich kosztować od 190 000 do 200 000 euro. Zatem całkowity koszt budowy domu o pow powierzchnia 200 mkw. m na działce o powierzchni 11 akrów porośniętej sosnami, 150 metrów od morza, w całości zaprojektowanej „dla siebie”, będzie kosztować około 330 000 euro.

HomesOverseas.ru dziękuje Annie Shalyginie (VK Real s.r.o.), Natalii Kovalevej (Usługi w zakresie nieruchomości), Maximowi Pesochinsky (Advex. Real Estate Corporation) i Bogdanowi Michunovichowi (The Best Way) za pomoc w przygotowaniu artykułu.

Przy okazji uruchomiliśmy kanał na Telegramie, gdzie publikujemy najciekawsze wiadomości o nieruchomościach i technologiach nieruchomościowych. Jeśli chcesz być jednym z pierwszych, którzy przeczytają te materiały, zapisz się na: t.me/ners_news.

Subskrybuj aktualizacje

Ziemia - dla chłopów czy oligarchów? Tym razem przyglądamy się temu, co Ukraińcy myślą o pomyśle sprzedaży ziemi, jak państwo planuje nią handlować i jak funkcjonuje rynek ziemi w innych krajach

Co się gotuje

Prezydent Wiktor Janukowycz nakazał zniesienie wszystkich praw gruntowych do lipca. Projekt ustawy „O rynku gruntów” stanowi, że wszystkimi gruntami (nawet prywatnymi) będzie zarządzać instytucja państwowa. Najpierw kupi ziemię od akcjonariuszy, a następnie sprzeda ją na aukcji. Istnieją jednak korzyści dla obecnych najemców. Działkę będą mogli kupić bez konkurencji i po cenie właściciela. Okazuje się, że właścicielami najsmaczniejszych kąsków staną się duże gospodarstwa rolne. Nielegalne aktywa trafią na aukcje. Projekt ten zabrania zakupu, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby zagraniczna firma kupowała ziemię za pośrednictwem ukraińskiego pośrednika. Do 2012 roku sprzedaż ziemi mieszkańcom wsi jest prawnie zabroniona - obowiązuje moratorium. Na rynku gruntów nie ma katastru ani prawa. Jednak mieszkańcom wsi udaje się sprzedawać ziemię nawet w obecnych warunkach w ramach „szarych” programów. Właścicielka działki w obwodzie kijowskim Maria Petrukh twierdzi, że sąsiedzi już sprzedają akcje. „Nikt nie wie, jak to będzie. Odważni czekają, a ci, którzy się boją, szybko szukają kupca – mówi Maria. Sąsiedzi nie mają wątpliwości, że ziemia będzie tańsza. Przecież podaż będzie wtedy przeważać nad popytem. Na rynku pojawi się 41,8 mln ha gruntów rolnych (w sumie na Ukrainie 60 mln ha).

Plusy i minusy

Przeciwników handlu ziemią nie brakuje. Mówią, że cała ziemia lub ukraińscy oligarchowie. Zwolenników rynku gruntów też nie brakuje. Handel ziemią postrzegają jako korzyść dla biznesu i budżetu państwa. Na gorący temat spekulują nie tylko politycy, ale także… wspólnoty religijne. W ostatnim czasie neopoganie wystąpili przeciwko handlowi ziemią, która ich zdaniem jest istotą żywą, a nie towarem. Poganie obiecują podjąć „zdecydowane działania”, jeśli kwestia sprzedaży ziemi wyjdzie poza dyskusję. Zdania samych mieszkańców wsi pracujących na roli są podzielone. 52% posiadaczy jednostek jest przeciwnych handlowi. 41% jest gotowych sprzedać ziemię, ale tylko obywatelom Ukrainy. To dane z Centrum Ekspertyzy Społecznej na zlecenie Banku Światowego. Z badania wynika także, że ponad połowa mieszkańców wsi wynajmuje swoje działki. Dwie trzecie z nich będzie to robić nadal po zniesieniu moratorium.

Doświadczenia europejskie

We Francji obowiązuje system podobny do tego, który określono w art. Tam państwowa agencja Safer ma również prawo pierwokupu gruntów. Jeśli Francuz chce sprzedać ziemię, musi najpierw powiadomić Safer. Jeśli agencja kupi taką witrynę, może ją wynająć lub zawiesić. Ale w ciągu 5 lat agencja musi znaleźć kupca na tę działkę. Oznacza to, że we Francji nikt nie może sprzedawać ziemi bezpośrednio - tylko za pośrednictwem państwa. W wielu krajach na świecie istnieją organizacje o podobnych funkcjach. W Niemczech taka instytucja nosi nazwę Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG), na Węgrzech - Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. W Europie takimi instytucjami są przedstawiciele rolniczych związków zawodowych, rolnicy oraz uczestnicy rynku ziemi. Umożliwia to kontrolę urzędników, mówi prawnik Legis Denis Losev. W tych krajach europejskich, gdzie ziemia jest towarem, w większości krajów europejskich ziemia jest towarem, którego obrót jest ściśle kontrolowany przez państwo. Natomiast w Afryce cała ziemia należy do państwa. W Niemczech potencjalny nabywca musi uzasadnić cel zakupu ziemi i przedstawić zaświadczenie o odbyciu szkolenia zawodowego. Cudzoziemcom można odmówić pozwolenia pod pretekstem, że nabycie jest sprzeczne z „środkami mającymi na celu poprawę struktury agrarnej” lub z innych powodów.

Ustawy francuskie mają na celu zachowanie zamierzonego przeznaczenia gruntów rolnych. Tam, na terenach wiejskich, nie da się rozwijać osiedli typu miejskiego, można jedynie budować budynki gospodarcze. Francuzi sprzedają ziemię obcokrajowcom. Jednak w dwóch przypadkach wymagane jest dodatkowe zezwolenie: jeśli cena transakcji przekracza 38 mln euro lub jeśli mówimy o zakupie winnic. Uznawane są za część majątku narodowego. W Polsce ustawa o sprzedaży gruntów rolnych została przyjęta w 1998 roku. Pozwoliło to samorządom na prowadzenie konkurencyjnych przetargów. Polska nałożyła 12-letni zakaz wjazdu cudzoziemców od dnia przystąpienia do UE. Nawiasem mówiąc, nowi członkowie UE (Węgry, Rumunia, Bułgaria, Litwa) również ustanowili wieloletnie moratorium na sprzedaż ziemi obcokrajowcom po przystąpieniu do UE.

Przeczytaj także

• O sprawie dowiedział się na miejscu zdarzenia dziennikarz agencji prasowej MOST-DNEPR. „Władze regionalne wyraźnie realizują polecenia Prezydenta Ukrainy Wiktora Janukowycza, aby ustabilizować ceny i powstrzymać... 13:47
• Co więcej, w ciągu ostatnich czterech miesięcy tylko jedna firma obniżyła swoje cła. Według firmy Prostobank Consulting średni koszt wykonania przelewu zagranicznego... 13:41
• Powiedział to podczas odprawy pierwszy zastępca przewodniczącego Administracji Państwowej Miasta Kijowa Aleksander Mazurczak. „Dziś miasto nie ma środków na odbudowę... 13:40
• Poinformował o tym Wydział Technologii Informacyjnych Urzędu Miasta Odessy. Rada Gospodarcza przy burmistrzu Odessy jest organem opiniodawczo-doradczym, który powstaje... 13:17
• Jak podano w Biuletynie Zamówień Publicznych, umowa sprzedaży została podpisana w dniu 6 kwietnia 2011 roku. Koszt kontraktu wyniósł 16,877 mln UAH. Należy pamiętać, że kompleks hotelowy „Kijów... 12:43
• Cena srebra wzrosła o 3,5%, przekraczając 41 dolarów za uncję, notowania zamknęły się na najwyższym poziomie od 31 lat Wyjaśniając przyczyny wzrostu cen metali szlachetnych, analitycy wskazują na sytuację... 12:31
• Jak podano w „Biuletynie Zamówień Publicznych”, umowy zakupu z ubezpieczycielami podpisano w dniach 22, 23, 30 marca i 1 kwietnia. Tym samym odeski oddział towarzystwa ubezpieczeniowego Krona zapewni... 12:14
• UKBS uważa za niedopuszczalne przekazywanie przedsiębiorstw unitarnych na rzecz Skarbu Państwa, gdyż normy art. 42 Konstytucji Ukrainy, zgodnie z którym państwo zapewnia ochronę konkurencji... 11:41
• Tym samym Minister Energetyki i Przemysłu Węglowego Ukrainy Jurij Bojko, który przewodniczył posiedzeniu EAG, podkreślił, że rząd podjął bezprecedensowe działania w celu stabilizacji... 11:08
• Aktywa banku w pierwszym kwartale 2011 roku wzrosły o 22 miliardy rubli – do 8,569 biliona rubli (306 miliardów dolarów). Na koniec marca przyrost aktywów wyniósł 20 miliardów rubli (0,7 miliarda dolarów). Przede wszystkim... 10:57
• W 2010 roku o 1 milion sztuk. Fałszywych banknotów było 5, podczas gdy w 2009 roku liczba ta wynosiła 5,5 – pisze Kommersant-Ukraine. „Ponad połowa zatrzymanych od… 10:42
• Handel dolarem odbywa się w przedziale 7,9690-7,9740 UAH/USD. , handel w rublach - 0,2821-0,2825 UAH/RUB. 10:40
• Ten ostatni pilnie forsował sprzedaż za granicę, a niektóre akcje nawet zyskały na wartości – mówi Oleg Dryzhak, menadżer inwestycyjny w firmie inwestycyjnej Dragon Capital.… 10:04
• Poinformował o tym szef wydziału do spraw zwalczania przestępstw z zakresu moralności publicznej wydziału do spraw zwalczania handlu ludźmi Dyrekcji Głównej Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Ukrainy w obwodzie odeskim Andriej Kulczycki. „W Odessie… 07:33
• Środki te zostaną przeznaczone na odbudowę, zagospodarowanie terenu i naprawy nagrobków na grobach wojennych i pomnikach na terenach wiejskich regionu. Przewodniczący w tej sprawie... 07:02

Tworzenie dużych gospodarstw rolnych i gospodarstw rolnych wiąże się z początkiem reformy rolnej w roku 2000. Ponad 7 milionów mieszkańców wsi otrzymało prawo do prywatyzacji ponad 28 milionów działek (udziałów). Po prywatyzacji część gruntów została przekazana w dzierżawę krótko- i długoterminową, a niektórym właścicielom udało się sprzedać grunty przed wprowadzeniem moratorium 1 stycznia 2002 r. Podczas gdy rynek gruntów na Ukrainie „wyłania się” od 15 lat, w innych krajach świata z sukcesem funkcjonuje. Dobrze by było, gdyby nasi parlamentarzyści zwrócili uwagę na kraje Unii Europejskiej i Amerykę oraz wzorowali się i kopiowali udane doświadczenia lub wzorce kompetentnego gospodarowania gruntami. Proponujemy rozważyć warunki zakupu gruntów w różnych krajach świata i porównać ceny.

„Przedłużające się” tworzenie rynku

Planowano wprowadzenie moratorium jako środka ograniczającego do czasu opracowania normalnych ram regulacyjnych i stworzenia pełnoprawnego rynku gruntów. Wiadomo, że ziemia jest głównym bogactwem narodowym kraju i znajduje się pod szczególną kontrolą państwa. Efektywne zagospodarowanie wolnych gruntów gwarantuje zatrudnienie, zaopatrzenie w niezbędne produkty spożywcze, zwiększenie operacji eksportowych i uzupełnienie budżetu.

Głównym celem przywództwa każdego kraju jest zagwarantowanie własności ziemi, nie utrudnianie rozwoju rolnictwa i nie sprzedawanie gruntów państwowych za bezcen. Nie ulega wątpliwości, że przedsiębiorstwa rolne są zainteresowane zakupem ziemi. Jednocześnie jednak większość rolników i przedstawicieli gospodarstw rolnych jest przekonana, że ​​należy zwiększać efektywność ich przetwórstwa, a nie tylko zwiększać bank ziemi. Priorytetem jest zwiększenie produktywności poprzez technologię, innowacje i wykorzystanie nowoczesnych maszyn rolniczych.

Ukraińscy eksperci przewidują, że rynkowy przedział cenowy po zniesieniu moratorium wyniesie 1,5–6,0 tys. dolarów, w zależności od żyzności gleby, stosowania nawadniania kroplowego i składu gleby. Oczekuje się, że ceny na Ukrainie będą o rząd wielkości niższe niż w krajach Europy Zachodniej. Czynsz czynszowy na Ukrainie przed deprecjacją hrywny kształtował się na poziomie 75-120 dolarów, po deprecjacji w 2015 roku spadł do 32-50 dolarów za 1 hektar.

W urzędach ministerialnych gorąco dyskutuje się o cztery możliwości zniesienia moratorium: całkowita liberalizacja rynku gruntów, liberalizacja z ograniczeniami ilościowymi, liberalizacja z ograniczeniami dla inwestorów zagranicznych, przedłużenie stanu zamkniętego rynku. Przyjrzyjmy się, jak problem ten został rozwiązany za granicą.

Estonia

Państwo nie bierze bezpośredniego udziału w regulowaniu cen, a od 2011 roku zniesione zostały wszelkie ograniczenia w nabywaniu majątku rolnego. Podatek od sprzedaży wynosi 2%, a koszt 1 hektara to 5,0 tys. dolarów. Mimo to ponad 60% dostępnej powierzchni jest wynajęte. Inwestorzy zagraniczni cieszą się tymi samymi prawami, co lokalni obywatele, ale pod warunkiem, że bank ziemi będzie wykorzystywany wyłącznie do celów rolniczych.

Bułgaria

Po udanej reformie przeprowadzonej w latach 90. około 98% gruntów rolnych znajduje się w rękach obywateli. Początkowo wprowadzono 3-letnie ograniczenia (moratorium), które jednak nie spotkały się z poparciem Bułgarów. Obecnie pola mogą nabywać obywatele Bułgarii i UE, osoby prawne lub osoby fizyczne przebywające w kraju dłużej niż 5 lat, a także firmy, z którymi państwo ma zawarte umowy międzynarodowe. Państwo nie reguluje kosztów gruntów i nie ma ograniczeń co do wielkości obszaru w jednym ręku, w jednym przedsiębiorstwie. Średni koszt 1 hektara wynosi 4,6 tys. dolarów.

Polska

Rząd sąsiedniego państwa, analogicznie do Bułgarii i Estonii, nie zajmuje się bezpośrednią regulacją i ingerencją w kształtowanie wartości rynkowej gruntów. Wyjątkiem jest ilościowe wyrażenie powierzchni na osobę – 500 ha gruntów ornych. Kupujący płaci podatek od sprzedaży w wysokości 2-5%, natomiast nie pobiera opłaty za posiadanie działki. Od 1 maja 2016 roku ostatecznie odblokowano tymczasowe ograniczenia dla obywateli UE, co spowodowało wzrost kosztów do 10,3 tys. dolarów za 1 hektar.

Rumunia

Aby stać się właścicielem działki, wystarczy posiadać kwalifikacje zawodowe, dyplom i doświadczenie w zarządzaniu sektorem rolniczym, przy czym dopuszczalna powierzchnia dla jednej osoby wynosi 100 hektarów. Około 94% gruntów znajduje się w rękach prywatnych, a udział przemysłu rolnego w PKB kraju przekracza 5%. Po przystąpieniu Rumunii do Unii Europejskiej w 2007 roku wprowadzono moratorium na 7 lat, po czym otwarto bank ziemi dla cudzoziemców. Nie ma rządowej regulacji cen rynkowych, podatek od sprzedaży wynosi 3%, a stała opłata za własność gruntu wynosi 2% wartości transakcji. Obywatele UE mogą kupować pod bezpośrednim przeznaczeniem, a średnia cena za 1 hektar wynosi 6,1 tys. dolarów.

Chorwacja

Władze kraju zamknęły rynek dla obcokrajowców, a obywatele są właścicielami 65% pól, z czego 1/3 w ogóle nie jest uprawiana. Koszt gruntów na rynku krajowym nie jest regulowany; nie ma ograniczeń ilościowych w zakresie gruntów ornych. Ustalono stałą stawkę - 5% za sprzedaż i własność gruntu, a koszt 1 hektara wynosi średnio 7 tys. dolarów.

Serbia

Reforma rolna rozpoczęła się od restytucji – zwrotu 74% gruntów rolnych w ręce prywatne. Udział kompleksu rolno-przemysłowego w całkowitym PKB Serbii wynosi 10%, a już na początku 2016 roku 92% gruntów znajdowało się w rękach prywatnych. Cudzoziemcom zabrania się nabywania ziemi, a dla ich obywateli limit nabycia wynosi co najmniej 50 akrów. Średnia cena 1 hektara gruntów ornych wynosi 13 tys. dolarów.

Austria

Kraj ten nie należy do krajów rolniczych Unii Europejskiej, ale tutaj ponad 50% gruntów rolnych jest własnością prywatną. Austria jest krajem federalnym, w którym każdy region ma swoje własne prawa. Dlatego w większości krajów związkowych minimalny okres najmu wynosi 3 lata. Sektor rolniczy wytwarza 1,4% całkowitego PKB. Dziedzicem ziemi może być tylko jedno dziecko w rodzinie. Podatek (3,5%) przy sprzedaży gruntu płaci kupujący. Koszt 1 hektara robi wrażenie – 42 tys. dolarów.

Wielka Brytania

Kraj ten słynie szczególnie ze swojego poziomu mechanizacji rolnictwa i produktywności produkcji. Rolnictwo wśród Brytyjczyków nie cieszy się dużym zainteresowaniem jako rodzaj działalności, ale mimo to sektor rolniczy jest stabilną i niezawodną inwestycją według standardów angielskich. Okres dzierżawy gruntów nie jest regulowany, z wyjątkiem Szkocji – 175 lat. Właścicielem gruntu będzie mógł zostać każdy mieszkaniec Wielkiej Brytanii, UE lub inwestor zagraniczny, ale będzie musiał wyłożyć na to niemałą kwotę, płacąc 31,4 tys. dolarów za 1 hektar.

Irlandia

Kraj ma najbardziej liberalny rynek gruntów rolnych. Państwo dotuje ludność udzielając długoterminowych pożyczek, co pozwoliło skoncentrować 90% gruntów w rękach prywatnych. Cechą szczególną irlandzkiego rynku gruntów jest istnienie krótkoterminowych, sezonowych umów najmu, które nie wymagają rejestracji. Nie ma żadnych ograniczeń w zakupie gruntów; tylko osoby prawne niebędące rezydentami będą wymagały osobnego zezwolenia od komisji gruntowej. Przy sprzedaży płaci się cło na rzecz państwa w wysokości 1-8% ceny gruntu, czyli 39,3 tys. dolarów za 1 hektar.

Hiszpania

Zanim pod koniec XX wieku przeprowadzono skuteczną reformę rolną, wielu rolników zostało zmuszonych do opuszczenia kraju, co doprowadziło do gwałtownego spadku udziału rolnictwa w PKB Hiszpanii. Obecnie podatek od przeniesienia praw majątkowych wynosi 6% transakcji. Nie ma moratorium na sprzedaż gruntów rolnych, co spowodowało wzrost cen gruntów do 16,1 tys. dolarów za 1 hektar.

Niemcy

Kraj ten jest niekwestionowanym liderem sprzedaży gruntów rolnych w Unii Europejskiej. Niemcy słyną z tradycyjnie wysokiego poziomu automatyzacji, mechanizacji i wprowadzania technologii środowiskowych w produkcji rolnej. Średni koszt 1 hektara ziemi wynosi 32,3 tys. dolarów, a pola uprawne są bardzo poszukiwane w Bawarii, Dolnej Saksonii, Saksonii-Anhalt, Turyngii i Brandenburgii. Podatek od sprzedaży płaci kupujący; jego wysokość nie przekracza 3,5% ceny transakcyjnej. Nie ma absolutnie żadnych ograniczeń lądowych dla obywateli krajowych i zagranicznych.

Holandia

Cena wolnej powierzchni rolnej jest dosłownie na wagę złota i wynosi 63,7 tys. dolarów za 1 hektar. Prawie 90% gruntów znajduje się w rękach prywatnych i nie ma ograniczeń w prawie do rozporządzania gruntami. Kupującym może zostać każdy, ważne jest jedynie zapłacenie podatku w wysokości 6% od wartości transakcji. Minimalny okres dzierżawy gruntów wynosi 6 lat, dla gospodarstw rolnych - 12. Sprzedając działkę w drodze licytacji, dzierżawca ma prawo pierwszeństwa zakupu.

Szwajcaria

Jeden z krajów, w którym 100% własności gruntów znajduje się w rękach prywatnych. Rząd szwajcarski nie zapewnia regulacji państwowych w zakresie cen. Aby kupić ziemię musisz być obywatelem Unii Europejskiej lub posiadać zezwolenie na pobyt. Maksymalną powierzchnię gruntów regulują władze lokalne. Minimalny okres najmu wynosi 9 lat, przy czym zmiana przeznaczenia działki po sprzedaży jest surowo zabroniona. Szwajcaria daje pierwszeństwo przedsiębiorstwom rodzinnym, gdzie właściciel udziału przy sprzedaży ma obowiązek uzyskać zgodę notarialną od wszystkich krewnych, którym przysługuje prawo do dziedziczenia. Średni koszt piasku w kantonach (prowincjach) wynosi 70 tys. dolarów za 1 hektar.

USA, Kanada, Brazylia

W Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i Brazylii ceny zaczynają się od 10 tys. dolarów za 1 hektar. Głównymi nabywcami gruntów rolnych w krajach, w których nie ma bezpośredniego zakazu sprzedaży, są organy administracji, osoby fizyczne, przedsiębiorstwa i firmy zarządzające nieruchomościami. Przekazywanie gruntów odbywa się na podstawie decyzji władz rządowych i samorządowych, aukcji i konkursów, a także cesji praw, dzierżaw i zamian.

Zapadnięcie się ziemi na Ukrainie

Ukraińskie przedsiębiorstwa rolne udowodniły swoją skuteczność na arenie międzynarodowej, zajmując czołowe pozycje w eksporcie oleju słonecznikowego, zbóż, soi itp. Według Marii Kolesnik, szefowej działu analitycznego agencji doradczej AAA, zdecydowana większość gospodarstw rolnych jest zainteresowana także przejrzystym mechanizmem długoterminowej dzierżawy z gwarancją ochrony interesów dzierżawcy. Gromadząc aktywa, wszyscy korzystali z kapitału pożyczonego: pożyczek od banków komercyjnych lub obligacji.

Nabywano aktywa po cenach od 300 do 1 tys. dolarów za 1 hektar gruntów rolnych. Mówimy o zakupie praw korporacyjnych podmiotów gospodarczych, które mają prawo dzierżawy gruntów. Tak naprawdę akcje zostały już raz zakupione; bank nie musi ponownie alokować środków, bo sformalizowanie własności gruntów nie zwiększy zysków. Przedsiębiorstwa uzyskują stabilny dochód i nie wszyscy są gotowi na dodatkowe koszty związane z odsprzedażą gruntu.

Niestety, kwestia sprzedaży i kształtowania realnej wartości gruntów rolnych na Ukrainie jest mocno upolityczniona, a jej ocena będzie wyrażana nie tylko przez jedną partię. Państwo musi nie tylko dbać o społeczny komponent gospodarki, ale także zwracać należytą uwagę na rozwój biznesu i poprawę warunków jego prowadzenia. Zdaniem analityków racjonalne byłoby opracowanie przejrzystego mechanizmu sprzedaży/hipoteki praw leasingowych na długi okres.

Chiny, w których zamieszkuje około 20% ludności świata, posiadają zaledwie 8% gruntów ornych na świecie, dlatego są liderem w zakupie i dzierżawie gruntów w innych krajach. Kontynent afrykański jest pełen chińskich gospodarstw: w Republice Konga Chińczycy uprawiają kapustę, w Angoli Chińczycy zbierają ryby, a w Mozambiku sezam, orzechy nerkowca i orzeszki ziemne.

To cię zaskoczy, ale Stany Zjednoczone i Wielka Brytania są na tym samym poziomie co Chiny w zakupie i dzierżawie obcych ziem, podczas gdy Rosja wręcz przeciwnie, sprzedaje głównie swoje ziemie na potrzeby innych ludzi. Chociaż nasz Kodeks gruntów, z którym można zapoznać się bardziej szczegółowo na stronie internetowej elektronicznego funduszu dokumentacji prawnej, regulacyjnej i technicznej TechExpert, jest bardzo skomplikowany i istnieją ograniczenia dla obcokrajowców, nabywanie działek w Rosji przez obcokrajowców i firmy jest możliwe. Chociaż w Rosji gruntów rolnych nie można sprzedawać obcokrajowcom - jedynie dzierżawić.

Naukowcy z Uniwersytetu w Lund w Szwecji odkryli, że większość krajów na świecie kupuje lub sprzedaje ziemię (to jest 126 krajów na 195 krajów na świecie). Ale na rynku dominują tylko Chiny, Wielka Brytania i USA.

Globalny handel gruntami odzwierciedla różnicę między regionami bogatymi i biednymi. Z pewnymi wyjątkami nabywcami na światowym rynku gruntów są bardziej rozwinięte kraje Ameryki Północnej i Europy, a także wschodzące gospodarki w Azji i eksporterzy ropy na Bliskim Wschodzie. Kraje, które sprzedają lub dzierżawią swoją ziemię, to biedne kraje Afryki, Ameryki Południowej, Azji Południowo-Wschodniej i Europy Wschodniej.

Chiny są najbardziej aktywnym krajem na świecie na międzynarodowym rynku zakupu gruntów – kupują od 33 krajów, a sprzedają tylko do trzech. Na drugim miejscu znajdują się Stany Zjednoczone – sprzedają do trzech krajów i kupują z 28 krajów. Wielka Brytania kupuje ziemię od 30 krajów, ale nikomu nic nie sprzedaje.

Kolejne najbardziej aktywne kraje na liście to Brazylia, Australia i Etiopia. Wszyscy sprzedają głównie ziemię, choć kupują także Australia i Brazylia. Argentyna, Filipiny, Sudan, Madagaskar, Mozambik i Tanzania również generalnie sprzedają więcej ziemi niż kupują. Singapur, Holandia i Arabia Saudyjska (gęsto zaludnione regiony z ograniczoną ilością gruntów rolnych) tylko kupują. Niemcy kupują tylko (z 20 krajów świata).

Rosja kupuje ziemię w dwóch krajach, ale sprzedaje ją 14 krajom.

Rozmiary działek kupowanych i sprzedawanych na rynku międzynarodowym są niewielkie, ale nie bez znaczenia. Ilość kupowanych i sprzedawanych gruntów rolnych będzie wzrastać ze względu na wzrost liczby ludności i zmniejszanie się zasobów (zwłaszcza wody i zasobów naturalnych do uprawy żywności).

Kupowanie ziemi za granicą to coś, co niektórzy eksperci nazywają wirtualnym handlem. Nazwa ta pojawiła się ze względu na fakt, że kraje za pomocą ziemi mogą nabyć zestaw towarów i usług, które nie są sprzedawane ani kupowane na arenie międzynarodowej. Zatem kraj, który ma niewiele własnej słodkiej wody, „importuje” ją poprzez zakup upraw i produktów wodochłonnych, takich jak mięso i papier.

Handel wirtualny może być bardzo dobrą rzeczą. Może pozwolić krajom na specjalizację w produktach, na które nie mają niezbędnych zasobów. Kraje posiadające dużą ilość gruntów rolnych, takie jak Brazylia, Stany Zjednoczone, Australia, a nawet Rosja, mogą pomóc w wyżywieniu świata i zostaną za to wynagrodzone finansowo.

Międzynarodowy handel gruntami ma jednak wady. Może to skutkować słabym wykorzystaniem wewnętrznych zasobów naturalnych regionu. Między innymi z tego powodu ludzie protestowali przeciwko usuwaniu z Kalifornii w czasie suszy migdałów i pistacji, które do wzrostu wymagają dużo wody (są roślinami wodochłonnymi).

Handel wirtualny zwiększa również ryzyko, że bogate kraje zajmą rynek zasobów, dzięki którym biedne kraje przetrwają. Ponadto zagospodarowanie terenu może mieć wpływ na różnorodność biologiczną, zwiększać emisję dwutlenku węgla i zwiększać zużycie wody.

Biorąc pod uwagę wzrost liczby ludności na świecie i realne zagrożenie zmianami klimatycznymi, nietrudno sobie wyobrazić, że w przyszłości ilość ziemi sprzedawanej innym krajom będzie się zwiększać.