Σήμερα θα μιλήσουμε για το τι είναι μια λειτουργική μίσθωση, καθώς αυτές οι πληροφορίες θα είναι χρήσιμες σε όλους τους αρχάριους επενδυτές.
Οι στατιστικές δείχνουν ότι πάνω από το 30% των παγίων των εγχώριων επιχειρήσεων χρησιμοποιούνται βάσει συμβάσεων μίσθωσης.
Η σύγχρονη οικονομική βιβλιογραφία διακρίνει τέσσερις κύριες ποικιλίες:
- Χρηματοοικονομική.
- Χειρουργείο.
- Σε συνδυασμό.
- Επιστρεπτέος.
Ο όρος «λειτουργική μίσθωση» σημαίνει συνήθως τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων σε τρίτους για χρήση. Βασικό χαρακτηριστικό λειτουργική μίσθωσηείναι ότι ο ιδιοκτήτης των περιουσιακών στοιχείων συνεχίζει να τα διατηρεί μετά τη μεταβίβασή τους σε τρίτους.
Μία από τις πρώτες εταιρείες που εφάρμοσε ευρέως τις λειτουργικές μισθώσεις ήταν η IBM. Αυτός ο οργανισμός άρχισε να μισθώνει εξοπλισμό γραφείου και υπολογιστές σε διάφορες εταιρείες.
Τα περιουσιακά στοιχεία που απαιτούν τακτική συντήρηση κατά τη λειτουργία είναι τα βέλτιστα κατάλληλα για λειτουργική μίσθωση. Συντήρηση. Μεταξύ παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων ιδιαίτερη προσοχήαξίζει μεταφορές αυτοκινήτων, διάφορα είδη μηχανολογικού εξοπλισμού κ.λπ.
Κατά τη μίσθωση περιουσιακών στοιχείων για λειτουργική μίσθωση, ο ιδιοκτήτης τους αναλαμβάνει υποχρεώσεις για αυτά υπηρεσία. Πρέπει να σημειωθεί ότι σε πληρωμές ενοικίωνπεριλαμβάνεται αρχικά το τίμημα της περιοδικής συντήρησης των περιουσιακών στοιχείων που μισθώνονται.
Λειτουργική μίσθωση. Ιδιαιτερότητες
Αναμεταξύ βασικά χαρακτηριστικάΟι λειτουργικές μισθώσεις απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή στην ελλιπή απόσβεση των μισθωμένων περιουσιακών στοιχείων.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα αντικείμενα μισθώνονται για σημαντικά μικρότερη χρονική περίοδο από τη διάρκεια ζωής που καθορίζει ο κατασκευαστής. Για το λόγο αυτό, οι πληρωμές ενοικίων δεν είναι σε θέση να καλύψουν ολόκληρη τιμήπεριουσιακά στοιχεία που μισθώνονται.
Για να καλύψει το κόστος που προκύπτει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιήσει μία από τις διάφορες διαθέσιμες μεθόδους. Η πιο κοινή μέθοδος περιλαμβάνει την ανανέωση της μίσθωσης ή τη μίσθωση του περιουσιακού στοιχείου σε άλλο μισθωτή. Εναλλακτικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί απλώς να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Μια τυπική σύμβαση λειτουργικής μίσθωσης προβλέπει ότι ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να την καταγγείλει πρόωρα. Είναι η παρουσία αυτής της ρήτρας που διακρίνει μια σύμβαση λειτουργικής μίσθωσης από άλλες.
Επίσης, κατά την κατάρτιση σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης σε επιτακτικόςΟι κίνδυνοι που μπορεί να προκληθούν από την απαξίωση των περιουσιακών στοιχείων ή το χρόνο διακοπής λειτουργίας λόγω αλλαγών στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς λαμβάνονται υπόψη.
Όλοι οι κίνδυνοι που προκύπτουν κατά τη σύναψη σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης βαρύνουν τον μισθωτή μαζί με τον εξοπλισμό που μισθώνει. Από αυτό ακριβώς αποτελείται βασική διαφοράμεταξύ λειτουργικών και χρηματοδοτικών μισθώσεων.
Αντανάκλαση λειτουργικών μισθώσεων στη λογιστική
Κατά την προετοιμασία μιας λογιστικής έκθεσης, οι πληρωμές για τον περιγραφόμενο τύπο μίσθωσης καταγράφονται ως αναβαλλόμενα έξοδα για τον μισθωτή, καθώς και ως αναβαλλόμενα έσοδα για τον ιδιοκτήτη του περιουσιακού στοιχείου.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι πληρωμές μισθωμάτων είναι έξοδα, τα οποία επιτρέπουν τη διαγραφή τους. Στη λογιστική, οι πληρωμές μισθωμάτων διαγράφονται με τη σταθερή μέθοδο.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα λειτουργικής μίσθωσης είναι η ενοικίαση χώρων γραφείων διάφοροι τύποιεμπορικά κέντρα. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης εμπορικό κέντροαναλαμβάνει να διατηρήσει τους μισθωμένους χώρους σε κατάλληλη τεχνική κατάσταση.
Ένα άλλο παράδειγμα τέτοιας μίσθωσης είναι η μίσθωση υφιστάμενων οικιστικών ακινήτων.
Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι ένας αρκετά κοινός τύπος λειτουργικής μίσθωσης είναι η επαναμίσθωση. Αυτός ο όρος συνήθως σημαίνει μια κατάσταση όπου ο ιδιοκτήτης πουλά ένα υπάρχον περιουσιακό στοιχείο. Στη συνέχεια, ο πωλητής μισθώνει το πωλούμενο περιουσιακό στοιχείο από τον αγοραστή.
Το πρότυπο ΔΠΧΠ θα τροποποιηθεί πολύ σύντομα. Μετά την τροποποίηση αυτού του προτύπου, ο όρος λειτουργική μίσθωση θα εξαφανιστεί εντελώς από την εγχώρια νομοθεσία.
Πρέπει να σημειωθεί ότι μια λειτουργική μίσθωση διαφέρει από μια χρηματοδοτική μίσθωση μόνο στους όρους της σύμβασης που έχει συναφθεί.
Ελπίζω αυτό το υλικό να σας βοήθησε να κατανοήσετε τι είναι λειτουργική μίσθωση, καθώς και ποια είναι τα κύρια χαρακτηριστικά αυτού του όρου.
Εάν ενδιαφέρεστε να επενδύσετε σε διαφορετικά είδηεμπορικά ακίνητα για τον σκοπό της μετέπειτα ενοικίασής τους, τότε θα είναι χρήσιμη η γνώση σχετικά με τα χαρακτηριστικά των λειτουργικών μισθώσεων. Η ενοικίαση υπάρχοντος ακινήτου για λειτουργική μίσθωση είναι αρκετά αποτελεσματική μέθοδοςλήψη εισοδήματος.
ΔΠΧΑ 17 ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
Αυτό το πρότυπο ρυθμίζει τη λογιστική διαδικασία και την αναφορά των επιχειρηματικών συναλλαγών βάσει συμβάσεων μίσθωσης από εκμισθωτές και μισθωτές.
Κατά την ταξινόμηση μιας μίσθωσης, το βασικό σημείο είναι να καθοριστεί εάν όλα τα σημαντικά οφέλη και οι κίνδυνοι μπορούν να μεταφερθούν από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Το ενοίκιο χωρίζεται σε δύο κατηγορίες:
· χρηματοοικονομική,
· χειρουργείο.
Χρηματοδοτική μίσθωσηείναι μια μίσθωση στην οποία όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου μεταφέρονται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης (για παράδειγμα, χρηματοδοτική μίσθωση). Κατά κανόνα, οι χρηματοδοτικές μισθώσεις χαρακτηρίζονται από τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
· Μέχρι τη λήξη της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής γίνεται ο ιδιοκτήτης του μισθωμένου ακινήτου.
· ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να επαναγοράσει στη συνέχεια το μισθωμένο στοιχείο σε τιμή χαμηλότερη από την εύλογη αξία του.
· η διάρκεια της μίσθωσης αποτελεί το μεγαλύτερο μέρος της περιόδου οικονομικής χρήσης του μισθωμένου ακινήτου.
· κατά την ημερομηνία αποδοχής της μίσθωσης, η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων είναι κοντά στην εύλογη αξία.
· Τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία είναι συγκεκριμένα ακίνητα που μόνο ο μισθωτής μπορεί να χρησιμοποιήσει χωρίς σημαντικές τροποποιήσεις.
Λειτουργική μίσθωση– μίσθωση στην οποία όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου δεν μεταφέρονται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή.
Κατά την ταξινόμηση μιας μίσθωσης, είναι απαραίτητο να καθοδηγείται από το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής και όχι από τη μορφή της συμφωνίας. Η ταξινόμηση μιας μίσθωσης γίνεται τη στιγμή που όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη περνούν, δηλαδή με την αποδοχή της μίσθωσης. Εάν, κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης μίσθωσης, τα μέρη αποφασίσουν να επανεξετάσουν το είδος της μίσθωσης, τότε είναι απαραίτητο να συνάψουν νέα συμφωνίαμε αλλαγμένο τύπο μίσθωσης. Κατά την αναθεώρηση εκτιμήσεων (διάρκεια ζωής, αξία διάσωσης κ.λπ.), δεν απαιτείται νέα σύμβαση.
Χαρακτηριστικά της ταξινόμησης της μίσθωσης γης και κτιρίων.
Οι μισθώσεις γης ταξινομούνται γενικά ως λειτουργικές μισθώσεις εκτός εάν υπάρχει πρόβλεψη για μεταβίβαση ιδιοκτησίας από τον εκμισθωτή στον μισθωτή στο τέλος της περιόδου μίσθωσης. Κατά τη μίσθωση οικοπέδων και κτιρίων, θεωρούνται ξεχωριστά στοιχεία, καθώς ο τύπος μίσθωσης σε αυτή την περίπτωση μπορεί να είναι διαφορετικός για οικόπεδοκαι για το κτίριο. Κατά την ταξινόμηση μιας μίσθωσης, η γη και το κτίριο μπορεί να αντιμετωπίζονται ως ένα, υπό την προϋπόθεση ότι το αρχικό κόστος της γης δεν είναι σημαντικό. Στην περίπτωση αυτή, η οικονομική ζωή των κτιρίων είναι ίση με την οικονομική ζωή ολόκληρου του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου. Δεν απαιτείται επίσης χωριστή επιμέτρηση των μισθώσεων γης και κτιρίων όταν ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μισθωμένο ακίνητο ως επένδυση σε ακίνητα και χρησιμοποιεί το μοντέλο της εύλογης αξίας.
ΜΙΣΘΩΣΗ ΣΤΙΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ.
Χρηματοδοτική μίσθωση.
Αρχική αναγνώριση.Στην αρχή της μίσθωσης, οι μισθωτές υποχρεούνται να αναγνωρίσουν τις χρηματοδοτικές μισθώσεις ως περιουσιακά στοιχεία και υποχρεώσεις στον ισολογισμό στο ποσό του μειωμένου από:
· εύλογη αξία του μισθωμένου ακινήτου.
· προεξοφλημένη αξία ελάχιστων πληρωμών μισθωμάτων.
Κατά τον υπολογισμό της παρούσας αξίας, το επιτόκιο που περιλαμβάνεται στη μίσθωση χρησιμοποιείται ως προεξοφλητικό επιτόκιο και εάν αυτό δεν μπορεί να προσδιοριστεί, τότε θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί το επιτόκιο του δανεισμένου κεφαλαίου του μισθωτή.
Επακόλουθη αξιολόγηση.Οι ελάχιστες πληρωμές μισθωμάτων κατανέμονται μεταξύ των πληρωμών χρηματοδότησης και των μειώσεων υποχρεώσεων. Οι χρηματοοικονομικές πληρωμές κατανέμονται σε περιόδους με τέτοιο τρόπο ώστε να επιτυγχάνεται σταθερό επιτόκιο για το υπόλοιπο των υποχρεώσεων.
Παράδειγμα:
Η διοίκηση της επιχείρησης αποφασίζει να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για την αγορά ενός σετ εξοπλισμού γραφείου. Το κόστος του κιτ κατά την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης μίσθωσης είναι RUB. Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, παρέχονται 12 πληρωμές των 50.000 ρούβλια η καθεμία. στο τέλος κάθε μήνα. Το ετήσιο επιτόκιο ενός τραπεζικού δανείου είναι 10%
Εύλογη αξία του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου = 500.000 RUB.
Η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων μισθωμάτων καθορίζεται ως εξής:
, n=12
Μήνας | Πληρωμή με έκπτωση, τρίψτε. |
49588,41615 |
|
49180,22032 |
|
48775,38462 |
|
48373,88141 |
|
47975,68324 |
|
47580,76291 |
|
47189,09343 |
|
46800,64805 |
|
46415,40023 |
|
46033,32364 |
|
45654,39219 |
|
45278,57997 |
|
Αθροισμα |
Η προεξοφλημένη αξία του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου είναι περίπου 568.845 ρούβλια και η εύλογη αξία είναι 500.000 ρούβλια, καθώς η χαμηλότερη από τις αξίες γίνεται αποδεκτή για συμπερίληψη στον ισολογισμό του μισθωτή, η λογιστική αξία του περιουσιακού στοιχείου είναι 500.000 ρούβλια.
Πληρωμές μισθωμάτων =50.000*12=600.000 τρίψιμο.
Τιμή ενεργητικού = 500.000 RUB.
Συγκεντρωμένοι τόκοι για ολόκληρη την περίοδο της συμφωνίας = 100.000 RUB (600.000)
Κατανομή πληρωμών τόκων (αθροιστική μέθοδος):
Περίοδος | Ποσοστό, βάρος/άπλωμα τοις εκατό πληρωμές | Ποσοστιαία συνιστώσα τόκους σε δεδουλευμένα για ολόκληρη την περίοδο*αναλογία | Βασική πληρωμή Μηνιαίο πληρωμή - τόκος. απαρτίζεται |
|
15384,62 | 34615,38 |
|||
14102,56 | 35897,44 |
|||
12820,51 | 37179,49 |
|||
11538,46 | 38461,54 |
|||
10256,41 | 39743,59 |
|||
41025,64 |
||||
42307,69 |
||||
43589,74 |
||||
44871,79 |
||||
46153,85 |
||||
48717,95 |
||||
Αθροισμα |
Στο παράδειγμα που παρουσιάζεται, η υπολογιζόμενη πληρωμή κεφαλαίου μειώνει το ποσό των υποχρεώσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης και η συνιστώσα των τόκων είναι οι τόκοι (οικονομικές) δαπάνες της επιχείρησης.
Οι χρηματοδοτικές μισθώσεις συνεπάγονται απόσβεση και χρηματοοικονομικό κόστος. Η πολιτική αποσβέσεων για περιουσιακά στοιχεία υπό χρηματοδοτική μίσθωση πρέπει να είναι συνεπής με αυτή που υιοθετείται για τα ιδιόκτητα περιουσιακά στοιχεία. Εάν ο μισθωτής δεν αποκτήσει στην κατοχή του το περιουσιακό στοιχείο στο τέλος της μίσθωσης, πρέπει να αποσβεστεί πλήρως στο τέλος της περιόδου μίσθωσης.
Μια οικονομική οντότητα θα εφαρμόσει το ΔΛΠ 36 Απομείωση Περιουσιακών Στοιχείων στα περιουσιακά στοιχεία που υπόκεινται σε χρηματοδοτικές μισθώσεις.
Αποκάλυψη πληροφοριών.
Ø για κάθε κατηγορία περιουσιακών στοιχείων – καθαρή λογιστική αξία.
Ø το συνολικό ποσό των ελάχιστων πληρωμών μισθωμάτων και η προεξοφλημένη αξία τους για καθεμία από τις ακόλουθες περιόδους:
· όχι αργότερα από ένα έτος.
· μετά από πέντε χρόνια.
Ø Ενδεχόμενο μίσθωμα που αναγνωρίστηκε ως έξοδο στην περίοδο αναφοράς.
· Διαθεσιμότητα και προϋποθέσεις επιλογών.
Λειτουργική μίσθωση.
Οι πληρωμές μισθωμάτων θα πρέπει να αναγνωρίζονται ως έξοδα κατανεμημένα ομοιόμορφα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Αποκάλυψη πληροφοριών.
Οι ενοικιαστές πρέπει να αποκαλύπτουν τις ακόλουθες πληροφορίες:
Ø το συνολικό ποσό των ελάχιστων πληρωμών ενοικίου για καθεμία από τις ακόλουθες περιόδους:
· όχι αργότερα από ένα έτος.
· μετά από ένα έτος, αλλά όχι αργότερα από πέντε χρόνια.
· μετά από πέντε χρόνια.
Ø το συνολικό ποσό των αναμενόμενων ελάχιστων πληρωμών υπομίσθωσης·
Ø πληρωμές μισθωμάτων και υπομισθώσεων που αναγνωρίζονται ως έξοδο για την περίοδο, προσδιορίζοντας χωριστά τις ελάχιστες πληρωμές μισθωμάτων, τα ενδεχόμενα ενοίκια και τις πληρωμές υπομισθώσεων.
Ø γενική περιγραφή σημαντικές συμβάσειςμίσθωση που συνήψε ο ενοικιαστής, συμπεριλαμβανομένων, ενδεικτικά, των ακόλουθων πληροφοριών:
· τη βάση στην οποία καθορίζεται το ενδεχόμενο μίσθωμα.
· Διαθεσιμότητα και προϋποθέσεις επιλογών.
· περιορισμοί που καθορίζονται από συμβάσεις μίσθωσης.
ΜΙΣΘΩΣΗ ΣΤΙΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ ΤΟΥ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ.
Χρηματοδοτική μίσθωση.
Αρχική αναγνώριση.Οι εκμισθωτές πρέπει να αναγνωρίζουν στους ισολογισμούς τους στοιχεία ενεργητικού που κατέχονται με χρηματοδοτικές μισθώσεις ως απαιτήσεις σε ποσό ίσο με την καθαρή επένδυση στη μίσθωση. Τα αρχικά άμεσα κόστη του εκμισθωτή (αμοιβές, νομικές και εσωτερικές αμοιβές) περιλαμβάνονται στην απαίτηση της χρηματοδοτικής μίσθωσης και μειώνουν το ποσό του εισοδήματος που αναγνωρίζεται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Δαπάνες που βαρύνουν τους εκμισθωτές, οι οποίες στις χρηματοδοτικές μισθώσεις συνήθως συμπίπτουν με την έναρξη της διάρκειας της μίσθωσης.
Επακόλουθη αξιολόγηση.
Σε μια χρηματοδοτική μίσθωση, ουσιαστικά όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη της ιδιοκτησίας του περιουσιακού στοιχείου μεταβιβάζονται στον μισθωτή και οι εισπρακτέες πληρωμές μισθωμάτων εμφανίζονται από τον εκμισθωτή ως αποπληρωμή κεφαλαίου και εσόδων από τόκους (χρηματοοικονομικά). Η αναγνώριση των χρηματοοικονομικών εσόδων θα πρέπει να βασίζεται σε ένα χρονοδιάγραμμα που αντικατοπτρίζει ένα σταθερό ποσοστό απόδοσης στην καθαρή ανεξόφλητη επένδυση του εκμισθωτή στη χρηματοδοτική μίσθωση (δείτε παράδειγμα).
Ιδιοκτήτες. Τα έσοδα από πωλήσεις που αναγνωρίζονται στην αρχή της περιόδου μίσθωσης από τον κατασκευαστή ή τον αντιπρόσωπο είναι ίσα με το μικρότερο της εύλογης αξίας ή της παρούσας αξίας των ελάχιστων μισθωμάτων.
Αποκάλυψη πληροφοριών.
Οι ενοικιαστές πρέπει να αποκαλύπτουν τις ακόλουθες πληροφορίες:
Ø Συμφωνία μεταξύ της ακαθάριστης επένδυσης σε ενοίκια και της παρούσας αξίας των απαιτήσεων. Επιπλέον, η συνολική ακαθάριστη επένδυση στη μίσθωση και η παρούσα αξία των ελάχιστων εισπρακτέων πληρωμών μισθωμάτων πρέπει να γνωστοποιούνται για καθεμία από τις ακόλουθες περιόδους:
· όχι αργότερα από ένα έτος.
· μετά από ένα έτος, αλλά όχι αργότερα από πέντε χρόνια.
· μετά από πέντε χρόνια.
Ø χαμένο οικονομικό εισόδημα.
Ø μη εγγυημένη αξία ρευστοποίησης συσσωρευμένη προς όφελος του εκμισθωτή.
Ø συσσωρευμένο αποθεματικό αποτίμησης για την κάλυψη του ανεξόφλητου χρέους για ελάχιστες πληρωμές μισθωμάτων.
Ø Μίσθωμα υπό όρους που αναγνωρίζεται ως εισόδημα.
Λειτουργική μίσθωση.
Οι εκμισθωτές πρέπει να απεικονίζουν τα περιουσιακά στοιχεία υπό λειτουργικές μισθώσεις στους ισολογισμούς τους σύμφωνα με τη φύση του περιουσιακού στοιχείου.
Τα κόστη, συμπεριλαμβανομένων των αποσβέσεων, που πραγματοποιούνται για την απόκτηση εσόδων από ενοίκια περιλαμβάνονται στα έξοδα και τα έσοδα από ενοίκια αναγνωρίζονται ομοιόμορφα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Τα αρχικά άμεσα κόστη πρέπει να περιλαμβάνονται στη λογιστική αξία του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου και να αναγνωρίζονται ως έξοδο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Η πολιτική απόσβεσης για τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία πρέπει να είναι συνεπής με αυτή που υιοθετείται για όλα τα άλλα παρόμοια περιουσιακά στοιχεία. Επιπλέον, τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία πρέπει να ελέγχονται για απομείωση σύμφωνα με το ΔΛΠ 36 Απομείωση Αξίας Περιουσιακών Στοιχείων.
Αποκάλυψη πληροφοριών:
Οι ενοικιαστές πρέπει να αποκαλύπτουν τις ακόλουθες πληροφορίες:
Ø μελλοντικές ελάχιστες πληρωμές μισθωμάτων συνολικά και για καθεμία από τις ακόλουθες περιόδους χωριστά:
· όχι αργότερα από ένα έτος.
· μετά από ένα έτος, αλλά όχι αργότερα από πέντε χρόνια.
· μετά από πέντε χρόνια.
Ø συνολικό ενοίκιο υπό όρους.
Ø γενική περιγραφή σημαντικών συμβάσεων μίσθωσης.
ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΚΑΙ ΕΠΑΝΜΙΣΘΩΣΗΣ
Εάν μια συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης περιλαμβάνει χρηματοδοτική μίσθωση, η υπέρβαση των εσόδων από τη λογιστική αξία δεν αναγνωρίζεται αμέσως ως κέρδος στις οικονομικές καταστάσεις του πωλητή-μισθωτή. Αντίθετα, πρέπει να μεταφέρεται και να αποσβένεται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Εάν μια συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης καταλήγει σε λειτουργική μίσθωση και το ακίνητο πωλείται στην εύλογη αξία, αναγνωρίζεται κέρδος ή ζημία από την πώληση.
Η εύλογη αξία είναι η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου ή υποχρέωσης σε μια αγορά μεταξύ συμμετεχόντων με γνώση και πρόθυμους που είναι ανεξάρτητοι μεταξύ τους.
Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι ακίνητα που βρίσκονται στη διάθεση του ιδιοκτήτη (μισθωτής βάσει χρηματοδοτικής μίσθωσης) με σκοπό τη λήψη πληρωμών ενοικίων ή εισοδήματος από υπεραξίες.
Το τεκμαρτό επιτόκιο στη μίσθωση είναι το επιτόκιο με το οποίο, κατά την ημερομηνία αποδοχής της μίσθωσης, η παρούσα αξία των ελάχιστων μισθωμάτων και το μέρος της αξίας σωτηρίας του περιουσιακού στοιχείου που δεν είναι εγγυημένο στον εκμισθωτή ισούται με την εύλογη αξία του μισθίου περιουσιακό στοιχείο.
Το ενδεχόμενο μίσθωμα είναι μέρος των πληρωμών ενοικίων που δεν καθορίζεται στη σύμβαση ως συγκεκριμένο ποσό, αλλά βασίζεται στη μελλοντική αξία ενός συντελεστή, η αλλαγή του οποίου δεν σχετίζεται με την πάροδο του χρόνου (όγκος πωλήσεων, όγκος χρήσης , δείκτες τιμών, επιτόκιο αγοράς)
Η καθαρή επένδυση σε μια μίσθωση είναι ο συνδυασμός των ελάχιστων καταβολών μίσθωσης και του μέρους της αξίας διάσωσης που δεν είναι εγγυημένη στον εκμισθωτή, προεξοφλημένη με το επιτόκιο που καθορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης.
Η ακαθάριστη επένδυση σε μια μίσθωση είναι ο συνδυασμός των ελάχιστων πληρωμών μίσθωσης και του μέρους της αξίας διάσωσης που δεν είναι εγγυημένη στον εκμισθωτή.
Το χαμένο οικονομικό εισόδημα είναι η διαφορά μεταξύ της ακαθάριστης και της καθαρής επένδυσης ενοικίου.
Το Υπουργείο Οικονομικών της Ρωσίας έχει ετοιμάσει κατευθυντήριες γραμμές για την εφαρμογή των μεταβατικών διατάξεων του GHS «Παγίων Περιουσιακών Στοιχείων» σε σχέση με θέματα προβληματισμού στη λογιστική στους αντίστοιχους λογαριασμούς ισολογισμού των ακινήτων.
Κατά τη διάρκεια της ετήσιας απογραφής σας, φροντίστε να δείτε τις συμφωνίες μίσθωσης και δωρεάν χρήσηγια όλα τα αντικείμενα που έλαβε το ίδρυμά σας χωρίς να τους εκχωρηθεί το δικαίωμα λειτουργικής διαχείρισης. Τώρα τέτοια αντικείμενα παρατίθενται στη λογιστική σας πίσω από το υπόλοιπο του λογαριασμού 01 ().
Επιλέξτε όλες τις μισθώσεις και τις συμφωνίες ελεύθερης χρήσης που μπορεί να χαρακτηριστούν ως μη λειτουργικές (χρηματοοικονομικές) μισθώσεις. Για να το κάνετε αυτό, ελέγξτε ότι τα κριτήρια που αναφέρονται στο . Δεν είναι απαραίτητο να πληρούνται όλα τα κριτήρια. Οι πινακίδες που δίνονται, έστω και μεμονωμένα, αποτελούν τη βάση για τον χαρακτηρισμό του ακινήτου ως αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Δώστε προτεραιότητα στα κριτήρια χρηματοδοτικής μίσθωσης. Ακόμα κι αν πληρούνται κάποια σημάδια λειτουργικής μίσθωσης, αλλά ταυτόχρονα υπάρχουν σημάδια χρηματοδοτικής μίσθωσης, κατατάξτε το ακίνητο ως χρηματοδοτική μίσθωση.
Παρά τη μάλλον περίπλοκη διατύπωση του προτύπου, η ουσία των διαφορών μεταξύ χρηματοοικονομικών και λειτουργικών μισθώσεων δεν είναι δύσκολο να κατανοηθεί. Ας δούμε το πρόβλημα χρησιμοποιώντας παραδείγματα.
Παράδειγμα 1
Υπολειπόμενη θητεία ευεργετική χρήσηΤο ακίνητο είναι 20 ετών και είναι μισθωμένο για 20 ολόκληρα χρόνια. Επιπλέον, σύμφωνα με τη συμφωνία, ο ενοικιαστής πρέπει να πληρώσει πληρωμές ενοικίου ύψους 4,9 εκατομμυρίων ρούβλια. και λαμβάνει το δικαίωμα αγοράς του ακινήτου.
ΣΕ σε αυτήν την περίπτωσηΗ διάρκεια της μίσθωσης είναι συγκρίσιμη με την υπολειπόμενη περίοδο χρήσης - αυτό είναι ένα από τα σημάδια μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης. Επιπλέον, η διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης είναι σημαντική, αλλά όχι το μοναδικό κριτήριο για τον καθορισμό του είδους της μίσθωσης. Ένα άλλο σημάδι μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι η συγκρισιμότητα του συνολικού ποσού των μισθωμάτων με την εύλογη αξία του αντικειμένου (). Εάν ένα κτίριο μπορεί να αγοραστεί στην αγορά για περίπου 5 εκατομμύρια ρούβλια και σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης θα πρέπει να πληρώσετε συνολικά 4,9 εκατομμύρια ρούβλια, μπορούμε να μιλήσουμε για χρηματοδοτική μίσθωση. Σε μια τέτοια κατάσταση, ο ενοικιαστής, σαν να λέγαμε, αγοράζει το ακίνητο.
Ουσιαστικά, στο παράδειγμά μας τα πάντα ευεργετικά χαρακτηριστικάτο αντικείμενο βάσει της συμφωνίας θα μεταβιβαστεί στον μισθωτή, επομένως αυτό το ακίνητο ως αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης πρέπει να αντικατοπτρίζεται από τον μισθωτή στο λογαριασμό 101 (). Όμως ο εκμισθωτής, όταν εκμίσθωσε το ακίνητο για χρηματοδοτική μίσθωση, μεταβίβασε όλα τα χρήσιμα ακίνητά του. Στο μέλλον, δεν θα μπορεί πλέον να χρησιμοποιεί το χρήσιμο δυναμικό του αντικειμένου ή να λαμβάνει οφέλη από τη χρήση του - το αντικείμενο δεν αντιστοιχεί στην έννοια του "Περιουσίου" (). Επομένως, ο εκμισθωτής πρέπει να το διαγράψει από τον ισολογισμό ().
Παράδειγμα 2
Εάν, με υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή 20 ετών, το αντικείμενο μισθώνεται μόνο για 3 χρόνια, αυτό είναι σημάδι λειτουργικής μίσθωσης. Κατά τη διάρκεια μιας λειτουργικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής συνεχίζει να λογιστικοποιεί το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο στο λογαριασμό 101 (), και ο μισθωτής θα πρέπει να λογιστικοποιεί το δικαίωμα χρήσης σε ειδικό λογαριασμό (). Για το σκοπό αυτό, σχεδιάζεται η εισαγωγή του νέου λογαριασμού 111 «Δικαιώματα χρήσης ιδιοκτησίας» στο λογιστικό σχέδιο από την 1η Ιανουαρίου 2018.
Πάβελ Ανίκιν, Διευθυντής Ελέγχου CJSC RUFAUDIT, μέλος της RCA, πιστοποιημένος λογιστής (CA P)
Κατά τον υπολογισμό του ενοικίου τόσο στα ρωσικά όσο και διεθνή πρότυπαΟι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες των εταιρειών έχουν πολλά ερωτήματα. Πώς να το ταξινομήσετε; Ποιος πρέπει να απεικονίζει το ακίνητο στον ισολογισμό του - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής; Πώς να κατανείμετε τα έσοδα και τα έξοδα μεταξύ των περιόδων αναφοράς; Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε τις διαφορές στις προσεγγίσεις για την επίλυση αυτών των προβλημάτων που προσφέρουν τα IFRS και το RAS.Μίσθωση: λειτουργική ή οικονομική;
Προκειμένου να αντικατοπτρίζεται σωστά μια σύμβαση μίσθωσης στη λογιστική, είναι πρώτα απαραίτητο να μάθετε τι είδους μίσθωση είναι: λειτουργική ή οικονομική, δηλαδή μίσθωση.
Ας ξεκινήσουμε με τη ρωσική νομοθεσία. Για να απαντήσετε σε αυτήν την ερώτηση, πρέπει να ανατρέξετε στον Ομοσπονδιακό Νόμο της 29ης Οκτωβρίου 1998 No. 164-FZ «Σχετικά με τη χρηματοδοτική μίσθωση (leasing)» (εφεξής ο νόμος για τις μισθώσεις). Σύμφωνα με αυτήν, το περιεχόμενο της σύμβασης μίσθωσης θα πρέπει να έχει ως εξής. Ο εκμισθωτής αποκτά την κυριότητα του ακινήτου που επιλέγει ο μισθωτής από συγκεκριμένο πωλητή. Ο εκμισθωτής πρέπει να παράσχει στον ενοικιαστή αυτό το ακίνητο για προσωρινή κατοχή και χρήση έναντι αμοιβής.
Αντίστοιχα, σχέσεις ενοικίασηςβάσει τέτοιων συμφωνιών ταξινομούνται ως χρηματοδοτικές μισθώσεις. Όλα τα υπόλοιπα πρέπει να ληφθούν υπόψη ως λοιπό μίσθωμα, δηλαδή λειτουργικό ενοίκιο. Έτσι, οι μισθώσεις ταξινομούνται αποκλειστικά ανάλογα με τον τρόπο κατάρτισης της σύμβασης. Σημείωση: ο κατασκευαστής δεν μπορεί να ενεργεί ως εκμισθωτής σε σχέση με τα δικά του προϊόντα.
Με τη σειρά τους, τα ΔΠΧΑ χωρίζουν τις μισθώσεις σε χρηματοοικονομικές και λειτουργικές μισθώσεις ανάλογα με το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής. Το πρώτο βήμα είναι να μάθετε ποιος φέρει τους κινδύνους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου και τα οφέλη από τη χρήση του.
Έτσι, τα διεθνή πρότυπα ταξινομούν ως μίσθωση την ενοικίαση ακινήτων, όλοι οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη από τη χρήση της οποίας μεταφέρονται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή.
«Διεθνείς» ενδείξεις χρηματοδοτικής μίσθωσης
Τα ΔΠΧΑ προσφέρουν 5 κριτήρια που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να προσδιοριστεί εάν οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη που σχετίζονται με το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο έχουν πράγματι μεταφερθεί από τον έναν εταίρο στον άλλο:
1. Με τη λήξη της σύμβασης, ο μισθωτής γίνεται ο ιδιοκτήτης του περιουσιακού στοιχείου. Εφόσον το ακίνητο θα παραμείνει στον μισθωτή για όλη την ωφέλιμη ζωή του, οι κίνδυνοι και τα οφέλη θα περάσουν σε αυτόν.
2. Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αγοράσει το περιουσιακό στοιχείο σε τιμή που είναι σημαντικά χαμηλότερη από την εύλογη αξία του κατά τη στιγμή της συναλλαγής αυτής. Παράλληλα, ακόμη και κατά τη σύναψη μισθωτηρίου, ο ενοικιαστής πρέπει να είναι σίγουρος ότι το ακίνητο θα του πουληθεί. Δηλαδή, στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, η κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου πρέπει να περάσει στον μισθωτή, αν και αυτό δεν υπόκειται στις υποχρεώσεις των μερών της συμφωνίας.
3. Η διάρκεια της μίσθωσης αντιπροσωπεύει σημαντικό μέρος της ωφέλιμης ζωής του περιουσιακού στοιχείου. Στην περίπτωση αυτή, η κυριότητα του ακινήτου μπορεί να μην περάσει στον ενοικιαστή. Επειδή όμως θα χρησιμοποιήσει το περιουσιακό στοιχείο για το μεγαλύτερο μέρος της ωφέλιμης ζωής του, θα αποκομίσει και τα περισσότερα οικονομικά οφέλη.
Σημειώστε ότι τα ΔΠΧΠ δεν καθορίζουν σαφή κριτήρια βάσει των οποίων μπορεί να προσδιοριστεί ποιο μέρος της διάρκειας ζωής ενός περιουσιακού στοιχείου είναι σημαντικό. Στην πράξη, συνήθως χρησιμοποιείται το 75 τοις εκατό. Ωστόσο, μην ξεχνάτε ότι αυτή είναι μόνο μια κατά προσέγγιση τιμή. Δεν υποδηλώνει πάντα ότι η μίσθωση πρέπει να ταξινομηθεί ως οικονομική.
4. Η προεξοφλημένη αξία των μισθωμάτων κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης ισούται με την εύλογη τιμή του περιουσιακού στοιχείου ή αποτελεί σημαντικό μέρος αυτού (στην πράξη το ποσοστό είναι 90 τοις εκατό). Δηλαδή, στην περιγραφόμενη κατάσταση, ο ενοικιαστής αγοράζει πράγματι το ακίνητο με πρόγραμμα δόσεων.
5. Το ακίνητο είναι τέτοιο που μόνο ο ενοικιαστής μπορεί να το χρησιμοποιήσει χωρίς σημαντική τροποποίηση.
Άρα, η μίσθωση ταξινομείται. Εάν πρόκειται για λειτουργική μίσθωση, τότε οι διαφορές στη λογιστική σύμφωνα με τα RAS και τα ΔΠΧΠ θα είναι ασήμαντες. Αλλά οι λογιστικοί κανόνες για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις είναι θεμελιωδώς διαφορετικοί.
Διαφωνία ισορροπίας
Είναι απαραίτητο να μάθετε ποιος από τους συμμετέχοντες στη σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης θα δεχτεί το ακίνητο στον ισολογισμό τους.
Στη ρωσική λογιστική, το κείμενο της σύμβασης θα είναι αποφασιστικής σημασίας. Άλλωστε, οι εταίροι μπορούν να αποφασίζουν για το θέμα της μίσθωσης με κοινή συμφωνία (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις των ΔΠΧΠ, εάν μια μίσθωση ταξινομείται ως χρηματοδοτική μίσθωση, τότε ο εκμισθωτής πρέπει να διαγράψει το ακίνητο από τον ισολογισμό του. Ο ενοικιαστής πρέπει να λάβει υπόψη του τα τιμαλφή του. Στη ρωσική λογιστική, το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να παραμείνει στον ισολογισμό του εκμισθωτή κατόπιν συμφωνίας των εταίρων. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής θα καταχωρίσει το ακίνητο αυτό σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού.
Λογιστική για χρηματοδοτική μίσθωση από μισθωτή...
1. Αρχική αναγνώριση.Στην αρχή της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής πρέπει να εμφανίσει τα ληφθέντα περιουσιακά στοιχεία και τις προκύπτουσες υποχρεώσεις στον ισολογισμό του. ΣΕ γενική περίπτωσηΤο ακίνητο αποτιμάται στην εύλογη αξία. Εάν αποδειχθεί ότι είναι μεγαλύτερο από το μειωμένο ποσό των ελάχιστων πληρωμών ενοικίου, γίνεται εγγραφή στη λογιστική για το ποσό της πληρωμής ενοικίου. Δηλαδή, η ιδιοκτησία αντανακλάται στο χαμηλότερο από δύο εκτιμήσεις (η αρχή του συντηρητισμού).
Η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων μισθωμάτων καθορίζεται με βάση επιτόκιοενεχυριασμένο στο μίσθωμα. Το τελευταίο ονομάζεται επίσης σιωπηρό επιτόκιο - αυτό που χρησιμοποίησε ο εκμισθωτής κατά τον υπολογισμό των πληρωμών μισθωμάτων. Φυσικά, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι γνωστό στον ενοικιαστή. Στη συνέχεια, πρέπει να χρησιμοποιήσετε το επιτόκιο ενός τραπεζικού δανείου, το χρονοδιάγραμμα πληρωμής του οποίου θα αντιστοιχεί στους όρους της σύμβασης μίσθωσης.
Εάν η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων πληρωμών μίσθωσης είναι μικρότερη από την εύλογη τιμή του ακινήτου, πρέπει να αυξηθεί στην τελευταία αξία. Όλα τα αρχικά έξοδα του ενοικιαστή θα περιλαμβάνονται στο ποσό με το οποίο θα αποδεχθεί το ακίνητο για λογιστική.
Οι κανόνες για την καταγραφή των χρηματοδοτικών μισθώσεων στη ρωσική λογιστική είναι διαφορετικοί. Έτσι, εάν, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, ο μισθωτής πρέπει να αποδεχθεί το μισθωμένο στοιχείο στον ισολογισμό του, θα το λάβει υπόψη στο ονομαστικό ποσό των μισθωμάτων. Δηλαδή, η RAS δεν λαμβάνει υπόψη τη διαχρονική αξία του χρήματος.
Στα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής εμφανίζει τις υποχρεώσεις του προς τον εκμισθωτή και σε ονομαστική αξία. Ταυτόχρονα όμως εισάγει έναν πρόσθετο λογαριασμό, ο οποίος αντικατοπτρίζει το ύψος των μελλοντικών δαπανών τόκων. Ως αποτέλεσμα, το προεξοφλημένο ποσό της οφειλής θα εμφανίζεται στον ισολογισμό.
2. Λογιστική κοστολόγησης.Σύμφωνα με τους κανόνες των ΔΠΧΠ, τα έξοδα του μισθωτή αποτελούνται κυρίως από δύο συνιστώσες: απόσβεση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου και έξοδο τόκων.
Στο RAS, τα συμβαλλόμενα μέρη μιας σύμβασης μπορούν, κατόπιν συμφωνίας, να υποβάλουν αίτηση επιταχυνόμενη απόσβεσημισθωμένο ακίνητο (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).
Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής πρέπει να αποσβέσει τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία σύμφωνα με τους κανόνες που εφαρμόζει για παρόμοια ακίνητα. Ωστόσο, δεν μπορεί να καθορίσει ταχεία απόσβεση.
Οι τόκοι για τη χρήση μισθωμένων ακινήτων παρουσιάζονται με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου 1, παρόμοια με τους τόκους επί των μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων της εταιρείας. Αλλά στη ρωσική λογιστική, τα έξοδα τόκων δεν εμφανίζονται. Το κόστος ενοικίασης θα αποτελείται είτε αποκλειστικά από πληρωμές μισθωμάτων (όταν λογιστικοποιούνται τα ακίνητα με τον εκμισθωτή), είτε από δεδουλευμένες αποσβέσεις (όταν λογιστικοποιούνται για τον μισθωτή).
...και ο ιδιοκτήτης
1. Αρχική αναγνώριση.Εάν ο εκμισθωτής δεν είναι ο κατασκευαστής ή ο έμπορος του μισθωμένου ακινήτου, τότε όταν το περιουσιακό στοιχείο μεταβιβάζεται σε αυτόν, πρέπει να αναγνωρίσει μια «απαίτηση» στον ισολογισμό του. Οι κανόνες για την εκτίμησή του είναι οι ίδιοι με το χρέος του μισθωτή: το συνολικό ποσό πρέπει να εμφανίζεται στην ονομαστική αξία. Είναι επίσης απαραίτητο να εισαγάγετε έναν πρόσθετο λογαριασμό για τον υπολογισμό των μελλοντικών εσόδων από τόκους. Ως αποτέλεσμα, ο ισολογισμός θα περιέχει την τρέχουσα αξία του χρέους. Αυτές είναι οι απαιτήσεις των ΔΠΧΠ. Σχετικά με Ρωσική λογιστική, τότε οι εισπρακτέοι λογαριασμοί αντικατοπτρίζονται σε πλήρης ποσότητα, δηλαδή στην ονομαστική αξία.
2. Αναγνώριση εσόδων.Σύμφωνα με τα διεθνή λογιστικά πρότυπα, τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής πρέπει να καταγράφουν τα έσοδα από τόκους καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Επιπλέον, πρέπει να το κάνουν συστηματικά και ορθολογικά. Το σταθερό ποσοστό απόδοσης κατανέμεται μεταξύ της καθαρής ανεξόφλητης επένδυσης του εκμισθωτή στη μίσθωση. Τα τελευταία αντιπροσωπεύουν τη διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού του χρέους και του ποσού των εσόδων από τόκους που δεν έχουν εισπραχθεί ακόμη. Επομένως, μιλάμε για την ίδια μέθοδο πραγματικού επιτοκίου.
Σύμφωνα με τους κανόνες της RAS, ο εκμισθωτής μπορεί να αντικατοπτρίζει το εισόδημα με δύο τρόπους. Η επιλογή μεταξύ τους εξαρτάται από το ποιος από τους εταίρους καταγράφει το ακίνητο στον ισολογισμό τους - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής.
Στην πρώτη περίπτωση, το εισόδημα του εκμισθωτή θα είναι το ποσό των πληρωμών μίσθωσης βάσει της συμφωνίας. Στη δεύτερη, η διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού όλων των πληρωμών και της πραγματικής αξίας του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου πρέπει να αποδοθεί στα αναβαλλόμενα έσοδα. Στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων, το ποσό αυτό αποτυπώνεται με βάση τους όρους της σύμβασης μίσθωσης και όχι ομοιόμορφα, όπως στα ΔΠΧΠ.
3. Λογιστική για εμπορικές μισθώσεις.Υπάρχει μια άλλη σημαντική διαφορά μεταξύ των IFRS και RAS. Συνδέεται με τη λεγόμενη εμπορική μίσθωση. Το συζητούν όταν ο πωλητής του ακινήτου ενεργεί ως εκμισθωτής. Δηλαδή, όταν η ενοικίαση είναι ουσιαστικά μια εναλλακτική λύση στην αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα ΔΠΧΠ απαιτούν από τον εκμισθωτή να διαιρεί τα έσοδά του σε δύο τύπους:
- κέρδος ή ζημιά που ισοδυναμεί με τα έσοδα μείον τα έξοδα από την πώληση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου στο τιμές της αγοράςλαμβάνοντας υπόψη όλες τις εκπτώσεις - κατά την ημερομηνία προβληματισμού στη λογιστική των ενοικιαζόμενων ακινήτων.
- έσοδα από τόκους - καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Ετσι, Ρωσικοί κανόνεςΗ λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις διαφέρει σημαντικά από τις διεθνείς. Κυρίως λόγω του γεγονότος ότι η λογιστική διαδικασία καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τα χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης συναλλαγής, δηλαδή από τους όρους της σύμβασης μίσθωσης. Κατά τη λογιστικοποίηση αυτού του τύπου μίσθωσης σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, είναι απαραίτητο να τηρείται η αρχή της προτεραιότητας του οικονομικού περιεχομένου της συμφωνίας έναντι της μορφής της. Οι διαφορές στη λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις οφείλονται επίσης στο γεγονός ότι η RAS δεν έχει την έννοια της διαχρονικής αξίας του χρήματος. Ως εκ τούτου, οι εγχώριες εταιρείες δεν μπορούν να κατανείμουν τα έσοδα από τόκους και τα έξοδα μίσθωσης ομοιόμορφα με βάση το πραγματικό επιτόκιο.
Διαφορές στη λογιστική μίσθωσης σύμφωνα με τα ρωσικά και διεθνή πρότυπα
Η διαδικασία εγγραφής |
||
| Ταξινόμηση ενοικίων | Με βάση τους όρους της σύμβασης | Εξαρτάται από το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής |
| Λογιστική για μισθωμένα ακίνητα στον ισολογισμό του εκμισθωτή ή του μισθωτή | Καθορίζεται στη σύμβαση | Ο μισθωτής λογιστικοποιεί πάντα το περιουσιακό στοιχείο στον ισολογισμό του |
| Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από ενοικιαστή | Με βάση το ονομαστικό ποσό των πληρωμών μισθωμάτων στον ισολογισμό ή σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού | Στη μικρότερη της εύλογης αξίας ή της προεξοφλημένης αξίας των μισθωμάτων |
| Αποτύπωση δαπανών από τον ενοικιαστή | Τα κόστη συνίστανται είτε σε πληρωμές μισθωμάτων είτε σε απόσβεση του περιουσιακού στοιχείου (επιτρέπεται η ταχεία απόσβεση) | Το ακίνητο αποσβένεται σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες. Τα έξοδα τόκων καταχωρούνται με βάση το πραγματικό επιτόκιο |
| Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από τον εκμισθωτή | Εάν ένα περιουσιακό στοιχείο διαγραφεί από τον ισολογισμό, οι απαιτήσεις καταχωρούνται στην ονομαστική τους αξία | Εμφανίζει την προεξοφλημένη αξία των απαιτήσεων |
| Αντανάκλαση του εισοδήματος από τον εκμισθωτή | Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας | Με βάση το πραγματικό επιτόκιο |
| Λογιστική μίσθωσης εμπορίου | Δεν υπάρχει έννοια της εμπορικής μίσθωσης | Εκτός από τα έσοδα από τόκους, λαμβάνονται υπόψη και τα κέρδη ή οι ζημιές από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου. |
ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΩΣ ΠΗΓΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ
Τα πάγια, των οποίων η αποτίμηση αποτυπώνεται στις οικονομικές καταστάσεις των εταιρειών, τις περισσότερες φορές ανήκουν σε αυτά ως δικαιώματα ιδιοκτησίας. Ωστόσο, το κύριο πράγμα δεν είναι να κατέχετε, αλλά χρησιμοποιήστε αποτελεσματικάαυτά τα κεφάλαια. Ένας τρόπος απόκτησης περιουσιακών στοιχείων για μελλοντική χρήση είναι η αγορά τους. Μια άλλη εναλλακτική επιλογή είναι η ενοικίαση (leasing). Μέχρι τη δεκαετία του 1950 η έννοια του ενοικίου συνδέθηκε κυρίως με ακίνητα, δηλαδή γη και κτίρια. Σήμερα, σχεδόν κάθε είδος περιουσιακού στοιχείου μπορεί να μισθωθεί, με περίπου το 30% των νέων παγίων που αγοράζονται από εταιρείες που χρησιμοποιούν συμβάσεις μίσθωσης.
Τύποι ενοικίασης
Οι κύριοι τύποι μίσθωσης περιλαμβάνουν: 1) λειτουργική, 2) οικονομική ή κεφαλαιακή, 3) απόδοση, 4) συνδυασμένη.
Λειτουργική μίσθωση
Λειτουργική μίσθωση(λειτουργική μίσθωση), που μερικές φορές ονομάζεται υπηρεσία,προτείνει πώς χρηματοδότηση,έτσι και Συντήρησηπεριουσιακό στοιχείο. Η IBM ήταν ένας από τους πρωτοπόρους τέτοιων λειτουργιών: οι υπολογιστές και ο εξοπλισμός εκτύπωσης, τα αυτοκίνητα και τα φορτηγά είναι τα κύρια αντικείμενα λειτουργικής μίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου καλείται σπιτονοικοκύρης(εκμισθωτής), χρήστης - ενοικιαστής(μισθωτής). Συνήθως, αυτές οι μισθώσεις καθιστούν τον εκμισθωτή υπεύθυνο για τη συντήρηση του μισθωμένου εξοπλισμού και το κόστος συντήρησης συχνά περιλαμβάνεται στις πληρωμές μίσθωσης.
Ένα άλλο σημαντικό χαρακτηριστικό μιας λειτουργικής μίσθωσης είναι μη σεξνάγια απόσβεση.Οι πληρωμές που απαιτούνται βάσει της σύμβασης μίσθωσης δεν επαρκούν για να καλύψουν το πλήρες κόστος του εξοπλισμού. Ο εξοπλισμός μισθώνεται για περίοδο σημαντικά μικρότερη από την αναμενόμενη διάρκεια ζωής του, και ως εκ τούτου ο εκμισθωτής σκοπεύει να ανακτήσει όλο το κόστος του είτε ανανεώνοντας τη μίσθωση, συνάπτοντας νέα μίσθωση είτε πουλώντας τον εξοπλισμό.
Το τελευταίο χαρακτηριστικό μιας λειτουργικής μίσθωσης είναι η ρήτρα μίσθωσης. ακύρωση,δίνοντας στον μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης και να επιστρέψει τον εξοπλισμό πριν από τη λήξη της κύριας σύμβασης. Αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα για τον μισθωτή, καθώς ο εξοπλισμός μπορεί να επιστραφεί εάν είναι τεχνολογικά απαρχαιωμένος ή δεν χρειάζεται πλέον λόγω παρακμής των εργασιών του μισθωτή.
Χρηματοδοτική ή κεφαλαιουχική μίσθωση
Χρηματοδοτική μίσθωση(χρηματοδοτική μίσθωση), που μερικές φορές ονομάζεται κεφάλαιο(κεφαλαίο), διαφέρει από το χειρουργείο στο ότι: 1) δεν συνεπάγεταισυντήρηση από τον εκμισθωτή, 2) Δενυπόκειται σε ακύρωση και 3) προπαρέχειπλήρης απόσβεση του περιουσιακού στοιχείου (ο εκμισθωτής λαμβάνει πληρωμές ενοικίων ίσες με την πλήρη τιμή του μισθωμένου εξοπλισμού συν κάποιο εισόδημα). Με βάση τυπική σύμβασηο ενοικιαστής επιλέγει τις κατάλληλες συνθήκες, συμφωνεί για την τιμή και τον χρόνο παράδοσης με τον προμηθευτή κατασκευής, κατόπιν συμφωνεί ότι η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης αγοράζει τον εξοπλισμό από τον κατασκευαστή ή τον διανομέα και ταυτόχρονα συνάπτει συμφωνία για τη μίσθωση του εξοπλισμού. Οι όροι της μίσθωσης παρέχουν πλήρη απόσβεση της επένδυσης του εκμισθωτή, καθώς και ένα απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης του υπολοίπου, που θεωρείται το επιτόκιο που θα πλήρωνε ο μισθωτής για ένα προθεσμιακό δάνειο. Για παράδειγμα, εάν το επιτόκιο ενός προθεσμιακού δανείου είναι 10%, περίπου η ίδια απόδοση προβλέπεται στη σύμβαση μίσθωσης.
Ο ενοικιαστής λαμβάνει το δικαίωμα να παρατείνει τη μίσθωση με μειωμένο συντελεστή. Η μίσθωση δεν μπορεί να ακυρωθεί έως ότου ο ενοικιαστής έχει εξοφλήσει πλήρως. Επειδή ο εκμισθωτής λαμβάνει ένα εισόδημα που υπερβαίνει την επένδυση στον εξοπλισμό, αυτός ο τύπος μίσθωσης ονομάζεται συχνά καθαράμίσθωση («καθαρή, καθαρή» μίσθωση).
