Ju e gjeni veten në një situatë të vështirë kur zhvilluesi ka ndaluar së përmbushuri pjesëmarrjen e kapitalit? Nuk dini çfarë të bëni dhe nëse ka një shans për të zgjidhur me sukses problemin? Stereum do t'ju tregojë se çfarë të bëni në një situatë kaq të vështirë.

Ndërtimi i shtëpive - i ndaluar apo i pezulluar?

Për të filluar, është e rëndësishme të kuptojmë saktësisht se për çfarë lloj rasti po flasim. A është pezulluar tërësisht ndërtimi dhe shtëpia nuk është planifikuar të vihet në punë, apo afatet janë shtyrë për një periudhë të caktuar (të pacaktuar). Për të sqaruar situatën, ju rekomandojmë t'i dërgoni një kërkesë me shkrim organizatës së ndërtimit. Prania e tij do të jetë e dobishme në të ardhmen (nëse çështja shkon në gjykatë).

Sipas legjislacionit aktual, kompania e zhvillimit duhet të njoftojë me shkrim pjesëmarrësit në ndërtimin e përbashkët se data e përfundimit të punës do të ndryshojë nga ajo e rënë dakord fillimisht dhe e specifikuar në kontratë. Aksionarët mund të pajtohen ose të mos pajtohen me këto ndryshime, në përputhje me rrethanat, ata kanë të drejtë të zgjidhin kontratën.

Kontrata - prisni apo përfundoni?

Në rast të përfundimit të marrëveshjeve kontraktuale për shkak të dështimit të zhvilluesit për të përmbushur detyrimet e tij, aksionari mund të llogarisë në një rimbursim , si dhe gjobat (shuma në secilin rast përcaktohet individualisht). Periudha për të bërë pagesa zakonisht nuk është më shumë se tre javë pune.

Nëse zhvilluesi nuk bën pagesa, aksionari ka një mundësi - të shkojë në gjykatë. Pasi gjykata të marrë një vendim, ju mund të kërkoni rimbursimin e parave në mënyrë të pavarur ose me ndihmën e shërbimit përmbarimor.

Para se të shkoni në gjykatë, përgatitni dokumentet e mëposhtme:

• marrëveshje për pjesëmarrje në kapital
• faturat për pagesën e kostos së shërbimeve të kompanisë zhvilluese
• njoftimi për dështimin e vënies në punë të objektit në kohë ose përfundimin e ndërtimit (nëse ka)
• kërkesa me shkrim për kompaninë e ndërtimit
• kërkesë për përfundimin e marrëveshjes së pjesëmarrjes në kapital
• një kopje e njoftimit për dërgimin e aplikacionit te zhvilluesi (duhet të lëshoni një postë të regjistruar, të vlefshme me njoftimin e dorëzimit)

Mundohuni të grumbulloni sa më shumë që të jetë e mundur për situatën që rezultoi në përmbushjen e pahijshme të detyrimeve nga zhvilluesi. Pasi të dini se cili është thelbi i problemit, mund të nxirrni përfundime të caktuara duke analizuar me kujdes pasojat dhe rreziqet e mundshme.

Do të jetë veçanërisht e dobishme të kuptoni aspektet e mëposhtme:

1. Kompania zhvilluese ka burime financiare aktive, përmes të cilave do të jetë e mundur të kthejë investimet e veta
2. Arsyet për procedurat ligjore (ne studiojmë me kujdes përmbajtjen e DDU-së, kushtet dhe klauzolat e mundshme për forcën madhore nga ana e Kontraktorit)
3. Sa është probabiliteti që zhvilluesi të shpallet i falimentuar?

Në rastin kur kupton se një kompani ndërtimi po përjeton vetëm vështirësi të përkohshme, ndoshta një politikë pritjeje do të jetë më e arsyeshme. Për më tepër, do të jetë e dobishme të gjeni "miq në fatkeqësi" - të njëjtët aksionarë si ju, dhe së bashku të përpiqeni të negocioni me zhvilluesin.

Ju lutemi vini re se lidhja e marrëveshjeve shtesë nuk garanton aspak një rezultat të suksesshëm të çështjes. Në fund të fundit, marrëveshjet, si kontratat, mund të mos përmbushen.

Rezultati më pak i preferuar është që zhvilluesi të shpallet i falimentuar. Në këtë rast, më e mira në të cilën mund të mbështeten aksionarët është krijimi i një kooperativë të përbashkët strehimi. Dhe përfundimi i punimeve ndërtimore me përpjekje të përbashkëta.

Zhvilluesi	Aksionar
Ndërprerja e ndërtimit	Përcaktimi i pozicionit financiar të zhvilluesit; konsultime ligjore; përgatitja e dokumenteve për t'iu drejtuar gjykatës
Mosvënia në kohë e objektit në punë	Zgjidhja e kontratës në mënyrë të njëanshme, kërkesa për kthimin e fondeve dhe masën e gjobës
Falimentimi	Kontrollimi i përdorimit të synuar të zhvilluesit të fondeve nga pjesëmarrësit e DDU; regjistrimi i pronësisë së ndërtimit të papërfunduar; pjesëmarrja në kooperativat e banimit – përfundimi i ndërtimit

Shpresojmë që informacioni i mbledhur më sipër do të jetë i dobishëm. Dhe perspektiva një apartament i papërfunduar do t'ju anashkalojë.

Nuk ka asnjë recetë universale që garanton 100% siguri kur blini një apartament përmes ndërtimit të përbashkët.

Si të shmangni të bëheni një aksioner i mashtruar

Në të njëjtën kohë, ju mund të shmangni të bëheni një mbajtës kapitali i mashtruar duke ndjekur disa rregulla:

• Sigurohuni që zhvilluesi nga i cili planifikoni të blini një apartament punon në përputhje me 214-FZ. Ai duhet t'ju ftojë të përfundoni marrëveshje për pjesëmarrje në ndërtimin e përbashkët(DDU). Vetëm në këtë mënyrë, nëse zhvilluesi nuk është në gjendje të përmbushë detyrimet e tij, mund të mbështeteni në një rimbursim. Duke lidhur një DDU, ju gjithashtu mbroni veten në rast falimentimi të zhvilluesit.
• Ju nuk duhet të blini një apartament nga një zhvillues që ju ofron të lidhni një marrëveshje paraprake ose të blini një kambial. Në të dyja rastet i transferoni paratë menjëherë ose me këste në momentin e nënshkrimit të dokumenteve, por në këmbim nuk merrni asnjë garanci.

Thelbi marrëveshje paraprakeështë se është për kohëzgjatjen e ndërtimit. Marrëveshja kryesore e shitblerjes, sipas së cilës aksionari do të bëhet pronar i banesës, do të lidhet me të vetëm pasi objekti të vihet në funksion. Në të njëjtën kohë, marrëveshja paraprake nuk siguron asnjë garanci për aksionarin, pasi nuk është i regjistruar askund. Përveç kësaj, ai nuk parashikon fare pagesa në para të gatshme; Si rezultat, bashkëinvestitori nuk merr gjënë më të rëndësishme - mbrojtjen që i garantohet nga ligji për ndërtimin e përbashkët 214-FZ. Klienti nuk është i siguruar nga shitjet e dyfishta, kur apartamenti i tij mund të rishitet disa herë, nuk ka mundësi të pretendojë në lidhje me afatet e humbura të ndërtimit, nuk mund të arkëtojë gjobë për përmbushje me vonesë të detyrimeve, etj. Për më tepër, marrëveshja paraprake mund të njihet si një transaksion i rremë.

E thënë thjesht, nëse as ju dhe as zhvilluesi nuk merrni iniciativën për të lidhur kontratën kryesore përpara skadimit të kontratës paraprake, ju do të humbni para dhe apartament. Në këtë rast, është e nevojshme t'i dërgoni një letër kompanisë së ndërtimit me një kërkesë për të lidhur kontratën kryesore (është më mirë ta dërgoni atë me një listë të bashkëngjitjeve me postë të rekomanduar me konfirmimin e dorëzimit). Ju gjithashtu mund t'ia dorëzoni personalisht letrën zhvilluesit, por sigurohuni që ajo të jetë e regjistruar dhe mbani një kopje me numrin e referencës për veten tuaj.

Në rastin e skemës së kambialit, klientit i ofrohet të lidhë dy marrëveshje - një kontratë paraprake dhe blerjen dhe shitjen e një kambiali. Pikërisht me këtë kambial klienti do t'i paguajë zhvilluesit kur të vijë koha për të lidhur kontratën kryesore. Në të njëjtën kohë, fatura dhe marrëveshja paraprake nuk janë në asnjë mënyrë të lidhura me njëra-tjetrën, në përputhje me rrethanat, ju përsëri nuk jeni të siguruar nga humbja e fondeve të investuara, nuk jeni të mbrojtur nga 214-FZ dhe nuk mund të bëni pretendime në lidhje me mospërmbushjen; detyrimet e ndërtimit, cilësia e punimeve të ndërtimit etj.

Këto janë të ashtuquajturat "skema gri" për shitjen e apartamenteve, të cilave u drejtohen organizatat e ndërtimit që duan të shmangin përgjegjësinë për mospërmbushjen e detyrimeve të tyre ndaj aksionarëve, të parashikuar nga 214-FZ.

• Përpara se të blini një apartament nga një zhvillues, sigurohuni që kompania të ketë një leje ndërtimi dhe një politikë sigurimi të përgjegjësisë civile për zhvilluesin. Kujtojmë se më 1 janar 2014 hynë në fuqi ndryshimet në “Ligjin për ndërtimin me kapital të përbashkët...”, sipas të cilit një zhvillues mund të shesë apartamente në projekte në ndërtim dhe të lidhë një marrëveshje kontraktuale vetëm nëse ai ka një polic sigurimi. Polica e sigurimit mund të jetë ose një garanci bankare ose një kontratë sigurimi e përgjegjësisë civile e lidhur me një kompani sigurimesh ose një Shoqëri të Sigurimeve të Ndërsjella (MIC).
• Nëse zhvilluesi propozon të lidhë një marrëveshje kontraktuale, sigurohuni që ai të publikojë deklaratën e projektit në media dhe (ose) në internet. Sipas Art. 19 214-FZ, zhvilluesi duhet ta bëjë këtë 14 ditë përpara se të nënshkruajë një marrëveshje me pjesëmarrësin e parë në ndërtimin e përbashkët. Vlen të shtohet se zhvilluesi ka të drejtë të mos publikojë një deklaratë projekti nëse nuk vendos reklama në lidhje me tërheqjen e fondeve nga aksionarët. Në këtë rast, kërkoni vetë këtë informacion për shqyrtim - sipas ligjit, zhvilluesi duhet t'ia japë atë çdo pale të interesuar.
• Kërkojini zhvilluesit një paketë dokumentesh që konfirmojnë ndërtimin ligjor dhe një marrëveshje që më pas do t'ju duhet të nënshkruani. Duke pasur në dorë një shembull të një marrëveshjeje të tillë, mund të kërkoni këshilla nga një avokat që punon në këtë fushë.
• Studimi i rishikimeve të kompanisë së ndërtimit që po ndërton shtëpinë ku do të blini një apartament. Zhvilluesi duhet të ketë një reputacion të përshtatshëm biznesi, përvojë ndërtimi dhe objekte të ndërtuara tashmë në këtë rajon, cilësia e të cilave mund të rishikohet.
• Studioni historinë e ndërtimit të një objekti të caktuar. Ndoshta reputacioni i mëparshëm i patëmetë i zhvilluesit u prish nga kriza financiare dhe nuk kishte para të mjaftueshme për të përfunduar ndërtimin e vetë pronës në të cilën po planifikonit të blinit një apartament. Natyrisht, në këtë rast, zhvilluesi është i detyruar të ndalojë shitjet, por kjo nuk do të thotë se disa nga aksionerët nuk do të përpiqen të shesin metra katrorë në një ndërtesë banimi problematike.
• Asnjëherë mos blini një apartament në një ndërtesë që nuk e keni parë me sytë tuaj. Edhe nëse të gjitha dokumentet janë në rregull, asgjë nuk ju shqetëson juve apo avokatit në një ndërtesë dhjetëkatëshe, po ndërtohet një kat i nëntë, pa dështuar - "për çdo rast!" - Shkoni personalisht në kantierin e ndërtimit dhe sigurohuni që kjo është vërtet kështu. Në gardhin e çdo kantieri ka një tabelë informuese ku do të shkruhet se kush po kryen punimet, çfarë saktësisht po ndërtohet, datat e fillimit dhe përfundimit të ndërtimit. Studiojeni me kujdes, sigurohuni që ky është objekti që po ndërtohet dhe se është pikërisht në fazën e ndërtimit për të cilën ju ka informuar zhvilluesi.
• Në momentin e lidhjes së kontratës, lexoni sërish me kujdes të gjitha dokumentet që nënshkruani. DDU, sipas Art. 4 214-FZ, duhet të përmbajë një përkufizim të një objekti specifik ndërtimi të përbashkët që do të transferohet në përputhje me dokumentacionin e projektimit nga zhvilluesi pas marrjes së lejes për ta vënë atë në funksion; afati i fundit në të cilin zhvilluesi duhet t'ia transferojë objektin pjesëmarrësit në ndërtimin e përbashkët; çmimi i kontratës, kushtet dhe procedura për pagesën e saj; periudha e garancisë për një projekt të përbashkët ndërtimi.
• Nëse keni pyetje specifike, dyshime për reputacionin e zhvilluesit, cilësinë e projektit në ndërtim, Kompleksi i Politikave të Planifikimit Urban të Moskës dhe Ndërtimit operon linja telefonike ku mund të bëni pyetje që ju interesojnë, përfshirë ato që lidhen me ndërtimin me kapital të përbashkët.

Siç tregon praktika, askush nuk është i siguruar nga ndërtimet afatgjata, si "nga skrap dhe nga burgu"... Çfarë duhet të bëni nëse keni investuar në një projekt që është bërë i pashpresë?

Në Moskë, në fund të vitit 2012, u regjistruan 11 projekte ndërtimi afatgjatë, në rajonin e Moskës - 121. Siç tregon praktika, askush në vendin tonë nuk është i imunizuar nga ndërtimi afatgjatë, si "nga skripti dhe nga burgu". .” Çfarë duhet të bëni nëse keni investuar në një projekt që nga premtues shkoi në i pashpresë?

Një projekt ndërtimi afatgjatë konsiderohet një objekt ndërtimi i të cilit është ngrirë për më shumë se 1.5 vjet. Në përputhje me 214-FZ, zhvilluesi mund të shtyjë datën e dorëzimit të shtëpisë me vetëm dy muaj. Nëse dy muaj pas periudhës së përcaktuar në marrëveshjen e pjesëmarrjes në aksione shtëpia nuk vihet në funksion, aksionari ka çdo të drejtë të zgjidhë në mënyrë të njëanshme marrëveshjen. Megjithatë, në praktikë, askush nuk e bën këtë: aksionarët preferojnë të presin deri në minutën e fundit, në vend që të kërkojnë një ndërtesë tjetër të re dhe të lëngojnë përsëri në pritje të marrjes së çelësave.

“Edhe nëse data e përfundimit të ndërtimit është shtyrë nga gjashtë muaj në një vit, kjo nuk është ende një arsye për t'u shqetësuar, zakonisht shtyrja e vënies në punë të një projekti për një periudhë të tillë ndodh për shkak të ndërprerjeve të vogla në financim ose punë joefektive; e zhvilluesit, "thotë Maria Litinetskaya, drejtoreshë e përgjithshme e Metrium Group - Por nëse, 1.5 vjet pas periudhës së specifikuar në kontratë, ndërtesa juaj e re ende nuk është vënë në punë, për të cilën secili blerës merr një njoftim nga zhvilluesi, atëherë situata mund të konsiderohet kritike - keni blerë një ndërtim afatgjatë. Procedura në këtë rast do të varet nga marrëveshja sipas së cilës keni paguar për apartamentin.

Marrëveshja e pjesëmarrjes

Nëse keni blerë një apartament në bazë të një marrëveshjeje pjesëmarrjeje në kapital (DDU), atëherë mund të themi se jeni relativisht me fat.

Përfundimi i një transaksioni sipas 214-FZ parashikon anulimin e kontratës me një rimbursim të plotë të fondeve.

Ndryshe nga blerësit e apartamenteve sipas skemave të tjera, zotëruesit e kapitalit janë shumë më të mbrojtur nga problemet e ndryshme që lindin me zhvilluesin, duke përfshirë mospërmbushjen e afateve për ndërtimin e një shtëpie. Në përputhje me paragrafin 1 të Artit. 6 të ligjit federal për ndërtimin e përbashkët, zhvilluesi është i detyruar t'ia transferojë apartamentin pjesëmarrësit në ndërtimin e përbashkët jo më vonë se periudha e përcaktuar me kontratë. Nëse nuk e keni marrë apartamentin brenda periudhës së specifikuar në kontratë, atëherë në përputhje me pikën 2 të Artit. 6 të të njëjtit ligj, ju keni çdo të drejtë të kërkoni që zhvilluesi të paguajë një gjobë në shumën 1/150 të normës së rifinancimit të Bankës Qendrore të Federatës Ruse për çdo ditë vonesë. Norma e rifinancimit sot është 8.25%. Prandaj, për një apartament me vlerë 10 milionë rubla që nuk është dorëzuar në kohë, ju kreditohen 5500 rubla në ditë. Për më tepër, aksionari nuk mund të presë përfundimin e ndërtimit të shtëpisë, por në mënyrë të njëanshme në përputhje me paragrafin 1 të Artit. 9 të ligjit nr. 214-FZ për të përfunduar kontratën me zhvilluesin nëse data e dorëzimit të shtëpisë shtyhet për më shumë se 2 muaj. Kështu, blerësi i një apartamenti nën DDU ka dy opsione: të ndërpresë në mënyrë të njëanshme kontratën dhe të marrë paratë, ose të presë derisa të përfundojë ndërtimi dhe të kërkojë një tarifë të vonuar.

Duke folur për marrëveshjen e pjesëmarrjes në aksione, dua të theksoj se objektet e ndërtuara në përputhje me Ligjin Nr. 214-FZ pothuajse kurrë nuk bëhen projekte ndërtimi afatgjatë. Ligji rregullon me shumë rreptësi detyrat dhe përgjegjësitë e zhvilluesit, kështu që nëse një kompani shet apartamente sipas DDU, kjo do të thotë se ajo është plotësisht e sigurt në aftësitë e saj. Për më tepër, zhvillues të tillë, si rregull, gjithmonë e luajnë atë të sigurt dhe tregojnë në kontratë një datë të përfundimit të ndërtimit "me një diferencë" prej gjashtë muajsh në një vit, në mënyrë që të sigurohet që projekti të përfundojë në kohë. Prandaj, zotëruesit e kapitalit pothuajse gjithmonë marrin apartamente pa humbur afatet e përcaktuara në kontratë.

Marrëveshja paraprake e blerjes dhe shitjes (PPSA)

Në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse, një marrëveshje paraprake nuk është gjë tjetër veçse një marrëveshje qëllimi.

Paratë e paguara sipas saj nuk janë pagesë për mallrat, por merren vetëm për të siguruar detyrimet e ardhshme. Është e vështirë të ndërpritet një marrëveshje e tillë, por është e mundur.

Çdo PDCP ka një periudhë vlefshmërie gjatë së cilës zhvilluesi ose pronari i apartamenteve (që mund të jetë çdo kontraktor ose thjesht një investitor) duhet të lidhë një marrëveshje kryesore me ju. Nëse blerësi ka paguar tashmë para, nuk ka nënshkruar kontratën kryesore dhe periudha e PDCP ka skaduar, atëherë ai mund të refuzojë transaksionin. Meqenëse palët nuk e lidhën marrëveshjen kryesore në kohën e duhur, të gjitha detyrimet e blerësit dhe zhvilluesit sipas marrëveshjes paraprake ndërpriten (klauzola 6, neni 429 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Meqenëse të gjitha detyrimet e palëve ndërpriten, atëherë paratë duhet t'i kthehen blerësit. Por nëse zhvilluesi reziston dhe nuk dëshiron të kthejë fondet, atëherë ka çdo arsye për të kërkuar kthimin e tyre përmes gjykatës.

Kooperativa e ndërtimit të banesave dhe banesave

Nëse pagesa për apartamentin është bërë në bazë të anëtarësimit në një kooperativë banesash ose ndërtimi banesash, atëherë do të jetë shumë e vështirë t'i ktheni paratë tuaja ose të arrini rifillimin e ndërtimit të shtëpisë.

Një kooperativë strehimi është një skemë jashtëzakonisht jo e besueshme për një aksioner. Përgjegjësitë e ndërsjella të palëve duhet të specifikohen në Kartë. Problemi është se, në përputhje me pikën 113 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, Karta duhet të tregojë me siguri përgjegjësinë e aksionarëve për pagesën e vonuar të kontributeve, por detyrimi i kooperativës ndaj anëtarëve të saj mund të mos specifikohet. Prandaj, nëse në përputhje me paragrafin 2 të Artit. 113 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, statuti i kooperativës përfshinte përgjegjësinë e saj ndaj aksionarëve, domethënë mundësinë për të kthyer paratë përmes gjykatës. Në të njëjtën kohë, qiramarrësi i ri i dështuar nuk do të marrë asnjë interes për përdorimin e fondeve tuaja, si në rastin e një marrëveshjeje pjesëmarrjeje në aksione. Nëse nuk ka një klauzolë të tillë në statut, atëherë edhe në gjykatë do të jetë pothuajse e pamundur të kthehet pjesa e kontribuar.

Falimentimi

Nëse po flasim jo vetëm për afate të humbura, por për falimentimin e zhvilluesit, atëherë nuk ka asnjë garanci 100% të rimbursimit të parave ose strehimit, edhe nëse keni blerë një apartament nën 214-FZ.

Megjithatë, blerësit e shtëpive nën DDU janë më të mbrojtur me ligj në rast falimentimi dhe vetëm ata kanë një shans për të kthyer të paktën një pjesë të asaj që duan. Ndërsa sipas PDKP-së nuk ka fare shanse. Ka ende pak shembuj të konfrontimit midis debitorit dhe zotëruesve të kapitalit në treg. Por ato që ekzistojnë tregojnë se vetëm falë 214-FZ pjesëmarrësit në ndërtim kanë shpresë për të marrë apartamente, megjithëse jo aq shpejt sa kishin planifikuar fillimisht për të zgjidhur problemin e tyre të strehimit.

Nëse e gjeni veten në një situatë kaq të palakmueshme, këshillohet të kërkoni ndihmën e një avokati të specializuar të specializuar në çështjet e falimentimit. Nuk do të mund të dilni vetë pa humbje. Megjithatë, është në interesin më të mirë të çdo blerësi që të jetë i vetëdijshëm për hapat më themelorë që mund të ndërmerren nëse një zhvillues falimenton.

Para së gjithash, duhet të dini se nga 15 gusht 2011, në përputhje me ndryshimet në ligjin federal "Për Falimentimin (Falimentimin)", jo vetëm që mund të bëhen pretendime monetare ndaj zhvilluesit, por edhe kërkesa për transferimin e banesave. lokalet nëse objekti është i përfunduar, por ende i pa funksionuar. Kjo mund të bëhet duke aplikuar në gjykatën e arbitrazhit. Avokati do t'ju shtojë në regjistrin e kreditorëve me kërkesën për të transferuar ambientet e banimit ose kthimin e parave. Ligji nuk lejon që të dy kërkesat të bëhen.

Nëse blerësi bën kërkesa monetare, ai duhet të dijë se ato do të kënaqen vetëm në vendin e tretë. Para së gjithash, paratë u paguhen qytetarëve, të cilëve debitori është përgjegjës për shkaktimin e dëmtimit të jetës ose shëndetit (nëse ka). Së dyti, pagat dhe pagesat e largimit u paguhen punonjësve të zhvilluesit që kanë punuar nën një kontratë pune, si dhe autorëve të rezultateve të veprimtarisë intelektuale. Në të njëjtën kohë, si rregull, është pothuajse e pamundur të kthehet e gjithë shuma e parave gjatë fazës së tretë. Prandaj, do të ishte më e saktë të kërkohet transferimi i ambienteve të banimit nëse vetë shtëpia është ndërtuar.

Megjithatë, nëse shtëpia nuk është ndërtuar, zhvilluesi mund të plotësojë kërkesën duke transferuar pronën e papërfunduar. Por në këtë rast, duhet të kuptoni se do të duhet të përfundoni ndërtimin e shtëpisë me shpenzimet tuaja. Në këtë rast, aksionarët kanë të drejtë të krijojnë një kooperativë për ndërtimin e banesave, të futen sërish dhe të gjejnë një kontraktor, dhe kjo është një kosto shtesë. Kështu, humbjet nuk mund të shmangen në asnjë rast.

"Ngrirja e ndërtimit të një shtëpie ose falimentimi i zhvilluesit është gjëja më e pakëndshme që mund t'i ndodhë një blerësi shtëpie," shpjegon Maria Litinetskaya "Pavarësisht të gjitha përpjekjeve të autoriteteve, ende nuk ka qenë e mundur plotësisht çrrënjosja e problemit të ndërtimit afatgjatë qoftë në Moskë, qoftë në rajonin e Moskës do t'u mundësonte aksionerëve të dështuar dhe zotëruesve të kapitalit të vet të pretendojnë të drejtat e tyre - në çdo rast, procedura e falimentimit vazhdon ndryshe në çdo projekt Ndryshimet në ligjin e falimentimit për të kërkuar transferimin e ambienteve të banimit, nuk ka pasur shpjegime nga zyrtarët ose Plenumet e Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse për aplikimin e tyre për një vit e gjysmë është të zgjidhni një zhvillues të besueshëm dhe të blini një apartament nga sekserët e kualifikuar. Dhe nëse ka probleme, kontaktoni avokatët me përvojë të cilët do të ndihmojnë, nëse jo të dilni nga situata aktuale pa dëme, atëherë të paktën zvogëloni humbjet në minimum.”

Shtëpia është e ndërtuar, dhe zhvilluesi ju fton të pranoni apartamentin. Do të duket se çfarë mund ta errësojë këtë moment? Rezulton se disa zhvillues filluan të refuzojnë të inspektojnë apartamentet për aksionarët nëse sillnin teknikë riparimi me vete në inspektim për të ndihmuar në identifikimin e defekteve. Novostroy-M zbuloi nëse kjo është e ligjshme dhe si të veprohet me kompetencë në një situatë të tillë.

Pra, kohët e fundit është shfaqur një risi në tregun primar të pasurive të paluajtshme: disa zhvillues kanë ndaluar së lejuari ndërtuesit dhe përfunduesit profesionistë (specialistët teknikë) të inspektojnë apartamentet me aksionarët, të cilët janë në gjendje të vërejnë menjëherë defektet e banesës dhe të ndihmojnë blerësin të listojë saktë. ato.

Disa zhvillues besojnë se vetëm palët në një marrëveshje për pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët ose një marrëveshje për caktimin e së drejtës për pretendim sipas një marrëveshjeje për pjesëmarrje në ndërtimin e përbashkët, si dhe të afërmit e tyre të ngushtë, mund të jenë të pranishëm në inspektimin e një apartament. Këtu ka një sqarim: duhet të merrni një dokument që konfirmon marrëdhënien tuaj. Në inspektim mund të jetë i pranishëm edhe një përfaqësues me prokurë të noterizuar.

Mos harroni frazën e fundit - kjo është e rëndësishme, dhe ne e shpjegojmë në detaje më poshtë në komentin e avokatit.

Me një fjalë, zhvilluesit e justifikojnë refuzimin e tyre shumë thjesht: marrëveshja e pjesëmarrjes së aksioneve u lidh me aksionerin - kështu që le ta inspektojë atë dhe mos lejoni të huajt të hyjnë në kantier. Situata të tilla nuk kanë ndodhur kurrë më parë në treg;

Forumet vluan menjëherë nga zemërimi. Si është e mundur kjo? Pse nuk lejohen? Kjo do të thotë se ata po fshehin diçka, që do të thotë se cilësia e ndërtimit është shumë e dobët - pasi ata nuk duan që një profesionist të ndihmojë mbajtësin e kapitalit në inspektimin e banesës. Sillni një dokument që konfirmon marrëdhënien tuaj? Nuk keni nevojë të dhuroni gjak? Dhe kështu me radhë e kështu me radhë.

Novostroy-M vendosi të kontaktojë një avokat dhe të zbulojë nëse të drejtat e blerësve të apartamenteve në ndërtesat e reja po shkeleshin në këtë rast dhe si të vepronte me kompetencë në një situatë të tillë. Denis Artemov, avokat i lartë në firmën ligjore Via lege, komentoi për këtë problem:

214-FZ nuk parashikon rregulla të detajuara për pranimin e një apartamenti, gjë nga e cila përfitojnë disa zhvillues, duke e penguar aksionerin të inspektojë apartamentin të shoqëruar nga një ndërtues profesionist. Vetë certifikata e pranimit duhet vërtet të jetë e nënshkruar nga zhvilluesi dhe aksionari (ose përfaqësuesi i aksionerit me prokurë), dhe nuk thuhet askund se kush ka të drejtë të jetë thjesht i pranishëm gjatë inspektimit të banesës. Ky është një boshllëk ligjor.

Megjithatë, besoj se mund të debatoni me zhvilluesin dhe të kaloni procesin e pranimit të apartamentit me një specialist teknik (një i njohur që kupton ndërtimin). Për të filluar, mund të themi se shoku nuk nënshkruan asnjë dokument pranimi. Nëse një përgjigje e tillë nuk e bind zhvilluesin dhe ai ende refuzon të lejojë investitorin e pasurive të paluajtshme dhe një ndërtues profesionist të inspektojë apartamentin, atëherë unë do të përpiqem të zëvendësoj prokurën e noterizuar me një autorizim të thjeshtë me shkrim për të qenë i pranishëm gjatë pranimit. apartamenti është shkruar me dorë dhe nuk kërkon para (klauzola 3 neni 185 i Kodit Civil).

Prokura mund të shkruhet direkt në apartament në prani të një përfaqësuesi të zhvilluesit. Sipas ligjit, ajo është e barabartë me një prokurë të noterizuar. Nëse zhvilluesi e refuzon këtë, unë do t'i shkruaja një pretendim me shkrim zhvilluesit për pengimin në pranimin e banesës, duke kërkuar pranimin e një specialisti teknik dhe duke kërkuar nga zhvilluesi (përfaqësuesi i tij) t'i referohet një rregulli ligjor që pengon praninë. të një specialisti teknik gjatë pranimit. Gjithmonë është më mirë të mos kërkoni vetë sundimin e ligjit, por ta ngatërroni zhvilluesin me këtë - le të shpjegojë, duke iu referuar ligjit, çfarë po shkel aksionari.

Kërkesa duhet të dorëzohet zyrtarisht ose në zyrën e zhvilluesit ose me postë. Ekziston një probabilitet i lartë që tekniku të lejohet të hyjë menjëherë pas kësaj. Për më tepër, mund t'i tregoni menaxherit të zhvilluesit se do të paraqisni një ankesë në Moskomstroyinvest, Rospotrebnadzor dhe Prokurorinë. Kjo është e lehtë për t'u bërë përmes emailit, do të mjaftojnë disa paragrafë me një përshkrim të thjeshtë të situatës.

Në këto ankesa, unë do t'i referohesha faktit që unë jam një konsumator (Klauzola 9, neni 4 i Ligjit Federal "Për pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët...") dhe kam të drejtë të plotësoj informacionin për apartamentin (neni 8 i Ligji për Mbrojtjen e të Drejtave të Konsumatorit). E RËNDËSISHME: do të duhet të prisni një kohë të gjatë për një përgjigje, gjatë së cilës kohë zhvilluesi mund të hartojë një certifikatë pranimi të njëanshme për apartamentin.

Prandaj, mënyra më e lehtë është që së pari t'i jepni zhvilluesit një autorizim të noterizuar për një specialist teknik dhe së pari ta dërgoni në apartament, duke përmendur punësimin e tij. Kjo do të thotë, veproni në mënyrë rigoroze brenda kornizës së rregulloreve të zhvilluesit.

Sigurisht, specialisti nuk do të firmosë certifikatën e pranimit, por pas vizitës do t'ju tregojë në detaje për banesën dhe mangësitë që ka parë. Dhe më pas ju vetë do të vini për një kontroll të dytë të banesës, në bazë të rezultateve të të cilit do të firmosni ose jo raportin (por tashmë të motivuar, me përllogaritje teknike për defekte ndërtimi).

Kjo zgjidhje ka vetëm një anë negative: ju duhet të paguani noterin për prokurën. Por ju do të kurseni kohën tuaj dhe në të njëjtën kohë do të pranoni apartamentin me një teknik.

Data e publikimit 13 shkurt 2018

Burimi i imazhit: Lori Photobank

Në kohë paqëndrueshmërie ekonomike në vend, duhet të jeni veçanërisht të kujdesshëm kur investoni në një ndërtesë të re. Së pari, numri i mashtruesve po rritet, dhe së dyti, jo të gjithë zhvilluesit i mbajnë premtimet e tyre ndaj investitorëve.

Nëse flasim për premtimet më të zakonshme të paplotësuara nga zhvilluesit, është shtyrja e përfundimit të ndërtimit dhe dorëzimit të shtëpisë. Në këtë rast, është zakon të konsiderohet një objekt ndërtimi i të cilit është ndalur për më shumë se 1.5 vjet. Megjithatë , sipas Natalya Barankova, avokate e kompanisë, Aktualisht, shumica e zhvilluesve i mbajnë premtimet e tyre, ndërtimi i papërfunduar afatgjatë tani është një dukuri mjaft e rrallë. “Por ka raste kur zhvilluesit nuk i përmbushin këto detyrime: transferimi i objektit në kohë dhe transferimi i objektit me disa mangësi, pra ato detyrime që drejtpërdrejt. Në të njëjtën kohë, 214-FZ supozon një shkelje të mundshme nga zhvilluesi i këtyre detyrimeve dhe përcakton masat e përgjegjësisë: nga pagesa e një gjobe deri në përfundimin e njëanshëm të Marrëveshjes nga Pjesëmarrësi në ndërtimin e përbashkët. Për shkak të faktit se zhvilluesi është i detyruar të veprojë në përputhje me 214-FZ, çdo shkelje e tij sjell pasoja të përcaktuara me ligj, "tha eksperti.

Sipas Maria Litinetskaya, drejtoreshë e përgjithshme e kompanisë, Përveç kësaj, ju mund të bini në duart e një organizate mashtruese që mbledh para nga blerësit dhe zhduket në një drejtim të panjohur. “Mund të paguash para për një apartament në një shtëpi që me vendim gjykate do të prishet sepse është ndërtuar ilegalisht në një vend me qëllim tjetër. Prandaj, blerësit e shtëpive të reja nuk duhet të kufizohen vetëm në kontrollimin e vetë zhvilluesit. Ju gjithmonë mund të kontaktoni një kompani të pasurive të paluajtshme, ku ata do t'ju ndihmojnë të lidhni një marrëveshje sa më shpejt të jetë e mundur, dhe gjithashtu do t'ju paralajmërojnë për të gjitha rreziqet e mundshme, të cilat do t'ju lejojnë të shmangni shumë probleme.

Sidoqoftë, edhe nëse ndërtohet një kompleks banimi, kjo nuk do të thotë se zhvilluesi i ka përmbushur premtimet e tij. Në këtë pikë, lind çështja e regjistrimit të pronësisë së shtëpisë - ndonjëherë kjo mund të zgjasë mjaft kohë. Si rregull, zhvilluesi është përgjegjës për regjistrimin e pronësisë së apartamenteve, por disa zhvillues, për një arsye ose një tjetër (qëllimisht ose për shkak të rrethanave), e vonojnë këtë proces. Në këtë situatë, blerësi do të detyrohet të njohë në mënyrë të pavarur pronën në gjykatë. Ndodh që një zhvillues të deklarojë veten të falimentuar në fazën përfundimtare të ndërtimit të një projekti. Domethënë, rezulton se nuk ka kush të merret me regjistrimin e pronësisë së apartamenteve. Në një situatë të tillë, nëse ka dokumente që konfirmojnë të drejtën për banesën e blerë (dhe PDKP), blerësi mund të shkojë në gjykatë dhe, nëse vendimi është pozitiv, të bëhet pronar i banesës edhe në një ndërtesë kaq problematike. tha eksperti.

Vasily Sharapov, një avokat për kompaninë e zhvillimit, vuri në dukje këtë Detyrimet e zhvilluesit mund të shkelen, përfshirë për arsye objektive. “Biznesi i zhvillimit konsiderohet një biznes i rrezikshëm dhe kompleks, në të cilin jo gjithçka varet nga veprimet e zhvilluesit. Nëse zhvilluesi cakton afate specifike për korrigjimin e situatës, kjo është një shenjë e mirëbesimit të tij. Nëse nuk respektohen afatet e përcaktuara të shlyerjes, investitori duhet të vendosë ose të ndërpresë marrëdhëniet juridike me zhvilluesin dhe të kthejë investimin, ose të pranojë vonesën në përmbushjen e detyrimit të zhvilluesit si fakt në mënyrë që të marrë ende pronësinë e banesës së ndërtuar. por me vonesë. Në të njëjtën kohë, për një vonesë në përmbushjen e detyrimeve ndaj një investitori, zhvilluesi zakonisht detyrohet të paguajë një gjobë”, theksoi eksperti.

Maria Litinetskaya tha, se ndërtimi sot ndalon për një sërë arsyesh - duke filluar nga falimentimi i zhvilluesit. "Për shembull, nëse data e përfundimit të ndërtimit është shtyrë për disa muaj, atëherë kjo nuk është një arsye për ta konsideruar zhvilluesin të paskrupullt. Shpesh, një ndryshim në afatin e dorëzimit të një projekti ndodh për shkak të ndërprerjeve të vogla në financim, punës joefektive të kontraktorëve, vështirësive në koordinimin e dokumenteve me autoritetet, forcës madhore në kantieret e ndërtimit, etj. Për më tepër, nëse zhvilluesi bën kontakt me blerësit, atëherë ndërtimi i shtëpisë ka shumë të ngjarë të shtyhet në veprim është i lidhur me rrethana objektive. Zhvilluesi duhet të informojë aksionarët për ndryshimin në afatet e dorëzimit, t'i ftojë ata të nënshkruajnë një marrëveshje shtesë për DDU, e cila specifikon afatet e reja, dhe gjithashtu të paguajë kompensimin. Sidoqoftë, në praktikë, jo të gjithë zhvilluesit janë të hapur për komunikim me blerësit - kjo është një "këmbanë" alarmante që mund të tregojë pandershmërinë e tyre. Nëse, një vit pas periudhës së specifikuar në kontratë, ndërtesa juaj e re ende nuk është vënë në funksion, atëherë situata mund të konsiderohet kritike - keni blerë një ndërtim afatgjatë, "përfundoi eksperti.

A ka ndonjë shenjë me të cilën mund të dallohet një zhvillues fillimisht i paskrupullt?

Sipas Vasily Sharapov, Këto shenja përfshijnë “dhënien e investitorëve me informacion jo të besueshëm për kushtet ligjore të zhvillimit, për situatën e tyre financiare, për kohën e punës dhe për situatën aktuale të prodhimit, për marrëdhëniet e tyre me partnerët kryesorë të biznesit. Për të vërtetuar pandershmërinë e një zhvilluesi të caktuar, do të jetë e nevojshme të kryhet një verifikim i pavarur i informacionit të dhënë. Nëse gjatë një inspektimi të tillë rezulton se informacioni i dhënë nga zhvilluesi nuk është i besueshëm, atëherë kjo është një shenjë e besimit të tij të keq. Për këtë qëllim, investitori mund të komunikojë me klientët e zhvilluesit për projektet e tij të mëparshme të ndërtimit dhe të mësojë mendimin e tyre për punën e zhvilluesit në periudhat e kaluara. Nëse projektet e mëparshme të zhvilluesit u zbatuan me sukses dhe zhvilluesi u soll me mirëbesim ndaj investitorëve më herët, rreziqet e pandershmërisë së tij të mundshme në të ardhmen janë dukshëm më të ulëta, "tha eksperti.

Çfarë duhet të bëni nëse zhvilluesi nuk i përmbush premtimet e tij? Cilat janë mënyrat për të zgjidhur këtë problem?

Natalya Barankova tha, se ligji parashikon 2 faza të zgjidhjes së një mosmarrëveshjeje në lidhje me përmbushjen e detyrimeve kontraktuale nga zhvilluesi: kërkesë dhe gjyqësore.

“Në procedurën e ankesave palët në mënyrë të pavarur e zgjidhin mosmarrëveshjen që ka lindur. Nëse nuk arrihet një marrëveshje, pjesëmarrësi ka të drejtë të shkojë në gjykatë duke paraqitur një deklaratë padie”, tha eksperti.

Nga ana tjetër, Vasily Sharapov rekomandon që të kontaktoni me shkrim menaxhimin e zhvilluesit, të rendisni detyrimet që zhvilluesi ka marrë përsipër sipas kontratës në favor të investitorit dhe faktet e shkeljeve të tyre dhe të propozoni që në mënyrë paqësore (jashtë gjykatës) të zgjidhen shkeljet e tilla të marrëveshjeve sa më shpejt të jetë e mundur .