Το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης εφαρμόζεται στα καθαρά λειτουργικά έσοδα του ακινήτου. Ο δείκτης συνολικής κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται από τον λόγο του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος του συγκρίσιμου προς την τιμή του και χρησιμοποιείται ως διαιρέτης του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος της εν λόγω περιουσίας.

Ας απαριθμήσουμε τα κύρια στάδια υπολογισμού της αξίας ενός ακινήτου χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του γενικού ποσοστού κεφαλαιοποίησης.

Υπολογίζεται το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του υπό αξιολόγηση ακινήτου.

Επιλέγονται τουλάχιστον τρία ανάλογα του αποτιμημένου αντικειμένου, για τα οποία υπάρχουν αξιόπιστες πληροφορίες σχετικά με την τιμή πώλησης και το ποσό των καθαρών λειτουργικών εσόδων.

Γίνονται οι απαραίτητες προσαρμογές για να αυξηθεί η συγκρισιμότητα των αναλόγων με το αντικείμενο που αξιολογείται.

Για κάθε ανάλογο, υπολογίζεται ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης.

Το τελικό OKC προσδιορίζεται ως ο αριθμητικός μέσος όρος του υπολογιζόμενου OKC για όλα τα ανάλογα.

Η αγοραία αξία του αποτιμημένου αντικειμένου υπολογίζεται ως ο λόγος του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος του αποτιμημένου αντικειμένου προς το μέσο OCC για επιλεγμένα ανάλογα.

Η επιλογή αναλόγων συγκρίσιμων με τα αντικείμενα που αποτιμώνται πραγματοποιείται στο τμήμα της αγοράς ακινήτων που αντιστοιχεί στον προορισμό τους, ο προσδιορισμός των αντικειμένων περιλαμβάνει παραμέτρους όπως ο βαθμός κινδύνου, το επίπεδο εισοδήματος κ.λπ. Η πιθανή τιμή πώλησης του αντικειμένου αποτίμησης θα καθοριστεί από τον τύπο:

S = CHOD: ΟΚΚ

ή C = CHOD: (CHOD: C +…+CHOD C): i

όπου C είναι η εκτιμώμενη αγοραία τιμή του αντικειμένου αποτίμησης·

NOR - καθαρό λειτουργικό εισόδημα i - αριθμός αναλόγων που χρησιμοποιούνται για αξιολόγηση.

Παράδειγμα: Εκτιμάται η αγοραία αξία ενός ακινήτου, το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του οποίου το προβλεπόμενο έτος θα είναι 250.000 χιλιάδες ρούβλια.

Η βάση δεδομένων πληροφοριών για τις συναλλαγές αγοράς και πώλησης παρέχεται με τις ακόλουθες πληροφορίες.

Ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης για το ακίνητο που αποτιμάται θα είναι:

(230 000:1 150 000+260 000:1 200 000+270 000:1 500 000):3=0,1989.

Η πιθανή τιμή πώλησης του ακινήτου που αποτιμάται θα είναι ίση με:

C = 250.000: 0,1989 = 1.257.000 (χιλιάδες ρούβλια)

Η συγκριτική προσέγγιση της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας και οι μέθοδοι της είναι μια ανεξάρτητη διαδικασία, που καθορίζεται από την αγοραία αξία με βάση τις τιμές και τις οικονομικές πληροφορίες για συγκρίσιμα αντικείμενα.

Ταυτόχρονα, οι μέθοδοι της συγκριτικής προσέγγισης χρησιμοποιούνται ευρέως σε δραστηριότητες αποτίμησης. Ένας μεγάλος όγκος δεδομένων χρησιμοποιείται στις προσεγγίσεις εσόδων και κόστους, όπως τιμές ενοικίασης, λειτουργικά κόστη κ.λπ. μπορεί να προσδιοριστεί με βάση την ανάλυση των χαρακτηριστικών των αναλογικών αντικειμένων και τη χρήση τεχνικών συγκριτικής ανάλυσης.

Περισσότερα άρθρα για την οικονομία

Αύξηση της αποτελεσματικότητας της παραγωγής και των οικονομικών δραστηριοτήτων της επιχείρησης χρησιμοποιώντας υλικά από το αρτοποιείο Livensky, υποκατάστημα της OJSC Oreloblkhleb
Στο παρόν στάδιο της οικονομικής διαχείρισης, η βάση της οικονομικής πολιτικής είναι η αύξηση της αποτελεσματικότητας και της ποιότητας της εργασίας σε όλα τα επίπεδα της βιομηχανικής παραγωγής. Ανάπτυξη σχέσεων αγοράς...

Αστική διαχείριση μιας σύγχρονης πόλης
Ο όρος «οικισμός» χαρακτηρίζει την ιστορική διαδικασία εγκατάστασης της επικράτειας, την κατανομή του πληθυσμού στην επικράτεια και τη χωρική της οργάνωση. Η επανεγκατάσταση ακολουθεί πιο δυναμική...

Εξωτερικά δάνεια και οικονομική ασφάλεια της Δημοκρατίας της Λευκορωσίας
Το πρόβλημα του εξωτερικού χρέους είναι ένα από τα πιο οξυμένα για τη Λευκορωσία, γιατί Η εθνική οικονομία της χώρας απαιτεί σημαντική ένεση επενδύσεων, τεχνολογίας, καινοτομίας, αλλά δεν μπορεί...

Εφαρμογή της εισοδηματικής προσέγγισης

Η εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει δύο μεθόδους:

Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.

Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος χρησιμοποιείται κατά την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας που παράγει εισόδημα. Το εισόδημα από την κατοχή ακίνητης περιουσίας μπορεί, για παράδειγμα, να αντιπροσωπεύει το τρέχον και το μελλοντικό εισόδημα από την ενοικίασή τους, εισόδημα από πιθανή αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας όταν πωληθεί στο μέλλον.

Το αποτέλεσμα αυτής της μεθόδου συνίσταται τόσο στο κόστος των κτιρίων, των κατασκευών, όσο και στο κόστος της γης.

Συνιστάται να επισημανθούν τα κύρια στάδια της διαδικασίας αποτίμησης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης:

1. Εκτιμάται το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα. Αυτό γίνεται με βάση μια ανάλυση των τρεχόντων συντελεστών και τιμολογίων που υπάρχουν στην αγορά ακινήτων για συγκρίσιμα αντικείμενα. Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα (GPI) είναι το εισόδημα που μπορεί να ληφθεί από ακίνητα με 100% χρήση χωρίς να λαμβάνονται υπόψη όλες οι απώλειες και τα έξοδα. Το RPE εξαρτάται από την περιοχή του ακινήτου που αξιολογείται και την αποδεκτή τιμή ενοικίασης.

PVD = S * Ca, όπου

S - εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα. μ., προς ενοικίαση?

Ca - τιμή ενοικίασης ανά 1 τετρ. Μ.

Κατά κανόνα, η τιμή ενοικίασης εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου, τη φυσική του κατάσταση, τη διαθεσιμότητα επικοινωνιών, την περίοδο ενοικίασης κ.λπ.

2. Εκτιμώνται οι εκτιμώμενες ζημίες από την υποχρησιμοποίηση του ακινήτου και οι ζημίες κατά την είσπραξη των πληρωμών. Η μείωση του PVD κατά το ποσό των ζημιών δίνει την αξία του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος (DVI), το οποίο καθορίζεται από τον τύπο

DVD = PVD - απώλειες.

3. Υπολογίζονται οι εκτιμώμενες δαπάνες λειτουργίας του υπό αξιολόγηση ακινήτου. Τα περιοδικά έξοδα για τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της εγκατάστασης και την αναπαραγωγή των εσόδων ονομάζονται λειτουργικά έξοδα.

4. Τα προβλεπόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα προσδιορίζονται με μείωση του DVD κατά το ποσό των λειτουργικών εξόδων. Έτσι, NOR = DVD - Λειτουργικά έξοδα (χωρίς αποσβέσεις).

5. Υπολογίζεται ο λόγος κεφαλαιοποίησης. Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό του τελευταίου:

5.1. Σωρευτική μέθοδος κατασκευής.

5.2. Μέθοδος προσδιορισμού του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την αποζημίωση του κόστους κεφαλαίου.

5.3. Συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης ή τεχνική ομάδας επενδύσεων.

5.4. Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης.

5.1. Σωρευτική μέθοδος κατασκευής

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης στην αποτίμηση ακινήτων αποτελείται από δύο στοιχεία:

Ποσοστά απόδοσης επενδύσεων (rates of return on capital). Αυτή είναι η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί σε έναν επενδυτή για την αξία για τα χρήματα, λαμβάνοντας υπόψη τον χρόνο, τον κίνδυνο και άλλους παράγοντες που σχετίζονται με μια συγκεκριμένη επένδυση.

Κανόνες επιστροφής (επιστροφής) κεφαλαίου. Η επιστροφή κεφαλαίου αναφέρεται στην αποπληρωμή του ποσού της αρχικής επένδυσης. Επιπλέον, αυτό το στοιχείο του δείκτη κεφαλαιοποίησης ισχύει μόνο για το μέρος των περιουσιακών στοιχείων που φθείρονται, δηλαδή χάνουν αξία.

Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου βασίζεται σε:

1. Ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο.

2. Ασφάλιστρα κινδύνου.

3. Ασφάλιστρα για χαμηλή ρευστότητα ακίνητης περιουσίας.

4. βραβεία διαχείρισης επενδύσεων.

Ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο. Χρησιμοποιείται ως βασικό, στο οποίο προστίθενται τα άλλα στοιχεία που αναφέρονται προηγουμένως. Για να προσδιορίσετε το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τόσο μέσους ευρωπαϊκούς δείκτες για λειτουργίες χωρίς κίνδυνο όσο και ρωσικούς.

Εάν χρησιμοποιούνται μέσοι ευρωπαϊκοί δείκτες, προστίθεται στο επιτόκιο χωρίς κίνδυνο ένα ασφάλιστρο για τον κίνδυνο επένδυσης σε μια δεδομένη χώρα, το λεγόμενο κίνδυνο χώρας.

Οι ρωσικοί δείκτες λαμβάνονται με βάση το ποσοστό απόδοσης των κρατικών ομολόγων ή, το οποίο είναι προτιμότερο, τα επιτόκια καταθέσεων σε ξένο νόμισμα (συγκρίσιμης διάρκειας και ποσού) τραπεζών της υψηλότερης κατηγορίας αξιοπιστίας. Το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο καθορίζει την ελάχιστη αποζημίωση για επένδυση σε ένα δεδομένο ακίνητο.

Ασφάλιστρο κινδύνου. Όλες οι επενδύσεις, με εξαίρεση αυτές που αναφέρονται προηγουμένως, έχουν υψηλότερο βαθμό κινδύνου, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του είδους της ακίνητης περιουσίας που αποτιμάται. Όσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος, τόσο υψηλότερο θα πρέπει να είναι το επιτόκιο για να αντισταθμιστεί το πρώτο.

Χαμηλό ασφάλιστρο ρευστότητας. Η ρευστότητα μετρά πόσο γρήγορα ένα ακίνητο μπορεί να μετατραπεί σε μετρητά. Τα ακίνητα είναι σχετικά χαμηλής ρευστότητας. Αυτό το ασφάλιστρο είναι ιδιαίτερα υψηλό σε χώρες όπου τα στεγαστικά δάνεια είναι ελάχιστα αναπτυγμένα.

Βραβείο Διαχείρισης Επενδύσεων. Όσο πιο ριψοκίνδυνη και σύνθετη είναι η επένδυση, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτεί. Η διαχείριση επενδύσεων δεν πρέπει να συγχέεται με τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας, το κόστος της οποίας συμπεριλαμβάνεται στα λειτουργικά έξοδα

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για τα ακίνητα περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης και το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου. Εάν προβλέπεται μεταβολή της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου (μείωση ή αύξηση), τότε καθίσταται απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ο δείκτης κεφαλαιοποίησης στον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Υπάρχουν τρεις τρόποι για την ανάκτηση του επενδυμένου κεφαλαίου:

1. Ευθύγραμμη απόδοση κεφαλαίου (μέθοδος Ring).

2. Επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αντικατάστασης και το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (μέθοδος Inwood). Μερικές φορές ονομάζεται μέθοδος προσόδου.

3. Επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αποζημίωσης και το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο (μέθοδος Hoskold).

Η μέθοδος του Ring. Αυτή η μέθοδος είναι κατάλληλη για χρήση όταν η ροή εσόδων αναμένεται να μειωθεί συστηματικά και το κεφάλαιο θα αποπληρωθεί σε ισόποσες δόσεις. Ο ετήσιος συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου υπολογίζεται διαιρώντας το 100% του κόστους του περιουσιακού στοιχείου με την υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή του, με άλλα λόγια, είναι το αντίστροφο της διάρκειας ζωής του περιουσιακού στοιχείου.

Όροι επένδυσης:

Ποσό = 2.000 $;

Διάρκεια = 5 χρόνια;

Ποσοστό απόδοσης επένδυσης = 12%.

Ο ετήσιος σταθερός συντελεστής απόδοσης θα είναι 20%, αφού το 100% του ενεργητικού θα διαγραφεί σε διάστημα 5 ετών (100% : 5 = 20%). Στην περίπτωση αυτή, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα είναι: 20% + 12% = 32%.

Το 20% της αρχικής επένδυσης θα επιστραφεί ετησίως μαζί με 12% απόδοση επένδυσης. Σημειώνεται ότι οι τόκοι που καταβάλλονται σε απόλυτες τιμές θα μειώνονται από έτος σε έτος, δεδομένου ότι δεδουλεύονται στο φθίνον υπόλοιπο του κεφαλαίου. Για το πρώτο έτος, το ενδιαφέρον θα είναι $240. για το δεύτερο - 192? για το τρίτο - 144? για το τέταρτο - 96? για το πέμπτο - 48 $ (δείτε την παρακάτω εικόνα)

Μέθοδος Inwood. Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται όταν αναμένεται ότι θα εισπραχθούν σταθερά, ίσα έσοδα σε όλη την περίοδο πρόβλεψης. Το ένα μέρος αυτής της ροής εισοδήματος θα αντιπροσωπεύει απόδοση επένδυσης και το άλλο θα παρέχει αποζημίωση ή επιστροφή κεφαλαίου. Επιπλέον, το ποσό της ροής εισοδήματος θα αντιπροσωπεύει την απόδοση της επένδυσης, ενώ το άλλο θα παρέχει επιστροφή ή επιστροφή κεφαλαίου.

Επιπλέον, το ποσό της επιστροφής κεφαλαίου θα επανεπενδυθεί με το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (κεφάλαιο). Σε αυτήν την περίπτωση, το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης ως συνιστώσα του δείκτη κεφαλαιοποίησης θα είναι ίσο με τον παράγοντα αντικατάστασης του αμοιβαίου κεφαλαίου με το ίδιο επιτόκιο όπως και για την επένδυση (ο συντελεστής αυτός λαμβάνεται από τον πίνακα των έξι συναρτήσεων του σύνθετου επιτοκίου). Ο ίδιος ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης, με ροή ίσου εισοδήματος, θα είναι ίσος με το άθροισμα του ποσοστού απόδοσης των επενδύσεων και του συντελεστή αμοιβαίων κεφαλαίων για τον ίδιο τόκο (ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης μπορεί να ληφθεί από τον πίνακα έξι συναρτήσεων σύνθετου επιτοκίου στη στήλη συνεισφορά στην απόσβεση μιας μονάδας).

Η μέθοδος του Hoskold. Χρησιμοποιείται όταν το ποσοστό απόδοσης που δημιουργείται από την αρχική επένδυση είναι τόσο υψηλό που είναι απίθανο να πραγματοποιηθεί επανεπένδυση με τον ίδιο ρυθμό. Ως εκ τούτου, τα επενδυμένα κεφάλαια αναμένεται να λάβουν έσοδα με επιτόκιο χωρίς κίνδυνο.

Παράδειγμα. Το επενδυτικό σχέδιο προβλέπει ετήσια απόδοση επένδυσης 12% (κεφάλαιο) για 5 χρόνια. Τα ποσά προς την επιστροφή της επένδυσης μπορούν να επανεπενδυθούν χωρίς κίνδυνο σε ποσοστό 6%.

Λύση. Εάν ο συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου είναι 0,1773964, που είναι ο παράγοντας κεφαλαίου αντικατάστασης στο 6% σε 5 χρόνια, τότε ο δείκτης κεφαλαιοποίησης (R) θα είναι 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Στην περίπτωση που προβλέπεται ότι η επένδυση δεν θα χάσει εντελώς την αξία της, αλλά μόνο εν μέρει, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα υπολογιστεί ελαφρώς διαφορετικά.

Παράδειγμα. Προβλέπεται ότι το ακίνητο θα πουληθεί σε 5 χρόνια έναντι του 50% της τρέχουσας αξίας του. Το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης είναι 12%.

Λύση. Σύμφωνα με τη μέθοδο Ring, το ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου είναι 20% (100%: 5 έτη) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου) + 0,12 (ποσοστό απόδοσης επένδυσης) = 0,22 = 22%.

Σύμφωνα με τη μέθοδο Inwood, το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας τον παράγοντα ανάκτησης με το ποσοστό απώλειας αξίας.

50% απώλεια * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου) + 0,12 (ποσοστό απόδοσης επένδυσης) = 0,1987 = 19,87%.

5.2. Όταν επενδύει σε ακίνητα, ο επενδυτής αναμένει μελλοντική αύξηση της αξίας του αρχικά επενδυμένου κεφαλαίου. Αυτός ο υπολογισμός βασίζεται στην πρόβλεψη του επενδυτή για αύξηση της τιμής της γης, των κτιρίων και των κατασκευών υπό την επίδραση της αυξημένης ζήτησης για ορισμένους τύπους ακινήτων ή λόγω του αυξανόμενου πληθωρισμού. Από αυτή την άποψη, υπάρχει ανάγκη να ληφθεί υπόψη η αύξηση του κόστους των επενδύσεων κεφαλαίου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Παράδειγμα. Το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου είναι 12%. Η αύξηση της αξίας θα σημειωθεί την επόμενη πενταετία και θα ανέλθει στο 40%.

1. Το αναβαλλόμενο εισόδημα υπολογίζεται ως 0,4 * 0,1574 (συντελεστής ταμείου αποζημίωσης για 5 χρόνια σε 12%) = 0,063.

2. Το αναβαλλόμενο εισόδημα αφαιρείται από τον απαιτούμενο συντελεστή απόδοσης κεφαλαίου και έτσι προσδιορίζεται ο δείκτης κεφαλαιοποίησης.

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

Εάν η αξία των επενδυμένων κεφαλαίων αυξηθεί, τα έσοδα από την πώληση όχι μόνο παρέχουν απόδοση σε ολόκληρο το επενδυμένο κεφάλαιο, αλλά παρέχουν επίσης μέρος του εισοδήματος που απαιτείται για την απόκτηση απόδοσης κεφαλαίου 12%. Επομένως, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να μειωθεί για να ληφθούν υπόψη τα αναμενόμενα κεφαλαιακά κέρδη.

5.3. Συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης ή τεχνική ομάδας επενδύσεων. Δεδομένου ότι τα περισσότερα ακίνητα αγοράζονται με χρήση χρέους και μετοχικού κεφαλαίου, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να ικανοποιεί τις απαιτήσεις απόδοσης και στα δύο μέρη της επένδυσης. Η αξία αυτού του δείκτη καθορίζεται από τη σχετική επενδυτική μέθοδο ή την τεχνική του επενδυτικού ομίλου. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα δανειακά κεφάλαια ονομάζεται σταθερά στεγαστικού δανείου και υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:

Εάν οι όροι του δανείου είναι γνωστοί, τότε η σταθερά της υποθήκης καθορίζεται από τον πίνακα των έξι συναρτήσεων σύνθετου επιτοκίου: θα είναι το άθροισμα του επιτοκίου και του συντελεστή του ταμείου ανάκτησης ή θα είναι ίσο με τον συντελεστή συνεισφοράς για την απόσβεση της μονάδας.

Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια υπολογίζεται με τον τύπο:

Ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται ως σταθμικός μέσος όρος

, Οπου

M είναι το μερίδιο των δανειακών κεφαλαίων στο κόστος.

Rm - δείκτης κεφαλαιοποίησης για δανεισμένο κεφάλαιο.

Το Re είναι ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια.

5.4. Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης

Υπάρχει μια άλλη μέθοδος για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης - η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης. Στην προσέγγιση εισοδήματος, η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:

V είναι το κόστος του αντικειμένου που αποτιμάται.

R - λόγος κεφαλαιοποίησης.

Εάν ο παραπάνω τύπος μετατρέπει το NRR σε τιμή, τότε ο ακόλουθος τύπος μετατρέπει την τιμή σε ποσοστό κεφαλαιοποίησης:

Με βάση τα δεδομένα της αγοράς για τις τιμές πώλησης και τις αξίες NAV συγκρίσιμων ακινήτων, μπορεί να υπολογιστεί ο δείκτης κεφαλαιοποίησης. Ο λόγος κεφαλαιοποίησης που προσδιορίζεται με αυτόν τον τρόπο ονομάζεται γενικός. Αυτός ο τύπος χρησιμοποιείται όταν η μεταπώληση του περιουσιακού στοιχείου πραγματοποιείται σε τιμή ίση με το ποσό της αρχικής επένδυσης και, επομένως, δεν χρειάζεται να συμπεριληφθεί ένα ασφάλιστρο για την ανάκτηση κεφαλαίου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης, καθώς και όταν κέρδη ίσης έκτασης προβάλλονται.

Παράδειγμα. Διατίθενται πληροφορίες για ακίνητα συγκρίσιμα με τα υπό εκτίμηση ακίνητα. Δείχνει ότι το συγκρίσιμο ακίνητο πωλήθηκε για 325.000 $ και το NPV ήταν 30.000 $.

Ο παραπάνω τύπος σάς επιτρέπει να βρείτε τη συνολική αναλογία κεφαλαιοποίησης:

R = 30000/325000 = 0,09 ή 9%.

6. Στο τελευταίο στάδιο της μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, η αξία της ακίνητης περιουσίας προσδιορίζεται διαιρώντας τα προβλεπόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα (αποτέλεσμα 4ου σταδίου) με τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης (αποτέλεσμα 5ου σταδίου) ή

Λόγος CHOD / Κεφαλαιοποίηση.

52. Μαζική και ατομική αποτίμηση ακινήτων: διαφορές, εύρος

Η μαζική αποτίμηση είναι η συστηματική αποτίμηση ομάδων ακινήτων σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία, με τη χρήση τυπικών διαδικασιών και στατιστικών αναλύσεων για τη φορολογία ή τη διαχείριση κρατικών ακινήτων.

Ατομική εκτίμηση είναι η αξιολόγηση μεμονωμένων ακινήτων κατά την εκτέλεση μιας συγκεκριμένης συναλλαγής με αυτά τα αντικείμενα (ενέχυρο, μίσθωμα κ.λπ.)

Η μαζική αξιολόγηση ασχολείται με την αξιολόγηση ενός μεγάλου αριθμού αντικειμένων, τα οποία φυσικά διαφέρουν μεταξύ τους, επομένως το αναγκαστικό εργαλείο της είναι η εφαρμογή τυπικών μεθόδων σε ομάδες και κατηγορίες αντικειμένων, κάτι που απαιτεί κάποια εργασία στην ταξινόμηση και διαστρωμάτωση αντικειμένων. Η ανάπτυξη τυπικών μεθόδων και τεχνικών στατιστικής ανάλυσης, η περιγραφή των κανόνων για την κατάλληλη εφαρμογή τους αποτελεί αντικείμενο μαζικής αξιολόγησης ως ειδικός κλάδος της θεωρίας της αξιολόγησης και της εφαρμοσμένης ανάλυσης.

Έτσι, ανάλογα με τους σκοπούς της αξιολόγησης, είναι δυνατή η εξατομίκευση (να τονιστεί η πρωτοτυπία) ή η ενοποίηση (προσδιορισμός του ανήκειν σε έναν τύπο) οποιουδήποτε ακινήτου. Στην πρώτη περίπτωση, ο εκτιμητής χρησιμοποιεί μια ατομική προσέγγιση, εστιάζοντας στα χαρακτηριστικά του ακινήτου και αποδεικνύει γιατί η τυπική μεθοδολογία αποτίμησης είναι λανθασμένη, στη δεύτερη περίπτωση, οι τεχνικές μαζικής αποτίμησης καθιστούν δυνατή την ανάπτυξη μιας ενοποιημένης μεθοδολογίας για την αποτίμηση μιας ποικιλίας των ακινήτων.

Ομοιότητες και διαφορές μεταξύ μαζικής και ατομικής αξιολόγησης.

Και οι δύο μέθοδοι αξιολόγησης - μαζική και ατομική - βασίζονται σε συστηματικές μεθόδους συλλογής, ανάλυσης και επεξεργασίας πληροφοριών για τη λήψη τεκμηριωμένων αποτελεσμάτων. Στη διαδικασία της μαζικής αξιολόγησης, ο εκτιμητής πρέπει να πραγματοποιήσει τις ίδιες ενέργειες όπως σε μια μεμονωμένη αξιολόγηση, οι διαφορές συνδέονται κυρίως με διαφορές στην κλίμακα εργασίας και στις μεθόδους ποιοτικού ελέγχου της αξιολόγησης.

Δεδομένου ότι η μαζική αξιολόγηση περιλαμβάνει την ανάπτυξη μιας τυπικής μεθοδολογίας, απαιτεί συντονισμό όχι μόνο της αποστολής, αλλά και της λήψης αποφάσεων και μια ενιαία διαδικασία αξιολόγησης. Το βάρος της απόφασης και της ικανότητας του ειδικού να επηρεάσει το τελικό αποτέλεσμα είναι μικρότερο από ό,τι με μια ατομική αξιολόγηση. Επιπλέον, τα μοντέλα αποτίμησης θα πρέπει να αντικατοπτρίζουν τα πρότυπα προσφοράς και ζήτησης ομάδων ακινήτων και όχι μεμονωμένων ακινήτων. Δεδομένου ότι ένα μοντέλο αποτίμησης θεωρείται ως μια μαθηματική ερμηνεία της συμπεριφοράς της αγοράς ακινήτων σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή, τα μοντέλα μαζικής αποτίμησης είναι πιο περίπλοκα επειδή προσπαθούν να αναπαράγουν τη δραστηριότητα της αγοράς σε μια ευρεία γεωγραφική περιοχή.

Τόσο οι μαζικές όσο και οι ατομικές αποτιμήσεις ακινήτων απαιτούν τη συλλογή πληροφοριών. Η φύση του ακινήτου και τα διαθέσιμα δεδομένα σχετικά με αυτό καθορίζουν τον όγκο της εργασίας για τη συλλογή των απαραίτητων πληροφοριών, καθώς και τον τύπο του, ο οποίος με τη σειρά του καθορίζει ποια προσέγγιση στην αξιολόγηση πρέπει να ακολουθηθεί.

Στη μαζική αποτίμηση, χρησιμοποιούνται τρεις κύριες μέθοδοι - η μέθοδος κόστους, η μέθοδος εισοδήματος (κεφαλαιοποίηση εισοδήματος) και η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων. Η επιλογή της μεθόδου καθορίζεται από το είδος του ακινήτου, τις συνθήκες της αγοράς και τη διαθεσιμότητα των απαραίτητων πληροφοριών.

Η ανάλυση βέλτιστης χρήσης πραγματοποιείται με τον ίδιο τρόπο όπως και σε μια ατομική αξιολόγηση. Οι τεχνικές ανάλυσης αγοράς για σκοπούς μαζικής αξιολόγησης περιλαμβάνουν την ευρεία χρήση, μαζί με ειδικές, στατιστικών μεθόδων που βοηθούν στη διαστρωμάτωση δεδομένων και στη δημιουργία ενός επαρκούς μοντέλου αγοράς.

Στην τελική ατομική αξιολόγηση, ο εκτιμητής συντονίζει τα αποτελέσματα των τριών μεθόδων και λαμβάνει την τελική απόφαση. Στη μαζική αξιολόγηση, τα τελικά της στάδια είναι η επαλήθευση μοντέλου και ο ποιοτικός έλεγχος των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται. Η ποιότητα της εργασίας που εκτελείται αξιολογείται κυρίως με στατιστικές μεθόδους: οι περισσότερες από τις εκτιμήσεις που λαμβάνονται θα πρέπει να εμπίπτουν σε ένα δεδομένο εύρος μέσης απόκλισης από τις πραγματικές τιμές πώλησης. Μαζί με τον στατιστικό έλεγχο, διενεργείται έλεγχος από εμπειρογνώμονες για να αντισταθμιστεί (εάν είναι απαραίτητο) η ανεπαρκής ποιότητα των αρχικών πληροφοριών σχετικά με τις συναλλαγές στην αγορά. Επιπλέον, η αξιολόγηση πρέπει να συμμορφώνεται με τα υπάρχοντα επαγγελματικά πρότυπα και για τη μαζική αξιολόγηση, εκτός από τα ηθικά και ουσιαστικά, υπάρχουν και μια σειρά από στατιστικά κριτήρια για την ποιότητα του μοντέλου. Έτσι, τα πρότυπα της Διεθνούς Ένωσης Φορολογικών Εκτιμητών απαιτούν ο συντελεστής διασποράς που προσδιορίζει τη μέση απόκλιση για κατοικίες να μην υπερβαίνει το 15% και για την ομάδα των ακινήτων που παράγουν εισόδημα το 20%.

Η διαδικασία μαζικής αξιολόγησης έχει τα ακόλουθα κύρια στάδια:

διατύπωση του προβλήματος

προκαταρκτική εξέταση και ανάλυση του αντικειμένου

συλλογή δεδομένων, ανάλυση αγοράς και προσδιορισμός της πιο αποτελεσματικής χρήσης

κατασκευή και βαθμονόμηση του μοντέλου

δοκιμές, ποιοτικός έλεγχος και αποσαφήνιση των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης.

Η δήλωση προβλήματος για μαζική αξιολόγηση περιλαμβάνει:

αναγνώριση αντικειμένων που υπόκεινται σε αξιολόγηση. Το αναγνωριστικό μπορεί να είναι μια διεύθυνση, μια περιγραφή δικαιωμάτων ή ένας κτηματολογικός αριθμός ενός οικοπέδου.

αποσαφήνιση του νομικού καθεστώτος του αντικειμένου (ποια δικαιώματα αξιολογούνται - ιδιοκτησία, μίσθωση, χρήση εναέριου χώρου κ.λπ.)

συμφωνία για σκοπούς αποτίμησης (για παράδειγμα, αγοραία αξία για φορολογικούς σκοπούς)·

συμφωνία για την ημερομηνία αποτίμησης - σε ποια ημερομηνία γίνεται η επανεκτίμηση.

Η μαζική αξιολόγηση έχει τους περιορισμούς της: μερικές φορές αποδεικνύεται πιο αποτελεσματικό (ακριβέστερα, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος της αξιολόγησης) να γίνει μια ατομική αξιολόγηση, για παράδειγμα, ενός αντικειμένου ειδικού σκοπού, παρά να προσπαθήσει να καθορίσει τυπικούς κανόνες για την αξιολόγησή του. Ωστόσο, αυτές είναι σπάνιες περιπτώσεις, εξαιρέσεις για μια πραγματικά μικρή γκάμα αντικειμένων.

53. Κτηματολογική αξία ακινήτων: έννοια, εμβέλεια

Η εκτίμηση της κρατικής κτηματογράφησης είναι ένας από τους σημαντικότερους τομείς δραστηριότητας της Rosreestr στο τρέχον στάδιο ανάπτυξης του συστήματος σχέσεων ιδιοκτησίας στη Ρωσική Ομοσπονδία.

Η εκτίμηση του κρατικού κτηματολογίου είναι ένα σύνολο ενεργειών, οι οποίες περιλαμβάνουν:

· λήψη απόφασης για τη διενέργεια κρατικής εκτίμησης κτηματολογίου.

· σχηματισμός καταλόγου αντικειμένων ακινήτων που υπόκεινται σε κρατική εκτίμηση κτηματολογίου.

· επιλογή του αναδόχου για τον καθορισμό της κτηματολογικής αξίας και σύναψη συμφωνίας μαζί του για τη διεξαγωγή της αξιολόγησης.

· Προσδιορισμός της κτηματολογικής αξίας και σύνταξη έκθεσης για τον προσδιορισμό της κτηματολογικής αξίας.

· εξέταση της έκθεσης για τον προσδιορισμό της κτηματολογικής αξίας.

· έγκριση των αποτελεσμάτων του προσδιορισμού της κτηματολογικής αξίας.

· εισαγωγή των αποτελεσμάτων προσδιορισμού της κτηματολογικής αξίας στο κρατικό κτηματολόγιο ακινήτων.

Ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. Κτηματολογική αξία είναι η αγοραία αξία ενός ακινήτου που έχει δημιουργηθεί κατά τη διαδικασία εκτίμησης του κρατικού κτηματολογίου, που προσδιορίζεται με μεθόδους μαζικής αποτίμησης ή, εάν είναι αδύνατο να προσδιοριστεί η αγοραία αξία με μεθόδους μαζικής αποτίμησης, η αγοραία αξία που καθορίζεται μεμονωμένα για ένα συγκεκριμένο ακίνητο σε σύμφωνα με τη νομοθεσία για τις δραστηριότητες αποτίμησης.

Σκοπός της διενέργειας κρατικής κτηματολογικής αποτίμησης των ακινήτων (οικόπεδα και κεφαλαιουχικά έργα) είναι ο προσδιορισμός της κτηματολογικής τους αξίας για φορολογικούς σκοπούς (για τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας, η φορολογική βάση του οποίου είναι η κτηματολογική αξία). Η κτηματολογική αξία χρησιμοποιείται επίσης για τον καθορισμό του ενοικίου για ένα οικόπεδο κατά την αγορά ή την πώληση του, τη χρήση του ως εγγύηση, την καταβολή εισφοράς στο εγκεκριμένο κεφάλαιο και για άλλους σκοπούς.

Ωστόσο, η κτηματολογική αξία δεν ισοδυναμεί με τον φόρο γης, το ενοίκιο ή την τιμή εξαγοράς της γης. Αποτελεί τη βάση των πληρωμών για τη γη και το ποσό της πληρωμής θα εξαρτηθεί από τα ποσοστά που καθορίζονται από τις αρμόδιες αρχές ή την τοπική κυβέρνηση.

Σχετική πληροφορία.

Ας σκεφτούμε ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Περιλαμβάνεται στην ομάδα δεικτών χρηματοοικονομικής σταθερότητας μιας επιχείρησης και χαρακτηρίζει τη μακροπρόθεσμη φερεγγυότητα. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης ταξινομείται ως ομάδα δεικτών χρηματοοικονομικής μόχλευσης. Αυτή η ομάδα περιλαμβάνει δείκτες που χαρακτηρίζουν τον δείκτη ιδίων κεφαλαίων και δανειακών κεφαλαίων. Στις δυτικές πηγές, ο λόγος κεφαλαιοποίησης συμβολίζεται ως Λόγος κεφαλαιοποίησης.

Θα εξετάσουμε τον λόγο κεφαλαιοποίησης σύμφωνα με το συνηθισμένο μας σχήμα ανάλυσης. Αρχικά, θα αποκαλύψουμε την οικονομική ουσία του συντελεστή, στη συνέχεια θα παρουσιάσουμε τον τύπο υπολογισμού, θα υπολογίσουμε τον συντελεστή για μια εγχώρια εταιρεία και, τέλος, θα υπενθυμίσουμε τις βέλτιστες τιμές του δείκτη.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Οικονομική ουσία

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης αναφέρεται στους δείκτες χρηματοοικονομικής μόχλευσης και καθορίζουν την αποτελεσματικότητα της χρήσης του δανεισμένου κεφαλαίου από μια επιχείρηση. Δείχνει πώς η επιχείρησή μας εξαρτάται από δανεικά κεφάλαια.

Πώς διαβάζεται ο λόγος κεφαλαιοποίησης;

Εάν η τιμή του δείκτη κεφαλαιοποίησης μειωθεί, αυτό σημαίνει ότι:

Η εταιρεία διατηρεί περισσότερα καθαρά κέρδη.
Η εταιρεία χρηματοδοτεί τις δραστηριότητές της με ίδια κεφάλαια.
Η ελκυστικότητα των επενδύσεων αυξάνεται.

Εάν η τιμή του δείκτη κεφαλαιοποίησης αυξάνεται, τότε αυτό μας λέει ότι:

Ο κίνδυνος επιχειρηματικής δραστηριότητας αυξάνεται.
Η επιχείρηση αυξάνει το μερίδιο των δανειακών κεφαλαίων που συμμετέχουν στη χρηματοδότηση των δραστηριοτήτων της.
Η ελκυστικότητα των επενδύσεων μειώνεται.

Ποιος χρησιμοποιεί το ποσοστό κεφαλαιοποίησης;

Αυτός ο συντελεστής είναι εξαιρετικά σημαντικός για επενδυτέςπου το αναλύουν για να αξιολογήσουν τις επενδύσεις σε μια συγκεκριμένη εταιρεία. Μια εταιρεία με μεγάλο δείκτη κεφαλαιοποίησης θα είναι προτιμότερη για επένδυση. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι θα έχει περισσότερα ίδια κεφάλαια στην κεφαλαιακή της διάρθρωση. Ωστόσο, ένας πολύ υψηλός δείκτης δεν είναι πολύ καλός για τον επενδυτή, καθώς μειώνεται η κερδοφορία της επιχείρησης και ως εκ τούτου το εισόδημα του επενδυτή.

Αυτός ο συντελεστής χρησιμοποιείται επίσης πιστωτές. Η κατάσταση με αυτούς είναι ακριβώς το αντίθετο για τους επενδυτές. Όσο χαμηλότερος είναι ο δείκτης κεφαλαιοποίησης, τόσο πιο προτιμότερη είναι η παροχή δανείου.

Ποια είναι τα συνώνυμα για τον λόγο κεφαλαιοποίησης;

Ο λόγος κεφαλαιοποίησης έχει τα ακόλουθα συνώνυμα:

δείκτης χρηματοοικονομικής μόχλευσης,
συντελεστής χρηματοοικονομικού κινδύνου,
Ποσοστό έλξης,
Μόχλευση οικονομικής μόχλευσης,
δείκτης χρέους προς ίδια κεφάλαια,
Αναλογία αυτοχρηματοδότησης.

Στην πραγματικότητα, όλα τα ονόματα που αναφέρονται παραπάνω είναι ένας λόγος κεφαλαίων, αλλά συχνά σε διαφορετική βιβλιογραφία ονομάζεται διαφορετικά. Επομένως, είναι χρήσιμο να γνωρίζουμε τα παρόμοια του ονόματα.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Τύπος υπολογισμού υπολοίπου

Τύπος ποσοστού κεφαλαιοποίησηςέχει την εξής μορφή:

Δείκτης κεφαλαιοποίησης = Υποχρεώσεις/Ίδια Κεφάλαια =
(Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις + Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις)/Ίδια Κεφάλαια=
(σελ.1400+σελ.1500)/σελ.1300

Όλα τα δεδομένα για υπολογισμό μπορούν να ληφθούν από τη φόρμα «Υπόλοιπο». Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι στην ενότητα "Παθητικό" στον τύπο, διάφοροι συγγραφείς χρησιμοποιούν είτε το άθροισμα των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων είτε μόνο τις μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις. Έτσι, ισχύει και ο ακόλουθος τύπος:

Δείκτης κεφαλαιοποίησης = Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις/Ίδια κεφάλαια = γραμμή 1400/γραμμή 1300

Μέχρι το 2011, ο τύπος για τον υπολογισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης ήταν ο εξής:

Λόγος κεφαλαιοποίησης = (γραμμή 590+γραμμή 690)/γραμμή 490

Στην ξένη βιβλιογραφία μπορείτε να βρείτε τον ακόλουθο τύπο για τον υπολογισμό του συντελεστή:

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Υπολογισμός χρησιμοποιώντας το παράδειγμα της OJSC MMK

Δείκτης κεφαλαιοποίησης για την OJSC MMK

Για τους υπολογισμούς, θα χρειαστούμε δημόσιες λογιστικές αναφορές, τις οποίες μπορείτε να λάβετε από την υπηρεσία SPARK ή InvestFunds. Το παράδειγμά μας κράτησε τέσσερα τρίμηνα του 2013 και τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2014.

Όπως μπορείτε να δείτε, εργαζόμαστε μόνο με γραμμές από την ενότητα "Passive". Δείκτης κεφαλαιοποίησης για την OJSC MMK:

Δείκτης κεφαλαιοποίησης 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Λόγος κεφαλαιοποίησης 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Λόγος κεφαλαιοποίησης 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Ποσοστό κεφαλαιοποίησης 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Όπως μπορείτε να δείτε, κατά τη διάρκεια του έτους των υπολογισμών ο συντελεστής σχεδόν δεν άλλαξε και ήταν στο επίπεδο του 1. Αυτή είναι μια τυπική τιμή για τις εγχώριες επιχειρήσεις. Μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η OJSC MMK έχει μερίδιο δανειακών κεφαλαίων ίσο με το μερίδιο των ιδίων κεφαλαίων της (50/50%). Παρακάτω θα μιλήσουμε λεπτομερέστερα για τις τυπικές τιμές.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Κανονιστική αξία

Ας μιλήσουμε για τυπικές τιμές. Στην εγχώρια βιβλιογραφία, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θεωρείται βέλτιστος για μια επιχείρηση όταν τιμή 1. Με άλλα λόγια, η εταιρεία έχει ίσα μερίδια δανειακού και μετοχικού κεφαλαίου (50% δανεικό κεφάλαιο, 50% ίδια κεφάλαια).

Στις οικονομικά ανεπτυγμένες χώρες, ο συντελεστής είναι 1,5 (60% δανεικό κεφάλαιο, 40% ίδια κεφάλαια)

Το πρότυπο για τον συντελεστή εξαρτάται από τον κλάδο της επιχείρησης, το μέγεθος της επιχείρησης, την ένταση κεφαλαίου της παραγωγής, την περίοδο ύπαρξης, την κερδοφορία της παραγωγής κ.λπ. Επομένως, η αναλογία θα πρέπει να συγκριθεί με παρόμοιες επιχειρήσεις του κλάδου. Αυτό θα δώσει μια σαφέστερη εικόνα των οικονομικών της επιχείρησης.

Περίληψη

Έτσι, εξετάσαμε έναν από τους πιο σημαντικούς δείκτες για τους επενδυτές και τους δανειστές - τον δείκτη κεφαλαιοποίησης. Όσο υψηλότερη είναι η αξία της για μια επιχείρηση, τόσο πιο προτιμότερη είναι για τους επενδυτές και λιγότερο για τους πιστωτές. Μια υψηλή τιμή του δείκτη δείχνει ότι η εταιρεία χάνει τη χρηματοοικονομική σταθερότητα. πολύ χαμηλή αξία - η εταιρεία χάνει την κερδοφορία της. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με τους δείκτες κερδοφορίας και ρευστότητας της επιχείρησης. Διαβάστε περισσότερα για τον κύριο δείκτη κερδοφορίας στο άρθρο: "".

Σας ευχαριστώ για την προσοχή σας!

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος βασίζεται στην απευθείας μετατροπή του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI) σε αξία διαιρώντας το με τον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένα επιτόκιο που χρησιμοποιείται για τη μείωση μιας ροής εσόδων σε ένα ενιαίο ποσό κόστους.9 Ωστόσο, κατά τη γνώμη μας, αυτός ο ορισμός δίνει μια κατανόηση της μαθηματικής ουσίας αυτού του δείκτη. Από οικονομική άποψη, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης αντανακλά το ποσοστό απόδοσης του επενδυτή.

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος εφαρμόζεται εάν:

Οι ροές εισοδήματος είναι σταθερές θετικές τιμές.

Οι εισοδηματικές ροές αυξάνονται με σταθερό, μέτριο ρυθμό.

Αυτή η μέθοδος δεν πρέπει να χρησιμοποιείται εάν:

Οι ροές εισοδήματος είναι ασταθείς.

Το ακίνητο είναι υπό κατασκευή ή απαιτεί σημαντική ανακατασκευή του ακινήτου.

Δεν υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με τις πραγματικές συναλλαγές πωλήσεων και ενοικίασης ακινήτων, τα λειτουργικά κόστη και άλλες πληροφορίες που καθιστούν δύσκολο τον υπολογισμό του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος και των ποσοστών κεφαλαιοποίησης.

Ο βασικός τύπος υπολογισμού έχει ως εξής:

Τα κύρια στάδια της διαδικασίας αποτίμησης με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης:

1) προσδιορισμός του αναμενόμενου ετήσιου (ή μέσου ετήσιου) εισοδήματος, ως το εισόδημα που δημιουργείται από το ακίνητο στην καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση του·

2) υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης.

3) προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου με βάση το καθαρό λειτουργικό εισόδημα και τον δείκτη κεφαλαιοποίησης, διαιρώντας την ΚΠΑ με τον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Ας σταθούμε αναλυτικά σε καθένα από τα παραπάνω στάδια.

ΕΓΩ. Υπολογισμός αναμενόμενου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.

Ο εκτιμητής ακινήτων εργάζεται με τα ακόλουθα επίπεδα εισοδήματος έως 10:

PVP (δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα).

DVD (πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα).

NOR (καθαρά λειτουργικά έσοδα).

DP (ταμειακές εισπράξεις) μετά από πληρωμές τόκων του δανείου. Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα (GPI)- εισόδημα που μπορεί να είναι

λαμβάνουν από ακίνητη περιουσία, με την 100% χρήση της χωρίς να λαμβάνονται υπόψη όλες οι απώλειες και τα έξοδα. Το PPV εξαρτάται από την περιοχή του ακινήτου που αξιολογείται και την καθορισμένη τιμή ενοικίασης και υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:

Η σύμβαση μίσθωσης είναι η κύρια πηγή πληροφοριών για ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Μίσθωση είναι η παροχή ακινήτου στον μισθωτή (ενοικιαστή) έναντι αμοιβής για προσωρινή κατοχή και χρήση. Το δικαίωμα μίσθωσης ακινήτου ανήκει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Οι εκμισθωτές μπορεί να είναι πρόσωπα εξουσιοδοτημένα από το νόμο ή ο ιδιοκτήτης να νοικιάζουν ακίνητα. Ένα από τα κύρια κανονιστικά έγγραφα που ρυθμίζουν τις σχέσεις ενοικίασης είναι ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας (Κεφάλαιο 34).

Κατά τη διαδικασία των εργασιών, ο εκτιμητής βασίζεται στις ακόλουθες διατάξεις της σύμβασης μίσθωσης:

Στο πλαίσιο σύμβασης μίσθωσης κτιρίου ή κατασκευής, στον μισθωτή, ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και χρήσης αυτού του ακινήτου, μεταβιβάζονται τα δικαιώματα χρήσης εκείνου του τμήματος του οικοπέδου που καταλαμβάνεται από αυτό το ακίνητο και είναι απαραίτητο για τη χρήση του, ακόμη και στην περίπτωση που το οικόπεδο στο οποίο βρίσκονται τα μισθωμένα κτίρια ή κατασκευές πωλείται σε άλλο πρόσωπο·

Εάν η διάρκεια της μίσθωσης δεν καθορίζεται στη συμφωνία, τότε η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο.

Η μεταβίβαση ακινήτου προς ενοικίαση δεν αποτελεί βάση για καταγγελία ή ακύρωση των δικαιωμάτων τρίτων σε αυτό το ακίνητο. Κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να προειδοποιήσει τον ενοικιαστή για όλα τα δικαιώματα τρίτων επί του μισθωμένου ακινήτου (τηλεχειρία, δικαίωμα ενεχύρου κ.λπ.). Σε αντίθετη περίπτωση, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει μείωση του ενοικίου ή καταγγελία της σύμβασης και αποζημίωση για ζημίες.

Σύμβαση μίσθωσης κτιρίου ή κατασκευής:

Συνάπτεται γραπτώς για περίοδο τουλάχιστον ενός έτους, υπόκειται σε κρατική εγγραφή και θεωρείται ότι έχει ολοκληρωθεί από τη στιγμή της εγγραφής αυτής·

Προβλέπει τους όρους και τα ποσά του ενοικίου που έχουν συμφωνηθεί από τα μέρη, χωρίς τα οποία η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ότι δεν έχει συναφθεί·

Εάν ο ενοικιαστής έχει προβεί, με δικά του έξοδα και με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή, βελτιώσεις στο μισθωμένο ακίνητο που είναι αδιαχώριστες χωρίς να βλάπτεται το ακίνητο, τότε έχει το δικαίωμα, μετά τη λύση της σύμβασης, να επιστρέψει το κόστος αυτών. βελτιώσεις, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από τη σύμβαση μίσθωσης. Το κόστος των αδιαχώρητων βελτιώσεων στο μισθωμένο ακίνητο που πραγματοποιεί ο ενοικιαστής χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή δεν υπόκειται σε αποζημίωση.

Τα μαθήματα Forex είναι ένας καλός τρόπος για να προετοιμαστείτε για κερδοφόρα εργασία στη διεθνή αγορά συναλλάγματος!

Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα, με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή, να υπομισθώσει το μισθωμένο ακίνητο, να παρέχει το μισθωμένο ακίνητο για δωρεάν χρήση και επίσης να το κάνει ως εισφορά στο εγκεκριμένο κεφάλαιο.

Η τιμή ενοικίασης, κατά κανόνα, εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου, τη φυσική του κατάσταση, τη διαθεσιμότητα επικοινωνιών, τη διάρκεια μίσθωσης κ.λπ.

Οι τιμές ενοικίασης είναι:

Συμβατικό (καθορίζεται από τη σύμβαση μίσθωσης).

Αγορά (συνήθης για ένα δεδομένο τμήμα αγοράς σε μια δεδομένη περιοχή).

Τιμή ενοικίασης αγοράςαντιπροσωπεύει το ποσοστό που επικρατεί στην αγορά για παρόμοια ακίνητα, δηλ. είναι το πιο πιθανό ενοίκιο που ένας τυπικός ιδιοκτήτης θα συμφωνούσε να εκμισθώσει και ένας τυπικός ενοικιαστής θα συμφωνούσε να μισθώσει το ακίνητο για το οποίο είναι μια υποθετική συναλλαγή. Οι τιμές ενοικίασης της αγοράς χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση της ελεύθερης ιδιοκτησίας, όπου το ακίνητο ανήκει ουσιαστικά, διαχειρίζεται και απολαμβάνει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης (ποια θα ήταν η ροή εσόδων εάν το ακίνητο ενοικιαζόταν). Η τιμή ενοικίασης συμβολαίου χρησιμοποιείται για την αποτίμηση των μερικών δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του εκμισθωτή. Στην περίπτωση αυτή, καλό είναι ο εκτιμητής να αναλύει τις συμβάσεις μίσθωσης από την άποψη των όρων σύναψής τους. Όλες οι συμβάσεις μίσθωσης χωρίζονται σε τρεις μεγάλες ομάδες:

Με σταθερή τιμή ενοικίασης (χρησιμοποιείται σε συνθήκες οικονομικής σταθερότητας).

Με μεταβλητό ποσοστό ενοικίασης (η αναθεώρηση των τιμών ενοικίασης κατά τη διάρκεια της σύμβασης πραγματοποιείται, κατά κανόνα, σε συνθήκες πληθωρισμού).

Με επιτόκιο (όταν στο πάγιο ποσό των πληρωμών ενοικίου προστίθεται ποσοστό του εισοδήματος που εισπράττει ο ενοικιαστής ως αποτέλεσμα της χρήσης του μισθωμένου ακινήτου).

Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματοςΣυνιστάται να χρησιμοποιείτε σε περίπτωση σύναψης συμφωνίας με σταθερό επιτόκιο ενοικίασης, σε άλλες περιπτώσεις, είναι πιο σωστό να χρησιμοποιείτε τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα (DVD)– Αυτό είναι το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα μείον τις απώλειες από την υποχρησιμοποίηση του χώρου και από την είσπραξη του ενοικίου, συν άλλα έσοδα από την κανονική χρήση του ακινήτου στην αγορά:

DVD = PVD – Απώλειες + Λοιπά έσοδα. (4.3)

Συνήθως αυτές οι απώλειες εκφράζονται ως ποσοστό του δυνητικού ακαθάριστου εισοδήματος. Οι ζημίες υπολογίζονται με ρυθμό που καθορίζεται για το τυπικό επίπεδο διαχείρισης σε μια δεδομένη αγορά, δηλ. Ως βάση λαμβάνεται ο δείκτης αγοράς. Αλλά αυτό είναι δυνατό μόνο με την παρουσία μιας σημαντικής βάσης πληροφοριών για συγκρίσιμα αντικείμενα. Ελλείψει τέτοιου, για τον προσδιορισμό του συντελεστή υποχρησιμοποίησης (υποχρησιμοποίηση), ο εκτιμητής αναλύει πρώτα από όλα αναδρομικές και τρέχουσες πληροφορίες για το αντικείμενο που αξιολογείται, δηλ. υφιστάμενες συμβάσεις μίσθωσης κατά διάρκεια, τη συχνότητα της εκ νέου σύναψής τους, το μέγεθος των περιόδων μεταξύ της λήξης μιας σύμβασης μίσθωσης και της σύναψης της επόμενης (η περίοδος κατά την οποία οι μονάδες του ακινήτου είναι κενές) και στη βάση αυτή υπολογίζει ποσοστό υποχρησιμοποίησης(Knd) του ακινήτου:

Οπου

D p – το μερίδιο των μονάδων ακινήτων για τις οποίες ανανεώνονται οι συμβάσεις κατά τη διάρκεια του έτους.

Т с – η μέση περίοδος κατά την οποία μια μονάδα ακίνητης περιουσίας είναι κενή.

N a – ο αριθμός των περιόδων ενοικίασης ανά έτος.

Ο προσδιορισμός του συντελεστή υποχρησιμοποίησης πραγματοποιείται με βάση αναδρομικές και τρέχουσες πληροφορίες, επομένως, για να υπολογιστεί η εκτιμώμενη ADV, ο λαμβανόμενος συντελεστής πρέπει να προσαρμοστεί λαμβάνοντας υπόψη την πιθανή χρήση του χώρου στο μέλλον, η οποία εξαρτάται από την ακόλουθοι παράγοντες:

Γενική οικονομική κατάσταση;

Προοπτικές για την ανάπτυξη της περιοχής.

Στάδια του κύκλου της αγοράς ακινήτων.

Η σχέση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στο αξιολογούμενο περιφερειακό τμήμα της αγοράς ακινήτων.

Τα ποσοστά πληρότητας ποικίλλουν μεταξύ διαφορετικών τύπων ακινήτων (ξενοδοχεία, καταστήματα, πολυκατοικίες κ.λπ.). Κατά τη λειτουργία ακίνητης περιουσίας, είναι επιθυμητό να διατηρείται ο συντελεστής φορτίου σε υψηλό επίπεδο, καθώς ένα σημαντικό μέρος του λειτουργικού κόστους είναι σταθερό και ανεξάρτητο από το επίπεδο φορτίου.

Ο εκτιμητής κάνει μια προσαρμογή για ζημίες κατά την είσπραξη πληρωμών, αναλύοντας αναδρομικές πληροφορίες για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο με επακόλουθη πρόβλεψη αυτής της δυναμικής για το μέλλον (ανάλογα με τις προοπτικές ανάπτυξης ενός συγκεκριμένου τμήματος της αγοράς ακινήτων στην περιοχή):

Με βάση ιστορικές και τρέχουσες πληροφορίες, ο εκτιμητής μπορεί να υπολογίσει το ποσοστό υποχρησιμοποίησης και ζημιών κατά την είσπραξη των πληρωμών μισθωμάτων, ακολουθούμενες από προσαρμογές για να προβλέψει το ποσό του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος:

όπου K NDP είναι ο συντελεστής υποχρησιμοποίησης και ζημιών κατά την είσπραξη πληρωμών ενοικίων.

P a – απώλειες κατά την είσπραξη ενοικίου.

P nd – απώλειες από υποχρησιμοποίηση του χώρου.

PPV – δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα.

Εκτός από τις απώλειες από την υποχρησιμοποίηση, κατά την είσπραξη πληρωμών ενοικίων, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη και άλλα εισοδήματα που μπορούν να συνδεθούν με την κανονική χρήση αυτού του ακινήτου για την εξυπηρέτηση, ιδίως, ενοικιαστών (για παράδειγμα, εισόδημα από μίσθωση πάρκινγκ, αποθήκη κ.λπ.), και δεν περιλαμβάνεται στο ενοίκιο.

Καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) – πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα μείον λειτουργικά έξοδα (OR) για το έτος (εξαιρουμένων των αποσβέσεων):

CHOD = DVD – Ή. (4.7)

Τα λειτουργικά έξοδα είναι δαπάνες που είναι απαραίτητες για τη διασφάλιση της κανονικής λειτουργίας του ακινήτου και την αναπαραγωγή του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.

Τα λειτουργικά έξοδα συνήθως χωρίζονται σε:

Υπό όρους μόνιμη?

Υπό όρους μεταβλητό ή λειτουργικό.

Κόστος αντικατάστασης ή αποθεματικά.

Οι υπό όρους πάγιες δαπάνες περιλαμβάνουν δαπάνες, το ύψος των οποίων δεν εξαρτάται από τον βαθμό λειτουργικού φόρτου εργασίας της εγκατάστασης και το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών:

Φόρος ακίνητης περιουσίας;

Ασφάλιστρα (πληρωμές για ασφάλιση περιουσίας).

Μισθός υπηρεσιακού προσωπικού (εφόσον είναι σταθερός ανεξαρτήτως φόρτου δόμησης) συν τους φόρους επί αυτού.

Οι υπό όρους μεταβλητές δαπάνες περιλαμβάνουν δαπάνες, το μέγεθος των οποίων εξαρτάται από τον βαθμό λειτουργικού φόρτου εργασίας της εγκατάστασης και το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών:

Βοηθητικά προγράμματα;

Για τη διατήρηση της επικράτειας·

Για συνεχείς εργασίες επισκευής.

Μισθοί υπηρεσιακού προσωπικού.

ΦΟΡΟΣ μισθωτων ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ;

Κόστος ασφάλειας;

Κόστος διαχείρισης (συνήθως συνηθίζεται να προσδιορίζεται το ποσό του κόστους διαχείρισης ως ποσοστό του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος) κ.λπ.

Δαπάνες που δεν λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό για φορολογικούς σκοπούς:

Οικονομική και φορολογική απόσβεση, η οποία θεωρείται στους υπολογισμούς με την προσέγγιση εισοδήματος ως αποζημίωση και θεωρείται μέρος του συντελεστή κεφαλαιοποίησης και όχι λειτουργικό έξοδο.

Η εξυπηρέτηση ενός δανείου είναι έξοδο χρηματοδότησης και όχι λειτουργικό, δηλ. η χρηματοδότηση δεν θα πρέπει να έχει αντίκτυπο στην αξία της ακίνητης περιουσίας (η αξιολόγηση προϋποθέτει τυπική χρηματοδότηση για έναν δεδομένο τύπο ακινήτων και η επιρροή της άτυπης χρηματοδότησης θα πρέπει να αποκλείεται).

Ο φόρος εισοδήματος δεν είναι επίσης λειτουργικό έξοδο (είναι φόρος στο προσωπικό εισόδημα, ο οποίος μπορεί να εξαρτάται από παράγοντες (μορφή ιδιοκτησίας, σύνθεση ιδιοκτησίας, φορολογική κατάσταση του ιδιοκτήτη) που δεν σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία που αποτιμάται).

Οι πρόσθετες δομές κεφαλαίου συνήθως αυξάνουν τα έσοδα, το συνολικό κόστος ή παρατείνουν την οικονομική ζωή. Οι δαπάνες που συνδέονται με αυτές δεν μπορούν να ταξινομηθούν ως λειτουργικές.

Επιχειρηματικές δαπάνες του ιδιοκτήτη ακινήτου που δεν οδηγούν σε αύξηση των εσόδων από το ακίνητο δεν θεωρούνται επίσης λειτουργικά έξοδα.

Το κόστος αντικατάστασης περιλαμβάνει το κόστος της περιοδικής αντικατάστασης βελτιώσεων φθοράς (στέγες, δάπεδα, υδραυλικά, ηλεκτρικά εξαρτήματα). Υποτίθεται ότι τα κεφάλαια είναι δεσμευμένα στον λογαριασμό (αν και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν το κάνουν στην πραγματικότητα). Το αποθεματικό αντικατάστασης υπολογίζεται από τον εκτιμητή λαμβάνοντας υπόψη την αξία των περιουσιακών στοιχείων που αποσβένονται, τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής τους και επίσης! δεδουλευμένοι τόκοι για κεφάλαια που έχουν συσσωρευτεί στον λογαριασμό. Εάν το αποθεματικό αντικατάστασης δεν ληφθεί υπόψη, τα καθαρά λειτουργικά έσοδα θα υπερεκτιμηθούν.

Σε περιπτώσεις που αγοράζονται ακίνητα με δανεικά κεφάλαια, ο εκτιμητής χρησιμοποιεί αυτό το επίπεδο εισοδήματος στους υπολογισμούς του ως ταμειακές εισπράξεις προ φόρων.

Οι εισπράξεις μετρητών προ φόρων είναι ίσες με τα ετήσια καθαρά λειτουργικά έσοδα μείον το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους, δηλ. αντικατοπτρίζουν τις ταμειακές εισπράξεις που λαμβάνει ετησίως ο ιδιοκτήτης του ακινήτου από τη λειτουργία του.

Υπολογισμός δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένα επιτόκιο που χρησιμοποιείται για τη μείωση μιας ροής εισοδήματος σε ένα ενιαίο ποσό κόστους.11 Ωστόσο, κατά τη γνώμη μας, αυτός ο ορισμός παρέχει μια κατανόηση της μαθηματικής ουσίας αυτού του δείκτη. Από οικονομική άποψη, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης αντανακλά το ποσοστό απόδοσης του επενδυτή.

Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης:

Λαμβάνοντας υπόψη την επιστροφή του κόστους κεφαλαίου (προσαρμοσμένη για αλλαγές στην αξία του περιουσιακού στοιχείου).

Μέθοδος συμπίεσης της αγοράς.

Μέθοδος συνδεδεμένης επένδυσης ή τεχνική ομάδας επενδύσεων.

Θεωρητικά, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για το τρέχον εισόδημα θα πρέπει να λαμβάνει άμεσα ή έμμεσα υπόψη τους ακόλουθους παράγοντες:

Αποζημίωση για επενδύσεις χωρίς κίνδυνο, ρευστότητα.

Αποζημίωση κινδύνου;

Αποζημίωση για χαμηλή ρευστότητα.

Αποζημίωση για διαχείριση επενδύσεων.

Μια προσαρμογή για την προβλεπόμενη αύξηση ή μείωση της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου.

Προσδιορισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την επιστροφή κεφαλαιουχικού κόστους.

Ο λόγος κεφαλαιοποίησης αποτελείται από δύο μέρη:

1) ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου (ποσοστό απόδοσης επένδυσης), το οποίο είναι η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί στον επενδυτή για τη χρήση κεφαλαίων, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο και άλλους παράγοντες που σχετίζονται με ένα συγκεκριμένο ακίνητο.

2) ποσοστά επιστροφής κεφαλαίου, δηλ. αποπληρωμή του αρχικού ποσού της επένδυσης. Επιπλέον, αυτό το στοιχείο του δείκτη κεφαλαιοποίησης ισχύει μόνο για το αποσβέσιμο μέρος των περιουσιακών στοιχείων.

Δ – μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας (αποσβέσιμο μέρος των περιουσιακών στοιχείων).

ποσοστό επιστροφής κεφαλαίου ( καπάκι R doh)κατασκευάζεται συχνότερα χρησιμοποιώντας την αθροιστική μέθοδο κατασκευής:

Ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο + Ασφάλιστρα για τον κίνδυνο επένδυσης σε ακίνητα + Ασφάλιστρα για χαμηλή ρευστότητα ακινήτων + Ασφάλιστρα για διαχείριση επενδύσεων.

Επιτόκιο απόδοσης χωρίς κίνδυνο είναι το επιτόκιο για περιουσιακά στοιχεία υψηλής ρευστότητας, δηλ. Αυτό είναι ένα επιτόκιο που αντικατοπτρίζει τις πραγματικές ευκαιρίες της αγοράς για την επένδυση των κεφαλαίων επιχειρήσεων και ιδιωτών χωρίς κανέναν κίνδυνο μη απόδοσης.

Το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο χρησιμοποιείται ως βασικό επιτόκιο, στο οποίο προστίθενται τα υπόλοιπα (προηγουμένως καταχωρημένα) στοιχεία - προσαρμογές για διάφορους τύπους κινδύνου που σχετίζονται με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που αποτιμάται.

Απαιτήσεις επιτοκίων χωρίς κίνδυνο:

— απόδοση των περιουσιακών στοιχείων με τη μεγαλύτερη ρευστότητα, τα οποία χαρακτηρίζονται από σχετικά χαμηλό ποσοστό απόδοσης, αλλά με εγγύηση απόδοσης κεφαλαίου·

- διαθέσιμη στον επενδυτή ως εναλλακτική επενδυτική επιλογή.

Για να προσδιορίσετε το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τόσο ρωσικούς όσο και δυτικούς δείκτες για συναλλαγές χωρίς κίνδυνο. Το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο σύμφωνα με τις δυτικές μεθόδους θεωρείται το ποσοστό απόδοσης των μακροπρόθεσμων (20 ετών) κρατικών ομολόγων στην παγκόσμια αγορά (ΗΠΑ, Γερμανία, Ιαπωνία κ.λπ.). Όταν χρησιμοποιείτε αυτό το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, είναι απαραίτητο να προσθέσετε ένα ασφάλιστρο για τον κίνδυνο επένδυσης στη Ρωσία (κίνδυνος χώρας). Αυτός ο υπολογισμός του επιτοκίου χωρίς κίνδυνο γίνεται αποδεκτός στη σύγχρονη πρακτική αποτίμησης, αλλά παραβιάζει την αρχή της πρόσβασης των επενδυτών σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής ρευστότητας, καθώς οι ρωσικές επιχειρήσεις δεν μπορούν να εξετάσουν σοβαρά την επένδυση σε μακροπρόθεσμα κρατικά ομόλογα της παγκόσμιας αγοράς ως εναλλακτική λύση. Αυτό το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο χρησιμοποιήθηκε ενεργά στη χώρα μας στα πρώτα στάδια της εξέλιξης της αποτίμησης, καθώς αυτή η περίοδος χαρακτηρίστηκε από άκριτη αναπαραγωγή της δυτικής εμπειρίας χωρίς να ληφθούν υπόψη οι ρωσικές ιδιαιτερότητες. Σήμερα, η απόδοση των OFZ και VEB θεωρείται συχνά ως επιτόκιο χωρίς κίνδυνο.

Η προσαρμογή για τον κίνδυνο χώρας συνήθως υπολογίζεται από τους οίκους αξιολόγησης. Αλλά αυτές οι πληροφορίες δεν είναι πάντα διαθέσιμες στους εκτιμητές. Σε αυτήν την περίπτωση, ο εκτιμητής μπορεί να προσδιορίσει ανεξάρτητα τον κίνδυνο χώρας για τη Ρωσία χρησιμοποιώντας τα αναπτυγμένα σχήματα, αλλά ο βαθμός υποκειμενικότητας στους υπολογισμούς αυξάνεται σημαντικά.

Κατά τη διαδικασία αξιολόγησης, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ότι τα ονομαστικά και τα πραγματικά επιτόκια χωρίς κίνδυνο μπορεί να είναι τόσο ρούβλι όσο και ξένο νόμισμα. Κατά τον επανυπολογισμό του ονομαστικού συντελεστή σε πραγματικό και αντίστροφα, συνιστάται να χρησιμοποιήσετε τον τύπο του Αμερικανού οικονομολόγου και μαθηματικού I. Fisher, τον οποίο εξήγαγε στη δεκαετία του '30 του 20ού αιώνα:

όπου R n – ονομαστικός συντελεστής.

R р – πραγματικός συντελεστής;

J inf – δείκτης πληθωρισμού (ετήσιος ρυθμός πληθωρισμού).

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι όταν χρησιμοποιούνται ροές ονομαστικού εισοδήματος, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης και τα στοιχεία του πρέπει να υπολογίζονται σε ονομαστικούς όρους και όταν χρησιμοποιούνται ροές πραγματικού εισοδήματος - σε πραγματικούς όρους.

Υπολογισμός ασφαλίστρων κινδύνου:

χαμηλό ασφάλιστρο ρευστότητας . Κατά τον υπολογισμό αυτής της συνιστώσας, λαμβάνεται υπόψη η αδυναμία άμεσης απόδοσης των επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν στο ακίνητο και μπορεί να ληφθεί με τον ρυθμό πληθωρισμού για τον τυπικό χρόνο έκθεσης αντικειμένων παρόμοιων με αυτόν που αποτιμάται στην αγορά.

ασφάλιστρο κινδύνου ακίνητης περιουσίας . Σε αυτή την περίπτωση, λαμβάνεται υπόψη η πιθανότητα τυχαίας απώλειας της καταναλωτικής αξίας του αντικειμένου και το ασφάλιστρο μπορεί να γίνει αποδεκτό στο ποσό των ασφαλιστικών εισφορών σε ασφαλιστικές εταιρείες της υψηλότερης κατηγορίας αξιοπιστίας.

μπόνους διαχείρισης επενδύσεων . Όσο πιο επικίνδυνες και πολύπλοκες είναι οι επενδύσεις, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτούν. Συνιστάται να υπολογίζεται το ασφάλιστρο για τη διαχείριση επενδύσεων λαμβάνοντας υπόψη τον συντελεστή υποφόρτωσης και απωλειών κατά την είσπραξη των πληρωμών ενοικίων.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης και το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου. Εάν το ποσό του κεφαλαίου που επενδύεται στο ακίνητο παραμένει αμετάβλητο και θα επιστραφεί κατά τη μεταπώληση, δεν χρειάζεται να υπολογιστεί το ποσοστό απόδοσης.

Εάν προβλέπεται μεταβολή της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου, τότε καθίσταται απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η απόδοση του κεφαλαίου του κεφαλαίου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης. Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου δείχνει το ετήσιο ποσό της επιστροφής των κεφαλαίων που επενδύονται σε ένα ακίνητο σε περίπτωση που για κάποιο λόγο προβλέπεται απώλεια αυτών των κεφαλαίων (ολικά ή εν μέρει) κατά την περίοδο ιδιοκτησίας του ακινήτου. Για την ανάκτηση της αρχικής επένδυσης, ένα μέρος των καθαρών λειτουργικών εσόδων τοποθετείται σε ένα ταμείο ανάκαμψης για ανακεφαλαιοποίηση.

Υπάρχουν τρεις τρόποι υπολογισμού του ποσοστού απόδοσης κεφαλαίου

(Κανονική απόδοση R):

σταθερή απόδοση κεφαλαίου (μέθοδος Ring).

επιστροφή κεφαλαίου σύμφωνα με το ταμείο αντικατάστασης και το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (μέθοδος Inwood), μερικές φορές ονομάζεται μέθοδος προσόδου.

επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αποζημίωσης και το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο (Μέθοδος Hoskold).

(μέθοδος δακτυλίου) (μέθοδος Inwood); (μέθοδος Hoskold).

Η μέθοδος του Ring.

Αυτή η μέθοδος είναι κατάλληλη για χρήση όταν αναμένεται ότι το αρχικό ποσό θα αποπληρωθεί σε ισόποσες δόσεις. Ο ετήσιος συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου υπολογίζεται διαιρώντας το 100% της αξίας του περιουσιακού στοιχείου με την υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή του, δηλ. Είναι η αμοιβαία διάρκεια ζωής του περιουσιακού στοιχείου. Το ποσοστό απόδοσης είναι το ετήσιο μερίδιο του αρχικού κεφαλαίου που τοποθετείται στο ταμείο άτοκων αποζημιώσεων:

όπου n είναι η υπολειπόμενη οικονομική ζωή, σε χρόνια. R ποσοστό ανώτατου ορίου εισοδήματος απόδοσης επένδυσης, %.

Παράδειγμα.Επενδυτικοί όροι:

Διάρκεια 5 χρόνια?

R ποσοστό ανώτατου ορίου εισοδήματος απόδοσης επένδυσης 18%;

Δ 100%.

Λύση.Η μέθοδος του Ring. Ο ετήσιος σταθερός συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου θα είναι 20%, αφού σε 5 χρόνια θα διαγραφεί το 100% του ενεργητικού (100: 5 = 20). Σε αυτήν την περίπτωση, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα είναι 38% (18% + 20% = 38%).

Μέθοδος Inwood

χρησιμοποιείται εάν η απόδοση κεφαλαίου επανεπενδύεται με το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης. Σε αυτήν την περίπτωση, το ποσοστό απόδοσης ως συνιστώσα του δείκτη κεφαλαιοποίησης είναι ίσο με τον παράγοντα ανάκτησης κεφαλαίων με το ίδιο επιτόκιο όπως για τις επενδύσεις

Παράδειγμα.Επενδυτικοί όροι:

Διάρκεια 5 χρόνια?

Απόδοση επένδυσης 12%.

Δ 100%.

Λύση.Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται ως το άθροισμα του ποσοστού απόδοσης επένδυσης 0,12 και του συντελεστή αμοιβαίων κεφαλαίων (για 12%, 5 έτη) 0,1574097. Ο λόγος κεφαλαιοποίησης είναι 0,2774097

Η μέθοδος του Hoskold.

Χρησιμοποιείται όταν το ποσοστό απόδοσης της αρχικής επένδυσης είναι κάπως υψηλό, καθιστώντας την επανεπένδυση με το ίδιο ποσοστό απίθανη. Τα επανεπενδυμένα κεφάλαια αναμένεται να λαμβάνουν έσοδα με επιτόκιο χωρίς κίνδυνο

Παράδειγμα.Το επενδυτικό σχέδιο προβλέπει ετήσια απόδοση επένδυσης 12% (κεφάλαιο) για 5 χρόνια. Τα ποσά απόδοσης της επένδυσης μπορούν να επανεπενδυθούν με ασφάλεια σε ποσοστό 6%.

Λύση.Εάν ο συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου είναι 0,1773964, που είναι ο συντελεστής ανάκτησης για 6% σε 5 χρόνια, τότε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης και το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου λαμβάνοντας υπόψη το μερίδιο του αποσβεσμένου μέρους των περιουσιακών στοιχείων . Εάν το ποσό του επενδυμένου κεφαλαίου σε ακίνητα παραμείνει αμετάβλητο και επιστραφεί κατά τη μεταπώληση, τότε το μερίδιο του αποσβέσιμου μέρους των περιουσιακών στοιχείων είναι ίσο με 0. Εάν είναι γνωστή η μείωση της αξίας του ακινήτου, τότε θα δημιουργήσουμε αποζημίωση ταμείο ειδικά για την αντιστάθμιση του αποσβέσιμου μεριδίου των περιουσιακών στοιχείων. Εάν, όταν επενδύει σε ακίνητα, ο επενδυτής αναμένει ότι η τιμή του θα αυξηθεί στο μέλλον, τότε καθίσταται απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η αύξηση του κόστους επένδυσης στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Μείωση της αξίας του ακινήτου (Δ), που θα συμβεί σε Π έτη, λαμβάνει υπόψη το κόστος της μεταγενέστερης μεταπώλησης του ακινήτου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

R cap = R up cap + Δ R κανονική απόδοση, (4.17)

Δ = 0, εάν η τιμή του αξιολογούμενου αντικειμένου δεν αλλάζει,

Δ = + το μερίδιο κατά το οποίο η αξία του αντικειμένου αποτίμησης σχεδιάζεται να μειωθεί εάν μειωθεί η αξία του αντικειμένου αποτίμησης,

Δ = – το μερίδιο κατά το οποίο η αξία του αντικειμένου αποτίμησης σχεδιάζεται να αυξηθεί εάν αυξηθεί η αξία του αντικειμένου αποτίμησης.

Παράδειγμα.Προβλέπεται ότι το ακίνητο θα πουληθεί σε 5 χρόνια έναντι του 50% της αρχικής του τιμής. Το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης είναι 12%.

Λύση.Σύμφωνα με τη μέθοδο Ring, το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου είναι 20% (100%: : 5 έτη) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου) + 0,12 (ποσοστό απόδοσης επένδυσης) = 0,22 (22%).

Σύμφωνα με τη μέθοδο Inwood, το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας τον παράγοντα αντικατάστασης κεφαλαίου με το ποσοστό απώλειας της αρχικής τιμής του ακινήτου.

50% απώλεια 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου) + 0,12 (ποσοστό απόδοσης επένδυσης) = 0,19887 (19,87%).

Παράδειγμα.Το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου είναι 12%. Προβλέπεται ότι η αύξηση της τιμής μετά από 5 χρόνια θα είναι 40%.

Λύση.Εάν η αξία των επενδυτικών κεφαλαίων αυξηθεί, τα έσοδα από την πώληση όχι μόνο παρέχουν απόδοση στο σύνολο του επενδυμένου κεφαλαίου, αλλά παρέχουν επίσης μέρος του εισοδήματος που απαιτείται για να επιτευχθεί ποσοστό απόδοσης επένδυσης 12%. Επομένως, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα πρέπει να μειωθεί για να ληφθεί υπόψη η αναμενόμενη αύξηση κεφαλαίου. Ας υπολογίσουμε το αναβαλλόμενο εισόδημα: 0,4 0,1574 (συντελεστής ταμείου αποζημίωσης για 5 χρόνια στο 12%) = 0,063. Το αναβαλλόμενο εισόδημα αφαιρείται από το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης του κεφαλαίου και, έτσι, προσδιορίζεται ο δείκτης κεφαλαιοποίησης.

Υπολογισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης με τη μέθοδο της συμπίεσης της αγοράς

Με βάση τα δεδομένα της αγοράς για τις τιμές πώλησης και τις αξίες NAV συγκρίσιμων ακινήτων, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης μπορεί να υπολογιστεί:

όπου NOR i είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του i-ου αναλογικού αντικειμένου. Сi – τιμή πώλησης του i-th αναλογικού αντικειμένου.

Αυτή η μέθοδος δεν λαμβάνει ξεχωριστά υπόψη την απόδοση κεφαλαίου και την απόδοση της επένδυσης (Πίνακας 4.1).

Παρά την φαινομενική απλότητα της εφαρμογής, αυτή η μέθοδος υπολογισμού προκαλεί ορισμένες δυσκολίες - οι πληροφορίες για την NPV και τις τιμές πώλησης εμπίπτουν στην κατηγορία των μη διαφανών πληροφοριών.

Υπολογισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης με τη μέθοδο της σχετικής πληροφόρησηςVestice.

Εάν ένα ακίνητο αγοράζεται χρησιμοποιώντας ίδια κεφάλαια και δανεισμένο κεφάλαιο, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να πληροί τις απαιτήσεις απόδοσης και για τα δύο μέρη της επένδυσης. Η τιμή του συντελεστή καθορίζεται από τη σχετική επενδυτική μέθοδο ή την τεχνική της ομάδας επενδύσεων. Ο λόγος κεφαλαιοποίησης για το δανεισμένο κεφάλαιο ονομάζεται σταθερά υποθήκης και υπολογίζεται

R m = TO / K

όπου R m είναι η σταθερά της υποθήκης.

DO – ετήσιες πληρωμές εξυπηρέτησης χρέους.

K – ποσό στεγαστικού δανείου.

Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια υπολογίζεται με τον τύπο:

Ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται ως σταθμικός μέσος όρος:

R = M R m + (1 – M) R e (4,21)

όπου M είναι ο λόγος του στεγαστικού χρέους.

Παράδειγμα.Μερίδιο ίδιου κεφαλαίου 30%· Το επιτόκιο του δανείου είναι 12%. το δάνειο χορηγήθηκε για 25 χρόνια. το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων είναι 5%, τότε το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι:

α) μόνιμο στεγαστικό δάνειο για 25 χρόνια με 12% ετησίως, 0,127500·

β) το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο 4,21: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Έτσι, οι ιδιαιτερότητες της μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματος έχουν ως εξής:

Το NPV για μία χρονική περίοδο μετατρέπεται στην τρέχουσα τιμή.

Η τιμή αναστροφής δεν υπολογίζεται.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται για ακίνητα χρησιμοποιώντας τρεις μεθόδους:

■ μέθοδος συμπίεσης της αγοράς.

■ η μέθοδος προσδιορισμού του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την επιστροφή του κόστους κεφαλαίου.

■ τη μέθοδο των σχετικών επενδύσεων.

Πλεονεκτήματα της μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματοςείναι ότι αυτή η μέθοδος αντανακλά άμεσα τις συνθήκες της αγοράς, καθώς όταν εφαρμόζεται, κατά κανόνα, αναλύεται μεγάλος αριθμός συναλλαγών ακινήτων από την άποψη της σχέσης εισοδήματος και αξίας, καθώς και κατά τον υπολογισμό του κεφαλαιοποιημένου εισοδήματος, μια υποθετική συντάσσεται κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων, η βασική αρχή της κατασκευής που είναι μια υπόθεση για το επίπεδο της αγοράς της εκμετάλλευσης ακινήτων.

Μειονεκτήματα της μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματοςείναι αυτά

Η εφαρμογή του είναι δύσκολη όταν δεν υπάρχουν πληροφορίες για συναλλαγές στην αγορά.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης- αυτή είναι μια παράμετρος που μετατρέπει το καθαρό εισόδημα στην αξία ενός αντικειμένου. Αυτό λαμβάνει υπόψη τόσο το ίδιο το καθαρό κέρδος που λαμβάνεται από τη λειτουργία του αντικειμένου που αποτιμάται όσο και την επιστροφή του παγίου κεφαλαίου που δαπανήθηκε για την απόκτηση του αντικειμένου. Ο λόγος κεφαλαιοποίησης που λαμβάνει υπόψη αυτά τα δύο συστατικά ονομάζεται δείκτης γενικής κεφαλαιοποίησης ή συντελεστής κεφαλαιοποίησης καθαρού εισοδήματος.Στην περίπτωση αυτή, το καθαρό εισόδημα που χρησιμοποιείται για κεφαλαιοποίηση προσδιορίζεται για μια ορισμένη περίοδο, συνήθως ένα έτος. Έτσι, το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης (ή ποσοστό πλήρους κεφαλαιοποίησης) εκφράζει τη σχέση μεταξύ του ετήσιου ποσού του καθαρού εισοδήματος που λαμβάνεται ως αποτέλεσμα της λειτουργίας του αντικειμένου και της αγοραίας αξίας του.

Η επιλογή του δείκτη κεφαλαιοποίησης είναι ένα από τα βασικά σημεία αξιολόγησης. Σε αυτήν την αναφορά, ο λόγος κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται με τη χρήση της αθροιστικής μεθόδου. Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο, λαμβάνεται ως βάση το ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο, στο οποίο προστίθεται ένα ασφάλιστρο για τον κίνδυνο επένδυσης στον υπό εξέταση τομέα αγοράς και το ποσοστό απόδοσης του επενδυμένου κεφαλαίου.

Στη ρωσική αγορά, συνήθως παρουσιάζεται με τη μορφή:

i = i o + i c + i l + i σε + n k

Οπου
i o - επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, %;
i σ - γενικός κίνδυνος αγοράς, %;
i l - premium για χαμηλή ρευστότητα, %;
i in - premium για ποιότητα διαχείρισης, %;
n k - ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου, %.

Εφόσον αυτή η αναφορά αξιολογεί ένα μεμονωμένο ακίνητο - ένα κτίριο μαζί με ένα οικόπεδο, ο υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για τα κτίρια είναι παρόμοιος με τον υπολογισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου για τη γη.

Ως ονομαστικό επιτόκιο χωρίς κίνδυνο επιλέχθηκε το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο της απόδοσης των ομοσπονδιακών δανειακών ομολόγων (OFZ) με βάση τα αποτελέσματα των συναλλαγών κατά την ημερομηνία αποτίμησης (με περίοδο λήξης άνω των 5 ετών). Ο δείκτης αυτός ανερχόταν σε 6,8% κατά την ημερομηνία αξιολόγησης (Πηγή πληροφοριών: Δελτίο Χρηματιστηρίου της Τράπεζας της Ρωσίας).

Περιφερειακός κίνδυνος.Προσδιορίστηκε σύμφωνα με το περιοδικό "Expert" με βάση στοιχεία για τον επενδυτικό κίνδυνο στις ρωσικές περιοχές το 2004-2005, από τα οποία προκύπτει ότι ο επενδυτικός κίνδυνος της περιοχής του Αστραχάν υπερβαίνει τον επενδυτικό κίνδυνο της Αγίας Πετρούπολης (το θέμα της Ομοσπονδίας με ο χαμηλότερος κίνδυνος που μπορεί να εξισωθεί με δημόσιο κίνδυνο της Ρωσικής Ομοσπονδίας) κατά 1,24 φορές. Επομένως, ο περιφερειακός κίνδυνος για την περιοχή Pskov θα είναι ίσος με 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8%.

Βραβείο Διαχείρισης Επενδύσεων- όσο πιο επικίνδυνες και πολύπλοκες είναι οι επενδύσεις, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτούν. Ο κίνδυνος αυτός, λαμβάνοντας υπόψη την υποφόρτωση και τις απώλειες, μπορεί να κυμαίνεται από 2 έως 5%. Δεδομένου ότι τα πρατήρια βενζίνης απαιτούν ειδικές δεξιότητες διαχείρισης, η τιμή κινδύνου θεωρείται ότι είναι 2,5%.

Υπολογισμός προσαρμογής επενδυτικού κινδύνου

Τραπέζι 1

Είδη και όνομα κινδύνου		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Συστηματικός κίνδυνος
Επιδείνωση της γενικής οικονομικής κατάστασης	Δυναμικός
Αύξηση του αριθμού των ανταγωνιστικών αντικειμένων	Δυναμικός
Αλλαγές στην ομοσπονδιακή ή τοπική νομοθεσία	Δυναμικός
Μη συστηματικός κίνδυνος
Φυσικές και ανθρωπογενείς καταστάσεις έκτακτης ανάγκης	Στατικός
Μη παραλαβή πληρωμών	Δυναμικός
Αναποτελεσματική διαχείριση	Δυναμικός
Παράγοντες εγκληματικότητας	Δυναμικός
Οικονομικοί έλεγχοι	Δυναμικός
Λανθασμένη εκτέλεση συμβάσεων	Δυναμικός
Αριθμός παρατηρήσεων
Σταθμισμένος μέσος όρος		5,9

Προσαρμογή για χαμηλή ρευστότηταΑυτή είναι μια προσαρμογή για απώλεια κέρδους κατά την περίοδο έκθεσης του αντικειμένου.
Το μέγεθος της τροπολογίας καθορίστηκε από εμπειρογνώμονες στο επίπεδο του 2%.

Προσδιορισμός του ποσοστού απόδοσης κεφαλαίου

Όπως σημειώθηκε παραπάνω, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης R περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου και το ποσοστό απόδοσης, το οποίο λαμβάνει υπόψη την ανάκτηση της αρχικής επένδυσης.
Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου από τον εκτιμητή επιλέχθηκε με βάση λογιστικά στοιχεία, από τα οποία προκύπτει ότι η ωφέλιμη ζωή είναι κατά μέσο όρο 20 χρόνια, δηλαδή το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου θα είναι 5%:

Πίνακας υπολογισμού ποσοστού κεφαλαιοποίησης