Prenos najemnih pravic (v nadaljnjem besedilu UJP) nestanovanjskih prostorov je prenos s spremembo najemnika, ki prevzame pravice in obveznosti prejšnjega najemnika. Prodaja lastninskih pravic v Moskvi, najprestižnejših trgovskih prostorih prestolnic in drugih privlačnih središčih Rusije je običajen in precej donosen posel.

O prenosu zakupnih pravic

Območja se »gledajo« že v fazi gradnje. Podjetja, ki so najela takšne objekte, nato odstopijo najem drugim organizacijam za dogovorjeno denarno nadomestilo. Izkazalo se je, da najemnik plača pravico do dela v izbranem nakupovalnem centru za znesek, ki je enak ceni PPA plus plačilo najemnine. Praviloma uprava takšnih trgovalnih platform izbere kandidate - najemnike praktično na podlagi konkurence. Izkazalo se je, da se PPA ukvarja ne samo s tretjimi organizacijami, ki s tem zaslužijo, temveč tudi s samo družbo za upravljanje.

Tako mora na primer v Moskvi potencialni najemnik predložiti seznam naslovov svojih poslovalnic. Potem bo morda sklenjen dogovor o najemu prostorov znanega nakupovalnega centra, vendar le, če bodo trgovine, navedene na seznamu, tudi v prestolnici in na znanih mestih.

Ali pa je sprva pri sklenitvi pogodbe ena od strank neposredni najemnik občinskih nepremičnin. V tem primeru so najemnine vedno nižje od tistih, ki jih ponujajo komercialne strukture, kar pojasnjuje priljubljenost tovrstnih poslov, zlasti dolgoročnih.

Razlike med podnajemom in PPA:

• ob oddaji predmeta v podnajem je najemnik še naprej ena od pogodbenih strank in izpolnjuje svoje obveznosti;
• v primeru odstopa najemne pravice, nasprotno, pogodbene obveznosti prvotnega najemnika prenehajo veljati in se prenesejo na novega najemnika.

Prenos pravic zakupa in podnajem sta različna pojma

Značilnosti pogodbe PPA za nestanovanjske prostore

Predmet pogodbe je pravica do zakupa (najema) nepremičnine. Pogodba, ki potrjuje obstoj pravnih razmerij, se sestavi na podlagi obstoječe najemne pogodbe. Če dokument predpisuje postopek za pridobitev soglasja lastnika o morebitni dodelitvi, bo pridobitev dovoljenja obvezna.

Odstop ali prenos pravice do najema predmeta je možen s sklenitvijo odškodninske pogodbe. Nemogoče je skleniti darila zakupnih pravic, taka transakcija se bo štela za neveljavno (člen 575 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Zakonodajalec ureja pravna razmerja iz čl. 615 Civilnega zakonika Ruske federacije, na primer:

• novo sklenjena pogodba je lahko dolgoročna ali kratkoročna;
• če je obdobje najema prekoračeno za več kot 12 mesecev, je potrebna registracija transakcije;
• manj kot eno leto - pravna razmerja so urejena s pisnim sporazumom;
• če obstajajo ugodnosti, jih ima najemnik pravico uporabljati za najem;
• možnost podzakupa, če je v pogodbi določen pogoj za prenos predmeta (po informativnem dopisu predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča št. 66, 18. odstavek).

Obstajata dve možnosti za pridobitev občinskih prostorov v najem:

1. Sodelujte na dražbi med številnimi prijavitelji.

Pravila za izvedbo dražbe na podlagi sporazuma o odstopu pravice do terjatve so določena s členom 477 Civilnega zakonika Ruske federacije in zakonom št. 135-FZ. Organizacijo dražbe izvaja najemnik, določi tudi ceno odstopa, pogoje za uporabo nepremičnine in izvede samo dražbo.

Običajno je zmagovalec potencialni najemnik, ki je ponudil največje plačilo za obratovanje prostorov na podlagi pogodbe o dodelitvi.

1. Oddajte najem z obstoječim najemnikom tako, da mu plačate »provizijo«.

Seveda je druga možnost danes videti bolj realistična. Vendar pa tukaj obstajajo nekatere nianse. Na primer, če se novi najemnik loti obnove, bo to storil šele, ko bo za to dal dovoljenje najemodajalca.

Osnovne pravice delodajalca

PPA nestanovanjskega prostora vključuje številne omejitve glede nadaljnje uporabe nepremičnine s strani lastnika, zato je potrebno njegovo soglasje.

Najemnik ima pravico:

• prenos nestanovanjskih prostorov v podnajem v skladu s pogoji pogodbe;
• možnost lastniškega vložka predmeta v odobreni kapital;
• zastava;
• brezplačna uporaba.

Za dokončanje naloge je potrebno pravilno sestaviti pogodbo in pripraviti potrebne dokumente

Potrebna dokumentacija za podpis pogodbe

Pri sklenitvi pogodbe o prenosu pravice do najema nestanovanjskih prostorov je potreben standardni nabor dokumentov - izvirniki in kopije:

• veljavna glavna najemna/najemna pogodba;
• akt o prevzemu - prenosu predmeta;
• Pogodba PPA, v skladu z glavno najemno pogodbo (trije izvodi);
• akt o prevzemu - prenos prostorov na novega najemnika;
• dokumenti, ki potrjujejo plačilo, pa tudi odsotnost dolgov;
• dovoljenje lastnika nepremičnine za PPA.

Obvezne klavzule pogodbe

Pravna razmerja so urejena v skladu z veljavnimi lastninskimi listinami. Obvezno morajo biti prisotne klavzule sporazuma, ki se nanašajo na naslednje:

• identifikacijski podatki o strankah;
• dokumentarna potrditev državne registracije organizacij;
• podatki iz enotnega državnega registra pravnih oseb;
• navedba predmeta sporazuma po pogodbi PPA;
• pogoji, ki vodijo k prekinitvi posla;
• formule za izračun najemnin, zneskov, tarif, odplačilnih načrtov;
• datirani podpisi strank.

Oblika pogodbe PSA mora biti enaka glavni pogodbi. Enako obliko pogodbe je mogoče uporabiti za nakup prostorov z že ustanovljenim poslom. Če je bil izvirni dokument registriran pri Rosreestru, mora dodelitev opraviti ta postopek.

Zakonodajalec je od leta 2018 ukinil uporabo lastninskega potrdila za najemodajalce. Vse informacije o lastnikih vsebujejo Rosreestr. Lastninski list ni bil natisnjen na žigosanem papirju od leta 2016. Njegova zamenjava je izvleček iz Rosreestra.

Registracija

Za registracijo pri pooblaščenem organu je treba predložiti naslednje dokumente:

• prijava (obrazec ponudi organizacija za registracijo);
• dokument, ki potrjuje plačilo;
• ustanovitvena dokumentacija;
• protokoli, sklepi ustreznih organov strank, ki potrjujejo namero za sklenitev posla;
• dokumenti za osebo, pooblaščeno za sklenitev posla;
• potrdilo OGRN, individualna številka davčnega zavezanca;
• najemna pogodba;
• pogodba PPA;
• tehnična dokumentacija: potni list, načrt, eksplikacija prostorov.

Pogodba PP mora biti registrirana, če je najemna pogodba registrirana pri Rosreestr

davki

Zakon določa obdavčitev strank v transakciji. Davčna stopnja znaša 13 % prejetega dohodka. Za obračun davka od pravnih oseb se določi stopnja davčne osnove, ki je v skladu s tem odvisna od izbrane obdavčitve. Predračun se odda mesečno (do 30. dne).

Obdavčene so tudi javne organizacije, neprofitna proizvodna podjetja, sredstva, ki ne zagotavljajo ustvarjanja dobička, pri prodaji pravic do najema nestanovanjskih nepremičnin.

Izvajanje ocene PSA

Koliko stane nakup najemnih pravic? Za izvedbo zakonite dražbe je treba oceniti vrednost predmeta, prenesenega v najem. Strokovnjaki to dejanje izvajajo le, če imajo dovoljenje SRO, ki ga je izdala pristojna organizacija.

Strošek, ki ga določi neodvisni cenilec, je sestavljen iz več meril:

• površina nepremičnine;
• lokacija;
• plačljivi obratovalni stroški;
• obseg pravic in obveznosti, prenesenih po pogodbi;
• tržna vrednost glavnega predmeta;
• možni dohodek.

Neodvisna ocena PSA je eden od dejavnikov, ki delodajalce ščiti pred dejanji brezvestnih uradnikov, ki imajo pravico do takšnih poslov.

Kot vsaka komercialna transakcija je za dodelitev pravic do najema nestanovanjskih prostorov v Moskvi in ​​drugih velikih mestih potrebna strokovno pravno podporo med registracijo in podporo v državnih organih, na sodišču.

Ena najpogostejših vrst najema v zadnjih letih je najem z asignacijo. Najpogosteje se ta način zagotavljanja prostora za najem izvaja v velikih, najbolj prestižnih nakupovalnih centrih v prestolnicah.

Kaj je prenos najemnih pravic in zakaj se je ta način oddajanja prostorov v najem razširil?

Dejstvo je, da je najem prostorov v znanem, prestižnem nakupovalnem centru z dobro lokacijo danes praktično zelo težaven, saj je vrsta najemnikov zanje zelo dolga, površine pa se oddajajo v fazi izgradnje nakupovalnega centra. center. Podjetja, ki so zakupila tak prostor, nato odstopijo v najem drugim podjetjem za določeno vsoto denarja. Najemnik plača pravico do dela v tem nakupovalnem centru znesek, ki je enak strošku prenosa pravice do najema. Najemnik plača tudi najemnino. Pogosto v nakupovalnih centrih družba za upravljanje prevzame funkcije izbire kandidatov za najemnike skoraj na konkurenčni podlagi, torej se dejansko ne ukvarjajo samo s tretjimi družbami, ki s tem zaslužijo, ampak tudi družba za upravljanje prenos pravic zakupa. To pojasnjuje dejstvo, da vsak najemnik ne more priti v nakupovalno središče.

Če želite najeti sobo v dobrem nakupovalnem centru, morate imeti vsaj več prodajnih mest v drugih prestižnih predelih prestolnice. Tako mora na primer v Moskvi potencialni najemnik predložiti seznam z naslovi prodajnih mest, kjer delujejo njegove trgovine. Pogodba o najemu prostorov v znanem nakupovalnem središču bo sklenjena le, če se v prestolnici nahajajo tudi druge trgovine tega najemnika, na spodobnih mestih.

Kaj je najemnina? Ne pozna se le v velikih nakupovalnih centrih, ampak se izvaja tudi na drugih, a zelo donosnih in tako imenovanih "mimovoznih" mestih.

Pogodba o prenosu najemnih pravic ima številne značilnosti. Novemu najemniku na primer ni treba uskladiti pogojev pogodbe z lastnikom prostorov, saj so vsi pogoji že dogovorjeni s prvim najemnikom, ki dodeli pravico do najema. Poleg tega se pogoji najema ne spreminjajo.

V zadnjih letih je najem prostorov za že delujoče podjetje zelo priljubljen in povpraševan. Najemne pogodbe na zelo donosnih mestih se sklenejo za 5-10 let, nato pa se po potrebi najemne pravice za plačilo dodelijo drugemu najemniku. Hkrati je to koristno za obe strani: prvi najemnik prejme dohodek za nalogo, ko zapusti območje, naslednji najemnik pa dobi dobičkonosno mesto za vodenje svojega podjetja.

V zadnjih letih se je tehnologija zakupa po shemi odstopa najemne pravice vse bolj razširila. Velika večina tovrstnih pogodb je sklenjenih v segmentu poslovnih nepremičnin in delujočih poslov, ki po različnih ocenah predstavljajo do 30 % vseh najemnih pogodb. Vendar imajo takšne transakcije številne lastne značilnosti. Novemu najemniku na primer ni treba z lastnikom prostora dogovoriti pogojev najema, saj jih je prejšnji najemnik že dogovoril in jih ni mogoče spremeniti. Lahko se pogajate z lastnikom in spremenite pogoje pogodbe, vendar najemodajalec tega ni dolžan storiti. Zato mora prihodnji najemnik natančno preučiti vse določbe najemne pogodbe, saj so v njej lahko naložene različne omejitve in prepovedi, na primer prenova, preprofiliranje, lahko obstajajo omejitve pri popravilih itd.

Najpogostejši posel je prenos pravice do najema maloprodajnega prostora, saj je skoraj nemogoče priti v uspešno in znano nakupovalno središče. V takšnih nakupovalnih centrih je vrsta najemnikov za brezplačne prostore. V nekaterih nakupovalnih centrih družba za upravljanje sama izvede konkurenčno selekcijo med prijavitelji, oceni njihove predlagane koncepte in izbere kandidata, ki jim je všeč. Zato podjetja, specializirana za dodelitev najemnih pravic, ne sodelujejo z vsemi nakupovalnimi centri. Shema cesijske dejavnosti je preprosta: podjetja, ki zaslužijo s odstopom najemnih pravic, najamejo prostor v fazi gradnje objekta in ga nato dodelijo zainteresiranim podjetjem. Izkazalo se je, da je strošek dodelitve pravice do najema cena, ki jo mora poslovnež plačati za pravico do dela v tem nakupovalnem centru. Poleg tega bo treba novemu najemniku plačati tudi najemnino za čas dodelitve. A ker je v postopek dodeljevanja vključena tudi družba za upravljanje, v velik uspešen nakupovalni center ne bo mogel vsak najemnik. Regionalnim podjetjem je zelo težko najeti prostore v Moskvi brez obstoječih trgovin v tej regiji. V "Atriju" mora potencialni najemnik predložiti seznam objektov, kjer delujejo njegove trgovine, če ta seznam ne vključuje niti enega metropolitanskega objekta, potem pogodbe ne bo mogoče podpisati.

Maloprodajna mesta, ki se nahajajo zunaj nakupovalnega središča, se običajno ponovno oddajajo v najemni pogodbi le na zelo donosnih in dostopnih mestih. Zmanjšalo se je tudi število cesijskih pogodb za prostore v lasti mest. Razlogov za to je več: prvič, občinske oblasti praktično ne sklepajo dolgoročnih najemnih pogodb; drugič, prostori v mestni lasti se vse pogosteje oddajajo po tržnih cenah in ozkemu krogu ljudi.

Teoretično lahko do prenosa najemne pravice pride brez najemodajalca, če sta profil dejavnosti in kakovost starih in novih najemnikov enaka. V tej situaciji odhajajoči najemnik, ki ima v roki dolgoročni najem, išče zamenjavo in odstopi najem za določen znesek. Vendar so v praksi takšne situacije izjemno redke, lastnik pa še vedno raje sodeluje pri izbiri novega najemnika. Takšna shema dela je pogojno koristna za vse strani. Odhajajoči najemnik prejme določen znesek za dodelitev, novi pa predmet, ki ga potrebuje.

Trenutno je veliko povpraševanje po najemu delujočega podjetja. Na tem območju so zelo donosni in edinstveni po lokaciji objekti. Povprečna doba najema je 5-10 let. Pozitivni vidiki zakupa podjetja so sposobnost preučevanja zgodovine dela, izvajanja revizije in pridobivanja popolnih informacij o organizaciji. Prav tako sklenitev pogodbe odpravlja potrebo po pridobitvi licenc za določeno vrsto dejavnosti in druge težave, povezane z ustanovitvijo podjetja. Stroški najema delujočega podjetja so v vsakem primeru edinstveni in so odvisni predvsem od donosnosti objekta.

Oglejte si vse ponudbe na

Trenutno postaja vse bolj priljubljena tovrstna transakcija, kot je prenos najemnih pravic. V skladu s tem postopkom je dovoljeno najeti takšne nestanovanjske prostore, kot je na primer trgovski paviljon.

Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:

PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.

Hitro je in ZASTONJ!

Za številne samostojne podjetnike je to morda edina priložnost za najem prostora v velikem nakupovalnem kompleksu. Prenos najemne pravice je zelo koristen v smislu prihranka časa.

V tem primeru ni treba prekiniti pogodbe s prejšnjim najemnikom in naknadno skleniti nov dokument v skladu z novimi pogoji.

Ob dodelitvi ostanejo vsi pogoji prvotne pogodbe enaki.

Lastnosti prenosa

Glavne značilnosti pri sklenitvi pogodbe o prenosu najemnih pravic so naslednje:

• o prenosu najemniške pravice na tretjo osebo ni treba obveščati neposrednega lastnika prostora ali zemljišča, vendar je to povsem sprejemljivo, če stranke želijo;
• možnost, da se prvotna najemna pogodba ostane nespremenjena, to je odsotnost potrebe po spremembi načrta, kot so znesek najemnine, pogoji in datumi njenega plačila itd.

Zakaj je to potrebno?

Zakaj je potreben prenos najema? Takšna transakcija je nujna v primerih, ko prvotni najemnik izrazi željo po prenosu pravic do zemljišča ali katerega koli prostora na tretjo osebo, pri čemer se izogne ​​nepotrebnemu odlašanju.

Glede na dejstvo, da je posel prenosa pravic dokaj preprost postopek kot prekinitev pogodbe in njena kasnejša ponovna sklenitev, je praktično nujen, ko tretji najemnik v sistemu prevzame ne le pravice prejšnjega lastnika. , ampak tudi njegove obveznosti. Kot je na primer plačilo davkov, pa tudi plačila neposredno za najemnino.

Prenos najemnih pravic

Prenos najemne pravice pomeni v celoti prenos pravic in obveznosti prejšnjega najemnika na naslednjega.

Posel za sklenitev tovrstne pogodbe se lahko sklene na:

• nestanovanjski prostori;
• zemljiška parcela;
• druge nepremičnine.

Zemljiška parcela

Pogodba vključuje nekatere funkcije.

Takšne, na primer:

• najemniki, tako poznejši kot prejšnji, so dolžni o transakciji obvestiti neposrednega lastnika zemljišča, vendar njegovo pisno in ustno soglasje za posel ni potrebno;
• kot piše, je lastnik, torej neposredno najemodajalec, ob upoštevanju ustrezne pogodbe, ki jo podpišeta stranki, dolžan zagotoviti najemniku tako pravico do zakupa kot tudi pravico do uporabe zemljišča;
• pravi tudi, da tovrstni sporazum zahteva prisotnost dodatnih klavzul, kot je na primer obvezna natančnost meja zemljišč, pa tudi njihova lokacija.

nestanovanjskih prostorih

Tako kot pri zemljiških parcelah ima pogodba o prenosu pravice do zakupa nepremičnine tudi naslednje značilnosti:

• pri sklenitvi najemne pogodbe med lastnikom prostora in najemnikom ima prvi pravico navesti takšno klavzulo kot nedopustnost prenosa pravic, to je posledica dejstva, da je soglasje najemnika k ni potrebno skleniti pogodbe o odstopu;
• pri prevzemu nestanovanjskih prostorov tretja oseba v sistemu najema sprejme tudi vse pogoje prejšnje pogodbe in dolgove za davke in pristojbine, če obstajajo, je dovoljeno tudi vključitev tovrstnih dolgov v skupne stroške posla ;
• Prenos pravice do najema nestanovanjskih prostorov je pogosto zelo donosen posel za prvotnega najemnika, to je posledica dejstva, da po zaključku tega postopka prejme določen znesek denarja za sklenitev pogodbe .

Tretja oseba

Posebnost posla za odstop lastninske pravice je, da se ta sklene izključno med tretjim in drugim členom v verigi najema prostorov oziroma zemljišč.

To pomeni, da osebna prisotnost lastnika kakršnega koli predmeta ali njegovega zakonitega zastopnika ni obvezna.

Prav tako imata stranki ob zaključku transakcijskega postopka pravico določiti določene klavzule, o katerih se dogovorita že prej v pogodbi, vendar ne bi smeli na noben način spreminjati ali prilagajati prvotne najemne pogodbe, sklenjene neposredno z lastnikom.

Postopek registracije

Postopek obdelave transakcije za prenos lastninskih pravic vključuje več glavnih stopenj:

• zbiranje dokumentacije, priprava pogodbenega obrazca, pa tudi ustni dogovor med strankama o točkah, katerih vključitev v dokument je obvezna, pa tudi uvedba številnih morebitnih dodatnih pogojev;
• stopite v stik z ustreznim organom za registracijo;
• pridobivanje overjenih in zapečatenih dokumentov, ki so začeli veljati, po katerih se pravice do katerega koli predmeta prenašajo z ene osebe na drugo.

Dokumentacija

Za sklenitev posla za prenos najemnih pravic morata stranke imeti na voljo paket naslednjih dokumentov, ki so obvezni:

• prijava po sprejetem modelu;
• če so stranke fizične osebe - njihove dokumente, s katerimi je mogoče potrditi njihovo identiteto;
• potrdilo davčne službe;
• prvotni najem, ki je bil sklenjen neposredno z lastnikom;
• tri izvode pogodbe.

Vzorec pogodbe

Najemna pogodba o odstopu v glavnem vsebuje naslednje podatke in je sestavljena po vzorcu:

• polno pravno ime dokumenta, pa tudi kraj, kjer je bil sestavljen, in datum;
• vse podrobnosti o vseh udeležencih v transakciji;
• premoženje, ki je neposredno v najemu in je zato predmet posla;
• dodatni pogoji, za katere obe strani menita, da so obvezni za vključitev;
• datum, kot tudi podpis udeležencev.

Učinki

Po transakciji, torej po sklenitvi pogodbe o odstopu, se vse pravice, ki so bile prej dodeljene prvemu najemniku, prenesejo na drugega.

Izraz "pravice" se v tem primeru nanaša na možnost lastništva zemljišča ali katere koli nepremičnine.

Poleg pravic na najemnika preidejo tudi obveznosti prve osebe, in sicer:

• obveznost plačila davkov in taks v skladu z regulativnimi pravnimi akti;
• obveznost plačila najemnine;
• plačilo dolgov v primeru, da so bili na voljo prej in je bila navedena klavzula določena v pogojih pogodbe.

Razlike od podnajema

Precej pogosto navadni ljudje, ki so daleč od sodne prakse, postavljajo koncepte, kot sta podnajem in dodelitev, v eno vrsto. Vendar to ni čisto res.

Kaj je podnajem? V tem primeru lastnik ali najemnik katerikoli del ali nepremičnino kot celoto prenese na tretjo osebo za določen čas.