Mitteeluruumi üüriõiguse (edaspidi PPA) loovutamine on üleminek üürniku vahetumisega, kes võtab üle eelmise üürniku õigused ja kohustused. Üüriõiguste müük Moskvas, pealinnade prestiižseimates kaubanduspindades ja teistes Venemaa atraktiivsetes keskustes on tavaline ja üsna tulus äri.

Üüriõiguste loovutamisest

Alasid “vaadatakse” juba ehitusjärgus. Selliseid rajatisi rentinud ettevõtted loovutavad rendilepingu kokkulepitud rahalise hüvitise eest teistele organisatsioonidele. Selgub, et üürnik tasub valitud kaubanduskeskuses töötamise õiguse summas, mis on võrdne PPA hinnaga pluss üürimakse. Reeglina valib selliste kauplemisplatvormide administratsioon kandidaadid - üürnikud välja praktiliselt konkursi teel. Selgub, et PPA ei tegele mitte ainult sellega raha teenivate kolmandate osapoolte organisatsioonidega, vaid ka fondivalitseja endaga.

Näiteks Moskvas peab potentsiaalne üürnik esitama oma müügikohtade aadresside loendi. Siis sõlmitakse ehk leping mõne tuntud kaubanduskeskuse ruumide rentimiseks, kuid ainult siis, kui nimekirjas olevad kauplused on samuti pealinnas ja asuvad tuntud kohtades.

Või esialgu on lepingu sõlmimisel üheks pooleks munitsipaalkinnisvara otseüürnik. Sel juhul on üürihinnad alati madalamad kui äristruktuuride pakutavad hinnad, mis seletab selliste tehingute populaarsust, eriti pikaajaliste tehingute puhul.

Erinevused allrendi ja PPA vahel:

• objekti allüürile andmisel jääb üürnik jätkuvalt üheks lepingupooleks ja täidab oma kohustusi;
• Üüriõiguse loovutamise korral, vastupidi, kaotavad kehtivuse ja lähevad üle uuele üürnikule esialgse üürniku lepingulised kohustused.

Üüriõiguste loovutamine ja allüürimine on erinevad mõisted

Mitteeluruumide PPA lepingu tunnused

Lepingu esemeks on kinnisvara üürileandmise (üürimise) õigus. Õigussuhete olemasolu kinnitav leping vormistatakse olemasoleva üürilepingu alusel. Kui dokumendis on ette nähtud võimaliku loovutamise kohta omaniku nõusoleku saamise kord, siis on loa saamine kohustuslik.

Objekti liisinguõiguse loovutamine või üleandmine on võimalik läbi kompensatsioonilepingu sõlmimise. Liisinguõiguste kinkimist ei saa sõlmida, selline tehing loetakse kehtetuks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 575).

Seadusandja reguleerib õigussuhteid Art. Näiteks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 615:

• äsja sõlmitud leping võib olla pika- või lühiajaline;
• rendiperioodi ületamisel üle 12 kuu on vajalik tehingu registreerimine;
• alla ühe aasta - õigussuhted fikseeritakse kirjaliku lepinguga;
• soodustuste olemasolul on üürnikul õigus neid üüriks kasutada;
• allrendile andmise võimalus, kui lepingus on sätestatud eseme võõrandamise tingimus (vastavalt Riigikohtu Presiidiumi infokirjale nr 66, p 18).

Munitsipaalpindade üürimiseks on kaks võimalust:

1. Osalege oksjonil arvukate taotlejate seas.

Nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel enampakkumise korraldamise reeglid määratakse kindlaks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 477 ja seaduses nr 135-FZ. Enampakkumise korraldamise viib läbi üürnik, tema määrab ka loovutamise hinna, kinnisvara kasutamise tingimused ning viib ise enampakkumise läbi.

Tavaliselt võidab potentsiaalne üürnik, kes pakkus loovutamislepingu alusel maksimaalse tasu ruumide ekspluateerimise eest.

