Z nepremičninami poteka veliko različnih transakcij. Rezultat transakcije je pogosto podoben kupoprodajni pogodbi, vendar se predmet dokumenta šteje za najemno pravico. Ta postopek se lahko razglasi za neveljaven, če za to obstajajo določeni razlogi. Da bi vse naredili pravilno, se morate seznaniti z zapletenostjo postopka, o katerem bomo razpravljali v članku.

kaj je

Odstop najemne pravice je ponovni najem, ki se izvede s spremembo oseb v poslu, natančneje najemnika. To bo druga oseba, ki bo imela enake pravice in dolžnosti. In prejšnjemu najemniku preneha veljavnost.

Pravila prava

V čl. 615 Civilnega zakonika Ruske federacije določa nianse, ki jih mora upoštevati najemnik pri uporabi nepremičnine. Ima pa tudi pravice. Drugi odstavek tega člena določa, da lahko najemnik:

1. Podnajem nepremičnine.
2. Prenos obveznosti in pravic na tretje osebe.
3. Prenos prostorov v uporabo.
4. Prenos najemnih pravic iz obveznosti.
5. Prenesite najemne pravice v odobreni kapital gospodarskih organizacij.

Pravice in omejitve

Ko je prenos pravic formaliziran, se pridobijo lastninske in uporabniške pravice. Odslej so te pravice samostojen objekt, s katerim bo mogoče opravljati posle. Pravice najemnika veljajo samo za predmet, ki je naveden v pogodbi.

Toda ta oseba nima pooblastila za razpolaganje z nepremičnino, saj se ne šteje za lastnika. To služi kot omejitev pri nekaterih transakcijah, saj ima pravico do razpolaganja le lastnik. Pri spremembi oseb v pogodbi je potrebno pridobiti dovoljenje najemodajalca. Soglasje je podano v pisni obliki.

Prednosti

Pogosto se dodelitev najemnih pravic šteje za ugodno rešitev v težkih razmerah. Zahvaljujoč tej transakciji novi najemnik prejme predmet za plačilo za posest in uporabo pod enakimi pogoji in po enaki ceni, po kateri je predmet najel od prejšnjega lastnika.

Pogodba o dodelitvi najemnih pravic se običajno sklene za nestanovanjske prostore, ki se nahajajo v prestižnih predelih prestolnice in drugih mest. Ti predmeti zagotavljajo stabilen dohodek v poslu. Običajno pogodba velja več kot 5 let, zato je za novega najemnika koristno, da prejme predmet, po katerem povprašujejo stranke. Prejšnji uporabnik ima tudi svoje prednosti - pridobi dohodek.

Najemodajalci so pogosto občinski in drugi izvršilni organi. Povpraševanje po nepremičninah za najem je vedno veliko zaradi nizkih cen v primerjavi s poslovnimi lokali. Če je potreben najem nestanovanjskih prostorov, lahko podjetnik ali podjetje postopa na naslednji način:

1. Sodelujte v dražbi.
2. Prenesite pravice do najema prostorov s plačilom provizije.

Druga možnost je bolj donosna. Toda pri tem se lahko pojavijo tudi težave. Na primer, če želi novi najemnik obnoviti nepremičnino, to ne bo enostavno in pogosto nemogoče.

Razlika s podnajemom

Oseba, ki daje nepremičnino v podnajem, bo pogodbena stranka pogodbe, sklenjene z najemodajalcem. Opravljal bo tudi naloge, zato prevzema odgovornost za morebitne kršitve pogodbe. V primerjavi s podnajemom z odstopom pravice in obveznosti prenehajo in jih pridobi nov najemnik.

Sklenitev dogovora

Dodelitev najema avtomobilov in nestanovanjskih prostorov se izvede šele po podpisu pogodbe. Najemnih pravic ni mogoče podariti, sicer bo takšna transakcija razglašena za neveljavno (člen navaja, da so donacije komercialnim organizacijam prepovedane).

Dodelitev najemnih pravic mora biti pravilno zaključena. Vzorec tega dokumenta vam bo omogočil pravilno sestavljanje. Vsebovati mora naslednje informacije:

1. Podrobnosti o strankah.
2. Datum registracije.
3. Informacije o predmetu.
4. Roki.
5. Najemnina.
6. Pogoji odpovedi.

Pogodba mora biti sestavljena v pisni obliki in po želji overjena pri notarju. Navaja podpise strank in pečate. Pomembno je, da vsebina pogodbe ni v nasprotju s členi najemne pogodbe. Dokumentu so priloženi dodatni papirji, ki so podpisani in overjeni.

Pogoji in zahteve

Kot pri vsaki transakciji, obstajajo določene zahteve za dodelitev, ki morajo biti izpolnjene, da se šteje za zakonito. Poleg tega bo to odpravilo spore v prihodnosti. Pogoji, ki morajo biti izpolnjeni pri izvedbi dokumenta, so naslednji:

1. Transakcija je dokumentirana.
2. Stranki se morata strinjati s pogoji.
3. Če prvi najemnik zamuja z najemnino, morata stranki rešiti vprašanje plačila.
4. Transakcija je priznana kot zakonita, za katero je potrebno notarsko overjeno dovoljenje udeležencev.

Zahteve vključujejo:

1. Dovoljenje strank v transakciji.
2. Obremenitve morajo biti določene.
3. Iz besedila mora biti razviden namen prenosa pravic.

Če so navedeni pogoji in zahteve izpolnjeni, bo transakcija zakonita. Lahko se registrira v Rosreestr. Po tem se postopek šteje za popolnoma zaključen.

Razlike med pogodbami

Ker se pogodba lahko sklene s fizičnimi in pravnimi osebami, je treba upoštevati razliko v izvedbi. Razlika je povezana s seznamom dokumentov, ki jih je treba predložiti kot spremne papirje. Razlika je v času podpisa in preverjanju zakonitosti sklenitve tega sporazuma. V drugih pogledih je postopek popolnoma enak za vse.

Registracija

S sklenitvijo pogodbe o dodelitvi najema parcele ali nestanovanjske nepremičnine se sestavi akt o sprejemu in prenosu dokumentacije. Novi najemnik mora prejeti najemno pogodbo in plačilne papirje. Prejšnji najemnik mora predložiti potrdilo o registraciji najema pri državni agenciji in osebne dokumente.

Registracija je odvisna od razpoložljivosti:

1. Izjave.
2. Plačilni dokument.
3. Ustanovni dokumenti.
4. Protokoli.
5. Dokumentacija za zastopnika.
6. Potrdila OGRN.
7. Najemne pogodbe.
8. Asignacijske pogodbe.
9. Tehnični potni list.

Nianse

Pasti ni veliko, a njihov videz oteži posel. Pogosto ga je zaradi tega nemogoče skleniti. Te nianse vključujejo:

1. Odsotnost pravil o dodelitvi v prvotni pogodbi.
2. Če se gradnja izvaja na zemljiščih, namenjenih kmetijstvu, se prenos ne more zaključiti, dokler se ne spremeni namenska namembnost.
3. Če so na zemljiščih stavbe in objekti, ki ne ustrezajo standardom urbanistične zakonodaje.
4. Kadar je za predmet naložena prepoved zaradi civilnega ali kazenskega postopka.
5. Če obstaja dolg za najemnino do lastnika.

Te nianse so povezane s tistimi, ki so v sodobni zakonodaji zapisane v posplošeni obliki. Toda s pripravo pogodbe se lahko pojavijo drugi, ki vplivajo na izid posla. Ti postopki v Rusiji niso pogosti, vendar bodo zelo pomagali tistim, ki se odrečejo pravici do uporabe zemljišča za osebne interese.

Odgovornosti

Udeleženci v transakciji morajo upoštevati pravila, ki jih določa zakon. Pogoji pogodbe ostanejo v veljavi ves čas njene veljavnosti. Upoštevati je treba, da najemnik prejme določene obveznosti:

1. Plačilo davkov in pristojbin.
2. Plačilo najemnine.
3. Plačilo dolgov, če obstaja tak pogoj.

Tak posel se šteje za ugodnega za prejšnjega najemnika, ki se znebi nepotrebne nepremičnine. In naslednji uporabnik prejme nepremičnino po dostopni ceni. Ugodnost je tudi za najemodajalca, ki prejema dohodek.

Prenos pravic in obveznosti se izvede po registraciji v Rosreestr. Lahko se ne izpolni, če so pogodbe med posamezniki sklenjene za obdobje, krajše od 1 leta. Za storitev morate plačati državno dajatev. Za posameznike je 2 tisoč rubljev, za pravne osebe pa 22. Norme določa 2. del člena 333.33 Davčnega zakonika Ruske federacije.

Transakcija se lahko opravi po pooblaščencu - preko zastopnika. V tem primeru veljajo splošno sprejete pravne norme. Ta oseba deluje na podlagi pooblastila, iz katerega mora biti razviden obseg pooblastil. Na primer, to je lahko izvajanje dejanj z najetim predmetom v imenu naročitelja, vključno z zastopanjem interesov najemnika v vladnih agencijah in pravico do podpisa. Priporočljivo je natančno določiti pooblastila.

Tako bo transakcija o dodelitvi najemnih pravic za avtomobile ali prostore zanimiva za predstavnike podjetij. Toda preden podpišete pogodbo, se morate posvetovati s strokovnjakom na tem področju.

Trenutno je tovrstna transakcija, kot je prenos najemnih pravic, vse bolj priljubljena. V skladu s tem postopkom je dovoljeno najeti nestanovanjske prostore, kot je na primer nakupovalni paviljon.

Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:

PRIJAVE IN KLICE SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.

Je hiter in BREZPLAČNO!

Za mnoge samostojne podjetnike je to morda edina možnost za najem prostora v velikem nakupovalnem kompleksu. Dodelitev najemnih pravic je zelo ugodna z vidika prihranka časa.

V tem primeru ni treba odpovedati pogodbe s prejšnjim najemnikom in naknadno skleniti nove listine v skladu z novimi pogoji.

Po dodelitvi vsi pogoji prvotne pogodbe ostanejo enaki.

Funkcije prenosa

Glavne značilnosti pri sklenitvi pogodbe o odstopu najemne pravice so naslednje:

• neposrednega lastnika prostorov ali zemljišča ni treba obvestiti o prenosu najemniških pravic na tretjo osebo, vendar je to povsem sprejemljivo, če stranke to želijo;
• možnost, da prvotno najemno pogodbo pustite nespremenjeno, to pomeni, da vam ni treba spreminjati, kot so znesek najemnine, pogoji in datumi njenega plačila itd.

Zakaj je to potrebno?

Zakaj je prenos najemnih pravic nujen? Takšna transakcija je potrebna v primerih, ko prvotni najemnik izrazi željo po prenosu pravic do zemljišča ali katerega koli prostora na tretjo osebo, pri čemer se je treba izogniti nepotrebnim zamudam.

Ker je transakcija prenosa pravic dokaj preprost postopek, ne pa prekinitev pogodbe in njena ponovna sklenitev, je praktično nujno, da tretji najemnik v sistemu prevzame ne le pravice prejšnjega lastnika, , temveč tudi njegove odgovornosti. Kot na primer plačilo davkov, pa tudi plačila neposredno za najemnino.

Odstop najemnih pravic

Odstop najemne pravice pomeni prenos pravic in obveznosti prejšnjega najemnika na naslednjega v celoti.

Transakcija za sklenitev tovrstnega sporazuma se lahko sklene na:

• nestanovanjske prostore;
• zemljišče;
• druge nepremičnine.

Zemljišče

Pogodba vključuje nekatere značilnosti.

Kot na primer:

• najemniki, tako poznejši kot prejšnji, so dolžni obvestiti neposrednega lastnika zemljišča o transakciji, vendar njegovo soglasje, tako pisno kot ustno, za transakcijo ni potrebno;
• kot pravi, je lastnik, torej neposredno najemodajalec, ob obstoju ustrezne pogodbe, ki jo podpišeta stranki, dolžan zagotoviti najemniku tako pravico do najema kot pravico do uporabe zemljišča;
• Piše tudi, da so v tovrstni pogodbi potrebne dodatne klavzule, kot je na primer obvezna določitev meja zemljišč, pa tudi njihove lege.

Nestanovanjski prostori

Tako kot pri zemljiških parcelah ima pogodba o prenosu pravice do najema nepremičnine tudi naslednje značilnosti:

• pri sklenitvi najemne pogodbe med lastnikom prostorov in najemnikom ima prvi pravico navesti takšno klavzulo, kot je nedopustnost prenosa pravic, to je posledica dejstva, da je soglasje najemnika za sklenitev pogodbe o odstopu ni zahtevano;
• S prevzemom nestanovanjskih prostorov tretja oseba v sistemu najema sprejme tudi vse pogoje predhodne pogodbe in morebitne dolgove za davke in pristojbine, dovoljeno je tudi vključitev tovrstnih dolgov v skupni strošek transakcije. ;
• dodelitev najemne pravice nestanovanjskemu prostoru je pogosto zelo donosna transakcija za prvotnega najemnika, to je posledica dejstva, da po zaključku tega postopka prejme določen znesek denarja za sklenitev pogodbe.

Tretji osebi

Posebnost posla odstopa lastninske pravice je, da se ta sklepa izključno med tretjim in drugim členom v verigi najema prostorov oziroma zemljišč.

To pomeni, da osebna prisotnost lastnika kakršnega koli predmeta ali njegovega zakonitega zastopnika ni obvezna.

Prav tako imata stranki ob zaključku transakcijskega postopka pravico vnesti v pogodbo določene klavzule, o katerih sta se predhodno dogovorili, vendar ne smeta na noben način spreminjati ali prilagajati prvotne najemne pogodbe, sklenjene neposredno z lastnikom.

Postopek registracije

Postopek za dokončanje transakcije za prenos lastninskih pravic vključuje več glavnih faz:

• zbiranje dokumentacije, priprava obrazca pogodbe ter ustni dogovor med strankama o točkah, ki jih mora vsebovati dokument, ter uvedba številnih dodatnih pogojev;
• stik z ustreznim organom za registracijo;
• prejem overjenih in zapečatenih dokumentov, ki so začeli veljati, v skladu s katerimi se pravice do katerega koli predmeta prenašajo z ene osebe na drugo.

Dokumenti

Za sklenitev transakcije za dodelitev najemnih pravic morajo stranke imeti paket naslednjih dokumentov, ki so obvezni:

• prijava v skladu s sprejeto predlogo;
• če so stranke fizične osebe - njihove dokumente, ki potrjujejo njihovo istovetnost;
• potrdilo davčne službe;
• originalna najemna pogodba, ki je bila sklenjena neposredno z lastnikom;
• tri izvode pogodbe.

Vzorec pogodbe

Pogodba o dodelitvi najemnih pravic vsebuje predvsem naslednje podatke in je sestavljena po vzorcu:

• polno pravno ime dokumenta, pa tudi kraj, kjer je bil sestavljen, in datum;
• popolni podatki vseh strank v transakciji;
• premoženje, ki je neposredno dano v najem in je zato predmet posla;
• dodatne klavzule in pogoji, za katere obe strani menita, da jih je treba vključiti obvezno;
• datum in podpis udeležencev.

Posledice

Po opravljeni transakciji, torej po sklenitvi pogodbe o odstopu, se vse pravice, ki so bile prej dodeljene prvemu najemniku, prenesejo na drugega.

Izraz "pravice" se v tem primeru nanaša na možnost lastništva zemljišča ali katere koli nepremičnine.

Najemnik poleg pravic prejme tudi dolžnosti prve osebe, in sicer:

• obveznost plačila davkov in taks v skladu s predpisi;
• obveznost plačila najemnine;
• plačilo dolgov, če so že obstajali in je bila ta točka dogovorjena s pogoji pogodbe.

Razlike od podnajema

Precej pogosto običajni ljudje, ki so daleč od sodne prakse, enačijo pojma podnajem in dodelitev. Vendar to ne drži povsem.

Kaj je podnajem? V tem primeru lastnik ali najemnik prenese del ali celotno nepremičnino na tretjo osebo za določen čas.

Odstop pravice do najema prostorov je zelo pogosta oblika pogodbe na domačem nepremičninskem trgu. Glavni lastnik naših trgovskih/industrijskih prostorov je država, zasebna podjetja pa te prostore aktivno prenašajo druga na drugo. To v celoti dovoljuje in ureja civilni zakonik Ruske federacije.

Ta vrsta transakcije je zelo priljubljena tako v prestolnicah kot po vsej državi, čeprav je najbolj značilna za velika mesta. Poleg tega se prostor, tako maloprodajni kot industrijski, lahko odda v najem iz različnih razlogov:

• sprememba finančnega položaja najemnika (tako na slabše kot na bolje), ko ne more več plačati tega prostora ali preprosto preneha biti potreben;
• ustanavlja se hčerinsko podjetje, ki ga želijo uporabljati kot najemnik;
• ustanovitev nove pravne osebe iz prvotnega podjetja. V tem primeru bo treba formalizirati dodelitev najemnih pravic;
• podjetje v maloprodajnih/proizvodnih prostorih se proda drugemu lastniku;
• dodelitev lahko deluje kot glavna poslovna linija, način za ustvarjanje dobička.

Kot lahko vidite, se prenos vaših pravic in obveznosti kot najemnika v zvezi z nestanovanjskimi prostori ne razlikuje veliko od podobnega postopka.

Pozor! Zaradi nedavnih sprememb zakonodaje je ta postopek (dodelitev) bistveno bolj zapleten in dolgotrajen. Dejstvo je, da bo zdaj za prenos pravic do najema prostorov, katerih prvotni lastnik je država, treba organizirati in izvesti tekmovanje med prijavitelji. Ob tem naj bi cena ostala nespremenjena.

Dejstvo je, da je cena najema ob sklenitvi dogovora z občino lahko zelo privlačna. Pogosto podjetja, specializirana za tovrstne sheme, najamejo celotne komplekse za nadaljnji podnajem ali dodelitev prostora.

Razlika med podnajemno in cesijsko pogodbo je v tem, da z odstopom v celoti izgubite pravice na predmetu drugi osebi, ki v tem primeru postane vaš pravni naslednik. Za podnajem se praviloma določi določeno obdobje uporabe, po katerem se vrnete kot glavni upravljavec nepremičnine. Ta izraz se uporablja tudi pri transakcijah, ki vključujejo izročitev dela predmeta in ne celotnega.

Sama možnost prenosa najemnih pravic je zagotovljena s 615. členom civilnega zakonika, ki najemodajalcu daje naslednje pravice:

• možnost sklepanja podnajemnih pogodb;
• možnost popolnega prenosa vaših pravic, pridobljenih po dogovoru z lastnikom nepremičnine;
• prenos uporabljene površine v brezplačno uporabo;
• možnost uporabe te pravice v obliki zavarovanja;
• možnost vključitve te pravice v odobreni kapital novonastalih podjetij.

Z drugimi besedami, možnost najema določenega premoženja postane samostojen predmet sklepanja poslov in predmet poravnave med fizičnimi in pravnimi osebami.

Oddaja prostorov v najem ima številne značilnosti oziroma pravila, zaradi katerih je precej priljubljena operacija na trgu nepremičnin. Med njimi:

• pri odstopu pogodb, sklenjenih že davno, novi lastnik prejme predmet po stari, pogosto neverjetno donosni glede na današnjo ceno;
• največja koncentracija tovrstnih dogovorov je v mestnih središčih, kjer se nahajajo prostori, ki podjetnikom prinašajo največ koristi;
• novi najemnik ima priložnost videti to nepremičnino "v akciji": kako priljubljena je med strankami, kakšen dobiček prinaša podjetje, ki se trenutno nahaja tam;
• prejšnji najemnik prejme materialno nadomestilo, določeno s pogodbo, in prenese pravice do tega predmeta neposredno, brez tekmovanja.

Pozor! Kot je navedeno zgoraj, morate zdaj pri prenosu najemnih pravic za prostore, ki so v občinski lasti, bodisi sodelovati na natečaju (ki poteka v obliki dražbe) bodisi opraviti dodelitev brez njega, po dogovoru o višini provizije.

Sestava pogodbe o prenosu pravic

Osrednji dokument tega postopka je pogodba o prenosu teh pravic na drugo osebo. V njegovo vsebino morajo biti vključeni naslednji podatki:

• dogovorjen postopek prenosa najemne pravice;
• višina in način izplačila odškodnine;
• obveznosti prejemnika glede vzdrževanja tega predmeta;
• podatke o plačilu same najemnine;
• kakršni koli drugi dogovori, ki sta jih dosegli stranki (na primer obveznost izvedbe/pomanjkanje prenove, obnova prostorov itd.).

Pozor! V skladu s civilnim zakonikom, natančneje s členom št. 575, če so stranke v poslu pravne osebe. osebam, ki se ukvarjajo s komercialnimi dejavnostmi, ne bo mogoče dodeliti najemnih pravic. Zato je treba navesti znesek plačil odškodnine. Takšne transakcije seveda nadzorujejo davčni organi in jih lahko, če ne izpolnjujejo, prekličejo.

Po podpisu pogodbe udeleženci sestavijo akt o sprejemu in prenosu dokumentov v zvezi s predmetom. Zahtevani bodo ob naknadni registraciji novega najemnika pri državnih organih. Seznam prispevkov je naslednji:

• vloga za registracijo, sestavljena na ime ustanove;
• dokumenti v zvezi z ustanovitvijo podjetja za pravne osebe, potni list osebe, ki zastopa interese, ali civilne listine za posameznike. obrazi;
• pooblastilo zastopnika ali drugi dokumenti, ki potrjujejo njegovo pooblastilo;
• originalna najemna pogodba;
• TIN novega lastnika, njegova matična številka;
• tehnična dokumentacija za prostore;
• predhodno sestavljena najemna pogodba;
• potrdilo o plačilu državne dajatve.

Pozor! Kot pri vsakem nepremičninskem poslu je tudi v primeru kakršnih koli dvomov vedno priporočljivo, da se obrnete na odvetnike z izkušnjami na tem področju.

Če so vsi dokumenti predloženi v skladu z zahtevami, potem po zaključku postopkov registracije novi lastnik uradno prevzame svoje pravice kot najemnik nestanovanjskih prostorov, prejšnji pa jih popolnoma izgubi.

Ena najpogostejših vrst najemov v zadnjih letih je najem z odstopom pravic. Najpogosteje se ta način zagotavljanja najemnih prostorov izvaja v velikih, najprestižnejših nakupovalnih središčih v prestolnicah.

Kaj je prenos najemnih pravic in zakaj je ta način najema prostorov postal zelo razširjen?

Dejstvo je, da je najem prostorov v znanem, prestižnem nakupovalnem središču z dobro lokacijo danes praktično zelo težaven, saj je čakalna vrsta najemnikov zanje zelo dolga, prostor pa se najame že v fazi gradnje nakupovalnega centra. center. Nato podjetja, ki so take prostore najela, odstopijo najemne pravice drugim podjetjem za določen denar. Najemnik plačuje za pravico do dela v tem nakupovalnem centru znesek v višini stroška odstopa najemne pravice. V tem primeru najemnik plačuje tudi najemnino. Pogosto v nakupovalnih središčih družba za upravljanje prevzame funkcije izbire kandidatov za najemnike skoraj na konkurenčni osnovi, to pomeni, da v bistvu dodelitev najemnih pravic ne izvajajo le podjetja tretjih oseb, ki s tem zaslužijo , ampak tudi s strani družbe za upravljanje. To pojasnjuje dejstvo, da vsak najemnik ne more priti v nakupovalni center.

Če želite najeti prostore v dobrem nakupovalnem središču, morate imeti najmanj maloprodajna mesta v drugih prestižnih predelih prestolnice. Tako je na primer v Moskvi potencialnemu najemniku treba zagotoviti seznam naslovov maloprodajnih mest, kjer delujejo njegove trgovine. Najemna pogodba za prostore v znanem nakupovalnem središču bo sklenjena le, če bodo tudi druge trgovine tega najemnika v prestolnici, na spodobnih mestih.

Kaj je prenos najemnih pravic? Poznan je ne le v velikih nakupovalnih središčih, ampak se izvaja tudi na drugih, a zelo donosnih in tako imenovanih »prehodnih« mestih.

Pogodba o dodelitvi najemnih pravic ima številne značilnosti. Novemu najemniku se na primer ni treba dogovoriti o pogodbenih pogojih z lastnikom prostora, saj so vsi pogoji že dogovorjeni s prvim najemnikom, ki oddaja najem. Poleg tega pogojev najema ni mogoče spremeniti.

V zadnjih letih je najem prostora za že delujoče podjetje postal zelo priljubljen in povpraševan. Najemne pogodbe na zelo donosnih mestih se sklepajo za 5-10 let, nato pa se po potrebi najemne pravice za določeno plačilo prenesejo na drugega najemnika. Hkrati je koristno za obe strani: prvi najemnik prejme dohodek za dodelitev, ko zapusti območje, naslednji najemnik pa prejme donosno mesto za vodenje svojega podjetja.

Odstop najemne pravice za nestanovanjske prostore je posel, ki je po svoji naravi in ​​doseženem rezultatu nekoliko primerljiv s kupoprodajno pogodbo, predmet take pogodbe pa je najemna pravica.

Tako kot vse transakcije med udeleženci v civilnih pravnih razmerjih se lahko iz določenih razlogov razglasi za neveljavno.

Da bi se temu izognili, morate poznati nekaj zapletenosti sklenitve sporazuma, ki je v nekaterih primerih lahko zelo koristen in obojestransko koristen za stranke.

Kaj je PPA?

PPA je okrajšava za koncept »prenosa najemnih pravic«. Na vprašanje: "Kaj je PPA?" je mogoče odgovoriti na naslednji način - to je ponovno oddajanje, ko pride do spremembe oseb, zlasti najemnika.

Na njegovo mesto v pogodbi nastopi druga oseba, ki še naprej nosi vse obveznosti in ima tudi vse pravice, ki jih je imel prejšnji najemnik. Hkrati z odstopom prenehajo pravice in obveznosti slednjih.

Zakonodajna podlaga

Člen 615 Civilnega zakonika Ruske federacije določa nekatere nianse, ki jih mora najemnik upoštevati pri uporabi tuje lastnine, hkrati pa mu zagotavlja določene pravice. Iz pomena drugega odstavka tega člena lahko določimo več pravic najemnika, ki vključujejo:

• pravica do podnajema premoženja;
• pravico do prenosa vseh svojih obveznosti in pravic po pogodbi z najemodajalcem na tretje osebe (odpust);
• pravica do prenosa najetega prostora v brezplačno uporabo;
• prenos najemnih pravic iz naslova kakršnih koli obveznosti kot zavarovanje;
• prenos najemnih pravic na odobreni kapital gospodarskih organizacij.

Najemne pravice in omejitve

Po sklenitvi najemne pogodbe najemnik samodejno pridobi lastninsko in uporabniško pravico. Prav tako s tem trenutkom postanejo navedene pravice samostojen predmet, s katerim je mogoče opravljati posle. Te pravice lahko imenujemo tudi najemne pravice.

Hkrati najemnik ne more samostojno razpolagati z njimi, saj ni lastnik nepremičnine. To do neke mere omejuje najemnika pri izvajanju določenih transakcij, saj ima le lastnik pravico razpolagati s to nepremičnino. Skladno s tem ta lastnik omejuje voljo nasprotne stranke pri razpolaganju z najemnimi pravicami.

Če pride do spremembe oseb v najemni pogodbi in namesto najemnika nastopi druga oseba, je potrebno predhodno pridobiti soglasje najemodajalca.

To soglasje mora biti podano v pisni obliki, na primer v odgovoru na ustrezno pismo.

V skladu z informativnim pismom predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča št. 66, če sta stranki v najemni pogodbi vnaprej predvideli možnost ponovnega najema, potem ločeno soglasje lastnika za to ni potrebno (18. odstavek Pismo).

Koristi od dodelitve

V določenih življenjskih situacijah je sklenitev pogodbe o dodelitvi najemnih pravic nestanovanjskih prostorov najugodnejši izhod iz težke situacije.

Takšna transakcija med strankama bo omogočila novemu najemniku, da pridobi nepremičnino za plačilo za posest in uporabo pod enakimi pogoji in po enaki ceni, po kateri jo je najela prejšnja oseba. Z drugimi besedami, novi najemnik lahko prejme posebne preferencialne pogoje, ki jih je imel prejšnji najemnik.

Takšne pogodbe se sklepajo predvsem za najem nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo na prestižnih lokacijah v Moskvi in ​​drugih mestih v državi, ki zagotavljajo dober dohodek za poslovanje.

Običajno je njihova doba veljavnosti več kot pet let, zato je za novega najemnika zelo donosno, da dobi prostor, ki je že priljubljen pri strankah, prejšnji najemnik pa ima tudi svoj interes, da prejme znesek odškodnine.

Najemodajalci so praviloma občinski in drugi izvršilni organi. Povpraševanje po najemu njihovih prostorov je vedno veliko zaradi nizkih cen, za razliko od komercialnih podjetij.

• Če želite najeti nestanovanjske prostore v državni lasti, ima podjetnik ali podjetje dve možnosti:
• sodelovati na dražbi med več enakimi ljudmi z negotovimi možnostmi za zmago;

Seveda bo druga možnost boljša. Vendar pa se lahko tudi tukaj pojavijo nekatere težave. Tako na primer, če mora novi najemnik preurediti nepremičnino po svoji meri, potem to ne bo lahko narediti, včasih pa tudi nemogoče, če se ne strinjate z najemodajalcem.

Značilnosti oblikovanja

Razlika od podnajema

Najemnik, ki oddaja nepremičnino v podnajem, ostane ista pogodbena stranka pogodbe, sklenjene z najemodajalcem, in še vedno izpolnjuje svoje obveznosti, to pomeni, da je odgovoren za morebitne kršitve pogodbe.

Za razliko od podnajema pri odstopu pravice in obveznosti prvotnega najemnika popolnoma prenehajo in se prenesejo na novega najemnika.

Zaradi tega so tudi listine, sestavljene pri teh poslih, različne.

Kako skleniti pogodbo

Odstop ali oddaja pravice do najema predmeta se lahko izvede samo s podpisom odplačne pogodbe. Nemogoče je skleniti darovanje pravic do najema; takšna transakcija se bo štela za neveljavno (člen 575 Civilnega zakonika Rusije določa, da je darilo med gospodarskimi podjetji prepovedano).

Pogodba o dodelitvi ali najemu, katere vzorec je enostavno najti na internetu, mora vsebovati:

• postopek prenosa najemnih pravic, plačilni pogoji;
• postopek uporabe najete nepremičnine;
• pogoji vzdrževanja te nepremičnine;
• postopek plačila najete nepremičnine najemodajalcu;
• drugi bistveni pogoji.

Oblika sklenjene pogodbe mora biti enaka prvotni pogodbi. Če je bila najemna pogodba registrirana pri Rosreestru, mora biti dodelitev skozi ta postopek. Običajno se v pogodbi o odstopu prvi najemnik imenuje odstopnik, drugi pa prejemnik.

Prenos dokumentov, registracija

Po sestavi pogodbe o dodelitvi prostorov morajo stranke sestaviti akt o sprejemu in prenosu dokumentov od prejšnjega najemnika do novega. Slednji mora prejeti original najemne pogodbe in vse plačilne dokumente, ki potrjujejo plačila najemodajalcu.

Prav tako mora prvi najemnik predložiti potrdilo o registraciji najema pri državni agenciji in identifikacijske dokumente za predmet, za zemljiško parcelo (katastrski in tehnični potni listi itd.).

Za registracijo pri pooblaščenem organu v Moskvi ali katerem koli drugem mestu boste morda potrebovali:

• vloga v obliki registrskega organa;
• plačilni dokument;
• ustanovni dokumenti;
• ustrezni protokoli in sklepi pooblaščenih organov strank, ki potrjujejo namero o sklenitvi posla;
• dokumenti zastopnika, ki potrjujejo njegovo pravico do sklenitve posla;
• potrdilo OGRN, individualna številka davčnega zavezanca;
• najemna pogodba;
• cesijska pogodba;
• tehnični potni list, načrt, razlaga prostorov.

Pogodba PPA za prostore je lahko zelo zanimiva za posamezne poslovne subjekte, vendar se je pred podpisom potrebno posvetovati z ustreznimi strokovnjaki s tega področja.

Imate še vprašanja? Zapišite svoje vprašanje v spodnji obrazec in prejmite podroben pravni nasvet: