Ka shumë transaksione të ndryshme që ndodhin në pasuri të paluajtshme. Rezultati i transaksionit është shpesh i ngjashëm me marrëveshjen e blerjes dhe shitjes, por objekti i dokumentit konsiderohet të jetë e drejta e qirasë. Kjo procedurë mund të shpallet e pavlefshme nëse ka arsye të caktuara për këtë. Për të bërë gjithçka në mënyrë korrekte, duhet të njiheni me ndërlikimet e procedurës, të cilat do të diskutohen në artikull.
Çfarë është ajo?
Kalimi i të drejtave të qirasë është një ridhënie me qira, e cila kryhet duke ndryshuar personat në transaksion, ose më saktë, qiramarrësin. Do të jetë një person tjetër që do të ketë të njëjtat të drejta dhe përgjegjësi. Dhe autoriteti i qiramarrësit të mëparshëm përfundon.
Rregullat e ligjit
Në Art. 615 i Kodit Civil të Federatës Ruse specifikon nuancat që duhet të respektohen nga qiramarrësi gjatë përdorimit të pronës. Por edhe ai ka të drejta. Në paragrafin 2 të këtij neni thuhet se qiramarrësi mund:
- Nënqira pronë.
- Transferimi i detyrimeve dhe të drejtave te palët e treta.
- Transferoni ambientet për përdorim.
- Transferoni të drejtat e qirasë sipas detyrimeve.
- Transferoni të drejtat e qirasë në kapitalin e autorizuar të organizatave tregtare.
Të drejtat dhe kufizimet
Kur formalizohet kalimi i të drejtave, fitohen të drejtat e pronësisë dhe përdorimit. Tani e tutje këto të drejta janë objekt i pavarur me të cilin do të mundësohet kryerja e transaksioneve. Të drejtat e qiramarrësit zbatohen vetëm për objektin e përcaktuar në kontratë.
Por ky person nuk ka autoritet për të disponuar pronën, pasi nuk konsiderohet pronar. Kjo shërben si një kufizim për disa transaksione, pasi vetëm pronari ka të drejtë të disponojë. Me ndryshimin e personave në kontratë duhet të merret leja e qiradhënësit. Pëlqimi jepet me shkrim.
Përfitimet
Shpesh, dhënia e të drejtave të qirasë konsiderohet një zgjidhje e favorshme në një situatë të vështirë. Falë këtij transaksioni, qiramarrësi i ri e merr objektin kundrejt një tarife për posedim dhe përdorim me kushte të njëjta dhe me të njëjtën kosto me të cilën e ka marrë me qira objektin nga pronari i mëparshëm.
Një marrëveshje për dhënien e të drejtave të qirasë lidhet zakonisht për ambiente jo-rezidenciale të vendosura në zona prestigjioze të kryeqytetit dhe qyteteve të tjera. Këto objekte ofrojnë të ardhura të qëndrueshme në biznes. Në mënyrë tipike, marrëveshja është e vlefshme për më shumë se 5 vjet, kështu që është e dobishme që qiramarrësi i ri të marrë një objekt të kërkuar midis klientëve. Përdoruesi i mëparshëm gjithashtu ka avantazhet e tij - ai fiton të ardhura.
Pronarët janë shpesh organe komunale dhe të tjera ekzekutive. Kërkesa për prona me qira është gjithmonë e lartë për shkak të çmimeve të ulëta në krahasim me objektet tregtare. Nëse kërkohet marrja me qira e ambienteve jorezidenciale, një sipërmarrës ose kompani mund të veprojë si më poshtë:
- Merrni pjesë në ankand.
- Transferoni të drejtat për marrjen me qira të lokaleve duke paguar një komision.
Opsioni i dytë është më fitimprurës. Por edhe me të mund të lindin vështirësi. Për shembull, nëse një qiramarrës i ri dëshiron të rindërtojë pronën, kjo nuk do të jetë e lehtë dhe shpesh e pamundur.
Dallimi me nënqiranë
Personi që jep pronën me nënqira do të jetë palë në marrëveshjen e nënshkruar me qiradhënësin. Ajo do të kryejë edhe detyra, ndaj merr përgjegjësinë për çdo shkelje të kontratës. Krahasuar me një nënqira me cedim, të drejtat dhe detyrimet ndërpriten dhe një qiramarrës i ri i fiton ato.
Përfundimi i një marrëveshjeje
Dhënia e ambienteve të makinave me qira dhe jo-banesore kryhet vetëm pas nënshkrimit të kontratës. Të drejtat e qirasë nuk mund të dhurohen, përndryshe një transaksion i tillë do të shpallet i pavlefshëm (neni thotë se donacionet për organizatat tregtare janë të ndaluara).
Kalimi i të drejtave të qirasë duhet të kryhet siç duhet. Një mostër e këtij dokumenti do t'ju lejojë ta përpiloni saktë. Ai duhet të përmbajë informacionin e mëposhtëm:
- Detajet e palëve.
- Data e regjistrimit.
- Informacion rreth artikullit.
- Afatet.
- Qira.
- Kushtet e përfundimit.
Marrëveshja duhet të hartohet me shkrim dhe, nëse dëshironi, të vërtetohet nga një noter. Tregon nënshkrimet e palëve dhe vulat. Është e rëndësishme që përmbajtja e marrëveshjes të mos jetë në kundërshtim me klauzolat e marrëveshjes së qirasë. Dokumentit i bashkëngjiten letra shtesë, të cilat nënshkruhen dhe miratohen.
Kushtet dhe kërkesat
Ashtu si me çdo transaksion, ka disa kërkesa për një detyrë që duhet të plotësohet në mënyrë që të konsiderohet e ligjshme. Përveç kësaj, kjo do të eliminojë mosmarrëveshjet në të ardhmen. Kushtet që duhet të plotësohen gjatë ekzekutimit të dokumentit janë si më poshtë:
- Transaksioni është i dokumentuar.
- Palët duhet të pajtohen me kushtet.
- Nëse ka borxhe qiraje nga qiramarrësi i parë, palët duhet të zgjidhin çështjen e pagesës.
- Transaksioni njihet si i ligjshëm, për të cilin kërkohet leja e noterizuar e pjesëmarrësve.
Kërkesat përfshijnë:
- Leja e palëve në transaksion.
- Barrët duhet të specifikohen.
- Teksti duhet të tregojë qëllimin e transferimit të të drejtave.
Nëse plotësohen kushtet dhe kërkesat e listuara, transaksioni do të jetë i ligjshëm. Mund të regjistrohet në Rosreestr. Pas kësaj, procedura konsiderohet plotësisht e përfunduar.
Dallimet midis kontratave
Meqenëse kontrata mund të lidhet me individë dhe persona juridikë, ndryshimi në dizajn duhet të merret parasysh. Diferenca lidhet me listën e dokumenteve që kërkohet të sigurohen si letra shoqëruese. Dallimi qëndron në kohën e nënshkrimit dhe verifikimit të ligjshmërisë së lidhjes së kësaj marrëveshjeje. Në aspekte të tjera, procedura është saktësisht e njëjtë për të gjithë.
Regjistrimi
Me lidhjen e një marrëveshjeje për dhënien me qira të një trualli ose pronë jorezidenciale, hartohet një akt pranimi dhe transferimi i dokumentacionit. Qiramarrësi i ri duhet të marrë një marrëveshje qiraje dhe dokumente pagese. Qiramarrësi i mëparshëm duhet të sigurojë një certifikatë regjistrimi të qirasë në një agjenci qeveritare dhe dokumente identifikimi.
Regjistrimi është subjekt i disponueshmërisë:
- Deklarata.
- Dokument pagese.
- Dokumentet përbërëse.
- Protokollet.
- Dokumentacioni për përfaqësuesin.
- Certifikatat OGRN.
- Marrëveshjet e qirasë.
- Marrëveshjet e caktimit.
- Pasaporta teknike.
Nuancat
Nuk ka shumë gracka, por pamja e tyre e ndërlikon marrëveshjen. Shpesh për shkak të kësaj është e pamundur të konkludohet. Këto nuanca përfshijnë:
- Mungesa e rregullave të caktimit në marrëveshjen origjinale.
- Nëse ndërtimi kryhet në parcela toke të destinuara për bujqësi, transferimi nuk mund të kryhet derisa të ndryshohet qëllimi i synuar.
- Nëse në tokat ka ndërtesa dhe struktura që nuk plotësojnë standardet e legjislacionit të urbanistikës.
- Kur mbi sendin vendoset ndalimi për shkak të një veprimi civil ose penal.
- Nëse ka borxh qira ndaj pronarit.
Këto nuanca lidhen me ato që regjistrohen në një formë të përgjithësuar në legjislacionin modern. Por me përgatitjen e kontratës mund të shfaqen të tjera që ndikojnë në rezultatin e transaksionit. Këto procedura nuk janë të zakonshme në Rusi, por ato do të ndihmojnë shumë ata që heqin dorë nga e drejta për të përdorur tokën për interesa personale.
Përgjegjësitë
Pjesëmarrësit në transaksion duhet të ndjekin rregullat e përcaktuara me ligj. Kushtet e marrëveshjes mbeten të vlefshme për të gjithë periudhën e vlefshmërisë së saj. Duhet të kihet parasysh se qiramarrësi merr disa detyrime:
- Pagesa e taksave dhe tarifave.
- Pagesa e qirasë.
- Shlyerja e borxheve, nëse ekziston një kusht i tillë.
Një marrëveshje e tillë konsiderohet e dobishme për qiramarrësin e mëparshëm, i cili heq qafe një pronë të panevojshme. Dhe përdoruesi pasues e merr pronën me një çmim të përballueshëm. Ka edhe një përfitim për qiradhënësin, i cili merr të ardhura.
Transferimi i të drejtave dhe detyrimeve kryhet pas regjistrimit në Rosreestr. Mund të mos përmbushet nëse kontratat lidhen ndërmjet individëve për një periudhë më të vogël se 1 vit. Ju duhet të paguani një tarifë shtetërore për shërbimin. Për individët është 2 mijë rubla, dhe për personat juridikë - 22. Normat përcaktohen nga Pjesa 2 e nenit 333.33 të Kodit Tatimor të Federatës Ruse.
Transaksioni mund të kryhet me prokurë - përmes një përfaqësuesi. Në këtë rast zbatohen normat juridike përgjithësisht të pranuara. Ky person vepron me autorizim, i cili duhet të tregojë fushëveprimin e autoritetit. Për shembull, ky mund të jetë zbatimi i veprimeve me një objekt të dhënë me qira në emër të drejtorit, duke përfshirë përfaqësimin e interesave të qiramarrësit në agjencitë qeveritare dhe të drejtën për të nënshkruar. Është e këshillueshme që të specifikohen kompetencat në detaje.
Kështu, një transaksion për dhënien e të drejtave të qirasë për makina ose ambiente do të jetë me interes për përfaqësuesit e biznesit. Por përpara se të nënshkruani një marrëveshje, duhet të konsultoheni me një specialist në këtë fushë.
Aktualisht, një transaksion i këtij lloji, siç është kalimi i të drejtave të qirasë, po bëhet gjithnjë e më popullor. Në përputhje me këtë procedurë, lejohet marrja me qira e ambienteve jorezidenciale të tilla si, për shembull, një pavijon për blerje.
Të nderuar lexues! Artikulli flet për mënyra tipike për të zgjidhur çështjet ligjore, por secili rast është individual. Nëse doni të dini se si zgjidhni saktësisht problemin tuaj- kontaktoni një konsulent:
APLIKACIONET DHE Thirrjet pranohen 24/7 dhe 7 ditë në javë.
Është i shpejtë dhe FALAS!
Për shumë sipërmarrës individualë, ky është ndoshta mundësia e vetme për të marrë me qira hapësirë në një kompleks të madh tregtare. Caktimi i të drejtave të qirasë është shumë i dobishëm për sa i përket kursimit të kohës.
Në këtë rast, nuk ka nevojë të zgjidhet kontrata me qiramarrësin e mëparshëm dhe më pas të lidhet një dokument i ri në përputhje me kushtet e reja.
Pas caktimit, të gjitha kushtet e marrëveshjes origjinale mbeten të njëjta.
Karakteristikat e transferimit
Karakteristikat kryesore kur lidhni një marrëveshje për caktimin e të drejtave të qirasë janë si më poshtë:
- nuk ka nevojë të njoftohet pronari i drejtpërdrejtë i lokaleve ose truallit për transferimin e të drejtave të qiramarrësit tek një palë e tretë, por kjo është mjaft e pranueshme nëse palët dëshirojnë;
- mundësia e lënies së pandryshuar të kontratës fillestare të qirasë, pra nuk ka nevojë të bëhen ndryshime në të si shuma e qirasë, afatet dhe datat e pagesës së saj etj.
Pse është e nevojshme kjo?
Pse është i nevojshëm kalimi i të drejtave të qirasë? Një transaksion i këtij lloji është i nevojshëm në rastet kur qiramarrësi origjinal shpreh dëshirën për t'i transferuar të drejtat mbi tokën ose mbi çdo objekt një pale të tretë, duke shmangur vonesat e panevojshme.
Për shkak të faktit se transaksioni për kalimin e të drejtave është një procedurë mjaft e thjeshtë në vend që të zgjidhë kontratën dhe të ripërfundojë më pas, është praktikisht e nevojshme kur qiramarrësi i tretë në sistem merr jo vetëm të drejtat e pronarit të mëparshëm. , por edhe përgjegjësitë e tij. Të tilla, për shembull, si pagesa e taksave, si dhe pagesa direkt për qira.
Caktimi i të drejtave të qirasë
Kalimi i së drejtës së qirasë nënkupton transferimin e plotë të të drejtave dhe detyrimeve të qiramarrësit të mëparshëm tek ai pasues.
Një transaksion për të lidhur një marrëveshje të këtij lloji mund të lidhet në:
- ambiente jo banesore;
- truall;
- pasuri të tjera të paluajtshme.
Parcela toke
Kontrata përfshin disa veçori.
Të tilla, për shembull, si:
- qiramarrësit, të mëvonshëm dhe të mëparshëm, janë të detyruar të njoftojnë pronarin e drejtpërdrejtë të tokës për transaksionin, por pëlqimi i tij, me shkrim dhe me gojë, nuk kërkohet për transaksionin;
- siç thuhet, pronari, pra qiradhënësi drejtpërdrejt, me kusht që të ketë një marrëveshje të përshtatshme të nënshkruar nga palët, është i detyruar t'i sigurojë qiramarrësit të drejtën e qirasë dhe të drejtën e përdorimit të tokës;
- Ai gjithashtu thotë se në një marrëveshje të këtij lloji është e nevojshme të ketë klauzola shtesë, si p.sh., specifikimi i detyrueshëm i kufijve të tokave, si dhe vendndodhja e tyre.
Lokalet jo banesore
Ashtu si në rastin e parcelave të tokës, marrëveshja për caktimin e të drejtës së qiradhënies së pasurisë së paluajtshme është gjithashtu e pajisur me karakteristikat e mëposhtme:
- kur lidh një marrëveshje qiraje midis pronarit të lokaleve dhe qiramarrësit, i pari ka të drejtë të tregojë një klauzolë të tillë si papranueshmëria e kalimit të të drejtave, kjo për faktin se pëlqimi i qiramarrësit për të lidhur një marrëveshje transferimi nuk kërkohet;
- Duke pranuar ambiente jorezidenciale, një palë e tretë në sistemin e qirasë pranon gjithashtu të gjitha kushtet e marrëveshjes së mëparshme dhe borxhet mbi taksat dhe tarifat, nëse ka, lejohet gjithashtu përfshirja e borxheve të këtij lloji në koston totale të transaksionit. ;
- dhënia e së drejtës së qirasë në një ambient jorezidencial është shpesh një transaksion shumë fitimprurës për qiramarrësin fillestar, kjo për faktin se me përfundimin e kësaj procedure ai merr një shumë të caktuar parash për lidhjen e kontratës.
Tek një palë e tretë
E veçanta e transaksionit për kalimin e të drejtave të pronësisë është se kjo lidhet ekskluzivisht midis hallkave të treta dhe të dyta në zinxhirin e dhënies me qira të lokaleve apo tokës.
Pra, prania personale e pronarit të një objekti të çdo lloji, ose përfaqësuesit të tij ligjor, nuk është e detyrueshme.
Gjithashtu, gjatë përfundimit të procedurës së transaksionit, palët kanë të drejtë të fusin në kontratë disa klauzola të rënë dakord më parë mes tyre, por në asnjë mënyrë nuk duhet të ndryshojnë ose të bëjnë rregullime në marrëveshjen origjinale të qirasë të lidhur drejtpërdrejt me pronarin.
Procedura e regjistrimit
Procedura për përfundimin e një transaksioni për caktimin e të drejtave pronësore përfshin disa faza kryesore:
- mbledhja e dokumentacionit, përgatitja e një formulari të kontratës, si dhe një marrëveshje gojore ndërmjet palëve për artikujt që duhet të përfshihen në dokument, si dhe futja e një sërë kushtesh shtesë;
- duke kontaktuar autoritetin përkatës të regjistrimit;
- marrja e dokumenteve të vërtetuara dhe të vulosura që kanë hyrë në fuqi ligjore, sipas të cilave të drejtat për çdo send kalojnë nga një person tek tjetri.
Dokumentet
Për të përfunduar një transaksion për dhënien e të drejtave të qirasë, palët duhet të kenë një paketë me dokumentet e mëposhtme, të cilat janë të detyrueshme:
- aplikimi sipas modelit të pranuar;
- nëse palët janë individë - dokumentet e tyre të afta për të konfirmuar identitetin e tyre;
- certifikatën e shërbimit tatimor;
- marrëveshjen origjinale të qirasë, e cila është lidhur drejtpërdrejt me pronarin;
- tre kopje të marrëveshjes.
Shembull i kontratës
Marrëveshja për caktimin e të drejtave të qirasë përmban kryesisht informacionin e mëposhtëm dhe është hartuar sipas mostrës:
- emrin e plotë ligjor të dokumentit, si dhe vendin ku është hartuar dhe datën;
- të dhëna të plota të të gjitha palëve në transaksion;
- prona që jepet drejtpërdrejt me qira dhe, në përputhje me rrethanat, është objekt i një transaksioni;
- klauzola dhe kushte shtesë që të dyja palët i konsiderojnë të detyrueshme të përfshihen;
- datën, si dhe nënshkrimin e pjesëmarrësve.
Pasojat
Pas përfundimit të transaksionit, domethënë pas përfundimit të marrëveshjes së transferimit, të gjitha të drejtat që i ishin caktuar më parë qiramarrësit të parë i transferohen të dytit.
Termi “të drejta” në këtë rast i referohet mundësisë së posedimit të një trualli apo ndonjë pasurie të paluajtshme.
Krahas të drejtave, qiramarrësi merr edhe përgjegjësitë e personit të parë, përkatësisht:
- detyrimi për të paguar taksat dhe tarifat në përputhje me rregulloret;
- detyrimi për të paguar qiranë;
- shlyerja e borxheve nëse ato kanë ekzistuar më parë dhe për këtë artikull është rënë dakord në kushtet e kontratës.
Dallimet nga nënqiraja
Shumë shpesh, njerëzit e zakonshëm që janë larg jurisprudencës barazojnë koncepte të tilla si nënqira dhe caktim. Megjithatë, kjo nuk është plotësisht e vërtetë.
Çfarë është nënqira? Në këtë rast, pronari ose qiramarrësi transferon një pjesë ose të gjithë pronën tek një palë e tretë për një periudhë të caktuar kohore.
Dhënia e së drejtës për qira të lokaleve është një lloj marrëveshjeje shumë e zakonshme në tregun vendas të pasurive të paluajtshme. Pronari kryesor i hapësirës sonë të shitjes me pakicë/industriale është shteti, ndërkohë që kompanitë private po ia kalojnë në mënyrë aktive këto hapësira njëra-tjetrës. Kjo lejohet plotësisht dhe rregullohet nga Kodi Civil i Federatës Ruse.
Ky lloj transaksioni është mjaft i popullarizuar si në kryeqytet ashtu edhe në të gjithë vendin, megjithëse është më tipik për qytetet e mëdha. Për më tepër, hapësira, me pakicë dhe industriale, mund të jepet me qira për arsye të ndryshme:
- një ndryshim në situatën financiare të qiramarrësit (si për keq ashtu edhe për mirë), kur ai nuk mund të paguajë më për këtë ambient ose thjesht pushon së nevojshmi;
- po krijohet një filial, të cilin ata duan ta përdorin si qiramarrës;
- krijimi i një personi të ri juridik nga ndërmarrja origjinale. Në këtë rast, do të jetë e nevojshme të zyrtarizohet caktimi i të drejtave të qirasë;
- një biznes i vendosur në lokalet e shitjes me pakicë/prodhim i shitet një pronari tjetër;
- caktimi mund të veprojë si linja kryesore e biznesit, një mënyrë për të bërë një fitim.
Siç mund ta shihni, transferimi i të drejtave dhe detyrimeve tuaja si qiramarrës, në lidhje me ambientet jorezidenciale, nuk ndryshon shumë nga një procedurë e ngjashme.
Kujdes! Për shkak të ndryshimeve të fundit në legjislacion, kjo procedurë (caktim) është dukshëm më e ndërlikuar dhe kërkon kohë. Fakti është se tani, për të transferuar të drejtat e lokaleve me qira, pronari fillestar i të cilave është shteti, do të jetë e nevojshme të organizohet dhe zhvillohet një konkurs midis aplikantëve. Në të njëjtën kohë, çmimi duhet të mbetet i pandryshuar.
Fakti është se çmimi i qirasë kur lidh një marrëveshje me komunën mund të jetë shumë tërheqës. Shpesh, komplekse të tëra merren me qira nga kompani të specializuara në skema të tilla për nënqira të mëtejshme ose caktimin e hapësirës.
Dallimi midis nënqirasë dhe marrëveshjes së cedimit është se me kalimin, ju humbni plotësisht të drejtat e sendit ndaj një personi tjetër, i cili në këtë rast bëhet pasardhësi juaj ligjor. Për nënqira, si rregull, vendoset një periudhë e caktuar përdorimi, pas së cilës do të ktheheni si operatori kryesor i pronës. Ky term përdoret gjithashtu në transaksionet që përfshijnë dorëzimin e një pjese të një objekti, dhe jo të tërës.
Vetë mundësia e kalimit të të drejtave të qirasë garantohet nga neni nr.615 i Kodit Civil, i cili i jep qiradhënësit këto të drejta:
- mundësia e lidhjes së marrëveshjeve të nënqirasë;
- mundësia e transferimit të plotë të të drejtave tuaja të marra me marrëveshje me pronarin e pronës;
- transferimi i zonës së përdorur për përdorim të lirë;
- mundësinë e përdorimit të kësaj të drejte në formën e një aktivi kolateral;
- mundësia e futjes së kësaj të drejte në kapitalin e autorizuar të ndërmarrjeve të reja.
Me fjalë të tjera, mundësia e dhënies me qira të një pasurie të caktuar bëhet objekt i pavarur i lidhjes së transaksioneve dhe objekt shlyerjeje ndërmjet individëve dhe personave juridikë.
Dhënia me qira e lokaleve ka një sërë veçorish, ose më saktë rregulla, që e bëjnë atë një operacion mjaft popullor në tregun e pasurive të paluajtshme. Midis tyre:
- kur cakton kontratat e lidhura shumë kohë më parë, pronari i ri e merr objektin me çmimin e vjetër, shpesh tepër fitimprurës, në krahasim me çmimin e sotëm;
- përqendrimi më i madh i marrëveshjeve të tilla ndodh në qendrat e qyteteve, ku ndodhen ambiente që sjellin përfitimin më të madh për sipërmarrësit;
- qiramarrësi i ri ka mundësinë ta shohë këtë pronë “në veprim”: sa popullor është në mesin e klientëve, çfarë fitimi sjell biznesi që ndodhet aktualisht atje;
- qiramarrësi i mëparshëm përfiton kompensimin material të përcaktuar me kontratë, duke transferuar të drejtat mbi këtë objekt drejtpërdrejt, pa zhvilluar konkurs.
Kujdes! Siç u përmend më lart, tani kur transferoni të drejtat e qirasë për lokalet që ndodhen në pronësi komunale, ose duhet të merrni pjesë në një konkurs (të mbajtur në formën e një ankandi), ose të kryeni detyrën pa një të tillë, pasi të keni rënë dakord për shumën e komisionit.
Hartimi i një kontrate për transferimin e të drejtave
Dokumenti qendror i përfshirë në këtë proces është një marrëveshje për transferimin e këtyre të drejtave te një person tjetër. Informacioni i mëposhtëm duhet të përfshihet në përmbajtjen e tij:
- procedurën e dakorduar për transferimin e të drejtave të qirasë;
- shumën dhe mënyrën e pagesës së kompensimit;
- detyrimet e palës pritëse për mirëmbajtjen e këtij objekti;
- informacion në lidhje me pagesën e vetë qirasë;
- çdo marrëveshje tjetër të arritur nga palët (për shembull, detyrimi për të kryer/mungesa e rizhvillimit, rinovimi i ambienteve, etj.).
Kujdes! Sipas Kodit Civil dhe konkretisht nenit 575, nëse palët në transaksion janë persona juridikë. personat e angazhuar në aktivitete tregtare, do të jetë e pamundur të jepen të drejtat e qirasë. Prandaj, duhet të tregohet shuma e pagesave të kompensimit. Natyrisht, transaksione të tilla monitorohen nga organet tatimore dhe, nëse nuk respektojnë, mund të anulohen.
Pas nënshkrimit të marrëveshjes, pjesëmarrësit hartojnë një akt pranimi dhe transferimi të dokumenteve që lidhen me objektin. Ato do të kërkohen pas regjistrimit të mëvonshëm të qiramarrësit të ri në autoritetet qeveritare. Lista e letrave është si më poshtë:
- një aplikim regjistrimi të hartuar në emër të institucionit;
- dokumente që lidhen me krijimin e një ndërmarrjeje për persona juridikë, pasaportë të personit që përfaqëson interesat ose dokumente civile për individë. fytyrat;
- prokura për përfaqësuesin ose dokumente të tjera që konfirmojnë autoritetin e tij;
- marrëveshje origjinale e qirasë;
- NIPT-i i pronarit të ri, numri i tij i regjistrimit;
- dokumentacioni teknik për ambientet;
- një marrëveshje qiraje e hartuar më parë;
- dëftesa e pagesës së detyrës shtetërore.
Kujdes! Ashtu si me çdo transaksion të pasurive të paluajtshme, nëse keni ndonjë dyshim, rekomandohet gjithmonë të kontaktoni avokatë me përvojë në këtë fushë.
Nëse të gjitha dokumentet dorëzohen në përputhje me kërkesat, atëherë pas përfundimit të proceseve të regjistrimit, pronari i ri merr zyrtarisht të drejtat e tij si qiramarrës i ambienteve jorezidenciale, ndërsa i mëparshmi i humb plotësisht ato.
Një nga llojet më të zakonshme të qirave në vitet e fundit është qiraja me kalim të të drejtave. Më shpesh, kjo metodë e dhënies së hapësirës me qira praktikohet në qendrat e mëdha tregtare më prestigjioze në kryeqytete.
Cili është kalimi i të drejtave të qirasë dhe pse është përhapur kjo metodë e dhënies me qira të lokaleve?
Fakti është se marrja me qira e lokaleve në një qendër tregtare të njohur, prestigjioze me një vendndodhje të mirë është praktikisht shumë e vështirë sot, pasi radha e qiramarrësve për ta është shumë e gjatë dhe hapësira është marrë me qira edhe në fazën e ndërtimit të pazarit. qendër. Më pas kompanitë që kanë marrë me qira një hapësirë të tillë ua kalojnë të drejtat e qirasë kompanive të tjera për një shumë të caktuar parash. Qiramarrësi paguan për të drejtën e punës në këtë qendër tregtare një shumë të barabartë me koston e caktimit të së drejtës së qirasë. Në këtë rast, qiramarrësi paguan edhe qiranë. Shpesh, në qendrat tregtare, kompania administruese merr përsipër funksionet e zgjedhjes së kandidatëve për qiramarrës pothuajse në baza konkurruese, domethënë, në thelb, caktimi i të drejtave të qirasë kryhet jo vetëm nga kompani të palëve të treta që fitojnë para nga kjo , por edhe nga shoqëria administruese. Kjo shpjegon faktin se jo çdo qiramarrës mund të hyjë në qendrën tregtare.
Për të marrë me qira ambiente në një qendër të mirë tregtare, duhet të keni minimalisht pika shitjeje me pakicë në zona të tjera prestigjioze të kryeqytetit. Kështu, për shembull, në Moskë, një qiramarrësi potencial duhet të pajiset me një listë të adresave të pikave të shitjes me pakicë ku funksionojnë dyqanet e tij. Marrëveshja e qirasë për ambiente në një qendër tregtare të njohur do të lidhet vetëm nëse dyqanet e tjera të këtij qiramarrësi ndodhen edhe në kryeqytet, në vende të përshtatshme.
Çfarë është kalimi i të drejtave të qirasë? Njihet jo vetëm në qendrat e mëdha tregtare, por praktikohet edhe në vende të tjera, por shumë fitimprurëse dhe ato që quhen “pass-through”.
Marrëveshja për dhënien e të drejtave të qirasë ka një sërë veçorish. Për shembull, një qiramarrës i ri nuk ka nevojë të bjerë dakord për kushtet e kontratës me pronarin e lokalit, pasi të gjitha kushtet janë rënë dakord tashmë me qiramarrësin e parë, i cili cakton qiranë. Për më tepër, kushtet e qirasë nuk mund të ndryshohen.
Vitet e fundit, marrja me qira e hapësirës për një biznes tashmë që funksionon është bërë shumë e popullarizuar dhe është në kërkesë. Marrëveshjet e qirasë në vende shumë fitimprurëse lidhen për 5-10 vjet, dhe më pas, nëse është e nevojshme, të drejtat e qirasë i kalohen një qiramarrësi tjetër për një tarifë të caktuar. Në të njëjtën kohë, është e dobishme për të dyja palët: qiramarrësi i parë merr të ardhura për detyrën kur largohet nga zona, dhe qiramarrësi tjetër merr një vend fitimprurës për të drejtuar biznesin e tij.
Kalimi i të drejtave të qirasë për objektet jorezidenciale është një transaksion që për nga natyra dhe rezultati i përftuar është disi i krahasueshëm me një marrëveshje shitblerjeje dhe objekt i një marrëveshjeje të tillë janë të drejtat e qirasë.
Ashtu si të gjitha transaksionet e bëra ndërmjet pjesëmarrësve në marrëdhëniet juridike civile, ajo mund të shpallet e pavlefshme për arsye të caktuara.
Për të shmangur këtë, ju duhet të dini disa nga ndërlikimet e lidhjes së një marrëveshjeje, të cilat në disa raste mund të jenë shumë të dobishme dhe reciprokisht të dobishme për palët.
Çfarë është PPA?
APP është një shkurtim i konceptit të "caktimit të të drejtave të qirasë". Në pyetjen: "Çfarë është PPA?" mund të përgjigjet si më poshtë - kjo është ri-leje, kur ka një ndryshim të personave, në veçanti, qiramarrësit.
Vendin e tij në kontratë e zë një person tjetër, i cili vazhdon të mbajë të gjitha përgjegjësitë dhe gjithashtu ka të gjitha të drejtat që ka pasur qiramarrësi i mëparshëm. Në të njëjtën kohë, me caktimin, përfundojnë të drejtat dhe detyrimet e këtij të fundit.
Baza legjislative
Neni 615 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton disa nuanca që qiramarrësi duhet të respektojë në procesin e përdorimit të pronës së dikujt tjetër, por, në të njëjtën kohë, i siguron atij disa të drejta. Nga kuptimi i paragrafit dy të këtij neni, mund të përcaktojmë disa të drejta të qiramarrësit, të cilat përfshijnë:
- e drejta për të dhënë me nënqira pronë;
- të drejtën për të transferuar të gjitha detyrimet dhe të drejtat tuaja sipas një marrëveshjeje me qiradhënësin te palët e treta (lirimi);
- e drejta për të transferuar hapësirën e marrë me qira për përdorim falas;
- transferimi i të drejtave të qirasë sipas çdo detyrimi si kolateral;
- transferimi i të drejtave të qirasë në kapitalin e autorizuar të organizatave tregtare.
Të drejtat dhe kufizimet e qirasë
Pasi të lidhet marrëveshja e qirasë, qiramarrësit i jepen automatikisht të drejtat e pronësisë dhe përdorimit. Gjithashtu, nga ky moment, të drejtat e listuara bëhen objekt i pavarur me të cilin mund të kryhen transaksione. Këto të drejta mund të quhen edhe të drejta qiraje.
Në të njëjtën kohë, qiramarrësi nuk mund t'i disponojë në mënyrë të pavarur ato, pasi ai nuk është pronar i pronës. Kjo në një farë mase e kufizon qiramarrësin nga kryerja e transaksioneve të caktuara, pasi vetëm pronari ka autoritetin për të disponuar këtë pronë. Prandaj, ky pronar kufizon vullnetin e palës së tij në disponimin e të drejtave të qirasë.
Nëse ka një ndryshim të personave në marrëveshjen e qirasë dhe një person tjetër zë vendin e qiramarrësit, atëherë është e nevojshme të merret pëlqimi paraprak i qiradhënësit.
Ky pëlqim duhet të jepet me shkrim, për shembull, në një përgjigje ndaj një letre përkatëse.
Sipas letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit nr. 66, nëse në marrëveshjen e qirasë palët parashikonin mundësinë e ridhënies me qira, atëherë nuk kërkohet pëlqimi i veçantë i pronarit për këtë (paragrafi 18 i Letër).
Përfitimet nga detyra
Në situata të caktuara jetësore, lidhja e një marrëveshjeje për caktimin e të drejtave të qirasë në ambiente jo-banesore është mënyra më e favorshme për të dalë nga një situatë e vështirë.
Një transaksion i tillë ndërmjet palëve do t'i japë mundësinë qiramarrësit të ri të marrë pronën kundrejt një tarife për posedim dhe përdorim me kushte të njëjta dhe me të njëjtin çmim me të cilin është marrë me qira nga personi i mëparshëm. Me fjalë të tjera, qiramarrësi i ri mund të marrë kushte të veçanta preferenciale që kishte qiramarrësi i mëparshëm.
Marrëveshje të tilla janë lidhur kryesisht për marrjen me qira të ambienteve jo-rezidenciale të vendosura në vende prestigjioze në Moskë dhe qytete të tjera të vendit, të cilat ofrojnë të ardhura të mira për biznesin.
Në mënyrë tipike, periudha e vlefshmërisë së tyre është më shumë se pesë vjet, kështu që është shumë fitimprurëse për një qiramarrës të ri që të marrë një vend që është tashmë i njohur me klientët, dhe qiramarrësi i mëparshëm gjithashtu ka interesin e tij për të marrë një shumë kompensimi.
Pronarët, si rregull, janë organe komunale dhe organe të tjera ekzekutive. Kërkesa për marrjen me qira të ambienteve të tyre është gjithmonë e lartë për shkak të çmimeve të ulëta, ndryshe nga ndërmarrjet tregtare.
- Nëse dëshironi të merrni me qira ambiente jo-rezidenciale në pronësi të shtetit, një sipërmarrës ose kompani do të ketë dy mundësi:
- merrni pjesë në një ankand mes shumë njerëzve të njëjtë me një shans të pasigurt për të fituar;
Natyrisht, opsioni i dytë do të jetë i preferueshëm. Megjithatë, këtu mund të lindin edhe disa vështirësi. Kështu, për shembull, nëse një qiramarrës i ri duhet të rindërtojë pronën që t'i përshtatet vetes, atëherë kjo nuk do të jetë e lehtë për t'u bërë, dhe ndonjëherë e pamundur, nëse nuk jeni dakord me qiradhënësin.
Karakteristikat e projektimit
Dallimi nga nënqiraja
Qiramarrësi që jep pronën me nënqira mbetet e njëjta palë në marrëveshjen e lidhur me qiradhënësin dhe ende vazhdon të përmbushë detyrat e tij, pra është përgjegjës për çdo shkelje të kontratës.
Ndryshe nga një nënqira, në një transferim, të drejtat dhe detyrimet e qiramarrësit origjinal ndërpriten plotësisht dhe i transferohen qiramarrësit të ri.
Për këtë arsye, edhe dokumentet e hartuara në këto transaksione janë të ndryshme.
Si të lidhni një marrëveshje
Kalimi ose dhënia me qira e të drejtës së dhënies me qira të një objekti mund të kryhet vetëm me nënshkrimin e një marrëveshjeje me pagesë. Është e pamundur të përfundoni një dhurim të të drejtave të qirasë, një transaksion i tillë do të konsiderohet i pavlefshëm (neni 575 i Kodit Civil të Rusisë thotë se një dhuratë midis ndërmarrjeve tregtare është e ndaluar).
Marrëveshja e caktimit ose qirasë, një mostër e së cilës mund të gjendet lehtësisht në internet, duhet të përmbajë:
- procedura për transferimin e të drejtave të qirasë, kushtet e pagesës;
- procedura për shfrytëzimin e pronës së dhënë me qira;
- kushtet e mirëmbajtjes së kësaj prone;
- procedurën e pagesës për pronën e dhënë me qira qiradhënësit;
- kushte të tjera thelbësore.
Forma e marrëveshjes së lidhur duhet të jetë e njëjtë me marrëveshjen origjinale. Nëse marrëveshja e qirasë është regjistruar me Rosreestr, atëherë caktimi duhet të kalojë në këtë procedurë. Në mënyrë tipike, në një marrëveshje transferimi, qiramarrësi i parë quhet cedues, i dyti - marrësi.
Transferimi i dokumenteve, regjistrimi
Pas hartimit të një marrëveshjeje për caktimin e lokaleve, palët duhet të hartojnë një akt pranimi dhe transferimi të dokumenteve nga ish-qiramarrësi në atë të ri. Ky i fundit duhet të marrë kontratën origjinale të qirasë dhe të gjitha dokumentet e pagesës që konfirmojnë pagesat për qiradhënësin.
Gjithashtu, qiramarrësi i parë duhet të dorëzojë certifikatën e regjistrimit të qirasë në një agjenci shtetërore dhe dokumente identifikimi për objektin, për truallin (pasaporta kadastrale dhe teknike etj.).
Për t'u regjistruar në një organ të autorizuar në Moskë ose në ndonjë qytet tjetër, mund t'ju duhet:
- aplikim në formën e autoritetit regjistrues;
- dokument pagese;
- dokumente përbërëse;
- protokollet përkatëse dhe vendimet e organeve të autorizuara të palëve që konfirmojnë synimin për të përfunduar një transaksion;
- dokumente për përfaqësuesin që konfirmojnë të drejtën e tij për të përfunduar një transaksion;
- Certifikata OGRN, numri individual i tatimpaguesit;
- marrëveshje qiraje;
- marrëveshje caktimi;
- pasaporta teknike, plani, shpjegimi i lokaleve.
Marrëveshja e APP-së lokale mund të jetë shumë interesante për subjektet individuale të biznesit, por përpara nënshkrimit të saj, duhet të konsultoheni me specialistë përkatës në këtë fushë.
Ende keni pyetje? Shkruani pyetjen tuaj në formularin e mëposhtëm dhe merrni këshilla të hollësishme ligjore:
