Πάβελ Ανίκιν, Διευθυντής Ελέγχου CJSC RUFAUDIT, μέλος της RCA, πιστοποιημένος λογιστής (CA P)

Κατά τον υπολογισμό του ενοικίου τόσο στα ρωσικά όσο και διεθνή πρότυπαΟι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες των εταιρειών έχουν πολλά ερωτήματα. Πώς να το ταξινομήσετε; Ποιος πρέπει να απεικονίζει το ακίνητο στον ισολογισμό του - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής; Πώς να κατανείμετε τα έσοδα και τα έξοδα μεταξύ των περιόδων αναφοράς; Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε τις διαφορές στις προσεγγίσεις για την επίλυση αυτών των προβλημάτων που προσφέρουν τα IFRS και το RAS.

Μίσθωση: λειτουργική ή οικονομική;

Προκειμένου να αντικατοπτρίζεται σωστά μια σύμβαση μίσθωσης στη λογιστική, είναι πρώτα απαραίτητο να μάθετε τι είδους μίσθωση είναι: λειτουργική ή οικονομική, δηλαδή μίσθωση.

Ας ξεκινήσουμε με τη ρωσική νομοθεσία. Για να απαντήσετε σε αυτήν την ερώτηση, πρέπει να ανατρέξετε στον Ομοσπονδιακό Νόμο της 29ης Οκτωβρίου 1998 No. 164-FZ «Σχετικά με τη χρηματοδοτική μίσθωση (leasing)» (εφεξής ο νόμος για τις μισθώσεις). Σύμφωνα με αυτήν, το περιεχόμενο της σύμβασης μίσθωσης θα πρέπει να έχει ως εξής. Ο εκμισθωτής αποκτά την κυριότητα του ακινήτου που επιλέγει ο μισθωτής από συγκεκριμένο πωλητή. Ο εκμισθωτής πρέπει να παράσχει στον ενοικιαστή αυτό το ακίνητο για προσωρινή κατοχή και χρήση έναντι αμοιβής.

Αντίστοιχα, σχέσεις ενοικίασηςβάσει τέτοιων συμφωνιών ταξινομούνται ως χρηματοδοτικές μισθώσεις. Όλα τα υπόλοιπα πρέπει να ληφθούν υπόψη ως λοιπό μίσθωμα, δηλαδή λειτουργικό ενοίκιο. Έτσι, οι μισθώσεις ταξινομούνται αποκλειστικά ανάλογα με τον τρόπο κατάρτισης της σύμβασης. Σημείωση: ο κατασκευαστής δεν μπορεί να ενεργεί ως εκμισθωτής σε σχέση με τα δικά του προϊόντα.

Με τη σειρά τους, τα ΔΠΧΑ χωρίζουν τις μισθώσεις σε χρηματοοικονομικές και λειτουργικές μισθώσεις ανάλογα με το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής. Το πρώτο βήμα είναι να μάθετε ποιος φέρει τους κινδύνους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου και τα οφέλη από τη χρήση του.

Έτσι, τα διεθνή πρότυπα ταξινομούν ως μίσθωση την ενοικίαση ακινήτων, όλοι οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη από τη χρήση της οποίας μεταφέρονται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή.

«Διεθνείς» ενδείξεις χρηματοδοτικής μίσθωσης

Τα ΔΠΧΑ προσφέρουν 5 κριτήρια που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να προσδιοριστεί εάν οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη που σχετίζονται με το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο έχουν πράγματι μεταφερθεί από τον έναν εταίρο στον άλλο:

1. Με τη λήξη της σύμβασης, ο μισθωτής γίνεται ο ιδιοκτήτης του περιουσιακού στοιχείου. Εφόσον το ακίνητο θα παραμείνει στον μισθωτή για όλη την ωφέλιμη ζωή του, οι κίνδυνοι και τα οφέλη θα περάσουν σε αυτόν.

2. Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αγοράσει το περιουσιακό στοιχείο σε τιμή που είναι σημαντικά χαμηλότερη από την εύλογη αξία του κατά τη στιγμή της συναλλαγής αυτής. Παράλληλα, ακόμη και κατά τη σύναψη μισθωτηρίου, ο ενοικιαστής πρέπει να είναι σίγουρος ότι το ακίνητο θα του πουληθεί. Δηλαδή, στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, η κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου πρέπει να περάσει στον μισθωτή, αν και αυτό δεν υπόκειται στις υποχρεώσεις των μερών της συμφωνίας.

3. Η διάρκεια της μίσθωσης αντιπροσωπεύει σημαντικό μέρος της ωφέλιμης ζωής του περιουσιακού στοιχείου. Στην περίπτωση αυτή, η κυριότητα του ακινήτου μπορεί να μην περάσει στον ενοικιαστή. Επειδή όμως θα χρησιμοποιήσει το περιουσιακό στοιχείο για το μεγαλύτερο μέρος της ωφέλιμης ζωής του, θα αποκομίσει και τα περισσότερα οικονομικά οφέλη.

Σημειώστε ότι τα ΔΠΧΠ δεν καθορίζουν σαφή κριτήρια βάσει των οποίων μπορεί να προσδιοριστεί ποιο μέρος της διάρκειας ζωής ενός περιουσιακού στοιχείου είναι σημαντικό. Στην πράξη, συνήθως χρησιμοποιείται το 75 τοις εκατό. Ωστόσο, μην ξεχνάτε ότι αυτή είναι μόνο μια κατά προσέγγιση τιμή. Δεν υποδηλώνει πάντα ότι η μίσθωση πρέπει να ταξινομηθεί ως οικονομική.

4. Η προεξοφλημένη αξία των μισθωμάτων κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης ισούται με την εύλογη τιμή του περιουσιακού στοιχείου ή αποτελεί σημαντικό μέρος αυτού (στην πράξη το ποσοστό είναι 90 τοις εκατό). Δηλαδή, στην περιγραφόμενη κατάσταση, ο ενοικιαστής αγοράζει πράγματι το ακίνητο με πρόγραμμα δόσεων.

5. Το ακίνητο είναι τέτοιο που μόνο ο ενοικιαστής μπορεί να το χρησιμοποιήσει χωρίς σημαντική τροποποίηση.

Άρα, η μίσθωση ταξινομείται. Εάν πρόκειται για λειτουργική μίσθωση, τότε οι διαφορές στη λογιστική σύμφωνα με τα RAS και τα ΔΠΧΠ θα είναι ασήμαντες. Αλλά οι λογιστικοί κανόνες για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις είναι θεμελιωδώς διαφορετικοί.

Διαφωνία ισορροπίας

Είναι απαραίτητο να μάθετε ποιος από τους συμμετέχοντες στη σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης θα δεχτεί το ακίνητο στον ισολογισμό τους.

Στη ρωσική λογιστική, το κείμενο της σύμβασης θα είναι αποφασιστικής σημασίας. Άλλωστε, οι εταίροι μπορούν να αποφασίζουν για το θέμα της μίσθωσης με κοινή συμφωνία (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).

Σύμφωνα με τις απαιτήσεις των ΔΠΧΠ, εάν μια μίσθωση ταξινομείται ως χρηματοδοτική μίσθωση, τότε ο εκμισθωτής πρέπει να διαγράψει το ακίνητο από τον ισολογισμό του. Ο ενοικιαστής πρέπει να λάβει υπόψη του τα τιμαλφή του. Στη ρωσική λογιστική, το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να παραμείνει στον ισολογισμό του εκμισθωτή κατόπιν συμφωνίας των εταίρων. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής θα καταχωρίσει το ακίνητο αυτό σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού.

Λογιστική για χρηματοδοτική μίσθωση από μισθωτή...

1. Αρχική αναγνώριση.Στην αρχή της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής πρέπει να εμφανίσει τα ληφθέντα περιουσιακά στοιχεία και τις προκύπτουσες υποχρεώσεις στον ισολογισμό του. ΣΕ γενική περίπτωσηΤο ακίνητο αποτιμάται στην εύλογη αξία. Εάν αποδειχθεί ότι είναι μεγαλύτερο από το προεξοφλημένο ποσό των ελάχιστων πληρωμών μίσθωσης, γίνεται καταχώριση στη λογιστική του ποσού ενοίκιο. Δηλαδή, η ιδιοκτησία αντανακλάται στο χαμηλότερο από δύο εκτιμήσεις (η αρχή του συντηρητισμού).

Η παρούσα αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων προσδιορίζεται με βάση το επιτόκιο που περιλαμβάνεται στη μίσθωση. Το τελευταίο ονομάζεται επίσης σιωπηρό επιτόκιο - αυτό που χρησιμοποίησε ο εκμισθωτής κατά τον υπολογισμό των πληρωμών μισθωμάτων. Φυσικά, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι γνωστό στον ενοικιαστή. Στη συνέχεια, πρέπει να χρησιμοποιήσετε το επιτόκιο ενός τραπεζικού δανείου, το χρονοδιάγραμμα πληρωμής του οποίου θα αντιστοιχεί στους όρους της σύμβασης μίσθωσης.

Εάν η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων πληρωμών μίσθωσης είναι μικρότερη από την εύλογη τιμή του ακινήτου, πρέπει να αυξηθεί στην τελευταία αξία. Όλα τα αρχικά έξοδα του ενοικιαστή θα περιλαμβάνονται στο ποσό με το οποίο θα αποδεχθεί το ακίνητο για λογιστική.

Οι κανόνες για την καταγραφή των χρηματοδοτικών μισθώσεων στη ρωσική λογιστική είναι διαφορετικοί. Έτσι, εάν, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, ο μισθωτής πρέπει να αποδεχθεί το μισθωμένο στοιχείο στον ισολογισμό του, θα το λάβει υπόψη στο ονομαστικό ποσό των μισθωμάτων. Δηλαδή, η RAS δεν λαμβάνει υπόψη τη διαχρονική αξία του χρήματος.

Στα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής εμφανίζει τις υποχρεώσεις του προς τον εκμισθωτή και σε ονομαστική αξία. Ταυτόχρονα όμως εισάγει έναν πρόσθετο λογαριασμό, ο οποίος αντικατοπτρίζει το ύψος των μελλοντικών δαπανών τόκων. Ως αποτέλεσμα, το προεξοφλημένο ποσό της οφειλής θα εμφανίζεται στον ισολογισμό.

2. Λογιστική κοστολόγησης.Σύμφωνα με τους κανόνες των ΔΠΧΠ, τα έξοδα του μισθωτή αποτελούνται κυρίως από δύο συνιστώσες: απόσβεση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου και έξοδο τόκων.

Στη RAS, τα συμβαλλόμενα μέρη μιας σύμβασης μπορούν, κατόπιν συμφωνίας, να εφαρμόζουν ταχεία απόσβεση μισθωμένων ακινήτων (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).

Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής πρέπει να αποσβέσει τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία σύμφωνα με τους κανόνες που εφαρμόζει για παρόμοια ακίνητα. Ωστόσο, δεν μπορεί να καθορίσει ταχεία απόσβεση.

Οι τόκοι για τη χρήση μισθωμένων ακινήτων παρουσιάζονται με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου 1, παρόμοια με τους τόκους επί των μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων της εταιρείας. Αλλά στη ρωσική λογιστική, τα έξοδα τόκων δεν εμφανίζονται. Το κόστος ενοικίασης θα αποτελείται είτε αποκλειστικά από πληρωμές μισθωμάτων (όταν λογιστικοποιούνται τα ακίνητα με τον εκμισθωτή), είτε από δεδουλευμένες αποσβέσεις (όταν λογιστικοποιούνται για τον μισθωτή).

...και ο ιδιοκτήτης

1. Αρχική αναγνώριση.Εάν ο εκμισθωτής δεν είναι ο κατασκευαστής ή ο έμπορος του μισθωμένου ακινήτου, τότε όταν το περιουσιακό στοιχείο μεταβιβάζεται σε αυτόν, πρέπει να αναγνωρίσει μια «απαίτηση» στον ισολογισμό του. Οι κανόνες για την εκτίμησή του είναι οι ίδιοι με το χρέος του μισθωτή: το συνολικό ποσό πρέπει να εμφανίζεται στην ονομαστική αξία. Είναι επίσης απαραίτητο να εισαγάγετε έναν πρόσθετο λογαριασμό για τον υπολογισμό των μελλοντικών εσόδων από τόκους. Ως αποτέλεσμα, ο ισολογισμός θα περιέχει την τρέχουσα αξία του χρέους. Αυτές είναι οι απαιτήσεις των ΔΠΧΠ. Σχετικά με Ρωσική λογιστική, τότε οι εισπρακτέοι λογαριασμοί αντικατοπτρίζονται σε πλήρης ποσότητα, δηλαδή στην ονομαστική αξία.

2. Αναγνώριση εσόδων.Σύμφωνα με τα διεθνή λογιστικά πρότυπα, τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής πρέπει να καταγράφουν τα έσοδα από τόκους καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Επιπλέον, πρέπει να το κάνουν συστηματικά και ορθολογικά. Το σταθερό ποσοστό απόδοσης κατανέμεται μεταξύ της καθαρής ανεξόφλητης επένδυσης του εκμισθωτή στη μίσθωση. Τα τελευταία αντιπροσωπεύουν τη διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού του χρέους και του ποσού των εσόδων από τόκους που δεν έχουν εισπραχθεί ακόμη. Επομένως, μιλάμε για την ίδια μέθοδο πραγματικού επιτοκίου.

Σύμφωνα με τους κανόνες της RAS, ο εκμισθωτής μπορεί να αντικατοπτρίζει το εισόδημα με δύο τρόπους. Η επιλογή μεταξύ τους εξαρτάται από το ποιος από τους εταίρους καταγράφει το ακίνητο στον ισολογισμό τους - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής.

Στην πρώτη περίπτωση, το εισόδημα του εκμισθωτή θα είναι το ποσό των πληρωμών μίσθωσης βάσει της συμφωνίας. Στη δεύτερη, η διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού όλων των πληρωμών και της πραγματικής αξίας του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου πρέπει να αποδοθεί στα αναβαλλόμενα έσοδα. Στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων, το ποσό αυτό αποτυπώνεται με βάση τους όρους της σύμβασης μίσθωσης και όχι ομοιόμορφα, όπως στα ΔΠΧΠ.

3. Λογιστική για εμπορικές μισθώσεις.Υπάρχει μια άλλη σημαντική διαφορά μεταξύ των IFRS και RAS. Συνδέεται με τη λεγόμενη εμπορική μίσθωση. Το συζητούν όταν ο πωλητής του ακινήτου ενεργεί ως εκμισθωτής. Δηλαδή, όταν η ενοικίαση είναι ουσιαστικά μια εναλλακτική λύση στην αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα ΔΠΧΠ απαιτούν από τον εκμισθωτή να διαιρεί τα έσοδά του σε δύο τύπους:

• κέρδος ή ζημιά που ισοδυναμεί με τα έσοδα μείον τα έξοδα από την πώληση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου στο τιμές της αγοράςλαμβάνοντας υπόψη όλες τις εκπτώσεις - κατά την ημερομηνία προβληματισμού στη λογιστική των ενοικιαζόμενων ακινήτων.
• έσοδα από τόκους - καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Σε αντίθεση με τα ΔΠΧΠ, σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, ένας κατασκευαστής προϊόντων δεν μπορεί να είναι ταυτόχρονα και εκμισθωτής. Επιπλέον, η RAS δεν υποχρεώνει τους αντιπροσώπους να καταγράφουν το οικονομικό αποτέλεσμα μιας σύμβασης μίσθωσης από την ημερομηνία σύναψής της. Δηλαδή η λογιστική διαδικασία στο σε αυτήν την περίπτωσηδεν θα διαφέρει από το γενικά αποδεκτό.

Ετσι, Ρωσικοί κανόνεςΗ λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις διαφέρει σημαντικά από τις διεθνείς. Κυρίως λόγω του γεγονότος ότι η λογιστική διαδικασία καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τα χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης συναλλαγής, δηλαδή από τους όρους της σύμβασης μίσθωσης. Κατά τη λογιστικοποίηση αυτού του τύπου μίσθωσης σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, είναι απαραίτητο να τηρείται η αρχή της προτεραιότητας του οικονομικού περιεχομένου της συμφωνίας έναντι της μορφής της. Οι διαφορές στη λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις οφείλονται επίσης στο γεγονός ότι η RAS δεν έχει την έννοια της διαχρονικής αξίας του χρήματος. Ως εκ τούτου, οι εγχώριες εταιρείες δεν μπορούν να κατανείμουν τα έσοδα από τόκους και τα έξοδα μίσθωσης ομοιόμορφα με βάση το πραγματικό επιτόκιο.

Διαφορές στη λογιστική μίσθωσης σύμφωνα με τα ρωσικά και διεθνή πρότυπα

	Η διαδικασία εγγραφής
Ταξινόμηση ενοικίων	Με βάση τους όρους της σύμβασης	Εξαρτάται από το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής
Λογιστική για μισθωμένα ακίνητα στον ισολογισμό του εκμισθωτή ή του μισθωτή	Καθορίζεται στη σύμβαση	Ο μισθωτής λογιστικοποιεί πάντα το περιουσιακό στοιχείο στον ισολογισμό του
Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από ενοικιαστή	Με βάση το ονομαστικό ποσό των πληρωμών μισθωμάτων στον ισολογισμό ή σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού	Στη μικρότερη της εύλογης αξίας ή της προεξοφλημένης αξίας των μισθωμάτων
Αποτύπωση δαπανών από τον ενοικιαστή	Τα κόστη συνίστανται είτε σε πληρωμές μισθωμάτων είτε σε απόσβεση του περιουσιακού στοιχείου (επιτρέπεται επιταχυνόμενη απόσβεση)	Το ακίνητο αποσβένεται στο γενικοί κανόνες. Τα έξοδα τόκων καταχωρούνται με βάση το πραγματικό επιτόκιο
Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από τον εκμισθωτή	Εάν ένα περιουσιακό στοιχείο διαγραφεί από τον ισολογισμό, οι απαιτήσεις καταχωρούνται στην ονομαστική τους αξία	Εμφανίζει την προεξοφλημένη αξία των απαιτήσεων
Αντανάκλαση του εισοδήματος από τον εκμισθωτή	Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας	Με βάση το πραγματικό επιτόκιο
Λογιστική μίσθωσης εμπορίου	Δεν υπάρχει έννοια της εμπορικής μίσθωσης	Εκτός από τα έσοδα από τόκους, λαμβάνονται υπόψη και τα κέρδη ή οι ζημιές από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου.

Σήμερα θα μιλήσουμε για το τι είναι μια λειτουργική μίσθωση, καθώς αυτές οι πληροφορίες θα είναι χρήσιμες σε όλους τους αρχάριους επενδυτές.

Οι στατιστικές δείχνουν ότι πάνω από το 30% των παγίων των εγχώριων επιχειρήσεων χρησιμοποιούνται βάσει συμβάσεων μίσθωσης.

Η σύγχρονη οικονομική βιβλιογραφία διακρίνει τέσσερις κύριες ποικιλίες:

1. Χρηματοοικονομική.
2. Χειρουργείο.
3. Σε συνδυασμό.
4. Επιστρεπτέος.

Ο όρος «λειτουργική μίσθωση» σημαίνει συνήθως τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων σε τρίτους για χρήση. Βασικό χαρακτηριστικό λειτουργική μίσθωσηείναι ότι ο ιδιοκτήτης των περιουσιακών στοιχείων συνεχίζει να τα διατηρεί μετά τη μεταβίβασή τους σε τρίτους.

Μία από τις πρώτες εταιρείες που εφάρμοσε ευρέως τις λειτουργικές μισθώσεις ήταν η IBM. Αυτός ο οργανισμός άρχισε να μισθώνει εξοπλισμό γραφείου και υπολογιστές σε διάφορες εταιρείες.

Τα περιουσιακά στοιχεία που απαιτούν τακτική συντήρηση κατά τη λειτουργία είναι τα βέλτιστα κατάλληλα για λειτουργική μίσθωση. Συντήρηση. Μεταξύ παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων ιδιαίτερη προσοχήαξίζει οδική μεταφορά, διάφορα είδη μηχανολογικού εξοπλισμού κ.λπ.

Κατά τη μίσθωση περιουσιακών στοιχείων για λειτουργική μίσθωση, ο ιδιοκτήτης τους αναλαμβάνει υποχρεώσεις για αυτά υπηρεσία. Σημειώνεται ότι οι πληρωμές ενοικίων περιλαμβάνουν αρχικά το τίμημα της περιοδικής συντήρησης των περιουσιακών στοιχείων που μισθώνονται.

Λειτουργική μίσθωση. Ιδιαιτερότητες

Αναμεταξύ βασικά χαρακτηριστικάΟι λειτουργικές μισθώσεις απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή στην ελλιπή απόσβεση των μισθωμένων περιουσιακών στοιχείων.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα αντικείμενα μισθώνονται για σημαντικά μικρότερη χρονική περίοδο από τη διάρκεια ζωής που καθορίζει ο κατασκευαστής. Για το λόγο αυτό, οι πληρωμές ενοικίων δεν είναι σε θέση να καλύψουν ολόκληρη τιμήπεριουσιακά στοιχεία που μισθώνονται.

Για να καλύψει το κόστος που προκύπτει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιήσει μία από τις διάφορες διαθέσιμες μεθόδους. Η πιο κοινή μέθοδος περιλαμβάνει την ανανέωση της μίσθωσης ή τη μίσθωση του περιουσιακού στοιχείου σε άλλο μισθωτή. Εναλλακτικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί απλώς να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Μια τυπική σύμβαση λειτουργικής μίσθωσης προβλέπει ότι ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να την καταγγείλει πρόωρα. Είναι η παρουσία αυτής της ρήτρας που διακρίνει μια σύμβαση λειτουργικής μίσθωσης από άλλες.

Επίσης, κατά την κατάρτιση σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης σε επιτακτικόςΟι κίνδυνοι που μπορεί να προκληθούν από την απαξίωση των περιουσιακών στοιχείων ή το χρόνο διακοπής λειτουργίας λόγω αλλαγών στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς λαμβάνονται υπόψη.

Όλοι οι κίνδυνοι που προκύπτουν κατά τη σύναψη σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης βαρύνουν τον μισθωτή μαζί με τον εξοπλισμό που μισθώνει. Από αυτό ακριβώς αποτελείται βασική διαφοράμεταξύ λειτουργικών και χρηματοδοτικών μισθώσεων.

Αντανάκλαση λειτουργικών μισθώσεων στη λογιστική

Κατά την προετοιμασία μιας λογιστικής έκθεσης, οι πληρωμές για τον περιγραφόμενο τύπο μίσθωσης καταγράφονται ως αναβαλλόμενα έξοδα για τον μισθωτή, καθώς και ως αναβαλλόμενα έσοδα για τον ιδιοκτήτη του περιουσιακού στοιχείου.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι πληρωμές μισθωμάτων είναι έξοδα, τα οποία επιτρέπουν τη διαγραφή τους. Στη λογιστική, οι πληρωμές μισθωμάτων διαγράφονται με τη σταθερή μέθοδο.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα λειτουργικής μίσθωσης είναι η ενοικίαση χώρων γραφείων διάφοροι τύποιεμπορικά κέντρα. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης εμπορικό κέντροαναλαμβάνει να διατηρήσει τους μισθωμένους χώρους σε κατάλληλη τεχνική κατάσταση.

Ένα άλλο παράδειγμα τέτοιας μίσθωσης είναι η μίσθωση υφιστάμενων οικιστικών ακινήτων.

Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι ένας αρκετά κοινός τύπος λειτουργικής μίσθωσης είναι η επαναμίσθωση. Αυτός ο όρος συνήθως σημαίνει μια κατάσταση όπου ο ιδιοκτήτης πουλά ένα υπάρχον περιουσιακό στοιχείο. Στη συνέχεια, ο πωλητής μισθώνει το πωλούμενο περιουσιακό στοιχείο από τον αγοραστή.

Το πρότυπο ΔΠΧΠ θα τροποποιηθεί πολύ σύντομα. Μετά την τροποποίηση αυτού του προτύπου, ο όρος λειτουργική μίσθωση θα εξαφανιστεί εντελώς από την εγχώρια νομοθεσία.

Πρέπει να σημειωθεί ότι μια λειτουργική μίσθωση διαφέρει από μια χρηματοδοτική μίσθωση μόνο στους όρους της σύμβασης που έχει συναφθεί.

Ελπίζω αυτό το υλικό να σας βοήθησε να κατανοήσετε τι είναι λειτουργική μίσθωση, καθώς και ποια είναι τα κύρια χαρακτηριστικά αυτού του όρου.

Εάν ενδιαφέρεστε να επενδύσετε σε διαφορετικά είδηεμπορικά ακίνητα για τον σκοπό της μετέπειτα ενοικίασής τους, τότε θα είναι χρήσιμη η γνώση σχετικά με τα χαρακτηριστικά των λειτουργικών μισθώσεων. Η ενοικίαση υπάρχοντος ακινήτου για λειτουργική μίσθωση είναι αρκετά αποτελεσματική μέθοδοςλήψη εισοδήματος.

Επί του παρόντος, έως και το 30% των παγίων αγοράζονται με συμβάσεις μίσθωσης. Υπάρχουν οι εξής τύποι μίσθωσης: λειτουργική, επιστροφή, συνδυασμένη.

Η λειτουργική μίσθωση (υπηρεσίας) περιλαμβάνει μεταβίβαση προς χρήση. Σημαντικό χαρακτηριστικό λειτουργική μίσθωση,Αυτό που το διακρίνει από άλλες ποικιλίες είναι η συνέχιση και η διατήρηση του περιουσιακού στοιχείου από τον μεταβιβάζοντα.

Ένας από τους πρωτοπόρους τέτοιων λειτουργιών ήταν η IBM. Η IBM μίσθωσε υπολογιστές, αντιγραφείς και εξοπλισμό γραφείου.

Άλλα ακίνητα που απαιτούν χρηματοδότηση και τακτική συντήρηση είναι ιδανικά για λειτουργικές μισθώσεις, όπως: οδικός εξοπλισμός, εξοπλισμός μηχανολογίας κ.λπ.

Σε μια τέτοια μίσθωση, ο εκμισθωτής είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση. Οι πληρωμές μισθωμάτων συνήθως περιλαμβάνουν το κόστος συντήρησης.

Χαρακτηριστικό στοιχείο λειτουργική μίσθωσηείναι η ατελής απόσβεση του περιουσιακού στοιχείου.

Το ενοικιαζόμενο ακίνητο εκμισθώνεται για πολύ μικρότερο χρονικό διάστημα από την καθιερωμένη υπηρεσία. Σε αυτή την περίπτωση, οι πληρωμές ενοικίων δεν καλύπτουν πλήρες κόστοςενοικίαση ακινήτου.

Υπάρχουν πολλές επιλογές για τον ιδιοκτήτη διαφορετικοί τρόποικαλύπτοντας το δικό τους. Είναι δυνατή η ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης, η μεταβίβαση του μισθωμένου ακινήτου για χρήση σε άλλο ενοικιαστή ή η πώλησή του.

Σημαντική ρήτρα στα συμβόλαια μίσθωσης είναι η συμφωνία ακύρωσης, η οποία δίνει στον ενοικιαστή το δικαίωμα να καταγγείλει πρόωρα τη σύμβαση. Η παρουσία αυτής της ρήτρας σάς επιτρέπει να ταξινομήσετε αναμφίβολα τη μίσθωση ως λειτουργική.

Το διεθνές πρότυπο ΔΛΠ 17 «Μίσθωση» εισάγει την ταξινόμηση των μισθώσεων. Το είδος της μίσθωσης καθορίζεται με βάση την κατανομή των παροχών τόσο μεταξύ του μισθωτή όσο και του εκμισθωτή.

Οφέλη προκύπτουν από αναμενόμενες συναλλαγές κατά τη διάρκεια ζωής του περιουσιακού στοιχείου και από την ανατίμηση της αξίας.

Κίνδυνοι προκαλούνται από την πιθανότητα διακοπής λειτουργίας, την απαξίωση του ενοικιαζόμενου αντικειμένου και τις αλλαγές στις οικονομικές συνθήκες λειτουργίας του, που οδηγούν σε αλλαγές στις συνθήκες της αγοράς.

Λειτουργική μίσθωσησυμβαίνει εάν ουσιαστικά όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη μεταβιβάζονται στον μισθωτή μαζί με το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο. Αυτή είναι μια θεμελιώδης διαφορά από μια χρηματοδοτική μίσθωση ή πώληση με δόσεις.

Λογιστική λειτουργικής μίσθωσης

Οι πληρωμές για λειτουργικές μισθώσεις αντικατοπτρίζονται ως πωλήσεις υπηρεσιών στις γραμμές «έξοδα περιόδου» για τον μισθωτή και «αναβαλλόμενα έσοδα» για τον εκμισθωτή, υποδεικνύοντας την προπληρωμή.

Οι πληρωμές μισθωμάτων, με εξαίρεση τα έξοδα συντήρησης κ.λπ., αναγνωρίζονται ως έξοδα που υπόκεινται σε διαγραφή. Οι διαγραφές γίνονται σε σταθερή βάση.

Ένας τύπος λειτουργικής μίσθωσης μπορεί να είναι η επαναμίσθωση. Ο όρος σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του περιουσιακού στοιχείου πουλά το περιουσιακό στοιχείο και λαμβάνει για αυτό. Μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, ο πωλητής μισθώνει το πωληθέν περιουσιακό στοιχείο.

Ανάλογα με τους όρους υπό τους οποίους μισθώνεται το περιουσιακό στοιχείο, η μίσθωση ταξινομείται ανά είδος είτε ως λειτουργική είτε ως χρηματοοικονομική.

Αυτή τη στιγμή προετοιμάζεται νέα έκδοσηΠρότυπο ΔΠΧΠ, στο οποίο η έννοια της λειτουργικής μίσθωσης θα εξαφανιστεί.

Το Υπουργείο Οικονομικών της Ρωσίας έχει ετοιμάσει κατευθυντήριες γραμμές για την εφαρμογή των μεταβατικών διατάξεων του GHS «Παγίων Περιουσιακών Στοιχείων» σε σχέση με θέματα προβληματισμού στη λογιστική στους αντίστοιχους λογαριασμούς ισολογισμού των ακινήτων.

Κατά τη διάρκεια της ετήσιας απογραφής σας, φροντίστε να δείτε τις συμφωνίες μίσθωσης και δωρεάν χρήσηγια όλα τα αντικείμενα που έλαβε το ίδρυμά σας χωρίς να τους εκχωρηθεί το δικαίωμα λειτουργικής διαχείρισης. Τώρα τέτοια αντικείμενα παρατίθενται στη λογιστική σας πίσω από το υπόλοιπο του λογαριασμού 01 ().

Επιλέξτε όλες τις μισθώσεις και τις συμφωνίες ελεύθερης χρήσης που μπορεί να χαρακτηριστούν ως μη λειτουργικές (χρηματοοικονομικές) μισθώσεις. Για να το κάνετε αυτό, ελέγξτε ότι τα κριτήρια που αναφέρονται στο . Δεν είναι απαραίτητο να πληρούνται όλα τα κριτήρια. Οι πινακίδες που δίνονται, έστω και μεμονωμένα, αποτελούν τη βάση για τον χαρακτηρισμό του ακινήτου ως αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης.

Δώστε προτεραιότητα στα κριτήρια χρηματοδοτικής μίσθωσης. Ακόμα κι αν πληρούνται κάποια σημάδια λειτουργικής μίσθωσης, αλλά ταυτόχρονα υπάρχουν σημάδια χρηματοδοτικής μίσθωσης, κατατάξτε το ακίνητο ως χρηματοδοτική μίσθωση.

Παρά τη μάλλον περίπλοκη διατύπωση του προτύπου, η ουσία των διαφορών μεταξύ χρηματοοικονομικών και λειτουργικών μισθώσεων δεν είναι δύσκολο να κατανοηθεί. Ας δούμε το πρόβλημα χρησιμοποιώντας παραδείγματα.

Παράδειγμα 1

Υπολειπόμενη θητεία ευεργετική χρήσηΤο ακίνητο είναι 20 ετών και είναι μισθωμένο για 20 ολόκληρα χρόνια. Επιπλέον, σύμφωνα με τη συμφωνία, ο ενοικιαστής πρέπει να πληρώσει πληρωμές ενοικίου ύψους 4,9 εκατομμυρίων ρούβλια. και λαμβάνει το δικαίωμα αγοράς του ακινήτου.

Σε αυτή την περίπτωση, η διάρκεια της μίσθωσης είναι συγκρίσιμη με την υπολειπόμενη περίοδο χρήσης - υπάρχει ένα από τα σημάδια μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης. Επιπλέον, η διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης είναι σημαντική, αλλά όχι το μοναδικό κριτήριο για τον καθορισμό του είδους της μίσθωσης. Ένα άλλο σημάδι μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι η συγκρισιμότητα του συνολικού ποσού των μισθωμάτων με την εύλογη αξία του αντικειμένου (). Εάν ένα κτίριο μπορεί να αγοραστεί στην αγορά για περίπου 5 εκατομμύρια ρούβλια και σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης θα πρέπει να πληρώσετε συνολικά 4,9 εκατομμύρια ρούβλια, μπορούμε να μιλήσουμε για χρηματοδοτική μίσθωση. Σε μια τέτοια κατάσταση, ο ενοικιαστής, σαν να λέγαμε, αγοράζει το ακίνητο.

Ουσιαστικά, στο παράδειγμά μας τα πάντα ευεργετικά χαρακτηριστικάτο αντικείμενο βάσει της συμφωνίας θα μεταβιβαστεί στον μισθωτή, επομένως αυτό το ακίνητο ως αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης πρέπει να αντικατοπτρίζεται από τον μισθωτή στο λογαριασμό 101 (). Όμως ο εκμισθωτής, όταν εκμίσθωσε το ακίνητο για χρηματοδοτική μίσθωση, μεταβίβασε όλα τα χρήσιμα ακίνητά του. Στο μέλλον, δεν θα μπορεί πλέον να χρησιμοποιεί το χρήσιμο δυναμικό του αντικειμένου ή να λαμβάνει οφέλη από τη χρήση του - το αντικείμενο δεν αντιστοιχεί στην έννοια του "Περιουσίου" (). Επομένως, ο εκμισθωτής πρέπει να το διαγράψει από τον ισολογισμό ().

Παράδειγμα 2

Εάν, με υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή 20 ετών, το αντικείμενο μισθώνεται μόνο για 3 χρόνια, αυτό είναι σημάδι λειτουργικής μίσθωσης. Κατά τη διάρκεια μιας λειτουργικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής συνεχίζει να λογιστικοποιεί το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο στο λογαριασμό 101 (), και ο μισθωτής θα πρέπει να λογιστικοποιεί το δικαίωμα χρήσης σε ειδικό λογαριασμό (). Για το σκοπό αυτό, σχεδιάζεται η εισαγωγή του νέου λογαριασμού 111 «Δικαιώματα χρήσης ιδιοκτησίας» στο λογιστικό σχέδιο από την 1η Ιανουαρίου 2018.

Κατά τη λογιστική των μισθώσεων σύμφωνα με τα ρωσικά και διεθνή πρότυπα, οι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες των εταιρειών έχουν πολλές ερωτήσεις. Πώς να το ταξινομήσετε; Ποιος πρέπει να απεικονίζει το ακίνητο στον ισολογισμό του - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής; Πώς να κατανείμετε τα έσοδα και τα έξοδα μεταξύ των περιόδων αναφοράς; Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε τις διαφορές στις προσεγγίσεις για την επίλυση αυτών των προβλημάτων που προσφέρουν τα IFRS και το RAS.

Μίσθωση: λειτουργική ή οικονομική;

Προκειμένου να αντικατοπτρίζεται σωστά μια σύμβαση μίσθωσης στη λογιστική, είναι πρώτα απαραίτητο να μάθετε τι είδους μίσθωση είναι: λειτουργική ή οικονομική, δηλαδή μίσθωση.
Ας ξεκινήσουμε με τη ρωσική νομοθεσία. Για να απαντήσετε σε αυτήν την ερώτηση, πρέπει να ανατρέξετε στον Ομοσπονδιακό Νόμο της 29ης Οκτωβρίου 1998 No. 164-FZ «Σχετικά με τη χρηματοδοτική μίσθωση (leasing)» (εφεξής ο νόμος για τις μισθώσεις). Σύμφωνα με αυτήν, το περιεχόμενο της σύμβασης μίσθωσης θα πρέπει να έχει ως εξής. Ο εκμισθωτής αποκτά την κυριότητα του ακινήτου που επιλέγει ο μισθωτής από συγκεκριμένο πωλητή. Ο εκμισθωτής πρέπει να παράσχει στον ενοικιαστή αυτό το ακίνητο για προσωρινή κατοχή και χρήση έναντι αμοιβής.
Συνεπώς, οι σχέσεις μίσθωσης βάσει τέτοιων συμφωνιών ταξινομούνται ως χρηματοδοτικές μισθώσεις. Όλα τα υπόλοιπα πρέπει να ληφθούν υπόψη ως λοιπό μίσθωμα, δηλαδή λειτουργικό ενοίκιο. Έτσι, οι μισθώσεις ταξινομούνται αποκλειστικά ανάλογα με τον τρόπο κατάρτισης της σύμβασης. Σημείωση: ο κατασκευαστής δεν μπορεί να ενεργεί ως εκμισθωτής σε σχέση με τα δικά του προϊόντα.
Με τη σειρά τους, τα ΔΠΧΑ χωρίζουν τις μισθώσεις σε χρηματοοικονομικές και λειτουργικές μισθώσεις ανάλογα με το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής. Το πρώτο βήμα είναι να μάθετε ποιος φέρει τους κινδύνους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου και τα οφέλη από τη χρήση του.
Έτσι, τα διεθνή πρότυπα ταξινομούν ως μίσθωση την ενοικίαση ακινήτων, όλοι οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη από τη χρήση της οποίας μεταφέρονται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή.

«Διεθνείς» ενδείξεις χρηματοδοτικής μίσθωσης

Τα ΔΠΧΑ προσφέρουν 5 κριτήρια που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να προσδιοριστεί εάν οι κίνδυνοι και τα οικονομικά οφέλη που σχετίζονται με το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο έχουν πράγματι μεταφερθεί από τον έναν εταίρο στον άλλο:
1. Με τη λήξη της σύμβασης, ο μισθωτής γίνεται ο ιδιοκτήτης του περιουσιακού στοιχείου. Εφόσον το ακίνητο θα παραμείνει στον μισθωτή για όλη την ωφέλιμη ζωή του, οι κίνδυνοι και τα οφέλη θα περάσουν σε αυτόν.
2. Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αγοράσει το περιουσιακό στοιχείο σε τιμή που είναι σημαντικά χαμηλότερη από την εύλογη αξία του κατά τη στιγμή της συναλλαγής αυτής. Παράλληλα, ακόμη και κατά τη σύναψη μισθωτηρίου, ο ενοικιαστής πρέπει να είναι σίγουρος ότι το ακίνητο θα του πουληθεί. Δηλαδή, στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, η κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου πρέπει να περάσει στον μισθωτή, αν και αυτό δεν υπόκειται στις υποχρεώσεις των μερών της συμφωνίας.
3. Η διάρκεια της μίσθωσης αντιπροσωπεύει σημαντικό μέρος της ωφέλιμης ζωής του περιουσιακού στοιχείου. Στην περίπτωση αυτή, η κυριότητα του ακινήτου μπορεί να μην περάσει στον ενοικιαστή. Επειδή όμως θα χρησιμοποιήσει το περιουσιακό στοιχείο για το μεγαλύτερο μέρος της ωφέλιμης ζωής του, θα αποκομίσει και τα περισσότερα οικονομικά οφέλη.
Σημειώστε ότι τα ΔΠΧΠ δεν καθορίζουν σαφή κριτήρια βάσει των οποίων μπορεί να προσδιοριστεί ποιο μέρος της διάρκειας ζωής ενός περιουσιακού στοιχείου είναι σημαντικό. Στην πράξη, συνήθως χρησιμοποιείται το 75 τοις εκατό. Ωστόσο, μην ξεχνάτε ότι αυτή είναι μόνο μια κατά προσέγγιση τιμή. Δεν υποδηλώνει πάντα ότι η μίσθωση πρέπει να ταξινομηθεί ως οικονομική.
4. Η προεξοφλημένη αξία των μισθωμάτων κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης ισούται με την εύλογη τιμή του περιουσιακού στοιχείου ή αποτελεί σημαντικό μέρος αυτού (στην πράξη το ποσοστό είναι 90 τοις εκατό). Δηλαδή, στην περιγραφόμενη κατάσταση, ο ενοικιαστής αγοράζει πράγματι το ακίνητο με πρόγραμμα δόσεων.
5. Το ακίνητο είναι τέτοιο που μόνο ο ενοικιαστής μπορεί να το χρησιμοποιήσει χωρίς σημαντική τροποποίηση.
Άρα, η μίσθωση ταξινομείται. Εάν πρόκειται για λειτουργική μίσθωση, τότε οι διαφορές στη λογιστική σύμφωνα με τα RAS και τα ΔΠΧΠ θα είναι ασήμαντες. Αλλά οι κανόνες για τη λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις είναι θεμελιωδώς διαφορετικοί.

Διαφωνία ισορροπίας

Είναι απαραίτητο να μάθετε ποιο από τα μέρη της συμφωνίας χρηματοδοτικής μίσθωσης θα αποδεχθεί το ακίνητο στον ισολογισμό τους.
Στη ρωσική λογιστική, το κείμενο της σύμβασης θα είναι αποφασιστικής σημασίας. Άλλωστε, οι εταίροι μπορούν να αποφασίζουν για το θέμα της μίσθωσης με κοινή συμφωνία (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις των ΔΠΧΠ, εάν μια μίσθωση ταξινομείται ως χρηματοδοτική μίσθωση, τότε ο εκμισθωτής πρέπει να διαγράψει το ακίνητο από τον ισολογισμό του. Ο ενοικιαστής πρέπει να λάβει υπόψη του τα τιμαλφή του. Στη ρωσική λογιστική, το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να παραμείνει στον ισολογισμό του εκμισθωτή κατόπιν συμφωνίας των εταίρων. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής θα καταχωρίσει το ακίνητο αυτό σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού.

Λογιστική για χρηματοδοτική μίσθωση από μισθωτή...

1. Αρχική αναγνώριση.Στην αρχή της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής πρέπει να εμφανίσει τα ληφθέντα περιουσιακά στοιχεία και τις προκύπτουσες υποχρεώσεις στον ισολογισμό του. Γενικά, τα ακίνητα αποτιμώνται στην εύλογη αξία. Εάν αποδειχθεί ότι είναι μεγαλύτερο από το μειωμένο ποσό των ελάχιστων πληρωμών ενοικίου, γίνεται εγγραφή στη λογιστική για το ποσό της πληρωμής ενοικίου. Δηλαδή, η ιδιοκτησία αντανακλάται στο χαμηλότερο από δύο εκτιμήσεις (η αρχή του συντηρητισμού).
Η παρούσα αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων προσδιορίζεται με βάση το επιτόκιο που περιλαμβάνεται στη μίσθωση. Το τελευταίο ονομάζεται επίσης σιωπηρό επιτόκιο - αυτό που χρησιμοποίησε ο εκμισθωτής κατά τον υπολογισμό των πληρωμών μισθωμάτων. Φυσικά, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι γνωστό στον ενοικιαστή. Στη συνέχεια, πρέπει να χρησιμοποιήσετε το επιτόκιο ενός τραπεζικού δανείου, το χρονοδιάγραμμα πληρωμής του οποίου θα αντιστοιχεί στους όρους της σύμβασης μίσθωσης.
Εάν η προεξοφλημένη αξία των ελάχιστων πληρωμών μίσθωσης είναι μικρότερη από την εύλογη τιμή του ακινήτου, πρέπει να αυξηθεί στην τελευταία αξία. Όλα τα αρχικά έξοδα του ενοικιαστή θα περιλαμβάνονται στο ποσό με το οποίο θα αποδεχθεί το ακίνητο για λογιστική.
Οι κανόνες για την καταγραφή των χρηματοδοτικών μισθώσεων στη ρωσική λογιστική είναι διαφορετικοί. Έτσι, εάν, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, ο μισθωτής πρέπει να αποδεχθεί το μισθωμένο στοιχείο στον ισολογισμό του, θα το λάβει υπόψη στο ονομαστικό ποσό των μισθωμάτων. Δηλαδή, η RAS δεν λαμβάνει υπόψη τη διαχρονική αξία του χρήματος.
Στα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής εμφανίζει τις υποχρεώσεις του προς τον εκμισθωτή και σε ονομαστική αξία. Ταυτόχρονα, όμως, εισάγει έναν πρόσθετο λογαριασμό στον οποίο αντικατοπτρίζει το ποσό των μελλοντικών εξόδων τόκων. Ως αποτέλεσμα, το προεξοφλημένο ποσό της οφειλής θα εμφανίζεται στον ισολογισμό.
2. Λογιστική κοστολόγησης.Σύμφωνα με τους κανόνες των ΔΠΧΠ, τα έξοδα του μισθωτή αποτελούνται κυρίως από δύο συνιστώσες: απόσβεση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου και έξοδο τόκων.
Στη RAS, τα συμβαλλόμενα μέρη μιας σύμβασης μπορούν, κατόπιν συμφωνίας, να εφαρμόζουν ταχεία απόσβεση μισθωμένων ακινήτων (άρθρο 31 του νόμου για τις μισθώσεις).
Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, ο μισθωτής πρέπει να αποσβέσει τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία σύμφωνα με τους κανόνες που εφαρμόζει σε παρόμοια ακίνητα. Ωστόσο, δεν μπορεί να καθορίσει ταχεία απόσβεση.
Οι τόκοι για τη χρήση μισθωμένων ακινήτων παρουσιάζονται με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου 1, παρόμοια με τους τόκους επί των μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων της εταιρείας. Αλλά στη ρωσική λογιστική, τα έξοδα τόκων δεν εμφανίζονται. Το κόστος ενοικίασης θα αποτελείται είτε αποκλειστικά από πληρωμές μισθωμάτων (όταν λογιστικοποιούνται τα ακίνητα με τον εκμισθωτή), είτε από δεδουλευμένες αποσβέσεις (όταν λογιστικοποιούνται για τον μισθωτή).

1 – Περισσότερα για την αποτελεσματικότητα επιτόκιοβλέπε Νο. 1 «Σύμβουλος» για το 2006 (σελ. 60).

...και ο ιδιοκτήτης

1. Αρχική αναγνώριση.Εάν ο εκμισθωτής δεν είναι ο κατασκευαστής ή ο έμπορος του μισθωμένου ακινήτου, τότε όταν το περιουσιακό στοιχείο μεταβιβάζεται σε αυτόν, πρέπει να αναγνωρίσει μια «απαίτηση» στον ισολογισμό του. Οι κανόνες για την εκτίμησή του είναι οι ίδιοι με το χρέος του μισθωτή: το συνολικό ποσό πρέπει να εμφανίζεται στην ονομαστική αξία. Είναι επίσης απαραίτητο να εισαγάγετε έναν πρόσθετο λογαριασμό για τον υπολογισμό των μελλοντικών εσόδων από τόκους. Ως αποτέλεσμα, ο ισολογισμός θα περιέχει την τρέχουσα αξία του χρέους. Αυτές είναι οι απαιτήσεις των ΔΠΧΠ. Όσον αφορά τη ρωσική λογιστική, οι εισπρακτέοι λογαριασμοί αντικατοπτρίζονται στο πλήρες ποσό, δηλαδή στην ονομαστική τους αξία.
2. Αναγνώριση εσόδων.Σύμφωνα με τα διεθνή λογιστικά πρότυπα, τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής πρέπει να καταγράφουν τα έσοδα από τόκους καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Επιπλέον, πρέπει να το κάνουν συστηματικά και ορθολογικά. Το σταθερό ποσοστό απόδοσης κατανέμεται μεταξύ της καθαρής ανεξόφλητης επένδυσης του εκμισθωτή στη μίσθωση. Τα τελευταία αντιπροσωπεύουν τη διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού του χρέους και του ποσού των εσόδων από τόκους που δεν έχουν εισπραχθεί ακόμη. Επομένως, μιλάμε για την ίδια μέθοδο πραγματικού επιτοκίου.
Σύμφωνα με τους κανόνες της RAS, ο εκμισθωτής μπορεί να αντικατοπτρίζει το εισόδημα με δύο τρόπους. Η επιλογή μεταξύ τους εξαρτάται από το ποιος από τους εταίρους καταγράφει το ακίνητο στον ισολογισμό τους - ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής.
Στην πρώτη περίπτωση, το εισόδημα του εκμισθωτή θα είναι το ποσό των πληρωμών μίσθωσης βάσει της συμφωνίας. Στη δεύτερη, η διαφορά μεταξύ του ονομαστικού ποσού όλων των πληρωμών και της πραγματικής αξίας του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου πρέπει να αποδοθεί στα αναβαλλόμενα έσοδα. Στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων, το ποσό αυτό αποτυπώνεται με βάση τους όρους της σύμβασης μίσθωσης και όχι ομοιόμορφα, όπως στα ΔΠΧΠ.
3. Λογιστική για εμπορικές μισθώσεις.Υπάρχει μια άλλη σημαντική διαφορά μεταξύ των IFRS και RAS. Συνδέεται με τη λεγόμενη εμπορική μίσθωση. Το συζητούν όταν ο πωλητής του ακινήτου ενεργεί ως εκμισθωτής. Δηλαδή, όταν η ενοικίαση είναι ουσιαστικά μια εναλλακτική λύση στην αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα ΔΠΧΠ απαιτούν από τον εκμισθωτή να διαιρεί τα έσοδά του σε δύο τύπους:

1. κέρδος ή ζημιά που ισοδυναμεί με έσοδα μείον τα έξοδα από την πώληση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου σε τιμές αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη όλες τις εκπτώσεις - κατά την ημερομηνία καταγραφής της μίσθωσης του ακινήτου·
2. έσοδα από τόκους - καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Σε αντίθεση με τα ΔΠΧΠ, σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, ένας κατασκευαστής προϊόντων δεν μπορεί να είναι ταυτόχρονα και εκμισθωτής. Επιπλέον, η RAS δεν υποχρεώνει τους αντιπροσώπους να καταγράφουν το οικονομικό αποτέλεσμα μιας σύμβασης μίσθωσης από την ημερομηνία σύναψής της. Δηλαδή, η λογιστική διαδικασία σε αυτή την περίπτωση δεν θα διαφέρει από τη γενικά αποδεκτή.
Έτσι, οι ρωσικοί κανόνες για τη λογιστική των χρηματοδοτικών μισθώσεων διαφέρουν σημαντικά από τους διεθνείς. Κυρίως λόγω του γεγονότος ότι η λογιστική διαδικασία καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τα χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης συναλλαγής, δηλαδή από τους όρους της σύμβασης μίσθωσης. Κατά τη λογιστικοποίηση αυτού του τύπου μίσθωσης σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ, είναι απαραίτητο να τηρείται η αρχή της προτεραιότητας του οικονομικού περιεχομένου της συμφωνίας έναντι της μορφής της. Οι διαφορές στη λογιστική για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις οφείλονται επίσης στο γεγονός ότι η RAS δεν έχει την έννοια της διαχρονικής αξίας του χρήματος. Ως εκ τούτου, οι εγχώριες εταιρείες δεν μπορούν να κατανείμουν τα έσοδα από τόκους και τα έξοδα μίσθωσης ομοιόμορφα με βάση το πραγματικό επιτόκιο.

Τραπέζι
Διαφορές στη λογιστική μίσθωσης σύμφωνα με τα ρωσικά και διεθνή πρότυπα

	Η διαδικασία εγγραφής
Ταξινόμηση ενοικίων	Με βάση τους όρους της σύμβασης	Εξαρτάται από το οικονομικό περιεχόμενο της συναλλαγής
Λογιστική για μισθωμένα ακίνητα στον ισολογισμό του εκμισθωτή ή του μισθωτή	Καθορίζεται στη σύμβαση	Ο μισθωτής λογιστικοποιεί πάντα το περιουσιακό στοιχείο στον ισολογισμό του
Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από ενοικιαστή	Με το ονομαστικό ποσό των πληρωμών μισθωμάτων στον ισολογισμό ή σε λογαριασμό εκτός ισολογισμού	Με βάση τη μείωση της εύλογης αξίας ή της προεξοφλημένης αξίας των μισθωμάτων.
Αποτύπωση δαπανών από τον ενοικιαστή	Τα κόστη συνίστανται είτε σε πληρωμές μισθωμάτων είτε σε απόσβεση του περιουσιακού στοιχείου (επιτρέπεται η ταχεία απόσβεση)	Το ακίνητο αποσβένεται σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες. Τα έξοδα τόκων καταχωρούνται με βάση το πραγματικό επιτόκιο
Λογιστική για τη μεταβίβαση ακινήτου από τον εκμισθωτή	Εάν ένα περιουσιακό στοιχείο διαγραφεί από τον ισολογισμό, οι απαιτήσεις καταχωρούνται στην ονομαστική τους αξία	Εμφανίζει την προεξοφλημένη αξία των εισπρακτέων λογαριασμών
Αντανάκλαση του εισοδήματος από τον εκμισθωτή	Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας	Με βάση το πραγματικό επιτόκιο
Λογιστική μίσθωσης εμπορίου	Δεν υπάρχει έννοια της εμπορικής μίσθωσης	Εκτός από τα έσοδα από τόκους, λαμβάνονται υπόψη και τα κέρδη ή οι ζημιές από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου.