С недвижимостью выполняется множество различных сделок. Нередко осуществляется По результату сделка подобна договору купли-продажи, но предметом документа считаются арендные права. Данная процедура может быть признана недействительной, если для этого есть определенные основания. Чтобы правильно все выполнить, необходимо ознакомиться с тонкостями процедуры, о которых и пойдет речь в статье.

Что это такое?

Переуступка прав аренды является перенаемом, который осуществляется с помощью перемены лиц сделки, а если точнее, арендатора. Им будет другое лицо, у которого будут такие же права и обязанности. А у прежнего арендатора полномочия заканчиваются.

Нормы закона

В ст. 615 ГК РФ указаны нюансы, которые должны соблюдаться арендатором при пользовании имуществом. Но у него появляются и права. В п. 2 данной статьи сказано, что арендатор может:

1. Передавать имущество в субаренду.
2. Передавать обязанности и права третьим лицам.
3. Передавать помещение в пользование.
4. Передавать арендные права по обязательствам.
5. Передавать арендные права в уставной капитал коммерческих организаций.

Права и ограничения

Когда оформлена переуступка прав получает права владения и пользования. С этого времени указанные права являются самостоятельным объектом, с которым получится осуществлять сделки. Права арендатора действуют относительно лишь указанного в договоре объекта.

Но у данного лица нет полномочий распоряжаться недвижимостью, поскольку он не считается собственником. Это служит ограничением некоторых сделок, так как право распоряжения есть лишь у владельца. С переменой лиц в договоре должно быть получено разрешение арендодателя. Согласие предоставляется в письменной форме.

Выгоды

Часто оформление переуступки прав аренды считается благоприятным решением в сложной ситуации. Благодаря данной сделке новый арендатор получает объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же стоимости, по которой он арендовал объект у предыдущего владельца.

Договор переуступки прав аренды обычно заключается при нежилых помещениях, находящихся в престижных районах столицы и других городов. Данные объекты обеспечивают стабильный доход в бизнесе. Обычно соглашение действует больше 5 лет, поэтому новому арендатору выгодно получить востребованный у клиентов объект. Предыдущий пользователь тоже имеет свои преимущества - он приобретает доход.

Арендодателями часто бывают муниципальные и прочие исполнительные органы. Спрос на аренду объектов всегда высокий по причине низких цен по сравнению с коммерческими учреждениями. Если требуется аренда нежилого помещения, предприниматель или компания могут действовать следующим образом:

1. Принять участие в аукционе.
2. Выполнить переуступку прав аренды помещения, заплатив комиссионные.

Второй вариант является более выгодным. Но и с ним могут появиться сложности. К примеру, если новый арендатор захочет реконструировать объект, то сделать это будет нелегко, а нередко и невозможно.

Разница с субарендой

Лицо, сдавшее объект в субаренду, будет являться участником договора, подписанного с арендодателем. Оно также будет исполнять обязанности, поэтому берет на себя ответственность за любые нарушения договора. По сравнению с субарендой с переуступкой права и обязанности прекращаются, их обретает новый арендатор.

Заключение договора

Переуступка аренды автомобилей и нежилого помещения осуществляется лишь после подписания договора. Арендные права нельзя подарить, иначе такая сделка будет признана недействительной (в ст. сказано, что дарение коммерческих организаций запрещено).

Необходимо правильное оформление переуступки прав аренды. Образец этого документа позволит правильно составить его. В нем должна быть следующая информация:

1. Реквизиты сторон.
2. Дата оформления.
3. Информация о предмете.
4. Сроки.
5. Арендная плата.
6. Условия расторжения.

Соглашение оформляется письменно, при желании его удостоверяют нотариусом. На нем обозначаются подписи сторон, печати. Важно, чтобы содержание договора не противоречило пунктам договора аренды. К документу подшиваются дополнительные бумаги, которые подписаны и завизированы.

Условия и требования

Как и в любой сделке, при переуступке действуют некоторые требования, которые должны соблюдаться для признания ее законной. К тому же это исключит споры в будущем. Условия, которые должны быть выполнены с оформлением документа, следующие:

1. Сделка оформляется документально.
2. Стороны должны быть согласны с условиями.
3. При задолженности по аренде от первого арендатора стороны должны решить вопрос по оплате.
4. Сделка признается законной, для чего нужно нотариально заверенное разрешение участников.

К требованиям относят:

1. Разрешение сторон сделки.
2. Должны быть оговорены обременения.
3. В тексте должна указываться цель перехода прав.

Если соблюсти перечисленные условия и требования, то сделка будет законной. Ее можно регистрировать в Росреестре. После этого процедура считается полностью завершенной.

Отличия между договорами

Поскольку договор может заключаться с физическими и юридическими лицами, нужно учитывать разницу в оформлении. Отличие связано со списком документов, которые требуется предоставить как сопровождающие бумаги. Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.

Регистрация

С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги. Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги.

Регистрация выполняется при наличии:

1. Заявления.
2. Документа об оплате.
3. Учредительных документов.
4. Протоколов.
5. Документации на представителя.
6. Свидетельства ОГРН.
7. Договора аренды.
8. Договора переуступки.
9. Технического паспорта.

Нюансы

Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить. К данным нюансам относят:

1. Отсутствие в первоначальном договоре правил о переуступке.
2. Если на земельных участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, выполняется строительство, переуступку нельзя выполнить до изменения целевого назначения.
3. Если на землях присутствуют здания и сооружения, не отвечающие нормам градостроительного законодательства.
4. При наложении на объект судебного запрета по причине действия гражданского или уголовного дела.
5. Если есть долг по аренде перед собственником.

Указанные нюансы имеют отношение к тем, которые зафиксированы в обобщенном виде в современном законодательстве. Но с составлением договора могут появиться и другие, которые влияют на результат сделки. Данные процедуры не распространены в России, но они отлично выручат тех, кто отказывается от права пользоваться землей в личных интересах.

Обязанности

По участники сделки должны следовать нормам, установленным законом. Условия договора сохраняются в течение всего периода его действия. Следует учитывать, что арендатор получает некоторые обязательства:

1. Уплата налогов, сборов.
2. Внесение арендной платы.
3. Выплата долгов, если есть такое условие.

Такая сделка считается выгодной для предыдущего арендатора, который избавляется от ненужного объекта. А последующий пользователь получает имущество по приемлемой цене. Выгода есть и для арендодателя, который получает доход.

Переход прав и обязанностей осуществляется после регистрации в Росреестре. Ее можно не выполнять, если договоры заключаются между физическими лицами на срок меньше 1 года. За услугу надо заплатить госпошлину. Для физических лиц она составляет 2 тыс. рублей, а для юридических - 22. Нормы установлены ч. 2 ст.333.33 НК РФ.

Сделка может быть совершена по доверенности - через представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы. Данное лицо действует по доверенности, в которой следует указать объем полномочий. К примеру, это может быть осуществление действий с арендованным объектом от имени доверителя, включая представление интересов арендатора в госорганах и право подписи. Желательно прописать полномочия детально.

Таким образом, сделка по переуступке прав аренды автомобилей или помещений будет интересна представителям бизнеса. Но прежде чем подписать договор, необходимо проконсультироваться со специалистом в данной сфере.

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Для многих индивидуальных предпринимателей - это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.

В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.

При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.

Особенности передачи

Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

• отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
• возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.

Зачем это необходимо?

Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

Переуступка прав аренды

Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.

Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:

• нежилое помещение;
• земельный участок;
• иные объекты имущества недвижимого характера.

Земельного участка

Договор по включает в себя некоторые особенности.

Такие, например, как:

• арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
• как гласит , собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
• также в сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.

Нежилого помещения

Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:

• при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
• принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
• переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.

То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.

Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.

Порядок оформления

Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:

• сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
• обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
• получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.

Документы

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:

• заявление согласно принятому образцу;
• в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
• справка налоговой службы;
• первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
• три копии договора.

Образец договора

Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:

• полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
• полные данные всех участников сделки;
• имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
• дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
• дата, а также подпись участников.

Последствия

После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.

Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.

Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:

• обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
• обязанность внесения арендной платы;
• выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.

Отличия от субаренды

Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.

Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.

Переуступка права аренды помещения - это очень распространенный вид соглашений на отечественном рынке недвижимости. Основным владельцем торговых/производственных площадей у нас является государство, тогда как частные компании активно занимаются передачей этих площадей друг другу. Это полностью разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ.

Данный вид сделок довольно популярен как в столицах, так и в целом по стране, хотя наиболее характерен именно для крупных городов. Причем площади, как торговые, так и производственные, могут сдавать по разным причинам:

• изменение финансового положения арендатора(как в худшую, так и в лучшую сторону), когда он больше не может оплачивать это помещение или оно просто перестает быть нужным;
• происходит учреждение дочернего предприятия, которое хотят использовать в качестве арендатора;
• создание нового юридического лица из первоначального предприятия. В этом случае нужно будет оформить и переуступку прав аренды;
• бизнес, расположенный на торговых/производственный площадях продается другому владельцу;
• переуступка может выступать как основное направление бизнеса, способ извлечения прибыли.

Как видно, передача своих прав и обязанностей арендатора, применительно к нежилым помещениям, не многим отличается от аналогичной процедуры .

Внимание! Ввиду последних изменений в законодательстве, данная процедура (переуступка) значительно осложняется и растягивается по времени. Дело в том, что теперь для передачи прав на аренду помещения, изначальный владелец которого государство, нужно будет организовать и провести конкурс среди претендентов. При этом цена должна оставаться неизменной.

Дело в том, что цена аренды при заключении договора с муниципалитетом может быть очень привлекательна. Зачастую целые комплексы арендуются компаниями, специализирующимися на таких схемах, для дальнейшей субаренды, либо переуступки площадей.

Отличие субаренды от договора переуступки в том, что при переуступке Вы полностью теряете права на объект другому лицу, которое при этом становится вашим правопреемником. Для субаренды же, как правило, установлен определенный срок пользования, после которого Вы вернетесь в качестве основного оператора недвижимости. Также этот термин применяется в сделках со сдачей части объекта, а не всего целиком.

Сама возможность переуступки прав аренды гарантирована статьей № 615 Гражданского кодекса, которая наделяет арендодателя следующими правами:

• возможность заключения договоров субаренды;
• возможность полной передачи своих прав полученных при соглашении с владельцем имущества;
• передача используемой площади в безвозмездное пользование;
• возможность использования этого права в виде залогового актива;
• возможность внесения этого права у уставной капитал создаваемых предприятий.

Иными словами возможность осуществления аренды определенного имущества становится самостоятельным объектом заключения сделок и предметом расчета между физическими и юридическими лицами.

Переуступка аренды помещений обладает рядом особенностей, или скорее правил, которые делают ее довольно популярной операцией на рынке недвижимости. Среди них:

• при переуступке заключенных длительное время назад контрактов, новый владелец получает объект по старой, часто невероятно выгодной, относительно сегодняшней, цене;
• наибольшая концентрация подобных соглашений приходится на центры городов, где располагаются помещения, приносящие наибольшую выгоду для предпринимателей;
• у нового арендатора есть возможность посмотреть этот объект «в деле»: какой популярностью он пользуется у клиентов, какую приносит прибыль тот бизнес, который сейчас там размещен;
• предыдущий арендатор получает установленную договором материальную компенсацию, передавая права на этот объект напрямую, без проведения конкурса.

Внимание! Как упоминалось выше, теперь при передаче прав аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности нужно либо участвовать в конкурсе (проводится в виде аукциона), либо провести переуступку без такового, договорившись о размере комиссионных.

Составление договора передачи прав

Центральный документ, участвующий в этом процессе - это договор о передачи этих прав другому лицу. Обязательно входить в его содержание должна следующая информация:

• оговоренная процедура передачи прав аренды;
• размер и способ компенсационных выплат;
• обязательства принимающей стороны по содержанию данного объекта;
• информация об оплате собственно арендной платы;
• любые другие соглашения достигнутые сторонами (например обязательство проведения/отсутствия перепланировки, ремонт помещения и т.д.).

Внимание! Согласно Гражданскому кодексу, а конкретно статье № 575, если участники сделки это юр. лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, то невозможно будет осуществить дарение прав аренды. Поэтому размер компенсационных выплат обязателен к указанию. Естественно подобные сделки отслеживаются налоговыми службами и, при несоответствии, могут быть аннулированы.

После подписания договора, участники составляют акт приема-передачи документов, связанных с объектом. Они потребуются при последующей регистрации нового арендатора в государственных органах. Перечень бумаг следующий:

• составленное на имя учреждения заявление о регистрации;
• документы связанные с созданием предприятия для юридических лиц, паспорт представляющего интересы лица, либо гражданские документы для физ. лица;
• доверенность на представителя, либо другие документы, подтверждающие его полномочия;
• изначальный договор аренды;
• ИНН нового владельца, его регистрационный номер;
• техническая документация на помещение;
• составленный ранее договор передачи прав аренды;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Внимание! Как и при любой сделке с недвижимостью, если у Вас возникают сомнения, то всегда рекомендуется обратиться к юристам с опытом в этой сфере.

Если все документы поданы в соответствии с требованиями, то после завершения регистрационных процессов, новый владелец официально вступает в свои права арендатора нежилого помещения, тогда как предыдущий полностью их утрачивает.

Одним из распространенных видов аренды в последние годы является аренда с переуступкой прав. Чаще всего такой способ предоставления арендных площадей практикуется в крупных, наиболее престижных торговых центрах столичных городов.

Что такое переуступка прав аренды и почему именно такой способ сдачи в аренду помещений получил распространение?

Дело в том, что снять помещение в известном, престижном торговом центре, с хорошим расположением, сегодня практически очень сложно, поскольку очередь на них из арендаторов очень большая, а площади арендуются еще на этапе строительства торгового центра. Затем компании, арендовавшие такие площади, переуступают право аренды другим компаниям за определенную сумму денег. Арендатор, оплачивает за право работать в данном торговом центре сумму, равную стоимости переуступки права аренды. При этом арендатор оплачивает и арендную плату. Зачастую, в торговых центрах управляющая компания берет на себя функции подбора кандидатов в арендаторы чуть ли не на конкурсной основе, то есть по сути переуступкой прав аренды занимаются не только сторонние компании, которые зарабатывают на этом деньги, но и управляющая компания. Этим и объясняется тот факт, что попасть в торговый центр может не всякий арендатор.

Чтобы снять помещение в хорошем торговом центре, необходимо, как минимум, иметь еще торговые точки в других престижных районах столицы. Так, например в Москве, потенциальному арендатору необходимо предоставить список с адресами торговых точек, где функционируют его магазины. Договор на аренду помещения в известном ТЦ будет заключен только в том случае, если другие магазины у этого арендатора также расположены в столице, в приличных местах.

Что такое переуступка прав аренды известно не только в крупных торговых центрах, а практикуется также и в других, но очень прибыльных и, что называется «проходных» местах.

Соглашение о переуступке прав аренды имеет ряд особенностей. Так например, новому арендатору нет необходимости согласовывать с собственником помещения условия договора, поскольку все условия уже согласованы с первым арендатором, который переуступает право аренды. Тем более, что условия аренды не подлежат изменению.

В последние годы аренда площадей уже функционирующего бизнеса получила большую популярность и пользуется спросом. Договора аренды в очень доходных местах заключаются на 5-10 лет, а затем, при необходимости, переуступаются права аренды другому арендатору за определенную плату. При этом выгодно обеим сторонам: первый арендатор получает доход за переуступку, когда покидает площадь, а следующий арендатор получает доходное место для ведения своего бизнеса.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

• право передачи имущества в субаренду;
• право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

• порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
• порядок использования арендуемого имущества;
• условия содержания этого имущества;
• порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
• другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру . Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

• заявление по форме регистрирующего органа;
• документ об оплате;
• учредительные документы;
• соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
• документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
• свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
• договор аренды;
• договор переуступки;
• технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: