Stopa kapitalizacji to parametr przeliczający dochód netto na wartość przedmiotu. Uwzględnia się przy tym zarówno sam zysk netto uzyskany z eksploatacji wycenianego przedmiotu, jak i zwrot środków trwałych wydanych na nabycie przedmiotu. Nazywa się współczynnik kapitalizacji uwzględniający te dwa składniki ogólny współczynnik kapitalizacji lub stopa kapitalizacji dochodu netto. W tym przypadku dochód netto służący do kapitalizacji ustalany jest na określony okres, zwykle rok. Zatem ogólna stopa kapitalizacji (lub stopa pełnej kapitalizacji) wyraża relację pomiędzy roczną kwotą dochodu netto uzyskiwanego w wyniku eksploatacji obiektu a jego wartością rynkową.
Wybór współczynnika kapitalizacji jest jednym z kluczowych punktów oceny. W niniejszym raporcie współczynnik kapitalizacji wyliczony został metodą narastającą. Według tej metody za podstawę przyjmuje się stopę zwrotu wolną od ryzyka, do której dodaje się premię za ryzyko inwestowania w rozpatrywanym sektorze rynku oraz stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału.
Na rynku rosyjskim jest zwykle prezentowany w postaci:
ja = ja o + ja do + ja l + ja w + n k
Gdzie
i o - stopa procentowa wolna od ryzyka, %;
i с - ogólne ryzyko rynkowe,%;
i l - premia za niską płynność,%;
i in - premia za jakość zarządzania,%;
n k - stopa zwrotu z kapitału, %.
Ponieważ w niniejszym raporcie wyceniana jest jedna nieruchomość – budynek wraz z działką, wyliczenie stopy kapitalizacji budynków przebiega analogicznie jak wyliczenie stopy dyskonta gruntu.
Jako nominalną stopę wolną od ryzyka przyjęto średnioważone oprocentowanie rentowności federalnych obligacji pożyczkowych (OFZ) oparte na wynikach obrotu na dzień wyceny (z okresem zapadalności powyżej 5 lat). Na dzień oceny wskaźnik ten wyniósł 6,8% (Źródło informacji: Biuletyn Giełdowy Banku Rosji).
Ryzyko regionalne. Ustalone według magazynu „Ekspert” na podstawie danych o ryzyku inwestycyjnym w regionach Rosji w latach 2004-2005, z których wynika, że ryzyko inwestycyjne obwodu astrachańskiego przewyższa ryzyko inwestycyjne Petersburga (przedmiot Federacji z Rosją najniższe ryzyko, jakie można porównać z ryzykiem suwerennym Federacji Rosyjskiej) o 1,24 razy. Dlatego ryzyko regionalne dla obwodu pskowskiego wyniesie 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8%.
Nagroda za zarządzanie inwestycjami- im bardziej ryzykowne i złożone są inwestycje, tym bardziej kompetentnego zarządzania wymagają. Ryzyko to, biorąc pod uwagę niedociążenie i straty, może wynosić od 2 do 5%. Ponieważ stacje benzynowe wymagają specjalnych umiejętności zarządzania, przyjmuje się, że wartość ryzyka wynosi 2,5%.
Obliczanie korekty ryzyka inwestycyjnego
Tabela 1
Rodzaje i nazwa ryzyka |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
Systematyczne ryzyko |
|||||||||||
|
Pogorszenie ogólnej sytuacji gospodarczej |
Dynamiczny |
||||||||||
|
Wzrost liczby konkurencyjnych obiektów |
Dynamiczny |
||||||||||
|
Zmiany w ustawodawstwie federalnym lub lokalnym |
Dynamiczny |
||||||||||
|
Ryzyko niesystematyczne |
|||||||||||
|
Sytuacje nadzwyczajne naturalne i spowodowane przez człowieka |
Statyczny |
||||||||||
|
Nieotrzymanie płatności |
Dynamiczny |
||||||||||
|
Nieskuteczne zarządzanie |
Dynamiczny |
||||||||||
Czynniki przestępcze |
Dynamiczny |
||||||||||
Kontrole finansowe |
Dynamiczny |
||||||||||
Nieprawidłowa realizacja umów |
Dynamiczny |
||||||||||
Liczba obserwacji |
|||||||||||
Średnia ważona | 5,9 | ||||||||||
Korekta z tytułu niskiej płynności Jest to korekta utraty zysków w okresie ekspozycji obiektu.
Wielkość poprawki eksperci określili na poziomie 2%.
Wyznaczanie stopy zwrotu z kapitału
Jak wskazano powyżej, współczynnik kapitalizacji R obejmuje stopę zwrotu z kapitału oraz stopę zwrotu, która uwzględnia odzyskanie pierwotnej inwestycji.
Stopę zwrotu kapitału przez rzeczoznawcę dobrano na podstawie danych księgowych, z których wynika, że okres użytkowania wynosi średnio 20 lat, czyli stopa zwrotu kapitału wyniesie 5%:
Tabela kalkulacji stopy kapitalizacji
Podstawą wskaźników kapitalizacji jest stosunek zobowiązań finansowych do kapitałów własnych spółki.
Za pomocą tych współczynników ocenia się potencjał rozwojowy i aktualną efektywność przedsiębiorstwa, jego atrakcyjność inwestycyjną, stabilność w kryzysie oraz wypłacalność.
Współczynniki kapitalizacji wykorzystuje się w ogólnej analizie stabilności finansowej spółki. Wszystkie wskaźniki obliczane są poprzez porównanie wartości majątku przedsiębiorstwa ze źródłami jego pokrycia – własnymi lub pożyczonymi. Dopuszczalne wartości wskaźników kapitalizacji zależą od sytuacji rynkowej, wielkości i specjalizacji spółki.
Rodzaje współczynników kapitalizacji
Analitycy finansowi, potencjalni inwestorzy i wierzyciele wykorzystują system wskaźników kapitalizacji do monitorowania bieżącej sytuacji w przedsiębiorstwie i podejmowania strategicznych decyzji (czy warto inwestować własne środki, jak zarządzać zyskami).- Poziom stabilności finansowej odzwierciedla zależność przedsiębiorstwa od pożyczonych źródeł kapitału, z którym firma współpracuje od ponad roku. Współczynnik jest równy ilorazowi sumy kapitałów własnych i kredytów długoterminowych podzielonej przez sumę aktywów wykazaną w bilansie. Stabilność finansowa pokazuje poziom wiarygodności przedsiębiorstwa i jego wierzycieli, standardowy wskaźnik wynosi 75%.
- Poziom niezależności finansowej (autonomii biznesowej) odzwierciedla udział źródeł własnych w finansowaniu działalności. Współczynnik jest równy ilorazowi kapitału własnego podzielonemu przez sumę wszystkich aktywów przedsiębiorstwa wykazanych w bilansie. Wartość normatywna dla rynku rosyjskiego wynosi ponad 50% w praktyce światowej (w zależności od dziedziny działalności) do 30%. Wzrost wskaźnika świadczy o autonomii spółki, czyli jest zbliżony do dźwigni finansowej przyjętej w MSSF.
- Poziom ryzyka finansowego odzwierciedla zależność przedsiębiorstwa od obcych źródeł finansowania i pożyczonych od nich środków. Współczynnik jest równy ilorazowi kapitału własnego podzielonemu przez całkowitą kwotę aktywów organizacji wykazaną w bilansie. Standardowy poziom wynosi 50%; jeżeli udział aktywów własnych jest większy, spółka jest nieatrakcyjna dla inwestorów (otrzymają oni mniejszy zysk z inwestycji). Wysoka stawka jest charakterystyczna dla startupów i małych firm działających za pomocą pożyczonych środków.
- Poziom elastyczności finansowej pokazuje zdolność przedsiębiorstwa do uzupełniania aktywów obrotowych w oparciu o własne środki. Współczynnik jest równy ilorazowi własnego kapitału obrotowego podzielonego przez kapitał własny wykazanego w bilansie. Wartość standardowa waha się od 20% do 50%, w zależności od specyfiki prowadzonej działalności. Przykładowo firmy budowlane charakteryzują się niską (często ujemną) manewrowością finansową: przedsiębiorstwa inwestują w aktywa o długim okresie przydatności do spożycia.
Dynamika wskaźników kapitalizacji
Kompleksowa analiza finansowa organizacji obejmuje uwzględnienie wskaźników w czasie: porównywane są standardowe wartości z kilku okresów sprawozdawczych.- Wzrost wskaźników kapitalizacji odzwierciedla wzrost zysku netto oraz wykorzystanie środków osobistych kadry kierowniczej w rozwoju biznesu. Takie wyniki podnoszą atrakcyjność inwestycyjną spółki, a w dłuższej perspektywie zwiększają jej wypłacalność.
- Spadek wskaźników kapitalizacji odzwierciedla uzależnienie biznesu od pożyczonych środków oraz intensywne korzystanie z krótkoterminowych i kosztownych kredytów. Takie wyniki zmniejszają atrakcyjność biznesu dla inwestorów, zwiększają ryzyko właścicieli i sygnalizują nieefektywny model biznesowy.
Zastosowanie podejścia dochodowego
Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości obejmuje dwie metody:
Metoda kapitalizacji dochodu;
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
Metodę kapitalizacji dochodu stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód. Dochodem z tytułu posiadania nieruchomości mogą być np. bieżące i przyszłe dochody z jej wynajmu, dochody z ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości w przypadku jej przyszłej sprzedaży.
Na wynik tej metody składa się zarówno koszt budynków, budowli, jak i koszt działki.
Wskazane jest podkreślenie głównych etapów procedury wyceny metodą kapitalizacji:
1. Oszacowany jest potencjalny dochód brutto. Odbywa się to na podstawie analizy aktualnych stawek i taryf istniejących na rynku nieruchomości dla porównywalnych obiektów. Potencjalny dochód brutto (GPI) to dochód, jaki można uzyskać z nieruchomości przy 100% jej wykorzystaniu, bez uwzględnienia wszelkich strat i wydatków. RPE zależy od powierzchni wycenianej nieruchomości i przyjętej stawki czynszu.
PVD = S * Ca, gdzie
S - powierzchnia w metrach kwadratowych. m., do wynajęcia;
Ca - stawka czynszu za 1 mkw. M.
Z reguły stawka czynszu zależy od lokalizacji nieruchomości, jej stanu fizycznego, dostępności komunikacji, okresu wynajmu itp.
2. Ocenia się szacunkowe straty powstałe na skutek niewykorzystania nieruchomości oraz straty w trakcie pobierania opłat. Po pomniejszeniu PVD o kwotę strat otrzymujemy wartość rzeczywistego dochodu brutto (DVI), którą oblicza się ze wzoru
DVD = PVD - straty.
3. Oblicza się szacunkowe koszty eksploatacji wycenianej nieruchomości. Okresowe wydatki mające na celu zapewnienie normalnego funkcjonowania obiektu i reprodukcję dochodów nazywane są wydatkami operacyjnymi.
4. Prognozowany dochód operacyjny netto ustala się poprzez pomniejszenie DVD o kwotę kosztów operacyjnych. Zatem NOR = DVD - Koszty operacyjne (bez amortyzacji).
5. Obliczany jest współczynnik kapitalizacji. Istnieje kilka metod określania tego ostatniego:
5.1. Kumulatywna metoda konstrukcji.
5.2. Metoda ustalania współczynnika kapitalizacji z uwzględnieniem zwrotu kosztów kapitału.
5.3. Metoda inwestycji powiązanej lub technika grupy inwestycyjnej.
5.4. Metoda kapitalizacji bezpośredniej.
5.1. Kumulatywna metoda konstrukcji
Stopa kapitalizacji w wycenie nieruchomości składa się z dwóch elementów:
Stopy zwrotu z inwestycji (stopy zwrotu z kapitału). Jest to rekompensata, którą należy wypłacić inwestorowi za stosunek jakości do ceny, biorąc pod uwagę czas, ryzyko i inne czynniki związane z konkretną inwestycją.
Normy zwrotu (refundacji) kapitału. Zwrot kapitału oznacza zwrot kwoty inwestycji początkowej. Co więcej, ten element współczynnika kapitalizacji dotyczy tylko tej części majątku, która ulega zużyciu, czyli traci wartość.
Stopa zwrotu z kapitału opiera się na:
1. stopa zwrotu wolna od ryzyka;
2. premie za ryzyko;
3. premie za niską płynność nieruchomości;
4. nagrody za zarządzanie inwestycjami.
Stopa zwrotu wolna od ryzyka. Stosowany jest jako podstawowy, do którego dodawane są inne, wcześniej wymienione składniki. Aby określić stopę wolną od ryzyka, można wykorzystać zarówno średnie europejskie wskaźniki dla operacji wolnych od ryzyka, jak i rosyjskie.
W przypadku stosowania średnich wskaźników europejskich do stopy wolnej od ryzyka dodawana jest premia za ryzyko inwestowania w danym kraju, tzw. ryzyko kraju.
Rosyjskie wskaźniki opierają się na stopie zwrotu z obligacji rządowych lub, co jest preferowane, stopach depozytów w walutach obcych (o porównywalnym czasie trwania i kwocie) banków o najwyższej kategorii wiarygodności. Stopa wolna od ryzyka określa minimalne wynagrodzenie za inwestycję w daną nieruchomość.
Premia za ryzyko. Wszystkie inwestycje, z wyjątkiem tych wcześniej wymienionych, obarczone są wyższym stopniem ryzyka, w zależności od cech rodzaju wycenianej nieruchomości. Im większe ryzyko, tym wyższa powinna być stopa procentowa, aby zrekompensować to pierwsze.
Niska premia za płynność. Płynność mierzy, jak szybko nieruchomość może zostać zamieniona na gotówkę. Nieruchomości charakteryzują się stosunkowo niską płynnością. Premia ta jest szczególnie wysoka w krajach, w których kredyty hipoteczne są słabo rozwinięte.
Nagroda za zarządzanie inwestycjami. Im bardziej ryzykowna i skomplikowana inwestycja, tym bardziej kompetentnego zarządzania wymaga. Zarządzania inwestycjami nie należy mylić z zarządzaniem nieruchomościami, których koszty zaliczane są do kosztów operacyjnych. Sposób ustalania współczynnika kapitalizacji z uwzględnieniem zwrotu kosztów kapitału
Stopa kapitalizacji nieruchomości obejmuje stopę zwrotu z inwestycji oraz stopę zwrotu z kapitału. Jeżeli przewiduje się zmianę wartości składnika aktywów (spadek lub wzrost), wówczas konieczne staje się uwzględnienie współczynnika kapitalizacji we współczynniku kapitalizacji.
Istnieją trzy sposoby odzyskania zainwestowanego kapitału:
1. Liniowy zwrot kapitału (metoda pierścieniowa).
2. Zwrot kapitału w oparciu o fundusz odtworzeniowy i stopę zwrotu z inwestycji (metoda Inwooda). Czasami nazywa się to metodą renty.
3. Zwrot kapitału w oparciu o fundusz kompensacyjny i stopę procentową wolną od ryzyka (metoda Hoskolda).
Metoda Ringa. Metodę tę warto zastosować, gdy oczekuje się, że strumień dochodów będzie systematycznie spadać, a kwota główna będzie spłacana w równych ratach. Roczną stopę zwrotu z kapitału oblicza się, dzieląc 100% kosztu składnika aktywów przez pozostały okres jego użytkowania, innymi słowy jest to odwrotność okresu użytkowania składnika aktywów.
Warunki inwestycji:
Kwota = 2000 dolarów;
Czas trwania = 5 lat;
Stopa zwrotu z inwestycji = 12%.
Roczna liniowa stopa zwrotu wyniesie 20%, ponieważ 100% aktywów zostanie umorzone w ciągu 5 lat (100% : 5 = 20%). W tym przypadku współczynnik kapitalizacji wyniesie: 20% + 12% = 32%.
20% początkowej inwestycji będzie zwracane rocznie wraz z 12% zwrotem z inwestycji. Należy pamiętać, że odsetki płacone w wartościach bezwzględnych będą zmniejszać się z roku na rok, ponieważ naliczane są od malejącego salda kwoty głównej. Przez pierwszy rok odsetki wyniosą 240 USD; dla drugiego - 192; dla trzeciego - 144; dla czwartego - 96; za piątą - 48 USD (patrz rysunek poniżej)
Metoda Inwooda. Metodę tę stosuje się, gdy oczekuje się, że w całym okresie prognozy uzyskany zostanie stały, równy dochód. Jedna część tego strumienia dochodów będzie stanowić zwrot z inwestycji, a druga zapewni zwrot lub zwrot kapitału. Co więcej, wysokość strumienia dochodów będzie reprezentować zwrot z inwestycji, a druga będzie zapewniać zwrot lub zwrot kapitału.
Ponadto kwota zwrotu kapitału zostanie ponownie zainwestowana według stopy zwrotu z inwestycji (kapitału). W tym przypadku stopa zwrotu z inwestycji jako składnik współczynnika kapitalizacji będzie równa współczynnikowi funduszu odtworzeniowego przy takim samym oprocentowaniu jak dla inwestycji (współczynnik ten jest pobierany z tabeli sześciu funkcji procentu składanego). Sam współczynnik kapitalizacji przy przepływie równych dochodów będzie równy sumie stopy zwrotu z inwestycji i współczynnika funduszu kompensacyjnego dla tych samych odsetek (współczynnik kapitalizacji można pobrać z tabeli sześciu funkcji odsetek składanych w kolumnie wkład w amortyzację jednostki).
Metoda Hoskolda. Stosuje się ją, gdy stopa zwrotu wygenerowana z inwestycji początkowej jest tak wysoka, że jest mało prawdopodobne, że reinwestycja nastąpi w tej samej stopie. Dlatego też oczekuje się, że zainwestowane środki będą generować dochód według stopy wolnej od ryzyka.
Przykład. Projekt inwestycyjny przewiduje roczny zwrot z inwestycji (kapitału) na poziomie 12% przez 5 lat. Kwoty zwrotu z inwestycji można ponownie zainwestować bez ryzyka ze stopą procentową 6%.
Rozwiązanie. Jeżeli stopa zwrotu z kapitału wynosi 0,1773964, co stanowi współczynnik funduszu odtworzeniowego na poziomie 6% w ciągu 5 lat, wówczas współczynnik kapitalizacji (R) wyniesie 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.
W przypadku, gdy przewiduje się, że inwestycja nie straci na wartości całkowicie, a jedynie częściowo, współczynnik kapitalizacji będzie liczony nieco inaczej.
Przykład. Przewiduje się, że nieruchomość zostanie sprzedana za 5 lat za 50% jej aktualnej wartości. Stopa zwrotu z inwestycji wynosi 12%.
Rozwiązanie. Według metody Ring stopa zwrotu z kapitału wynosi 20% (100%: 5 lat) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (stopa zwrotu z kapitału) + 0,12 (stopa zwrotu z inwestycji) = 0,22 = 22%.
W metodzie Inwooda stopę zwrotu z kapitału ustala się poprzez pomnożenie współczynnika funduszu naprawczego przez procent utraty wartości.
50% straty * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (stopa zwrotu z kapitału) + 0,12 (stopa zwrotu z inwestycji) = 0,1987 = 19,87%.
5.2. Inwestując w nieruchomości, inwestor oczekuje przyszłego wzrostu wartości pierwotnie zainwestowanego kapitału. Kalkulacja ta opiera się na prognozie inwestora dotyczącej wzrostu cen gruntów, budynków i budowli pod wpływem zwiększonego popytu na określone rodzaje nieruchomości lub w wyniku rosnącej inflacji. W tym zakresie należy uwzględnić wzrost kosztu inwestycji kapitałowych we współczynniku kapitalizacji.
Przykład. Wymagana stopa zwrotu z kapitału wynosi 12%. Wzrost wartości nastąpi w ciągu najbliższych pięciu lat i wyniesie 40%.
1. Dochody przyszłych okresów oblicza się jako 0,4 * 0,1574 (współczynnik funduszu kompensacyjnego za 5 lat na poziomie 12%) = 0,063.
2. Dochody przyszłych okresów odejmuje się od wymaganej stopy zwrotu z kapitału i w ten sposób ustala się współczynnik kapitalizacji.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.
W przypadku wzrostu wartości zainwestowanych środków wpływy ze sprzedaży nie tylko zapewniają zwrot całego zainwestowanego kapitału, ale także zapewniają część dochodu niezbędną do uzyskania 12% zwrotu z kapitału. W związku z tym należy obniżyć współczynnik kapitalizacji, aby uwzględnić oczekiwane zyski kapitałowe.
5.3. Metoda inwestycji powiązanej lub technika grupy inwestycyjnej. Ponieważ większość nieruchomości nabywana jest przy wykorzystaniu kapitału dłużnego i własnego, współczynnik kapitalizacji musi spełniać wymogi zwrotu z obu części inwestycji. Wartość tego wskaźnika ustalana jest poprzez odpowiednią metodę inwestycyjną lub technikę grupy inwestycyjnej. Współczynnik kapitalizacji pożyczonych środków nazywany jest stałą kredytu hipotecznego i obliczany jest według następującego wzoru:
Jeżeli znane są warunki kredytu, wówczas stałą kredytu hipotecznego wyznacza się z tabeli sześciu funkcji odsetek składanych: będzie to suma stopy procentowej i współczynnika funduszu naprawczego lub będzie równa współczynnikowi amortyzacji kredytu jednostka.
Współczynnik kapitalizacji kapitału własnego oblicza się według wzoru:
Ogólny współczynnik kapitalizacji ustalany jest jako średnia ważona
, Gdzie
M to udział pożyczonych środków w kosztach;
Rm - współczynnik kapitalizacji kapitału obcego;
Re to współczynnik kapitalizacji kapitału własnego.
5.4. Metoda kapitalizacji bezpośredniej
Istnieje inna metoda określania współczynnika kapitalizacji - metoda kapitalizacji bezpośredniej. W podejściu dochodowym wartość składnika majątku oblicza się według wzoru:
V to koszt wycenianego przedmiotu;
R - współczynnik kapitalizacji.
Jeżeli powyższy wzór przelicza NRR na wartość, wówczas poniższy wzór przelicza wartość na stopę kapitalizacji:
Na podstawie danych rynkowych dotyczących cen sprzedaży oraz wartości NAV porównywalnych nieruchomości można obliczyć współczynnik kapitalizacji. Ustalony w ten sposób współczynnik kapitalizacji nazywany jest ogólnym. Formułę tę stosuje się wtedy, gdy odsprzedaż składnika aktywów następuje po cenie równej kwocie inwestycji początkowej i dlatego nie ma konieczności uwzględniania we współczynniku kapitalizacji premii za odzyskanie kapitału, a także wtedy, gdy dochody o jednakowej wielkości są projektowane.
Przykład. Dostępne są informacje na temat nieruchomości porównywalnych z wycenianą nieruchomością. Wynika z niego, że porównywalną nieruchomość sprzedano za 325 000 USD, a wartość bieżąca netto wyniosła 30 000 USD.
Powyższy wzór pozwala znaleźć ogólny współczynnik kapitalizacji:
R = 30000/325000 = 0,09, czyli 9%.
6. Na ostatnim etapie metody kapitalizacji dochodów wartość nieruchomości ustala się poprzez podzielenie prognozowanego dochodu operacyjnego netto (wynik IV etapu) przez współczynnik kapitalizacji (wynik V etapu) lub
CHOD / Współczynnik kapitalizacji.
52. Masowa i indywidualna wycena nieruchomości: różnice, zakres
Wycena masowa to systematyczna wycena grup nieruchomości na określoną datę, przy zastosowaniu standardowych procedur i analiz statystycznych na potrzeby opodatkowania lub zarządzania nieruchomościami rządowymi.
Wycena indywidualna to wycena poszczególnych obiektów nieruchomości w trakcie realizacji określonej transakcji z tymi obiektami (zastaw, czynsz itp.)
Ocena masy zajmuje się oceną dużej liczby obiektów, które w naturalny sposób różnią się od siebie, dlatego jej wymuszonym narzędziem jest zastosowanie metod standardowych do grup i klas obiektów, co wymaga pewnej pracy w zakresie klasyfikacji i stratyfikacji obiektów. Rozwój standardowych metod i technik analizy statystycznej, opis zasad ich prawidłowego stosowania jest przedmiotem oceny masowej jako szczególnej gałęzi teorii oceny i analizy stosowanej.
Tym samym, w zależności od celów oceny, można zindywidualizować (podkreślić oryginalność) lub ujednolicić (określić przynależność do typu) dowolnego obiektu nieruchomości. W pierwszym przypadku rzeczoznawca stosuje podejście indywidualne, koncentrując się na cechach nieruchomości i udowadnia, dlaczego standardowa metodologia wyceny jest błędna; w drugim przypadku techniki wyceny masowej pozwalają na opracowanie jednolitej metodyki wyceny różnorodnej obiektów nieruchomości.
Podobieństwa i różnice pomiędzy oceną masową a oceną indywidualną.
Obie metody oceny – masowa i indywidualna – opierają się na systematycznych metodach gromadzenia, analizowania i przetwarzania informacji w celu uzyskania uzasadnionych wyników. W procesie oceny masowej rzeczoznawca musi dokonać tych samych czynności, co przy ocenie indywidualnej; różnice wynikają głównie z różnic w skali pracy i sposobach kontroli jakości oceny.
Ponieważ ocena masowa wiąże się z opracowaniem standardowej metodologii, wymaga koordynacji nie tylko zadania, ale także podejmowania decyzji i ujednoliconej procedury oceny. Waga decyzji biegłego i możliwości wpływu na wynik końcowy jest mniejsza niż w przypadku oceny indywidualnej. Ponadto modele wyceny powinny odzwierciedlać wzorce podaży i popytu grup nieruchomości, a nie poszczególnych nieruchomości. Ponieważ model wyceny postrzegany jest jako matematyczna interpretacja zachowania rynku nieruchomości w określonym czasie, modele wyceny masowej są bardziej złożone, ponieważ próbują odtworzyć aktywność rynku na dużym obszarze geograficznym.
Zarówno masowe, jak i indywidualne wyceny nieruchomości wymagają gromadzenia informacji. Charakter dobra i dostępne na jego temat dane determinują nakład pracy związany z zebraniem niezbędnych informacji, a także jego rodzaj, co z kolei determinuje, jakie podejście należy przyjąć przy ocenie.
W wycenie masowej stosuje się trzy główne metody - metodę kosztową, metodę dochodową (kapitalizację dochodu) i metodę porównawczą sprzedaży. O wyborze metody decyduje rodzaj nieruchomości, warunki rynkowe oraz dostępność niezbędnych informacji.
Analizę najlepszego wykorzystania przeprowadza się w taki sam sposób, jak przy ocenie indywidualnej. Techniki analizy rynku na potrzeby oceny masowej polegają na powszechnym stosowaniu, obok eksperckich, metod statystycznych, które pomagają stratyfikować dane i budować adekwatny model rynku.
W końcowej ocenie indywidualnej rzeczoznawca koordynuje wyniki trzech metod i podejmuje ostateczną decyzję. Ostatnim etapem oceny masowej jest weryfikacja modelu i kontrola jakości uzyskanych wyników. Jakość wykonanej pracy ocenia się przede wszystkim metodami statystycznymi: większość uzyskanych szacunków powinna mieścić się w zadanym przedziale średniego odchylenia od rzeczywistych cen sprzedaży. Wraz z kontrolą statystyczną przeprowadzana jest kontrola ekspercka, aby zrekompensować (w razie potrzeby) niewystarczającą jakość wstępnych informacji o transakcjach rynkowych. Ponadto ocena musi być zgodna z obowiązującymi standardami zawodowymi, a przy ocenie masowej, oprócz etycznych i merytorycznych, istnieje szereg kryteriów statystycznych jakości modelu. Tym samym standardy Międzynarodowego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Podatkowych wymagają, aby współczynnik dyspersji określający średnie odchylenie dla nieruchomości mieszkalnych nie przekraczał 15%, a dla grupy nieruchomości przynoszących dochód 20%.
Proces oceny masy składa się z następujących głównych etapów:
sformułowanie problemu
wstępne badania i analiza obiektu
zbieranie danych, analiza rynku i identyfikacja najbardziej efektywnego wykorzystania
budowa modelu i kalibracja
testowanie, kontrola jakości i wyjaśnianie wyników oceny.
Stwierdzenie problemu dla oceny masowej obejmuje:
identyfikacja obiektów podlegających ocenie. Identyfikatorem może być adres, opis praw lub numer katastralny działki;
wyjaśnienie stanu prawnego obiektu (jakie prawa są oceniane – własność, dzierżawa, użytkowanie przestrzeni powietrznej itp.);
umowa dotycząca celów wyceny (np. wartość rynkowa dla celów podatkowych);
uzgodnienie terminu wyceny – w jakim terminie dokonuje się przeszacowania.
Ocena masowa ma swoje ograniczenia: czasami skuteczniejsze (dokładniej biorąc pod uwagę koszty wyceny) okazuje się dokonanie indywidualnej wyceny, na przykład obiektu specjalnego przeznaczenia, niż próba ustalenia standardowych zasad jego ocenę. Są to jednak przypadki rzadkie, wyjątki dla naprawdę małego zakresu obiektów.
53. Wartość katastralna nieruchomości: koncepcja, zakres
Państwowa wycena katastralna jest jednym z najważniejszych obszarów działalności Rosreestr na obecnym etapie rozwoju systemu stosunków majątkowych w Federacji Rosyjskiej.
Państwowa wycena katastralna to zespół działań obejmujący:
· podjęcie decyzji o przeprowadzeniu państwowej wyceny katastralnej;
· utworzenie wykazu obiektów nieruchomości podlegających państwowej wycenie katastralnej;
· wybór wykonawcy w celu ustalenia wartości katastralnej i zawarcie z nim umowy na wykonanie ekspertyzy;
· określenie wartości katastralnej i sporządzenie raportu z ustalenia wartości katastralnej;
· rozpatrzenie protokołu ustalenia wartości katastralnej;
· zatwierdzenie wyników ustalenia wartości katastralnej;
· wpisania wyników ustalenia wartości katastralnej do państwowego katastru nieruchomości.
Ustawa federalna nr 167-FZ z dnia 22 lipca 2010 r. wprowadziła rozdział 3 – Państwowa wycena katastralna – do nr 135-FZ. Wartość katastralna to wartość rynkowa nieruchomości ustalona w procesie państwowej wyceny katastralnej, ustalona metodami wyceny masowej, a w przypadku braku możliwości ustalenia wartości rynkowej metodą wyceny masowej, wartość rynkowa ustalona indywidualnie dla konkretnej nieruchomości w zgodnie z przepisami dotyczącymi działalności wycenowej.
Celem przeprowadzenia państwowej wyceny katastralnej nieruchomości (działek i inwestycji budowlanych) jest ustalenie ich wartości katastralnej dla celów podatkowych (dla celów obliczenia podatku od nieruchomości, którego podstawą opodatkowania jest wartość katastralna). Wartość katastralna służy również do ustalenia czynszu za działkę przy jej zakupie lub sprzedaży, wykorzystaniu jej jako zabezpieczenia, wniesieniu wkładu do kapitału docelowego oraz do innych celów.
Wartość katastralna nie jest jednak równoznaczna z podatkiem gruntowym, czynszem dzierżawnym lub ceną wykupu gruntu. Stanowi ona podstawę opłat za grunty, a wysokość płatności będzie zależała od stawek ustalonych przez właściwe władze lub samorząd terytorialny.
Powiązana informacja.
Rozważmy stopa kapitalizacji. Zaliczany jest do grupy wskaźników stabilności finansowej przedsiębiorstwa i charakteryzuje długoterminową wypłacalność. Współczynnik kapitalizacji zaliczany jest do grupy wskaźników dźwigni finansowej, w tej grupie znajdują się wskaźniki charakteryzujące stosunek środków własnych i pożyczonych. W źródłach zachodnich współczynnik kapitalizacji jest oznaczony jako Współczynnik kapitalizacji.
Rozważymy współczynnik kapitalizacji zgodnie z naszym zwykłym schematem analizy. Najpierw przybliżymy istotę ekonomiczną współczynnika, następnie przedstawimy wzór obliczeniowy, obliczymy współczynnik dla firmy krajowej, a na koniec przypomnimy optymalne wartości wskaźnika.
Stopa kapitalizacji. Istota ekonomiczna
Jak wspomniano powyżej, współczynnik kapitalizacji odnosi się do wskaźników dźwigni finansowej i to one decydują o efektywności wykorzystania pożyczonego kapitału przez przedsiębiorstwo. Pokazuje jak nasze przedsiębiorstwo jest uzależnione od pożyczonych środków.
Jak odczytuje się współczynnik kapitalizacji?
Jeżeli wartość współczynnika kapitalizacji maleje, oznacza to, że:
- Spółka zachowuje większy zysk netto.
- Spółka finansuje swoją działalność ze środków własnych.
- Zwiększa się atrakcyjność inwestycyjna.
Jeśli wartość współczynnika kapitalizacji wzrasta, oznacza to, że:
- Zwiększa się ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej.
- Przedsiębiorstwo zwiększa udział pożyczonych środków zaangażowanych w finansowanie swojej działalności.
- Atrakcyjność inwestycyjna maleje.
Kto stosuje stopę kapitalizacji?
Współczynnik ten jest niezwykle ważny dla inwestorzy którzy je analizują, aby ocenić inwestycje w konkretną spółkę. Do inwestycji bardziej preferowana będzie spółka o dużym współczynniku kapitalizacji. Wyjaśnia to fakt, że będzie miał większy kapitał własny w swojej strukturze kapitałowej. Zbyt wysoki wskaźnik nie jest jednak korzystny dla inwestora, gdyż zmniejsza się rentowność przedsiębiorstwa, a tym samym dochód inwestora.
Ten współczynnik jest również używany wierzyciele. Sytuacja z nimi jest dokładnie odwrotna dla inwestorów. Im niższy współczynnik kapitalizacji, tym korzystniejsze jest udzielenie pożyczki.
Jakie są synonimy kapitalizacji?
Współczynnik kapitalizacji ma następujące synonimy:
- wskaźnik dźwigni finansowej,
- współczynnik ryzyka finansowego,
- wskaźnik atrakcji,
- Wykorzystanie dźwigni finansowej,
- Stosunek zadłużenia do kapitału własnego,
- Wskaźnik samofinansowania.
W rzeczywistości wszystkie wymienione powyżej nazwy to jeden współczynnik kapitalizacji, ale często w innej literaturze nazywa się to inaczej. Dlatego warto znać jego podobne nazwy.
Stopa kapitalizacji. Wzór na obliczenie salda
Wzór stopy kapitalizacji ma następującą postać:
Współczynnik kapitalizacji = Pasywa/Kapitał własny =
(Zobowiązania długoterminowe + Zobowiązania krótkoterminowe)/Kapitał=
(str. 1400+str. 1500)/str. 1300
Wszystkie dane do obliczeń można pobrać z formularza „Saldo”. Należy zauważyć, że w rubryce „Pasywa” we wzorze różni autorzy stosują albo sumę zobowiązań krótkoterminowych i długoterminowych, albo wyłącznie zobowiązania długoterminowe. Zatem obowiązuje również następujący wzór:
Współczynnik kapitalizacji = Zobowiązania długoterminowe/Kapitał własny = linia 1400/linia 1300
Do 2011 roku wzór na wyliczenie współczynnika kapitalizacji przedstawiał się następująco:
Współczynnik kapitalizacji = (linia 590+linia 690)/linia 490
W literaturze zagranicznej można znaleźć następujący wzór na obliczenie współczynnika:
Stopa kapitalizacji. Obliczenia na przykładzie OJSC MMK
Współczynnik kapitalizacji dla OJSC MMK
Do obliczeń potrzebne będą nam publiczne raporty księgowe, które można uzyskać w serwisie SPARK lub InvestFunds. Nasz przykład dotyczył czterech kwartałów 2013 r. i pierwszych trzech kwartałów 2014 r.
Jak widać, pracujemy tylko z liniami z sekcji „Pasywne”. Współczynnik kapitalizacji dla OJSC MMK:
Współczynnik kapitalizacji 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Współczynnik kapitalizacji 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Współczynnik kapitalizacji 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Stopa kapitalizacji 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91
Jak widać, w ciągu roku obliczeń współczynnik prawie się nie zmienił i kształtował się na poziomie 1. Jest to wartość standardowa dla przedsiębiorstw krajowych. Możemy stwierdzić, że OJSC MMK ma udział środków pożyczonych równy udziałowi środków własnych (50/50%). Poniżej omówimy bardziej szczegółowo wartości standardowe.
Stopa kapitalizacji. Wartość normatywna
Porozmawiajmy o wartościach standardowych. W literaturze krajowej współczynnik kapitalizacji uważany jest za optymalny dla przedsiębiorstwa, gdy wartość 1. Innymi słowy, spółka ma równy udział w kapitale obcym i własnym (50% kapitału obcego, 50% kapitału własnego).
W krajach rozwiniętych gospodarczo współczynnik wynosi 1,5 (60% kapitału obcego, 40% kapitału własnego)
Norma współczynnika zależy od branży przedsiębiorstwa, wielkości przedsiębiorstwa, kapitałochłonności produkcji, okresu istnienia, opłacalności produkcji itp. Dlatego też wskaźnik należy porównywać z podobnymi przedsiębiorstwami z branży. Dzięki temu uzyskamy jaśniejszy obraz finansów przedsiębiorstwa.
Streszczenie
Przyjrzeliśmy się zatem jednemu z najważniejszych wskaźników dla inwestorów i pożyczkodawców – współczynnikowi kapitalizacji. Im wyższa jest jego wartość dla przedsiębiorstwa, tym jest bardziej korzystna dla inwestorów, a mniej dla wierzycieli. Wysoka wartość wskaźnika wskazuje, że przedsiębiorstwo traci stabilność finansową; zbyt niska wartość – firma traci rentowność. Wskaźnik kapitalizacji należy stosować w połączeniu ze wskaźnikami rentowności i płynności przedsiębiorstwa. Więcej o głównym wskaźniku rentowności przeczytasz w artykule: „”.
Dziękuję za uwagę!
