Κατά τη διάρκεια των χρηματοοικονομικών και οικονομικών τους δραστηριοτήτων, τα ιδρύματα υγειονομικής περίθαλψης συχνά παρέχουν προσωρινά κενές εγκαταστάσεις προς ενοικίαση. Η σχέση μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη επισημοποιείται με συμφωνία. Ποιες είναι οι διαφορές μεταξύ χρηματοδοτικών και λειτουργικών μισθώσεων; Πώς αντικατοπτρίζονται στους λογιστικούς λογαριασμούς οι συναλλαγές που σχετίζονται με τη μίσθωση ακινήτων; Πώς να κρατήσετε αρχεία ακινήτων που μισθώθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 2018;

Την 1η Ιανουαρίου 2018, τέθηκε σε ισχύ η Διάταγμα του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας, της 31ης Δεκεμβρίου 2016, αριθ. ). Για τη μετάβαση στην εφαρμογή των διατάξεων αυτού του προτύπου, το Υπουργείο Οικονομικών έχει αναπτύξει:

– Μεθοδολογικές οδηγίες (που περιέχονται στο παράρτημα της επιστολής του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 13 Δεκεμβρίου 2017 Αρ. 02-07-07/83463) (εφεξής επιστολή αριθ. 02-07-07/83463 ).

Ας εξετάσουμε τα ζητήματα που τέθηκαν στο προοίμιο της διαβούλευσης, με βάση τις πληροφορίες που παρέχονται στις παραπάνω επιστολές και στο ίδιο το Πρότυπο Μίσθωσης, αλλά πρώτα θα προσδιορίσουμε τη διαφορά μεταξύ χρηματοοικονομικών (μη λειτουργικών) και λειτουργικών μισθώσεων. Η σωστή ταξινόμηση των ακινήτων ως λειτουργικών ή χρηματοοικονομικών (μη λειτουργικών) μισθώσεων είναι σημαντική για την ορθή απεικόνιση αυτών των συναλλαγών στους λογιστικούς λογαριασμούς.

Ποιες είναι οι διαφορές μεταξύ λειτουργικών και χρηματοδοτικών μισθώσεων;

Το πρότυπο Lease ταξινομεί τις μισθώσεις σε λειτουργικές και χρηματοοικονομικές (μη λειτουργικές).

Τα μισθωμένα ακίνητα ταξινομούνται για λογιστικούς σκοπούς ως ένα αντικείμενο λειτουργική μίσθωση , εάν οι όροι χρήσης του ακινήτου προβλέπουν τα ακόλουθα (ρήτρα 12 του προτύπου «Ενοικίαση», ενότητα II.1 της επιστολής αριθ. 02-07-07/83464):

1. Η περίοδος χρήσης του ακινήτου είναι μικρότερη και ασύγκριτη με την υπόλοιπη περίοδο ευεργετική χρήσητο ακίνητο που μεταβιβάστηκε για χρήση, που προσδιορίζεται όταν παρασχέθηκε. Εδώ σημειώνουμε ότι η ωφέλιμη ζωή ενός λογιστικού αντικειμένου μίσθωσης είναι η περίοδος κατά την οποία προβλέπεται ότι το υποκείμενο της λογιστικής στις δραστηριότητές του θα χρησιμοποιήσει το λογιστικό αντικείμενο της μίσθωσης για τους σκοπούς για τους οποίους ελήφθη (χρήση με σκοπό την απόκτηση οικονομικών οφέλη ή χρήσιμο δυναμικό που σχετίζεται με το λογιστικό αντικείμενο μίσθωσης χρήσης). Κατά τη σύγκριση της περιόδου χρήσης του ακινήτου που προβλέπεται από τους όρους της σύμβασης και της υπολειπόμενης ωφέλιμης ζωής του ακινήτου που μεταβιβάστηκε για χρήση, θα πρέπει να προκύψει από την υποχρέωση του χρήστη του ακινήτου να επιστρέψει το μισθωμένο αντικείμενο (χρήσης). ολοκλήρωση του δικαιώματος χρήσης του ακινήτου σε κατάσταση που επιτρέπει στον κάτοχο του δικαιώματος (ιδιοκτήτη) να το χρησιμοποιεί στο μέλλον.

2. Από την ημερομηνία ταξινόμησης των λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης, το συνολικό ποσό του ενοικίου (τέλη χρήσης ακινήτου, που προβλέπει η σύμβασηγια ολόκληρη την περίοδο χρήσης του ακινήτου) και το ποσό όλων των πληρωμών (τιμή εξαγοράς) που απαιτούνται για την άσκηση του δικαιώματος επαναγοράς του ακινήτου στο τέλος της περιόδου χρήσης του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι το ποσό των πληρωμών αυτών προκαθορίζει Η υλοποίηση της καθορισμένης επαναγοράς του ακινήτου μετά τη λήξη της περιόδου χρήσης του ακινήτου, είναι χαμηλότερη και ασύγκριτη με την εύλογη αξία του ακινήτου που μεταβιβάστηκε προς χρήση κατά την ημερομηνία ταξινόμησης των λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης.

Τα λογιστικά στοιχεία μίσθωσης που προκύπτουν από σύμβαση μίσθωσης, σύμφωνα με την οποία οι πληρωμές μισθωμάτων είναι μόνο πληρωμές για τη χρήση μισθωμένων ακινήτων (ενοίκιο), ταξινομούνται για τους σκοπούς της εφαρμογής του προτύπου «Μίσθωση» ως λογιστικά στοιχεία λειτουργικής μίσθωσης (ρήτρα 15 της «Εκδ. "πρότυπο).

Τα λογιστικά αντικείμενα μισθώσεων ταξινομούνται για λογιστικούς σκοπούς ως αντικείμενα οικονομικής (μη λειτουργικής) μίσθωσης , εάν οι όροι χρήσης του ακινήτου προβλέπουν τα ακόλουθα (ρήτρα 13 του προτύπου «Ενοικίαση»):

1. Η περίοδος χρήσης του ακινήτου είναι συγκρίσιμη με την υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή του ακινήτου που μεταβιβάστηκε προς χρήση, που προσδιορίζεται όταν παρασχέθηκε.

2. Από την ημερομηνία ταξινόμησης των λογιστικών στοιχείων μίσθωσης, το ποσό όλων των πληρωμών μισθωμάτων (αναμενόμενα οικονομικά οφέλη του εκμισθωτή) είναι συγκρίσιμο με την εύλογη αξία του ακινήτου που μεταβιβάστηκε για χρήση, που προσδιορίστηκε κατά την ημερομηνία ταξινόμησης της λογιστικής μίσθωσης είδη.

3. Μεταβίβαση της κυριότητας του μισθωμένου ακινήτου στον ενοικιαστή κατά τη λήξη της μίσθωσης ή πριν από τη λήξη του, με την επιφύλαξη της καταβολής από τον ενοικιαστή ολόκληρου του τιμήματος εξαγοράς που ορίζει η σύμβαση. Ταυτόχρονα, το μέγεθος της τιμής εξαγοράς (πληρωμές εξαγοράς) είναι πολύ χαμηλότερο αγοραία αξίαακίνητο που παρέχεται προς χρήση, λαμβανομένου υπόψη του κανονική φθοράμε τη συμπλήρωση της περιόδου χρήσης, ότι αυτό προκαθορίζει την καθορισμένη εξαργύρωση του ακινήτου από τον χρήστη (ενοικιαστή).

4. Το ακίνητο που μεταβιβάζεται προς χρήση είναι εξειδικευμένου χαρακτήρα, επιτρέποντας μόνο στον χρήστη (ενοικιαστή) να το χρησιμοποιεί χωρίς σημαντικές αλλαγές (ανακατασκευές (τροποποιήσεις)).

5. Το ακίνητο που μεταβιβάζεται προς χρήση δεν μπορεί να αντικατασταθεί με άλλο ακίνητο χωρίς πρόσθετα οικονομικά έξοδα.

6. Δικαίωμα προτεραιότητας του ενοικιαστή να παρατείνει τη σύμβαση μίσθωσης για μια επιπλέον περίοδο διατηρώντας παράλληλα το προηγούμενο επίπεδο πληρωμών ενοικίου ή ενοικίου, συμπεριλαμβανομένης της αξίας κάτω από την αγοραία αξία.

7. Ζημιές (κέρδη) από αλλαγές στην εύλογη αξία του ακινήτου που μεταβιβάστηκε για χρήση κατά τη διάρκεια της σύμβασης αποδίδονται στον χρήστη αυτού του ακινήτου, μεταξύ άλλων λόγω αύξησης των μισθωμάτων (ενοικίων) με μονομερή απόφαση του ιδιοκτήτης (κάτοχος πνευματικών δικαιωμάτων) του ακινήτου.

Λογιστικά στοιχεία μίσθωσης που προκύπτουν από σύμβαση μίσθωσης που προβλέπει την παροχή από τον εκμισθωτή προγράμματος δόσεων για πληρωμή μισθωμάτων (ενοίκιο και (ή) αξία εξαγοράςμισθωμένα ακίνητα) ταξινομούνται για τους σκοπούς της εφαρμογής του Προτύπου Μισθώσεων ως λογιστικά στοιχεία για χρηματοοικονομικές (μη λειτουργικές) μισθώσεις.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι όροι μιας σύμβασης μίσθωσης που συνάπτεται από ιδρύματα υγειονομικής περίθαλψης, όταν παρέχουν ακίνητα για προσωρινή χρήση έναντι αμοιβής, πληρούν τους όρους μιας λειτουργικής μίσθωσης, επομένως, παρακάτω στη διαβούλευση θα εξετάσουμε τα χαρακτηριστικά της απεικόνισης στους λογιστικούς λογαριασμούς συναλλαγές για μεταβίβαση ακινήτου προς χρήση στο πλαίσιο λειτουργικής μίσθωσης.

Πώς αντικατοπτρίζονται οι συναλλαγές βάσει συμβάσεων λειτουργικής μίσθωσης που έχουν συναφθεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2018;

Δεδομένου ότι οι έννοιες της «λειτουργικής μίσθωσης», της «χρηματοοικονομικής (μη λειτουργικής) μίσθωσης», καθώς και του προτύπου «μίσθωσης», αρχίζουν να χρησιμοποιούνται από τα κρατικά (δημοτικά) ιδρύματα από την 1η Ιανουαρίου 2018, τα ιδρύματα υγειονομικής περίθαλψης θα πρέπει:

επαναδιαπραγμάτευση όλων των μισθώσεων που είχαν συναφθεί πριν από αυτήν την ημερομηνία και δεν έληξαν στο τέλος του 2017·

να καθορίσει εάν η συμφωνία είναι λειτουργική ή χρηματοδοτική μίσθωση.

Προκειμένου να εντοπιστούν λογιστικά αντικείμενα μισθώσεων που υπόκεινται σε προβληματισμό στους σχετικούς λογιστικούς λογαριασμούς (ισολογισμός, εκτός ισολογισμού), το ίδρυμα πρέπει να κάνει τα εξής:

1. Πραγματοποιήστε απογραφή περιουσίας που ελήφθη (μεταβιβάστηκε) για χρήση σύμφωνα με συμβάσεις που έχουν συναφθεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2018 και ισχύουν κατά την περίοδο εφαρμογής του προτύπου «Ενοικίαση» (βάσει συμβάσεων που ισχύουν τόσο το 2017 όσο και το έτος(α) ), επόμενο(α) μετά από αυτό).

2. Προσδιορισμός της υπολειπόμενης ωφέλιμης ζωής των αντικειμένων λειτουργικής μίσθωσης (λοιποί όροι χρήσης του ακινήτου).

3. Καθορισμός του ύψους των υποχρεώσεων πληρωμής μισθωμάτων για την υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή των αντικειμένων (από το 2018 και μέχρι τη λήξη των όρων χρήσης των λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης).

4. Δημιουργήστε ένα λογιστικό πιστοποιητικό (φ. 0504833) για να σχηματίσετε ανοιχτά υπόλοιπα για μίσθωση λογιστικών αντικειμένων.

Στη λογιστική κατάσταση, ο εκμισθωτής (κάτοχος ισολογισμού) των λογιστικών στοιχείων λειτουργικής μίσθωσης αντικατοπτρίζει τις ακόλουθες συναλλαγές:

5. Εναρμονίστε τους δείκτες αποδεκτών λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης στους λογαριασμούς ισολογισμού και τους δείκτες που απεικονίζονται στο τέλος του 2017 (από 1 Ιανουαρίου 2018) σύμφωνα με τους αντίστοιχους αναλυτικούς λογαριασμούς των λογαριασμών εκτός ισολογισμού 25 «Ακίνητα που μεταφέρθηκαν για πληρωμένη χρήση (ενοικίαση)», 26 «Ακίνητο που μεταβιβάστηκε σε δωρεάν χρήση».

6. Ελέγξτε τη διαθεσιμότητα των πληροφοριών σχετικά με τη μεταβίβαση ακινήτου (μέρος του ακινήτου) στον χρήστη στο πλαίσιο λειτουργικής μίσθωσης στην κάρτα απογραφής για τη λογιστική για μη χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία (έντυπο 0504031) (εφεξής καλούμενη κάρτα απογραφής (έντυπο 0504031)). Με απουσία καθορισμένες πληροφορίεςπρέπει να καταχωρηθεί στο δελτίο απογραφής (φ. 0504031).

7. Εναρμονίστε τους προβλεπόμενους δείκτες εισοδήματος που αντικατοπτρίζονται στο σχέδιο χρηματοπιστωτικών και οικονομικών δραστηριοτήτων, όσον αφορά τις πληρωμές ενοικίων, με το ποσό των αναμενόμενων εσόδων από πληρωμές ενοικίων (λογαριασμός 0 401 40 121) και, εάν χρειάζεται, προσαρμόστε τους.

Παράδειγμα.

Από την 1η Ιανουαρίου 2018, το ίδρυμα υγειονομικής περίθαλψης έχει μίσθωση που χαρακτηρίζεται ως σύμβαση λειτουργικής μίσθωσης. Το συμβόλαιο λήγει τον Νοέμβριο του 2018. Η μηνιαία πληρωμή ενοικίου είναι 25.000 RUB.

Κατά το σχηματισμό αρχικών υπολοίπων, οι λογιστικοί λογαριασμοί αντικατοπτρίζουν συναλλαγές στο πλαίσιο μιας σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης:

Πώς αντικατοπτρίζονται στη λογιστική οι συναλλαγές βάσει συμβάσεων λειτουργικής μίσθωσης που έχουν συναφθεί μετά την 01/01/2018;

Από τις διατάξεις του προτύπου «Μίσθωση», καθώς και από τις επιστολές αριθ. παρακάτω λογαριασμούς:

– 0 205 21 000 «Διακανονισμοί με πληρωτές εσόδων από λειτουργικές μισθώσεις», 0 205 22 000 «Διακανονισμοί με πληρωτές εσόδων από χρηματοδοτικές μισθώσεις» (όταν αντικατοπτρίζονται διακανονισμοί για πληρωμές μισθωμάτων με τον χρήστη του ακινήτου).

– 25 «Ακίνητα που μεταβιβάστηκαν για πληρωμένη χρήση (ενοικίαση)», 26 «Ακίνητα που μεταβιβάστηκαν για δωρεάν χρήση» (αντανακλώνται πληροφορίες σχετικά με ακίνητα που μεταβιβάστηκαν για χρήση).

– 0 401 40 121 «Αναβαλλόμενο εισόδημα από λειτουργικές μισθώσεις», 0 401 40 122 «Αναβαλλόμενα έσοδα από χρηματοδοτικές μισθώσεις» (αντανακλά τα αναμενόμενα έσοδα από πληρωμές ενοικίων που υπολογίστηκαν για ολόκληρη την περίοδο χρήσης του ακινήτου που προβλέπεται κατά την ημερομηνία σύναψης του η συμφωνία (συμβόλαιο)) ;

– 0 205 35 000 «Υπολογισμοί εισοδήματος από πληρωμές υπό όρους μισθωμάτων», 0 401 10 135 «Έσοδα του τρέχοντος οικονομικού έτους από πληρωμές υπό όρους μισθωμάτων» (αντανακλούν έσοδα (υπολογισμούς) από πληρωμές υπό όρους μισθωμάτων που προκύπτουν κατά την ημερομηνία προσδιορισμού της αξίας τους ( κατά κανόνα, μηνιαία));

– 0 401 40 000 «Αναβαλλόμενα έσοδα» (ο λογαριασμός χρησιμοποιείται μόνο όταν αντικατοπτρίζει συναλλαγές χρηματοδοτικής μίσθωσης και χρησιμοποιείται για να αντικατοπτρίζει τις πληρωμές τόκων).

Σύμφωνα με τους κανόνες που θεσπίστηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2018, οι συναλλαγές που εκτελούνται από ένα ίδρυμα βάσει σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης θα αντικατοπτρίζονται ως εξής:

1. Αντικατοπτρίζουμε τη μεταβίβαση του μισθωμένου ακινήτου ως εσωτερική κίνηση του αντικειμένου. Σύμφωνα με την παράγραφο 24 του προτύπου Lease, η μεταβίβαση ενός αντικειμένου λογιστικής μίσθωσης στον χρήστη (μισθωτή) αντικατοπτρίζεται από τον εκμισθωτή την ημερομηνία ταξινόμησης του μισθωμένου αντικειμένου ως εσωτερική κίνηση ενός μη χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου χωρίς να αντικατοπτρίζεται το διάθεση στους λογιστικούς λογαριασμούς.

Αυτό αντικατοπτρίζεται στους λογιστικούς λογαριασμούς ως εξής:

	Χρέωση	Πίστωση
Η λειτουργία της εσωτερικής κίνησης ενός αντικειμένου αντικατοπτρίζεται στο ποσό της λογιστικής αξίας του ακινήτου (εξοπλισμού) που μεταβιβάζεται προς χρήση.	0 101 34 310 0 101 24 310	0 101 34 310 0 101 24 310
Οι πληροφορίες αντικατοπτρίζονται στην αξία του ισολογισμού αντικειμένων λειτουργικής μίσθωσης που μεταβιβάστηκαν για χρήση, ταυτόχρονα με τον προβληματισμό στους λογαριασμούς ισολογισμού των συναλλαγών σχετικά με την εσωτερική κίνηση ενός αντικειμένου ενός μη χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου (αντανάκλαση στην κάρτα απογραφής (φ. 0504031) σημείωμα για τη μεταβίβαση του αντικειμένου (μέρος αυτού) για χρήση σε άλλο νόμιμο κάτοχο) στους αντίστοιχους λογαριασμούς εκτός ισολογισμού

Σημείωση:κατά τη μεταβίβαση προς χρήση τμήματος ενός στοιχείου απογραφής ενός παγίου περιουσιακού στοιχείου στην περίπτωση που το ίδρυμα δεν έχει λάβει απόφαση να διαχωρίσει το μεταβιβασθέν τμήμα του ακινήτου (για παράδειγμα, ξεχωριστό εξοπλισμό, αυτοκίνητο, μέρος των εγκαταστάσεων ), η αλληλογραφία σχετικά με την εσωτερική κίνηση ή τον διαχωρισμό του μεταφερόμενου μέρους του στοιχείου αποθέματος δεν αντικατοπτρίζεται στη λογιστική.

2. Αντικατοπτρίζουμε τη μεταφορά του αντικειμένου (μέρος του αντικειμένου) για χρήση νομική οντότηταστο απογραφικό δελτίο (φ. 0504031).

3. Συνεχίζουμε να χρεώνουμε αποσβέσεις για το αντικείμενο (μέρος του αντικειμένου) που μισθώθηκε. Υπολογισμός αποσβέσεων παγίων, αναγνωρίζεται ως αντικείμενοΗ λογιστική των λειτουργικών μισθώσεων διενεργείται με αντανάκλαση των εξόδων της τρέχουσας οικονομικής περιόδου, διαχωρισμένα στους αντίστοιχους λογαριασμούς του λογιστικού σχεδίου εργασίας της λογιστικής οντότητας. Οι αποσβέσεις υπολογίζονται με γραμμικό τρόποΛαμβάνοντας υπόψη την προθεσμία για τη δεδουλευμένη απόσβεση, τα πρότυπα των χρεώσεων απόσβεσης που καθορίστηκαν για το πάγιο αντικείμενο που αναγνωρίστηκε ως λογιστικό αντικείμενο ενοικίασης όταν έγινε δεκτό για λογιστική (Ενότητα III.3 της Επιστολής Αρ. 02-07-07/83464).

4. Αντικατοπτρίζουμε τα έσοδα από την παραχώρηση του δικαιώματος χρήσης ενός περιουσιακού στοιχείου βάσει λειτουργικής μίσθωσης. Σύμφωνα με την ρήτρα 24 του προτύπου «Μίσθωση», κατά την ημερομηνία ταξινόμησης του μισθωμένου αντικειμένου (κατά τη μεταφορά ενός λογιστικού αντικειμένου λειτουργικής μίσθωσης σε χρήστη (μισθωτή) ή κατά την εσωτερική μετακίνηση ενός μη χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου), η ακόλουθη λογιστική μίσθωσης Τα αντικείμενα αναγνωρίζονται από τον μισθωτή στη λογιστική:

Ο μισθωτής (υπολογισμοί για έσοδα από ακίνητα) στο ποσό των υποχρεώσεων του μισθωτή (χρήστη) για πληρωμές ενοικίων για ολόκληρη την περίοδο χρήσης του λογιστικού αντικειμένου μίσθωσης.

μελλοντικά έσοδα από τη χορήγηση του δικαιώματος χρήσης του περιουσιακού στοιχείου (μελλοντικά έσοδα που αναμένονται από την εκπλήρωση από τον εκμισθωτή της υποχρέωσης παροχής του ακινήτου προς χρήση) στο ποσό των μισθωμάτων για ολόκληρη την περίοδο χρήσης του λογιστικού αντικειμένου μίσθωσης.

Στους λογιστικούς λογαριασμούς, οι εγγραφές για την αναγνώριση μελλοντικών εσόδων από την παραχώρηση του δικαιώματος χρήσης ενός περιουσιακού στοιχείου απεικονίζονται ως εξής:

5. Στους λογαριασμούς εξουσιοδότησης εξόδων αντικατοπτρίζουμε τις προγραμματισμένες (προβλεπόμενες) εκχωρήσεις για έσοδα από λειτουργικές μισθώσεις Αυτές οι συναλλαγές θα απεικονίζονται στους λογιστικούς λογαριασμούς ως εξής:

6. Ας συγκρίνουμε τους δείκτες για τους λογαριασμούς 2.401 40.121 «Αναβαλλόμενα έσοδα από λειτουργικές μισθώσεις» και 2.504 00 121 «Εκτιμώμενες (προγραμματισμένες, προβλεπόμενες) εκχωρήσεις από έσοδα από λειτουργικές μισθώσεις» με τον όγκο των εκχωρήσεων που αντικατοπτρίζεται στο εγκεκριμένο σχέδιο χρηματοοικονομικής και οικονομικής δραστηριότητας, και, εάν χρειαστεί, θα κάνουμε προσαρμογές στους δείκτες του σχεδίου χρηματοοικονομικής και οικονομικής δραστηριότητας.

7. Θα αντικατοπτρίζουμε την αναγνώριση εσόδων για το τρέχον οικονομικό έτος από την παροχή του δικαιώματος χρήσης ενός περιουσιακού στοιχείου βάσει λειτουργικής μίσθωσης (δηλαδή, θα μεταφέρουμε από τα μελλοντικά έσοδα στα έσοδα της τρέχουσας περιόδου).

Η αναγνώριση των εσόδων από τη χορήγηση του δικαιώματος χρήσης περιουσιακού στοιχείου λειτουργικής μίσθωσης ως έσοδο του τρέχοντος οικονομικού έτους πραγματοποιείται με έναν από τους ακόλουθους τρόπους (ρήτρα 25 του προτύπου «Μίσθωση»):

1) ομοιόμορφα (μηνιαία) καθ 'όλη τη διάρκεια χρήσης του αντικειμένου λογιστικής ενοικίασης.

2) σύμφωνα με την καθιερωμένη σύμβαση μίσθωσης (μίσθωση ακινήτων) χρονοδιάγραμμα για τη λήψη πληρωμών ενοικίου (ενοίκιο).

Στους λογιστικούς λογαριασμούς, οι πράξεις αναγνώρισης εσόδων της τρέχουσας χρήσης απεικονίζονται ως εξής:

Σε περίπτωση είσπραξης πληρωμών μισθωμάτων (ενοίκιο) σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που καθορίζεται από τη συμφωνία, η διαφορά μεταξύ του πιστωτικού δείκτη (υπόλοιπο) στο λογαριασμό 0 401 40 121 και του δείκτη χρέωσης (υπόλοιπο) στο λογαριασμό 0 205 21 000 αντικατοπτρίζει η οφειλή για διακανονισμό μισθωμάτων :

α) εάν η αξία είναι αρνητική - οι απαιτήσεις του εκμισθωτή για πληρωμές, η περίοδος πληρωμής των οποίων έχει γίνει σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που προβλέπεται στη συμφωνία·

β) εάν η αξία είναι θετική – ο όγκος των προκαταβολών (προκαταβολών) που καταβλήθηκαν νωρίτερα από τις προθεσμίες που προβλέπονται από το πρόγραμμα πληρωμών.

Όταν το εισόδημα από λειτουργική μίσθωση (δικαίωμα χρήσης περιουσιακού στοιχείου) αναγνωρίζεται ως έσοδο για το τρέχον οικονομικό έτος, τα προηγούμενα αναγνωρισμένα μελλοντικά έσοδα από λειτουργική μίσθωση (δικαίωμα χρήσης περιουσιακού στοιχείου) μειώνονται.

8. Αναγνωρίζουμε έξοδα για τη συντήρηση περιουσίας που μεταβιβάζεται με λειτουργική μίσθωση, με την επιφύλαξη περαιτέρω προσκόμισης στον μισθωτή (χρήστη) για αποζημίωση. Κόστος συντήρησης του ακινήτου (για παράδειγμα, λειτουργικά έξοδα, έξοδα συντήρησης, τρέχουσες επισκευές), που παράγονται από τον εκμισθωτή (κάτοχο του υπολοίπου του ακινήτου) σύμφωνα με τη συμφωνία (σύμβαση) που έχει συνάψει, αντικατοπτρίζονται στη γενικά καθιερωμένη διαδικασία (με βάση σχετικά έγγραφα που επιβεβαιώνουν τον όγκο της εργασίας που εκτελείται και των υπηρεσιών που καταναλώθηκαν).

Οι λογιστικές εγγραφές που αντικατοπτρίζονται στα λογιστικά βιβλία κατά την ανάληψη των δαπανών συντήρησης του ακινήτου (κατά την αποδοχή των αντίστοιχων υποχρεώσεων) θα είναι οι εξής:

9. Αντικατοπτρίζουμε τα έξοδα για πληρωμές ενοικίων υπό όρους (έσοδα από αποζημίωση δαπανών για τη συντήρηση του ακινήτου που μεταβιβάστηκε για χρήση). Οι λογιστικές εγγραφές για την απεικόνιση του εισοδήματος που εισπράττει το ίδρυμα από την επιστροφή από τον ενοικιαστή των δαπανών διατήρησης του μισθωμένου ακινήτου αντικατοπτρίζονται στη χρέωση του λογαριασμού 2.205 35.560 «Αύξηση εισπρακτέων λογαριασμών για έσοδα από πληρωμές υπό όρους μισθωμάτων» και στην πίστωση του λογαριασμού 2.401 10.135 «Έσοδα από πληρωμές μισθωμάτων υπό όρους» .

Στο τέλος της διαβούλευσης σημειώνουμε:

1. Μια σύμβαση μίσθωσης ταξινομείται ως λειτουργική ή χρηματοδοτική (μη λειτουργική) μίσθωση.

2. Η μεταβίβαση ακινήτου βάσει σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης επισημοποιείται ως εσωτερική μετακίνηση του αντικειμένου. Κατά τη μεταβίβαση μέρους του ακινήτου προς ενοικίαση, η λειτουργία εσωτερικής μετακίνησης του αντικειμένου αντικατοπτρίζεται μόνο εάν, με απόφαση του ιδρύματος, το μεταβιβαζόμενο τμήμα αφαιρεθεί από τη γενική ιδιοκτησία και γίνει δεκτό για λογιστική ως ξεχωριστό αντικείμενο.

3. Η λογιστική πολιτική του ιδρύματος σε σχέση με τους κανόνες τήρησης λογιστικών αρχείων λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης πρέπει να προβλέπει:

εφαρμόζονται μέθοδοι απόσβεσης για ομάδες λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης (συνιστούμε να καθιερωθεί μια σταθερή μέθοδος απόσβεσης).

χαρακτηριστικά της χρήσης πρωτογενών (ενοποιημένων) λογιστικών εγγράφων όταν αντικατοπτρίζονται συναλλαγές σε λογιστικά αντικείμενα μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένης της αλλαγής των εκτιμήσεων αξίας τους στη λογιστική, της πρόωρης λήξης των συμφωνιών χρήσης, της αναταξινόμησης λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης.

η διαδικασία για τη διενέργεια απογραφής λογιστικών αντικειμένων μίσθωσης, που υιοθετήθηκε λαμβάνοντας υπόψη τις διατάξεις του διατάγματος αριθ. 52n.

Η μίσθωση είναι μια συμφωνία βάσει της οποίας δίνεται στον μισθωτή το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το μισθωμένο ακίνητο για μια συγκεκριμένη περίοδο με αντάλλαγμα πληρωμές ενοικίου στον εκμισθωτή. Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, υπάρχουν δύο τύποι μισθώσεων: οι χρηματοδοτικές και οι λειτουργικές.

Χρηματοδοτική μίσθωση(Αγγλικά: χρηματοδοτική μίσθωση) είναι μια μίσθωση, υπό τους όρους της οποίας γίνεται σημαντική μεταβίβαση όλων των κινδύνων και οφελών που συνδέονται με την ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου. Ταυτόχρονα, κίνδυνοι είναι η πιθανότητα απωλειών λόγω διακοπής λειτουργίας του εξοπλισμού, η χρήση απαρχαιωμένων τεχνολογιών, οι αλλαγές στις συνθήκες της αγοράς κ.λπ. Τα οφέλη προκύπτουν κατά τη διάρκεια της οικονομικής ζωής του περιουσιακού στοιχείου και τα οφέλη μπορεί επίσης να είναι έσοδα από την ανατίμηση της αξίας του περιουσιακού στοιχείου.

Η λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ πραγματοποιείται σύμφωνα με το ΔΛΠ 17 Μισθώσεις.

Προϋποθέσεις υπό τις οποίες μια μίσθωση θεωρείται χρηματοδοτική μίσθωση:

• Ο ενοικιαστής λαμβάνει την κυριότητα του ακινήτου στο τέλος της περιόδου μίσθωσης.
• Ο ενοικιαστής έχει την ευκαιρία να αγοράσει το ακίνητο σε μειωμένη τιμή και, πιθανότατα, θα χρησιμοποιήσει αυτό το δικαίωμα.
• Η διάρκεια της μίσθωσης αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής ζωής του περιουσιακού στοιχείου.
• Η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων μισθωμάτων είναι κοντά στην εύλογη αξία του περιουσιακού στοιχείου.
• Τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία είναι συγκεκριμένης φύσης και είναι κατάλληλα για χρήση μόνο από συγκεκριμένο μισθωτή

Γηέχει συνήθως απεριόριστη οικονομική ζωή.

Τις περισσότερες φορές, εάν δεν υπάρξει μεταβίβαση της κυριότητας στον ενοικιαστή στο τέλος της μίσθωσης, τότε ουσιαστικά όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη της ιδιοκτησίας δεν μεταβιβάζονται.

Ως εκ τούτου, οι μισθώσεις γης ταξινομούνται γενικά ως λειτουργικές μισθώσεις.

Κτίριο.Η ωφέλιμη ζωή τις περισσότερες φορές υπερβαίνει σημαντικά τη διάρκεια της μίσθωσης. Υπό αυτές τις συνθήκες, εάν η ιδιοκτησία δεν περάσει στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, τότε οι κίνδυνοι και τα οφέλη της ιδιοκτησίας παραμένουν στον εκμισθωτή και η μίσθωση πιθανότατα θα ταξινομηθεί επίσης ως λειτουργική μίσθωση.

Σύμφωνα με τα πρότυπα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής λογιστικοποιεί ως δικό του το περιουσιακό στοιχείο που έλαβε βάσει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, ενώ ταυτόχρονα καταγράφει θέση χρηματοδοτικής μίσθωσηςσε ποσό ίσο με το μικρότερο από:

• εύλογη αξία του περιουσιακού στοιχείουή
• προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων

Η πολιτική απόσβεσης για τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία θα πρέπει να είναι συνεπής με αυτή που χρησιμοποιεί ο μισθωτής για τα δικά του περιουσιακά στοιχεία.

Γνωστοποίηση πληροφοριών στις οικονομικές καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ

Η μισθώτρια εταιρεία γνωστοποιεί τις ακόλουθες πληροφορίες σε σχέση με περιουσιακά στοιχεία υπό χρηματοδοτική μίσθωση:

• την καθαρή λογιστική αξία για κάθε κατηγορία περιουσιακών στοιχείων κατά την ημερομηνία αναφοράς·
• Η Εταιρεία γνωστοποιεί το συνολικό ποσό των μελλοντικών ελάχιστων μισθωμάτων κατά την ημερομηνία αναφοράς και την παρούσα αξία τους για καθεμία από τις ακόλουθες περιόδους:

Το αργότερο ένα έτος.

Μετά από πέντε χρόνια.

· γενική περιγραφή σημαντικές συμβάσειςμισθώσεις που έχει συνάψει η Εταιρεία.

· διαθεσιμότητα προϋποθέσεων για την παράταση της διάρκειας μίσθωσης ή την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου.

Ο εκμισθωτής γνωστοποιεί τις ακόλουθες πληροφορίες σε σχέση με περιουσιακά στοιχεία υπό χρηματοδοτική μίσθωση:

• μια συμφωνία μεταξύ του ποσού της επένδυσης χρηματοδοτικής μίσθωσης κατά την ημερομηνία αναφοράς και της παρούσας αξίας των ελάχιστων εισπρακτέων πληρωμών μισθωμάτων. Επιπλέον, μια οικονομική οντότητα θα γνωστοποιεί την επένδυση σε μισθώσεις και την παρούσα αξία των ελάχιστων εισπρακτέων μισθωμάτων κατά την ημερομηνία αναφοράς για καθεμία από τις ακόλουθες περιόδους:

Το αργότερο ένα έτος.

Μετά από ένα έτος, αλλά όχι αργότερα από πέντε χρόνια.

Μετά από πέντε χρόνια.

• εισόδημα;
• Μη εγγυημένη υπολειμματική αξία.
• συσσωρευμένο αποθεματικό αποτίμησης για την κάλυψη του ανεξόφλητου χρέους για ελάχιστες πληρωμές μισθωμάτων·
• ενοίκια που αναγνωρίστηκαν ως έσοδα στην περίοδο αναφοράς·
• Γενική περιγραφή των υλικών μισθώσεων που έχει συνάψει ο εκμισθωτής.

Κατά τη λογιστική των μισθώσεων σύμφωνα με τα ρωσικά και διεθνή πρότυπα, οι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες των εταιρειών έχουν πολλές ερωτήσεις. Πώς να το ταξινομήσετε; Ποιος πρέπει να απεικονίζει το ακίνητο στον ισολογισμό του - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής; Πώς να κατανείμετε τα έσοδα και τα έξοδα μεταξύ των περιόδων αναφοράς; Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε τις διαφορές στις προσεγγίσεις για την επίλυση αυτών των προβλημάτων που προσφέρουν τα IFRS και το RAS.

Μίσθωση: λειτουργική ή οικονομική;

Προκειμένου να αντικατοπτρίζεται σωστά μια σύμβαση μίσθωσης στη λογιστική, είναι πρώτα απαραίτητο να μάθετε τι είδους μίσθωση είναι: λειτουργική ή οικονομική, δηλαδή μίσθωση.
Ας ξεκινήσουμε με τη ρωσική νομοθεσία. Για να απαντήσετε σε αυτήν την ερώτηση, πρέπει να ανατρέξετε στον Ομοσπονδιακό Νόμο της 29ης Οκτωβρίου 1998 No. 164-FZ «Σχετικά με τη χρηματοδοτική μίσθωση (leasing)» (εφεξής ο νόμος για τις μισθώσεις). Σύμφωνα με αυτήν, το περιεχόμενο της σύμβασης μίσθωσης θα πρέπει να έχει ως εξής. Ο εκμισθωτής αποκτά την κυριότητα του ακινήτου που επιλέγει ο μισθωτής από συγκεκριμένο πωλητή. Ο εκμισθωτής πρέπει να παράσχει στον ενοικιαστή αυτό το ακίνητο για προσωρινή κατοχή και χρήση έναντι αμοιβής.
Συνεπώς, οι σχέσεις μίσθωσης βάσει τέτοιων συμφωνιών ταξινομούνται ως χρηματοδοτικές μισθώσεις. Όλα τα υπόλοιπα πρέπει να ληφθούν υπόψη ως λοιπό μίσθωμα, δηλαδή λειτουργικό ενοίκιο. Έτσι, οι μισθώσεις ταξινομούνται αποκλειστικά ανάλογα με τον τρόπο κατάρτισης της σύμβασης. Σημείωση: ο κατασκευαστής δεν μπορεί να ενεργεί ως εκμισθωτής σε σχέση με τα δικά του προϊόντα.
Με τη σειρά τους, τα ΔΠΧΑ χωρίζουν τις μισθώσεις σε χρηματοοικονομικές και λειτουργικές μισθώσεις ανάλογα με το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής. Το πρώτο βήμα είναι να μάθετε ποιος φέρει τους κινδύνους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου και τα οφέλη από τη χρήση του.
Έτσι, τα διεθνή πρότυπα ταξινομούν ως μίσθωση την ενοικίαση ακινήτων, όλοι οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη από τη χρήση της οποίας μεταφέρονται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή.

«Διεθνείς» ενδείξεις χρηματοδοτικής μίσθωσης

Τα ΔΠΧΑ προσφέρουν 5 κριτήρια που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να προσδιοριστεί εάν οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη που σχετίζονται με το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο έχουν πράγματι μεταφερθεί από τον έναν εταίρο στον άλλο:
1. Με τη λήξη της σύμβασης, ο μισθωτής γίνεται ο ιδιοκτήτης του περιουσιακού στοιχείου. Εφόσον το ακίνητο θα παραμείνει στον μισθωτή για όλη την ωφέλιμη ζωή του, οι κίνδυνοι και τα οφέλη θα περάσουν σε αυτόν.
2. Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αγοράσει το περιουσιακό στοιχείο σε τιμή που είναι σημαντικά χαμηλότερη από την εύλογη αξία του κατά τη στιγμή της συναλλαγής αυτής. Παράλληλα, ακόμη και κατά τη σύναψη μισθωτηρίου, ο ενοικιαστής πρέπει να είναι σίγουρος ότι το ακίνητο θα του πουληθεί. Δηλαδή, στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, η κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου πρέπει να περάσει στον μισθωτή, αν και αυτό δεν υπόκειται στις υποχρεώσεις των μερών της συμφωνίας.
3. Η διάρκεια της μίσθωσης αντιπροσωπεύει σημαντικό μέρος της ωφέλιμης ζωής του περιουσιακού στοιχείου. Στην περίπτωση αυτή, η κυριότητα του ακινήτου μπορεί να μην περάσει στον ενοικιαστή. Επειδή όμως θα χρησιμοποιήσει το περιουσιακό στοιχείο για το μεγαλύτερο μέρος της ωφέλιμης ζωής του, θα αποκομίσει και τα περισσότερα οικονομικά οφέλη.
Σημειώστε ότι τα ΔΠΧΠ δεν καθορίζουν σαφή κριτήρια βάσει των οποίων μπορεί να προσδιοριστεί ποιο μέρος της διάρκειας ζωής ενός περιουσιακού στοιχείου είναι σημαντικό. Στην πράξη, συνήθως χρησιμοποιείται το 75 τοις εκατό. Ωστόσο, μην ξεχνάτε ότι αυτή είναι μόνο μια κατά προσέγγιση τιμή. Δεν υποδηλώνει πάντα ότι η μίσθωση πρέπει να ταξινομηθεί ως οικονομική.
4. Η προεξοφλημένη αξία των μισθωμάτων κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης ισούται με την εύλογη τιμή του περιουσιακού στοιχείου ή αποτελεί σημαντικό μέρος αυτού (στην πράξη το ποσοστό είναι 90 τοις εκατό). Δηλαδή, στην περιγραφόμενη κατάσταση, ο ενοικιαστής αγοράζει πράγματι το ακίνητο με πρόγραμμα δόσεων.
5. Το ακίνητο είναι τέτοιο που μόνο ο ενοικιαστής μπορεί να το χρησιμοποιήσει χωρίς σημαντική τροποποίηση.
Άρα, η μίσθωση ταξινομείται. Εάν πρόκειται για λειτουργική μίσθωση, τότε οι διαφορές στη λογιστική σύμφωνα με τα RAS και τα ΔΠΧΠ θα είναι ασήμαντες. Αλλά οι κανόνες για τη λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις είναι θεμελιωδώς διαφορετικοί.

Διαφωνία ισορροπίας

Είναι απαραίτητο να μάθετε ποιο από τα μέρη της συμφωνίας χρηματοδοτικής μίσθωσης θα αποδεχθεί το ακίνητο στον ισολογισμό τους.
Στη ρωσική λογιστική, το κείμενο της σύμβασης θα είναι αποφασιστικής σημασίας. Άλλωστε, οι εταίροι μπορούν να αποφασίζουν για το θέμα της μίσθωσης με κοινή συμφωνία (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις των ΔΠΧΠ, εάν μια μίσθωση ταξινομείται ως χρηματοδοτική μίσθωση, τότε ο εκμισθωτής πρέπει να διαγράψει το ακίνητο από τον ισολογισμό του. Ο ενοικιαστής πρέπει να λάβει υπόψη του τα τιμαλφή του. Στη ρωσική λογιστική, το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να παραμείνει στον ισολογισμό του εκμισθωτή κατόπιν συμφωνίας των εταίρων. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής θα καταχωρίσει το ακίνητο αυτό σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού.

Λογιστική για χρηματοδοτική μίσθωση από μισθωτή...

1. Αρχική αναγνώριση.Στην αρχή της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής πρέπει να εμφανίσει τα ληφθέντα περιουσιακά στοιχεία και τις προκύπτουσες υποχρεώσεις στον ισολογισμό του. ΣΕ γενική περίπτωσηΤο ακίνητο αποτιμάται στην εύλογη αξία. Εάν αποδειχθεί ότι είναι μεγαλύτερο από το μειωμένο ποσό των ελάχιστων πληρωμών ενοικίου, γίνεται εγγραφή στη λογιστική για το ποσό της πληρωμής ενοικίου. Δηλαδή, η ιδιοκτησία αντανακλάται στο χαμηλότερο από δύο εκτιμήσεις (η αρχή του συντηρητισμού).
Η παρούσα αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων προσδιορίζεται με βάση το επιτόκιο που περιλαμβάνεται στη μίσθωση. Το τελευταίο ονομάζεται επίσης σιωπηρό επιτόκιο - αυτό που χρησιμοποίησε ο εκμισθωτής κατά τον υπολογισμό των πληρωμών μισθωμάτων. Φυσικά, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι γνωστό στον ενοικιαστή. Τότε πρέπει να χρησιμοποιήσετε επιτόκιοτραπεζικό δάνειο, το χρονοδιάγραμμα πληρωμής του οποίου θα αντιστοιχεί στους όρους της σύμβασης μίσθωσης.
Εάν η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων πληρωμών μίσθωσης είναι μικρότερη από την εύλογη τιμή του ακινήτου, πρέπει να αυξηθεί στην τελευταία αξία. Όλα τα αρχικά έξοδα του ενοικιαστή θα περιλαμβάνονται στο ποσό με το οποίο θα αποδεχθεί το ακίνητο για λογιστική.
Οι κανόνες για την καταγραφή των χρηματοδοτικών μισθώσεων στη ρωσική λογιστική είναι διαφορετικοί. Έτσι, εάν, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, ο μισθωτής πρέπει να αποδεχθεί το μισθωμένο στοιχείο στον ισολογισμό του, θα το λάβει υπόψη στο ονομαστικό ποσό των μισθωμάτων. Δηλαδή, η RAS δεν λαμβάνει υπόψη τη διαχρονική αξία του χρήματος.
Στα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής εμφανίζει τις υποχρεώσεις του προς τον εκμισθωτή και σε ονομαστική αξία. Ταυτόχρονα, όμως, εισάγει έναν πρόσθετο λογαριασμό στον οποίο αντικατοπτρίζει το ποσό των μελλοντικών εξόδων τόκων. Ως αποτέλεσμα, το προεξοφλημένο ποσό της οφειλής θα εμφανίζεται στον ισολογισμό.
2. Λογιστική κοστολόγησης.Σύμφωνα με τους κανόνες των ΔΠΧΠ, τα έξοδα του μισθωτή αποτελούνται κυρίως από δύο συνιστώσες: απόσβεση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου και έξοδο τόκων.
Στη RAS, τα συμβαλλόμενα μέρη μιας σύμβασης μπορούν, κατόπιν συμφωνίας, να εφαρμόζουν ταχεία απόσβεση μισθωμένων ακινήτων (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).
Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής πρέπει να αποσβέσει τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία σύμφωνα με τους κανόνες που εφαρμόζει σε παρόμοια ακίνητα. Ωστόσο, δεν μπορεί να καθορίσει ταχεία απόσβεση.
Οι τόκοι για τη χρήση μισθωμένων ακινήτων παρουσιάζονται με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου 1, παρόμοια με τους τόκους επί των μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων της εταιρείας. Αλλά στη ρωσική λογιστική, τα έξοδα τόκων δεν εμφανίζονται. Το κόστος ενοικίασης θα αποτελείται είτε αποκλειστικά από πληρωμές μισθωμάτων (όταν λογιστικοποιούνται τα ακίνητα με τον εκμισθωτή), είτε από δεδουλευμένες αποσβέσεις (όταν λογιστικοποιούνται για τον μισθωτή).

1 – Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το πραγματικό επιτόκιο, βλ. Νο. 1 του «Σύμβουλος» για το 2006 (σελίδα 60).

...και ο ιδιοκτήτης

1. Αρχική αναγνώριση.Εάν ο εκμισθωτής δεν είναι ο κατασκευαστής ή ο έμπορος του μισθωμένου ακινήτου, τότε όταν το περιουσιακό στοιχείο μεταβιβάζεται σε αυτόν, πρέπει να αναγνωρίσει μια «απαίτηση» στον ισολογισμό του. Οι κανόνες για την εκτίμησή του είναι οι ίδιοι με το χρέος του μισθωτή: το συνολικό ποσό πρέπει να εμφανίζεται στην ονομαστική αξία. Είναι επίσης απαραίτητο να εισαγάγετε έναν πρόσθετο λογαριασμό για τον υπολογισμό των μελλοντικών εσόδων από τόκους. Ως αποτέλεσμα, ο ισολογισμός θα περιέχει την τρέχουσα αξία του χρέους. Αυτές είναι οι απαιτήσεις των ΔΠΧΠ. Σχετικά με Ρωσική λογιστική, τότε οι εισπρακτέοι λογαριασμοί αντικατοπτρίζονται σε πλήρης ποσότητα, δηλαδή στην ονομαστική αξία.
2. Αναγνώριση εσόδων.Σύμφωνα με τα διεθνή λογιστικά πρότυπα, τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής πρέπει να καταγράφουν τα έσοδα από τόκους καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Επιπλέον, πρέπει να το κάνουν συστηματικά και ορθολογικά. Το σταθερό ποσοστό απόδοσης κατανέμεται μεταξύ της καθαρής ανεξόφλητης επένδυσης του εκμισθωτή στη μίσθωση. Τα τελευταία αντιπροσωπεύουν τη διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού του χρέους και του ποσού των εσόδων από τόκους που δεν έχουν εισπραχθεί ακόμη. Επομένως, μιλάμε για την ίδια μέθοδο πραγματικού επιτοκίου.
Σύμφωνα με τους κανόνες της RAS, ο εκμισθωτής μπορεί να αντικατοπτρίζει το εισόδημα με δύο τρόπους. Η επιλογή μεταξύ τους εξαρτάται από το ποιος από τους εταίρους καταγράφει το ακίνητο στον ισολογισμό τους - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής.
Στην πρώτη περίπτωση, το εισόδημα του εκμισθωτή θα είναι το ποσό των πληρωμών μίσθωσης βάσει της συμφωνίας. Στη δεύτερη, η διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού όλων των πληρωμών και της πραγματικής αξίας του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου πρέπει να αποδοθεί στα αναβαλλόμενα έσοδα. Στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων, το ποσό αυτό αποτυπώνεται με βάση τους όρους της σύμβασης μίσθωσης και όχι ομοιόμορφα, όπως στα ΔΠΧΠ.
3. Λογιστική για εμπορικές μισθώσεις.Υπάρχει μια άλλη σημαντική διαφορά μεταξύ των IFRS και RAS. Συνδέεται με τη λεγόμενη εμπορική μίσθωση. Το συζητούν όταν ο πωλητής του ακινήτου ενεργεί ως εκμισθωτής. Δηλαδή, όταν η ενοικίαση είναι ουσιαστικά μια εναλλακτική λύση στην αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα ΔΠΧΠ απαιτούν από τον εκμισθωτή να διαιρεί τα έσοδά του σε δύο τύπους:

1. κέρδος ή ζημιά που ισοδυναμεί με τα έσοδα μείον τα έξοδα από την πώληση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου στο τιμές της αγοράςλαμβάνοντας υπόψη όλες τις εκπτώσεις - κατά την ημερομηνία προβληματισμού στη λογιστική των ενοικιαζόμενων ακινήτων.
2. έσοδα από τόκους - καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Σε αντίθεση με τα ΔΠΧΠ, σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, ένας κατασκευαστής προϊόντων δεν μπορεί να είναι ταυτόχρονα και εκμισθωτής. Επιπλέον, η RAS δεν υποχρεώνει τους αντιπροσώπους να καταγράφουν το οικονομικό αποτέλεσμα μιας σύμβασης μίσθωσης από την ημερομηνία σύναψής της. Δηλαδή η λογιστική διαδικασία στο σε αυτήν την περίπτωσηδεν θα διαφέρει από το γενικά αποδεκτό.
Ετσι, Ρωσικοί κανόνεςΗ λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις διαφέρει σημαντικά από τις διεθνείς. Κυρίως λόγω του γεγονότος ότι η λογιστική διαδικασία καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τα χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης συναλλαγής, δηλαδή από τους όρους της σύμβασης μίσθωσης. Κατά τη λογιστικοποίηση αυτού του τύπου μίσθωσης σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, είναι απαραίτητο να τηρείται η αρχή της προτεραιότητας του οικονομικού περιεχομένου της συμφωνίας έναντι της μορφής της. Οι διαφορές στη λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις οφείλονται επίσης στο γεγονός ότι η RAS δεν έχει την έννοια της διαχρονικής αξίας του χρήματος. Ως εκ τούτου, οι εγχώριες εταιρείες δεν μπορούν να κατανείμουν τα έσοδα από τόκους και τα έξοδα μίσθωσης ομοιόμορφα με βάση το πραγματικό επιτόκιο.

Τραπέζι
Διαφορές στη λογιστική μίσθωσης σύμφωνα με τα ρωσικά και διεθνή πρότυπα

	Η διαδικασία εγγραφής
Ταξινόμηση ενοικίων	Με βάση τους όρους της σύμβασης	Εξαρτάται από το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής
Λογιστική για μισθωμένα ακίνητα στον ισολογισμό του εκμισθωτή ή του μισθωτή	Καθορίζεται στη σύμβαση	Ο μισθωτής λογιστικοποιεί πάντα το περιουσιακό στοιχείο στον ισολογισμό του
Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από ενοικιαστή	Με το ονομαστικό ποσό των πληρωμών μισθωμάτων στον ισολογισμό ή σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού	Με βάση τη μείωση της εύλογης αξίας ή της προεξοφλημένης αξίας των μισθωμάτων.
Αποτύπωση δαπανών από τον ενοικιαστή	Τα κόστη συνίστανται είτε σε πληρωμές μισθωμάτων είτε σε απόσβεση του περιουσιακού στοιχείου (επιτρέπεται επιταχυνόμενη απόσβεση)	Το ακίνητο αποσβένεται στο γενικοί κανόνες. Τα έξοδα τόκων καταχωρούνται με βάση το πραγματικό επιτόκιο
Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από τον εκμισθωτή	Εάν ένα περιουσιακό στοιχείο διαγραφεί από τον ισολογισμό, οι απαιτήσεις καταχωρούνται στην ονομαστική τους αξία	Εμφανίζει την προεξοφλημένη αξία των εισπρακτέων λογαριασμών
Αντανάκλαση του εισοδήματος από τον εκμισθωτή	Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας	Με βάση το πραγματικό επιτόκιο
Λογιστική μίσθωσης εμπορίου	Δεν υπάρχει έννοια της εμπορικής μίσθωσης	Εκτός από τα έσοδα από τόκους, λαμβάνονται υπόψη και τα κέρδη ή οι ζημιές από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου.

Οι μισθωτικές σχέσεις είναι μια πολύ κοινή πρακτική στις επιχειρήσεις. Κατά τη σύναψή τους, θα πρέπει να θυμάστε ότι η μίσθωση πρέπει να εκτελείται σωστά σύμφωνα με λογιστική. Πολλές λειτουργίες, συμπεριλαμβανομένης αυτής, ρυθμίζονται διεθνή πρότυπαΔΠΧΠ (ΔΛΠ). Στην εγχώρια λογιστική δεν υπάρχει ξεχωριστό λογιστικό σχέδιο για τη λογιστική των μισθώσεων, ωστόσο, οι λειτουργικές μισθώσεις λογιστικοποιούνται με τον ίδιο τρόπο στα RAS και στα ΔΠΧΠ. Πώς ακριβώς συμβαίνει αυτό και πώς διαφέρει μια λειτουργική μίσθωση από μια χρηματοδοτική μίσθωση θα περιγραφεί λεπτομερέστερα παρακάτω.

Τι είναι λειτουργική μίσθωση

Στα τέλη του 2016, το Υπουργείο Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας εξέδωσε την εντολή αριθ. Αυτό το πρότυπο δηλώνει ότι οι σχέσεις μίσθωσης μπορούν να λάβουν τη μορφή λειτουργικών ή χρηματοδοτικών μισθώσεων.

Μισθωτικές σχέσεις- πρόκειται για την απόκτηση ή την παροχή για προσωρινή εκμετάλλευση ή προσωρινή κατοχή οποιουδήποτε υλικά περιουσιακά στοιχεία. Σε αυτή την περίπτωση, και τα δύο μέρη έχουν ορισμένα πλεονεκτήματα:

• ο εκμισθωτής διατηρεί την κυριότητα του υλικού περιουσιακού στοιχείου ή μπορεί να το πουλήσει στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, ενώ του εξασφαλίζονται πρόσθετες εισπράξεις μετρητών·
• ο μισθωτής δεν ξοδεύει κεφάλαια για την αγορά ακινήτου, αλλά μπορεί να το χρησιμοποιήσει.
• φορολογικά μπόνους και για τα δύο μέρη.

ΠΡΟΣ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ ΣΑΣ!Η είσοδος σε σχέση μίσθωσης σφραγίζεται με τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης ακινήτου (η λεγόμενη «συμφωνία μίσθωσης») ή συμφωνίας για χαριστική χρήση.

Το πρότυπο ΔΠΧΠ χωρίζει τις μισθώσεις σε λειτουργικές και μη λειτουργικές (χρηματοοικονομικές). Λειτουργική μίσθωση– μεταβίβαση ακινήτου με σχετικά σύντομη περίοδο προσωρινής χρήσης ή κατοχής, η οποία είναι σημαντικά μικρότερη από την περίοδο χρήσιμη λειτουργία(η ίδια αναλογία ως προς το κόστος: ενοίκιοπολύ μικρότερη από την πραγματική τιμή της μεταβιβαζόμενης υλικής αξίας). Οι πληρωμές βάσει της σύμβασης μίσθωσης δεν θα καλύπτουν τη συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων που ελήφθησαν, αντιπροσωπεύουν αποκλειστικά μια πληρωμή για τη χρήση του πράγματος, αλλά όχι για το ίδιο το πράγμα.

ΣΕ ΜΙΑ ΣΗΜΕΙΩΣΗ!Όταν ο όρος «μίσθωση» χρησιμοποιείται με τη συνήθη καθημερινή του σημασία, συνήθως σημαίνουν λειτουργικές μισθώσεις - είναι πιο συνηθισμένες από τις χρηματοδοτικές μισθώσεις. Ένα παράδειγμα θα ήταν, για παράδειγμα, η ενοικίαση γραφείου σε ένα επιχειρηματικό κέντρο ή η ενοικίαση ενός διαμερίσματος από ένα άτομο.

Η διαφορά μεταξύ μιας λειτουργικής μίσθωσης και μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης

Χρηματοδοτική μίσθωση– άλλος τύπος προσωρινής μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων, όταν οι πληρωμές για ενοίκιο και περίοδο χρήσης πρακτικά «συγχωνεύονται» με τη γενική διάρκεια ζωής των υλικών περιουσιακών στοιχείων και τους πραγματική αξία. Σε τι διαφέρει από το χειρουργείο;

1. Κίνδυνοι και οφέλη. Αυτή είναι η κύρια διαφορά μεταξύ αυτής της μορφής σύμβασης μίσθωσης και μιας λειτουργικής μίσθωσης: με μια χρηματοδοτική μίσθωση, ο αποδέκτης αποδέχεται, μαζί με το ακίνητο, όλα τα οφέλη της ιδιοκτησίας του, αλλά μαζί με αυτά και όλους τους κινδύνους. Στο χειρουργείο, τα πλεονεκτήματα της ιδιοκτησίας και οι κίνδυνοι που συνδέονται με αυτό δεν μεταφέρονται πλήρως.
2. Ενοικίαση ή μίσθωση;Μια άλλη διαφορά σχετίζεται με τη λογιστική των μισθώσεων. Οι λειτουργικές μισθώσεις αντικατοπτρίζονται εξίσου τόσο στα ΔΠΧΠ όσο και στα RAS. Χρηματοοικονομική θεωρείται μόνο στην ρήτρα 13 του GHS «Lease» και στη RAS χρησιμοποιείται ο όρος «leasing». Η χρηματοδοτική μίσθωση πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στη λογιστική σύμφωνα με τους κανονισμούς του σχετικού νόμου («Περί χρηματοδοτικής μίσθωσης»), ο οποίος διαφέρει από το Πρότυπο ΔΛΠ.
3. Το νόημα είναι πιο σημαντικό από τη μορφή.Αυτή η αρχή, η οποία ορίζει τη διεθνή τυποποίηση, απεικονίζεται πολύ καθαρά από την ταξινόμηση σχέσεις ενοικίασης: η μορφή της συντασσόμενης σύμβασης δεν είναι τόσο σημαντική για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης όσο η οικονομική ουσία αυτής της πράξης. Είναι η αναλογία κινδύνων και οφελών που θα είναι η προτεραιότητα στον καθορισμό του είδους της μίσθωσης - χρηματοοικονομικής ή λειτουργικής.

ΑΝΑΦΟΡΑ! Όλα τα χαρακτηριστικά μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης, βασικά και πρόσθετα, δίνονται στην παράγραφο 11, παράγραφος 17 του Προτύπου ΔΠΧΠ.

Αντανάκλαση λειτουργικών μισθώσεων στη λογιστική

Από λογιστική άποψη, μια λειτουργική μίσθωση είναι μια κανονική πώληση υπηρεσιών με τη μόνη διαφορά - η προπληρωμή για τη μίσθωση καταγράφεται ως ξεχωριστή γραμμή στον ισολογισμό, η οποία ονομάζεται διαφορετικά από τα μέρη:

• για τον εκμισθωτή είναι «Αναβαλλόμενο εισόδημα»·
• για τον δικαιούχο της μίσθωσης – «Αναβαλλόμενα έξοδα».

ΣΠΟΥΔΑΙΟΣ!Κατά τη λογιστική των λειτουργικών μισθώσεων, όλες οι πληρωμές πρέπει να συγκεντρώνονται ομοιόμορφα, δηλαδή να λαμβάνονται στα ίδια ποσά καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Σε αυτήν την περίπτωση, το χρονοδιάγραμμα πληρωμών που εγκρίνεται στο κείμενο της συμφωνίας δεν έχει σημασία: μια λειτουργική μίσθωση εγγυάται ομοιόμορφη λήψη οφελών.

Τι να καταγράψετε στο λογιστικό ενός ενοικιαστή

Το μέρος που παίρνει ακίνητα υπό λειτουργική μίσθωση πρέπει να αντικατοπτρίζει τα ακόλουθα στοιχεία στη λογιστική:

• στον νέο λογαριασμό ισολογισμού 0 111 40 000 «Δικαίωμα χρήσης περιουσίας» – κεκτημένα δικαιώματα εκμετάλλευσης του περιουσιακού στοιχείου (ποσό καταβολών μισθωμάτων για ολόκληρη την περίοδο μίσθωσης).
• στον λογαριασμό ισολογισμού 0 302 24 000 «Υπολογισμοί ενοικίου για χρήση ακινήτου» - χρήματα που προορίζονται ως ενοίκιο.
• στο νέο λογαριασμό ισολογισμού 0 104 40 450 «Απόσβεση του δικαιώματος χρήσης ακινήτου» - διαγράφεται η απόσβεση του δικαιώματος προσωρινής χρήσης του περιουσιακού στοιχείου (μηνιαία στο ποσό των πληρωμών ενοικίου).
• στους αντίστοιχους λογαριασμούς αναλυτική λογιστική(0 302 00 000 «Υποχρεώσεις», 0 109 00 000 «Δαπάνες για την κατασκευή τελικών προϊόντων, εκτέλεση εργασιών, υπηρεσίες», 0 401 20 000 «Δαπάνες του τρέχοντος οικονομικού έτους») - δαπάνες ενδεχόμενων πληρωμών που προκύπτουν την ημερομηνία συγκέντρωσης τους (αυτό συμβαίνει συνήθως μηνιαία). Οι ενδεχόμενες πληρωμές είναι δαπάνες που προκύπτουν κατά τη χρήση του ακινήτου και δεν καθορίζονται στο κείμενο της σύμβασης, τα ποσά τους καθορίζονται στην πορεία.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ!Το «δικαίωμα χρήσης περιουσίας» είναι ένα νέο, ανεξάρτητο λογιστικό αντικείμενο, που αντικατοπτρίζεται ως μη χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο. Η υπολειμματική του αξία μπορεί να αντιστραφεί προς την κατεύθυνση της μείωσης των πληρωτέων μισθωμάτων εάν το ποσό της μίσθωσης καταβλήθηκε νωρίτερα, ενώ το πρόσθετο κέρδος, φυσικά, δεν αντικατοπτρίζεται.

Χαρακτηριστικά λογιστικής με τον εκμισθωτή

Η λογιστική ερμηνεύει τη μίσθωση ως την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης για καθορισμένο χρόνο.

Το μέρος που μεταβιβάζει την περιουσία του για κατοχή ή εκμετάλλευση για την περίοδο που καθορίζεται στη σύμβαση έχει τα ακόλουθα αντικείμενα στη λογιστική του:

• στον λογαριασμό ισολογισμού 0 205 21 000 «Διακανονισμοί με πληρωτές εσόδων από λειτουργικές μισθώσεις» - λήψη χρημάτων από τον χρήστη του περιουσιακού στοιχείου.
• στους αντίστοιχους λογαριασμούς εκτός ισολογισμού 25 «Ακίνητα που μεταβιβάστηκαν για πληρωμένη χρήση (ενοίκιο)», 26 «Ακίνητα που μεταβιβάστηκαν για δωρεάν χρήση» - εσωτερικές κινήσεις περιουσιακών στοιχείων χωρίς ένδειξη διάθεσης.
• στον λογαριασμό ισολογισμού 0 401 40 121 «Αναβαλλόμενα έσοδα από λειτουργικές μισθώσεις» - αναμενόμενα κέρδη από την πληρωμή των υποχρεώσεων μίσθωσης για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης.
• σε λογαριασμούς ισολογισμού 0 205 35 000 «Υπολογισμοί εσόδων από πληρωμές μισθωμάτων υπό όρους», 0 401 10 135 «Έσοδα τρέχοντος οικονομικού έτους από πληρωμές υπό όρους μισθωμάτων» - υπολογισμός εσόδων από πληρωμές μισθωμάτων υπό όρους.

Όπως μπορείτε να δείτε, τα περιουσιακά στοιχεία που δίνονται δεν διαγράφονται από τον ισολογισμό, αλλά παραμένουν στα βιβλία, οι αλλαγές είναι ορατές μόνο στην αναλυτική λογιστική.

ΠΡΟΣΟΧΗ!Εάν μια μίσθωση εξοφληθεί πρόωρα, το υπόλοιπο των προβλέψεων εσόδων στον λογαριασμό αντιστρέφεται για μείωση της απαίτησης μίσθωσης του αποδέκτη του περιουσιακού στοιχείου χωρίς να καταγράφεται ζημία.

Φορολογική λογιστική λειτουργικών μισθώσεων

Τυχόν συναλλαγές μισθώσεων υπόκεινται σε φορολογία 18%, η οποία στην περίπτωση αυτή υπολογίζεται επί του ποσού των εσόδων από λειτουργικές μισθώσεις. Το ποσό υπολογίζεται με βάση το οικονομικό αποτέλεσμα που έχει καταχωρηθεί στο λογιστήριο.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ! Ο ΦΠΑ δεν χρεώνεται κατά τη μεταβίβαση του ίδιου του περιουσιακού στοιχείου, αλλά μόνο για τις πληρωμές μισθωμάτων. Κατά τη μεταβίβαση του περιουσιακού στοιχείου, τα μέρη δεν έχουν καμία υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ.

Δεν έχει δεδουλευμένα γιατί το περιουσιακό στοιχείο δεν χρεώνεται από τον ισολογισμό του εκμισθωτή και δεν αυξάνει το εισόδημα του μισθωτή. Όσον αφορά τις πληρωμές ενοικίων, αυτές είναι ήδη χρηματοοικονομικά έσοδα (έξοδα), επομένως εμπίπτουν στη βάση αυτού του φόρου μεταξύ των «λοιπών εσόδων/εξόδων».

Οι όροι «λειτουργικές» και «χρηματοδοτικές» μισθώσεις αναφέρονται στον λογιστικό χειρισμό των μισθώσεων. Το διεθνές πρότυπο ΔΛΠ 17 «Ενοικίαση» είναι υπεύθυνο για αυτή τη λογιστική. Η ρωσική λογιστική εξακολουθεί να μην έχει ξεχωριστό λογιστικό πρότυπο που να ρυθμίζει τη λογιστική μίσθωσης. Ταυτόχρονα, η λογιστική των λειτουργικών μισθώσεων στο RAS δεν διαφέρει από τη λογιστική των λειτουργικών μισθώσεων στα ΔΠΧΠ. Και αντί του όρου χρηματοδοτική μίσθωση, η RAS χρησιμοποιεί τον όρο «μίσθωση», η λογιστική του οποίου ορίζεται στο νόμο περί χρηματοδοτικής μίσθωσης. Και εδώ η λογιστική βάσει των ΔΠΧΠ και RAS διαφέρει σημαντικά.

Αυτό το άρθρο θα συζητήσει τη λογιστική μίσθωσης σύμφωνα με τα διεθνή λογιστικά πρότυπα.

Λογιστική μισθώσεων

Το ΔΛΠ 17 ορίζει τη μίσθωση ως εξής: «Η ενοικίαση είναισύμβαση βάσει της οποίας ο εκμισθωτής δίνει στον μισθωτή το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει ένα περιουσιακό στοιχείο για μια συμφωνημένη χρονική περίοδο με αντάλλαγμα μια πληρωμή ή μια σειρά πληρωμών.» Δηλαδή, εάν κάποιος έχει ένα περιουσιακό στοιχείο που δεν χρειάζεται, και κάποιος άλλος θα ήθελε να χρησιμοποιήσει αυτό το περιουσιακό στοιχείο χωρίς να το αγοράσει, τότε μπορεί να συνάψει σύμβαση μίσθωσης. Σε αυτήν την περίπτωση, και τα δύο μέρη στη συναλλαγή λαμβάνουν οφέλη:

• Ο εκμισθωτής λαμβάνει ταμειακές ροές ενώ διατηρεί είτε την κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου είτε το δικαίωμα να το πουλήσει στο τέλος της περιόδου μίσθωσης.
• ο μισθωτής έχει την ευκαιρία να χρησιμοποιήσει το περιουσιακό στοιχείο χωρίς να το αγοράσει·
• και τα δύο μέρη λαμβάνουν ορισμένα φορολογικά οφέλη.

Η Επιτροπή ΔΠΧΠ προετοιμάζεται επί του παρόντος για έκδοση νέο πρότυποεπί της μίσθωσης, η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2015. Αλλά, όπως συμβαίνει πάντα, η κατανόηση του νέου πρέπει να βασίζεται στην κατανόηση του τι συνέβη στο παρελθόν.

Σε τι βασίζεται η ταξινόμηση των ενοικίων;

Το ΔΠΧΑ 17 Μισθώσεις κάνει διάκριση μεταξύ δύο τύπων μισθώσεων: χρηματοδοτικές και λειτουργικές μισθώσεις. Η ταξινόμηση των ενοικίων βασίζεται σχετικά με την κατανομή των κινδύνων και των οφελώνσχετίζεται με την ιδιοκτησία ενός περιουσιακού στοιχείου μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή.

• Μια μίσθωση ταξινομείται ως χρηματοδοτική μίσθωση εάν μεταφέρει ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τα οφέλη της ιδιοκτησίας του περιουσιακού στοιχείου.
• Μια μίσθωση ταξινομείται ως λειτουργική μίσθωση εάν δεν μεταφέρει ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τα οφέλη της ιδιοκτησίας του περιουσιακού στοιχείου.

Για όσους ετοιμάζονται να λάβουν μέρος στις εξετάσεις Dipifr, είναι πολύ σημαντικό να θυμούνται την απάντηση σε αυτήν την ερώτηση. Φανταστείτε αν το ΔΠΧΑ 17 εμφανιζόταν ως η τρίτη ερώτηση στην εξέταση, που σημαίνει ότι ο Paul Robins έπρεπε να καταλήξει σε ορισμένες ερωτήσεις σχετικά με τη θεωρία της μίσθωσης. Η πιο προφανής επιλογή σε αυτή την περίπτωση είναι να ρωτήσετε "σε τι βασίζεται η ταξινόμηση ενοικίασης;" Και παρόλο που πολλοί άνθρωποι γνωρίζουν από έξω τα σημάδια μιας οικονομικής μίσθωσης (τα οποία συζητούνται παρακάτω), λίγοι θα καταλάβουν πώς να απαντήσουν σε αυτή τη γενικά απλή ερώτηση. Για άλλη μια φορά λοιπόν:

Η ταξινόμηση των μισθώσεων που υιοθετείται σε αυτό το Πρότυπο βασίζεται στη διανομή κινδύνους και οφέλησχετίζεται με την κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου που αποτελεί αντικείμενο της μίσθωσης μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή. Οι κίνδυνοι περιλαμβάνουν την πιθανότητα ζημιών λόγω διακοπής λειτουργίας ή τεχνολογικής απαξίωσης ή διακυμάνσεων της κερδοφορίας λόγω μεταβαλλόμενων οικονομικών συνθηκών. Τα οφέλη συνδέονται με την προσδοκία κέρδους από δραστηριότητες κατά τη διάρκεια της οικονομικής ζωής του περιουσιακού στοιχείου και εισόδημα από την ανατίμηση ή τη διάθεση της υπολειμματικής αξίας [ΔΠΧΑ 17, παράγραφος 7]

Το ΔΠΧΑ 17 χρησιμοποιείται πάντα ως παράδειγμα κατά την επεξήγηση της αρχής προτεραιότητα της οικονομικής ουσίας της επιχείρησης έναντι της νομικής της μορφήςγιατί το αν μια μίσθωση χαρακτηρίζεται ως χρηματοδοτική ή λειτουργική μίσθωση εξαρτάται περισσότερο από το περιεχόμενο της συναλλαγής παρά από τη μορφή της συμφωνίας.

Παρεμπιπτόντως, στην προηγούμενη έκδοση του Πλαισίου ΔΠΧΠ, η υπεροχή της ουσίας έναντι της μορφής θεωρήθηκε ως μία από τις πτυχές της αξιοπιστίας των πληροφοριών. Τώρα, «η υπεροχή της ουσίας έναντι της μορφής» δεν θεωρείται ως ξεχωριστή πτυχή αξιόπιστης αναπαράστασης, αφού θεωρείται περιττή. ΣΕ νέα έκδοσηΕννοιολογικό Πλαίσιο Η αξιόπιστη αναπαράσταση από μόνη της σημαίνει ότι οι χρηματοοικονομικές πληροφορίες περιγράφουν την ουσία ενός οικονομικού γεγονότος και όχι τη νομική του μορφή. Με άλλα λόγια, εάν οι πληροφορίες είναι αξιόπιστες, τότε αυτό συνεπάγεται αναπαράσταση της ουσίας του φαινομένου και όχι της μορφής του (στην πραγματικότητα, αυτό έχει γίνει αξίωμα).

Το πρότυπο περιγράφει παραδείγματα περιστάσεων που, μεμονωμένα ή αθροιστικά, θα οδηγούσαν συνήθως στην ταξινόμηση μιας μίσθωσης ως χρηματοδοτικής μίσθωσης (ΔΠΧΑ 17 παράγραφος 10):

1. η σύμβαση μίσθωσης προβλέπει τη μεταβίβαση της κυριότητας του περιουσιακού στοιχείου στον μισθωτή στο τέλος της περιόδου μίσθωσης.

2. ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αγοράσει το περιουσιακό στοιχείο σε τιμή που αναμένεται να είναι τόσο πολύ μικρότερη από την εύλογη αξία κατά την ημερομηνία άσκησης του δικαιώματος ώστε, κατά την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης, το δικαίωμα μπορεί εύλογα να αναμένεται ότι θα είναι ασκείται?

3. η διάρκεια της μίσθωσης εκτείνεται σε σημαντικό μέρος της οικονομικής ζωής του περιουσιακού στοιχείου, ακόμη και αν δεν υπάρχει μεταβίβαση κυριότητας.

4. Κατά την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης, η παρούσα αξία των ελάχιστων μισθωμάτων είναι πρακτικά ίση με την εύλογη αξία του περιουσιακού στοιχείου που αποτελεί αντικείμενο της μίσθωσης.

5. Τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία είναι τόσο εξειδικευμένα που μόνο ο μισθωτής μπορεί να τα χρησιμοποιήσει χωρίς σημαντική τροποποίηση.

Αυτές οι περιστάσεις περιγράφουν καταστάσεις στις οποίες τα οικονομικά οφέλη ενός περιουσιακού στοιχείου περνούν στον μισθωτή. Φυσικά, τα κύρια σημάδια μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι το τρίτο και το τέταρτο από αυτή τη λίστα. Εάν ο μισθωτής χρησιμοποιεί το περιουσιακό στοιχείο καθ' όλη τη διάρκεια της ζωής του, εάν πληρώνει στον εκμισθωτή την εύλογη αξία του περιουσιακού στοιχείου σε περιοδικές πληρωμές ενοικίων, τότε είναι σαφές ότι σχεδόν όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη έχουν μεταφερθεί στον μισθωτή. Τα υπόλοιπα σημεία είναι πρόσθετα σημάδια που αποκλείουν τη δυνατότητα να επηρεαστεί η ταξινόμηση μιας μίσθωσης μέσω αλλαγής των όρων της σύμβασης: εάν στο τέλος της περιόδου μίσθωσης υπάρξει επαναγορά του περιουσιακού στοιχείου σε μειωμένη τιμή ή μεταβίβαση παρέχεται ιδιοκτησία χωρίς πληρωμές στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, τότε αυτό υποδηλώνει επίσης ότι ο μισθωτής θα ελέγχει ουσιαστικά όλα τα οικονομικά οφέλη του περιουσιακού στοιχείου.

Επιπλέον, το πρότυπο ΔΠΧΑ 17 στην παράγραφο 11 ορίζει άλλα τρία Επιπρόσθετα χαρακτηριστικάχρηματοδοτική μίσθωση:

Άλλοι παράγοντες που, μεμονωμένα ή αθροιστικά, μπορεί επίσης να οδηγήσουν στην ταξινόμηση μιας μίσθωσης ως χρηματοδοτικής μίσθωσης:

α) εάν ο μισθωτής έχει το δικαίωμα πρόωρης λύσης της σύμβασης μίσθωσης, οι ζημίες του εκμισθωτή που συνδέονται με τη λύση της σύμβασης βαρύνουν τον μισθωτή·

β) άλλα έσοδα ή ζημίες από διακυμάνσεις στην εύλογη εκτίμηση της υπολειμματικής αξίας συσσωρεύονται στον μισθωτή (για παράδειγμα, με τη μορφή έκπτωσης ενοικίου ίσης με το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων από την πώληση στο τέλος της περιόδου μίσθωσης). Και

γ) ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να παρατείνει τη μίσθωση για άλλη μια περίοδο σε επίπεδο ενοικίου σημαντικά χαμηλότερο από το αγοραίο.

Τα παραδείγματα και τα σημεία που δίνονται στις παραγράφους 10 και 11 δεν είναι πάντα οριστικά. Εάν άλλοι παράγοντες δείχνουν ξεκάθαρα ότι ουσιαστικά όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη της ιδιοκτησίας του περιουσιακού στοιχείου δεν έχουν μεταβιβαστεί, η μίσθωση ταξινομείται ως λειτουργική μίσθωση. Για παράδειγμα, αυτό μπορεί να συμβεί:

• εάν το περιουσιακό στοιχείο μεταβιβαστεί στην κυριότητα στο τέλος της περιόδου μίσθωσης με αντάλλαγμα μια μεταβλητή πληρωμή ίση με την εύλογη αξία του περιουσιακού στοιχείου εκείνη τη στιγμή, ή
• όταν υπάρχει ενδεχόμενο μίσθωμα τέτοιο ώστε ουσιαστικά όλοι αυτοί οι κίνδυνοι και τα οφέλη να μην μεταβιβάζονται στον μισθωτή.

Λειτουργική μίσθωση

Οι λειτουργικές μισθώσεις λογίζονται ως συνήθεις πωλήσεις υπηρεσιών. Η μόνη διαφορά από την πώληση των υπηρεσιών είναι το όνομα της γραμμής στον ισολογισμό, που υποδεικνύει την προπληρωμή του ενοικίου: «Αναβαλλόμενα έξοδα» για τον ενοικιαστή και «Αναβαλλόμενα έσοδα» για τον εκμισθωτή.

Στο πλαίσιο μιας λειτουργικής μίσθωσης, πληρωμές μισθωμάτων (εξαιρουμένων των δαπανών αγοράς υπηρεσιών όπως ασφάλιση και Συντήρηση) αναγνωρίζονται ως έξοδο που κατανέμεται με βάση τη σταθερή μέθοδο, εκτός εάν μια άλλη συστηματική προσέγγιση αντικατοπτρίζει επαρκέστερα το χρονοδιάγραμμα των οφελών του χρήστη, ακόμη και αν οι πληρωμές δεν πραγματοποιούνται σε αυτή τη βάση.

Η ουσία της προηγούμενης παραγράφου είναι ότι ανεξάρτητα από το χρονοδιάγραμμα πληρωμών που καθορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης, εάν η μίσθωση λειτουργεί, τότε τα έξοδα θα πρέπει να συγκεντρώνονται ομοιόμορφα στο λογαριασμό αποτελεσμάτων, δηλαδή να είναι τα ίδια καθ' όλη τη διάρκεια διάρκεια μίσθωσης του περιουσιακού στοιχείου. Η γνώση αυτού του κανόνα ελέγχεται επακριβώς στην εξέταση Dipifr σε εργασίες για λειτουργικές μισθώσεις.

Πλέον σαφές παράδειγμαλειτουργική μίσθωση είναι η μίσθωση χώρων γραφείων σε επιχειρηματικά κέντρα ή χώρου σε εμπορικά κέντρα. Για άτομοΠρόκειται για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος που έχετε στην κατοχή σας, το οποίο είναι μια καλή προσθήκη στον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Χρηματοδοτική μίσθωση

Η χρηματοδοτική μίσθωση είναι ένας ειδικός τύπος σύμβασης μίσθωσης. Στην πραγματικότητα, χρηματοδοτική μίσθωση είναι η απόκτηση ενός περιουσιακού στοιχείου με χρηματοδότηση για την απόκτηση αυτή από τον εκμισθωτή. Εάν ο εκμισθωτής δεν ήταν διατεθειμένος να χρηματοδοτήσει την πώληση του περιουσιακού στοιχείου, ο αγοραστής θα έπρεπε να υποβάλει αίτηση στην τράπεζα για ένα δάνειο και να χρησιμοποιήσει τα κεφάλαια που έλαβε για να αγοράσει το απαιτούμενο περιουσιακό στοιχείο.

Σε μια χρηματοδοτική μίσθωση, ο μισθωτής λαμβάνει όλα τα οικονομικά οφέλη του περιουσιακού στοιχείου και ο εκμισθωτής κερδίζει χρηματοοικονομικά έσοδα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Αν πετάξουμε τις συμβάσεις και δούμε την κατάσταση σε παγκόσμιο επίπεδο, υπάρχουν κάποιες ομοιότητες μεταξύ τράπεζας και ιδιοκτήτη. Η τράπεζα νοικιάζει για χρήση μετρητάκαι λαμβάνει ανταμοιβή για αυτό. Ο εκμισθωτής εκμισθώνει ένα περιουσιακό στοιχείο που δεν χρειάζεται για χρήση και λαμβάνει επίσης μια ορισμένη αμοιβή, κατανεμημένη σε βάθος χρόνου. Και οι δύο κεφαλαιοποιούν το χρόνο: όσο περισσότερος χρόνος περνά, τόσο περισσότερο εισόδημα θα λαμβάνουν.

Υπολογισμός υποχρέωσης χρηματοδοτικής μίσθωσης

Παράδειγμα. 1

Την 1η Ιανουαρίου 2010, η Alpha Company μίσθωσε εξοπλισμό αξίας 100.000 ρούβλια. Η ωφέλιμη ζωή του εξοπλισμού είναι 5 χρόνια. Ετήσιες πληρωμές μισθωμάτων ίσες με 23.100 καταβλητέες σε διάστημα 5 ετών στο τέλος του χρόνου. Το επιτόκιο που αναφέρεται στη σύμβαση μίσθωσης είναι 5% ετησίως. Η παρούσα αξία του 1 δολαρίου με 5% ετησίως για 5 χρόνια είναι 4,3295.

Ασκηση.Υπολογίστε τα ποσά που πρέπει να αναφέρονται στην κατάσταση συνολικών εσόδων (κέρδη ή ζημιά) και στην κατάσταση οικονομικής θέσης (ισολογισμός) για το έτος που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2010 σχετικά με τη μίσθωση εξοπλισμού.

Λύση.

1) Πρώτη καλωδίωση:Ας αντικατοπτρίσουμε το περιουσιακό στοιχείο και την υποχρέωση για τη χρηματοδοτική μίσθωση στον ισολογισμό.

Dr Πάγιο ενεργητικό Kt Υποχρέωση χρηματοδοτικής μίσθωσης – 100.000

Την αρχική στιγμή, η αξία του περιουσιακού στοιχείου και η αξία της υποχρέωσης είναι ίσες. Επιπλέον, λαμβάνεται το μικρότερο από τα δύο ποσά: α) η εύλογη αξία του περιουσιακού στοιχείου και β) η παρούσα αξία των ελάχιστων μισθωμάτων. Στην περίπτωσή μας:

• 23.100*4.3295=100.011 - παρούσα αξία πληρωμών μισθωμάτων.
• 100.000 – εύλογη αξία εξοπλισμού

Επομένως, παίρνουμε 100.000.

2) Για λόγους απλότητας, υποθέτουμε ότι η περίοδος αναφοράς και η περίοδος πληρωμής ενοικίου είναι ίσες με ένα έτος. Για το έτος που έχει περάσει από την έναρξη της μίσθωσης, πρέπει να συγκεντρώσετε έξοδα τόκων για αυτήν την περίοδο. Αυτό θα οδηγήσει σε αύξηση της υποχρέωσης μίσθωσης: 100.000*5% = 5.000.

Δεύτερη καλωδίωση:Δρ Οικονομικά έξοδα Kr Υποχρέωση χρηματοδοτικής μίσθωσης – 5.000

3) Στο τέλος της χρονιάς θα παραχθεί πληρωμή ενοικίουστο ποσό των 23.100 (αναγράφεται στη σύμβαση). Αυτή η πληρωμή θα μειώσει το ποσό της υποχρέωσης μίσθωσης.

Τρίτη καλωδίωση:Δρ Χρηματοοικονομική υποχρέωση μίσθωσης Kr Μετρητά – 23.100

4) Εφόσον το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο χρησιμοποιείται από τον μισθωτή στη διαδικασία δημιουργίας εσόδων και η ανάλωση του πρέπει να επιβαρύνει αναλογικά με τα έξοδα. Η περίοδος απόσβεσης είναι η μικρότερη μεταξύ της ωφέλιμης ζωής του περιουσιακού στοιχείου και της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης. Στην περίπτωσή μας, είναι απαραίτητος ο υπολογισμός των αποσβέσεων του παγίου ανά έτος, στην περίπτωση αυτή 100.000/5 έτη = 20.000 ετησίως.

Τέταρτη καλωδίωση: Dt Αποσβέσεις παγίων Kt Σωρευμένες αποσβέσεις – 20.000

Είναι προτιμότερο να παρουσιάζεται ο υπολογισμός του ποσού της υποχρέωσης χρηματοδοτικής μίσθωσης σε μορφή πίνακα. Όταν πληρώνετε πληρωμές μισθωμάτων στο τέλος του έτους, ο πίνακας μοιάζει με αυτό:

Τραπέζι 1

Το ποσό 81.900=100.000+5.000-23.100 αντιπροσωπεύει το υπόλοιπο της υποχρέωσης χρηματοδοτικής μίσθωσης στο τέλος του πρώτου έτους της μίσθωσης. Το αρχικό υπόλοιπο στο τέλος του έτους γίνεται το αρχικό υπόλοιπο για την επόμενη περίοδο και μεταφέρεται στην πρώτη στήλη του πίνακα. Ο πλήρης πίνακας για 5 χρόνια μίσθωσης έχει ως εξής:

Τραπέζι 2

Η υποχρέωση χρηματοδοτικής μίσθωσης διακρίνεται σε βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα μέρη. Για να απομονώσετε το βραχυπρόθεσμο μέρος της υποχρέωσης χρηματοδοτικής μίσθωσης, πρέπει να υπολογίσετε την αξία του στο τέλος του χρόνου. Το ποσό της υποχρέωσης χρηματοδοτικής μίσθωσης στο τέλος του επόμενου έτους, όπως φαίνεται από τον πίνακα, είναι 62.895. Αυτή είναι η μακροπρόθεσμη δέσμευση στο τέλος του πρώτου έτους της μίσθωσης. Η διαφορά μεταξύ 81.900 και 62.895 ισούται με το βραχυπρόθεσμο τμήμα της υποχρέωσης χρηματοδοτικής μίσθωσης στο τέλος του πρώτου έτους - 19.005.

Η λογιστική του εκμισθωτή θα είναι (ιδανικά) μια κατοπτρική εικόνα της λογιστικής του μισθωτή. Τα ποσά των συναλλαγών θα είναι τα ίδια. Μόνο τα ονόματα των στοιχείων και το πρόσημά τους θα αλλάξουν: η «Υποχρεωτική Χρηματοδοτική Μίσθωση» του εκμισθωτή θα ονομάζεται «Απαίτηση Χρηματοδοτικής Μίσθωσης» ή «Επένδυση σε Χρηματοδοτική Μίσθωση» το OSD θα αντικατοπτρίζει τα οικονομικά έσοδα και όχι τα έξοδα.

Τραπέζι 3

Εάν (και στην πράξη αυτό ακριβώς συμβαίνει) η περίοδος πληρωμής είναι μικρότερη από ένα έτος, τότε η αρχή υπολογισμού θα παραμείνει η ίδια. Ας υποθέσουμε ότι οι πληρωμές μισθωμάτων οφείλονται στο τέλος κάθε έξι μήνες. Ο πίνακας σε αυτή την περίπτωση θα είναι ακριβώς ο ίδιος με αυτόν των ετήσιων πληρωμών. Αλλά για να υπολογίσετε τους τόκους, θα χρειαστεί να χρησιμοποιήσετε ένα εξαμηνιαίο επιτόκιο και το ποσό της υποχρέωσης που σχετίζεται με το τέλος της περιόδου αναφοράς (το πρώτο έτος της μίσθωσης) θα βρίσκεται στη δεύτερη γραμμή του πίνακα.

Για μηνιαίες πληρωμές ενοικίων, θα χρειαστεί να δημιουργήσετε έναν πίνακα στον οποίο κάθε γραμμή θα αντιστοιχεί σε 1 μήνα και το επιτόκιο θα είναι μηνιαίο.

Πού μπορώ να βρω το επιτόκιο για τον υπολογισμό των εσόδων/εξόδων για χρηματοδοτική μίσθωση;

Στην περίπτωση των χρηματοδοτικών μισθώσεων, ο καθορισμός του επιτοκίου για τη χρέωση εσόδων/εξόδων είναι απλούστερη από την εκτίμηση του προεξοφλητικού επιτοκίου για μια συγκεκριμένη εταιρεία. Εάν η τιμή δεν καθορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης, τότε μπορεί να υπολογιστεί με βάση το χρονοδιάγραμμα πληρωμής του ενοικίου, το οποίο πρέπει να υπάρχει στη συμφωνία. Και μετά είναι θέμα μαθηματικών. Το μόνο που χρειάζεται να γίνει είναι να καθοριστεί ο εσωτερικός συντελεστής απόδοσης (IRR) όλων των ταμειακών ροών βάσει της σύμβασης, δηλ. όλες οι πληρωμές ενοικίων. Πώς να το κάνετε αυτό περιγράφεται σε ξεχωριστό άρθρο σε αυτόν τον ιστότοπο. Μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε.

Πώς ελέγχεται μια μίσθωση στην εξέταση Dipifr;

Στις εξετάσεις Dipifra, ο Paul Robins χρησιμοποιεί τις περισσότερες φορές λειτουργικές μισθώσεις στα προβλήματά του. Το κύριο σημείο που δοκιμάζει είναι η ομοιομορφία του δεδουλευμένου των δαπανών ενοικίασης. Ως επιπλοκή, προσθέτει στην προϋπόθεση τέτοιων εργασιών πληρωμή στην αρχή της μίσθωσης, είτε από τον μισθωτή (κατάθεση) είτε από τον ιδιοκτήτη (κίνητρο). Αυτές οι εφάπαξ πληρωμές πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό του κόστους μίσθωσης για το έτος: προστίθενται ή αφαιρούνται από τις συνολικές πληρωμές λειτουργικών μισθωμάτων.

Οι χρηματοδοτικές μισθώσεις ελέγχονται στην εξέταση Dipifr σε προβλήματα μίσθωσης ακινήτων. Κατά τη μίσθωση ακινήτων, η γη και τα κτίρια που αποτελούν στοιχεία του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου πρέπει να αντιμετωπίζονται ξεχωριστά για σκοπούς ταξινόμησης της μίσθωσης.

Τα οικόπεδα έχουν κατά κανόνα απεριόριστη οικονομική ζωή. Επομένως, εάν δεν αναμένεται ότι μέχρι τη λήξη της μίσθωσης η γη θα περιέλθει στην ιδιοκτησία του μισθωτή, τότε στην περίπτωση αυτή η μίσθωση οικόπεδοθεωρείται λειτουργική μίσθωση επειδή ο μισθωτής δεν αναλαμβάνει όλους τους κινδύνους και τα οφέλη της ιδιοκτησίας της γης. Τα κτίρια, ως στοιχείο μισθωμένων ακινήτων, ταξινομούνται ως χρηματοδοτικές ή λειτουργικές μισθώσεις ανάλογα με τους όρους της σύμβασης.

Τυπικό πρόβλημα στη χρηματοδοτική μίσθωση στις εξετάσεις Dipifr

Την 1η Απριλίου 2011, η Alpha άρχισε να μισθώνει το ακίνητο. Η διάρκεια μίσθωσης είναι 40 χρόνια. Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, το ακίνητο θα επιστραφεί στον εκμισθωτή.

Η αγοραία αξία των δικαιωμάτων μίσθωσης στην αρχή της περιόδου μίσθωσης υπολογίστηκε σε 15.000 εκατομμύρια για το κτίριο και 12.000 εκατομμύρια για το οικόπεδο. Οι ετήσιες πληρωμές μισθωμάτων ορίστηκαν στα 1.800 εκατομμύρια δολάρια που λήγουν στο τέλος του έτους, με την πρώτη πληρωμή να λήγει στις 31 Μαρτίου 2012. Το ετήσιο επιτόκιο που προκύπτει στη σύμβαση μίσθωσης είναι 6%. Η εκτιμώμενη ωφέλιμη ζωή του κτιρίου την 1η Απριλίου 2011 ήταν 40 χρόνια. Η σωρευτική παρούσα αξία του $1 που καταβάλλεται στο τέλος καθεμίας από τις 40 ετήσιες περιόδους με επιτόκιο 6% είναι 15.046 $.

Ασκηση. Εξηγήστε, συνοδευόμενη από υπολογισμούς, τη λογιστική αντιμετώπιση αυτής της συναλλαγής στην αναφορά για το έτος που έληξε στις 31 Μαρτίου 2012. Πρέπει να γίνονται υπολογισμοί για τα ποσά που αναγνωρίζονται στην κατάσταση συνολικών εσόδων και στην κατάσταση οικονομικής θέσης.

Λάβετε υπόψη ότι η λύση σε αυτό το πρόβλημα περιλαμβάνει τρία σημεία: 1) επεξηγήσεις, 2) υπολογισμούς, 3) αποσπάσματα από τις δηλώσεις. Περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με το τι πρέπει να περιέχει η απάντηση σε ένα πρόβλημα κατάστασης γράφονται στο άρθρο.

Λύση.

1. Η γη και τα κτίρια πρέπει να εξετάζονται χωριστά για σκοπούς ταξινόμησης ενοικίων.
2. Η μίσθωση οικοπέδου είναι λειτουργική, δεδομένου ότι το οικόπεδο έχει απεριόριστη διάρκεια ζωής και στο τέλος της περιόδου μίσθωσης πρέπει να επιστραφεί στον εκμισθωτή.
3. Το ποσό της μίσθωσης πρέπει να διαιρείται ανάλογα με την εύλογη αξία των δικαιωμάτων μίσθωσης, δηλ. Το 1.800 πρέπει να διαιρεθεί στην αναλογία 5:4 (15.000:12.000). Αυτό σημαίνει ότι το 800 ισχύει για ενοικίαση οικοπέδου και 1.000 για την ενοικίαση κτιρίου.
4. Η μίσθωση του κτιρίου είναι χρηματοδοτική μίσθωση γιατί α) η διάρκεια της μίσθωσης είναι ίδια με την ωφέλιμη ζωή του κτιρίου και β) η παρούσα αξία των μισθωμάτων 1.000 * 15.046 = 15.056 περίπου ισούται με την εύλογη αξία των δικαιωμάτων μίσθωσης το κτίριο 15.000.
5. Το κτίριο θα αντανακλάται στο χαμηλότερο των 15.046 και 15.000, δηλ. στο ποσό των 15.000. Οι αποσβέσεις της περιόδου θα είναι ίσες με 15.000 * 1/40 = 375

1. Η υποχρέωση μακροπρόθεσμης χρηματοδοτικής μίσθωσης ισούται με 14.794, βραχυπρόθεσμη – 14.900 – 14.794 = 106

ΠΔΠ από 31/03/12:

• κτίριο βάσει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης: 14.625 = 15.000 – 375
• υποχρέωση μακροπρόθεσμης χρηματοδοτικής μίσθωσης – 14.794
• υποχρέωση βραχυπρόθεσμης χρηματοδοτικής μίσθωσης - 106 (14.900 - 14.794)

OSD για το έτος που έληξε στις 31/03/12:

• Φθορά λειτουργικού συστήματος – 375 = 15.000/40 χρόνια
• έξοδα λειτουργικής μίσθωσης - 800
• οικονομικά έξοδα για ενοικίαση – 900

Η τελευταία φορά που υποβλήθηκε μια τέτοια εργασία στις εξετάσεις ήταν τον Ιούνιο του 2012, δηλαδή ήδη πριν από 3 χρόνια. Επομένως, είναι πολύ σημαντικό να είστε προετοιμασμένοι για την εμφάνιση αυτού του τύπου εργασιών στο Dipifra τον Ιούνιο του 2015.

Επανεκμίσθωση

Ο όρος «επαναμίσθωση» σημαίνει ότι η εταιρεία που κατέχει το περιουσιακό στοιχείο πουλά το περιουσιακό στοιχείο, λαμβάνει μετρητά από την πώληση και στη συνέχεια μισθώνει το ίδιο περιουσιακό στοιχείο. Οι επαναμισθώσεις μπορεί να είναι είτε λειτουργικές είτε χρηματοδοτικές, ανάλογα με το είδος της μίσθωσης που θα χρησιμοποιηθεί από τον πωλητή και τον αγοραστή του περιουσιακού στοιχείου μετά τη συναλλαγή πώλησης. Αυτό το θέμα θα συζητηθεί με περισσότερες λεπτομέρειες σε μία από τις ακόλουθες δημοσιεύσεις. Εδώ θα δώσω απλώς μια ανάλυση του τρόπου με τον οποίο ο εξεταστής Deepifr χρησιμοποιεί το leaseback όταν συνθέτει προβλήματα.

Ο Paul Robins εξέτασε προβλήματα με λειτουργικές επαναμισθώσεις δύο φορές: τον Δεκέμβριο του 2013, με την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου κάτω από την εύλογη αξία, και τον Δεκέμβριο του 2010, με μια πώληση πάνω από την εύλογη αξία. Φροντίστε να δώσετε προσοχή στη λογιστική αντιμετώπιση των διαφορών μεταξύ της τιμής πώλησης ενός περιουσιακού στοιχείου και της εύλογης αξίας του και στις δύο περιπτώσεις.

Η πώληση και η επαναμίσθωση χρηματοδότησης χρησιμοποιήθηκαν ως υποσημείωση για την έκδοση #2 τον Μάρτιο και τον Δεκέμβριο του 2009. Η δεύτερη ερώτηση δοκίμασε την κατάρτιση ισολογισμού και κατάστασης λογαριασμού αποτελεσμάτων από ισολογισμό και πλέον λείπει από τη νέα μορφή εξέτασης. Έκτοτε, ο Paul Robins δεν επέστρεψε ποτέ στο θέμα των χρηματοδοτικών μισθώσεων. Το αν θα εμφανιστεί μια τέτοια ερώτηση στις σημειώσεις ενοποίησης, δεν το γνωρίζω. Το περιμέναμε πολύ καιρό και έχουμε ήδη κουραστεί να περιμένουμε.