Τα έγγραφα που απαιτούνται για τις συναλλαγές ακινήτων μπορούν να χωριστούν σε δύο μεγάλες ομάδες. Το πρώτο είναι εκείνα των οποίων η αναγκαιότητα αναφέρεται ευθέως στο νόμο. Εάν δεν το φέρετε, η συμφωνία δεν θα καταχωρηθεί. Η δεύτερη ομάδα είναι έγγραφα που δεν είναι τυπικά υποχρεωτικά, αλλά όχι λιγότερο απαραίτητα. Χρησιμεύουν για την προστασία της συναλλαγής από πιθανές αμφισβητήσεις στο δικαστήριο. Και σε αυτή τη σειρά, πολύ σημαντική θέση κατέχουν πιστοποιητικά από ναρκολογικά (ΝΔ) και ψυχονευρολογικά (ΠΝΔ).
Από τι προστατεύουμε τον εαυτό μας;
Ο Αστικός Κώδικας (ο οποίος, ας θυμίσουμε, είναι το κύριο έγγραφο που ρυθμίζει τους κανόνες συμπεριφοράς στην αγορά ακινήτων) έχει το Κεφάλαιο 9 «Συναλλαγές», και σε αυτό - §2 «Ακυρότητα συναλλαγών». Μέσα υπάρχουν άρθρα των οποίων οι τίτλοι μιλούν από μόνοι τους:
Τέχνη. 171 «Ακυρότητα συναλλαγής που έγινε από πολίτη που δηλώθηκε αναρμόδιος»·
- Αγ. 176 «Ακυρότητα συναλλαγής που έγινε από πολίτη του οποίου η δικαιοπρακτική ικανότητα περιορίζεται από το δικαστήριο».
- Αγ. 177 «Ακυρότητα συναλλαγής που έγινε από πολίτη ανίκανο να κατανοήσει το νόημα των πράξεών του ή να τις διαχειριστεί».
- Αγ. 178 «Ακυρότητα συναλλαγής που έγινε υπό την επήρεια λάθους».
Γνωρίζοντας τα ήθη στην αγορά ακινήτων και την κλίμακα των ποσών που κυκλοφορούν σε αυτήν, δεν είναι δύσκολο να μαντέψει κανείς ότι αυτά τα άρθρα έχουν μετατραπεί σε εξαιρετικά παραθυράκια για τους επιτιθέμενους. Πουλάμε ένα διαμέρισμα, ξοδεύουμε χρήματα και στη συνέχεια απαιτούμε από τον αγοραστή να επιστρέψει το ακίνητο, επικαλούμενοι το γεγονός ότι τη στιγμή της αγοραπωλησίας δεν καταλάβαμε τι κάναμε. Ισχυρό επιχείρημα για έναν αδίστακτο πωλητή ήταν το γεγονός ότι ήταν εγγεγραμμένος στη ΝΔ ή στην ΠΝΔ. Λογικό μέτρο προστασίας ήταν η απαίτηση προσκόμισης πιστοποιητικού που να δηλώνει ότι ο πωλητής δεν είναι εγγεγραμμένος σε τέτοιο πρόσωπο.
Είναι 100% τέτοια προστασία; Φυσικά όχι. Μόνο ένα δικαστήριο μπορεί να αναγνωρίσει ένα άτομο ως ανίκανο (ή μερικώς ικανό) - μια κάρτα εγγραφής στο σχετικό ιατρείο γενικά, αυστηρά μιλώντας, δεν έχει καμία σχέση με αυτό. Ωστόσο, οι πληροφορίες σχετικά με την απουσία τέτοιας λογιστικής αυξάνουν σημαντικά την προστασία του αγοραστή. Ακόμη και στο επίπεδο μιας απλής ερώτησης που μπορεί να τεθεί στο «θύμα» στο δικαστήριο: γιατί, αγαπητέ κύριε, διαβεβαιώνετε ότι δεν καταλάβατε τη σημασία των πράξεών σας, αλλά ταυτόχρονα αποδείχτηκες αρκετά λογικός να επισκεφτείς τα κατάλληλα ιατρεία και να πάρεις πιστοποιητικά;!
«Αυτά τα πιστοποιητικά δεν περιλαμβάνονται στη λίστα των εγγράφων που ορίζει ο νόμος για την αγορά ακινήτων», εξήγησε στο περιοδικό Metrinfo.Ru ο Γιούρι Κουβάεφ, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων της πόλης του ανατολικού κλάδου της εταιρείας NDV-Real Estate. - Ωστόσο, η απαίτηση παροχής τους είναι απολύτως επαρκής και λογική. Αυτή είναι μια πρωτοβουλία κοινής λογικής, που υπαγορεύεται από την επιθυμία του αγοραστή να ελαχιστοποιήσει τους κινδύνους που συνδέονται με την αγορά ενός διαμερίσματος». «Η ανάγκη ελέγχου του ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας για την παρουσία εγγραφής στο ΠΝΔ και στη ΝΔ υπαγορεύεται από τη μακροχρόνια πρακτική των μεσιτών και τη δικαστική πρακτική σε αμφισβητήσεις συναλλαγών βάσει του άρθ. 177 Αστικός Κώδικας», απηχεί ο Kirill Politov, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων της πόλης του πρακτορείου Credit Max.
Το δάσος κόβεται - οι μάρκες πετούν...
Όπως συμβαίνει συχνά, τα προστατευτικά μέτρα μερικές φορές λειτουργούν υπερβολικά. Κάθε άτομο που είναι εγγεγραμμένο στο IPA θεωρείται στην αγορά ως δυνητικά επικίνδυνο. Αν και η εμφάνιση αυτής της λογιστικής μπορεί να εξηγηθεί από διάφορους λόγους. Ο συγγραφέας γνωρίζει προσωπικά έναν άνδρα που ήταν πολύ ζαλισμένος κατά τα σχολικά του χρόνια και η φροντισμένη μητέρα του άρχισε να τον πηγαίνει σε γιατρούς. Με πήγε, μεταξύ άλλων, σε έναν ψυχονευρολόγο (προφανώς δεν καταλάβαινε καλά τι είδους ειδικός ήταν) - και ως αποτέλεσμα, εμφανίστηκε μια κάρτα εγγραφής στο αντίστοιχο ιατρείο... Τώρα το ερώτημα είναι: τι πρέπει να κάνει αν θέλει να πουλήσει το διαμέρισμα;
Δυστυχώς, οι απαντήσεις των ειδικών δεν ήταν ενθαρρυντικές. Από τη μία πλευρά, όλοι αναγνώρισαν ότι μια τέτοια εγγραφή (και ακόμη και σε παρόμοια βάση) δεν αποτελεί λόγο περιορισμού της ικανότητας δικαίου, ειδικά επειδή, όπως θυμόμαστε, μόνο ένα δικαστήριο μπορεί να το κάνει επίσημα. Από την άλλη, σε μια ευθεία ερώτηση: "θα αγοράζατε ένα διαμέρισμα από έναν τέτοιο πωλητή;" οι μεσίτες είτε χαμήλωσαν ντροπαλά τα μάτια τους είτε παραδέχτηκαν με ειλικρίνεια ότι θα αναζητούσαν άλλο διαμέρισμα. Συμπέρασμα: μια κάρτα εγγραφής IPA είναι μια επιπλέον ταλαιπωρία για έναν ευσυνείδητο και για να πουλήσει ένα διαμέρισμα, θα πρέπει να κάνει επιπλέον προσπάθειες για να αποδείξει ότι δεν είναι καμήλα. Για παράδειγμα, υποβληθείτε σε ειδική εξέταση πριν από τη συναλλαγή - και μόνο υπό την προϋπόθεση ότι η πλευρά του αγοραστή είναι ικανοποιημένη με αυτό.
Δεν απαιτούμε, ζητάμε...
Από ποιον πρέπει να ζητήσετε τέτοια πιστοποιητικά; Οι απαντήσεις των ειδικών συνοψίζονται στο ίδιο πράγμα: οι μεσίτες δεν σκοπεύουν να προεκτιμήσουν με κάποιο τρόπο τους μελλοντικούς συμμετέχοντες στη συναλλαγή σχετικά με το αν αξίζει ή όχι να τους στείλουν ND και IPA. «Ένας ικανός μεσίτης δεν θα αναλάβει τη λειτουργία του να καθορίζει πόσο υγιής είναι ένα άτομο από την εμφάνιση», σημειώνει ο Yuri Kuvaev («NDV-Real Estate»). «Θα καταβάλει κάθε δυνατή προσπάθεια για να προστατεύσει τον πελάτη του από πιθανές προσφυγές».
«Οι μεσίτες μας ζητούν σχεδόν πάντα ένα πιστοποιητικό από τον πωλητή», συμφωνεί η Luiza Kashirskaya, γενική διευθύντρια του πρακτορείου Gorzhilservis, μέλος της Συντεχνίας Μεσιτών Μόσχας. Μερικές φορές, προσθέτει ο ειδικός, ο αγοραστής το απαιτεί αυτό.
Εδώ, ωστόσο, έχει τις ρίζες του ένα πρόβλημα: η συντριπτική πλειονότητα των «δευτερογενών» πωλητών είναι μη επαγγελματίες. Πουλάνε το διαμέρισμά τους για πρώτη φορά στη ζωή τους και, όπως είναι φυσικό, δεν γνωρίζουν τους κανόνες που γίνονται δεκτοί στην αγορά. Έχοντας ακούσει για την ανάγκη για πιστοποιητικά, ειδικά από τέτοια απεχθή ιδρύματα, πολλοί, όπως λένε, "στέκονται στα πίσω πόδια τους": "Νομίζεις ότι είμαι τρελός;!" Επομένως, η αίτηση των απαραίτητων εγγράφων θα πρέπει να γίνεται με κάποια ευαισθησία. «Το να απαιτείς είναι κάπως σκληρό», σχολιάζει την κατάσταση ο Kirill Politov («Credit Max»). - Δεν απαιτούν να προσκομίσετε πιστοποιητικό για τη συναλλαγή, αλλά ρωτήστε. Και αν η αγορά γίνει με τη βοήθεια στεγαστικού δανείου, τότε απαιτούνται βεβαιώσεις από τη ΝΔ και την ΠΝΔ για μετέπειτα ασφάλιση του αντικειμένου.»
Από την άλλη, αν και «ρωτάνε», το κάνουν αρκετά επίμονα. Η πρακτική δείχνει ότι ένας αξιοσέβαστος άνθρωπος, ακόμα κι αν «βράζει» στην αρχή από μια τέτοια ασυνήθιστη απαίτηση, μετά κρυώνει («αν είναι απαραίτητο, τότε είναι απαραίτητο») και πηγαίνει για πληροφορίες. Αλλά αν η απροθυμία για την παροχή αυτών των εγγράφων είναι διαρκώς παρούσα, οι μέρες περνούν και ο πωλητής δεν αλλάζει την ανυποχώρητη θέση του - πιθανότατα υπάρχει κάτι ψάρι εδώ. Πιθανότατα, σε αυτόν τον πολίτη δεν θα δοθεί πιστοποιητικό που να δηλώνει ότι «δεν είναι μέλος».
Υπάρχει μια ακόμη "λεπτότητα" εδώ, στην οποία εφιστά την προσοχή ο Sergei Grudolov, κορυφαίος αναλυτής της Leader Financial and Construction Corporation - οι υπάλληλοι του ιατρείου δεν είναι πάντα ευσυνείδητοι και απλώς "πουλούν" πιστοποιητικά για 2.000 ρούβλια ή και φθηνότερα. Ο εμπειρογνώμονας συμβουλεύει τη συμμετοχή ενός μεσίτη στη συναλλαγή, ο οποίος μπορεί να υποβάλει αίτημα μέσω της αστυνομίας.
Συμβολαιογράφος και ιατρός: όχι εναλλακτική, αλλά προσθήκη
Κατ 'αρχήν, ο αγοραστής ενός διαμερίσματος έχει δύο ακόμη τρόπους για να ενισχύσει τη θέση του σε ένα μελλοντικό (υποθετικό) δικαστήριο με βάση το "ήταν ο πωλητής λογικός;" Το πρώτο είναι να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία συμβολαιογραφικά. Σύμφωνα με το νόμο, ο συμβολαιογράφος είναι υποχρεωμένος να επαληθεύει τη δικαιοπρακτική ικανότητα των μερών στη συναλλαγή - η αντίστοιχη εγγραφή γίνεται πάντα στο τέλος της συμβολαιογραφικής συμφωνίας. Στη συνέχεια όμως εμφανίστηκαν θλιβερές συνθήκες. «Από τη μια πλευρά, ο συμβολαιογράφος, ως συμμετέχων στη συναλλαγή, φέρει πραγματικά την ευθύνη για τις δραστηριότητές του», σημειώνει ο Yuri Kuvaev («NDV-Real Estate»). - Από την άλλη πλευρά, η νομοθεσία μας, δυστυχώς, είναι δομημένη με τέτοιο τρόπο που θα είναι πολύ προβληματική η ανάκτηση χρημάτων από έναν τέτοιο συμβολαιογράφο εάν η συμφωνία περάσει σε δίκη. Τουλάχιστον, δεν είμαι εξοικειωμένος με τέτοιες περιπτώσεις». Ας προσθέσουμε ότι η συμβολαιογραφική εγγραφή μιας συναλλαγής είναι πολλαπλάσια ακριβότερη από τη μη συμβολαιογραφική εγγραφή και για το λόγο αυτό τουλάχιστον το 90% των συμμετεχόντων επιλέγει το δεύτερο (τη λεγόμενη «απλή γραπτή μορφή»).
Ο δεύτερος τρόπος είναι η άμεση συμμετοχή ιατρών στη συναλλαγή. Από ορισμένες απόψεις, είναι ιδανικό: για παράδειγμα, ένας αδίστακτος πωλητής δεν θα μπορεί, έχοντας λάβει όλα τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, να πιει βότκα αμέσως πριν από τη σύναψη της σύμβασης (ή ακόμα και αμέσως μετά) και στη συνέχεια να πάει για ιατρική εξέταση , δηλώνοντας ότι υπέγραψε τα χαρτιά μεθυσμένος και δεν κατάλαβε το ίδιο σε αυτά τα χαρτιά. Ένας ιατρός εμπειρογνώμονας στη συναλλαγή θα καταθέσει ότι αυτή τη στιγμή το άτομο είναι νηφάλιο και λογικό.
Αλλά υπάρχει επίσης ένα πρόβλημα - η προκατάληψη ενός τέτοιου ειδικού. Στη δίκη, θα είναι σίγουρα δυνατό να τεθεί το ερώτημα ότι εφόσον αυτός ο ιατρικός φωτιστής προσκλήθηκε από τον αγοραστή (ή το κτηματομεσιτικό γραφείο που εκπροσωπεί τα συμφέροντά του), τότε τα συμπεράσματα αυτού του γιατρού δεν πρέπει να είναι αξιόπιστα. Επιπλέον, υπάρχουν ψυχικές ασθένειες που δεν εκδηλώνονται πάντα - το θέμα εδώ δεν είναι τα προσόντα του γιατρού, αλλά το γεγονός ότι σε ορισμένες χρονικές περιόδους, κατ 'αρχήν, δεν είναι ορατές. «Υπάρχει πάντα ο κίνδυνος η ασθένεια να εκδηλωθεί με την πάροδο του χρόνου και να αμφισβητηθεί η ολοκληρωμένη συναλλαγή», λέει η Olga Guseva, επικεφαλής του τμήματος μάρκετινγκ της Domostroitel Management Company.
...Το συμπέρασμα, γενικά, είναι απλό: και ο συμβολαιογράφος και ο ιατρός είναι πρόσθετα μέτρα προστασίας. Και να χρησιμοποιούνται όχι αντί, αλλά μαζί με την απόκτηση πιστοποιητικών από ΝΔ και ΠΝΔ.
Περίληψη από το περιοδικό Metrinfo.ru
Τα πιστοποιητικά που συζητάμε, δυστυχώς, δεν παρέχουν 100% εγγύηση. Αλλά, από καρδιάς, αυτό μπορεί να ειπωθεί για τα πάντα στην αγορά μας και για όλους τους τίτλους σε αυτήν. Υπάρχουν γνωστά προηγούμενα όταν άτομα που είχαν φαινομενικά απολύτως άψογα έγγραφα στερήθηκαν τα διαμερίσματά τους. Αυτό σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να ληφθούν πιστοποιητικά από ΝΔ και ΠΝΔ; Φυσικά όχι. Μειώνουν σημαντικά την πιθανότητα προβλημάτων με το διαμέρισμα. Αυτό το επιχείρημα από μόνο του αρκεί για να απαιτηθούν τέτοια έγγραφα σε όλες τις συναλλαγές.
Το ρίσκο, φυσικά, είναι ευγενής αιτία. Αλλά η ευφορία από την πολυαναμενόμενη αγορά ενός σπιτιού μπορεί να είναι πολύ βραχύβια, αν ξαφνικά αποδειχθεί ότι το διαμέρισμα κινδυνεύει. Είναι πολύ εύκολο να το χάσεις. Ο δικηγόρος Oleg Sukhov, κορυφαίος δικηγόρος στο First Capital Legal Center, μας είπε τι πρέπει να προσέχετε όταν αγοράζετε και τι δεν πρέπει να κάνετε οικονομία.
Κίνδυνος 1. Ποιο ειναι το ΚΟΣΤΟΣ;
Εάν είναι τουλάχιστον 20% κάτω από την τιμή της αγοράς, τότε η συναλλαγή θα πρέπει να ληφθεί ιδιαίτερα σοβαρά υπόψη. Όπως δείχνει η πρακτική, για να πουλήσουν «ακάθαρτα» σπίτια πιο γρήγορα και με εγγύηση, οι αδίστακτοι πωλητές μειώνουν την αξία τους. Αυτό έχει μια υπνωτική επίδραση στους αγοραστές, πολλοί ξεχνούν πού βρίσκεται συνήθως το δωρεάν τυρί. Για να μην τρομάξουν ξεκάθαρα τους αγοραστές με χαμηλή τιμή, οι απατεώνες (εάν το διαμέρισμα πωλείται απευθείας μέσω ιδιωτών) αναφέρονται στην ανάγκη για επείγουσα πώληση για κάποιον επινοημένο λόγο. Για παράδειγμα, οι συγγενείς χρειάζονται αμέσως χρήματα για θεραπεία ή σε σχέση με την αναχώρηση για άλλη πόλη ή στο εξωτερικό.
Συμβαίνει ότι οι απατεώνες πουλάνε ένα διαμέρισμα μέσω ενός υποτιθέμενου μεγάλου μεσιτικού γραφείου αλλάζοντας ένα γράμμα στο όνομά του. Για παράδειγμα, "Inkom +" ή "Miel 1". Τα ονόματα αυτών των εταιρειών είναι παρόμοια με τα ονόματα γνωστών πρακτορείων με καλή φήμη. Η εφεδρική εταιρεία εγγράφεται στην εφορία, νοικιάζει ένα καλό γραφείο στο κέντρο της πόλης για μία ή δύο εβδομάδες, διαφημίζει στην εφημερίδα και στο Διαδίκτυο για την επείγουσα πώληση διαμερίσματος σε μειωμένη τιμή από ένα «γνωστό» πραγματικό μεσιτικό γραφείο. Ο αγοραστής πέφτει σε αυτό το κόλπο. Όπως είναι φυσικό, τέτοιου είδους συναλλαγές πωλήσεων δεν τελειώνουν με οικιακή εγκατάσταση.
Δυστυχώς, δεν απευθύνονται όλοι σε ειδικούς όταν αγοράζουν ένα σπίτι. Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν στον εαυτό τους ή στο μεγάλο όνομα μιας εταιρείας που δεν μπορεί να εξαπατήσει. Η επιθυμία να γίνει μια «επιτυχής» συμφωνία στο φτηνό υποκινείται επίσης από τους ίδιους τους απατεώνες, οι οποίοι πείθουν τους αγοραστές ότι υπάρχει μια ουρά για ένα διαμέρισμα ανθρώπων που θέλουν να το αγοράσουν και είναι ήδη έτοιμοι να κάνουν προκαταβολή.
Στη νομική πρακτική, έχουμε συναντήσει περισσότερες από μία φορές καταστάσεις όπου οι αγοραστές, ξεχνώντας τα πάντα στον κόσμο, αγόρασαν ένα διαμέρισμα και αργότερα αποδείχθηκε ότι είτε ήταν υπό κράτηση (η προσωρινή αφαίρεσή του δεν αποτελεί πρόβλημα για τους απατεώνες) είτε καταχωρήθηκε χρησιμοποιώντας πλαστά έγγραφα, για τα οποία γίνεται γρήγορα γνωστά στις υπηρεσίες επιβολής του νόμου. Αυτά μπορεί να είναι πλαστές δικαστικές αποφάσεις και διαθήκες, πιστοποιητικά θανάτου και συμβάσεις κοινωνικής μίσθωσης και μεταβίβασης διαμερισμάτων, καθώς και πλαστές επενδυτικές συμφωνίες ή άλλα έγγραφα.
Κίνδυνος 2. Πληρεξούσιο
Εάν κρύβονται από τον αγοραστή που είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος ή προσφέρονται να πουλήσουν με πληρεξούσιο, αυτός είναι ένας σοβαρός λόγος για να είστε επιφυλακτικοί. Είναι καλύτερα να αρνηθείτε αμέσως μια τέτοια προβληματική συναλλαγή ή να κάνετε έναν ενδελεχή έλεγχο. Είναι απαραίτητο να επαληθευτεί η γνησιότητα και η εγκυρότητα των πληρεξουσίων, καθώς και να μελετηθεί η ιστορία του διαμερίσματος όσον αφορά τους προηγούμενους ιδιοκτήτες του και την τύχη τους (συχνά συμβαίνει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης να απουσιάζει από τη συναλλαγή για κάποιο λόγο, αλλά τότε αποδεικνύεται ότι δεν είναι πλέον ζωντανός - αυτό συμβαίνει συνήθως κατά την πώληση διαμερισμάτων χρησιμοποιώντας πλαστά πληρεξούσια).
Όσο για το πληρεξούσιο, μπορεί να ακυρωθεί μέσα σε λίγα λεπτά, αλλά σε τι μπορεί να οδηγήσει μια τέτοια ενέργεια; Ας υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης εκδίδει πληρεξούσιο για την πώληση του διαμερίσματός του, προετοιμάζεται η συναλλαγή, συγκεντρώνονται τα απαραίτητα έγγραφα, η πληρωμή για το διαμέρισμα κατατίθεται στην τράπεζα, υποβάλλονται συμβόλαια για εγγραφή. Την 13η ή 14η ημέρα, ακριβώς πριν από την ίδια την εγγραφή, ο ιδιοκτήτης ακυρώνει το πληρεξούσιο, αλλά δεν ενημερώνει κανέναν σχετικά. Η συναλλαγή υποβάλλεται σε κρατική εγγραφή, ο δόλιος πωλητής λαμβάνει τα χρήματά του και την επόμενη μέρα πηγαίνει στο δικαστήριο ζητώντας να αναγνωρίσει τη συμφωνία αγοραπωλησίας ως άκυρη συναλλαγή λόγω έλλειψης βούλησης του πωλητή να ολοκληρώσει τη συναλλαγή, η οποία επιβεβαιώνεται με την ακύρωση του πληρεξουσίου για την πώληση του διαμερίσματος. Φυσικά, αυτές οι απαιτήσεις μπορούν, όπως λένε, να «χτυπηθούν» με έναν ειδικευμένο δικηγόρο, αλλά οι αγοραστές θα καταστραφούν σοβαρά από τα νεύρα τους.
Κίνδυνος 3. Ιδιοκτήτης και εγγεγραμμένος
Υπάρχουν συχνά περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος είναι παράφρων, ανίκανος ή μερικώς ικανός άνθρωπος. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις στα δικαστήρια που αμφισβητούν ή κηρύσσουν άκυρη μια συναλλαγή αγοραπωλησίας μόνο για τους παραπάνω λόγους παραφροσύνης ή περιορισμένης λογικής του πωλητή.
Εάν από τα έγγραφα προκύπτει ότι ο πωλητής είναι σε προχωρημένη ηλικία, τότε απαιτείται η παρουσία του στη συναλλαγή, καθώς και ψυχονευρολογική εξέταση αμέσως πριν τη συναλλαγή.
Εάν υπάρχουν άτομα «εγγεγραμμένα» στο διαμέρισμα που προκαλούν ανησυχία (όχι μόνο λόγω της προχωρημένης ηλικίας και της κατάστασης της υγείας τους) και που ήταν προηγουμένως οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος και το μεταβίβασαν στον πωλητή σας σε δωρεάν συναλλαγή, χρειάζονται επίσης να ελεγχθεί προσεκτικά.
Ένα παράδειγμα δωρεάν συναλλαγής είναι ένα δώρο. Ας πούμε ότι μια ηλικιωμένη γυναίκα δίνει ένα διαμέρισμα στην κόρη της, η κόρη αποφασίζει να το πουλήσει, μετά την πώληση, η γιαγιά πηγαίνει στο δικαστήριο και απαιτεί να της επιστραφεί το διαμέρισμα, επικαλούμενη έλλειψη θέλησης και επιθυμίας κατά τη σύναψη της συμφωνίας δώρου . Εάν αποδειχθεί η έλλειψη βούλησης, για παράδειγμα λόγω της ψυχικής κατάστασης κατά τη στιγμή της συναλλαγής, τότε ο αγοραστής θα μείνει χωρίς διαμέρισμα λόγω του δικαστηρίου που κηρύσσει άκυρη τη χαριστική συναλλαγή.
Μια υπόθεση από τη νομική πρακτική
Επιτρέψτε μου να σας δώσω ένα από τα πιο πρόσφατα παραδείγματα, που συνέβη σε έναν από τους πελάτες μας, ο οποίος αγόρασε ένα διαμέρισμα από έναν περιορισμένης χωρητικότητας, αλλά πολύ έξυπνο πωλητή, και σε τι οδήγησε αυτό.
Ο πωλητής του διαμερίσματος, εγγεγραμμένος σε ψυχονευρολογικό ιατρείο, έθεσε το διαμέρισμά του προς πώληση με ένα μικρό μπόνους υπέρ των αγοραστών σε σχέση με την αγοραία αξία. Οι αγοραστές βρέθηκαν πολύ γρήγορα και πλήρωσαν 10 εκατομμύρια ρούβλια για την αγορά. Αμέσως μετά την εγγραφή της συμφωνίας αγοραπωλησίας, ο πωλητής προσφεύγει στο δικαστήριο και ενεργεί πολύ αρμοδίως και ανεξάρτητα, έχοντας μια μακροχρόνια πρακτική τέτοιων διαφορών, κατάσχει το διαμέρισμα και ζητά να κηρυχθεί άκυρη η συναλλαγή με βάση το γεγονός ότι περιορισμένη δικαιοπρακτική ικανότητα, δεν έδωσε απολογισμό των πράξεών του κατά τη στιγμή της εκτέλεσης της σύμβασης. Με βάση ιατροδικαστική ψυχονευρολογική εξέταση, επιβεβαιώθηκε η περιορισμένη δικαιοπρακτική ικανότητα του πωλητή και το δικαστήριο έκρινε υπέρ του.
Παρεμπιπτόντως
Παρά το γεγονός ότι σε τέτοιες διαφορές το ακίνητο καταχωρείται πίσω στον πωλητή, αλλά δεν μεταβιβάζεται πραγματικά σε αυτόν έως ότου επιστραφούν τα χρήματα που του καταβλήθηκαν, αυτό δεν εμποδίζει τον πωλητή να εγγραφεί στο διαμέρισμα και να ζει σε αυτό. Οι αγοραστές βρίσκονται σε μια κατάσταση όπου είναι νομικά κάτοχοι πνευματικών δικαιωμάτων, αλλά όχι ιδιοκτήτες, και δεν μπορούν να διαθέσουν πλήρως τη στέγαση που έχουν πληρώσει και η χρήση τους είναι σημαντικά περιορισμένη. Είναι αδύνατο να πάρετε πίσω χρήματα από τον πωλητή σε τέτοιες διαφορές. Επίσης, είναι αδύνατη η κατάσχεση ενός διαμερίσματος με σκοπό την πώληση, καθώς αυτό το ακίνητο είναι ο μοναδικός τόπος διαμονής του πωλητή. Είναι αλήθεια ότι ο ίδιος ο πωλητής πρόσφερε στους αγοραστές να τους "πάρουν πίσω" για 5 εκατομμύρια ρούβλια, αλλά το αποτέλεσμα δεν είναι παρήγορο, καθώς αποδεικνύεται ότι το διαμέρισμα μεταφέρεται στην πραγματικότητα για μιάμιση τιμή.
Κίνδυνος 4. Αριθμός πωλήσεων
Όσο περισσότερους ιδιοκτήτες έχει ένα σπίτι σε σύντομο χρονικό διάστημα, τόσο πιο ανησυχητικό θα πρέπει να είναι αυτό.
Και για αυτο. Πολλοί απατεώνες είναι καλοί δικηγόροι και γνωρίζουν αρκετά καλά τόσο την πρακτική σύνταξης εγγράφων όσο και τις ιδιαιτερότητες διενέργειας συναλλαγών. Αλλά το επίπεδο νομικής τους κατάρτισης δεν είναι αρκετά υψηλό για να κατανοήσουν τις περιπλοκές των νομικών διαδικασιών σχετικά με τις άκυρες συναλλαγές. Και, κατά κανόνα, δεν έχουν ιδέα για την πρακτική εξήγησης ορισμένων διατάξεων του Ανώτατου ή Συνταγματικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ως εκ τούτου, οι απατεώνες διαμερισμάτων πιστεύουν ότι, έχοντας κάνει μια παράνομη συναλλαγή σε ένα διαμέρισμα, θα πραγματοποιήσουν άλλες δύο ή τρεις, «καθαρίζοντας» έτσι το διαμέρισμα και ο νέος αγοραστής θα θεωρείται ευσυνείδητος.
Αυτή είναι μια πολύ σοβαρή παρανόηση, όχι μόνο για τους αγοραστές, αλλά και για πολλούς μεσίτες. Όσο για τους μεσίτες, πολλοί δικηγόροι δεν κατανοούν την ιδιότητα του καλόπιστου αγοραστή. Επιτρέψτε μου να εξηγήσω εν συντομία και σε απλή γλώσσα: ο αγοραστής δεν θα είναι ποτέ καλόπιστος εάν το διαμέρισμα που αγόρασε αφαιρέθηκε από τον πραγματικό ιδιοκτήτη παρά τη θέλησή του (απάτη, πλαστογραφία εγγράφων, περιορισμένη δικαιοπρακτική ικανότητα, απειλές, πολλοί άλλοι λόγοι) .
Παρεμπιπτόντως. Ο θεσμός του καλόπιστου αγοραστή, όπως μας διαβεβαιώνουν σχεδόν όλοι οι μεσίτες, δεν λειτουργεί προς το συμφέρον του αγοραστή, αλλά προς το συμφέρον των προηγούμενων ιδιοκτητών.
Μπορείτε να ελέγξετε τα δεδομένα σχετικά με το διαμέρισμα μελετώντας ένα απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Δικαιωμάτων Ακίνητης Περιουσίας και Συναλλαγές με Αυτό (USRP) σχετικά με όλες τις συναλλαγές που έγιναν σε σχέση με αυτό το διαμέρισμα, καθώς και ένα εκτεταμένο απόσπασμα από το μητρώο κατοικιών.
Κίνδυνος 5. Κόκκινες γραμμές
Θα ήταν καλή ιδέα να ζητήσετε και να μελετήσετε μόνοι σας τα έγγραφα ΔΔΠ, χωρίς να αναθέσετε αυτή τη διαδικασία στον πωλητή. Γιατί; Εάν έχει πραγματοποιηθεί ανάπλαση στο διαμέρισμα, τότε, χωρίς να υπάρχουν έγγραφα ΔΔΠ, χωρίς να μελετήσει το κτηματολογικό διαβατήριο και την εξήγηση, ο αγοραστής δεν θα το μάθει ποτέ. Επιπλέον, αυτά τα έγγραφα δεν είναι καθόλου απαραίτητα για την ολοκλήρωση μιας συμφωνίας αγοραπωλησίας. Ωστόσο, στο μέλλον, εάν ανακαλυφθούν κόκκινες γραμμές που υποδεικνύουν παράνομη ανάπλαση, ο αγοραστής είναι απίθανο να είναι ευχαριστημένος με την ανάγκη να ξοδέψει σημαντικά χρήματα τόσο για επισκευές σπιτιού όσο και για έγγραφα για να πληρώσει πρόστιμα και να φέρει το διαμέρισμα στην αρχική του κατάσταση. Ταυτόχρονα, η ανάπλαση και ο επανεξοπλισμός πραγματοποιούνται συχνά με τέτοιο τρόπο ώστε να απαιτούνται αρκετές δεκάδες χιλιάδες δολάρια για να ληφθεί η νόμιμη έγκριση.
Η συμφωνία των εγγράφων ΔΔΠ με την πραγματική κατάσταση του διαμερίσματος θα εγγυηθεί τη λήψη των απαραίτητων πληροφοριών που ασφαλίζουν τους κινδύνους παράνομης και μη εγκεκριμένης ανάπλασης ή ανακαίνισης. Τα έγγραφα ΔΔΠ με τον συνήθη τρόπο δεν μπορούν να ληφθούν από κάποιον άλλο εκτός από τον ιδιοκτήτη ή από άτομο «μη εγγεγραμμένο» στο διαμέρισμα (εκτός από πληρεξούσιο, φυσικά) και χωρίς να έχει έγγραφο τίτλου για το διαμέρισμα. Ωστόσο, αυτά τα ζητήματα μπορούν να επιλυθούν, συμπεριλαμβανομένων τόσο με επίσκεψη στη ΔΔΠ με εκπροσώπους του αγοραστή ή από τον ίδιο τον αγοραστή, όσο και με επαφή με εξειδικευμένους οργανισμούς που μπορούν να παρέχουν πιστοποιητικά από τη ΔΔΠ ακόμη και αν δεν υπάρχουν τα απαραίτητα έγγραφα.
Κίνδυνος 6. Τι αποτυπώνεται στη σύμβαση
Δεν είναι μυστικό ότι για να αποφύγουν τους φόρους, οι πωλητές μειώνουν το κόστος του ακινήτου που πωλείται δεκάδες φορές. Έτσι, εάν για οποιονδήποτε λόγο η συναλλαγή σας κηρυχθεί άκυρη ή τερματιστεί, τότε θα μπορείτε να πάρετε πίσω μόνο το ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση. Για την αποφυγή τέτοιων κινδύνων, είναι απαραίτητη η σωστή μεταφορά χρημάτων με τη σωστή εκτέλεση των αποδείξεων.
Γιατί οι αποδείξεις πρέπει να συμπληρώνονται σωστά; Επειδή η απόδειξη είναι ένα έγγραφο χρέους, εάν υπάρχουν λάθη σε αυτό ή σε κείμενο που δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική κατάσταση των πραγμάτων, η επιστροφή κεφαλαίων για τα οποία μπορεί να είναι αδύνατη. Για παράδειγμα, στις περισσότερες περιπτώσεις, κατά την πώληση ενός διαμερίσματος που πωλείται με κόστος υψηλότερο από αυτό που καθορίζεται στη σύμβαση, ο αγοραστής και ο πωλητής υπογράφουν δύο αποδείξεις, μία για την τιμή της σύμβασης και την άλλη για τη διαφορά μεταξύ του κόστους και του πραγματικού ποσό που μεταφέρθηκε. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η δεύτερη απόδειξη εκδίδεται ως επιβεβαίωση των χρημάτων που ελήφθησαν για υποτιθέμενες αδιαχώριστες βελτιώσεις στο διαμέρισμα. Αλλά τι είδους αδιαχώριστες βελτιώσεις μπορεί να υπάρξουν εάν υπερβαίνουν το κόστος του ίδιου του χώρου διαβίωσης κατά πολλές φορές; Στην περίπτωση αυτή η απόδειξη συντάσσεται ως έγγραφο που στοχεύει σε υποχρέωση που μπορεί να προκύψει ως διαφυγόντα κέρδη, όχι όμως ως άμεσες ζημίες.
Θα σας πω ένα μικρό μυστικό: τα δικαστήρια της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν ικανοποιούν αξιώσεις για διαφυγόντα κέρδη, παρά το γεγονός ότι τα δικαιώματα σε τέτοιες αξιώσεις θεσπίζονται από το αστικό δίκαιο. Με απλά λόγια, είναι πολύ δύσκολο να εισπραχθούν χρήματα από μια απόδειξη για υποχρεώσεις για επιστροφή του χρηματικού ποσού για αδιαχώριστες βελτιώσεις.
Κίνδυνος 7. Τρίτους
Πρέπει να ελέγξετε αν πρόκειται να αγοράσετε ένα σπίτι με "αόρατο"; Για να γίνει αυτό, πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά την εκτεταμένη ιστορία του διαμερίσματος: η "εγγραφή" (εγγραφή) στις κατοικίες και το "απόσπασμα" (απεγγραφή) υπόκεινται σε έρευνα με βάση το έγγραφο της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Μετανάστευσης (γραφείο διαβατηρίων) - το βιβλίο του σπιτιού. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της παρουσίας ή της απουσίας ανήλικων παιδιών στο διαμέρισμα, πότε και πού έφυγαν, καθώς και για άτομα που βρίσκονται στη φυλακή. Εάν τα παιδιά ήταν εγγεγραμμένα σε κοινωνικά ορφανοτροφεία, είναι 100% ότι η πώληση ενός τέτοιου διαμερίσματος θα αποδειχθεί άκυρη (άκυρη) συναλλαγή. Η εισαγγελία, οι αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας παρακολουθούν τέτοιους χώρους κατοικίας και τους επιστρέφουν στα παιδιά μέσω του δικαστηρίου.
Ανάλογες σχέσεις προκύπτουν και με διαμερίσματα από τα οποία έχουν διαγραφεί οι φυλακισμένοι. Όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, ελέγχοντας το εκτεταμένο απόσπασμα από το μητρώο κατοικίας, πρέπει να δώσετε προσοχή στις πληροφορίες σχετικά με το εάν κάποιος "απαλλάχθηκε" από το διαμέρισμα που πωλήθηκε μετά το 1995 λόγω της φυλάκισης. Τέτοιοι πολίτες διατηρούν το δικαίωμα στη στέγαση, ανεξάρτητα από το πόσο καιρό έχουν εκτίσει στη φυλακή. Εάν το διαμέρισμα στο οποίο διέμενε ένα άτομο αυτή τη στιγμή στη φυλακή ιδιωτικοποιήθηκε ή ήταν ένας από τους συνιδιοκτήτες του, τότε μπορεί να διατεθεί μόνο με τη συγκατάθεσή του. Έτσι, ο νόμος κατοχυρώνει τα δικαιώματα αυτών των προσώπων σε χώρους κατοικίας και όσοι επιστρέφουν από τόπους φυλάκισης μπορούν να μετακομίσουν, να «εγγραφούν» και να ζήσουν στο διαμέρισμα. Ταυτόχρονα, μερικές φορές αυτές οι πληροφορίες μπορούν να ληφθούν ακριβώς από ένα εκτεταμένο απόσπασμα του μητρώου κατοικίας, καθώς στα συνήθη αποσπάσματα που παρέχονται για τη συναλλαγή, δεν υπάρχουν σημειώσεις για την επιβάρυνση των οικιστικών χώρων ως προς την ύπαρξη το νομικά κατοχυρωμένο δικαίωμα διαμονής του αποφυλακισμένου.
Κίνδυνος 8. Παντρεμένος ή ελεύθερος
Εάν ο ιδιοκτήτης είναι ή ήταν παντρεμένος, είναι απαραίτητο να ελέγξετε τις ημερομηνίες σύναψης και διάλυσής του, την ημερομηνία και τους λόγους για την απόκτηση του διαμερίσματος από τον ιδιοκτήτη. Εάν η κατοικία αγοράστηκε κατά τη διάρκεια του γάμου, τότε και οι δύο σύζυγοι έχουν δικαιώματα σε αυτήν, ανεξάρτητα από το σε ποιον είναι εγγεγραμμένος. Είναι επιτακτική ανάγκη να απαιτείται η συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου για την πώληση του διαμερίσματος. Διαφορετικά, μπορεί να υπάρχει κίνδυνος διαίρεσης του ακινήτου με το άλλο μισό του πωλητή.
Η ίδια τύχη περιμένει τον αγοραστή εάν αγοράσει διαμέρισμα (που αγόρασε κατά τη διάρκεια του γάμου) από έναν από τους συζύγους, εάν ο γάμος λυθεί, αλλά δεν έχουν περάσει τρία χρόνια από την ημερομηνία της λύσης του. Ο πρώην σύζυγος έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο και να διεκδικήσει τα δικαιώματά του σε μέρος του διαμερίσματος που αγοράσατε.
Κίνδυνος 9. Στέγαση - με κληρονομιά
Δώστε ιδιαίτερη προσοχή σε αυτό το σημείο στα έγγραφα τίτλου. Εάν το επιλεγμένο διαμέρισμα ελήφθη με κληρονομιά, τότε σίγουρα πρέπει να ρωτήσετε σε ποια βάση - διαθήκη ή κληρονομιά βάσει νόμου.
Διαφορετικοί είναι οι κανόνες κληρονομιάς με νόμο και διαθήκη. Εάν υπάρχει διαθήκη, μπορούν να κληρονομήσουν και τα πρόσωπα που έχουν δικαίωμα υποχρεωτικής συμμετοχής στην κληρονομιά και τα εξαρτώμενα μέλη του διαθέτη. Πρέπει να δημιουργηθεί ο κύκλος τέτοιων προσώπων, διαφορετικά θα μπορούν να διεκδικήσουν στο δικαστήριο σημαντικό μερίδιο της κληρονομιάς και το δικαστήριο θα τους επιδικάσει αυτό το μερίδιο. Ο νέος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος θα αναγκαστεί να μοιραστεί τις αγορασμένες εγκαταστάσεις με αυτούς τους αιτούντες. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να δοθεί προσοχή σε ποιον και πότε εκτελέστηκε η διαθήκη, καθώς μπορεί να αμφισβητηθεί από δυσαρεστημένους κληρονόμους πρώτης προτεραιότητας που στερήθηκαν την κληρονομιά βάσει της διαθήκης. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να διαπιστωθεί η γενική κατάσταση της υγείας και η ψυχική κατάσταση του διαθέτη που εκτέλεσε τη διαθήκη. Επειδή πολύ συχνά οι διαθήκες που συντάσσονται από ηλικιωμένους κηρύσσονται άκυρες από το δικαστήριο.
Όταν αποφασίζετε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που έλαβε από κληρονομιά, πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για το γεγονός ότι κάποιος κληρονόμος μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο με αίτημα να αποκαταστήσει τη χαμένη προθεσμία για τη σύναψη κληρονομιάς. Ή, μέσα σε τρία χρόνια, ένας ενήλικος «άφαντος» ενάγων κληρονομιάς μπορεί να εμφανιστεί ξαφνικά και να μπορέσει να αποδείξει τα δικαιώματά του. Στη συνέχεια, όλες οι συναλλαγές που έγιναν με το διαμέρισμα μετά την αποδοχή της κληρονομιάς θα κηρυχθούν άκυρες.
Εναπόκειται στον αγοραστή να αποφασίσει εάν θα αγοράσει τέτοια κατοικία ή όχι. Και αν έχουν περάσει λιγότερο από τρία χρόνια από την αποδοχή της κληρονομιάς, είναι καλύτερο να αρνηθείτε μια τέτοια συναλλαγή.
Μια άλλη επιλογή: σε τέτοιες περιπτώσεις, υπογράψτε συμφωνία με τον πωλητή του διαμερίσματος, στην οποία θα αναλάβει υποχρεώσεις στο μέλλον, σε περίπτωση που άλλοι κληρονόμοι διεκδικήσουν την κληρονομιά και αποκαταστήσουν τα δικαιώματά τους σε αυτήν, να τους μεταβιβάσει ένα αναλογικό μέρος του χρηματικού ποσού που ελήφθη για το ακίνητο.
Κίνδυνος 10. Παρουσία διαφορών και βαρών
Τέτοιες πληροφορίες μπορούν να βρεθούν με την αποστολή αίτησης στο Rosreestr (η απάντηση δίνεται εντός 5 ημερών), καθώς και με αίτημα στο γραφείο αστικών υποθέσεων στο δικαστήριο στην τοποθεσία του ακινήτου. Εάν υπάρχει διαφωνία σχετικά με το ακίνητο ή εάν υπάρχει κάποιο βάρος, θα πρέπει να αρνηθείτε τη συναλλαγή ή να συμβουλευτείτε έναν αρμόδιο δικηγόρο για τις συνέπειες της υπάρχουσας διαφοράς ή βαρών. Με βάση τα αποτελέσματα των πληροφοριών που λάβατε, μπορείτε να αποφασίσετε αν αξίζει να συνάψετε μια συμφωνία στο μέλλον ή όχι. Και αν αποφασίσετε τι αξίζει, τότε μειώστε το κόστος του αγορασμένου ακινήτου όσο το δυνατόν περισσότερο.
Οι συμμετέχοντες στη δευτερογενή αγορά γνωρίζουν καλά την «τρομερή και τρομερή» κατηγορία πωλητών - ατόμων που είναι εγγεγραμμένα σε ναρκολογικά (ΝΔ) και ψυχονευρολογικά (ΠΝΔ). Οι παραδοσιακές συστάσεις σχετικά με αυτό το θέμα συνοψίζονται στο γεγονός ότι ο πωλητής πρέπει να ζητήσει ένα πιστοποιητικό που να δηλώνει ότι δεν είναι εγγεγραμμένο. Εάν είναι, τότε είναι καλύτερο να αρνηθείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα από αυτούς.
Αυτό το άρθρο είναι ένα υλικό αναφοράς και ενημέρωσης, όλες οι πληροφορίες σε αυτό παρουσιάζονται για ενημερωτικούς σκοπούς και είναι μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς.
Πιστοποιητικό και αυτοπροσώπως!
Ο συγγραφέας αυτών των γραμμών είναι μεγάλος θαυμαστής διαφόρων ιστοριών από τη ζωή των μεσιτών. Δεν μπορείτε να ακούσετε αρκετά από αυτό μερικές φορές! Έτσι, αυτή τη φορά, όπως λένε σήμερα, «έφτιαξα ποπ κορν» και ετοιμάστηκα να ακούσω ιστορίες για το πώς οι αξιοσέβαστοι πράκτορες αναγνωρίζουν μυστικούς Ναπολέοντες, σκύλους, αρειανούς πράκτορες και απλώς μεθυσμένους σε φαινομενικά αδιάκριτους πολίτες. Ωστόσο, όλα αποδείχθηκαν πιο πεζά. «Μόνο ένας εξειδικευμένος γιατρός μπορεί να κάνει σωστή διάγνωση», είπαν εμπειρογνώμονες από τον Όμιλο Metrium. "Ο μεσίτης σε αυτή την περίπτωση δεν δείχνει επαγγελματικές, αλλά καθαρά ανθρώπινες ιδιότητες - παρατήρηση, διαίσθηση, ένστικτο."
Το κύριο πράγμα στο οποίο βασίζονται οι επαγγελματίες της αγοράς είναι έγγραφα, δηλαδή βεβαιώσεις από τα αρμόδια ιατρεία ότι ο συγκεκριμένος πολίτης δεν είναι εγγεγραμμένος εκεί. Σας ζητούν να τα φέρετε Ολοι οι πωλητές (ανεξάρτητα από το τι προτείνουν τα επαγγελματικά ένστικτα του μεσίτη) αποτελούν εξαιρέσεις, σύμφωνα με Olga Selyutina, επικεφαλής του τμήματος δευτεροβάθμιας στέγασης της εταιρείας Russian Real Estate House, γίνεται μόνο για κατόχους αδειών οδήγησης και κυνηγετικών αδειών. Δεδομένου ότι η παραλαβή αυτών των εγγράφων από μόνη της συνεπάγεται ότι ο πολίτης δεν είναι εγγεγραμμένος.
Σχετικά με πιστοποιητικά από ΠΝΔ και ΝΔ Svetlana Birina, επικεφαλής του τμήματος αστικών ακινήτων της εταιρείας NDV-Real Estate, δίνει μερικές ακόμη χρήσιμες συμβουλές. Αρχικά, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι το έγγραφο ελήφθη πράγματι στο κατάλληλο ίδρυμα και δεν αγοράστηκε στην πλησιέστερη πύλη. Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να πάτε στο ιατρείο μαζί με τον συμμετέχοντα στη συναλλαγή. Και δεύτερον, είναι χρήσιμο να δοθεί προσοχή στην περίοδο μόνιμης εγγραφής του πωλητή στον τελευταίο τόπο διαμονής του. Εάν είναι μικρό, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με την ΠΝΔ και τη ΝΔ στον προηγούμενο τόπο διαμονής σας - είναι πιθανό να υπάρχουν τα στοιχεία που μας ενδιαφέρουν.
Αμφισβητούμενη άμυνα
Ας εξετάσουμε αυτήν την εξέλιξη των γεγονότων: ο πωλητής έφερε ένα πιστοποιητικό και στη συνέχεια αποδείχθηκε ότι ήταν πλαστό - ήταν ακόμα εγγεγραμμένος. Η κατοχή ενός τέτοιου εγγράφου θα βοηθήσει τον αγοραστή; Άλλωστε, το πιστοποιητικό (αν και ψεύτικο) αποδεικνύει ότι ο αγοραστής ανησυχούσε για αυτό το θέμα και ζήτησε έγγραφα από το αντίθετο μέρος. Αυτό σημαίνει ότι είναι καλόπιστος αγοραστής. Και ο πωλητής που έφερε εν γνώσει του ένα ψεύτικο είναι εγκληματίας.
Δυστυχώς, αυτές οι θεωρητικές κατασκευές έχουν σπάσει στην πραγματική ζωή. «Από τη μία πλευρά, η παρουσία τέτοιων πιστοποιητικών μιλά πραγματικά για την καλή πίστη του αγοραστή: προσπάθησε να λάβει όλα τα μέτρα για να διασφαλίσει τη νομιμότητα της συναλλαγής», εξηγεί Irina Shugurova, Αναπληρώτρια Διευθύνουσα Σύμβουλος MIEL-Network of Real Estate Offices for Legal Affairs. «Από την άλλη πλευρά, μπορεί επίσης να παίξει αρνητικό ρόλο: ο αγοραστής φαίνεται να επιβεβαιώνει ότι είχε αμφιβολίες για την υγεία του πωλητή».
«Η δικαστική πρακτική είναι ποικίλη και δεν υπάρχει σαφής απάντηση στο πώς θα τελειώσει αυτή ή εκείνη η δίκη», συνοψίζει η Irina Shugurova.
«Πλύσου» όσο καλύτερα μπορείς
Θα σας πω μια πραγματική ιστορία – συνέβη σε μερικούς από τους φίλους μου. Ένα αγόρι σε ηλικία 10-12 ετών είχε πονοκέφαλο (και ποιος δεν έχει πονοκέφαλο ως παιδί;) και η φροντισμένη μητέρα του τον πήγε πρώτα σε νευρολόγο και μετά, για κάποιο λόγο, σε ψυχίατρο. Ο καλός γιατρός είπε ότι όλα ήταν καλά, η ιστορία είχε ξεχαστεί. Και τότε, πιο κοντά στα 18α γενέθλιά του, το στρατιωτικό γραφείο εγγραφής και στράτευσης ανησύχησε - λένε ότι ο στρατεύσιμος είναι εγγεγραμμένος στη "dura". Και το αγόρι έπρεπε να ξαπλώσει για αρκετές μέρες στο αντίστοιχο σπίτι της θλίψης.
Αυτό που εννοώ είναι ότι μπορείτε να εγγραφείτε για διάφορους λόγους - δεν χρειάζεται να γίνετε Αντιβασιλέας της Ινδίας, όπως ο λογιστής Berlaga. Τώρα ας φανταστούμε ότι ένα τέτοιο άτομο έχει ένα διαμέρισμα και θέλει να το πουλήσει. Είναι καν δυνατό;
Οι απαντήσεις που ελήφθησαν από ειδικούς της αγοράς δεν ήταν ενθαρρυντικές. Από τη μία πλευρά, όλοι δήλωσαν ομόφωνα ότι ένα τέτοιο άτομο δεν στερείται δικαιοπρακτικής ικανότητας - πρέπει να υπάρξει δικαστική απόφαση για αυτό το θέμα. Άρα μπορεί κάλλιστα να πουλήσει το διαμέρισμα. Από την άλλη, υπάρχει λογιστική στο ΠΝΔ, οπότε δεν θα συνιστούσαν στους πελάτες τους να αγοράσουν ένα τέτοιο διαμέρισμα.
Τι να κάνω; Εάν δεν λάβετε υπόψη την επιλογή «αγοράς πιστοποιητικού στη διάβαση του μετρό», τότε υπάρχουν στην πραγματικότητα δύο τρόποι. Ή πείτε ειλικρινά σε όλους για τα προβλήματά σας και προσφέρετε το διαμέρισμα με σημαντική έκπτωση - με την ελπίδα ότι θα υπάρχουν άνθρωποι πρόθυμοι να αναλάβουν το ρίσκο. Ή (που, κατά τη γνώμη μας, είναι πιο ενοχλητική, αλλά πιο πολλά υποσχόμενη) διαγραφή με επίσημα μέσα - η αντίστοιχη διαδικασία προβλέπεται από το νόμο. Αυτή η διαδρομή είναι επίσης καλύτερη καθώς εξαλείφει όχι μόνο τα τρέχοντα (που σχετίζονται με αυτήν τη συναλλαγή), αλλά και όλα τα επόμενα προβλήματα.
Και οι πρακτικές συμβουλές είναι απλές. Αγοραστές - όταν συναντάτε ένα διαμέρισμα του οποίου ο πωλητής δεν μπορεί να παράσχει τα κατάλληλα έγγραφα, τρέχουν πραγματικά χωρίς να κοιτάξουν πίσω. Μην αγοράζετε - όχι για χρήματα. Και οι πωλητές θα πρέπει να ζητήσουν νομική διαγραφή. Αυτό είναι ενοχλητικό, αλλά αρκετά εφικτό.
Η αγορά ενός διαμερίσματος είναι ένα σημαντικό βήμα στη ζωή κάθε ανθρώπου. Πολλές νεαρές οικογένειες επιλέγουν στέγαση σε νέα κτίρια, αγοράζοντας την από κατασκευαστικές εταιρείες, με αποτέλεσμα να γίνονται οι πρώτοι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος. Αλλά δεν είναι πάντα δυνατό να αγοράσετε ένα δωμάτιο ή διαμέρισμα σε βολική τοποθεσία σε ένα νέο κτήριο και πρέπει να αναζητήσετε επιλογές για την αγορά ακινήτων "αδιάφορα". Υπάρχουν πολλές αποχρώσεις σε μια τέτοια περίπτωση και η αγορά ακινήτων είναι γεμάτη με απατεώνες και απλώς νομικά αναλφάβητους πωλητές, εξαιτίας των ενεργειών των οποίων ο αγοραστής μπορεί τελικά να υποφέρει.
Σας προτείνουμε να διαβάσετε:Για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς περιττά προβλήματα, μπορείτε να απευθυνθείτε σε επαγγελματίες που εγγυώνται την επαλήθευση όλων των εγγράφων και των αποχρώσεων που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε προβλήματα. Αλλά εάν αγοράζετε ακίνητη περιουσία μόνοι σας, θα ήταν καλή ιδέα να μάθετε ποια έγγραφα πρέπει να ελέγχονται κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, καθώς και να μελετήσετε άλλους σημαντικούς κανόνες που θα συζητηθούν σε αυτό το άρθρο.
Πίνακας περιεχομένων:Ποια έγγραφα πρέπει να ελέγξετε κατά την αγορά ενός διαμερίσματος για να προσδιορίσετε την ιδιοκτησία
Όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, πρέπει να ελέγξετε τα έγγραφα που υποδεικνύουν την κυριότητα του ακινήτου από τον πωλητή. Ανάλογα με τον τρόπο με τον οποίο ο πωλητής παρέλαβε το διαμέρισμα, θα χρειαστεί να εξετάσετε διάφορα έγγραφα.
Εάν το διαμέρισμα ιδιωτικοποιηθεί στον πωλητή, πρέπει να εξετάσετε τα ακόλουθα έγγραφα:
- τεχνικό διαβατήριο, το οποίο περιγράφει τις τεχνικές πτυχές του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων πληροφοριών σχετικά με την κατάσταση του χώρου διαβίωσης και το μέγεθός του·
- Πιστοποιητικό καταγεγραμμένο σε γραφείο που δείχνει ότι ο πωλητής κατέχει το ακίνητο που πωλείται.
Εάν η κατοικία που αγοράσατε είναι συνεταιριστική, θα πρέπει να ελέγξετε και το τεχνικό διαβατήριο, αλλά το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας πρέπει να έχει ελαφρώς διαφορετική μορφή και να εκδίδεται από το κύριο τμήμα στέγασης.
Εάν ο πωλητής αγόρασε προηγουμένως το διαμέρισμά του από άλλους ιδιοκτήτες, φροντίστε να ελέγξετε τη συμφωνία αγοραπωλησίας, η οποία πρέπει να είναι συμβολαιογραφική και καταχωρισμένη στη ΔΔΠ. Και αν η περιοχή στέγασης παραλήφθηκε από τον πωλητή κληρονομικά, τότε πρέπει να έχει και το αντίστοιχο έγγραφο επικυρωμένο σε συμβολαιογράφο και στη ΔΔΠ.
Το πιο δύσκολο πράγμα είναι να ελέγξετε έγγραφα κατά την αγορά ενός διαμερίσματος που αποκτήθηκε από τον πωλητή ως αποτέλεσμα νομικών διαδικασιών. Θα χρειαστεί να ελέγξετε όχι μόνο τη δικαστική απόφαση που έχει καταχωριστεί στη ΔΔΠ, αλλά και πολλά άλλα έγγραφα, τα οποία μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με την κατάσταση. Μεταξύ αυτών των εγγράφων:
Όταν εδραιωθεί η ιδιοκτησία, πρέπει να επικοινωνήσετε με τη ΔΔΠ για να ζητήσετε πιστοποιητικό, το οποίο είναι χαρακτηριστικό του διαμερίσματος. Ενδέχεται να υπάρχει πρόβλημα με την απόκτηση αυτού του πιστοποιητικού, εάν πραγματοποιήθηκε ανάπλαση στους χώρους κατοικίας, η οποία δεν νομιμοποιήθηκε. Είναι αδύνατο να πουληθούν διαμερίσματα με παράνομη ανάπλαση και ο πωλητής θα πρέπει να ακολουθήσει την κατάλληλη διαδικασία και να πληρώσει διοικητικό πρόστιμο για αλλαγές που έγιναν στο σχεδιασμό των χώρων.
Προσοχή:Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αντιμετωπίσει ποινικές κυρώσεις για παράνομη ανακατασκευή ενός διαμερίσματος.
Σύμφωνα με τους νόμους της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μόνο ένας νομικά ικανός ενήλικας μπορεί να πουλήσει ακίνητα. Το πρόβλημα είναι ότι δεν συμφωνούν όλοι οι πωλητές να παρέχουν έγγραφα από θεραπεία ναρκωτικών και ψυχολογικά ιατρεία. Ωστόσο, η απροθυμία του πωλητή να λάβει τέτοια πιστοποιητικά δεν υποδηλώνει καθόλου την ανικανότητά του, αλλά θα πρέπει να προειδοποιήσει τον αγοραστή. Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να διαπιστωθεί η δικαιοπρακτική ικανότητα του πωλητή εάν αρνηθεί να λάβει ανεξάρτητα αυτά τα πιστοποιητικά:
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ακόμη και η παρουσία πιστοποιητικού από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα δεν παρέχει στο δικαστήριο 100% απόδειξη της δικαιοπρακτικής ικανότητας ενός ατόμου. Εάν κατά τη στιγμή της πώλησης του διαμερίσματος ήταν εγγεγραμμένος σε κέντρο θεραπείας ναρκωτικών, ως αποτέλεσμα δικαστικής διαμάχης για το διαμέρισμα, αυτό το γεγονός μπορεί να γίνει σημαντικό κατά τη λήψη απόφασης. Κάθε περίπτωση είναι ατομική, αλλά η κατοχή πιστοποιητικού από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα αυξάνει σημαντικά τις πιθανότητες του αγοραστή να υπερασπιστεί τα δικαιώματά του σε ένα διαμέρισμα στο δικαστήριο εάν είναι απαραίτητο.
Είναι σημαντικό να ρωτάτε όταν ελέγχετε ένα διαμέρισμα απόσπασμα από το Ενιαίο Μητρώο Δικαιωμάτων Ακίνητης Περιουσίας. Συχνά οι πωλητές έχουν μαζί τους αυτό το έγγραφο και, εάν συμβαίνει αυτό, τότε πρέπει να προσέχετε την ημερομηνία έκδοσής του, όσο το δυνατόν πιο πρόσφατο. Εάν είναι επιθυμητό, ο αγοραστής μπορεί να παραγγείλει ανεξάρτητα ένα απόσπασμα. Θα σας επιτρέψει να μάθετε ποιος έχει τα δικαιώματα στο ακίνητο και εάν υπάρχουν βάρη σε αυτό.
Πρέπει επίσης να πάρετε οπωσδήποτε απόσπασμα από το οικιακό μητρώο, το οποίο θα σας επιτρέψει να επαληθεύσετε την ορθότητα της ιδιωτικοποίησης του διαμερίσματος (αν πραγματοποιήθηκε). Επιπλέον, ένα απόσπασμα από το μητρώο κατοικίας θα σας επιτρέψει να μάθετε τον αριθμό των συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν με ακίνητα. Μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό του αριθμού των ατόμων που είναι εγγεγραμμένα στο διαμέρισμα.
Ζητήστε από τον πωλητή του διαμερίσματος να σας παρουσιάσει πιστοποιητικό από το γραφείο στέγασηςότι το διαμέρισμα δεν έχει χρέος να πληρώσει για στέγαση και κοινοτικές υπηρεσίες.
Εάν στο διαμέρισμα μένουν ανήλικοι, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι δεν είναι εγγεγραμμένοι εκεί. Όταν οι ανήλικοι είναι εγγεγραμμένοι στο αγορασμένο ακίνητο, ενδέχεται να προκύψουν προβλήματα αρχές κηδεμονίας. Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζουν την πώληση του διαμερίσματος και συμφωνούν ότι το παιδί θα απομακρυνθεί από το ακίνητο και θα εγγραφεί σε νέο τόπο διαμονής.
Ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει πληροφορίες από το Ενιαίο Μητρώο Απαγορευτικών Εκχωρήσεων Ακινήτων, το οποίο θα σας επιτρέψει να ελέγξετε εάν το διαμέρισμα ήταν μέρος της εξασφάλισης κατά την εγγραφή των δανειακών υποχρεώσεων. Επίσης, χρησιμοποιώντας αυτό το πιστοποιητικό, μπορείτε να προσδιορίσετε εάν το διαμέρισμα περιλαμβάνεται στο εγκεκριμένο κεφάλαιο ενός οργανισμού, επιχείρησης ή εταιρείας.
Εάν ο πωλητής του διαμερίσματος το αγόρασε κατά τη διάρκεια του γάμου, είναι καλύτερο να του ζητήσετε ένα πιστοποιητικό που να επιβεβαιώνει ότι ο πρώην σύζυγος δεν είναι εναντίον της πώλησης του ακινήτου. Επίσης, ιδανικά, μπορείτε να απαιτήσετε γραπτή συγκατάθεση για την πώληση ακινήτωναπό όλους τους κατοίκους του διαμερίσματος, ακόμη και αν δεν είναι εγγεγραμμένοι σε αυτό.
Είναι πολύ εύκολο να ελέγξετε μόνοι σας τα έγγραφα κατά την αγορά ακινήτων. Συχνά οι ίδιοι οι πωλητές συλλέγουν το μέγιστο πακέτο εγγράφων πριν δείξουν το διαμέρισμα στον αγοραστή. Σε μια τέτοια περίπτωση, δώστε προσοχή στις ημερομηνίες των πιστοποιητικών που εκδόθηκαν και αν αποδειχθούν ξεπερασμένα, ζητήστε από τον πωλητή να παραγγείλει νέα ή κάντε το μόνοι σας.
Σε οποιεσδήποτε συναλλαγές αστικού δικαίου μεταξύ ιδιωτών, βασικό ρόλο διαδραματίζει δικαιοπρακτική ικανότηταΚαι δικαιοπρακτική ικανότητατα ίδια άτομα - συμμετέχοντες σε συναλλαγές.
Από προεπιλογή, θεωρείται ότι κάθε ενήλικος πολίτης της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι πλήρως έχει δικαιοπρακτική ικανότηταΚαι ικανός. Διαφορετικά, δεν έχει το δικαίωμα να διενεργεί ανεξάρτητα συναλλαγές.
Και αν έκανε μια τέτοια συμφωνία ( υπέγραψε σύμβαση για την πώληση και την αγορά ενός διαμερίσματος, για παράδειγμα), τότε η συναλλαγή αυτή καθίσταται άκυρη μόλις αποδειχθεί ότι ο Πωλητής του διαμερίσματος δεν είχε καμία εξουσία να το κάνει ή ήταν ανίκανος .
Δεν μιλάμε για τον Αγοραστή του διαμερίσματος εδώ, γιατί... λόγο να πάρετε τα χρήματα και στη συνέχεια να τερματίσετε τη συμφωνία για κάποιο λόγο "ανικανότητα" μπορεί να είναι μόνο από τον πωλητή.
Αστική δικαιοπρακτική ικανότητα ενός ατόμου
Νομική ικανότηταένα άτομο λέγεται η ικανότητά του ( πιο συγκεκριμένα, μια νομική δυνατότητα) έχουν αστικά δικαιώματα και φέρουν ορισμένες υποχρεώσεις που προβλέπει ο νόμος. Εκείνοι. να είναι φορέας δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, να είναι υποκείμενο δικαίου, σύμφωνα με το Opens in a new tab.">Άρθρο 17 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Νομική ικανότηταένας πολίτης προκύπτει από τη στιγμή της γέννησής του και αναγνωρίζεται εξίσου από όλους τους πολίτες της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Νομική ικανότητααναπόσπαστο από την προσωπικότητα του πολίτη. Δεν μπορείς να στερήσεις έναν άνθρωπο δικαιοπρακτική ικανότητα.
Σε σχέση με συναλλαγές με διαμερίσματα, δικαιοπρακτική ικανότηταΟ πωλητής σημαίνει ότι έχει νόμιμα δικαιώματα κατοχή, χρήση και διάθεση διαμέρισμα.
Νόμιμη ικανότητα πώλησης διαμερίσματος
Νομική ικανότητααναφέρεται στην ικανότητα ενός ατόμου να ενεργεί ελεύθερα σύμφωνα με τη δική του δικαιοπρακτική ικανότητα . Αυτές οι ενέργειες μπορούν να του χρησιμεύσουν για να πραγματοποιήσει τα δικαιώματά του, να του δώσουν νέα δικαιώματα, αλλά και να του επιβάλουν καθήκοντα και ευθύνη για τις πράξεις του.
Κήρυξη ατόμου αναρμόδιο
Ένας πολίτης μπορεί να κηρυχθεί νομικά αναρμόδιος ΜΟΝΟ με δικαστική απόφαση.. Αυτό συμβαίνει λόγω εμφανής ψυχική διαταραχή ένα άτομο και την αδυναμία του να κατανοήσει το νόημα των πράξεών του (Ανοίγει σε νέα καρτέλα.">Άρθρο 29 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Το δικαστήριο μπορεί να στερήσει ένα τέτοιο άτομο δικαιοπρακτική ικανότητακαι εγκαταστήστε πάνω του κηδεμονία (από το άμεσο περιβάλλον του, για παράδειγμα).
Κηδεμόνας γίνεται ο νόμιμος εκπρόσωπος του θαλάμου και προβαίνει σε όλες τις αστικές συναλλαγές για λογαριασμό του και προς το συμφέρον του ( συμπεριλαμβανομένου συναλλαγές ακινήτων).
Το δικαστήριο αποφασίζει ανικανότητα πολίτημε βάση τα αποτελέσματα ιατροδικαστική εξέταση, που τον εγκατέστησε σοβαρές ψυχικές διαταραχές . Ξεκινήστε τέτοια εξέτασησε σχέση με έναν πολίτη οι συγγενείς του μπορούν , εισαγγελέα ή ψυχιατρείο (Ανοίγει σε νέα καρτέλα.">Άρθρο 281 ΚΠολΔ).
Μια πιο ήπια επιλογή που χρησιμοποιείται από το δικαστήριο είναι περιορισμός της δικαιοπρακτικής ικανότητας του πολίτη(Ανοίγει σε νέα καρτέλα.">Άρθρο 30 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Αυτό συμβαίνει όταν ένα άτομο δεν είναι σε θέση να αντιμετωπίσει τους εθισμούς του ( για παράδειγμα, ποτό, ναρκωτικά κ.λπ.), με αποτέλεσμα να υποφέρουν τα αγαπημένα του πρόσωπα. Το δικαστήριο μπορεί περιορίζει τη δικαιοπρακτική ικανότητα κάποιου, και αντιστοιχίστε σε αυτό κηδεμονία .
Πολίτης με περιορισμένη δικαιοπρακτική ικανότηταμπορεί να πραγματοποιεί ανεξάρτητα μικρές οικιακές συναλλαγές, αλλά μεγάλες συναλλαγές ( συμπεριλαμβανομένου περί εκποίησης ακινήτων), έχει το δικαίωμα να εκτελεί μόνο με τη συγκατάθεση του κηδεμόνα σας .
Εάν ένας πολίτης αναγνωριστεί από δικαστήριο ανίκανος ή περιορισμένη από το δικαστήριο σε δικαιοπρακτική ικανότητα, τότε σύμφωνα με το νόμο, το δικαστήριο πρέπει να το ειδοποιήσει εντός 3 ημερών Αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίαςστον τόπο κατοικίας του πολίτη, προκειμένου να εγκατασταθεί πάνω του κηδεμονία ή κηδεμονία (Ανοίγει σε νέα καρτέλα.">Ρήτρα 2 του άρθρου 34 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Οποιος συναλλαγές ακινήτων, επηρεάζοντας δικαιώματα ανίκανων ή περιορισμένων προσώπων, πραγματοποιούνται μόνο με γραπτή άδεια Αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας.
Πιστοποιητικά από ΝΔ και ΠΝΔ - ποια είναι αυτά;
Κατά την πώληση ενός διαμερίσματος, οι μεσίτες απαιτούν μερικές φορές από τον πωλητή πιστοποιητικά ΝΔ και ΠΝΔ, επικαλούμενος την επιθυμία να βεβαιωθείτε ότι ο Πωλητής είναι πλήρως ικανός.
Πιστοποιητικό από τη ΝΔ- αυτό είναι πιστοποιητικό από φαρμακευτική θεραπεία δικαιοπρακτική ικανότητααμφισβητήσιμος.
Πιστοποιητικό από το IPA- αυτό είναι πιστοποιητικό από ψυχονευρολογική ιατρείο στον τόπο κατοικίας του Πωλητή ότι δεν είναι εγγεγραμμένος σε αυτά. Αν είναι στη λίστα, τότε είναι δικαιοπρακτική ικανότητααμφισβητήσιμος.
Αλλά! Σημαντική διευκρίνηση! Εάν ο πωλητής είναι εγγεγραμμένος στο Η ΝΔή HDPE, αυτό δεν λέει τίποτα για αυτόν ανικανότητα (Μόνο το δικαστήριο μπορεί να αποφασίσει αυτό το ζήτημα), αλλά αυξήσεις που σχετίζονται με πιθανές ανικανότητα.
Και η αντίθετη κατάσταση - εάν κατά τη στιγμή της ολοκλήρωσης της συναλλαγής δεν υπήρχε δικαστική απόφαση για ανικανότηταΠωλητής, τότε αργότερα υπάρχει ακόμα κίνδυνος αμφισβητώντας τη συμφωνίαγι 'αυτό το λόγο. Το δικαστήριο μπορεί να αναγνωρίσει τον πωλητή ανίκανοςή περιορίσει την δικαιοπρακτική του ικανότηταήδη μετά τη συναλλαγή και θεωρήστε ότι κατά τη στιγμή της ολοκλήρωσής της δεν κατάλαβε το νόημα των ενεργειών του (Ανοίγει σε νέα καρτέλα.">Άρθρο 177 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Και αυτός είναι ήδη ένας λόγος Για.
Όσοι είναι εγγεγραμμένοι με Η ΝΔή HDPEο κίνδυνος αυτός είναι προφανώς υψηλότερος. Για τη μείωση αυτού του κινδύνου, λαμβάνονται τα κατάλληλα πιστοποιητικά.
Είναι αλήθεια ότι υπάρχουν καλά νέα για τον Αγοραστή του διαμερίσματος: από τον Μάρτιο του 2015, παράγραφος 2 των παραπάνω Άρθρο 177 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίαςσυμπληρώνεται με μια προϋπόθεση υπό την οποία μπορεί να αναγνωριστεί η συναλλαγή Μη έγκυρο, εάν ο Πωλητής εναχθεί στη συνέχεια περιορισμένη χωρητικότητα, και θεώρησε ότι τη στιγμή της συναλλαγής δεν κατανοούσε το νόημα των πράξεών του, και ( σπουδαίος!) Ο αγοραστής το γνώριζε αυτό ( εκείνοι. Είδα ότι ο Πωλητής ήταν ψυχικά άρρωστος, αλλά παρόλα αυτά έκανα συμφωνία μαζί του).
Ταυτόχρονα, μην μπερδεύετε τις έννοιες «αναγνωρίστηκε ανίκανος»Και "περιορισμένη χωρητικότητα" (διαφορές - βλέπε παραπάνω).
Πώς να επιβεβαιώσετε τη νομική ικανότητα του πωλητή διαμερισμάτων σε μια συναλλαγή
Για να επιβεβαιώσετε δικαιοπρακτική ικανότηταΟ πωλητής τη στιγμή της υπογραφής
