Ποσοστό κεφαλαιοποίησηςείναι μια παράμετρος που μετατρέπει το καθαρό εισόδημα στην αξία ενός αντικειμένου. Αυτό λαμβάνει υπόψη τόσο το ίδιο το καθαρό κέρδος που λαμβάνεται από τη λειτουργία του αντικειμένου που αποτιμάται όσο και την επιστροφή του παγίου κεφαλαίου που δαπανήθηκε για την απόκτηση του αντικειμένου. Ο λόγος κεφαλαιοποίησης που λαμβάνει υπόψη αυτά τα δύο συστατικά ονομάζεται δείκτης γενικής κεφαλαιοποίησης ή συντελεστής κεφαλαιοποίησης καθαρού εισοδήματος.Στην περίπτωση αυτή, το καθαρό εισόδημα που χρησιμοποιείται για κεφαλαιοποίηση προσδιορίζεται για μια ορισμένη περίοδο, συνήθως ένα έτος. Έτσι, το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης (ή ποσοστό πλήρους κεφαλαιοποίησης) εκφράζει τη σχέση μεταξύ του ετήσιου ποσού του καθαρού εισοδήματος που λαμβάνεται ως αποτέλεσμα της λειτουργίας του αντικειμένου και της αγοραίας αξίας του.

Η επιλογή του δείκτη κεφαλαιοποίησης είναι ένα από τα βασικά σημεία αξιολόγησης. Σε αυτήν την αναφορά, ο λόγος κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται με τη χρήση της αθροιστικής μεθόδου. Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο, λαμβάνεται ως βάση το ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο, στο οποίο προστίθεται ένα ασφάλιστρο για τον κίνδυνο επένδυσης στον υπό εξέταση τομέα αγοράς και το ποσοστό απόδοσης του επενδυμένου κεφαλαίου.

Στη ρωσική αγορά, συνήθως παρουσιάζεται με τη μορφή:

i = i o + i s + i l + i σε + n k

Οπου
i o - επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, %;
i σ - γενικός κίνδυνος αγοράς, %;
i l - premium για χαμηλή ρευστότητα, %;
i in - premium για ποιότητα διαχείρισης, %;
n k - ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου, %.

Εφόσον αυτή η αναφορά αξιολογεί ένα μεμονωμένο ακίνητο - ένα κτίριο μαζί με ένα οικόπεδο, ο υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για τα κτίρια είναι παρόμοιος με τον υπολογισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου για τη γη.

Ως ονομαστικό επιτόκιο χωρίς κίνδυνο επιλέχθηκε το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο της απόδοσης ομοσπονδιακών δανειακών ομολόγων (OFZ) με βάση τα αποτελέσματα των συναλλαγών κατά την ημερομηνία αποτίμησης (με περίοδο λήξης άνω των 5 ετών). Ο δείκτης αυτός ανερχόταν σε 6,8% κατά την ημερομηνία αξιολόγησης (Πηγή πληροφοριών: Δελτίο Χρηματιστηρίου της Τράπεζας της Ρωσίας).

Περιφερειακός κίνδυνος.Προσδιορίστηκε σύμφωνα με το περιοδικό "Expert" με βάση στοιχεία για τον επενδυτικό κίνδυνο στις ρωσικές περιοχές το 2004-2005, από τα οποία προκύπτει ότι ο επενδυτικός κίνδυνος της περιοχής του Αστραχάν υπερβαίνει τον επενδυτικό κίνδυνο της Αγίας Πετρούπολης (το θέμα της Ομοσπονδίας με ο χαμηλότερος κίνδυνος που μπορεί να εξισωθεί με δημόσιο κίνδυνο της Ρωσικής Ομοσπονδίας) κατά 1,24 φορές. Επομένως, ο περιφερειακός κίνδυνος για την περιοχή Pskov θα είναι ίσος με 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8%.

Βραβείο Διαχείρισης Επενδύσεων- όσο πιο επικίνδυνες και πολύπλοκες είναι οι επενδύσεις, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτούν. Ο κίνδυνος αυτός, λαμβάνοντας υπόψη την υποφόρτωση και τις απώλειες, μπορεί να κυμαίνεται από 2 έως 5%. Δεδομένου ότι τα πρατήρια βενζίνης απαιτούν ειδικές δεξιότητες διαχείρισης, η τιμή κινδύνου θεωρείται ότι είναι 2,5%.

Υπολογισμός προσαρμογής επενδυτικού κινδύνου

Τραπέζι 1

Είδη και όνομα κινδύνου		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Συστηματικός κίνδυνος
Επιδείνωση της γενικής οικονομικής κατάστασης	Δυναμικός
Αύξηση του αριθμού των ανταγωνιστικών αντικειμένων	Δυναμικός
Αλλαγές στην ομοσπονδιακή ή τοπική νομοθεσία	Δυναμικός
Μη συστηματικός κίνδυνος
Φυσικές και ανθρωπογενείς καταστάσεις έκτακτης ανάγκης	Στατικός
Μη παραλαβή πληρωμών	Δυναμικός
Αναποτελεσματική διαχείριση	Δυναμικός
Παράγοντες εγκληματικότητας	Δυναμικός
Οικονομικοί έλεγχοι	Δυναμικός
Λανθασμένη εκτέλεση συμβάσεων	Δυναμικός
Αριθμός παρατηρήσεων
Σταθμισμένος μέσος όρος		5,9

Προσαρμογή για χαμηλή ρευστότηταΑυτή είναι μια προσαρμογή για απώλεια κέρδους κατά την περίοδο έκθεσης του αντικειμένου.
Το μέγεθος της τροπολογίας καθορίστηκε από εμπειρογνώμονες στο επίπεδο του 2%.

Προσδιορισμός του ποσοστού απόδοσης κεφαλαίου

Όπως σημειώθηκε παραπάνω, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης R περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου και το ποσοστό απόδοσης, το οποίο λαμβάνει υπόψη την ανάκτηση της αρχικής επένδυσης.
Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου από τον εκτιμητή επιλέχθηκε με βάση λογιστικά στοιχεία, από τα οποία προκύπτει ότι η ωφέλιμη ζωή είναι κατά μέσο όρο 20 χρόνια, δηλαδή το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου θα είναι 5%:

Πίνακας υπολογισμού ποσοστού κεφαλαιοποίησης

Η βάση των δεικτών κεφαλαιοποίησης είναι ο λόγος των χρηματοοικονομικών υποχρεώσεων και του ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας.

Χρησιμοποιώντας αυτούς τους συντελεστές, αξιολογούνται το αναπτυξιακό δυναμικό και η τρέχουσα αποτελεσματικότητα μιας επιχείρησης, η επενδυτική της ελκυστικότητα, η σταθερότητα σε μια κρίση και η φερεγγυότητα.

Οι δείκτες κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιούνται στη συνολική ανάλυση της χρηματοοικονομικής σταθερότητας μιας εταιρείας. Όλοι οι δείκτες υπολογίζονται συγκρίνοντας την αξία των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης με τις πηγές κάλυψής τους - ίδιες ή δανεισμένες. Οι αποδεκτές τιμές των δεικτών κεφαλαιοποίησης εξαρτώνται από την κατάσταση της αγοράς, το μέγεθος και την εξειδίκευση της εταιρείας.

Τύποι δεικτών κεφαλαιοποίησης

Οι χρηματοοικονομικοί αναλυτές, οι πιθανοί επενδυτές και οι πιστωτές χρησιμοποιούν το σύστημα των δεικτών κεφαλαιοποίησης για να παρακολουθούν την τρέχουσα κατάσταση στην επιχείρηση και να λαμβάνουν στρατηγικές αποφάσεις (αν αξίζει να επενδύσετε τα δικά σας κεφάλαια, πώς να διαχειριστείτε τα κέρδη).

1. Το επίπεδο χρηματοοικονομικής σταθερότητας αντανακλά την εξάρτηση της επιχείρησης από δανειακές πηγές κεφαλαίων, με τις οποίες η εταιρεία συνεργάζεται για περισσότερο από ένα χρόνο. Ο συντελεστής είναι ίσος με το πηλίκο του αθροίσματος των ιδίων κεφαλαίων και των μακροπρόθεσμων δανείων διαιρούμενο με το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων που απεικονίζονται στον ισολογισμό. Η χρηματοοικονομική σταθερότητα δείχνει το επίπεδο αξιοπιστίας μιας επιχείρησης και των πιστωτών της, ο τυπικός δείκτης είναι 75%.
2. Το επίπεδο οικονομικής ανεξαρτησίας (επιχειρηματική αυτονομία) αντανακλά το μερίδιο των ιδίων πηγών στη χρηματοδότηση των επιχειρήσεων. Ο συντελεστής είναι ίσος με το πηλίκο του ίδιου κεφαλαίου διαιρούμενο με το άθροισμα όλων των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης που αναφέρονται στον ισολογισμό. Η κανονιστική αξία για τη ρωσική αγορά είναι μεγαλύτερη από 50% στην παγκόσμια πρακτική (ανάλογα με τον τομέα δραστηριότητας) επιτρέπεται έως και 30%. Η αύξηση του δείκτη υποδηλώνει την αυτονομία της εταιρείας, δηλαδή είναι κοντά στη χρηματοοικονομική μόχλευση που υιοθετείται στα ΔΠΧΠ.
3. Το επίπεδο χρηματοοικονομικού κινδύνου αντανακλά την εξάρτηση μιας επιχείρησης από τρίτες πηγές χρηματοδότησης και τα δανειακά κεφάλαιά τους. Ο συντελεστής είναι ίσος με το πηλίκο του μετοχικού κεφαλαίου διαιρούμενο με το συνολικό ποσό των περιουσιακών στοιχείων του οργανισμού που αναφέρεται στον ισολογισμό. Το τυπικό επίπεδο είναι 50% εάν το μερίδιο των ιδίων περιουσιακών στοιχείων είναι υψηλότερο, η εταιρεία δεν είναι ελκυστική για τους επενδυτές (θα λάβουν λιγότερα κέρδη από τις επενδύσεις). Ένα υψηλό ποσοστό είναι χαρακτηριστικό για τις νεοφυείς επιχειρήσεις και τις μικρές εταιρείες που λειτουργούν με δανειακά κεφάλαια.
4. Το επίπεδο χρηματοοικονομικής ευελιξίας δείχνει την ικανότητα μιας επιχείρησης να αναπληρώνει τα κυκλοφορούντα περιουσιακά της στοιχεία βασιζόμενη στα δικά της κεφάλαια. Ο συντελεστής είναι ίσος με το πηλίκο του ίδιου κεφαλαίου κίνησης διαιρούμενο με το ίδιο κεφάλαιο που αναφέρεται στον ισολογισμό. Η τυπική αξία κυμαίνεται από 20% έως 50%, ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες της επιχείρησης. Για παράδειγμα, οι κατασκευαστικές εταιρείες χαρακτηρίζονται από χαμηλή (συχνά αρνητική) οικονομική δυνατότητα ελιγμών: οι επιχειρήσεις επενδύουν σε περιουσιακά στοιχεία με μεγάλη περίοδο πωλήσεων.

Ο σκοπός των δεικτών κεφαλαιοποίησης είναι η αξιολόγηση της αξιοπιστίας της επιχείρησης, της φερεγγυότητας των ιδιοκτητών και της αποτελεσματικότητας του μοντέλου διαχείρισης στην τρέχουσα κατάσταση της αγοράς.

Δυναμική αναλογιών κεφαλαιοποίησης

Μια ολοκληρωμένη οικονομική ανάλυση ενός οργανισμού περιλαμβάνει την εξέταση των αναλογιών με την πάροδο του χρόνου: συγκρίνονται οι τυπικές τιμές για διάφορες περιόδους αναφοράς.

• Η αύξηση των δεικτών κεφαλαιοποίησης αντανακλά την αύξηση των καθαρών κερδών και τη χρήση προσωπικών κεφαλαίων της διοίκησης στην επιχειρηματική ανάπτυξη. Τέτοια αποτελέσματα αυξάνουν την επενδυτική ελκυστικότητα της εταιρείας και, μακροπρόθεσμα, αυξάνουν τη φερεγγυότητά της.
• Η πτώση των δεικτών κεφαλαιοποίησης αντανακλά την εξάρτηση των επιχειρήσεων από δανειακά κεφάλαια και την εντατική χρήση βραχυπρόθεσμων και ακριβών δανείων. Τέτοια αποτελέσματα μειώνουν την ελκυστικότητα μιας επιχείρησης για τους επενδυτές, αυξάνουν τον κίνδυνο των ιδιοκτητών και σηματοδοτούν ένα αναποτελεσματικό επιχειρηματικό μοντέλο.

Η εκτίμηση των δεικτών κεφαλαιοποίησης απαιτεί σύγκριση των αρχικών δεικτών με άλλες επιχειρήσεις σε έναν δεδομένο τομέα της οικονομίας.

Εφαρμογή της εισοδηματικής προσέγγισης

Η εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει δύο μεθόδους:

Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.

Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος χρησιμοποιείται κατά την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας που παράγει εισόδημα. Το εισόδημα από την κατοχή ακίνητης περιουσίας μπορεί, για παράδειγμα, να αντιπροσωπεύει το τρέχον και το μελλοντικό εισόδημα από την ενοικίασή τους, εισόδημα από πιθανή αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας όταν πωληθεί στο μέλλον.

Το αποτέλεσμα αυτής της μεθόδου συνίσταται τόσο στο κόστος των κτιρίων, των κατασκευών, όσο και στο κόστος του οικοπέδου.

Συνιστάται να επισημανθούν τα κύρια στάδια της διαδικασίας αποτίμησης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης:

1. Εκτιμάται το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα. Αυτό γίνεται με βάση μια ανάλυση των τρεχόντων συντελεστών και τιμολογίων που υπάρχουν στην αγορά ακινήτων για συγκρίσιμα αντικείμενα. Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα (GPI) είναι το εισόδημα που μπορεί να ληφθεί από ακίνητα με 100% χρήση χωρίς να λαμβάνονται υπόψη όλες οι απώλειες και τα έξοδα. Το RPE εξαρτάται από την περιοχή του ακινήτου που αξιολογείται και την αποδεκτή τιμή ενοικίασης.

PVD = S * Ca, όπου

S - εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα. μ., προς ενοικίαση?

Ca - τιμή ενοικίασης ανά 1 τετρ. Μ.

Κατά κανόνα, η τιμή ενοικίασης εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου, τη φυσική του κατάσταση, τη διαθεσιμότητα επικοινωνιών, την περίοδο ενοικίασης κ.λπ.

2. Εκτιμώνται οι εκτιμώμενες ζημίες από την υποχρησιμοποίηση του ακινήτου και οι ζημίες κατά την είσπραξη των πληρωμών. Η μείωση του PVD κατά το ποσό των ζημιών δίνει την αξία του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος (DVI), το οποίο καθορίζεται από τον τύπο

DVD = PVD - απώλειες.

3. Υπολογίζονται οι εκτιμώμενες δαπάνες λειτουργίας του υπό αξιολόγηση ακινήτου. Τα περιοδικά έξοδα για τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της εγκατάστασης και την αναπαραγωγή των εσόδων ονομάζονται λειτουργικά έξοδα.

4. Τα προβλεπόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα προσδιορίζονται με μείωση του DVD κατά το ποσό των λειτουργικών εξόδων. Έτσι, NOR = DVD - Λειτουργικά έξοδα (χωρίς αποσβέσεις).

5. Υπολογίζεται ο λόγος κεφαλαιοποίησης. Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό του τελευταίου:

5.1. Σωρευτική μέθοδος κατασκευής.

5.2. Μέθοδος προσδιορισμού του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την αποζημίωση του κόστους κεφαλαίου.

5.3. Συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης ή τεχνική ομάδας επενδύσεων.

5.4. Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης.

5.1. Σωρευτική μέθοδος κατασκευής

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης στην αποτίμηση ακινήτων αποτελείται από δύο στοιχεία:

Ποσοστά απόδοσης επενδύσεων (rates of return on capital). Αυτή είναι η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί σε έναν επενδυτή για την αξία για τα χρήματα, λαμβάνοντας υπόψη τον χρόνο, τον κίνδυνο και άλλους παράγοντες που σχετίζονται με μια συγκεκριμένη επένδυση.

Κανόνες επιστροφής (επιστροφής) κεφαλαίου. Η επιστροφή κεφαλαίου αναφέρεται στην αποπληρωμή του ποσού της αρχικής επένδυσης. Επιπλέον, αυτό το στοιχείο του δείκτη κεφαλαιοποίησης ισχύει μόνο για το μέρος των περιουσιακών στοιχείων που φθείρονται, δηλαδή χάνουν αξία.

Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου βασίζεται σε:

1. Ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο.

2. Ασφάλιστρα κινδύνου.

3. Ασφάλιστρα για χαμηλή ρευστότητα ακίνητης περιουσίας.

4. βραβεία διαχείρισης επενδύσεων.

Ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο. Χρησιμοποιείται ως βασικό, στο οποίο προστίθενται τα άλλα στοιχεία που αναφέρονται προηγουμένως. Για να προσδιορίσετε το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τόσο μέσους ευρωπαϊκούς δείκτες για λειτουργίες χωρίς κίνδυνο όσο και ρωσικούς.

Εάν χρησιμοποιούνται μέσοι ευρωπαϊκοί δείκτες, προστίθεται στο επιτόκιο χωρίς κίνδυνο ένα ασφάλιστρο για τον κίνδυνο επένδυσης σε μια δεδομένη χώρα, το λεγόμενο κίνδυνο χώρας.

Οι ρωσικοί δείκτες λαμβάνονται με βάση το ποσοστό απόδοσης των κρατικών ομολόγων ή, το οποίο είναι προτιμότερο, τα επιτόκια καταθέσεων σε ξένο νόμισμα (συγκρίσιμης διάρκειας και ποσού) τραπεζών της υψηλότερης κατηγορίας αξιοπιστίας. Το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο καθορίζει την ελάχιστη αποζημίωση για επένδυση σε ένα δεδομένο ακίνητο.

Ασφάλιστρο κινδύνου. Όλες οι επενδύσεις, με εξαίρεση αυτές που αναφέρονται προηγουμένως, έχουν υψηλότερο βαθμό κινδύνου, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του είδους της ακίνητης περιουσίας που αποτιμάται. Όσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος, τόσο υψηλότερο θα πρέπει να είναι το επιτόκιο για να αντισταθμιστεί το πρώτο.

Χαμηλό ασφάλιστρο ρευστότητας. Η ρευστότητα μετρά πόσο γρήγορα ένα ακίνητο μπορεί να μετατραπεί σε μετρητά. Τα ακίνητα είναι σχετικά χαμηλής ρευστότητας. Αυτό το ασφάλιστρο είναι ιδιαίτερα υψηλό σε χώρες όπου τα στεγαστικά δάνεια είναι ελάχιστα αναπτυγμένα.

Βραβείο Διαχείρισης Επενδύσεων. Όσο πιο ριψοκίνδυνη και σύνθετη είναι η επένδυση, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτεί. Η διαχείριση επενδύσεων δεν πρέπει να συγχέεται με τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας, το κόστος της οποίας συμπεριλαμβάνεται στα λειτουργικά έξοδα

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για τα ακίνητα περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης και το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου. Εάν προβλέπεται μεταβολή της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου (μείωση ή αύξηση), τότε καθίσταται απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ο δείκτης κεφαλαιοποίησης στον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Υπάρχουν τρεις τρόποι για την ανάκτηση του επενδυμένου κεφαλαίου:

1. Ευθύγραμμη απόδοση κεφαλαίου (μέθοδος Ring).

2. Επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αντικατάστασης και το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (μέθοδος Inwood). Μερικές φορές ονομάζεται μέθοδος προσόδου.

3. Επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αποζημίωσης και το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο (μέθοδος Hoskold).

Η μέθοδος του Ring. Αυτή η μέθοδος είναι κατάλληλη για χρήση όταν η ροή εσόδων αναμένεται να μειωθεί συστηματικά και το κεφάλαιο θα αποπληρωθεί σε ισόποσες δόσεις. Ο ετήσιος συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου υπολογίζεται διαιρώντας το 100% του κόστους του περιουσιακού στοιχείου με την υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή του, με άλλα λόγια, είναι το αντίστροφο της διάρκειας ζωής του περιουσιακού στοιχείου.

Επενδυτικοί όροι:

Ποσό = 2.000 $;

Διάρκεια = 5 χρόνια;

Ποσοστό απόδοσης επένδυσης = 12%.

Ο ετήσιος σταθερός συντελεστής απόδοσης θα είναι 20%, αφού το 100% του ενεργητικού θα διαγραφεί σε διάστημα 5 ετών (100% : 5 = 20%). Στην περίπτωση αυτή, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα είναι: 20% + 12% = 32%.

Το 20% της αρχικής επένδυσης θα επιστραφεί ετησίως μαζί με 12% απόδοση επένδυσης. Σημειώνεται ότι οι τόκοι που καταβάλλονται σε απόλυτες τιμές θα μειώνονται από έτος σε έτος, δεδομένου ότι δεδουλεύονται στο φθίνον υπόλοιπο του κεφαλαίου. Για το πρώτο έτος, το ενδιαφέρον θα είναι $240. για το δεύτερο - 192? για το τρίτο - 144? για το τέταρτο - 96? για το πέμπτο - 48 $ (δείτε την εικόνα παρακάτω)

Μέθοδος Inwood. Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται όταν αναμένεται ότι θα εισπραχθούν σταθερά, ίσα έσοδα σε όλη την περίοδο πρόβλεψης. Το ένα μέρος αυτής της ροής εισοδήματος θα αντιπροσωπεύει απόδοση επένδυσης και το άλλο θα παρέχει αποζημίωση ή επιστροφή κεφαλαίου. Επιπλέον, το ποσό της ροής εισοδήματος θα αντιπροσωπεύει την απόδοση της επένδυσης, ενώ το άλλο θα παρέχει επιστροφή ή επιστροφή κεφαλαίου.

Επιπλέον, το ποσό της επιστροφής κεφαλαίου θα επανεπενδυθεί με το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (κεφάλαιο). Σε αυτήν την περίπτωση, το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης ως συνιστώσα του δείκτη κεφαλαιοποίησης θα είναι ίσο με τον παράγοντα αντικατάστασης του αμοιβαίου κεφαλαίου με το ίδιο επιτόκιο όπως και για την επένδυση (ο συντελεστής αυτός λαμβάνεται από τον πίνακα των έξι συναρτήσεων του σύνθετου επιτοκίου). Ο ίδιος ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης, με ροή ίσου εισοδήματος, θα είναι ίσος με το άθροισμα του ποσοστού απόδοσης των επενδύσεων και του συντελεστή αμοιβαίων κεφαλαίων για τον ίδιο τόκο (ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης μπορεί να ληφθεί από τον πίνακα έξι συναρτήσεων σύνθετου επιτοκίου στη στήλη συνεισφορά στην απόσβεση μιας μονάδας).

Η μέθοδος του Hoskold. Χρησιμοποιείται όταν το ποσοστό απόδοσης που δημιουργείται από την αρχική επένδυση είναι τόσο υψηλό που είναι απίθανο να πραγματοποιηθεί επανεπένδυση με τον ίδιο ρυθμό. Ως εκ τούτου, τα επενδυμένα κεφάλαια αναμένεται να λάβουν έσοδα με επιτόκιο χωρίς κίνδυνο.

Παράδειγμα. Το επενδυτικό σχέδιο προβλέπει ετήσια απόδοση επένδυσης 12% (κεφάλαιο) για 5 χρόνια. Τα ποσά προς την επιστροφή της επένδυσης μπορούν να επανεπενδυθούν χωρίς κίνδυνο σε ποσοστό 6%.

Λύση. Εάν ο συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου είναι 0,1773964, που είναι ο παράγοντας κεφαλαίου αντικατάστασης στο 6% σε 5 χρόνια, τότε ο δείκτης κεφαλαιοποίησης (R) θα είναι 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Στην περίπτωση που προβλέπεται ότι η επένδυση δεν θα χάσει εντελώς την αξία της, αλλά μόνο εν μέρει, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα υπολογιστεί ελαφρώς διαφορετικά.

Παράδειγμα. Προβλέπεται ότι το ακίνητο θα πουληθεί σε 5 χρόνια έναντι του 50% της τρέχουσας αξίας του. Το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης είναι 12%.

Λύση. Σύμφωνα με τη μέθοδο Ring, το ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου είναι 20% (100%: 5 έτη) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου) + 0,12 (ποσοστό απόδοσης επένδυσης) = 0,22 = 22%.

Σύμφωνα με τη μέθοδο Inwood, το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας τον παράγοντα ανάκτησης με το ποσοστό απώλειας αξίας.

50% απώλεια * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου) + 0,12 (ποσοστό απόδοσης επένδυσης) = 0,1987 = 19,87%.

5.2. Όταν επενδύει σε ακίνητα, ο επενδυτής αναμένει μελλοντική αύξηση της αξίας του αρχικά επενδυμένου κεφαλαίου. Αυτός ο υπολογισμός βασίζεται στην πρόβλεψη του επενδυτή για αύξηση της τιμής της γης, των κτιρίων και των κατασκευών υπό την επίδραση της αυξημένης ζήτησης για ορισμένους τύπους ακινήτων ή λόγω του αυξανόμενου πληθωρισμού. Από αυτή την άποψη, υπάρχει ανάγκη να ληφθεί υπόψη η αύξηση του κόστους των επενδύσεων κεφαλαίου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Παράδειγμα. Το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου είναι 12%. Η αύξηση της αξίας θα σημειωθεί την επόμενη πενταετία και θα ανέλθει στο 40%.

1. Το αναβαλλόμενο εισόδημα υπολογίζεται ως 0,4 * 0,1574 (συντελεστής ταμείου αποζημίωσης για 5 χρόνια σε 12%) = 0,063.

2. Το αναβαλλόμενο εισόδημα αφαιρείται από τον απαιτούμενο συντελεστή απόδοσης κεφαλαίου και έτσι προσδιορίζεται ο δείκτης κεφαλαιοποίησης.

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

Εάν η αξία των επενδυμένων κεφαλαίων αυξηθεί, τα έσοδα από την πώληση όχι μόνο παρέχουν απόδοση σε ολόκληρο το επενδυμένο κεφάλαιο, αλλά παρέχουν επίσης μέρος του εισοδήματος που απαιτείται για την απόκτηση απόδοσης κεφαλαίου 12%. Επομένως, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να μειωθεί για να ληφθούν υπόψη τα αναμενόμενα κεφαλαιακά κέρδη.

5.3. Συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης ή τεχνική ομάδας επενδύσεων. Δεδομένου ότι τα περισσότερα ακίνητα αγοράζονται με χρήση χρέους και μετοχικού κεφαλαίου, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να ικανοποιεί τις απαιτήσεις απόδοσης και στα δύο μέρη της επένδυσης. Η αξία αυτού του δείκτη καθορίζεται από τη σχετική επενδυτική μέθοδο ή την τεχνική του επενδυτικού ομίλου. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα δανειακά κεφάλαια ονομάζεται σταθερά στεγαστικού δανείου και υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:

Εάν οι όροι του δανείου είναι γνωστοί, τότε η σταθερά της υποθήκης προσδιορίζεται από τον πίνακα των έξι συναρτήσεων του σύνθετου τόκου: θα είναι το άθροισμα του επιτοκίου και του συντελεστή του ταμείου ανάκτησης ή θα είναι ίσο με τον συντελεστή εισφοράς απόσβεσης του μονάδα.

Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια υπολογίζεται με τον τύπο:

Ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται ως σταθμικός μέσος όρος

, Οπου

M είναι το μερίδιο των δανειακών κεφαλαίων στο κόστος.

Rm - δείκτης κεφαλαιοποίησης για δανεισμένο κεφάλαιο.

Το Re είναι ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια.

5.4. Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης

Υπάρχει μια άλλη μέθοδος για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης - η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης. Στην προσέγγιση εισοδήματος, η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:

V είναι η τιμή του αντικειμένου που αποτιμάται.

R - λόγος κεφαλαιοποίησης.

Εάν ο παραπάνω τύπος μετατρέπει το NRR σε τιμή, τότε ο ακόλουθος τύπος μετατρέπει την τιμή σε ποσοστό κεφαλαιοποίησης:

Με βάση τα δεδομένα της αγοράς για τις τιμές πώλησης και τις αξίες NAV συγκρίσιμων ακινήτων, μπορεί να υπολογιστεί ο δείκτης κεφαλαιοποίησης. Ο λόγος κεφαλαιοποίησης που προσδιορίζεται με αυτόν τον τρόπο ονομάζεται γενικός. Αυτός ο τύπος χρησιμοποιείται όταν η μεταπώληση του περιουσιακού στοιχείου πραγματοποιείται σε τιμή ίση με το ποσό της αρχικής επένδυσης και, επομένως, δεν χρειάζεται να συμπεριληφθεί ένα ασφάλιστρο για την ανάκτηση κεφαλαίου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης, καθώς και όταν κέρδη ίσης έκτασης προβάλλονται.

Παράδειγμα. Διατίθενται πληροφορίες για ακίνητα συγκρίσιμα με τα υπό εκτίμηση ακίνητα. Δείχνει ότι το συγκρίσιμο ακίνητο πωλήθηκε για 325.000 $ και το NPV ήταν 30.000 $.

Ο παραπάνω τύπος σάς επιτρέπει να βρείτε τη συνολική αναλογία κεφαλαιοποίησης:

R = 30000/325000 = 0,09, ή 9%.

6. Στο τελευταίο στάδιο της μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, η αξία της ακίνητης περιουσίας προσδιορίζεται διαιρώντας τα προβλεπόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα (αποτέλεσμα 4ου σταδίου) με τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης (αποτέλεσμα 5ου σταδίου) ή

Λόγος CHOD / Κεφαλαιοποίηση.

52. Μαζική και ατομική αποτίμηση ακινήτων: διαφορές, εύρος

Η μαζική αποτίμηση είναι η συστηματική αποτίμηση ομάδων ακινήτων σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία, με τη χρήση τυπικών διαδικασιών και στατιστικών αναλύσεων για τη φορολογία ή τη διαχείριση κρατικών ακινήτων.

Ατομική εκτίμηση είναι η αξιολόγηση μεμονωμένων ακινήτων κατά την εκτέλεση μιας συγκεκριμένης συναλλαγής με αυτά τα αντικείμενα (ενέχυρο, μίσθωμα κ.λπ.)

Η μαζική αξιολόγηση ασχολείται με την αξιολόγηση ενός μεγάλου αριθμού αντικειμένων, τα οποία φυσικά διαφέρουν μεταξύ τους, επομένως το αναγκαστικό εργαλείο της είναι η εφαρμογή τυπικών μεθόδων σε ομάδες και κατηγορίες αντικειμένων, κάτι που απαιτεί κάποια εργασία στην ταξινόμηση και διαστρωμάτωση αντικειμένων. Η ανάπτυξη τυπικών μεθόδων και τεχνικών στατιστικής ανάλυσης, η περιγραφή των κανόνων για την κατάλληλη εφαρμογή τους αποτελεί αντικείμενο μαζικής αξιολόγησης ως ειδικός κλάδος της θεωρίας της αξιολόγησης και της εφαρμοσμένης ανάλυσης.

Έτσι, ανάλογα με τους σκοπούς της αξιολόγησης, είναι δυνατή η εξατομίκευση (να τονιστεί η πρωτοτυπία) ή η ενοποίηση (προσδιορισμός του ανήκειν σε έναν τύπο) οποιουδήποτε ακινήτου. Στην πρώτη περίπτωση, ο εκτιμητής χρησιμοποιεί μια ατομική προσέγγιση, εστιάζοντας στα χαρακτηριστικά του ακινήτου και αποδεικνύει γιατί η τυπική μεθοδολογία αποτίμησης είναι λανθασμένη, στη δεύτερη περίπτωση, οι τεχνικές μαζικής αποτίμησης καθιστούν δυνατή την ανάπτυξη μιας ενοποιημένης μεθοδολογίας για την αποτίμηση μιας ποικιλίας των ακινήτων.

Ομοιότητες και διαφορές μεταξύ μαζικών και ατομικών αξιολογήσεων.

Και οι δύο μέθοδοι αξιολόγησης - μαζική και ατομική - βασίζονται σε συστηματικές μεθόδους συλλογής, ανάλυσης και επεξεργασίας πληροφοριών για τη λήψη τεκμηριωμένων αποτελεσμάτων. Στη διαδικασία της μαζικής αξιολόγησης, ο εκτιμητής πρέπει να πραγματοποιήσει τις ίδιες ενέργειες όπως σε μια μεμονωμένη αξιολόγηση, οι διαφορές συνδέονται κυρίως με διαφορές στην κλίμακα εργασίας και στις μεθόδους ποιοτικού ελέγχου της αξιολόγησης.

Δεδομένου ότι η μαζική αξιολόγηση περιλαμβάνει την ανάπτυξη μιας τυπικής μεθοδολογίας, απαιτεί συντονισμό όχι μόνο της αποστολής, αλλά και της λήψης αποφάσεων και μια ενιαία διαδικασία αξιολόγησης. Το βάρος της απόφασης και της ικανότητας του ειδικού να επηρεάσει το τελικό αποτέλεσμα είναι μικρότερο από ό,τι με μια ατομική αξιολόγηση. Επιπλέον, τα μοντέλα αποτίμησης θα πρέπει να αντικατοπτρίζουν τα πρότυπα προσφοράς και ζήτησης ομάδων ακινήτων και όχι μεμονωμένων ακινήτων. Δεδομένου ότι ένα μοντέλο αποτίμησης θεωρείται ως μια μαθηματική ερμηνεία της συμπεριφοράς της αγοράς ακινήτων σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή, τα μοντέλα μαζικής αποτίμησης είναι πιο περίπλοκα επειδή προσπαθούν να αναπαράγουν τη δραστηριότητα της αγοράς σε μια ευρεία γεωγραφική περιοχή.

Τόσο οι μαζικές όσο και οι ατομικές αποτιμήσεις ακινήτων απαιτούν τη συλλογή πληροφοριών. Η φύση του ακινήτου και τα διαθέσιμα δεδομένα σχετικά με αυτό καθορίζουν τον όγκο της εργασίας για τη συλλογή των απαραίτητων πληροφοριών, καθώς και τον τύπο του, ο οποίος με τη σειρά του καθορίζει ποια προσέγγιση στην αξιολόγηση πρέπει να ακολουθηθεί.

Στη μαζική αποτίμηση, χρησιμοποιούνται τρεις κύριες μέθοδοι - η μέθοδος κόστους, η μέθοδος εισοδήματος (κεφαλαιοποίηση εισοδήματος) και η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων. Η επιλογή της μεθόδου καθορίζεται από το είδος του ακινήτου, τις συνθήκες της αγοράς και τη διαθεσιμότητα των απαραίτητων πληροφοριών.

Η ανάλυση βέλτιστης χρήσης πραγματοποιείται με τον ίδιο τρόπο όπως και σε μια ατομική αξιολόγηση. Οι τεχνικές ανάλυσης αγοράς για σκοπούς μαζικής αξιολόγησης περιλαμβάνουν την ευρεία χρήση, μαζί με ειδικές, στατιστικών μεθόδων που βοηθούν στη διαστρωμάτωση δεδομένων και στη δημιουργία ενός επαρκούς μοντέλου αγοράς.

Στην τελική ατομική αξιολόγηση, ο εκτιμητής συντονίζει τα αποτελέσματα των τριών μεθόδων και λαμβάνει την τελική απόφαση. Στη μαζική αξιολόγηση, τα τελικά της στάδια είναι η επαλήθευση μοντέλου και ο ποιοτικός έλεγχος των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται. Η ποιότητα της εργασίας που εκτελείται αξιολογείται κυρίως με στατιστικές μεθόδους: οι περισσότερες από τις εκτιμήσεις που λαμβάνονται θα πρέπει να εμπίπτουν σε ένα δεδομένο εύρος μέσης απόκλισης από τις πραγματικές τιμές πώλησης. Μαζί με τον στατιστικό έλεγχο, διενεργείται έλεγχος από εμπειρογνώμονες για να αντισταθμιστεί (εάν είναι απαραίτητο) η ανεπαρκής ποιότητα των αρχικών πληροφοριών για τις συναλλαγές στην αγορά. Επιπλέον, η αξιολόγηση πρέπει να συμμορφώνεται με τα υπάρχοντα επαγγελματικά πρότυπα και για τη μαζική αξιολόγηση, εκτός από τα ηθικά και ουσιαστικά, υπάρχουν και μια σειρά από στατιστικά κριτήρια για την ποιότητα του μοντέλου. Έτσι, τα πρότυπα της Διεθνούς Ένωσης Φορολογικών Εκτιμητών απαιτούν ο συντελεστής διασποράς που προσδιορίζει τη μέση απόκλιση για κατοικίες να μην υπερβαίνει το 15% και για την ομάδα των ακινήτων που παράγουν εισόδημα το 20%.

Η διαδικασία μαζικής αξιολόγησης έχει τα ακόλουθα κύρια στάδια:

διατύπωση του προβλήματος

προκαταρκτική εξέταση και ανάλυση του αντικειμένου

συλλογή δεδομένων, ανάλυση αγοράς και προσδιορισμός της πιο αποτελεσματικής χρήσης

κατασκευή και βαθμονόμηση μοντέλου

δοκιμών, ποιοτικού ελέγχου και αποσαφήνισης των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης.

Η δήλωση προβλήματος για μαζική αξιολόγηση περιλαμβάνει:

αναγνώριση αντικειμένων που υπόκεινται σε αξιολόγηση. Το αναγνωριστικό μπορεί να είναι μια διεύθυνση, μια περιγραφή δικαιωμάτων ή ένας κτηματολογικός αριθμός ενός οικοπέδου.

αποσαφήνιση του νομικού καθεστώτος του αντικειμένου (ποια δικαιώματα αξιολογούνται - ιδιοκτησία, μίσθωση, χρήση εναέριου χώρου κ.λπ.)

συμφωνία για σκοπούς αποτίμησης (για παράδειγμα, αγοραία αξία, για φορολογικούς σκοπούς)·

συμφωνία για την ημερομηνία αποτίμησης - σε ποια ημερομηνία γίνεται η επανεκτίμηση.

Η μαζική αξιολόγηση έχει τους περιορισμούς της: μερικές φορές αποδεικνύεται πιο αποτελεσματικό (ακριβέστερα, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος της αξιολόγησης) να γίνει μια ατομική αξιολόγηση, για παράδειγμα, ενός αντικειμένου ειδικού σκοπού, παρά να προσπαθήσει να καθορίσει τυπικούς κανόνες για την αξιολόγησή του. Ωστόσο, αυτές είναι σπάνιες περιπτώσεις, εξαιρέσεις για μια πραγματικά μικρή γκάμα αντικειμένων.

53. Κτηματολογική αξία ακινήτων: έννοια, εμβέλεια

Η εκτίμηση της κρατικής κτηματογράφησης είναι ένας από τους σημαντικότερους τομείς δραστηριότητας της Rosreestr στο τρέχον στάδιο ανάπτυξης του συστήματος σχέσεων ιδιοκτησίας στη Ρωσική Ομοσπονδία.

Η εκτίμηση του κρατικού κτηματολογίου είναι ένα σύνολο ενεργειών, οι οποίες περιλαμβάνουν:

· λήψη απόφασης για τη διενέργεια κρατικής εκτίμησης κτηματολογίου.

· σχηματισμός καταλόγου αντικειμένων ακινήτων που υπόκεινται σε κρατική εκτίμηση κτηματολογίου.

· επιλογή του αναδόχου για τον καθορισμό της κτηματολογικής αξίας και σύναψη συμφωνίας μαζί του για τη διεξαγωγή της αξιολόγησης.

· Προσδιορισμός της κτηματολογικής αξίας και σύνταξη έκθεσης για τον προσδιορισμό της κτηματολογικής αξίας.

· εξέταση της έκθεσης για τον προσδιορισμό της κτηματολογικής αξίας.

· έγκριση των αποτελεσμάτων του προσδιορισμού της κτηματολογικής αξίας.

· εισαγωγή των αποτελεσμάτων προσδιορισμού της κτηματολογικής αξίας στο κρατικό κτηματολόγιο ακινήτων.

Ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. Κτηματολογική αξία είναι η αγοραία αξία ενός ακινήτου που έχει δημιουργηθεί κατά τη διαδικασία εκτίμησης του κρατικού κτηματολογίου, που προσδιορίζεται με μεθόδους μαζικής αποτίμησης ή, εάν είναι αδύνατο να προσδιοριστεί η αγοραία αξία με μεθόδους μαζικής αποτίμησης, η αγοραία αξία που καθορίζεται μεμονωμένα για ένα συγκεκριμένο ακίνητο σε σύμφωνα με τη νομοθεσία για τις δραστηριότητες αποτίμησης.

Σκοπός της διενέργειας κρατικής κτηματολογικής αποτίμησης των ακινήτων (οικόπεδα και κεφαλαιουχικά έργα) είναι ο προσδιορισμός της κτηματολογικής τους αξίας για φορολογικούς σκοπούς (για τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας, η φορολογική βάση του οποίου είναι η κτηματολογική αξία). Η κτηματολογική αξία χρησιμοποιείται επίσης για τον καθορισμό του ενοικίου για ένα οικόπεδο κατά την αγορά ή την πώληση του, τη χρήση του ως εγγύηση, την καταβολή εισφοράς στο εγκεκριμένο κεφάλαιο και για άλλους σκοπούς.

Ωστόσο, η κτηματολογική αξία δεν ισοδυναμεί με τον φόρο γης, το ενοίκιο ή την τιμή εξαγοράς της γης. Αποτελεί τη βάση των πληρωμών για τη γη και το ποσό της πληρωμής θα εξαρτηθεί από τα ποσοστά που καθορίζονται από τις αρμόδιες αρχές ή την τοπική κυβέρνηση.

Σχετική πληροφορία.

Ας σκεφτούμε ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Περιλαμβάνεται στην ομάδα δεικτών χρηματοοικονομικής σταθερότητας μιας επιχείρησης και χαρακτηρίζει τη μακροπρόθεσμη φερεγγυότητα. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης ταξινομείται ως ομάδα δεικτών χρηματοοικονομικής μόχλευσης. Αυτή η ομάδα περιλαμβάνει δείκτες που χαρακτηρίζουν τον δείκτη ιδίων κεφαλαίων και δανειακών κεφαλαίων. Στις δυτικές πηγές, ο λόγος κεφαλαιοποίησης συμβολίζεται ως Λόγος κεφαλαιοποίησης.

Θα εξετάσουμε τον λόγο κεφαλαιοποίησης σύμφωνα με το συνηθισμένο μας σχήμα ανάλυσης. Αρχικά, θα αποκαλύψουμε την οικονομική ουσία του συντελεστή, στη συνέχεια θα παρουσιάσουμε τον τύπο υπολογισμού, θα υπολογίσουμε τον συντελεστή για μια εγχώρια εταιρεία και, εν κατακλείδι, θα ανακαλέσουμε τις βέλτιστες τιμές του δείκτη.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Οικονομική ουσία

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης αναφέρεται στους δείκτες χρηματοοικονομικής μόχλευσης και καθορίζουν την αποτελεσματικότητα της χρήσης του δανεισμένου κεφαλαίου από μια επιχείρηση. Δείχνει πώς η επιχείρησή μας εξαρτάται από δανεικά κεφάλαια.

Πώς διαβάζεται ο λόγος κεφαλαιοποίησης;

Εάν η τιμή του δείκτη κεφαλαιοποίησης μειωθεί, αυτό σημαίνει ότι:

• Η εταιρεία διατηρεί περισσότερα καθαρά κέρδη.
• Η εταιρεία χρηματοδοτεί τις δραστηριότητές της με ίδια κεφάλαια.
• Η ελκυστικότητα των επενδύσεων αυξάνεται.

Εάν η τιμή του δείκτη κεφαλαιοποίησης αυξάνεται, τότε αυτό μας λέει ότι:

• Ο κίνδυνος επιχειρηματικής δραστηριότητας αυξάνεται.
• Η επιχείρηση αυξάνει το μερίδιο των δανειακών κεφαλαίων που συμμετέχουν στη χρηματοδότηση των δραστηριοτήτων της.
• Η ελκυστικότητα των επενδύσεων μειώνεται.

Ποιος χρησιμοποιεί το ποσοστό κεφαλαιοποίησης;

Αυτός ο συντελεστής είναι εξαιρετικά σημαντικός για επενδυτέςπου το αναλύουν για να αξιολογήσουν τις επενδύσεις σε μια συγκεκριμένη εταιρεία. Μια εταιρεία με μεγάλο δείκτη κεφαλαιοποίησης θα είναι προτιμότερη για επένδυση. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι θα έχει περισσότερα ίδια κεφάλαια στην κεφαλαιακή της διάρθρωση. Ωστόσο, ένας πολύ υψηλός δείκτης δεν είναι πολύ καλός για τον επενδυτή, καθώς μειώνεται η κερδοφορία της επιχείρησης και ως εκ τούτου το εισόδημα του επενδυτή.

Αυτός ο συντελεστής χρησιμοποιείται επίσης πιστωτές. Η κατάσταση με αυτούς είναι ακριβώς το αντίθετο για τους επενδυτές. Όσο χαμηλότερος είναι ο δείκτης κεφαλαιοποίησης, τόσο πιο προτιμότερη είναι η παροχή δανείου.

Ποια είναι τα συνώνυμα για τον λόγο κεφαλαιοποίησης;

Ο λόγος κεφαλαιοποίησης έχει τα ακόλουθα συνώνυμα:

• δείκτης χρηματοοικονομικής μόχλευσης,
• συντελεστής χρηματοοικονομικού κινδύνου,
• Ποσοστό έλξης,
• Μόχλευση οικονομικής μόχλευσης,
• δείκτης χρέους προς ίδια κεφάλαια,
• Αναλογία αυτοχρηματοδότησης.

Στην πραγματικότητα, όλα τα ονόματα που αναφέρονται παραπάνω είναι ένας λόγος κεφαλαίων, αλλά συχνά σε διαφορετική βιβλιογραφία ονομάζεται διαφορετικά. Επομένως, είναι χρήσιμο να γνωρίζουμε τα παρόμοια του ονόματα.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Τύπος υπολογισμού υπολοίπου

Τύπος ποσοστού κεφαλαιοποίησηςέχει την εξής μορφή:

Δείκτης κεφαλαιοποίησης = Υποχρεώσεις/Ίδια κεφάλαια =
(Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις + Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις)/Ίδια Κεφάλαια=
(σελ.1400+σελ.1500)/σελ.1300

Όλα τα δεδομένα για υπολογισμό μπορούν να ληφθούν από τη φόρμα «Υπόλοιπο». Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι στην ενότητα "Παθητικό" στον τύπο, διάφοροι συγγραφείς χρησιμοποιούν είτε το άθροισμα των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων είτε μόνο τις μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις. Έτσι, ισχύει και ο ακόλουθος τύπος:

Δείκτης κεφαλαιοποίησης = Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις/Ίδια κεφάλαια = γραμμή 1400/γραμμή 1300

Μέχρι το 2011, ο τύπος για τον υπολογισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης ήταν ο εξής:

Λόγος κεφαλαιοποίησης = (γραμμή 590+γραμμή 690)/γραμμή 490

Στην ξένη βιβλιογραφία μπορείτε να βρείτε τον ακόλουθο τύπο για τον υπολογισμό του συντελεστή:

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Υπολογισμός χρησιμοποιώντας το παράδειγμα της OJSC MMK

Δείκτης κεφαλαιοποίησης για την OJSC MMK

Για τους υπολογισμούς, θα χρειαστούμε δημόσιες λογιστικές αναφορές, τις οποίες μπορείτε να λάβετε από την υπηρεσία SPARK ή InvestFunds. Το παράδειγμά μας κράτησε τέσσερα τρίμηνα του 2013 και τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2014.

Όπως μπορείτε να δείτε, εργαζόμαστε μόνο με γραμμές από την ενότητα "Passive". Δείκτης κεφαλαιοποίησης για την OJSC MMK:

Δείκτης κεφαλαιοποίησης 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Λόγος κεφαλαιοποίησης 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Λόγος κεφαλαιοποίησης 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Ποσοστό κεφαλαιοποίησης 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Όπως μπορείτε να δείτε, κατά τη διάρκεια του έτους των υπολογισμών ο συντελεστής σχεδόν δεν άλλαξε και ήταν στο επίπεδο του 1. Αυτή είναι μια τυπική τιμή για τις εγχώριες επιχειρήσεις. Μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η OJSC MMK έχει μερίδιο δανειακών κεφαλαίων ίσο με το μερίδιο των ιδίων κεφαλαίων της (50/50%). Παρακάτω θα μιλήσουμε λεπτομερέστερα για τις τυπικές τιμές.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Κανονιστική αξία

Ας μιλήσουμε για τυπικές τιμές. Στην εγχώρια βιβλιογραφία, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θεωρείται βέλτιστος για μια επιχείρηση όταν τιμή 1. Με άλλα λόγια, η εταιρεία έχει ίσα μερίδια δανειακού και μετοχικού κεφαλαίου (50% δανεικό κεφάλαιο, 50% ίδια κεφάλαια).

Στις οικονομικά ανεπτυγμένες χώρες, ο συντελεστής είναι 1,5 (60% δανεικό κεφάλαιο, 40% ίδια κεφάλαια)

Το πρότυπο για τον συντελεστή εξαρτάται από τον κλάδο της επιχείρησης, το μέγεθος της επιχείρησης, την ένταση κεφαλαίου της παραγωγής, την περίοδο ύπαρξης, την κερδοφορία της παραγωγής κ.λπ. Επομένως, η αναλογία θα πρέπει να συγκριθεί με παρόμοιες επιχειρήσεις του κλάδου. Αυτό θα δώσει μια σαφέστερη εικόνα των οικονομικών της επιχείρησης.

Περίληψη

Έτσι, εξετάσαμε έναν από τους πιο σημαντικούς δείκτες για τους επενδυτές και τους δανειστές - τον δείκτη κεφαλαιοποίησης. Όσο υψηλότερη είναι η αξία της για μια επιχείρηση, τόσο πιο προτιμότερη είναι για τους επενδυτές και λιγότερο για τους πιστωτές. Μια υψηλή τιμή του δείκτη δείχνει ότι η εταιρεία χάνει τη χρηματοοικονομική σταθερότητα. πολύ χαμηλή αξία - η εταιρεία χάνει την κερδοφορία της. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με τους δείκτες κερδοφορίας και ρευστότητας της επιχείρησης. Διαβάστε περισσότερα για τον κύριο δείκτη κερδοφορίας στο άρθρο: "".

Σας ευχαριστώ για την προσοχή σας!