1. Tehke olemasoleva üürnikuga liisinguülesanne, makstes talle vahendustasu.

Muidugi tundub teine ​​variant täna realistlikum. Siiski on siin mõned nüansid. Näiteks kui uus üürnik alustab ümberehitust, teeb ta seda alles pärast üürileandjalt selleks loa andmist.

Tööandja põhiõigused

Mitteeluruumi PPA toob kaasa mitmeid piiranguid kinnistu edasisel kasutamisel omaniku poolt, mistõttu on vajalik tema nõusolek.

Üürnikul on õigus:

• mitteeluruumide andmine allüürile vastavalt lepingu tingimustele;
• objekti omakapitali sissemakse võimalus põhikapitali;
• pant;
• tasuta kasutamine.

Ülesande täitmiseks on vaja korrektselt vormistada leping ja vormistada vajalikud dokumendid

Lepingu allkirjastamiseks nõutavad dokumendid

Mitteeluruumide üürimise õiguse loovutamise lepingu sõlmimisel on nõutav standardne dokumentide komplekt - originaalid ja koopiad:

• kehtiv üld-/üürileping;
• vastuvõtmise akt - eseme üleandmine;
• PPA leping, vastavalt põhirendilepingule (kolmes eksemplaris);
• vastuvõtmise akt - ruumide üleandmine uuele üürnikule;
• makset kinnitavad dokumendid, samuti võlgade puudumine;
• kinnistu omaniku luba PPA jaoks.

Lepingu kohustuslikud punktid

Õigussuhted on sätestatud kehtivate omandiõiguse dokumentide kohaselt. Lepingu punktid, mis käsitlevad järgmist, peavad olema kindlasti olemas:

• osapoolte kohta teabe tuvastamine;
• organisatsioonide riikliku registreerimise dokumentaalne kinnitus;
• teave juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist;
• märge PPA lepingu alusel sõlmitava lepingu eseme kohta;
• tehingu lõpetamist soodustavad tingimused;
• liisingumaksete, summade, tariifide, tagasimaksegraafikute arvutamise valemid;
• poolte dateeritud allkirjad.

PSA lepingu vorm peab olema sama, mis põhilepingul. Sama lepingu vormi saab kasutada juba väljakujunenud ettevõtlusega ruumide ostmisel. Kui originaaldokument registreeriti Rosreestris, peab ülesanne läbima selle protseduuri.

Alates 2018. aastast on seadusandja kaotanud üürileandjale omanditunnistuse kasutamise. Kogu teave omanike kohta sisaldab Rosreestr. Omanditunnistust pole templipaberile trükitud alates 2016. aastast. Selle asendaja on väljavõte Rosreestrist.

Registreerimine

Volitatud asutuses registreerimiseks tuleb esitada järgmised dokumendid:

• taotlus (vormi pakub registreeriv organisatsioon);
• makset kinnitav dokument;
• asutamisdokumentatsioon;
• protokollid, poolte vastavate organite otsused, mis kinnitavad tehingu tegemise kavatsust;
• dokumendid tehingu tegemiseks volitatud isikule;
• OGRN sertifikaat, üksikisiku maksumaksja number;
• üürileping;
• PPA leping;
• tehniline dokumentatsioon: pass, plaan, ruumide selgitus.

PP-leping tuleb registreerida, kui üürileping on registreeritud Rosreestris

maksud

Seadus määrab kindlaks tehingupoolte maksustamise. Maksumäär on 13% saadud tulult. Juriidiliste isikute maksu arvutamiseks määratakse maksustamisbaasi määr, mis sõltub vastavalt valitud maksustamisest. Avansiaruanne esitatakse igakuiselt (kuni 30. kuupäevani).

Maksustatakse ka avalik-õiguslikke organisatsioone, mittetulunduslikke tootmisettevõtteid, fonde, mis ei näe ette kasumit mitteeluruumi üürimisõiguse müümisel.

PSA hindamise läbiviimine

Kui palju maksab liisinguõiguste ostmine? Seadusliku enampakkumise läbiviimiseks on vaja hinnata rendile antud objekti väärtust. Eksperdid teevad seda toimingut ainult siis, kui neil on pädeva organisatsiooni väljastatud SRO luba.

Sõltumatu hindaja määratud maksumus koosneb mitmest kriteeriumist:

• kinnistu pindala;
• asukoht;
• tasumisele kuuluvad tegevuskulud;
• lepingu alusel üleantavate õiguste ja kohustuste ulatus;
• põhiobjekti turuväärtus;
• võimalik sissetulek.

PSA sõltumatu hinnang on üks tegureid, mis kaitseb tööandjaid selliste tehingute tegemise õigust omavate hoolimatute ametnike tegevuse eest.

Nagu iga äritehing, nõuab Moskvas ja teistes suurtes linnades mitteeluruumide üürimise õiguste loovutamine professionaalset õigusabi registreerimisel ja riigiasutustes kohtus toetamist.

Viimaste aastate üks levinumaid liisinguliike on loovutusliising. Kõige sagedamini kasutatakse seda rendipinna pakkumise meetodit pealinnade suurtes mainekamates kaubanduskeskustes.

Mis on rendiõiguste loovutamine ja miks on just selline ruumide üürimise viis laialt levinud?

Fakt on see, et tuntud, mainekas ja hea asukohaga kaubanduskeskuses on ruumide rentimine tänapäeval praktiliselt väga keeruline, kuna nende üürnike järjekord on väga pikk ja pindu renditakse kaupluse ehitusjärgus. Keskus. Sellist pinda rentinud ettevõtted loovutavad seejärel rendilepingu teatud rahasumma eest teistele ettevõtetele. Üürnik tasub selles kaubanduskeskuses töötamise õiguse eest summa, mis on võrdne üüriõiguse loovutamise maksumusega. Üürnik maksab ka üüri. Sageli võtab fondivalitseja kaubanduskeskustes endale üürnike kandidaatide valimise funktsioonid peaaegu konkurentsipõhiselt, see tähendab, et tegelikult ei tegele mitte ainult sellega raha teenivad kolmandate osapoolte ettevõtted, vaid ka fondivalitseja. rendiõiguste loovutamine. See seletab asjaolu, et mitte iga üürnik ei pääse kaubanduskeskusesse.

Hea kaubanduskeskuse ruumi rentimiseks peab teil olema vähemalt rohkem müügikohti pealinna teistes mainekates piirkondades. Näiteks Moskvas peab potentsiaalne üürnik esitama nimekirja nende müügikohtade aadressidega, kus tema kauplused tegutsevad. Tuntud kaubanduskeskuse ruumide üürileping sõlmitakse vaid juhul, kui pealinnas, korralikes kohtades, asuvad ka selle rentniku teised kauplused.

Mis on rendiülesanne? Seda teatakse mitte ainult suurtes kaubanduskeskustes, vaid seda praktiseeritakse ka teistes, kuid väga tulusates ja "mööduvates" kohtades.

Üüriõiguste loovutamise lepingul on mitmeid tunnuseid. Näiteks ei pea uus üürnik lepingu tingimusi ruumide omanikuga kooskõlastama, kuna esimese üüriõiguse loovutanud üürnikuga on kõik tingimused juba kokku lepitud. Veelgi enam, üürilepingu tingimused ei muutu.

Viimastel aastatel on muutunud väga populaarseks ja nõudlikuks pinna üürimine juba toimiva ettevõtte jaoks. Üürilepingud väga tulusates kohtades sõlmitakse 5-10 aastaks ning seejärel antakse vajadusel üüriõigused tasu eest teisele üürnikule. Samas on see kasulik mõlemale poolele: esimene üürnik saab lähetuse eest tulu, kui ta piirkonnast lahkub, ja järgmine rentnik saab tulusa koha oma äri ajamiseks.

Viimastel aastatel on laiemalt levinud liisinguõiguse loovutamise skeemi alusel liisingutehnoloogia. Valdav enamus selliseid lepinguid sõlmitakse ärikinnisvara ja toimiva äri segmendis, moodustades erinevatel hinnangutel kuni 30% kõigist üürilepingutest. Sellistel tehingutel on aga mitmeid iseärasusi. Näiteks ei pea uus üürnik ruumide omanikuga üürilepingu tingimusi kokku leppima, kuna need on eelmise üürniku poolt juba kokku lepitud ja neid ei saa muuta. Omanikuga saab läbi rääkida ja lepingu tingimusi muuta, kuid üürileandjal pole selleks kohustust. Seetõttu tuleb saabuval üürnikul hoolikalt uurida kõiki üürilepingu sätteid, kuna selles võidakse kehtestada erinevaid piiranguid ja keelde, näiteks võib olla keelatud ümberehitamine, ümberprofileerimine, võib olla piiranguid remondile jne.

Kõige tavalisem äri on kaubanduspinna rendiõiguse loovutamine, kuna edukasse ja tuntud kaubanduskeskusesse on peaaegu võimatu pääseda. Sellistes kaubanduskeskustes on üürnike rida tasuta pindadele. Mõnes kaubanduskeskuses korraldab fondivalitseja ise konkursi taotlejate seas, hinnates nende pakutud kontseptsioone ja valides välja neile meeldiva kandidaadi. Seetõttu ei tööta rendiõiguste loovutamisele spetsialiseerunud ettevõtted kõigi kaubanduskeskustega. Loovutamisäri skeem on lihtne: rendiõiguste loovutamise pealt raha teenivad ettevõtted rendivad rajatise ehitusjärgus pinda ja määravad selle seejärel huvitatud ettevõtetele. Selgub, et rendiõiguse määramise kulu on hind, mida ärimees peab selles kaubanduskeskuses töötamise õiguse eest maksma. Lisaks tuleb uuele üürnikule tasuda ka üür lähetamise aja eest. Kuid kuna loovutamise protsessi on kaasatud ka fondivalitseja, ei pääse iga üürnik suurde edukasse kaubanduskeskusesse. Piirkondlikel ettevõtetel on väga raske rentida Moskvas ruume ilma selles piirkonnas olemasolevate kauplusteta. Potentsiaalne üürnik peab "Aatriumis" esitama nimekirja objektidest, kus tema kauplused tegutsevad, kui selles nimekirjas pole ühtegi suurlinnaobjekti, siis lepingut sõlmida ei saa.

Väljaspool kaubanduskeskust asuvaid jaekauplusi antakse rendilepingu alusel edasi tavaliselt ainult väga tulusates ja ligipääsetavates kohtades. Samuti vähenes linnade omanduses olevate ruumide rendilepingute arv. Sellel on mitu põhjust: esiteks ei sõlmi vallavõimud praktiliselt pikaajalisi üürilepinguid; teiseks renditakse linnale kuuluvaid ruume üha enam turuhinnaga ja kitsale ringile.

Teoreetiliselt võib üüriõiguse loovutamine toimuda ka ilma üürileandjata, kui vanade ja uute üürnike tegevusprofiil ja kvaliteeditase on identsed. Antud olukorras otsib lahkuv üürnik, kellel on käes pikaajaline üürileping, asendajat, määrates üürilepingu teatud summa ulatuses. Praktikas tuleb aga selliseid olukordi ette üliharva ning omanik eelistab siiski osaleda uue üürniku valimisel. Selline tööskeem on tinglikult kasulik kõigile osapooltele. Lahkuv üürnik saab lähetuse eest teatud summa ja uus saab endale vajaliku objekti.

Hetkel on tohutu nõudlus toimiva ettevõtte üürimise järele. Selles piirkonnas on väga tulusaid ja asukoha poolest ainulaadseid objekte. Keskmine üüriperiood on 5-10 aastat. Ettevõtte liisingu positiivseteks külgedeks on võimalus uurida tööajalugu, viia läbi audit ja saada organisatsiooni kohta täielikku teavet. Samuti kaob lepingu sõlmimisel vajadus teatud tegevusliigiks litsentside hankimiseks ja muud ettevõtte loomisega kaasnevad probleemid. Toimiva ettevõtte rentimise maksumus on igal juhul unikaalne ja sõltub peamiselt objekti tasuvusest.

Vaata kõiki pakkumisi saidil

Praegu on sedalaadi tehing, näiteks üüriõiguste loovutamine, muutumas üha populaarsemaks. Selle korra kohaselt on lubatud üürida selliseid mitteeluruume nagu näiteks kaubanduspaviljon.

Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:

AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas.

See on kiire ja TASUTA!

Paljude üksikettevõtjate jaoks on see ehk ainuke võimalus üürida pinda suures kaubanduskompleksis. Üüriõiguse loovutamine on aja kokkuhoiu mõttes väga kasulik.

Sel juhul ei ole vaja eelmise üürnikuga lepingut lõpetada ja sellele järgnevat uue dokumendi sõlmimist vastavalt uutele tingimustele.

Loovutamisel jäävad kõik algse lepingu tingimused samaks.

Edastamise omadused

Üüriõiguste loovutamise lepingu sõlmimisel on põhijooned järgmised:

• üürnikuõiguste üleandmisest kolmandale isikule ei ole vaja ruumi või maatüki otsest omanikku teavitada, kuid see on poolte soovi korral igati aktsepteeritav;
• võimalus jätta algne üürileping muutmata, see tähendab, et puudub vajadus teha selles muudatusi, näiteks üüri suurus, selle tasumise tingimused ja kuupäevad jne.

Miks see vajalik on?

Miks on liisingu üleandmine vajalik? Selline tehing on vajalik juhtudel, kui esialgne üürnik avaldab soovi loovutada õigused maale või mistahes ruumile kolmandale isikule, vältides samas asjatut viivitamist.

Kuna õiguste loovutamise tehing on üsna lihtne protseduur kui lepingu lõpetamine ja selle hilisem uuesti sõlmimine, on see praktiliselt vajalik, kui süsteemis kolmas üürnik võtab üle mitte ainult eelmise omaniku õigused, vaid ka tema kohustused. Näiteks maksude tasumine, samuti otse üürimaksed.

Üüriõiguste loovutamine

Üüriõiguse loovutamine tähendab eelmise üürniku õiguste ja kohustuste täielikku üleminekut järgmisele.

Tehingu sellise lepingu sõlmimiseks saab sõlmida:

• mitteeluruumid;
• maatükk;
• muud kinnisvaraobjektid.

Maatükk

Leping sisaldab mõningaid funktsioone.

Näiteks nagu:

• üürnikud, nii järgnevad kui ka varasemad, on kohustatud tehingust teavitama maa vahetut omanikku, kuid tema nii kirjalik kui suuline nõusolek ei ole tehingu tegemiseks vajalik;
• nagu kirjas on, on omanik ehk otse üürileandja, kui poolte vahel on sõlmitud vastav leping, kohustatud andma üürnikule nii maa rendi- kui ka kasutusõiguse;
• seal on ka kirjas, et sedalaadi leping eeldab lisaklauslite olemasolu, nagu näiteks maade piiride kohustuslik erisus ja ka nende asukoht.

mitteeluruumid

Nagu maatükkide puhul, on ka kinnisvara rendiõiguse loovutamise lepingul järgmised tunnused:

• üürilepingu sõlmimisel ruumi omaniku, aga ka üürniku vahel, on esimesel õigus märkida selline klausel õiguste loovutamise lubamatusena, see on tingitud asjaolust, et üürniku nõusolek ei ole kohustatud sõlmima loovutamislepingu;
• mitteeluruumide vastuvõtmisel aktsepteerib kolmas isik üürisüsteemis ka kõiki eelmise lepingu tingimusi ning maksude ja tasude võlgnevusi, kui neid on, on lubatud ka sedalaadi võlgnevused tehingu kogumaksumusse arvata. ;
• mitteeluruumi üüriõiguse loovutamine on algsele üürnikule sageli väga tulus tehing, see on tingitud asjaolust, et selle protseduuri lõpetamisel saab ta lepingu sõlmimise eest teatud rahasumma.

Kolmas osapool

Omandiõiguse loovutamise tehingu eripära on see, et see sõlmitakse eranditult ruumide või maa rendiahela kolmanda ja teise lüli vahel.

See tähendab, et mis tahes objekti omaniku või tema seadusliku esindaja isiklik kohalolek ei ole kohustuslik.

Samuti on pooltel õigus tehingumenetluse lõpuleviimisel sõlmida teatud tingimusi, milles nad on varem lepingus kokku lepitud, kuid nad ei tohiks mingil juhul muuta ega teha muudatusi otse omanikuga sõlmitud algses üürilepingus.

Registreerimise kord

Omandiõiguse loovutamise tehingu menetlemise protseduur hõlmab mitut põhietappi:

• dokumentatsiooni kogumine, lepinguvormi koostamine, samuti poolte suuline kokkulepe punktides, mille lisamine dokumenti on kohustuslik, samuti mitmete võimalike lisatingimuste kehtestamine;
• pöörduda vastava registreerimisasutuse poole;
• jõustunud kinnitatud ja pitseeritud dokumentide saamine, mille kohaselt lähevad õigused mis tahes objektile üle ühelt isikult teisele.

Dokumentatsioon

Üüriõiguse loovutamise tehingu tegemiseks peab pooltel olema pakett järgmistest dokumentidest, mis on kohustuslikud:

• taotlus vastavalt aktsepteeritud mudelile;
• kui pooled on füüsilised isikud - nende isikut tõendavad dokumendid;
• maksuteenuse tõend;
• algne üürileping, mis sõlmiti otse omanikuga;
• lepingu kolmes eksemplaris.

Lepingu näidis

Üüri loovutamise leping sisaldab peamiselt järgmist teavet ja on koostatud mudeli järgi:

• dokumendi täielik juriidiline nimi, samuti selle koostamise koht ja kuupäev;
• kõigi tehingus osalejate täielikud andmed;
• vara, mis on otse renditud ja on vastavalt tehingu esemeks;
• lisatingimused, mida mõlemad pooled peavad lisamisel kohustuslikuks;
• kuupäeva, samuti osalejate allkirjad.

Tagajärjed

Peale tehingut ehk peale loovutamislepingu sõlmimist lähevad kõik varem esimesele üürnikule loovutatud õigused üle teisele.

Mõiste "õigused" viitab antud juhul võimalusele omada maatükki või mis tahes kinnisvara.

Lisaks õigustele lähevad üürnikule üle ka esimese isiku kohustused, nimelt:

• maksude ja lõivude tasumise kohustus vastavalt normatiivaktidele;
• üüri tasumise kohustus;
• võlgade tasumine juhul, kui need olid varem olemas ja lepingutingimustes oli nimetatud punkt sätestatud.

Erinevused allrendist

Üsna sageli panevad tavainimesed, kes on juriidikast kaugel, sellised mõisted nagu allüür ja loovutamine ühte ritta. See pole aga päris tõsi.

Mis on allrent? Sel juhul annab omanik või rentnik mistahes osa või vara tervikuna teatud ajaks üle kolmandale isikule.