Budowa budynków mieszkalnych, szczególnie jeśli chodzi o budynki wielokondygnacyjne, jest procesem bardzo odpowiedzialnym, gdyż naruszenie przepisów budowlanych może prowadzić do tragicznych konsekwencji w trakcie eksploatacji budynku. Dlatego jakość prac budowlanych jest koniecznie kontrolowana przez państwo.

Zanim właściciele zaczną wprowadzać się do nowych mieszkań, muszą uzyskać pozwolenie na oddanie nowego budynku do użytku od rządowych organów regulacyjnych. W jaki sposób kontrolowana jest jakość pracy na różnych etapach budowy budynku mieszkalnego, jakie dokumenty potwierdzają jakość budowanego obiektu, zostanie omówione w tym artykule.

W jaki sposób potwierdzana jest jakość i bezpieczeństwo nowego budynku?

Dla obywateli, którzy staną się ostatecznymi odbiorcami produktu dewelopera – mieszkańców nowych mieszkań, wdrożenie technologii kontroli jakości robót budowlanych będzie wydawać się bardzo niejasne. W większym stopniu interesuje ich kwestia nieco innego charakteru – kiedy będzie można wprowadzić się do mieszkania i rozpocząć remont, czyli zadomowić się w nowym domu.

Technologia kontroli jakości robót budowlanych przez państwo jest zorganizowana w taki sposób, że do czasu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na oddanie obiektu do użytkowania mieszkania nie mogą być przekazywane obywatelom do użytkowania. Otrzymane pozwolenie jest z kolei gwarancją dla nowych mieszkańców, że wszystkie prace zostały wykonane należycie i w przyszłości z domem nie stanie się nic złego.

Akty prawne i tryb uzyskiwania zezwoleń

Zatem po zakończeniu prac budowlanych rozpoczyna się czas, w którym deweloper musi przygotować szereg dokumentów. Dokumenty te mają na celu potwierdzenie jakości i bezpieczeństwa użytkowania wybudowanego obiektu, a także stanowią podstawę przekazania mieszkań ich właścicielom. Wielu ze starego przyzwyczajenia nazywa proces kontroli jakości „komisją państwową”, choć tak naprawdę procedura przekazania obiektu została zmieniona już dawno temu.

Przyjęcie domu przez „komisję państwową” w zwykłym tego słowa znaczeniu trwało do końca 2004 roku, kiedy to przyjęto i wszedł w życie Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej. Komisja składała się z przedstawicieli organizacji projektowych, kontroli architektoniczno-budowlanej, przeciwpożarowej, sanitarnej, a także wyspecjalizowanych pracowników szeregu innych organizacji. I trzeba było uzyskać zgodę od każdej organizacji, której przedstawiciel był obecny w komisji. Po wejściu w życie nowej procedury odbiorowej przygotowanie niezbędnych dokumentów zaczęło odbywać się kompleksowo.

Po wprowadzeniu Kodeksu urbanistycznego procedura akceptacji została dziś nieco uproszczona, uruchomienie obiektu regulują następujące akty prawne:

• Artykuł 55 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej (ustawa federalna nr 190), którego tekst stanowi, że akceptacja projektów budowy kapitału przeprowadzana jest przez władze lokalne. W przypadku projektów realizowanych w Moskwie takim organem jest państwowa komisja nadzoru budowlanego, a w przypadku nowych budynków w obwodzie moskiewskim - władze federalne lub samorządowe;
• Przepisy dotyczące wykonywania państwowego nadzoru budowlanego w Federacji Rosyjskiej (wprowadzone dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej nr 54 z dnia 1 lutego 2006 r.). Na podstawie tego dokumentu organy nadzoru budowlanego sprawdzają prace na każdym etapie budowy – od uzyskania przez dewelopera pozwolenia na prowadzenie budowy, aż do końcowego etapu prac.

Te akty prawne w istocie ograniczają wszelkie środki odbioru obiektu do konieczności uzyskania przez dewelopera dwóch dokumentów:

1. Wniosek o zgodności (KA) „Wniosek dotyczący zgodności wybudowanego, przebudowanego, wyremontowanego obiektu budowy kapitału z wymaganiami przepisów technicznych i dokumentacji projektowej.”

Zgodnie z „Przepisami w sprawie wdrażania państwowego nadzoru budowlanego w Federacji Rosyjskiej” kontrole przeprowadza się przez cały okres prac budowlanych, a do czasu przeprowadzenia kontroli końcowej zgromadzono całą listę protokołów kontroli , które zawierają informację o brakach, terminie i terminie ich usunięcia.

Wniosek wydawany jest na podstawie odbiorów końcowych obiektu dokonanych przez przedstawicieli Państwowej Komisji Nadzoru Budowlanego oraz protokołów przeglądów pośrednich. W skład komisji wchodzą wyspecjalizowani specjaliści, każdy z nich sprawdza pewien segment pracy odpowiadający swojej specjalizacji - są to elektrycy, hydraulicy, nadzór sanitarno-epidemiologiczny, inspektorzy przeciwpożarowi itp.

1. Na podstawie AIA, a także szeregu dokumentów (niezwiązanych z procedurą odbioru, jest to zaświadczenie o własności gruntu itp.) Deweloperowi wydawany jest główny dokument - Pozwolenie na oddanie obiektu do użytku.

Po uzyskaniu pozwolenia na oddanie domu do użytkowania uznaje się, że przeszedł on kontrolę państwową, poziom jakości wykonanych prac nie budzi żadnych zastrzeżeń, a mieszkańcy mogą być spokojni o bezpieczeństwo swojego pobytu. Oznacza to, że dom może być zarejestrowany w państwie (przypisany jest adres pocztowy), ponadto pozwolenie na oddanie do użytkowania oznacza możliwość przekazania mieszkań właścicielom (podpisane są protokoły przekazania i odbioru).

Co powinno być gotowe w momencie kontroli końcowej

Zanim przedstawiciele Państwowej Komisji Nadzoru Budowlanego pojawią się na budowie i rozpoczną prace, deweloper (generalny wykonawca) musi wykonać następujące prace:

• Prace budowlano-montażowe;
• Praca nad organizacją komunikacji inżynierskiej;
• Zawarcie umów na utrzymanie i eksploatację mediów (windy, wodociągi, kanalizacja, gaz, ogrzewanie, dostawa energii elektrycznej);
• Poprawa okolicy (utwardzone drogi dla samochodów, oświetlenie, parkingi itp.);
• Pomiar obiektu przez pracowników

Inaczej mówiąc, nieruchomość musi być w pełni przygotowana do zamieszkania. Ewentualne braki mogą stanowić przeszkodę w uzyskaniu AIA i co za tym idzie uzyskania Pozwolenia na oddanie obiektu do użytkowania.

Brak tego zezwolenia przesądza o braku możliwości przekazania mieszkania właścicielom. Oznacza to, że deweloper nie jest w stanie terminowo wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec kontrahentów. A to jest obarczone procesami sądowymi i możliwymi wydatkami dla dewelopera.

Przeprowadzka i remont

Przed przyjęciem Kodeksu urbanistycznego powszechną praktyką było zapewnienie właścicielom mieszkań możliwości przeprowadzenia remontu przed oficjalnym oddaniem domu do użytku. Dziś procedura się zaostrzyła – zamieszkanie może nastąpić dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na oddanie domu do użytku.

Po uzyskaniu zgody następuje przekazanie mieszkania zgodnie z protokołem odbioru (dane pomiarowe WIT muszą być już gotowe). W momencie podpisania umowy zwykle następuje przekazanie kluczy, a właściciel może korzystać z powierzchni mieszkalnej według własnego uznania.

Właścicielowi zaleca się jednak powstrzymanie się od dokonywania większych napraw, które wiążą się ze zmianami w konfiguracji mieszkania, do czasu wydania aktu własności. Dokument ten potwierdza, że ​​mieszkanie należy do jego właściciela i tylko na jego podstawie można sprzedać, przekazać lub odziedziczyć mieszkanie.

Ustawa dość jasno stwierdza, że: niedopuszczalne jest dokonywanie jakichkolwiek zmian w konfiguracji apartamentu przed jego odbiorem. Przepis ten związany jest z procedurą uzyskania paszportu katastralnego (wymaganego do uzyskania świadectwa własności). Podczas tej procedury może być konieczne ponowne zmierzenie powierzchni mieszkania.

Jeżeli różne elementy projektu (wykończenie płytami gipsowo-kartonowymi, wykonanie elementów dekoracyjnych - ścianek działowych, wnęk itp.) staną się przeszkodą dla mierniczych, ten może zgodnie z prawem żądać usunięcia tych przeszkód. Niespełnienie tego wymogu stanowi przeszkodę w rejestracji praw własności, a realizacja (demontaż elementów wykończeniowych) wiąże się z niepotrzebnymi kosztami.

Wniosek

Tak więc w tym artykule wymieniono wszystkie środki niezbędne do uzyskania dokumentów gwarantujących odpowiednią jakość budowy i związanych z nią prac, a także bezpieczne mieszkanie w mieszkaniach nowego budynku.

Nowoczesna procedura wydawania zezwoleń jest zaprojektowana w taki sposób, że na każdym etapie jest wyznaczona osoba odpowiedzialna za przeprowadzenie kontroli. Pozwoliło to wyeliminować „kontrole nieobecne” przeprowadzane w ramach dobrze znanego motywu. Podczas kontroli końcowej przeglądane są raporty z inspekcji pośrednich - w ten sposób można prześledzić jakość „ukrytej” pracy, a także poziom odpowiedzialności dewelopera i poziom organizacji kontroli wewnętrznej.

Dodatkowo nowoczesny system kontroli pozwolił na nieznaczne skrócenie czasu potrzebnego na uzupełnienie niezbędnych dokumentów. Teraz deweloper, który sumiennie przestrzega wszelkich przepisów budowlanych, potrzebuje 2-3 miesięcy na skompletowanie niezbędnych dokumentów, w tym na przekazanie mieszkania właścicielowi.

Po oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania właściciel nieruchomości podpisuje protokół odbioru mieszkania i przygotowuje się do wprowadzenia się do swoich metrów kwadratowych lub rozpoczęcia remontu i prac wykończeniowych. Wydawałoby się, jakie trudności mogą pojawić się na tym etapie, skoro przedstawiciele organów regulacyjnych podpisując pozwolenie na oddanie domu do użytku, wszystko już sprawdzili?

Ale nie, w rzeczywistości obecność tego pozwolenia wcale nie gwarantuje, że akcjonariusz nie napotka pewnych problemów, których rozwiązanie może wymagać czasu, wysiłku i napięcia nerwowego.

Dziś porozmawiamy o tym, jakie „pułapki” mogą spotkać akcjonariusza na etapie przejścia do korzystania z domu i w trakcie jego późniejszej eksploatacji.

Trudności w rejestracji praw majątkowych. Co to znaczy?

Jednym z czynników, który nie pozwala wspólnikowi na pełne rozporządzanie swoim majątkiem zaraz po odbiorze mieszkania i przekazaniu kluczy, może być brak własności nieruchomości. W wielu przypadkach deweloper zobowiązuje się do sformalizowania własności i jednoczesnego zarejestrowania mieszkania w księdze katastralnej. (jako usługa dodatkowa w ramach DDU).

Ale deweloper nie zawsze spieszy się z wypełnieniem swoich obowiązków, co dziwne, czasami korzystne jest dla firmy opóźnienie tego procesu. Do czasu zarejestrowania prawa własności lokalu deweloper ma prawo rozporządzać gruntem. Na przykład deweloper może zorganizować parking i pobrać opłatę, narzucić mieszkańcom (poprzez zaproponowany przez niego Kodeks karny) różne usługi, za które mieszkańcy muszą płacić (w tym usługi niezrealizowane). Ponadto deweloper może po prostu poczekać, aż mieszkańcy samodzielnie zarejestrują własność, a pieniądze, które zapłacili za świadczenie tej konkretnej usługi, nie zostaną zwrócone.

Jaki jest problem?

Bez własności mieszkania udziałowiec faktycznie nie ma prawa do zamieszkiwania w lokalu, za który już dawno legalnie zapłacił, mieszkanie nadal jest własnością dewelopera; Oznacza to, że ponieważ dom został przyjęty przez komisję państwową, możesz mieszkać w tym domu i deweloper, który jest teraz właścicielem mieszkań (prawnie) może pozwolić przyszłym właścicielom domów na zamieszkanie tam (technicznie może pozwolić na zamieszkanie w mieszkaniu każdemu). Akcjonariusz z punktu widzenia prawa nie może nawet dokonywać napraw w mieszkaniu, ale najgorsze w tej sytuacji jest to, że akcjonariusz nie może zmienić spółki zarządzającej, a to właśnie często muszą najpierw zrobić akcjonariusze .

Zdarza się, że deweloper podpisuje umowę ze spółką zarządzającą, która uwzględnia w bilansie budynek mieszkalny na warunkach wyjątkowo niekorzystnych dla akcjonariuszy. Ci ostatni, przy braku praw własności, muszą bezwarunkowo zgodzić się na wszystkie warunki spółki zarządzającej, w tym na płacenie za media po wygórowanych stawkach, płacenie za narzucone usługi, a nawet płacenie za usługi, które nie są świadczone.

Tym samym deweloper przekazuje udziałowcowi, który podpisał protokół przekazania i odbioru, klucze do mieszkania i daje możliwość zamieszkania w nim na niekorzystnych warunkach. Trzeba przyznać, że w takiej sytuacji nie zawsze winny jest deweloper, czasami np. lokalna administracja ingeruje w działania firmy, aby zmotywować ją do wywiązania się ze swoich obowiązków wobec miasta. Żąda na przykład budowy obiecanego odcinka drogi, parkingu, zagospodarowania części terenu dzielnicy, wybudowania garażu dla jednego z urzędników, taniej sprzedaży mieszkania – to też się zdarza.

Co robić?

Jeżeli zaistnieje opisana sytuacja, wspólnik musi wystąpić do sądu z pozwem o uznanie prawa własności do nieruchomości. W przypadku uznania przez sąd, że wspólnik ma pełnię praw do tego mieszkania (a szanse są bardzo duże, ponieważ sytuacja jest oczywista), wówczas Rosreestr będzie zobowiązana do przeprowadzenia odpowiednich procedur, a wspólnik stanie się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.

Udając się do sądu, wraz z wnioskiem należy złożyć kserokopię dokumentu tożsamości oraz kopię umowy z deweloperem (DDU), a także kopie dokumentów płatniczych potwierdzających fakt rozliczeń wynikających z umowy.

Budynek mieszkalny nie przyjmuje spółki zarządzającej. Przyczyny i możliwe skutki

Teraz spójrzmy na nieco inną sytuację. Wydawać by się mogło, że wszystko jest w jak najlepszym porządku, dom został oficjalnie oddany do użytku, budynek otrzymał adres pocztowy, mieszkania zostały zarejestrowane w księdze katastralnej, a właścicielom mieszkań również przysługuje prawo własności. Nie da się jednak rozpocząć remontu i zamieszkać, bo w mieszkaniach nie ma ogrzewania, wody ani prądu (lub nawet wszystko na raz). Spółka zarządzająca odmawia przyjęcia domu do ksiąg, gdyż deweloper nie ukończył wszystkich prac, a stan budynku nie pozwala na użytkowanie.

To, że dom został przekazany przez dewelopera i oddany do użytku, nie oznacza, że ​​do tego czasu deweloper zakończył już wszystkie prace.

Z punktu widzenia prostej logiki tak właśnie powinno być – trudno sobie wyobrazić, aby komisja państwowa mogła przyjąć niedokończony budynek, de facto pozwalając w nim zamieszkać. Dokładnie tak myślą akcjonariusze, ale w rzeczywistości procedura przekazania domu zawiera pewne niuanse.

Jaki jest problem?

Przekazanie domu deweloperowi jest procedurą dość skomplikowaną i na tym etapie często zdarzają się opóźnienia. Deweloper musi ciągle eliminować niedociągnięcia określone w instrukcjach przedstawicieli różnych państwowych organów regulacyjnych (inspekcja przeciwpożarowa, gazownia, nadzór energetyczny, stacja sanitarno-epidemiologiczna, kontrola budowlano-architektoniczna). Przy tym wszystkim przedstawiciele wymienionych obiektów nie sprawdzają wszystkiego, interesuje ich przede wszystkim to, czy w tym domu ludzie będą bezpiecznie mieszkać.

Jednak pojęcia „bezpieczeństwo” i „komfort” to zupełnie różne pojęcia, dlatego nawet po otrzymaniu przez dewelopera pozwolenia na oddanie domu do użytku można wykonać:

Końcowa praca– w zasadzie większość mieszkań wynajmowana jest bez wykończenia w ramach umowy. Nie dotyczy to jednak np. terenu lokalnego; prawo pozwala deweloperowi na dokończenie odpowiednich prac po przekazaniu mieszkania wspólnikowi;

Prace uruchomieniowe. Są to ogólne systemy sterowania i rozliczania budynków (zaopatrzenie w wodę, zużycie energii elektrycznej itp.), sprawdzana jest wentylacja; podobne prace można wykonać również po oddaniu domu do użytku.

Trudno sobie wyobrazić, aby wspólnik przyjął mieszkanie, w którym nie ma możliwości sprawdzenia działania mediów, (z powodu braku zasobów), część prac nie została jeszcze ukończona, gdzie zamiast zagospodarowanego terenu znajduje się brud na podwórku. Ale w niektórych przypadkach deweloperom udaje się wynająć takie mieszkania.

1. Tym samym akcjonariuszowi zależy na jak najszybszym ukończeniu prac wykończeniowych, aby mógł przyjąć ofertę dewelopera i przyjąć mieszkanie, zwłaszcza jeśli oferta ta wpłynęła na długo przed terminem określonym w umowie. Już sam fakt oddania domu do użytku, możliwość wcześniejszego zakupu mieszkania (oznacza to, że deweloper nie tylko dotrzymał terminów, ale nawet zakończył prace przed terminem)- to wszystko skłania akcjonariusza do myślenia, że ​​oczywiście deweloper już wkrótce dokończy budowę.
2. W innej sytuacji np. akcjonariusze boją się przedłużających się terminów (przez rok, dwa lub dłużej) skorzystać z pierwszej okazji, aby zdobyć mieszkanie. Dzieje się tak, gdy zamiast upadłej firmy prace budowlane kończy inna organizacja, szczególnie w przypadku zmiany firmy (poszukiwanie środków, restrukturyzacja kredytów bankowych, pozyskanie środków z funduszu rezerwowego, postępowanie upadłościowe, sprzedaż majątku upadłej firmy budowlanej itp.) trwa kilka lat. W tej sytuacji sądowe rozstrzygnięcie sprawy z oczywistych względów nie może w żaden sposób wpłynąć na szybkość opisywanych procesów, zatem akcjonariusze są skazani na przyjęcie wszystkiego „tak jak jest”, a następnie samodzielne rozwiązanie problemów.

Co robić?

Niezależnie od przyczyn, mieszkania w budynku nie nadają się do użytkowania, a w takiej sytuacji samodzielne naprawienie usterek może być dość kosztowne, w efekcie koszty mieszkania znacznie wzrosną. Dlatego nie należy działać pochopnie, zwłaszcza że po podpisaniu protokołu odbioru nie będzie łatwo w jakiś sposób wpłynąć na dewelopera, aby poprawił sytuację.

Nawet jeśli masz poważne podstawy sądzić, że deweloper wywiąże się ze wszystkich swoich obietnic lub nie możesz się doczekać rejestracji własności mieszkania, podpisując akt, nie zapomnij wskazać wszystkich prac, które nie zostały wykonane lub które mogłyby nie zostanie zweryfikowana (ze względu na brak wody, prądu itp.).

Teraz pozostaje tylko obserwować rozwój wydarzeń. Jeśli deweloper wykona wszystkie prace - świetnie, jeśli nie - pamiętaj, że prawo zobowiązuje go do usunięcia wszystkich usterek w terminie wskazanym w protokole kontrolnym. Jeśli przy podpisywaniu nie określono terminu, deweloper ma obowiązek poprawić wszystko w ciągu trzech miesięcy. Jeśli prace nie zostały ukończone w terminie, natychmiast udaj się do sądu, lepiej będzie, jeśli uda Ci się dojść do porozumienia z tymi samymi właścicielami i złożyć pozew zbiorowy.

Oddane do użytku kompleksy mieszkalne

Wybraliśmy kilka kompleksów mieszkaniowych w Moskwie i regionie, które zostały już oddane do użytku. Wśród nich na pewno znajdziesz ciekawą opcję dla siebie: kliknij w zdjęcie, które Ci się podoba w karuzeli i poznaj szczegóły dotyczące osiedla, które Ci się podoba!

Problemy z jakością mieszkań. Możliwe trudności z naprawami gwarancyjnymi

W trakcie odbioru akcjonariusz może nie zauważyć pewnych niedociągnięć, a na pewno nie będzie w stanie określić jakości pracy ukrytej bez specjalnego sprzętu. Jeśli na przykład można wizualnie lub za pomocą przyrządów pomiarowych stwierdzić, że ściany są zakrzywione lub występują znaczne różnice na stykach płyt podłogowych, wówczas trudniej jest określić, jakie obciążenia wytrzyma instalacja elektryczna.

Jaki jest problem?

Po zarejestrowaniu własności mieszkania (nawet po roku lub dwóch) Mogą pojawić się wady, takie jak słaba izolacja pomieszczeń mieszkalnych od czynników klimatycznych (zamarzanie ścian), niezadowalająca praca mediów itp. Nawet jeśli wszystko zostało już dawno podpisane, właściciel nieruchomości może żądać od dewelopera usunięcia braków, zgodnie z prawem, umową (tylko DDU) musi zawierać klauzulę gwarancyjną.

Deweloper jest zobowiązany dołożyć wszelkich starań, aby usunąć braki w ciągu pięciu lat; może to zrobić dobrowolnie lub zgodnie z orzeczeniem sądu.

Warto jednak zrozumieć, że deweloperowi nie opłaca się wykonywać jakiejkolwiek pracy za darmo, dlatego najczęściej firma po prostu poczeka na Twoje pozew, a następnie będzie upierać się i udowadniać, że problemy powstały jako w wyniku niewłaściwego funkcjonowania lokalu, naruszenia technologii podczas napraw itp. .

Osobno warto wspomnieć o pęknięciach na ścianach. Pęknięcia mogą wskazywać, że fundament został położony z naruszeniem standardów technologicznych, a konsekwencje w tym przypadku z biegiem czasu mogą być bardzo poważne, aż do zawalenia się płyt podłogowych (ze wszystkim, co to oznacza).

Co robić?

Aby sąd stanął po stronie akcjonariusza, potrzebne będą ważkie argumenty, takie jak wyniki badań budowlanych (niektóre firmy oferują takie usługi). W związku z tym powód jest zobowiązany zapłacić za pracę biegłych, a przyjemność ta wcale nie jest tania.

Ponadto właściciel może skorzystać ze swojego prawa tylko wtedy, gdy w momencie problemów firma budowlana nadal istnieje. Jeśli firma zbankrutuje lub zostanie zamknięta z innych powodów, po prostu nie będzie komu zgłaszać roszczeń. Dlatego przy wyborze dewelopera lepiej dać pierwszeństwo firmie, która ma historię - dobrą historię, bez długotrwałej budowy i licznych procesów sądowych (o tym jak sprawdzić historię i rzetelność dewelopera pisaliśmy już w osobnym artykule).

Naruszenie norm środowiskowych. Niebezpieczne mieszkanie

Oprócz problemów związanych z jakością wykonywanych robót budowlanych, akcjonariusz może napotkać takie niedogodności, jak zwiększone promieniowanie tła, obecność silnego promieniowania elektromagnetycznego oraz nadmierny poziom w powietrzu niebezpiecznych dla człowieka związków, takich jak amoniak i formaldehyd. . (mogą być emitowane przez materiały budowlane niskiej jakości).

Co robić?

W powyższych przypadkach programista po prostu nie jest w stanie nic zrobić, nawet gdyby bardzo chciał. Jedynym możliwym wyjściem z sytuacji jest skierowanie sprawy do sądu (z odpowiednimi wynikami ekspertyzy budowlanej). Jeżeli np. parametry środowiskowe zostaną przekroczone, ale mimo to nie stanowią bezpośredniego zagrożenia dla życia i zdrowia (jest to ustalane przez ekspertów na podstawie aktualnie obowiązujących norm), możesz żądać odszkodowania od dewelopera. Jeśli jednak badanie wykaże, że nadużycia są bardzo poważne, wystarczy zażądać od dewelopera pełnego zwrotu kwoty zapłaconej za mieszkanie, a także odszkodowania za szkody moralne i materialne.

Wniosek

Niestety, większość osób stojących przed wyborem nowego budynku nie ma nawet świadomości istnienia wielu z wymienionych problemów. Dlatego na zakończenie przypominamy, że oprócz takich kryteriów wyboru mieszkania od dewelopera, jak cena, lokalizacja, wygoda planowania i inne czynniki, warto przeanalizować działalność dewelopera.

Dlatego jest mało prawdopodobne, aby duża firma z dobrą historią skąpiła na jakości materiałów budowlanych lub nieostrożnie podchodziła do kontroli jakości. Pojawienie się negatywnego nastawienia wśród klientów i jego rozpowszechnienie w Internecie może szybko doprowadzić do spadku popytu na usługi dewelopera, ryzyko reputacji jest zbyt duże; Jeśli wybrano już nowy budynek, zwróć uwagę na dotychczasową działalność dewelopera, poszukaj recenzji i skorzystaj ze wszystkich dostępnych źródeł, w których możesz znaleźć przydatne informacje. Więcej szczegółów na temat badania działalności dewelopera znajdziesz w artykule „Wierzcie lub nie. Jak zrozumieć, czy deweloper jest godny zaufania.”

Igor Wasilenko

Stałeś się uczestnikiem wspólnej budowy, a w niedalekiej przyszłości staniesz się właścicielem nowego budynku. Jak rozwiązać problem rejestracji w miejscu zamieszkania w nowym budynku. Niemałe znaczenie dla realizacji Twoich praw jako właściciela nowego budynku ma tu jedna cecha, a mianowicie jedno pytanie: czy dom został oddany do użytku. Ale zacznijmy po kolei.

Aby przeprowadzić rejestrację państwową w miejscu zamieszkania, wymagana jest obecność samego miejsca zamieszkania i posiadania określonego statusu prawnego. Przede wszystkim musi to być lokal mieszkalny nadający się do stałego zamieszkania danej osoby. Oznacza to, że taki lokal mieszkalny musi w pełni spełniać określone standardy techniczne i sanitarne przewidziane w obowiązujących przepisach.

To jest właśnie specyfika nowych budynków, a mianowicie:

Proces przeprowadzki do nowego budynku nie zawsze może zbiegać się z oddaniem budowy mieszkania i zarejestrowaniem własności nowego budynku. Tym samym, jeśli dom nie zostanie oddany do użytku i nie zostanie wpisany do rejestru państwowego jako budynek mieszkalny, nie będzie można podjąć żadnych działań prawnych.

Dom nie został oddany do użytku – przyczyny i skutki

Należy zauważyć, że odbiór i uruchomienie domu przeprowadzane są przez różne komisje i inspekcje departamentu stanu.

Wdrożone

• kontrola budownictwa mieszkaniowego pod kątem zgodności z normami i standardami państwowymi,
• pomiar istniejącej przestrzeni mieszkalnej;
• bezpośrednie uruchomienie budownictwa mieszkaniowego.

W związku z tym, jeśli inspekcje państwowe wykryją naruszenia popełnione podczas budowy, jest całkiem możliwe, że Twój dom nie zostanie oddany do użytku. W rzeczywistości istnieje wiele przyczyn awarii; może to być brak prądu lub wody, awaria kanalizacji i innych mediów itp. Zatem kwestia oddania domu do użytku w dużej mierze zależy od uczciwości dewelopera. Jeśli wszystkie prace budowlane zostały wykonane zgodnie z dokumentacją projektową, jeśli dostępna jest cała niezbędna dokumentacja techniczna, nie będzie problemów z oddaniem budownictwa mieszkaniowego do użytku.

Dom nie jest oddany do użytku - element prawny

Co powinni zrobić udziałowcy, jeśli deweloper okaże się pozbawiony skrupułów i nie będzie w stanie oddać domu do użytku (w wyniku istotnych naruszeń lub upadłości). Obowiązujące przepisy stanowią, że niedokończone projekty budowlane mogą pełnić funkcję nieruchomości. W związku z tym każdy uczestnik wspólnej budowy ma prawo do uznania własności, w tym na mocy orzeczenia sądu.

Informacje prawne:

Artykuł 131 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że nawet jeśli dom nie zostanie oddany do użytku, nie może to być podstawą do odmowy akcjonariuszom uznania własności lokalu mieszkalnego.

Jeżeli należycie wywiązałeś się ze swoich obowiązków wynikających ze wspólnej umowy o budowę i w przewidziany sposób zapłaciłeś czynsz za mieszkanie, masz prawo liczyć na wywiązanie się ze zobowiązań przez dewelopera. Uwzględnia to faktyczne miejsce zamieszkania i opłacanie rachunków za media w nowym budynku.

Praktyka arbitrażowa:

Istniejąca praktyka sądowa pokazuje, że przesłanki uznania własności uczestników budowy wspólnej są w większości przypadków spełnione w całości.

wnioski

Jeśli stałeś się zakładnikiem niezgodnych z prawem działań dewelopera, niezależnie od tego, czy dom został oddany do użytku, masz prawo do sądowej ochrony swoich interesów materialnych i praw. Tylko w ten sposób możesz skorzystać ze swoich praw jako pełnoprawny właściciel nowego budynku. Korzystaj ze swoich praw i rozporządzaj swoim majątkiem w najszerszym zakresie. Pełne znaczenie terminu miejsce zamieszkania i cechy statusu prawnego można poznać czytając artykuł.

Odpowiedź eksperta.

Na stronach deweloperów i agencji nieruchomości można znaleźć wiele ogłoszeń sprzedaży mieszkań w nowo oddanych budynkach. W ogłoszeniu jest napisane: obiekt został oddany do użytku. Formalnie w tym przypadku kupujący może wprowadzić się od razu po zawarciu umowy kupna mieszkania.

Okres „szary”.
W tym artykule rozważamy opcję sprzedaży mieszkań przez firmę budowlaną zgodnie z 214-FZ - poprzez zawarcie umowy o udział w kapitale (DPA). Zazwyczaj deweloperowi udaje się sprzedać większość mieszkań w apartamentowcu do czasu oddania obiektu do użytku – według statystyk niesprzedanych pozostaje od 5% do 20% mieszkań.

Deweloper i udziałowiec mogą podpisać DDU jedynie w okresie od momentu otrzymania pozwolenia na budowę do wydania pozwolenia na oddanie obiektu do użytkowania. Zdaniem kierownika działu prawnego NDV SPb, Anastasii Soldatowej, po ukończeniu domu budowę uważa się za zakończoną, co oznacza, że ​​​​nie jest już możliwe pozyskiwanie środków zgodnie z 214-FZ.

Co więcej, jak wyjaśnia Anna Maksimova, dyrektor generalna Centrum Doradztwa ds. Wspólnego Budownictwa i Nieruchomości, umowy o współudział składane Rosreestrowi po podpisaniu pozwolenia na oddanie obiektu po prostu nie zostaną zarejestrowane. „Nawet jeśli organ rejestracyjny nie posiada informacji o tym zezwoleniu, a mimo to umowa zostanie zarejestrowana, nie będzie ona później podstawą do zarejestrowania praw własności kupującego” – wyjaśnia Anna Maksimova.

Deweloper po zarejestrowaniu praw własności do niesprzedanych mieszkań sprzedaje je w ramach umów kupna-sprzedaży.

Mimo to mieszkania sprzedawane są nadal nawet w okresie, gdy obiekt został już oddany do użytku, lecz deweloper nie sformalizował jeszcze praw własności znajdujących się w nim mieszkań. Ponadto jedynym możliwym i uzasadnionym mechanizmem sprzedaży mieszkania w tym okresie jest zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży. Oznacza to, że formalnie mieszkania sprzedawane są według najbardziej niebezpiecznego dla kupujących schematu.

Jak powiedział BN Oleg Ostrovsky, szef Departamentu Kontroli i Nadzoru w Dziedzinie Wspólnej Budownictwa Komitetu Budowlanego, umowy między deweloperem a obywatelami, sporządzone po otrzymaniu pozwolenia na oddanie obiektu do użytku, są regulowane przez Ustawę Cywilną Kod. „Zawarcie przedwstępnych umów kupna i sprzedaży mieszkań na tym etapie nie jest sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Jednak po zarejestrowaniu własności mieszkania deweloper ma obowiązek sporządzić z kupującym podstawową umowę kupna-sprzedaży” – wyjaśnił urzędnik.

Bez rejestracji
Według Anny Maksimowej od momentu przekazania domu komisji państwowej do zarejestrowania własności zakupionych mieszkań przez kupującego (i tym samym praw dewelopera do niesprzedanych) mija od trzech do sześciu miesięcy. „Firma budowlana musi między innymi dostarczyć do biura Rosreestr pozwolenie na oddanie obiektu do użytku, a także potwierdzenie, że dom jest podłączony do sieci elektroenergetycznych „według stałego schematu”. Jeśli deweloper nie będzie miał możliwości zawarcia odpowiednich umów z usługodawcami lub nie zdążył stworzyć pakietu innych dokumentów niezbędnych do rejestracji, termin rejestracji praw własności może się wydłużyć – twierdzi. Znanych jest kilka przypadków, gdy firma nie mogła zarejestrować własności mieszkań przez ponad rok.

Jak mówi Andrey Veresov, dyrektor generalny Grupy Spółek w Nowym Petersburgu, szybkość rejestracji praw mieszkaniowych w dużej mierze zależy od jakości pracy obsługi prawnej dewelopera i charakterystyki nieruchomości. Przykładowo im więcej mieszkań w budynku, tym bardziej skomplikowana i dłuższa jest procedura rejestracyjna.

Bez prawa do rejestracji
Z prawnego punktu widzenia nabywcy domów w tzw. szarej strefie (dom został oddany, ale własność znajdujących się w nim mieszkań nie została zarejestrowana) ponoszą ryzyko podobne do tego, jakie przy zakupie nieruchomości na podstawie umów przedwstępnych w trakcie budowy okres. Teoretycznie deweloper może przed oddaniem obiektu do użytkowania sprzedać mieszkanie w ramach umowy o udział w kapitale, a następnie po uzyskaniu pozwolenia na oddanie obiektu do użytkowania sprzedać to samo mieszkanie – ale na podstawie umowy przedwstępnej. Jednak na rynku petersburskim nie spotkano jeszcze takich przypadków.

Niewątpliwą zaletą zakupu domu w wynajętym domu jest możliwość odbioru kluczy i wprowadzenia się od razu po zawarciu umowy przedwstępnej i opłaceniu jej. Jak wyjaśnia Anastasia Soldatova, brak prawa własności uniemożliwia kupującemu jedynie zbycie mieszkania (na przykład jego sprzedaż lub darowiznę). Można w nim zamieszkać po sporządzeniu aktu przeniesienia własności.

Warto pamiętać, że przed rejestracją praw własności mieszkańcy takich mieszkań mogą napotkać wiele problemów. Nie ma możliwości zarejestrowania się w niezarejestrowanej nieruchomości, a za media trzeba będzie płacić według stawek ustalonych przez dewelopera. „I chociaż Kodeks mieszkaniowy stanowi, że właściciel domu musi płacić za media od momentu zarejestrowania własności, w praktyce kupujący muszą ponosić odpowiednie koszty od momentu odbioru nieruchomości przez komisję państwową” – zauważa Anna Maksimowa.

Zmniejszamy ryzyko
Zawierając umowę przedwstępną w „szarym okresie”, warto zapytać dewelopera, czy budynek jest na stałe podłączony do sieci energetycznej.

Należy pamiętać, że dom można oddać do użytku, ale podłączyć go do komunikacji według stałego schematu znacznie później. Faktem jest, że w chwili odbioru domu deweloper ma obowiązek jedynie przedstawić potwierdzenie, że spełnił warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci elektroenergetycznej. Z kolei potwierdzenia te wydawane są deweloperowi przez same firmy świadczące usługi (Lenenergo, Vodokanal itp.). Oznacza to, że spełnienie warunków faktycznie potwierdzają sami monopoliści. Jednak często oddane do użytku domy „utkwią w tymczasowym magazynie”, w tym przypadku proces rejestracji praw majątkowych może się opóźnić.

Należy także zwrócić szczególną uwagę na postanowienia samej przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży – posiada ona opcje. „Jeżeli przed zawarciem umowy głównej w warunkach przedwstępnych przewidziano obowiązek zapłaty przez kupującego całości (lub znacznej jej części) wartości nieruchomości, dokument taki kwalifikuje się jako umowa sprzedaży i zakup przyszłej nieruchomości pod warunkiem wpłaty zaliczki” – zauważa prawnik z praktyki handlowej grupy Rightmark Maria Kozlova. W niektórych przypadkach, gdy pojawia się spór prawny z deweloperem, tego typu umowa daje kupującym więcej korzyści niż tylko przedwstępna umowa kupna-sprzedaży.

Aby umowa przedwstępna mogła zostać uznana za zawartą, musi wskazywać cechy mieszkania. Praktyka pokazuje, że deweloperzy niezwykle rzadko umieszczają odpowiednią klauzulę w umowie przedwstępnej. Faktem jest, że zgodnie z obowiązującym prawem deweloper do momentu oddania obiektu do użytkowania ma obowiązek posiadania wyników pomiarów wszystkich mieszkań wydanych przez biuro projektowo-inwentaryzacyjne (PIB). Tak naprawdę firma otrzymuje te akty na kilka tygodni przed zarejestrowaniem własności nieruchomości.