Commercio fondiario: esperienza europea. Quali paesi acquistano terreni in altri paesi? Paesi in cui è vietata la vendita di terreni

L'acquisto di terreni all'estero è un tipo comune di investimento; l'opportunità di costruire una casa in un luogo "ideale" secondo un progetto individuale, avviare un'attività in proprio "da zero" in un luogo promettente, acquisire un'agricoltura o costruire il proprio hotel - ci sono molte opportunità in questo settore, poiché così come i dettagli; Proviamo a capirli.

INVECE DI UN'INTRODUZIONE

Il processo di acquisizione di terreni all'estero è associato a un gran numero di sottigliezze. Da un lato ogni paese ha le proprie regole e restrizioni, dall’altro ci sono molti dettagli generali che ogni investitore dovrebbe conoscere. Ecco perché questo articolo viene pubblicato in due parti: oggi esamineremo le caratteristiche dell'acquisto di terreni in diversi paesi europei e venerdì 29 aprile continueremo la storia sui paesi, integrandola con le raccomandazioni generali degli esperti.

GUIDA PAESE

Finlandia

Poiché i cittadini stranieri in Finlandia hanno gli stessi diritti dei residenti sia per l'acquisto di beni immobili che per l'acquisto di terreni per lo sviluppo, e le informazioni sintetiche su ciascuna proprietà specifica sono facilmente accessibili, gli acquirenti dovrebbero prestare attenzione solo alle possibili restrizioni o requisiti del comune. Questi possono includere: requisiti per il rispetto del programma di costruzione sul sito acquistato per una casa per residenza permanente, scadenze per il completamento dei lavori di costruzione, messa in funzione della struttura, ecc.

Quando acquisti un terreno, dovresti considerare la sua categoria. Se si tratta di un immobile residenziale, sul sito deve essere consentita la costruzione residenziale. In ogni caso è necessario ottenere dal Comune un permesso formalizzato rilasciato per la realizzazione di un progetto specifico.

Di norma, i terreni che gli stranieri acquistano per la costruzione hanno un'area relativamente piccola di 6-20 acri, si trovano vicino alla "civiltà" e dispongono di un adeguato supporto ingegneristico e tecnico. I nostri connazionali preferiscono acquistare terreni con la propria costa vicino a corpi idrici, nonché terreni per residenza permanente, situati in aree urbane e suburbane in via di sviluppo con ricche infrastrutture - vicino a stazioni termali e sciistiche, centri ricreativi e di intrattenimento, impianti sportivi, ecc. . La caratteristica principale di tali territori è un coefficiente di efficienza di sviluppo maggiore rispetto alle aree di dacia, un indicatore quantitativo dell'area di sviluppo previsto consentito (forse il 40% dell'area del sito). Il piano generale può regolare in modo abbastanza rigoroso il numero di piani, la forma architettonica e persino il colore della futura casa.

Per quanto riguarda il segmento di mercato più popolare tra gli stranieri - i terreni delle dacie costiere - qui l'area prevista di costruzione consentita, di regola, non supera i 200 metri quadrati. m per tutti gli edifici previsti. Il costo per l'allacciamento dell'elettricità è in media di circa 6.000 euro, il resto dell'ingegneria viene determinato localmente.

Mantenere il proprio appezzamento di terreno dacia in Finlandia non richiede grandi spese, se non viene eseguita la costruzione, si dovrà pagare solo una tassa di circa 200 euro. Al momento dell'acquisto di un oggetto del genere, l'acquirente paga solo la metà dell'onorario notarile - 60 €, un'imposta una tantum sul trasferimento di proprietà pari al 4% dell'importo del contratto e una tassa di registrazione di 150 €. In alcuni casi potrebbero esserci anche dei costi associati al sopralluogo del sito.

Tra gli acquirenti stranieri di terreni in Finlandia, per molti anni, le posizioni di primo piano sono state occupate dai russi, che hanno cambiato significativamente le condizioni di mercato in questo segmento, acquistando terreni nella parte sud-orientale del paese, sulle rive dei laghi forestali nel fascia di prezzo da € 25.000 a € 60.000, soprattutto nel raggio di un'ora di macchina dal confine. I terreni a Saimaa inizialmente costano molto di più, e per alcuni di essi i prezzi raggiungono i 250.000-300.000 euro. Lo stesso vale per le rive del lago Paianne. Anche nella parte meridionale della Finlandia, sulle rive del Golfo di Finlandia, così come vicino alla regione della capitale, i russi furono piuttosto attivi nell’acquisto di terreni. Nella parte centrale del paese, sulla costa occidentale e in Lapponia, le transazioni con acquirenti privati erano rare, ma grandi appezzamenti di terreno per lo sviluppo di massa, convenzionalmente commerciale, vicino alle località turistiche con la partecipazione del capitale russo hanno avuto luogo a un prezzo quantitativo costantemente elevato. e livello qualitativo.

ceco

Nella Repubblica Ceca l'acquisto di terreni da parte di stranieri non è limitato. I terreni destinati alla costruzione sono suddivisi in tre categorie: per la costruzione di case a schiera (familiari), per la costruzione di condomini residenziali e per la costruzione di strutture commerciali.

Tutte le condizioni per l'ulteriore sviluppo del sito acquisito devono essere concordate e consentite dall'ufficio del sindaco locale sulla base del Piano fondiario, che tiene conto di tutte le caratteristiche dell'area e dei progetti realizzati sul suo territorio. Prima di firmare un contratto di compravendita, è necessario studiare attentamente il Piano fondiario e gli altri regolamenti edilizi rilevanti per la zona. È inoltre necessario scoprire se esistono restrizioni legali sul sito, in relazione ad altri proprietari, banche, autorità locali.

Le offerte più interessanti sul mercato fondiario della Repubblica Ceca includono quei terreni che si trovano in prossimità delle metropoli, poiché il loro prezzo è inferiore al costo dei terreni all'interno della città, ma allo stesso tempo la loro accessibilità ai trasporti non è praticamente inferiore alla città.

I prezzi standard per l’acquisto di terreni a Praga sono 5.000-10.000 CZK (185-370 €) al metro quadrato, fuori Praga, “al confine con la metropoli”, 1.500-3.000 CZK (55-110 €). Attualmente i terreni in città non sono praticamente disponibili per la vendita e sono molto rari l'acquisizione di essi è un grande successo;

Montenegro

In Montenegro è consentita la vendita di terreni a stranieri, ma presenta una serie di restrizioni. E prima di tutto riguarda l'area del terreno acquistata da un privato, che non può essere superiore a 5.000 metri quadrati. m (infatti sono registrati 4999 mq). Ma gli esperti di mercato notano che un appezzamento di terreno più ampio che ti piace può essere delimitato designando le sue diverse parti per i diversi membri della famiglia. Inoltre, gli appezzamenti di qualsiasi categoria e qualsiasi area del Montenegro possono essere registrati a nome di una persona giuridica, alla quale può partecipare un unico direttore fondatore. Per fare ciò, il fondatore straniero deve assumere un contabile con uno stipendio di 100 euro al mese per mantenere le condizioni operative dell’azienda.

Al momento dell'acquisto bisogna tenere conto delle categorie di terreni, che nel Paese sono quattro: terreni non urbanizzati che non rientrano nel Piano Generale di Sviluppo dell'Area, terreni urbanizzati sui quali è prevista la realizzazione di strutture terreni ammessi, urbanizzati e privi di oggetto che saranno inseriti nel Piano Regolatore per lo Sviluppo dell'Area nei prossimi anni, nonché terreni vietati allo sviluppo e alla vendita. Nell'ultima categoria rientrano le riserve naturali e i parchi nazionali, le zone di confine, i terreni di importanza strategica, i terreni su cui si trovano monumenti storici e culturali, nonché la categoria dei terreni agricoli, così popolare tra gli investitori.

Per costruire una struttura residenziale sul territorio delle aree urbanizzate, gli stranieri devono ottenere un permesso di costruzione e gli esperti notano che si tratta di un processo piuttosto laborioso che può essere accelerato avendo in mano la documentazione del progetto.

I prezzi dei terreni in Montenegro vanno da 40 a 1.300 euro per metro quadrato di terreno urbanizzato per lo sviluppo residenziale, a seconda della posizione e delle caratteristiche.

Bulgaria

Oggi la Bulgaria dimostra un buon andamento del mercato immobiliare, che si sta riprendendo rapidamente dopo la crisi, così come dei terreni in vendita, i cui prezzi sono in costante aumento. Pertanto, nel 2015, l'aumento più significativo dei prezzi è stato dimostrato dai terreni agricoli nel sud-est del paese: i loro prezzi sono aumentati del 25%. Allo stesso tempo, il costo dei terreni in Bulgaria rimane uno dei più bassi d’Europa.

Le persone straniere non hanno il diritto di acquistare appezzamenti di terreno; questa opportunità è aperta solo alle persone giuridiche. La registrazione di una società in Bulgaria dura circa 1 mese e costerà all'investitore circa 600 euro. Per mantenere le attività è necessario assumere un contabile con stipendio mensile; Gli acquirenti privati dovranno accontentarsi di acquistare un immobile già pronto.

Per tipologia, i terreni in Bulgaria sono divisi in quelli su cui è consentita la costruzione - si trovano nella cosiddetta zona di “regolamentazione” - e quelli che si trovano al di fuori del piano di sviluppo di una particolare area. Questi includono terreni agricoli, cioè aree senza “regolamentazione”. Lo sviluppo di tali aree richiederà un permesso speciale da parte del comune: un processo lungo e complesso che può durare anni. È necessario rivolgersi all'amministrazione locale anche quando si decide di costruire un oggetto su un terreno “regolamentato”, che può successivamente essere registrato a nome di un privato.

Grecia

Secondo la legge greca, gli stranieri hanno tutto il diritto di acquistare appezzamenti di terreno nel paese, registrandoli sia a nome di un individuo che di una società. Non sono in vendita terreni in siti archeologici, aree boschive, coste o riserve naturali. Naturalmente, più vantaggioso è il sito, maggiore è il prezzo per il suo acquisto. Gli appezzamenti più costosi si trovano vicino al mare, in prossimità di grandi aree popolate.

In Grecia, ci sono regolamenti e concetti edilizi un po' confusi che all'inizio potrebbero non essere molto chiari per un acquirente straniero (pertanto, quando si effettua una transazione, vale sempre la pena contattare un agente immobiliare affidabile). Ciò riguarda principalmente le restrizioni allo sviluppo del sito, che sono espresse da una serie di determinati coefficienti:

Il tasso di sviluppo indica quanti metri quadrati possono essere edificati su un dato sito. Di norma, nelle aree urbane questo coefficiente è pari o superiore a uno, al di fuori dell'area popolata è inferiore. Esempio: su un terreno di 200 mq. m con un coefficiente di 1,2 puoi costruire 240 mq. m di spazio abitativo;
- Il rapporto di copertura determina quanta parte del sito può essere destinata allo sviluppo. Esempio: terreno di 200 mq. m con un coefficiente di 0,8 significa che l'edificio non può occupare più di 160 metri quadrati. trama;
- Il coefficiente di altezza limita l'altezza dell'edificio che può essere eretto sul sito. Tipicamente, le aree situate, ad esempio, vicino ad un aeroporto hanno coefficienti di altezza bassi.

Tutti e tre i coefficienti devono essere coerenti tra loro. A titolo di esempio si possono considerare i dati provenienti dal sito sopra descritto. Quindi, avendo l'opportunità di costruire 240 mq. me avente un limite di 160 mq. m per coprire il terreno è possibile costruire una casa su due livelli di 120 mq. m – o inferiore 160 mq. m e superiori 80 mq. mq più veranda 80 mq. m, ovvero tre piani di 80 mq. m, se il coefficiente di altezza lo consente. Se durante la costruzione non vengono selezionati tutti i contatori consentiti e il coefficiente di altezza lo consente, in seguito è possibile aggiungere un altro piano all'edificio.

Lo spazio vitale in Grecia è calcolato dai lati esterni delle pareti esterne. Cantina, balcone, loggia non sono compresi nella zona residenziale. Gli sviluppatori greci spesso ne approfittano per “ritagliarsi” metri aggiuntivi.

Quando si sceglie il terreno è necessario tenere conto del coefficiente di sviluppo, che dipende dal tipo di sito. In Grecia, tutti gli appezzamenti sono divisi in due categorie:

a) Un appezzamento di terreno compreso nel piano di un insediamento: il coefficiente di sviluppo di tale appezzamento varia per legge a seconda della regione da 0,4 a 2,4, e talvolta, in via eccezionale, può essere maggiore. Il coefficiente esatto deve essere chiarito con l'autorità fondiaria e per ogni appezzamento specifico.

b) Un appezzamento di terreno che non è compreso nel piano dell'insediamento: la costruzione su tale appezzamento è possibile solo se la sua superficie è di 4000 metri quadrati. m o più. Fanno eccezione le aree adiacenti alla strada.

Per un terreno fino a 4000 mq. m l'area edificata è di 200 mq. M;
- Per un terreno con una superficie da 4.000 a 8.000 mq. L'area edificabile è di 200 mq. m. + la restante quadratura viene moltiplicata per un fattore 0,02;
- Per un terreno di oltre 8000 mq. m l'area edificata è di 280 mq. m + la restante quadratura viene moltiplicata per un fattore 0,01. 
- Il coefficiente di sviluppo degli immobili commerciali (hotel, ville in affitto, uffici, ecc.) è pari a 0,2 per l'intero sito. In tali aree è consentita la costruzione di non più di due piani (è anche possibile costruire un seminterrato e un sottotetto, la cui altezza non deve superare i 2 m). Per aumentare il tasso di sviluppo, i grandi appezzamenti vengono spesso divisi in più appezzamenti di 4000 mq. ciascuno.

Come esempio di calcolo del budget per la costruzione di una casa su un terreno acquistato in Grecia, gli esperti suggeriscono di considerare un progetto sull'isola di Thassos. Un terreno con un alto tasso di edificazione all'interno dei confini di una zona residenziale costerà agli acquirenti 125.000 €, e la costruzione completa di una casa con finiture costerà loro 190.000-200.000 €. Quindi, il costo totale della costruzione di una casa con un superficie di 200 mq. m su un terreno di 11 ettari di pini, a 150 metri dal mare, completamente progettato “per te”, ammonterà a circa 330.000 euro.

HomesOverseas.ru ringrazia Anna Shalygina (VK Real s.r.o.), Natalia Kovaleva (Real Estate Services), Maxim Pesochinsky (Advex. Real Estate Corporation) e Bogdan Michunovich (The Best Way) per il loro aiuto nella preparazione dell'articolo.

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Terra: ai contadini o agli oligarchi? Questa volta esamineremo cosa pensano gli ucraini dell'idea di vendere la terra, come lo stato intende commerciarla e come funziona il mercato fondiario in altri paesi.

Cosa viene cucinato

Il presidente Viktor Yanukovich ha ordinato la fine di tutte le leggi sulla terra entro luglio. Il progetto di legge “Sul mercato fondiario” afferma che tutti i terreni (anche quelli privati) saranno gestiti da un’istituzione statale. Innanzitutto acquisterà il terreno dagli azionisti e poi lo venderà all'asta. Ma ci sono vantaggi per gli attuali inquilini. Potranno acquistare il terreno senza concorrenza e al prezzo del proprietario. Si scopre che le grandi aziende agricole diventeranno proprietarie dei bocconi più gustosi. I beni illegali andranno alle aste. Questo progetto vieta l'acquisto, ma nulla impedisce ad una società straniera di acquistare terreni attraverso un intermediario ucraino. Fino al 2012, la vendita delle terre degli abitanti del villaggio è vietata dalla legge - c'è una moratoria. Non esiste catasto né legge sul mercato fondiario. Ma gli abitanti del villaggio riescono a vendere i terreni anche nelle condizioni attuali secondo schemi “grigi”. La proprietaria di un terreno nella regione di Kiev, Maria Petrukh, afferma che i vicini stanno già vendendo le sue azioni. “Nessuno sa come sarà. I coraggiosi aspettano, quelli che hanno paura cercano subito un acquirente", dice Maria. I suoi vicini non hanno dubbi sul fatto che la terra diventerà più economica. Dopotutto, l’offerta prevarrà sulla domanda. Sul mercato appariranno 41,8 milioni di ettari di terreni agricoli (60 milioni di ettari in totale in Ucraina).

Pro e contro

Ci sono molti oppositori al commercio fondiario. Dicono che tutta la terra o gli oligarchi ucraini. Ci sono anche molti sostenitori del mercato fondiario. Vedono il commercio fondiario come un vantaggio per le imprese e per il bilancio statale. Non solo i politici, ma anche... le comunità religiose speculano sull'argomento scottante. Recentemente i neopagani si sono espressi contro il commercio della terra, che, secondo loro, è un essere vivente e non può essere una merce. I pagani promettono di intraprendere “un’azione decisiva” se la questione della vendita della terra andrà oltre le chiacchiere. L'opinione degli stessi abitanti del villaggio che lavorano la terra è divisa. Il 52% dei detentori di quote è contrario alla negoziazione. Il 41% è pronto a vendere i terreni, ma solo ai cittadini ucraini. Sono i dati del Center for Social Expertise commissionato dalla Banca Mondiale. Dall'indagine è inoltre emerso che più della metà degli abitanti del villaggio affittano i propri appezzamenti. E due terzi di loro continueranno a farlo anche dopo la fine della moratoria.

Esperienza europea

In Francia esiste un sistema simile a quello previsto dall'. Lì anche l'agenzia statale Safer ha il diritto di prelazione per l'acquisto di terreni. Se un francese vuole vendere un terreno, deve prima avvisare Safer. Se l'agenzia acquista un terreno del genere, può affittarlo o metterlo fuori servizio. Ma entro 5 anni l'agenzia dovrà trovare un acquirente per questo terreno. Cioè, in Francia nessuno può vendere i terreni direttamente - solo attraverso lo Stato. Esistono organizzazioni con funzioni simili in molti paesi del mondo. In Germania, tale istituzione si chiama Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG), in Ungheria - Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. In Europa, tali istituzioni includono rappresentanti dei sindacati agricoli, degli agricoltori e dei partecipanti al mercato fondiario. Ciò rende possibile il controllo dei funzionari, afferma l'avvocato della Legis Denis Losev. Nei paesi europei in cui la terra è una merce, nella maggior parte dei paesi europei la terra è una merce, la cui circolazione è strettamente controllata dallo Stato. Ma in Africa, al contrario, tutta la terra appartiene allo Stato. In Germania, il potenziale acquirente deve giustificare lo scopo dell'acquisto della terra e fornire un certificato di formazione professionale. Agli stranieri può essere negato il permesso con il pretesto che l'acquisizione contraddice "misure per migliorare la struttura agraria" o per altri motivi.

Le leggi francesi mirano a preservare la destinazione d'uso dei terreni agricoli. Lì, nelle zone rurali, è impossibile sviluppare insediamenti di tipo urbano e si possono costruire solo edifici economici. I francesi vendono terreni agli stranieri. Ma in due casi serve un permesso aggiuntivo: se il prezzo della transazione supera i 38 milioni di euro o se si tratta di acquisto di vigneti. Sono riconosciuti come parte della ricchezza nazionale. In Polonia nel 1998 è stata adottata la legge sulla vendita dei terreni agricoli. Ha consentito ai governi locali di condurre offerte competitive. La Polonia ha imposto un divieto di ingresso agli stranieri per 12 anni a partire dalla data di adesione all'UE. A proposito, anche i nuovi membri dell’UE (Ungheria, Romania, Bulgaria, Lituania) hanno stabilito una moratoria pluriennale sulla vendita di terreni a stranieri dopo l’adesione all’UE.

Formazione del mercato “prolungata”.

Si prevedeva che la moratoria fosse introdotta come misura restrittiva fino a quando non fosse stato sviluppato un normale quadro normativo e creato un vero e proprio mercato fondiario. È noto che la terra è la principale ricchezza nazionale del paese ed è sotto il controllo speciale dello stato. Una gestione efficace delle terre libere garantisce occupazione, fornitura dei prodotti alimentari necessari, aumento delle operazioni di esportazione e ricostituzione del bilancio.

L’obiettivo principale della leadership di qualsiasi paese è garantire la proprietà della terra, non ostacolare lo sviluppo delle attività agricole e non vendere i terreni demaniali per una miseria. Indubbiamente le imprese agricole sono interessate all'acquisto di terreni. Tuttavia, allo stesso tempo, la maggior parte degli agricoltori e dei rappresentanti delle aziende agricole sono convinti che sia necessario aumentare l'efficienza della loro lavorazione e non solo aumentare la banca fondiaria. La priorità è aumentare la produttività attraverso la tecnologia, l’innovazione e l’uso di moderne macchine agricole.

Gli esperti ucraini prevedono che la fascia di prezzo di mercato dopo la revoca della moratoria sarà compresa tra 1,5 e 6mila dollari, a seconda della fertilità del suolo, della presenza di irrigazione a goccia e della composizione del suolo. Si prevede che i prezzi in Ucraina saranno inferiori di un ordine di grandezza rispetto ai paesi dell'Europa occidentale. L’affitto in Ucraina prima della svalutazione della grivna era pari a 75-120 dollari, dopo la svalutazione nel 2015 è sceso a 32-50 dollari per 1 ettaro.

Quattro opzioni per la revoca della moratoria sono oggetto di accesi dibattiti nei ministeri: la completa liberalizzazione del mercato fondiario, la liberalizzazione con restrizioni quantitative, la liberalizzazione con restrizioni per gli investitori stranieri, il prolungamento della condizione di mercato chiuso. Diamo un'occhiata a come questo problema è stato risolto all'estero.

Estonia

Lo Stato non partecipa direttamente alla regolazione dei prezzi e dal 2011 tutte le restrizioni sull’acquisizione di beni agricoli sono state eliminate. L'imposta sulle vendite è del 2% e il costo di 1 ettaro è di 5mila dollari. Nonostante ciò, oltre il 60% dello spazio disponibile è affittato. Gli investitori stranieri godono degli stessi diritti dei cittadini locali, ma a condizione che la banca fondiaria sia utilizzata esclusivamente per scopi agricoli.

Bulgaria

Circa il 98% dei terreni agricoli è concentrato nelle mani dei cittadini, dopo una riforma riuscita negli anni ’90. Inizialmente furono stabilite restrizioni di 3 anni (moratoria), ma non ricevettero sostegno tra i bulgari. Attualmente i campi possono essere acquistati da cittadini bulgari e dell'Unione europea, persone giuridiche o persone fisiche che soggiornano nel paese da più di 5 anni, nonché da aziende con le quali lo Stato ha stipulato accordi internazionali. Lo Stato non regola il costo dei terreni, e non ci sono restrizioni sulla dimensione dell'area da un lato, un'impresa. Il costo medio di 1 ettaro è di 4,6 mila dollari.

Polonia

Il governo dello stato confinante, per analogia con la Bulgaria e l'Estonia, non è coinvolto nella regolamentazione diretta e nell'intervento nella formazione del valore di mercato dei terreni. L'eccezione è l'espressione quantitativa della superficie per individuo - 500 ettari di terreno coltivabile. L'acquirente paga un'imposta sulle vendite del 2-5%, ma non è previsto alcun costo per il possesso del terreno. Dal 1 maggio 2016 sono state finalmente sbloccate le restrizioni temporanee per i cittadini dell'UE, che hanno portato ad un aumento del costo a 10,3mila dollari per 1 ettaro.

Romania

Per diventare proprietario di un terreno è sufficiente possedere qualifiche professionali, diploma ed esperienza nella gestione del settore agricolo, mentre la superficie consentita per un privato è di 100 ettari. Circa il 94% della terra è di proprietà privata e la quota del settore agricolo nel PIL del paese supera il 5%. Dopo l'adesione della Romania all'Unione Europea nel 2007, è stata introdotta una moratoria per 7 anni, dopodiché la banca fondiaria è stata aperta agli stranieri. Non esiste una regolamentazione statale dei prezzi di mercato, l'imposta sulle vendite è del 3% e la tariffa costante per la proprietà fondiaria è fissata al 2% del valore della transazione. I cittadini dell'UE possono acquistare in base alla destinazione d'uso diretta e il prezzo medio è di 6,1 mila dollari per 1 ettaro.

Croazia

La leadership del Paese ha chiuso il mercato agli stranieri, e i cittadini possiedono il 65% dei campi, di cui 1/3 non sono affatto coltivati. Il costo dei terreni sul mercato interno non è regolamentato; non esistono restrizioni quantitative sui terreni coltivabili. È stata stabilita una tariffa fissa - 5% per la vendita e la proprietà del terreno, e il costo di 1 ettaro è in media di 7mila dollari.

Serbia

La riforma agraria è iniziata con la restituzione, ovvero la restituzione del 74% dei terreni agricoli in mani private. La quota del complesso agroindustriale nel PIL totale della Serbia è del 10%, e già all’inizio del 2016 il 92% della terra era concentrato in proprietà privata. Agli stranieri è vietato acquistare terreni e per i loro cittadini il limite di acquisizione è fissato ad almeno 50 acri. Il prezzo medio di 1 ettaro di terreno coltivabile è di 13mila dollari.

Austria

Questo paese non appartiene ai paesi agricoli dell'Unione Europea, ma qui oltre il 50% dei terreni agricoli è di proprietà privata. L'Austria è un paese federale in cui ogni regione ha le proprie leggi. Pertanto, nella maggior parte degli stati federali la durata minima del contratto di locazione è di 3 anni. Il settore agricolo rappresenta l’1,4% del PIL totale. Solo un figlio in una famiglia può essere l'erede della terra. L'imposta (3,5%) sulla vendita del terreno è a carico dell'acquirente. Il costo di 1 ettaro è impressionante: 42mila dollari.

Gran Bretagna

Il Paese è particolarmente famoso per il suo livello di meccanizzazione agricola e di produttività produttiva. L’agricoltura tra gli inglesi non è molto richiesta come tipo di attività, ma il settore agricolo è comunque un investimento stabile e affidabile per gli standard inglesi. La durata del contratto di locazione del terreno non è regolamentata, ad eccezione della Scozia: 175 anni. Qualsiasi residente del Regno Unito, dell'UE o un investitore straniero potrà diventare proprietario di un terreno, ma dovrà sborsare una discreta somma, pagando 31,4mila dollari per 1 ettaro.

Irlanda

Il paese ha il mercato più liberale per i terreni agricoli. Lo Stato sovvenziona la popolazione emettendo prestiti a lungo termine, che hanno permesso di concentrare il 90% della terra in mani private. Una caratteristica speciale del mercato fondiario irlandese è l'esistenza di contratti di locazione stagionali a breve termine che non richiedono registrazione. Non ci sono restrizioni sull'acquisto di terreni; solo le persone giuridiche non residenti avranno bisogno di un permesso separato da parte della commissione fondiaria. In caso di vendita, viene pagata allo Stato un'imposta pari all'1-8% del costo del terreno, 39,3 mila dollari per 1 ettaro.

Spagna

Prima che venisse attuata un’efficace riforma agraria alla fine del XX secolo, molti agricoltori furono costretti a lasciare il paese, il che portò a un forte calo della quota dell’agricoltura nel PIL spagnolo. Attualmente, l'imposta sul trasferimento dei diritti di proprietà è pari al 6% della transazione. Non esiste una moratoria sulla vendita dei terreni coltivabili, il che ha portato ad un aumento dei prezzi dei terreni a 16,1 mila dollari per 1 ettaro.

Germania

Questo paese è il leader indiscusso nella vendita di terreni agricoli nell'Unione europea. La Germania è famosa per il suo livello tradizionalmente elevato di automazione, meccanizzazione e introduzione di tecnologie ambientali nella produzione agricola. Il costo medio di 1 ettaro di terreno è di 32,3 mila dollari, con campi arabili molto richiesti in Baviera, Bassa Sassonia, Sassonia-Anhalt, Turingia e Brandeburgo. L'imposta sulle vendite è a carico dell'acquirente; il suo importo non supera il 3,5% del prezzo della transazione. Non ci sono assolutamente restrizioni sulla terra per i cittadini nazionali e stranieri.

Olanda

Il prezzo delle superfici agricole libere vale letteralmente oro e ammonta a 63,7 mila dollari per 1 ettaro. Quasi il 90% dei terreni è concentrato in mani private e non esistono restrizioni al diritto di disporre dei terreni. Chiunque può agire come acquirente; è importante pagare solo il 6% di tasse sul valore della transazione. Il periodo minimo per l'affitto del terreno è di 6 anni, per le aziende agricole - 12. Quando si vende un terreno all'asta, l'affittuario ha il diritto di priorità all'acquisto.

Svizzera

Uno dei paesi in cui il 100% della proprietà fondiaria è in mani private. Il governo svizzero non prevede alcuna regolamentazione statale in materia di prezzi. Per acquistare un terreno è necessario essere cittadino dell'Unione Europea o avere un permesso di soggiorno. La superficie massima è regolata dalle autorità locali. Il periodo minimo di affitto è di 9 anni, ma è severamente vietato modificare la destinazione del terreno dopo la vendita. La Svizzera privilegia le imprese familiari, dove il titolare della quota, in caso di vendita, è tenuto a ottenere l'autorizzazione notarile di tutti i parenti aventi diritto all'eredità. Il costo medio della sabbia nei cantoni (province) è di 70mila dollari per 1 ettaro.

Stati Uniti, Canada, Brasile

Negli Stati Uniti d'America, Canada e Brasile i prezzi partono da 10mila dollari per 1 ettaro. I principali acquirenti di terreni agricoli nei paesi in cui non esiste un divieto diretto di vendita sono gli enti amministrativi, i privati, le imprese e le società di gestione immobiliare. Le cessioni dei terreni avvengono in base a decisioni del governo e degli enti locali, aste e concorsi, nonché cessioni di diritti, locazioni e permute.

Crollo del terreno in Ucraina

Le imprese agricole ucraine hanno dimostrato la loro efficacia sulla scena internazionale, occupando posizioni di vertice nell’esportazione di olio di girasole, cereali, soia, ecc. Secondo Maria Kolesnik, responsabile del dipartimento di analisi dell'agenzia di consulenza AAA, la stragrande maggioranza delle aziende agricole è interessata anche ad un meccanismo trasparente di locazione a lungo termine con garanzia di tutela degli interessi dell'affittuario. Nella raccolta dei beni, tutti utilizzavano capitali presi in prestito: prestiti di banche commerciali o obbligazioni.

I beni sono stati acquistati a prezzi che vanno da 300 a 1.000 dollari per 1 ettaro di terreno agricolo. Stiamo parlando dell'acquisto di diritti societari di entità commerciali che hanno diritti di locazione sulla terra. In effetti, le azioni sono già state acquistate una volta; la banca non ha bisogno di stanziare nuovamente fondi, perché la formalizzazione della proprietà fondiaria non aumenterà i profitti. Le imprese ricevono un reddito stabile e non tutti sono pronti ad affrontare i costi aggiuntivi associati alla rivendita dei terreni.

Sfortunatamente, la questione della vendita e della formazione del valore reale dei terreni agricoli in Ucraina è altamente politicizzata e più di un partito darà il suo voto su di essa. Lo Stato non deve solo prendersi cura della componente sociale dell’economia, ma anche prestare la dovuta attenzione allo sviluppo delle imprese e migliorare le condizioni per gestirle. Secondo gli analisti sarebbe razionale sviluppare un meccanismo trasparente per la vendita/ipoteca dei diritti di locazione per un lungo periodo.

La Cina, che ospita circa il 20% della popolazione mondiale, possiede solo l’8% delle terre coltivabili del pianeta, motivo per cui è leader nell’acquisto e nella locazione di terreni in altri paesi. Il continente africano è pieno di fattorie cinesi: nella Repubblica del Congo i cinesi coltivano cavoli, in Angola i cinesi raccolgono il pesce e in Mozambico raccolgono sesamo, anacardi e arachidi.

Questo vi sorprenderà, ma gli Stati Uniti e la Gran Bretagna sono allo stesso livello della Cina nell’acquisto e nell’affitto di terre straniere, mentre la Russia, al contrario, vende le sue terre principalmente per i bisogni altrui. Sebbene il nostro Codice fondiario, che potete leggere più in dettaglio sul sito web del fondo elettronico di documentazione legale, normativa e tecnica TechExpert, sia molto complesso e vi siano restrizioni per gli stranieri, l'acquisizione di terreni in Russia da parte di cittadini e società straniere è possibile. Anche se in Russia i terreni agricoli non possono essere venduti agli stranieri, ma solo affittati.

I ricercatori dell’Università di Lund in Svezia hanno scoperto che la maggior parte dei paesi del mondo acquista o vende terreni (ovvero 126 paesi su 195 paesi nel mondo). Ma il mercato è dominato solo da Cina, Regno Unito e Stati Uniti.

Il commercio fondiario globale riflette la differenza tra regioni ricche e povere. Con alcune eccezioni, i paesi più sviluppati del Nord America e dell’Europa, così come le economie emergenti dell’Asia e gli esportatori di petrolio del Medio Oriente, sono acquirenti del mercato fondiario globale. E i paesi che vendono o affittano le loro terre sono paesi poveri dell’Africa, del Sud America, del Sud-Est asiatico e dell’Europa dell’Est.

La Cina è il paese più attivo al mondo nel mercato internazionale dell’acquisto di terreni: acquista da 33 paesi e vende solo a tre. Al secondo posto gli Stati Uniti: vendono in tre paesi e acquistano da 28 paesi. Il Regno Unito acquista terreni da 30 paesi, ma non vende nulla a nessuno.

I successivi paesi più attivi nella lista sono Brasile, Australia ed Etiopia. Tutti vendono principalmente solo terreni, anche se stanno acquistando anche Australia e Brasile. Anche Argentina, Filippine, Sudan, Madagascar, Mozambico e Tanzania generalmente vendono più terra di quella che acquistano. Singapore, Paesi Bassi e Arabia Saudita (regioni densamente popolate con terreni agricoli limitati) si limitano ad acquistare. La Germania acquista solo (da 20 paesi del mondo).

La Russia acquista terreni in due paesi, ma li vende a 14 paesi.

Le dimensioni degli appezzamenti acquistati e venduti sul mercato internazionale sono piccole, ma non insignificanti. La quantità di terreno agricolo acquistato e venduto aumenterà perché il numero di persone aumenta e le risorse diminuiscono (in particolare acqua e risorse naturali per la coltivazione del cibo).

L’acquisto di terreni all’estero è ciò che alcuni esperti chiamano commercio virtuale. Questo nome è apparso perché i paesi con l'aiuto della terra possono acquisire una serie di beni e servizi che non vengono venduti o acquistati a livello internazionale. Pertanto, un paese che ha poca acqua dolce la “importa” attraverso l’acquisto di colture e prodotti ad alta intensità idrica come carne e carta.

Il trading virtuale può essere un’ottima cosa. Può consentire ai paesi di specializzarsi in prodotti per i quali non dispongono delle risorse necessarie. I paesi con abbondanza di terreni agricoli, come il Brasile, gli Stati Uniti, l’Australia e persino la Russia, possono contribuire a nutrire il mondo e saranno ricompensati finanziariamente per averlo fatto.

Ma ci sono degli svantaggi nel commerciare terreni a livello internazionale. Ciò potrebbe portare a uno scarso utilizzo delle risorse naturali interne della regione. Questo è uno dei motivi per cui le persone hanno protestato contro la rimozione di mandorle e pistacchi dalla California durante la siccità, che richiedono molta acqua per crescere (sono colture ad alta intensità idrica).

Il commercio virtuale aumenta anche il rischio che i paesi ricchi conquistino il mercato delle risorse su cui sopravvivono i paesi poveri. Inoltre, lo sviluppo del territorio può avere un impatto sulla biodiversità, aumentare le emissioni di anidride carbonica e aumentare l’uso dell’acqua.

Considerando la crescita della popolazione mondiale e la reale minaccia del cambiamento climatico, non è difficile immaginare che la quantità di terra che alcuni paesi vendono ad altri aumenterà in futuro.

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