Καταγγελία σύμβασης μίσθωσης με πρωτοβουλία του μισθωτή

Η καταγγελία σύμβασης μίσθωσης με πρωτοβουλία του μισθωτή επιτρέπεται από το νόμο με δικαστική απόφαση. Σύμφωνα με την ρήτρα 2 του άρθρου 450, το άρθρο 451 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, κατόπιν αιτήματος ενός από τα μέρη, η σύμβαση μπορεί να αλλάξει ή να τερματιστεί με δικαστική απόφαση:

1. σε περίπτωση σημαντικής παραβίασης της σύμβασης από το άλλο μέρος·
2. σε άλλες περιπτώσεις που προβλέπονται από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, άλλους νόμους ή συμφωνία·
3. εάν υπάρχει σημαντική αλλαγή στις συνθήκες από τις οποίες προχώρησαν τα μέρη κατά τη σύναψη της σύμβασης.

Πρόωρη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης από τον ενοικιαστή

Η πρόωρη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης από τον μισθωτή μέσω του δικαστηρίου είναι δυνατή σε δύο περιπτώσεις:

1) Σε περίπτωση παραβίασης της σύμβασης από τον εκμισθωτή(Ρήτρα 2 του άρθρου 450 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, άρθρο 620 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, συγκεκριμένα, εάν είναι δυνατόν να αποδειχθεί στο δικαστήριο ότι:

• ο εκμισθωτής δημιουργεί εμπόδια στη χρήση του ακινήτου σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας ή τον σκοπό του ακινήτου·
• το ακίνητο που μεταβιβάστηκε στον ενοικιαστή έχει ελαττώματα που εμποδίζουν τη χρήση του, τα οποία δεν προσδιορίστηκαν από τον εκμισθωτή κατά τη σύναψη της σύμβασης, δεν ήταν γνωστά στον ενοικιαστή εκ των προτέρων και δεν έπρεπε να είχαν ανακαλυφθεί από τον ενοικιαστή κατά την επιθεώρηση του ακινήτου ή τον έλεγχο τη λειτουργικότητά του κατά τη σύναψη της σύμβασης·
• ο εκμισθωτής δεν πραγματοποιεί μεγάλες επισκευές του ακινήτου, που είναι ευθύνη του, εντός της χρονικής περιόδου που ορίζεται από τη σύμβαση μίσθωσης ή, εάν δεν περιλαμβάνονται στη συμφωνία, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος·
• το ακίνητο, λόγω συνθηκών για τις οποίες δεν ευθύνεται ο ενοικιαστής, θα είναι σε κατάσταση ακατάλληλη για χρήση·
• Ο ιδιοκτήτης έχει διαπράξει άλλη μια ουσιώδη παραβίαση της μίσθωσης. Σε αυτή την περίπτωση, μια παραβίαση της σύμβασης από ένα από τα μέρη θεωρείται σημαντική, η οποία συνεπάγεται τέτοια ζημία για το άλλο μέρος που στερείται σε μεγάλο βαθμό αυτό που είχε το δικαίωμα να υπολογίζει κατά τη σύναψη της σύμβασης (άρθρο 2 του άρθρου 450 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

2) Εάν υπάρχει σημαντική αλλαγή στις συνθήκες, από την οποία προχώρησαν τα μέρη κατά τη σύναψη της συμφωνίας (άρθρο 451 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Σύμφωνα με το άρθρο 451 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια αλλαγή των περιστάσεων θεωρείται σημαντική εάν έχουν αλλάξει τόσο πολύ ώστε, εάν τα μέρη μπορούσαν εύλογα να το προβλέψουν αυτό, η σύμβαση δεν θα είχε συναφθεί καθόλου ή θα έχουν συναφθεί με σημαντικά διαφορετικούς όρους. Το γεγονός αυτό πρέπει να αποδειχθεί στο δικαστήριο.

Εκτός από το γεγονός της σημαντικής αλλαγής των συνθηκών, το μέρος που απαιτεί να τερματίσει τη σύμβαση πρέπει να αποδείξει την ταυτόχρονη παρουσία των ακόλουθων τεσσάρων προϋποθέσεων (ρήτρα 2 του άρθρου 451 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας):

• κατά τη σύναψη της σύμβασης, τα μέρη υπέθεσαν ότι δεν θα επέλθει τέτοια αλλαγή των συνθηκών·
• η αλλαγή των συνθηκών προκλήθηκε από λόγους που ο ενάγων δεν μπόρεσε να ξεπεράσει μετά την εμφάνισή τους με τον βαθμό προσοχής και σύνεσης που του απαιτούσε η φύση της σύμβασης και οι όροι κυκλοφορίας·
• εάν η σύμβαση εκτελούνταν χωρίς τροποποίηση, ο ενάγων θα στερούνταν σε μεγάλο βαθμό από αυτά που είχε το δικαίωμα να βασιστεί κατά τη σύναψη της σύμβασης·
• Από τα επιχειρηματικά ήθη ή την ουσία της σύμβασης δεν προκύπτει ότι ο ενάγων φέρει τον κίνδυνο μεταβολής των συνθηκών.

Όπως δείχνει η πρακτική, τα δικαστήρια δεν αναγνωρίζουν ούτε μια κρίση ούτε μια απότομη αλλαγή στις συναλλαγματικές ισοτιμίες ως σημαντική αλλαγή των συνθηκών. Ειδικότερα, το Προεδρείο του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας ανέφερε το 2001 ότι η αύξηση της συναλλαγματικής ισοτιμίας του δολαρίου, λόγω της οποίας η υποχρέωση του οφειλέτη σε ισοδύναμο ρούβλι αυξήθηκε περισσότερο από τέσσερις φορές, δεν υποδηλώνει από μόνη της σημαντική αλλαγή υπό συνθήκες (Ψήφισμα του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 07.08 .01 Αρ. 4876/01).

Εάν η σύμβαση μίσθωσης δεν προβλέπει ότι εσείς, ως μισθωτής, έχετε το δικαίωμα να καταγγείλετε τη σύμβαση μίσθωσης πρόωρα, δηλαδή πριν από τη λήξη της μίσθωσης μονομερώς, ειδοποιώντας το άλλο μέρος εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος, τότε η καταγγελία του η συμφωνία για οποιονδήποτε άλλο λόγο είναι αδύνατη.

Έτσι, η μόνη βάση για τη λύση της μίσθωσης χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή θα είναι η παραβίαση της συμφωνίας από τον εκμισθωτή.

Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η πρόωρη κενή θέση του ενοικιαστή, χωρίς τη μεταβίβασή του βάσει της πράξης στον ιδιοκτήτη, δεν θα αποτελέσει τη βάση για την απαλλαγή του από την υποχρέωση καταβολής ενοικίου, παρά το γεγονός ότι οι χώροι δεν χρησιμοποιήθηκαν στην πραγματικότητα. (ρήτρα 13 της Ενημερωτικής Επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2002 αριθ. 66 «Επισκόπηση της πρακτικής επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με το μίσθωμα»).

Λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή ή καταγγελία της σύμβασης;

Επιλογές για καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης:

1. Η καταγγελία είναι νόμιμη - μέσω της εκκαθάρισης του ενοικιαστή.
2. Η καταγγελία γίνεται στην πραγματικότητα μέσω της αναδιοργάνωσης του μισθωτή.

Νόμιμη καταγγελία της σύμβασης

Σύμφωνα με την ρήτρα 1 του άρθρου 61 και τη ρήτρα 8 του άρθρου 63 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το γεγονός της εκκαθάρισης συνεπάγεται τον τερματισμό της ύπαρξης νομικής οντότητας χωρίς μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων μέσω διαδοχής σε άλλα πρόσωπα .

Σύμφωνα με το άρθρο 419 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η υποχρέωση λήγει με την εκκαθάριση της νομικής οντότητας (οφειλέτης), εκτός από τις περιπτώσεις που ο νόμος ή άλλες νομικές πράξεις αναθέτουν την εκπλήρωση της υποχρέωσης της υπό εκκαθάριση νομικής οντότητας άλλο άτομο.

Σύμφωνα με την ρήτρα 8 του άρθρου 63 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η εκκαθάριση μιας νομικής οντότητας θεωρείται ότι έχει ολοκληρωθεί και η νομική οντότητα θεωρείται ότι έχει πάψει να υπάρχει μετά την εγγραφή σχετικά με αυτό στο ενιαίο κρατικό μητρώο νομικών οντότητες. Η στιγμή της καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης σε αυτή την περίπτωση θα είναι η στιγμή της λήξης των δραστηριοτήτων της νομικής οντότητας.

Όπως αναφέρεται στις εξηγήσεις που δίνονται στην παράγραφο 52 του Ψηφίσματος των Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 29ης Απριλίου 2010 αριθ. 10/22 «Σε ορισμένα ζητήματα που προκύπτουν στη δικαστική πρακτική κατά την επίλυση διαφορών που σχετίζονται για την προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και των λοιπών περιουσιακών δικαιωμάτων», κατά την εκκαθάριση του ενοικιαστή, πρέπει να ακυρωθεί το αρχείο εγγραφής της σύμβασης μίσθωσης.

Έτσι, κατά την εκκαθάριση του ενοικιαστή, οι υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης τερματίζονται βάσει του άρθρου 419 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Πραγματική καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης

Σύμφωνα με το Μέρος 1 του άρθρου 58 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, κατά τη συγχώνευση νομικών προσώπων, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις καθενός από αυτά μεταφέρονται στο νεοεμφανιζόμενο νομικό πρόσωπο. Έτσι, έχοντας πραγματοποιήσει την αναδιοργάνωση, μπορείτε να μεταφέρετε τις ευθύνες βάσει της σύμβασης μίσθωσης σε μια νέα νομική οντότητα, αφαιρώντας τις από τον εαυτό σας.

Έτσι, τόσο σε περίπτωση νομικής (εκκαθάρισης) όσο και πραγματικής (αναδιοργάνωσης) καταγγελίας του μισθωτή, η σύμβαση μίσθωσης λύεται.

Καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης από τον μισθωτή: ανωτέρα βία

Σύμφωνα με το Μέρος 3 του άρθρου 401 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από νόμο ή σύμβαση, ένα πρόσωπο που δεν εκπλήρωσε ή εκπλήρωσε ακατάλληλα μια υποχρέωση κατά την άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων ευθύνεται εκτός εάν αποδείξει ότι η ορθή εκπλήρωση ήταν αδύνατη λόγω ανωτέρας βίας, δηλαδή έκτακτης ανάγκης και αναπόφευκτες συνθήκες υπό δεδομένες συνθήκες. Με βάση αυτόν τον κανόνα, μπορεί να υποτεθεί ότι ένας ενοικιαστής που παραβίασε τη σύμβαση μπορεί να απαλλαγεί από την ευθύνη από το δικαστήριο εάν το δικαστήριο αναγνωρίσει αυτή την παράβαση ως συνέπεια ανωτέρας βίας.

Ωστόσο, η χρήση ανωτέρας βίας στις περισσότερες περιπτώσεις δεν έχει προοπτική. Επειδή, πρώτον, σύμφωνα με την ρήτρα 3 του άρθρου 401 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι περιστάσεις ανωτέρας βίας δεν περιλαμβάνουν, ιδίως, παραβίαση υποχρεώσεων εκ μέρους των αντισυμβαλλομένων του οφειλέτη, έλλειψη απαραίτητων αγαθών στα καταστήματα ή έλλειψη των απαραίτητων κεφαλαίων από τον οφειλέτη.

Δεύτερον, στις αποφάσεις που έλαβαν τα δικαστήρια κατά την τελευταία κρίση (Αύγουστος 1998), τα δικαστήρια δεν αναγνώρισαν τη χρηματοπιστωτική και οικονομική κρίση στη χώρα ως ανωτέρα βία, θεωρώντας ότι δεν ισχύει για έκτακτα και απρόβλεπτα φαινόμενα (Ψήφισμα η Ομοσπονδιακή Αντιμονοπωλιακή Υπηρεσία της Περιφέρειας της Μόσχας με ημερομηνία 08.04 .99 Αρ. KG-A40/884-99, Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας του Βορείου Καυκάσου με ημερομηνία 5 Ιανουαρίου 2000 Αρ. F08-2993/99). Σύμφωνα με τα δικαστήρια, αν έχουν προηγηθεί κρίσεις, τότε η εταιρεία θα μπορούσε να τις είχε προβλέψει, κάτι που σημαίνει ότι η κρίση δεν είναι ούτε έκτακτη ούτε αναπόφευκτη.

Επομένως, είναι μάταιο να περιμένουμε απαλλαγή από την ευθύνη για παραβίαση σύμβασης μίσθωσης λόγω ανωτέρας βίας.

Κανείς δεν έχει ασυλία από την ανάγκη πρόωρης καταγγελίας μιας σύμβασης μίσθωσης. Ως εκ τούτου, είναι εξαιρετικά σημαντικό να γνωρίζετε πώς να ενεργείτε σε μια τέτοια κατάσταση, προκειμένου να αποφύγετε την περιττή απώλεια χρόνου και χρημάτων.

Σε αυτό το άρθρο θα περιγράψουμε αναλυτικά τη διαδικασία καταγγελίας με πρωτοβουλία καθενός από τα μέρη και τις απαραίτητες διαδικασίες που πρέπει να ακολουθηθούν.

○ Λόγοι καταγγελίας της σύμβασης.

Η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ότι έχει λυθεί εάν έχει λήξει η περίοδος ισχύος της. Ταυτόχρονα, ο νόμος επιτρέπει την πρόωρη καταγγελία της σύμβασης με πρωτοβουλία ενός από τα μέρη.

Έτσι, εάν η συναλλαγή μίσθωσης δεν έχει λήξει, μπορεί να τερματιστεί για τους εξής λόγους:

• Αμοιβαία συμφωνία των συμμετεχόντων για καταγγελία.
• Κατόπιν αιτήματος ενός από τα μέρη, στο δικαστήριο για λόγους που προβλέπονται από το νομοθέτη (άρθρα 619-620 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
• Κατόπιν αιτήματος ενός από τα μέρη για τους λόγους που καθορίζονται στο κείμενο της συμφωνίας.

Η απλούστερη περίπτωση είναι η καταγγελία με συμφωνία των μερών, όταν κανένας από τους συμμετέχοντες δεν προβάλλει αξίωση έναντι του άλλου και το θέμα δεν απαιτεί τη συμμετοχή τρίτων. Τα πράγματα είναι πιο περίπλοκα όταν το ένα μέρος απαιτεί τη λύση της συμφωνίας, ενώ το άλλο δεν συμφωνεί με μια τέτοια απαίτηση. Σε αυτή την περίπτωση, είναι απαραίτητο να ενεργήσετε σύμφωνα με έναν συγκεκριμένο αλγόριθμο, ο οποίος θα εξοικονομήσει σημαντικά χρόνο.

○ Πρόωρη καταγγελία της σύμβασης από τον ενοικιαστή.

Σύμφωνα με το άρθ. 620 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει πρόωρη καταγγελία της συμφωνίας εάν ο ιδιοκτήτης:

• Δεν επιτρέπει την πλήρη χρήση του ακινήτου που του μεταβιβάστηκε.
• Παρέχεται προς χρήση ακίνητο που είχε ελαττώματα που δεν έγιναν αντιληπτά από τον ενοικιαστή κατά τον αρχικό έλεγχο και για τα οποία δεν προειδοποιήθηκε από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
• Δεν καθιστά το διαμέρισμα κατάλληλο για κατοίκηση πραγματοποιώντας τις απαραίτητες επισκευές εντός των προθεσμιών που ορίζει η σύμβαση ή ο νόμος.
• Αντιπροσωπευόταν ακίνητο που είχε καταστεί άχρηστο χωρίς υπαιτιότητα του ενοικιαστή.

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, το αίτημα του μισθωτή για πρόωρη καταγγελία της σύμβασης είναι νόμιμο. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν συμφωνεί με αυτό, το θέμα επιλύεται στο δικαστήριο.

Εάν ο άλλος συμμετέχων στη συναλλαγή μίσθωσης δεν συμφωνήσει με το αίτημα για πρόωρη καταγγελία της συμφωνίας, η υπόθεση πηγαίνει στο δικαστήριο αφού λάβει άρνηση από τον αντισυμβαλλόμενο ή, εάν δεν υπάρξει απάντηση από αυτόν, 30 ημερολογιακές ημέρες μετά την ημερομηνία που έπρεπε να λάβει την απαίτηση.

Εάν τα μέρη στη συναλλαγή μίσθωσης είναι φυσικά πρόσωπα, η υπόθεση εκδικάζεται στο περιφερειακό δικαστήριο. Εάν τουλάχιστον ένα από τα μέρη είναι νομικό πρόσωπο (επιχείρηση, μεμονωμένος επιχειρηματίας), τότε μιλάμε για διαδικασίες διαιτησίας. Στην περίπτωση αυτή, ο ενάγων πρέπει να αποστείλει προδικαστική αξίωση στον εναγόμενο και μόνο αφού λάβει άρνηση ή έλλειψη απάντησης εντός 30 ημερών, να υποβάλει αξίωση.

• «Αίτημα για αλλαγή ή καταγγελία σύμβασης μπορεί να υποβληθεί από ένα μέρος στο δικαστήριο μόνο αφού λάβει άρνηση από το άλλο μέρος της πρότασης για αλλαγή ή καταγγελία της σύμβασης ή μη λήψη απάντησης εντός της προθεσμίας που καθορίζεται στην πρόταση ή που καθορίζεται από το νόμο ή τη σύμβαση, και σε περίπτωση απουσίας του - εντός τριάντα ημερών (ρήτρα 2 του άρθρου 452 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Η αξίωση θα πρέπει να περιλαμβάνει:

• Πλήρες όνομα της δικαστικής αρχής.
• Προσωπικά δεδομένα των μερών.
• Βασικοί όροι της σύμβασης μίσθωσης.
• Αίτημα για καταγγελία της σύμβασης.
• Λόγοι για τους οποίους απαιτείται καταγγελία.

Τα ακόλουθα πρέπει να επισυναφθούν στην αξίωση:

• Αντίγραφο της σύμβασης μίσθωσης.
• Απόδειξη πληρωμής κρατικού δασμού.
• Αποδεικτικά στοιχεία παραβίασης των υποχρεώσεών του από τον εναγόμενο.

Μετά τη δίκη, το δικαστήριο μπορεί να αποφασίσει να ικανοποιήσει το αίτημα για καταγγελία της συμφωνίας ή να απορρίψει την αξίωση. Εάν διαφωνείτε με την απόφαση, μπορείτε να υποβάλετε ένσταση εντός 30 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία έκδοσής της.

Εάν ληφθεί απόφαση για καταγγελία της σύμβασης, συντάσσεται πράξη για την απόδοση περιουσίας.

Εάν τα μέρη συμφωνήσουν να τερματίσουν τη συναλλαγή ενοικίασης, πρέπει:

• Σύνταξη συμφωνίας για καταγγελία της σύμβασης.
• Σύνταξη πράξης μεταβίβασης ακινήτου.

Η σύμβαση θα θεωρείται ότι έχει λυθεί από την ημερομηνία που ορίζεται στη συμφωνία. Έτσι, εάν το έγγραφο υπογράφηκε στις 3 Οκτωβρίου και το κείμενο αναφέρει ότι η συμφωνία λήγει στις 13 Οκτωβρίου, τότε η δεύτερη ημερομηνία θα γίνει η στιγμή της καταγγελίας.

Εάν η καταγγελία της συμφωνίας ξεκινήσει για λόγους που αντικατοπτρίζονται στο κείμενο της συμφωνίας, το ζήτημα μπορεί να επιλυθεί μεταξύ των μερών της συναλλαγής χωρίς τη συμμετοχή του δικαστηρίου. Στην περίπτωση αυτή η διαδικασία είναι η εξής:

• Ο ενοικιαστής παρέχει στον ιδιοκτήτη γραπτή ειδοποίηση για την πρόθεσή του να καταγγείλει τη συμφωνία.
• Περιμένει 30 ημερολογιακές ημέρες για απάντηση.
• Εάν ο αντισυμβαλλόμενος συμφωνεί με τις απαιτήσεις που προτείνονται, συντάσσεται συμφωνία καταγγελίας. Εάν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί να καταγγείλει τη συμφωνία, πρέπει να εμπλακεί το δικαστήριο.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι σε αυτήν την περίπτωση ο νόμος θα είναι με το μέρος του εντολέα εάν η βάση για τη λύση της συμφωνίας είναι η βάση που καθορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης.

○ Πρόωρη καταγγελία της σύμβασης από τον εκμισθωτή.

Ο νομοθέτης προβλέπει γενικά τη δυνατότητα καταγγελίας της συμφωνίας νωρίτερα από τη συμφωνηθείσα περίοδο για τον μισθωτή. Αυτό όμως δεν αποκλείει το ενδεχόμενο ο ιδιοκτήτης να τερματίσει επίσης τη συναλλαγή πριν από το χρονοδιάγραμμα, για λόγους που προβλέπει ο νόμος. Έτσι, στην Τέχνη. Το 619 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη συμφωνία μίσθωσης εάν ο ενοικιαστής:

• Παραβιάζει συστηματικά τους κανόνες για τη χρήση της ιδιοκτησίας που καθορίζονται στο κείμενο της σύμβασης.
• Προκαλέσουν σημαντικές υλικές ζημιές.
• Χάνει την ημερομηνία πληρωμής για διαμονή περισσότερες από 2 φορές στη σειρά.
• Δεν εκτελεί εργασίες επισκευής εντός των προθεσμιών που ορίζονται από το έγγραφο.

Είναι σημαντικό να ληφθεί υπόψη ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινήσει τη διαδικασία καταγγελίας μόνο αφού ειδοποιήσει τον ενοικιαστή.

• "Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να απαιτήσει πρόωρη καταγγελία της σύμβασης μόνο αφού στείλει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση σχετικά με την ανάγκη εκπλήρωσης της υποχρέωσής του εντός εύλογου χρόνου (άρθρο 619 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

✔ Η διαδικασία καταγγελίας στο δικαστήριο.

Εδώ, ο ιδιοκτήτης ειδοποιεί επίσης τον ενοικιαστή πριν προσφύγει στο δικαστήριο. Το έγγραφο μπορεί να σταλεί σε όλες τις πιθανές διευθύνσεις του αντισυμβαλλομένου, αλλά εάν μεταξύ αυτών δεν υπάρχει διεύθυνση όπου ενοικιάζεται η κατοικία, η απαίτηση ειδοποίησης θα θεωρηθεί ανεκπλήρωτη, γεγονός που θα συνεπάγεται άρνηση αποδοχής της αξίωσης. Έτσι, η διαδικασία του ιδιοκτήτη είναι η εξής:

• Αποστολή ειδοποίησης πρόθεσης για καταγγελία της σύμβασης και αναμονή απάντησης.
• Σύνταξη και υποβολή αξίωσης για τερματισμό της συναλλαγής.
• Συμμετοχή σε δικαστικές διαδικασίες.

Το δικαστήριο μπορεί να ικανοποιήσει την αξίωση ή να αρνηθεί να την εκτελέσει.

✔ Διαδικασία καταγγελίας κατόπιν συμφωνίας των μερών.

Αυτή η καταγγελία της σύμβασης είναι δυνατή εάν ο αντισυμβαλλόμενος δεν έχει αντιρρήσεις για την καταγγελία της συναλλαγής. Στην περίπτωση αυτή συντάσσεται επίσης συμφωνία καταγγελίας της μίσθωσης και πράξη μεταβίβασης ακινήτου.

Εάν δεν υπάρχουν αξιώσεις μεταξύ των συμμετεχόντων ο ένας εναντίον του άλλου, η συμφωνία θεωρείται ότι έχει λυθεί εάν έχουν υπογράψει τα αναφερόμενα έγγραφα.

✔ Η διαδικασία καταγγελίας βάσει των λόγων της σύμβασης.

Τα μέρη αποφασίζουν ανεξάρτητα ποιοι λόγοι μπορεί να επαρκούν για τη διακοπή της μεταξύ τους έννομης σχέσης, εφόσον δεν έρχονται σε αντίθεση με το νόμο. Έτσι, εάν ο εκμισθωτής θεωρεί ότι έχει επέλθει οποιοσδήποτε λόγος που καθορίζεται στο κείμενο του εγγράφου, έχει το δικαίωμα να κινήσει τον τερματισμό του. Για να το κάνετε αυτό χρειάζεστε:

• Ειδοποιήστε τον αντισυμβαλλόμενο για την πρόθεσή σας.
• Λάβετε τη συγκατάθεσή του για τη διακοπή της έννομης σχέσης.
• Σύνταξη συμφωνίας για καταγγελία της σύμβασης.
• Σύναψη πράξης μεταβίβασης ακινήτου και αποτίμησής του.

Η μίσθωση ακινήτων είναι ένας κοινός τύπος έννομης σχέσης στη Ρωσική Ομοσπονδία. Η μεταβίβαση των παρουσιαζόμενων αντικειμένων πραγματοποιείται με τη σύναψη μισθωτηρίου συμφωνητικού μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Οι στατιστικές σχετικά με αυτές τις νομικές σχέσεις δείχνουν ότι η καταγγελία τέτοιων συμφωνιών είναι σύνηθες φαινόμενο. Η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης μπορεί να συμβεί είτε με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη του ακινήτου είτε κατόπιν αιτήματος του ενοικιαστή. Επιπλέον, η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης είναι επίσης δυνατή με την κατάρτιση συμφωνίας που συνάπτεται μεταξύ των μερών της συναλλαγής.

Λόγω του γεγονότος ότι η σύμβαση μίσθωσης είναι διμερής, η πρόωρη καταγγελία της μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα την παραβίαση των δικαιωμάτων ενός από τα μέρη της συναλλαγής. Για την επίλυση αυτών των καταστάσεων, οι διατάξεις της νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζουν πότε είναι δυνατή η πρόωρη καταγγελία μιας σύμβασης μίσθωσης και πότε όχι.

Αυτό το άρθρο θα παρέχει πληροφορίες σχετικά με τους λόγους καταγγελίας μιας συμφωνίας μίσθωσης, καθώς και τη διαδικασία ακύρωσης μιας σύμβασης με πρωτοβουλία του εκμισθωτή, του μισθωτή και κατόπιν συμφωνίας των μερών της συναλλαγής. Θα παρέχονται επίσης πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης μέσω δικαστηρίου.

Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε...

γενικές πληροφορίες

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η καταγγελία μιας σύμβασης μίσθωσης μπορεί να συμβεί στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Εάν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής έχουν συμφωνήσει να καταγγείλουν τη σύμβαση μίσθωσης·
• Κατόπιν αιτήματος ενός από τα μέρη της συμφωνίας. Η ακύρωση της συμβατικής σχέσης στην παρούσα περίπτωση είναι δυνατή μόνο για τους λόγους που προβλέπονται στο κείμενο της σύμβασης.
• Εάν ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής έχει στείλει δήλωση αξίωσης σε δικαστήριο για μονομερή καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι για να υποβάλει αξίωση, ο αιτών πρέπει να έχει επιτακτικούς λόγους, οι οποίοι περιγράφονται στις διατάξεις της νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Πρέπει να θυμόμαστε ότι στην πρώτη περίπτωση, εάν τα μέρη της συναλλαγής καταλήξουν σε συμφωνία μετά από διαπραγματεύσεις, δεν θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες στην καταγγελία της σύμβασης εργασίας. Έχοντας συζητήσει όλες τις αποχρώσεις, ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής πρέπει να συντάξουν μια συμφωνία, βάσει της οποίας τερματίζεται η παρουσιαζόμενη συμφωνία.

Δυσκολίες ενδέχεται να προκύψουν όταν ένα από τα μέρη της έννομης σχέσης δεν επιθυμεί να προβεί στη διαδικασία πρόωρης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης. Στην προκειμένη περίπτωση, η καταγγελία των συμβατικών σχέσεων επέρχεται με προσφυγή στο δικαστήριο.

Διαδικασία τερματισμού

Ανεξάρτητα από τους λόγους για τους οποίους ένα από τα μέρη της συμφωνίας εξέφρασε την επιθυμία να ακυρώσει αυτές τις νομικές σχέσεις, η διαδικασία καταγγελίας συμφωνίας για την ενοικίαση κατοικιών ή μη κατοικιών θα πρέπει να ξεκινήσει με την έκδοση ειδοποίησης για τη λήξη της συμβατικής σχέσης και αποστολή του στο δεύτερο μέρος της συναλλαγής. Με τη λήψη της αναφερόμενης ειδοποίησης, το αντίθετο μέρος της σύμβασης μίσθωσης αναλαμβάνει να απαντήσει εντός μηνός.

Αφού ένας από τους συμμετέχοντες σε αυτές τις νομικές σχέσεις στείλει μια ειδοποίηση στον άλλο, στην οποία δηλώνει την επιθυμία του να πραγματοποιήσει την έγκαιρη διαδικασία για την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, τα γεγονότα μπορεί να εξελιχθούν διαφορετικά.

Υπάρχουν τέσσερα πιθανά σενάρια:

• Το μέρος που έλαβε την ειδοποίηση καταγγελίας της σύμβασης εργασίας έλαβε υπόψη τις πληροφορίες που αναφέρονται στην ειδοποίηση και υπέδειξε τη χρονική περίοδο κατά την οποία θα εξαλειφθούν τα σχόλια προκειμένου να αποφευχθεί η ακύρωση της συμφωνίας·
• Ο εναγόμενος συμφωνεί στην πρόωρη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης.
• Το άτομο που έλαβε την ειδοποίηση συντάσσει μια απάντηση στην οποία περιγράφεται η κατάσταση όπως τη βλέπει. Επιπλέον, ο εναγόμενος πρέπει να επισυνάψει στην αίτηση έγγραφα που αποδεικνύουν τα λόγια του.
• Ο εναγόμενος δεν αντιδρά με κανέναν τρόπο στην ειδοποίηση καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης - αγνοεί το αίτημα και δεν λαμβάνει μέτρα για τη διόρθωση των σχολίων.

Για τον αποκλεισμό αμοιβαίων αξιώσεων, ο εκμισθωτής και ο μισθωτής πρέπει να ενεργούν σύμφωνα με τις νομοθετικές πράξεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας και τους καθορισμένους όρους στη σύμβαση μίσθωσης. Σε περίπτωση παραβίασης της συμφωνίας ή των διατάξεων των κανονιστικών νομικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο ζημιωθείς έχει το δικαίωμα να στείλει δήλωση αξίωσης στο δικαστήριο.

Κατόπιν συμφωνίας των μερών

Ο πιο βολικός και ευκολότερος τρόπος για να τερματίσετε μια μίσθωση είναι να συντάξετε μια συμφωνία που επιβεβαιώνει την αμοιβαία συναίνεση του μισθωτή και του ιδιοκτήτη.

Κατά την ακύρωση μιας παρουσιαζόμενης συμβατικής σχέσης με συμφωνία των μερών, θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη διάφορα χαρακτηριστικά:

• Εάν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής έχουν συμφωνήσει αμοιβαία να καταγγείλουν τη σύμβαση μίσθωσης, πρέπει να συντάξουν μια ειδική συμφωνία και να αναφέρουν σε αυτήν όλες τις αποχρώσεις του τερματισμού της έννομης σχέσης.
• Η υποβληθείσα συμφωνία πρέπει να συνταχθεί εγγράφως.
• Μόλις ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής συνάψουν και υπογράψουν το καθορισμένο έγγραφο, η σύμβαση μίσθωσης τερματίζεται αυτόματα. Σημειωτέον ότι καταγγελία της σύμβασης μπορεί να επέλθει και κατά το χρόνο που ορίζεται στη συμφωνία. Για παράδειγμα, η συμφωνία συντάχθηκε στις 29 Νοεμβρίου 2018 και η σύμβαση μίσθωσης θα τερματιστεί μόνο στις 15 Δεκεμβρίου 2018.
• Αναλύοντας την πρακτική των περισσότερων δικαστηρίων, εάν μια συμφωνία μίσθωσης ακινήτου τερματιστεί με συμφωνία των μερών, το έγγραφο θα πρέπει να καταχωρηθεί στο Rosreestr.

Η σύμβαση καταγγελίας μίσθωσης πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:

• Επώνυμο, όνομα και πατρώνυμο του εκμισθωτή, καθώς και τα στοιχεία επικοινωνίας του.
• Προσωπικά στοιχεία και στοιχεία επικοινωνίας του ενοικιαστή.
• Τραπεζικές πληροφορίες των μερών στη συναλλαγή·
• Αύξων αριθμός του εγγράφου·
• Το χρονικό διάστημα κατά το οποίο το ακίνητο θα επιστραφεί στον εκμισθωτή. Αυτό γίνεται μέσω μιας πράξης αποδοχής και μεταφοράς.
• Υποδεικνύεται η παρουσία ή η απουσία αμοιβαίων αξιώσεων.
• Στο τέλος της σύμβασης αναγράφεται η ημερομηνία και ο τόπος της εκτέλεσής της, καθώς και οι υπογραφές του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή.

Η παρουσιαζόμενη συμφωνία βοηθά να υποδειχθεί εάν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής δεν έχουν αμοιβαίες αξιώσεις ή, αντίθετα, να καθοριστεί το χρηματικό ποσό που οφείλει ο ενοικιαστής για ενοίκιο και να υποδείξει το χρονοδιάγραμμα της παροχής χρημάτων στον ιδιοκτήτη.

Με πρωτοβουλία του εκμισθωτή

Σύμφωνα με τον ιδιοκτήτη, έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης με δική του πρωτοβουλία. Ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο που μισθώνει την περιουσία του έχει το δικαίωμα να ακυρώσει την υποβληθείσα συμφωνία μόνο εάν υπάρχουν λόγοι που καθορίζονται στις διατάξεις της νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Λόγοι καταγγελίας σύμβασης μίσθωσης κατόπιν αιτήματος του εκμισθωτή:

• Εάν ένας πολίτης χρησιμοποίησε το ακίνητο που του μισθώθηκε για άλλους σκοπούς, παραβιάζοντας έτσι τις ρήτρες της σύμβασης.
• Εάν, κατά τη χρήση του ακινήτου που μεταβιβάστηκε στον ενοικιαστή, επιδείνωσε σημαντικά την κατάστασή του.
• Εάν ο ενοικιαστής παραβιάζει τις πρόνοιες της σύμβασης μίσθωσης, όπου καθορίζονται οι όροι και το ύψος των τελών για τη χρήση του ακινήτου. Σε περίπτωση μη καταβολής ενοικίου για δύο μήνες, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης κατόπιν δικής του αίτησης.
• Εάν ο ενοικιαστής δεν έχει εκπληρώσει τον όρο της σύμβασης για την επισκευή του ακινήτου που του μεταβιβάστηκε βάσει της σύμβασης μίσθωσης. Η καθορισμένη προϋπόθεση πρέπει να πληρούται εντός των προθεσμιών που καθορίζονται στο έγγραφο.

Στην πρώτη περίπτωση, για να προσδιορίσει ο ιδιοκτήτης πόσο σοβαρή είναι η παράβαση του ενοικιαστή, είναι απαραίτητο να καθοδηγείται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Σημαντικά θα θεωρούνται όσα αδικήματα λόγω των οποίων ο εκμισθωτής υπέστη ορισμένες ζημίες ή στα οποία δεν υπολόγιζε κατά τη σύναψη της σύμβασης.

Στη δεύτερη περίπτωση, η παραβίαση θα θεωρηθεί σημαντική εάν ο πολίτης που έλαβε το ακίνητο βάσει της σύμβασης μίσθωσης προκάλεσε σοβαρή ζημιά στην ιδιοκτησία ή πραγματοποίησε σημαντική ανακατασκευή του ακινήτου, η οποία δεν συμφωνήθηκε με τον εκμισθωτή.

Στην τρίτη περίπτωση, η συμφωνία περιέχει πάντα πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο και τον χρόνο πληρωμής του ενοικίου. Εάν ένας πολίτης που έχει λάβει ακίνητα για χρήση έχει παραβιάσει επανειλημμένα αυτούς τους όρους, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης εκ των προτέρων και με δική του πρωτοβουλία.

Στην τέταρτη περίπτωση, η περίοδος για την εκτέλεση μεγάλων επισκευών ακινήτων διαπραγματεύεται και ορίζεται κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης. Εάν η αντίστοιχη χρονική περίοδος δεν καθορίζεται στη σύμβαση, ο μισθωτής υποχρεούται να πραγματοποιήσει επισκευές του ακινήτου εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, που καθορίζεται από τους κανονισμούς της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Πέραν των ανωτέρω καταστάσεων, σύμφωνα με την πρώτη παράγραφο του άρθρου με αρίθμηση, το γεγονός της αλλαγής των συνθηκών σύμφωνα με τις οποίες συνήφθη η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να χρησιμεύσει ως βάση για πρόωρη λύση της σύμβασης μέσω δικαστικών διαδικασιών.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι εάν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής δεν καταλήξουν σε συναίνεση για την πρόωρη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, πριν αποστείλουν δήλωση αξίωσης σε δικαστικό ίδρυμα, είναι απαραίτητο να προσπαθήσουν να επιλύσουν το ζήτημα προδικαστικά.

Καταγγελία του εγγράφου κατόπιν αιτήματος του ενοικιαστή

Κατά τη σύναψη συμφωνίας, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει να συμπεριληφθούν στη συμφωνία ρήτρες, σύμφωνα με τις οποίες θα μπορεί να κινήσει τη διαδικασία πρόωρης λύσης της σύμβασης μίσθωσης ακινήτων με δική του πρωτοβουλία. Εάν η συμφωνία δεν περιέχει τους όρους που παρουσιάζονται ή το άτομο που έχει λάβει τη χρήση του ακινήτου θέλει να ακυρώσει τη σύμβαση βάσει άλλων λόγων που δεν αναφέρονται στο έγγραφο, έχει το δικαίωμα να το κάνει με δύο τρόπους: λάβετε τη συγκατάθεση του ενοικιαστή ή στείλτε δήλωση αξίωσης στο δικαστήριο για καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης.

Λόγοι καταγγελίας σύμβασης μίσθωσης με πρωτοβουλία του μισθωτή:

• Εάν, μετά τη σύναψη της αντίστοιχης σύμβασης, ο εκμισθωτής παρείχε στον πολίτη άλλο ακίνητο προς χρήση, όχι αυτό που έπρεπε να μεταβιβάσει σύμφωνα με τις ρήτρες της συμφωνίας.
• Εάν οι ενέργειες του εκμισθωτή δεν επιτρέπουν στο πρόσωπο να χρησιμοποιήσει το ακίνητο που του μεταβιβάστηκε όπως αναφέρεται στις διατάξεις της σύμβασης μίσθωσης ή για τους σκοπούς του ακινήτου·
• Ο ιδιοκτήτης παρείχε στον ενοικιαστή ακίνητο ανεπαρκούς ποιότητας, με αποτέλεσμα το άτομο να μην μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για τον προορισμό του. Σημειώνεται ότι ο ενοικιαστής πρέπει να αποδείξει ότι αυτά τα ελαττώματα δεν προσδιορίστηκαν κατά τη σύναψη της σύμβασης.
• Η συμφωνία περιέχει ρήτρες που υποδεικνύουν ότι ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να πραγματοποιήσει μεγάλες επισκευές στο ακίνητο σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή, αλλά δεν συμμορφώνεται με τους καθορισμένους όρους.
• Εάν το μισθωμένο ακίνητο έχει καταστεί ακατάλληλο για περαιτέρω χρήση για λόγους που δεν εξαρτώνται από τη βούληση των μερών της συναλλαγής. Στην προκειμένη περίπτωση, ο μισθωτής δεν ευθύνεται έναντι του ιδιοκτήτη.

Γνωστοποίηση

Η προϋπόθεση ότι ένα από τα μέρη πρέπει να ενημερώσει το άλλο για την επιθυμία να πραγματοποιήσει τη διαδικασία καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης θα πρέπει να συζητηθεί εκ των προτέρων κατά την κατάρτιση της σύμβασης. Η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν προβλέπει ενοποιημένη μορφή της καθορισμένης κοινοποίησης. Για το λόγο αυτό η προκήρυξη συντάσσεται σε ελεύθερη μορφή. Σε αυτή την περίπτωση, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι κανόνες και οι προϋποθέσεις εγγραφής που καθορίζονται από το νόμο.

Απαιτείται γραπτή ειδοποίηση στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Εάν η σύμβαση μίσθωσης συνήφθη για απροσδιόριστο χρονικό διάστημα·
• Η σύμβαση περιέχει μια ρήτρα που αναφέρει ότι η μίσθωση μπορεί να ανανεωθεί αυτόματα.
• Ένα από τα μέρη της συναλλαγής αρνείται να συμμορφωθεί με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης.

Η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν προβλέπει τυποποιημένη μορφή αυτής της κοινοποίησης. Για τον λόγο που παρουσιάζεται, εκδίδεται ειδοποίηση καταγγελίας της σύμβασης εργασίας σε ελεύθερη μορφή.

Παρόλα αυτά, πρέπει να τηρηθεί η ακόλουθη δομή:

• Επώνυμο, όνομα και πατρώνυμο του μισθωτή, καθώς και τα στοιχεία επικοινωνίας του.
• Προσωπικά στοιχεία και στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη.
• Τίτλος του εγγράφου·
• Το κύριο μέρος της ειδοποίησης καταγγελίας της σύμβασης εργασίας αναφέρει τον λόγο ακύρωσης της σύμβασης.
• Απαίτηση για καταγγελία - αποπληρωμή χρέους, αποζημίωση για χρηματικές απώλειες, επιστροφή ακίνητης περιουσίας.
• Ημερομηνία καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης·
• Το χρονικό διάστημα εντός του οποίου το άλλο μέρος στη συναλλαγή πρέπει να απαντήσει στο μήνυμα·
• Κατάλογος συνημμένων εγγράφων - γραπτές καταθέσεις μαρτύρων για παραβιάσεις. πράξεις που επιβεβαιώνουν τη μη πληρωμή·
• Στο τέλος της ειδοποίησης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, αναγράφεται η ημερομηνία εκτέλεσης και η υπογραφή του αιτούντος.

Το γεγονός της λήψης ειδοποίησης καταγγελίας σύμβασης πρέπει να καταγράφεται με την υπογραφή του παραλήπτη.

Πώς να τερματίσετε μια σύμβαση μίσθωσης μέσω δικαστηρίου;

Η διαδικασία καταγγελίας σύμβασης μίσθωσης πραγματοποιείται με τη βοήθεια δικαστηρίου στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Εάν η περιουσία του εκμισθωτή δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο περαιτέρω εκμετάλλευσης. Ο λόγος για αυτό μπορεί να είναι μια απρόβλεπτη κατάσταση, για την οποία δεν φταίει ο ενοικιαστής.
• Ο ιδιοκτήτης αρνείται να πραγματοποιήσει μεγάλες επισκευές στο ακίνητο. Στην περίπτωση που παρουσιάζεται, το καθορισμένο γεγονός πρέπει να προσδιορίζεται στη σύμβαση.
• Ένα από τα μέρη της συναλλαγής αρνείται να μεταβιβάσει το ακίνητο.
• Εάν ο εκμισθωτής παρέχει σε πρόσωπο ακίνητη περιουσία με ελαττώματα που δεν αναγράφονται στις διατάξεις της σύμβασης μίσθωσης.

Εάν η διαδικασία καταγγελίας μιας σύμβασης μίσθωσης πραγματοποιείται μέσω δικαστηρίου, τότε πρώτα, σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο αιτών υποχρεούται να καταβάλει κρατικό τέλος. Μετά από αυτό, συντάσσεται δήλωση αξίωσης, η οποία αναφέρει τους λόγους για την υποβολή της αξίωσης.

Η δήλωση αξίωσης αποστέλλεται στο περιφερειακό δικαστικό όργανο στον τόπο εγγραφής του εναγομένου. Η αξίωση πρέπει να συνοδεύεται από τεκμηρίωση που θα επιβεβαιώνει το γεγονός της παραβίασης των συμβατικών υποχρεώσεων. Είναι επιτακτική ανάγκη να γίνονται αναφορές σε κανονιστικές νομικές πράξεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας που αποδεικνύουν αδικήματα εκ μέρους του άλλου μέρους της συμφωνίας.

Δήλωση αξίωσης

Κάθε μέρος στη συναλλαγή έχει το δικαίωμα να αποστείλει δήλωση αξίωσης σε δικαστικό όργανο. Δεδομένου ότι οι διατάξεις των νομοθετικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν περιέχουν ενιαία μορφή αξίωσης σε αυτήν την περίπτωση, συντάσσεται σε ελεύθερη μορφή σε φύλλο Α4. Παρόλα αυτά, κατά την υποβολή δήλωσης αξίωσης, συνιστάται να τηρείτε ένα επιχειρηματικό στυλ παρουσίασης. Όλα τα γεγονότα που παρουσιάζονται στο έγγραφο πρέπει να γράφονται με συνέπεια και λογική.

Η δήλωση αξίωσης για καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:

• Όνομα και διεύθυνση του δικαστικού οργάνου·
• Επώνυμο, όνομα και πατρώνυμο του αιτούντος, καθώς και τα στοιχεία επικοινωνίας του·
• Επώνυμο, όνομα και πατρώνυμο του κατηγορουμένου, καθώς και τα στοιχεία επικοινωνίας του·
• Λόγοι για την αποστολή δήλωσης αξίωσης στο δικαστήριο.
• Κατάλογος εγγράφων που επιβεβαιώνουν το γεγονός της παραβίασης των συμβατικών υποχρεώσεων.
• Στο τέλος της σύνταξης της δήλωσης αξίωσης αναγράφεται η ημερομηνία εκτέλεσής της και τίθεται και η υπογραφή του αιτούντος.

Σημειωτέον ότι απόδειξη ότι ο αιτών προσπάθησε να επιλύσει το ζήτημα με προδικαστικό τρόπο είναι η ειδοποίηση καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης που υπέγραψε η καθής. Αυτό το έγγραφο θα υποδεικνύει ότι δεν έχει λάβει μέτρα για την επίλυση της σύγκρουσης.

Για οποιονδήποτε λόγο, ο ενοικιαστής μπορεί να επιθυμεί να καταγγείλει πρόωρα τη σύμβαση μίσθωσης. Σε αυτό το άρθρο θα σας πούμε ποιοι είναι οι λόγοι, η διαδικασία και οι μέθοδοι για την καταγγελία μιας σύμβασης μίσθωσης με πρωτοβουλία του μισθωτή.

Πρώτα απ 'όλα, αξίζει να πούμε ότι το ίδιο το έγγραφο που συνάπτεται συχνά διευκρινίζει τους λόγους που μπορεί να χρησιμεύσουν ως λόγοι τερματισμού της σχέσης μίσθωσης από τον ενοικιαστή. Ωστόσο, δεν αναφέρονται πάντα ή ο ενοικιαστής έχει άλλους λόγους για τη λύση της σύμβασης.

Σύμφωνα με το νόμο, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση με δύο τρόπους:

1. Με συμφωνία με τον ιδιοκτήτη και σύναψη συμπληρωματικής συμφωνίας καταγγελίας μαζί του.
2. Δικαστικά.

Στην πρώτη περίπτωση ο λόγος δεν έχει μεγάλη σημασία, αφού ο εκμισθωτής δεν αντιστέκεται ούτε εμποδίζει την καταγγελία. Αυτό δεν αρκεί για τη λύση της μίσθωσης δικαστικά. Ο μισθωτής μπορεί να υποβάλει αξίωση για καταγγελία της σύμβασης μόνο εάν συντρέχουν οι ακόλουθοι λόγοι:

1. Μετά τη σύναψη της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν το μεταβιβάζει στον ενοικιαστή για χρήση.
2. Ο ιδιοκτήτης εμποδίζει τη χρήση του ακινήτου με κάθε δυνατό τρόπο. Αυτή θα είναι η βάση εάν ο ενοικιαστής προσπαθήσει να χρησιμοποιήσει το αντικείμενο της συμφωνίας σύμφωνα με τον σκοπό του ή με τις ιδιότητες που καθορίζονται από τη συμφωνία.
3. Ο ιδιοκτήτης έχει μεταβιβάσει προς χρήση ακίνητο με σημαντικά ελαττώματα και εξαιτίας αυτών ο ενοικιαστής δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει σύμφωνα με τον προορισμό του. Αυτός ο λόγος μπορεί να γίνει βάση μόνο εάν ο ενοικιαστής δεν γνώριζε τα ελαττώματα πριν από τη σύναψη της σύμβασης.
4. Ο εκμισθωτής δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του που προέκυψαν κατά την υπογραφή της σύμβασης (για παράδειγμα, δεν κάνει μεγάλες επισκευές).
5. Προέκυψε έκτακτη κατάσταση που δεν μπορούσε να προβλεφθεί πριν από τη σύναψη της σύμβασης, με αποτέλεσμα ο ενοικιαστής να μην είναι πλέον σε θέση να χρησιμοποιήσει το μισθωμένο ακίνητο.

Εάν η καταγγελία λάβει χώρα στο δικαστήριο, είναι απαραίτητο να αιτιολογηθεί ο λόγος για την έναρξη της καταγγελίας με έγγραφα.

Τα έγγραφα πρέπει να έχουν συνταχθεί σωστά, διαφορετικά το δικαστήριο μπορεί να κρίνει ότι ο λόγος της καταγγελίας είναι υπαιτιότητα και των δύο μερών. Είναι καλύτερα να επικοινωνήσετε με έναν επαγγελματία δικηγόρο για συμβουλές.

Καταγγελία σύμβασης μίσθωσης μονομερώς χωρίς δικαστήριο

Η καταγγελία μιας σύμβασης μίσθωσης είναι δυνατή χωρίς τη συμμετοχή των δικαστηρίων. Κατά κανόνα, αυτό απαιτεί την ύπαρξη ορισμένων προϋποθέσεων στο ίδιο το έγγραφο μίσθωσης. Για παράδειγμα, η σύμβαση μπορεί να περιλαμβάνει ρητή αναφορά στη δυνατότητα καταγγελίας με πρωτοβουλία του μισθωτή. Τότε δεν θα χρειαστεί να πάτε στο δικαστήριο.

Η απάντηση στο ερώτημα εάν ένας ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει μια σύμβαση μίσθωσης χωρίς να προσφύγει στο δικαστήριο εξαρτάται από το χρονικό διάστημα για το οποίο συνήφθη η σύμβαση μίσθωσης. Υπάρχουν δύο πιθανές επιλογές.

1. Η σύμβαση δεν έχει διάρκεια ισχύος. Σε αυτή την περίπτωση, ο τερματισμός είναι δυνατός ανά πάσα στιγμή. Αρκεί να ειδοποιήσετε τον ιδιοκτήτη του ακινήτου σχετικά. Η ειδοποίηση αποστέλλεται τρεις μήνες νωρίτερα, εάν το αντικείμενο της σύμβασης είναι ακίνητη περιουσία (άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
2. Συμφωνία με διάρκεια ισχύος. Ένα τέτοιο έγγραφο δεν μπορεί να τερματιστεί χωρίς δικαστήριο και επιτακτικούς λόγους. Η εξαίρεση είναι ότι το δικαίωμα καταγγελίας του μισθωτή ορίζεται στην ίδια τη σύμβαση.

Παρά το γεγονός ότι ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει την ανάγκη προσφυγής στο δικαστήριο για την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, αυτό δεν εμποδίζει το δικαίωμα πρόωρης λήξης της μίσθωσης να αναφέρεται στη συμφωνία.

Εάν οι όροι καταγγελίας καθορίζονται στη σύμβαση, οι ρήτρες θα πρέπει να διατυπώνονται με σαφήνεια, αποφεύγοντας την ασάφεια. Διαφορετικά, το δικαστήριο μπορεί να ερμηνεύσει τη συμφωνία όχι υπέρ σας. Κατά τη διαδικασία συζήτησης και σύνταξης της σύμβασης, συνιστούμε να χρησιμοποιήσετε τη βοήθεια δικηγόρου.

Αγαπητοι αναγνωστες! Καλύπτουμε τυπικές μεθόδους για την επίλυση νομικών προβλημάτων, αλλά η περίπτωσή σας μπορεί να είναι ειδική. Θα βοηθήσουμε βρείτε μια λύση στο πρόβλημά σας δωρεάν- απλά καλέστε τον νομικό μας σύμβουλο στο:

Είναι γρήγορο και δωρεάν! Μπορείτε επίσης να λάβετε γρήγορα μια απάντηση μέσω της φόρμας συμβούλου στον ιστότοπο.

Πώς να τερματίσετε μια συμφωνία μίσθωσης νωρίς μέσω του δικαστηρίου;

Εάν δεν καταφέρετε να καταλήξετε σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με τις δικαστικές αρχές για να τερματίσετε τη σχέση ενοικίασης. Η δήλωση αξίωσης μπορεί να υποβληθεί μόνο μετά την αποστολή γραπτής ειδοποίησης στον ιδιοκτήτη.

Αυτό το έγγραφο πρέπει να αναφέρει:

• δεδομένα των μερών στη σχέση μίσθωσης·
• αιτιολογημένος λόγος καταγγελίας της σύμβασης·
• όροι καταγγελίας μίσθωσης σχέσεων ·
• ημερομηνία της κοινοποίησης·
• προσωπική υπογραφή.

Η ειδοποίηση επιθυμίας καταγγελίας της σύμβασης συντάσσεται σε δύο αντίγραφα. Το ένα μένει στον ενοικιαστή, το δεύτερο αποστέλλεται στον ιδιοκτήτη. Συνιστάται η αποστολή της ειδοποίησης μέσω ταχυδρομείου, με συστημένη επιστολή με λίστα συνημμένων. Αφού ο παραλήπτης λάβει την ειδοποίηση, έχει στη διάθεσή του ένα μήνα για να το σκεφτεί και να απαντήσει.

Εάν η ειδοποίηση αγνοηθεί ή ο ιδιοκτήτης αρνηθεί, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να απευθυνθεί στις δικαστικές αρχές για καταγγελία της σύμβασης.

Υπάρχουν δύο επιλογές για τη λύση της σύμβασης μίσθωσης μέσω του δικαστηρίου:

1. Ο εκμισθωτής παραβίασε τους όρους της σύμβασης (άρθρο 620 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Θα πρέπει να αποδειχθεί στο δικαστήριο ότι ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να αποτρέψει τη χρήση του ακινήτου ή ότι το αντικείμενο της σύμβασης έχει σημαντικά ελαττώματα που καθιστούν αδύνατη τη χρήση του για τον προορισμό του. Μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη και άλλες παραβιάσεις της σύμβασης από τον εκμισθωτή.
2. Οι συνθήκες υπό τις οποίες συντάχθηκε η σύμβαση μίσθωσης έχουν αλλάξει σημαντικά (άρθρο 451 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Τέτοιες περιστάσεις περιλαμβάνουν σημαντικές αλλαγές, παρουσία των οποίων προηγουμένως, η σύμβαση δεν θα είχε συνταχθεί ή θα είχε συνταχθεί με διαφορετικούς όρους. Θα πρέπει να αποδειχθεί στο δικαστήριο ότι τα μέρη δεν επέτρεψαν τέτοιες αλλαγές και δεν μπορούσαν να τις επηρεάσουν.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι το γεγονός ότι το ακίνητο του ιδιοκτήτη έχει εκκενωθεί δεν αποτελεί λόγο διακοπής της πληρωμής ενοικίου.

Η υποχρέωση αυτή αφαιρείται από τον ενοικιαστή μόνο μετά την υπογραφή του πιστοποιητικού μεταβίβασης και αποδοχής και πρόσθετης συμφωνίας για καταγγελία της σύμβασης.

Συμφωνία για καταγγελία της μίσθωσης διαμερίσματος ή άλλου ακινήτου

Μια συμφωνία για τη λήξη της μίσθωσης ενός διαμερίσματος ή άλλης ακίνητης περιουσίας είναι ένα έγγραφο που καθορίζει τις προθέσεις του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη να τερματίσουν όλες τις σχέσεις που σχετίζονται με αυτό το ακίνητο. Η συμφωνία αποτελεί προσθήκη στη σύμβαση μίσθωσης, επομένως καταρτίζεται κατ' αναλογία. Για παράδειγμα, εάν η σύμβαση μίσθωσης έχει περάσει τη διαδικασία κρατικής εγγραφής, η συμφωνία καταγγελίας πρέπει επίσης να καταχωρηθεί.

Υπάρχουν διάφοροι κανόνες για τη σύνταξη μιας συμφωνίας καταγγελίας:

1. Πρέπει να παρέχονται τα ονόματα και τα στοιχεία ταυτότητας των μερών. Συντάσσονται και καταχωρούνται με τον ίδιο τρόπο όπως συμβόλαιο.
2. Μετά την καταχώριση των μερών, η πρόθεση καταγγελίας της συμφωνίας πρέπει να καταγραφεί, αναφέροντας τα στοιχεία της και την ημερομηνία σύναψης. Συνιστάται επίσης να καθοριστεί η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων και πληροφορίες σχετικά με τους διακανονισμούς που έγιναν μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη.
3. Συνιστάται να προσδιορίσετε τον αριθμό των αντιγράφων της συμφωνίας.
4. Απαιτούνται προσωπικές υπογραφές των μερών. Εάν ένα από τα μέρη είναι οργανισμός, τοποθετείται σφραγίδα.

Είναι καλύτερο να τεκμηριωθεί το γεγονός της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας. Για τα ακίνητα συνιστάται η σύνταξη αναλυτικής απογραφής και βεβαίωσης αποδοχής. Αυτά τα έγγραφα θα είναι απόδειξη ότι ο παραλήπτης δεν έχει αξιώσεις έναντι του ενοικιαστή. Εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις, συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο.

Οι ιδανικές καταστάσεις στη ζωή, και πολύ περισσότερο στις σύγχρονες νομικές σχέσεις, είναι δυστυχώς αρκετά σπάνιες. Το απρόβλεπτο της κρατικής οικονομικής πολιτικής, η έλλειψη σταθερότητας της αγοράς και η αυξανόμενη συχνότητα χρεοκοπιών είναι συχνά η αιτία που οι συμβατικές σχέσεις είναι δύσκολο και μερικές φορές αδύνατο να εκπληρωθούν χωρίς δυσμενείς συνέπειες.

Η δυνατότητα μονομερούς διακοπής των σχέσεων μίσθωσης με πρωτοβουλία του εκμισθωτή απορρέει άμεσα από την κείμενη νομοθεσία με αναλυτικές προδιαγραφές στη συμφωνία. Σημαντικό σημείο κάθε συμφωνίας είναι ο καθορισμός της περιόδου ισχύος της. Στο πεδίο εφαρμογής της συναφθείσας σύμβασης επιτρέπεται η πρόωρη καταγγελία της.

Είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι η σύναψη έννομων σχέσεων με την ενοικίαση χώρων χαρακτηρίζεται από τον νομοθέτη ως διμερής συναλλαγή. Και το ίδιο το καθεστώς τέτοιων συναλλαγών εγγυάται στο μέγιστο τον νομικό μηχανισμό για την προστασία τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του ενοικιαστή από την πιθανότητα ξαφνικής και δυσμενούς βούλησης να τερματιστεί η συναλλαγή.

Γενικές διατάξεις περί καταγγελίας της σύμβασης

Η γενική αρχή του ρωσικού δικαίου των συμβάσεων επιτρέπει στα μέρη μιας συμφωνίας μίσθωσης να τη λύσουν πρόωρα, κυρίως με συμφωνία και των δύο μερών. Ένας ιδιοκτήτης που αποφασίζει να καταγγείλει μια σύμβαση μίσθωσης ακινήτων θα πρέπει να κάνει μια προσφορά στον ενοικιαστή για τη σύναψη συμφωνίας. Εάν ο ενοικιαστής εκφράσει τη συγκατάθεσή του, η καθορισμένη συμφωνία υπογράφεται με την εκτέλεση βεβαίωσης αποδοχής για το χώρο. Γρήγορα και χωρίς σύγκρουση.

Ελλείψει τέτοιας συναίνεσης και εμφάνισης λόγων και προϋποθέσεων για μονομερή καταγγελία της μίσθωσης κατά τη βούληση του εκμισθωτή, το αστικό δίκαιο περιλαμβάνει προϋπόθεση για την υποχρέωση έγκρισης μιας τέτοιας πρωτοβουλίας αποκλειστικά με δικαστική απόφαση (Μέρος 2 του άρθρου 450 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Επιπλέον, ο εκμισθωτής υποχρεούται να αποδείξει την ισχύ των λόγων για την απαίτησή του για πρόωρη καταγγελία της σύμβασης.

Οι παραπάνω κανόνες καθορίζουν τους γενικούς, ισχύοντες λόγους για την ανάδυση του δικαιώματος πρόωρης καταγγελίας των συμβάσεων μίσθωσης:

• σοβαρές παραβιάσεις συμβατικών υποχρεώσεων·
• η παρουσία άλλων γεγονότων ένοχης συμπεριφοράς του μισθωτή που καθορίζονται με νόμο ή συμφωνία.

Σημάδι της ουσιαστικότητας της παράβασης– ζημία ή υλική απώλεια σημαντικού ποσού για τον εκμισθωτή από ενέργειες του ενοικιαστή. Η διαπίστωση όμως αυτού του χαρακτηριστικού και ο προσδιορισμός της βαρύτητας της παραβιασμένης υποχρέωσης ανήκει αποκλειστικά στο δικαστήριο.

Αρχικά, και σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Μέρους 3 του Άρθ. 619 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να ακολουθήσει την απαραίτητη διαδικασία - να αποστείλει αξιώσεις στον ενοικιαστή, διορθώσεις των παραβιάσεων που διαπράχθηκαν, ενώ ταυτόχρονα προτείνει την πρόωρη καταγγελία της σύμβασης.

Το γεγονός ότι ο ενοικιαστής πληροί τις προϋποθέσεις, εντός της καθορισμένης ή εύλογης προθεσμίας, θα στερήσει από τον ιδιοκτήτη το δικαίωμα προσφυγής στο δικαστήριο. Είναι σημαντικό να διαπιστωθεί το είδος της μη συμμόρφωσης στις ενέργειες του ενοικιαστή των χώρων.

Προϋπόθεση της σύμβασης μίσθωσης για μονομερή άρνηση εκπλήρωσης της συμφωνίας

Οι όροι της σύμβασης θα πρέπει να χρησιμεύουν ως εξαιρετικά σημαντική βοήθεια όταν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να τερματίσει τη σχέση μίσθωσης. Δεν είναι μυστικό ότι μια σωστά σχεδιασμένη συναλλαγή που λαμβάνει υπόψη τις αποχρώσεις της συναλλαγής θα ελαχιστοποιήσει σημαντικά το υλικό και συναισθηματικό κόστος της μονομερούς τερματισμού της.

• χρήση από τον ενοικιαστή των χώρων με σημαντικές παραβιάσεις των συμφωνιών που έχουν επιτευχθεί και του σκοπού της χρήσης του, ή σε περίπτωση επαναλαμβανόμενης μη συμμόρφωσης, που οδηγεί σε σημαντική επιδείνωση της κατάστασής του·
• συστηματική παραβίαση από τον ενοικιαστή των όρων πληρωμής του ενοικίου - δύο ή περισσότερες φορές (από την περίοδο που καθορίζεται στη συναλλαγή μίσθωσης).
• η άρνηση του ενοικιαστή να πραγματοποιήσει τρέχουσες ή μεγάλες επισκευές των χώρων, που αναγνωρίζεται από τη σύμβαση ως δεσμευτική για αυτόν και διορίζεται εντός της προθεσμίας που καθορίζεται από τη συναλλαγή.

Πώς να σπάσετε μονομερώς συμφωνίες

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η δυνατότητα εφαρμογής αυτών των όρων είναι επιτρεπτή μόνο σε εκείνες τις στιγμές, εάν τα μέρη έχουν συμφωνήσει να νοικιάσουν τις εγκαταστάσεις για ορισμένο χρονικό διάστημα. Με τη σύναψη μιας συναλλαγής για μίσθωση ακινήτων για αόριστο χρόνο, κάθε μέρος αναγνωρίζει για το άλλο, εξ ορισμού, τη νομική δυνατότητα άρνησης από τη σχέση μίσθωσης (με την επιφύλαξη της υποχρέωσης συμμόρφωσης με προθεσμία προειδοποίησης 3 μηνών πριν από την ημερομηνία πραγματικός τερματισμός).

Ταυτόχρονα, η πρακτική επιβολής του νόμου δεν λαμβάνει κατηγορηματική θέση και επιτρέπει τη θέσπιση στο κείμενο της σύμβασης διαφορετικής περιόδου, καθορίζοντας τον χρόνο κοινοποίησης της πρόωρης λύσης της σύμβασης μίσθωσης. Ο νόμος επίσης δεν προβλέπει απαγόρευση της δυνατότητας εισαγωγής διατάξεων στη σύμβαση που διευρύνουν τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη για πρόωρη καταγγελία. Εάν προκύψει διαφωνία για αυτόν τον λογαριασμό, θα επιλυθεί από το δικαστήριο.

Όμως ο νόμος δεν επιτρέπει τον αποκλεισμό από τη σύμβαση της προϋπόθεσης σχετικά με το δικαίωμα του ιδιοκτήτη των χώρων να αρνηθεί μονομερώς να εκπληρώσει περαιτέρω τη σύμβαση. Το δικαστήριο, στηριζόμενο στο κράτος δικαίου, αναγνωρίζει την άρνηση αυτή ως άκυρη.

Η ειδοποίηση απαιτεί υποχρεωτικό γραπτό έντυπο, το οποίο αντικατοπτρίζει τις ακόλουθες πληροφορίες:

• Σχετικά με το όνομα?
• Στοιχεία των μερών και της συμφωνίας·
• Για τους λόγους που χρησίμευσαν ως αιτία της κοινοποίησης·
• Σχετικά με το περιεχόμενο των απαιτήσεων.

Συνέπειες καταγγελίας της μίσθωσης

Το δικαστήριο έλαβε απόφαση για την υπόθεση, η οποία ικανοποίησε τις απαιτήσεις του ιδιοκτήτη. Μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος της, η συμβατική σχέση λύεται. Ωστόσο, στην πράξη, τη λήξη της σύμβασης δεν ακολουθεί πάντα η επιστροφή του μισθωμένου αντικειμένου. Μερικές φορές ο ιδιοκτήτης αναγκάζεται να προσφύγει ξανά στο δικαστήριο για να διεκδικήσει το ακίνητο. Για το λόγο αυτό, συνιστάται αρχικά να διατυπωθεί αξίωση όχι μόνο για μονομερή καταγγελία της σύμβασης, αλλά και πρόσθετη αξίωση για ανάκτηση περιουσίας. Έχοντας λάβει εκτελεστικό ένταλμα, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με την υπηρεσία δικαστικού επιμελητή για να αναγκάσετε την επιστροφή του μισθωμένου αντικειμένου.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της μονομερούς καταγγελίας μιας σύμβασης και της άρνησης εκπλήρωσης μιας υποχρέωσης;

Μερικές φορές, κατά την άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, από την άποψη της απόκτησης του πιο ευνοϊκού αποτελέσματος ή υλικού οφέλους, συνιστάται να μην τερματίσετε μονομερώς τη σύμβαση, αλλά να αρνηθείτε τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτήν. Με την πρώτη ματιά, μπορεί κανείς να δει κάποιες ομοιότητες μεταξύ «καταγγελίας σύμβασης» και «άρνησης εκτέλεσης». Όμως ο νόμος ορίζει αυτούς τους όρους ως ανεξάρτητα ιδρύματα.

Οι ισχύοντες νομικοί κανόνες δεν επιτρέπουν τη δυνατότητα μονομερούς άρνησης μιας συναλλαγής. Διαφορετικά, θα ήταν δυνατό να διαταραχθεί η σταθερότητα ολόκληρου του οικονομικού συστήματος, κάτι που είναι απαράδεκτο. Ωστόσο, εάν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ των μερών της μίσθωσης, η άρνηση εκπλήρωσης των υποχρεώσεων είναι πραγματική. Η μόνη προϋπόθεση για αυτό είναι να διασφαλιστεί η διαφωνία με την εγγύηση πληρωμής ενός συγκεκριμένου χρηματικού ποσού. Μια σημαντική ρήτρα - μια τέτοια διαφωνία ισχύει μόνο κατά την εκτέλεση μιας επιχειρηματικής συμφωνίας.

Ο νομοθέτης ορίζει ότι η διαφωνία με την εκτέλεση σύμβασης μίσθωσης μπορεί να ασκηθεί από τον ιδιοκτήτη εάν:

• Έχουν παραβιαστεί οι συμβατικοί όροι.
• Οι συνθήκες μη συμμόρφωσης δεν σχετίζονται άμεσα με την παραβίαση της σύμβασης. Για παράδειγμα, ο ενοικιαστής δεν διαθέτει άδεια που του επιτρέπει να ασκεί ένα συγκεκριμένο είδος δραστηριότητας και, κατά συνέπεια, να χρησιμοποιεί το μισθωμένο αντικείμενο για τον προορισμό του.
• Υπάρχει ακίνητη άρνηση ενοικίου από την πλευρά του ενοικιαστή.

Η άρνηση πρέπει να γίνεται καλόπιστα και εύλογα. Εάν ο εκμισθωτής δεν χρησιμοποιήσει την ευκαιρία να αρνηθεί και η συμβατική σχέση συνεχιστεί, η μεταγενέστερη άσκηση του παραχωρημένου δικαιώματος θα καταστεί αδύνατη.