Ne tërheqim vëmendjen tuaj për faktin se ky vendim mund të apelohet në një gjykatë më të lartë dhe të prishet

GJYKATA E QYTETIT TË MOSKËS

Gjyqtari: Fedyunina S.V.

Kolegji gjyqësor për çështjet civile të Gjykatës së Qytetit të Moskës i përbërë nga:
Kryesuese Shubina I.I.
gjyqtarët Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
nën sekretari S.A.
me pjesëmarrjen e prokurorit Podvysotskaya T.I.
pasi dëgjoi në gjykatë të hapur raportin e gjyqtares Batalova I.S.
çështja civile në ankesë nga K.M. mbi vendimin e Gjykatës së Qarkut Lefortovo të Moskës të datës 8 nëntor 2013, e cila vendosi:
Në plotësimin e pretendimit të K.M. te K.V., S.L., S.N. për transferimin e së drejtës së blerësit të një aksioni sipas një marrëveshjeje shitblerjeje, njohjen e së drejtës së përparësisë për të blerë 2/2 aksionet e një apartamenti, pavlefshmërinë e një marrëveshje dhurimi për një pjesë të një apartamenti, dëbimin - të refuzosh

instaluar:

Paditësi K.M. ka paraqitur padi kundër K.V., S.L., S.N., duke marrë parasysh sqarimin e kërkesave në përputhje me Art. 39 i Kodit të Procedurës Civile të Federatës Ruse, kërkoi t'i transferonte asaj të drejtat e blerësit të 2/3 të aksionit sipas marrëveshjes së blerjes dhe shitjes të datës 3 dhjetor 2012, të lidhur midis K.V. dhe S.L.; njohin të drejtën e saj të parablerjes për të blerë 2/3 e pjesës në të drejtën e pronësisë së përbashkët të një apartamenti në adresën: Moskë, ... proezd, d... bldg... apt...; të shfuqizojë marrëveshjen e dhurimit prej 1/3 e pjesës në të drejtën e pronësisë së përbashkët të banesës kontestuese të datës 08.11.2012, lidhur ndërmjet S.L. dhe S.N.; dëbojnë S.L., S.N. nga banesa e kontestuar.
Pretendimet e deklaruara motivohen nga fakti se paditësi është pronar i 1/3 e banesës kontestuese në adresën:<...>, pronar i 2/3 e aksionit ishte djali i saj K.V.
Më datë 11.12.2012, paditësi ka marrë dijeni për shitjen e K.V. aksionet në pronësinë e banesës kontestuese ndaj palëve të treta. Më 5 janar 2011, paditësi mori njoftimin për shitjen e aksionit të K.V. në banesën e kontestuar me çmim prej... rubla, pasi ka marrë këtë njoftim, paditësi ka kundërshtuar në gjykatë pronësinë e K.V. banesës, në kuadër të shqyrtimit të kësaj çështjeje iu sekuestrua.
Siç tregoi paditësi, më pas K.V. ka kryer veprime që tregojnë se nuk ka pasur vullnet për të shitur pjesën e tij në banesën e kontestuar, duke i dhënë me qira dhomat që ka zënë.
Në vitin 2012 K.V. shiti pjesën e tij për... fshij. S.L., ndërkohë që paditësja nuk është njoftuar për shitjen e aksionit me ofertë për të ushtruar të drejtën e saj të parablerjes për blerje.
Në seancën gjyqësore përfaqësuesi i paditësit K.L. ka mbështetur plotësisht pretendimet e deklaruara, duke marrë parasysh sqarimet e tyre.
Të pandehurit K.V., S.N. në seancën gjyqësore ata kundërshtuan plotësimin e kërkesave.
Paditësja K.M., e paditur S.L. nuk u paraqit në seancën gjyqësore, duke marrë parasysh njoftimin e duhur të tyre, çështja u shqyrtua nga gjykata në mungesë të tyre në përputhje me Art. 167 Kodi i Procedurës Civile i Federatës Ruse.
Gjykata vendosi vendimin e mësipërm, anulimin e të cilit e kërkon K.M në bazë të argumenteve të ankimit, duke iu referuar shkeljes së rregullave të së drejtës procedurale, të shprehura në mospërfshirjen e prokurorit në këtë çështje. për sa i përket shkeljes nga gjykata të rregullave të së drejtës materiale, që tregon se paditësi, pasi ka ndryshuar kushtin për çmimin e pjesës së tjetërsuar, ka përfunduar transaksionin pa njoftuar pjesëmarrësin në pronën e përbashkët, i cili ka të drejtën e refuzimit të parë. është një shkelje absolute e Artit. 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse dhe kërkon plotësimin e kërkesës.
Pasi kanë kontrolluar materialet e çështjes, duke dëgjuar përfaqësuesit e palës paditëse, të pandehurit K.V., S.N., kanë diskutuar mundësinë e shqyrtimit të çështjes në mungesë të paditësit K.M., i pandehuri S.L., të cilët janë njoftuar siç duhet për shqyrtimin e çështjes, pasi kanë dëgjuar. përfundimi i prokurorit Podvysotskaya T. I., i cili e konsideroi vendimin e gjykatës të ligjshëm dhe të justifikuar, pasi diskutoi argumentet e ankimit, trupi gjyqësor nuk gjen asnjë arsye për anulimin e vendimit të gjykatës, të marrë në përputhje me faktin rrethanat e çështjes dhe kërkesat e ligjit.
Sipas paragrafit 1 të Artit. 209 i Kodit Civil të Federatës Ruse, vetëm pronari ka njëkohësisht të drejtën për të zotëruar, përdorur dhe disponuar pronën e tij. Pronarët e tjerë të ligjshëm nuk kanë të drejtë të disponojnë pronë që nuk u takon.
Në përputhje me paragrafin 2 të Artit. 246 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një pjesëmarrës në pronësi të përbashkët ka të drejtë, sipas gjykimit të tij, të shesë, dhurojë, lërë trashëgim, të lërë peng pjesën e tij ose ndryshe ta disponojë atë në përputhje me rregullat e parashikuara në nenin 250 të këtij ligji. Kodi Civil i Federatës Ruse gjatë tjetërsimit të tij për kompensim.
Në bazë të paragrafëve 1 - 3 të Artit. 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse, kur i shesin një aksion në të drejtën e pronësisë së përbashkët një të huaji, pjesëmarrësit e mbetur në pronësi të përbashkët kanë të drejtën parandaluese për të blerë pjesën e shitur me çmimin për të cilin është shitur, dhe në kushte të tjera të barabarta, me përjashtim të rastit të shitjes në ankand publik.
Shitësi i një aksioni është i detyruar të njoftojë me shkrim pjesëmarrësit e tjerë në pronësi të përbashkët për qëllimin e tij për t'ia shitur aksionin një të huaji, duke treguar çmimin dhe kushtet e tjera në të cilat ai e shet atë. Nëse pjesëmarrësit e mbetur në pronësi të përbashkët refuzojnë të blejnë ose nuk fitojnë pjesën e shitur në të drejtën e pronësisë së pasurisë së paluajtshme brenda një muaji, dhe në të drejtën e pronësisë së pasurisë së luajtshme brenda dhjetë ditëve nga data e njoftimit, shitësi ka e drejta për t'i shitur pjesën e tij çdo personi.
Kur shet një aksion në kundërshtim me të drejtën e parablerjes, çdo pjesëmarrës tjetër në pronësi të përbashkët ka të drejtë, brenda tre muajve, të kërkojë në gjykatë transferimin e të drejtave dhe detyrimeve të blerësit ndaj tij.
Siç rezulton nga materialet e çështjes dhe të konstatuar nga gjykata e shkallës së parë, apartamenti tredhomësh i diskutueshëm në adresën: Moskë, ... pr., d... bldg... apt... Paditësi ka në pronësi. aksionet në pronësi të banesës së caktuar.... aksionet në pronësi të banesës i përkisnin të pandehurit K.V.
Në lidhje me vendimin e marrë nga K.V. vendimi për të shitur pjesën e tij në të drejtën pronësore ndaj paditësit, ushtrues detyre i noterit të Moskës S.O. i është dërguar njoftim paditësit K.M. është propozuar blerja e... aksioneve të banesës së diskutueshme me një çmim... rubla, paditësja i është shpjeguar se brenda një muaji nga data e marrjes së njoftimit duhet të shprehë qëllimin e saj në lidhje me transaksionin e propozuar, në të kundërt prona. do të shitet pa pëlqimin e saj.
Ky njoftim është marrë nga K.M. 01/05/2011, por nuk është marrë asnjë përgjigje. Nga procesverbali i seancës gjyqësore të datës 08.11.2013 (dosja 148) rezulton se paditësi, pasi ka marrë njoftimin për shitjen, nuk ka marrë pjesën e propozuar për tjetërsim për mungesë mundësie financiare. Certifikata e dorezimit te njoftimit paditesit K.M. i pandehuri ka marrë nga noteri më 28.04.2011.
16.11.2012 ndërmjet të pandehurit K.V. dhe S.L. u lidh një marrëveshje shitblerjeje... e një pjese në banesën e specifikuar me një çmim... rub.
Më pas ndërmjet S.L. dhe S.N. është lidhur një marrëveshje dhurimi... e një pjese në pronësi të banesës së kontestuar.
Aktualisht, pronarë të banesës janë K.M., S.L., S.N. në 1/3 pjesë secila.
Në paraqitjen e kërkesave të saj, paditësja iu referua faktit se ajo nuk kishte marrë njoftim për shitjen e aksionit dhe e paditura, pa asnjë arsye, në mënyrë të pavarur e ndryshoi çmimin e aksionit të ofruar.
Gjatë zgjidhjes së kërkesave të cekura, gjykata nuk gjeti bazë për plotësimin e tyre, duke marrë parasysh se K.V. në përputhje me procedurën e vendosur, njoftoi paditësin për shitjen e aksionit, duke përmbushur kërkesat e Art. 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse, dhe paditësi, pasi mori njoftimin për shitjen, nuk ushtroi të drejtën e parablerjes për të blerë pjesën e tjetërsuar.
Në të njëjtën kohë, gjykata mori parasysh se periudha e gjatë kohore për shitjen e aksionit te një palë e tretë dhe lidhja e marrëveshjes së shitblerjes ishte për faktin se pas marrjes së njoftimit për shitjen e aksionit , paditësja i është drejtuar gjykatës me kërkesë për njohjen e refuzimit të saj për trashëgimi në formën e pjesës së banesës së kontestuar në favor të K .IN. e pavlefshme, pavlefshmeria e certifikates se regjistrimit shteteror te se drejtes se pjeses se 2/3 te baneses per te pandehurin K.V.
Në kuadër të shqyrtimit të çështjes civile në fjalë, banesës i është vendosur sekuestro për sigurimin e kërkesëpadisë, e cila është hequr më 18 tetor 2011 (çështja 128). Kjo rrethanë ka penguar shitjen e K.V. aksionet e tij në pronësinë e banesës.
Gjykata gjithashtu mori parasysh se K.V. u publikuan shpalljet për shitjen e një aksioni në banesën e kontestuar, apartamenti u tregohej vazhdimisht blerësve, gjë që kërkonte edhe një kohë të caktuar.
Me argumentin e paditësit në lidhje me shkeljen e Artit nga i pandehuri. 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse për shkak të mungesës së njoftimit të saj për shitjen e një pjese në apartament për shumën prej ... fshij. gjykata nuk ra dakord, duke vënë në dukje se ligji nuk parashikon njoftimin e përsëritur të pronarit për shitjen e një aksioni pas një periudhe kohore dhe shitja e një aksioni me një kosto më të lartë ndaj një pale të tretë nuk cenon të drejtat e paditësit, i cili ka pasur mundësinë të blejë aksionin e tjetërsuar me një çmim më të ulët, por nuk ka përfituar nga kjo.
Pasi refuzoi të plotësonte kërkesat e paditëses për t'i transferuar asaj të drejtat dhe detyrimet e blerësit në bazë të marrëveshjes së shitblerjes së datës 3 dhjetor 2012, gjykata gjithashtu nuk gjeti arsye për plotësimin e kërkesave për të pavlefshme marrëveshjen e dhuratës, dëbimin e S.L., S.N. nga banesa kontestuese, pasi që kërkesat e specifikuara rrjedhin nga ato të parashtruara.
Kolegji i gjyqtarëve pajtohet me konkluzionet e gjykatës së shkallës së parë, ato bazohen në një studim gjithëpërfshirës, ​​të plotë dhe objektiv të provave të disponueshme në çështje, vlerësimi ligjor i të cilave është dhënë nga gjykata sipas rregullave të Artit; . 67 i Kodit të Procedurës Civile të Federatës Ruse, dhe përputhet me normat e së drejtës materiale që rregullojnë marrëdhëniet juridike të diskutueshme.
Për më tepër, trupi gjykues e konsideron të nevojshme të theksohet se pika 1.2 e Rezolutës së Plenumit të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse të datës 10 qershor 1980 N 4 (i ndryshuar më 6 shkurt 2007) "Për disa çështje të praktikës shqyrtimi nga gjykatat e mosmarrëveshjeve që lindin midis pjesëmarrësve në pronësi të përbashkët të një ndërtese banimi” shpjegohet, se kur zgjidhen mosmarrëveshjet që lindin në lidhje me ushtrimin nga një pjesëmarrës të pronësisë së përbashkët të së drejtës së përparësisë për të blerë një pjesë të pronës (neni 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse), është e nevojshme të merret parasysh se kur parashtron një kërkesë të tillë, paditësi është i detyruar të kontribuojë, në analogji me Pjesën 1 të Artit. 96 i Kodit të Procedurës Civile të Federatës Ruse në llogarinë bankare të administratës (departamentit) të Departamentit Gjyqësor në entitetin përkatës përbërës të Federatës Ruse shumën e paguar nga blerësi për shtëpinë, tarifat dhe detyrimet, si dhe si shuma të tjera që duhet t'i paguhen blerësit si kompensim për shpenzimet e nevojshme të bëra gjatë blerjes së shtëpisë.
Nga materialet e lëndës rezulton se fondet e specifikuara nuk janë derdhur në llogarinë bankare të Departamentit Gjyqësor. Një certifikatë nga JSCB Interprombank e datës 10/02/2013, e disponueshme në materialet e çështjes, tregon vetëm se që nga data 10/02/2013 gjendja e fondeve në llogarinë bankare të paditësit është... rubla, gjë që nuk tregon praninë e shuma e caktuar në datën e vendimit të gjykatës dhe shqyrtimit të çështjes në gjykatën e apelit, depozitimi i fondeve në një llogari bankare nuk garanton sigurinë e tyre gjatë gjithë shqyrtimit të çështjes dhe në fazën e ekzekutimit të vendimit, pasi nuk përjashton mundësinë e pronarit të llogarisë për të ushtruar të drejtën e tij për disponimin e mjeteve. Nuk ka asnjë informacion se janë marrë masa për sigurimin e pretendimit në lidhje me këtë llogari bankare për të garantuar sigurinë e fondeve. Nisur nga sa më sipër, vendimi i gjykatës për rrëzimin e padisë është i drejtë.
Duke diskutuar argumentet e paraqitura nga paditësi në ankim, trupi gjykues vjen në sa vijon.
Sipas paditësit, njoftimi i shitjes së aksionit, dërguar në përputhje me Art. 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një pjesëmarrësi në pronësi të përbashkët, përmban midis kushteve thelbësore çmimin e kontratës, nëse ndryshon, një njoftim përkatës që tregon çmimin e ri duhet t'i dërgohet të gjithë pronarit të përbashkët.
Kolegji i gjyqtarëve nuk mund të jetë dakord me këtë argument, pasi paditësi, si pronar i një pjese të banesës, kur një tjetër pronar shet pjesën e tij me fuqinë e ligjit, ka të drejtën e parablerjes për të blerë, ndërkohë që legjislacioni aktual nuk e bën këtë. të përcaktojë detyrimin e shitësit të aksionit në të drejtën e pronësisë së përbashkët, pasi dërgon një njoftim për qëllimin për të shitur pjesën e tij në pasuri të paluajtshme për çmimin e përcaktuar në mesazh, për të mos ndryshuar kushtet dhe çmimin e marrëveshjes në të ardhmen. , meqenëse rregullat për ofertën publike nuk i nënshtrohen zbatimit të marrëveshjes së lidhur nga palët, kur pala që ka dërguar ofertën për shitjen e pronës me një çmim dhe kushte të caktuara, nuk ka të drejtë t'i ndryshojë këto kushte dhe çmime.
Argumentet e paditësit se i padituri, pasi ka dërguar mesazhin fillestar që tregon çmimin, nuk ka të drejtë ta rrisë atë më pas, bazohen në një interpretim të gabuar të rregullave të së drejtës materiale, pasi shitësi jo vetëm që ka të drejtë të ndryshojë çmimin e pritur duke e rritur atë, por gjithashtu ka të drejtë të refuzojë të shesë pasurinë e paluajtshme të pjesës së tij, ose ndryshe ta disponojë atë.
Nuk ka shenja të veprimeve të kundërligjshme nga ana e të paditurit në lidhje me paditësin.
Gjithashtu, duke pretenduar shkeljen e të drejtës së tij, të shprehur në shitjen e një aksioni nga i padituri me një çmim më të lartë se çmimi i ofruar më parë paditësit, paditësi është në kundërshtim me Art. 56 i Kodit të Procedurës Civile të Federatës Ruse nuk siguroi prova se ajo kishte synimin për të blerë aksionin dhe fondet përkatëse për të blerë pjesën e specifikuar në kohën e tjetërsimit të saj, si dhe prova që shitja e aksionit me një çmim më të lartë shkeli të drejtat e saj.
Argumenti i ankimit për mospërfshirjen e prokurorit në çështjen në gjykatën e shkallës së parë në përputhje me paragrafin 4 të Artit. 45 i Kodit të Procedurës Civile të Federatës Ruse, është hedhur poshtë nga materialet e çështjes dhe kundërshtimet e paraqitura nga Prokuroria Ndërrrethore e Lefortovo e Moskës, nga e cila është e qartë se prokurori është njoftuar siç duhet për shqyrtimin e çështjes duke dërguar lista e çështjeve civile të shqyrtuara me pjesëmarrjen e prokurorit, mosparaqitja e tij në seancën gjyqësore ka ardhur për shkak të punësimit të tij në një gjykim tjetër, prokurori është njohur me vendimin e gjykatës, nuk ka arsye për ankim.
Argumentet e ankimuara nuk vënë në dyshim ligjshmërinë e vendimit, por përfundojnë në një rivlerësim të konkluzioneve të gjykatës për refuzimin e plotësimit të kërkesave dhe provave të mbledhura në këtë çështje.
Gjatë shqyrtimit të çështjes nga gjykata, nuk ka pasur shkelje ose zbatim të gabuar të së drejtës materiale ose procedurale që ka rezultuar në nxjerrjen e një vendimi të kundërligjshëm, nuk ka arsye për anulimin e vendimit të gjykatës bazuar në argumentet e ankimit.
Bazuar në sa më sipër, të udhëhequr nga arti. Art. 328, 329 Kodi i Procedurës Civile i Federatës Ruse, paneli gjyqësor

Banesa mund t'u përkasë disa personave me të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët. Dhe nëse njëri nga bashkëpronarët dëshiron të shesë pjesën e tij, pronarët e tjerë e kanë e drejta e parablerjes për të blerë një pjesë të një apartamenti. Sidoqoftë, shpesh shkelet nga shitësi.

Avokatët dinë për disa skema për anashkalimin e privilegjit për të blerë një aksion. Për shembull, një dhurim bëhet për llogari të një kredie të dhënë. Ka edhe marrëdhënie kolaterale.

Kohët e fundit, Gjykata e Lartë e Federatës Ruse shqyrtoi një ankesë kasacioni nga një prej pronarëve. Ai kërkoi që marrëveshja e dhurimit të një pjese të banesës të njihet si e falsifikuar. Gjithashtu, një nga kërkesat ishte kalimi i të drejtave të blerësit për pjesën e diskutueshme të pasurisë së paluajtshme tek paditësi dhe rikuperimi prej tij i kostos së pjesës së depozituar më parë në gjykatë.

Në këtë artikull:

Thelbi i konfliktit ose çfarë të bëni nëse shkelet e drejta e parandalimit për të blerë aksionin që shitet

Qytetari Ivanov parashtroi padi në gjykatën e qarkut kundër të pandehurve Sidorova dhe Semenov (emrat e pjesëmarrësve në rast janë ndryshuar).

Kërkuesi në dokumentet e paraqitura pretendonte se Sidorova ia dhuroi pjesën e saj Semenovit për të shlyer një borxh ndaj këtij të fundit. Kështu, transaksioni i dhurimit në fakt fshihte një transaksion për blerjen dhe shitjen e një aksioni.

Dhe nëse po, atëherë Sidorova u përpoq të shiste pjesën në apartament pa pëlqimin e pronarëve, gjë që shkeli kërkesat e nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Paditësi ka konsideruar se marrëveshja e dhuratës ishte në fakt false dhe ky transaksion i ka hequr përfitimet e marrjes së një pjese të caktuar të banesës.

Gjykata e shkallës së parë me vendimin e datës 30 korrik 2017 i ka mbështetur në tërësi pretendimet. Mirëpo, ankesa ka vepruar ndryshe dhe me aktvendim të datës 30 nëntor të të njëjtit vit 2017 ka refuzuar kërkesëpadinë.

Argumenti kryesor ishte se marrëveshja e dhuratës mbulon marrëdhënien e huasë dhe kolateralit midis Sidorova dhe Semenov. Prandaj, vepra e dhuratës nuk duhet të konsiderohet imagjinare. Për më tepër, kthimi (kthimi i gjithçkaje të marrë nga transaksioni) nuk do të çojë në rivendosjen e të drejtave të paditësit.

Ivanov nuk u pajtua me mendimin e gjykatës së apelit dhe përgatiti ankesë për kasacion në Gjykatën Supreme. Pas shqyrtimit të tij, një aktvendim i datës 21 gusht 2018 doli në çështjen nr. 33-KG18-4. Rrjedhimisht, çështja u transferua për shqyrtim të ri-ankesës.

Konkluzionet kryesore të gjykatës së kasacionit

Duke marrë parasysh ankesën e Ivanovit, Gjykata Supreme përmendi një sërë shkeljesh të normave juridike të bëra gjatë punës me ankesë. Në të njëjtën kohë, disa pika të përcaktuara në përkufizim janë të rëndësishme për praktikën e zbatimit të ligjit.

Kështu, sipas nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse, kur blejnë dhe shesin një pjesë në pronën e përbashkët, pronarët e tjerë kanë të drejtën kryesore për ta blerë atë.

Në këtë drejtim, shkalla e kasacionit tregoi se ky rregull zbatohet jo vetëm për shitjet, por edhe për marrëveshjet e tjera të natyrës së kompensuar. Kjo përfshin kolateralin e mundshëm.

Gjatë shqyrtimit të rastit, Ivanov theksoi se banesa në fakt ishte pronë e kompensimit. Prandaj, ka qenë një transaksion i kompensuar që ka ndodhur.

Ndërkohë, apelimi nuk zbuloi se me çfarë kushtesh dhe qëllimesh është dhënë kredia (nëse ka pasur vërtet). Dhe gjithashtu shuma e fondeve të transferuara nga Semenova te Sidorov si një shumë imagjinare e borxhit nuk u përcaktua.

Ankesa në vendimin e saj këmbënguli gjithashtu në ekzistimin e një marrëdhënie kolaterali midis palëve. Në këtë drejtim, Art. 338 Kodi Civil i Federatës Ruse. Rregullat e tij thonë se kolaterali mbetet në dispozicion të pronarit të tij.

Transferimi i të drejtave në të nuk regjistrohet menjëherë. Përveç kësaj, sekuestrimi lejohet vetëm pas marrjes së njoftimit me shkrim nga pengmarrësi. Nuk kishte një gjë të tillë në kontekstin e mosmarrëveshjes në shqyrtim.

Pas analizimit të të gjitha gabimeve në ankesë, Gjykata e Lartë e ktheu çështjen në rigjykim. Megjithatë, tani një panel i ri gjyqtarësh duhet të zgjidhë mosmarrëveshjen në bazë të meritave të tij.

Shkelja e të drejtës së parablerjes për të blerë një aksion

Pra, në kuadrin e marrëdhënieve të pronësisë së përbashkët të përbashkët, ekziston e drejta e parablerjes për të fituar një pjesë të pronës në rast tjetërsimi të saj. Kjo tregohet qartë në dispozitat e nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Gjykata e Lartë tregoi se ky rregull zbatohet për çdo transaksion kompensimi:

• peng;
• kompensim;
• kontribut në kapitalin e autorizuar të ndërmarrjes.

Dhe edhe kur ka marrëveshje imagjinare, të shtirura për të fshehur gjendjen reale, gjykata mund të marrë qëndrimin e një pale të interesuar.

Nga ana tjetër, ajo duhet të provojë në pretendimin e saj se ka pasur një element pagese në të gjitha transaksionet e kryera. Mund të jetë më shumë se vetëm para.

Puna e kryer, shërbimet e ofruara apo kalimi i pronës nga pala e kundërt tregojnë ende se transaksioni për tjetërsimin e një pjese në pasurinë e paluajtshme ka qenë i natyrës së kompensuar.

Mendimi i ekspertit

Vendimi i analizuar i Gjykatës Supreme është i rëndësishëm për disa arsye. Kështu, gjykata e kasacionit vuri në dukje se si të zbatohen saktë dispozitat e nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Veç kësaj, janë të rëndësishme edhe vetë procedimet me transaksione imagjinare dhe të shtirura. Gjykatat duhet të përcaktojnë në mënyrë të besueshme, duke iu referuar dokumenteve dhe provave të tjera, se çfarë marrëdhënie ka ekzistuar në të vërtetë ndërmjet palëve.

Por çdo situatë me tjetërsimin e një aksioni ka karakteristika individuale. Në disa raste, mund të jetë e vështirë të mbrohet e drejta paraprake për të zotëruar një pjesë të pronës. Dhe precedenti i diskutuar mund të jetë një ndihmë e rëndësishme.

Kur një pronë është në pronësi të përbashkët të disa personave, atëherë për të zyrtarizuar transaksionet për shitjen ose shkëmbimin (tjetërsimin për kompensim) të pronës, shitësit duhet të marrin një dokument të veçantë nga të gjithë bashkëpronarët e tjerë - një heqje dorë nga e drejta e parablerjes për blerje.

Dhe vetëm atëherë mund t'i shisni aksione blerësve të zakonshëm që nuk janë bashkëpronarë të pronës suaj të përbashkët.

Legjislacioni kur shet një aksion

Procedura për marrjen e heqjes dorë nga e drejta e parandalimit të blerjes rregullohet nga paragrafi 2 i nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Këtu është teksti i nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Neni 250. E drejta e parablerjes së blerjes

1. Kur i shesin një aksion në të drejtën e pronësisë së përbashkët një të huaji, pjesëmarrësit e mbetur në pronësi të përbashkët kanë të drejtën paraprake për të blerë aksionin që shitet me çmimin për të cilin është shitur dhe me kushte të tjera të barabarta, me përjashtim të rastit të shitjes. në ankand publik.
   Ankandet publike për shitjen e një pjese në të drejtën e pronësisë së përbashkët në mungesë të pëlqimit të të gjithë pjesëmarrësve në pronësi të përbashkët mund të zhvillohen në rastet e parashikuara nga pjesa e dytë e nenit 255 të këtij Kodi, dhe në raste të tjera të parashikuara nga ligji.
2. Shitësi i një aksioni është i detyruar të njoftojë me shkrim pjesëmarrësit e tjerë në pronësi të përbashkët për qëllimin e tij për t'ia shitur aksionin një të huaji, duke treguar çmimin dhe kushtet e tjera në të cilat ai e shet atë. Nëse pjesëmarrësit e mbetur në pronësi të përbashkët refuzojnë të blejnë ose nuk fitojnë pjesën e shitur në të drejtën e pronësisë së pasurisë së paluajtshme brenda një muaji, dhe në të drejtën e pronësisë së pasurisë së luajtshme brenda dhjetë ditëve nga data e njoftimit, shitësi ka e drejta për t'i shitur pjesën e tij çdo personi.
3. Kur shet një aksion në kundërshtim me të drejtën e parablerjes, çdo pjesëmarrës tjetër në pronësi të përbashkët ka të drejtë, brenda tre muajve, të kërkojë në gjykatë transferimin e të drejtave dhe detyrimeve të blerësit ndaj tij.
4. Nuk lejohet dhënia e së drejtës së parablerjes për të blerë një aksion.
5. Rregullat e këtij neni zbatohen edhe kur tjetërsohet një aksion sipas një marrëveshje këmbimi*.

*Marrëveshja e këmbimit është një marrëveshje kundërblerje-shitjeje.

Në të njëjtën kohë, pëlqimi ose refuzimi i bashkëpronarëve nuk kërkohet në rastet kur janë regjistruar dokumentet e mëposhtme:

• marrëveshjet për blerjen e lirë të aksioneve (privatizimi, dhurimi, etj.);
• vërtetime të së drejtës së trashëgimisë me ligj, testament, të lëshuar nga noteri;
• çertifikatat e së drejtës për një pjesë në pronën e përbashkët të bashkëshortëve, të lëshuara nga një noter;
• vendim gjykate për njohjen e pjesës në pronësi.

Përmbajtja e heqjes dorë nga e drejta e parablerjes për blerje Bashkëpronarët - individë

Individët që janë bashkëpronarë të një prone, si rregull, heqin dorë nga e drejta e parablerjes për të blerë dhe japin pëlqimin për shitjen në formën e një deklarate të noterizuar.

Ose një mundësi tjetër është të njoftoni pronarin me postë të regjistruar me një njoftim të vërtetuar nga një noter. Heshtja (mospërgjigjja ndaj një letre) brenda 1 muaji nga data e marrjes së letrës suaj konsiderohet heqje dorë nga e drejta e parandalimit. Dhe pas kësaj periudhe noteri i lëshon shitësit një vërtetim noterial ku thuhet se letra është dërguar, marrë nga adresuesi, muaji ka skaduar, nuk ka asnjë përgjigje, e cila njihet si heqje dorë nga e drejta e blerjes. Dhe tani mund t'i shesësh kujtdo.

Sidoqoftë, nëse jeni në gjendje të mblidhni të gjithë bashkëpronarët drejtpërdrejt për transaksionin në organin që kryen regjistrimin shtetëror të të drejtave (Rosreestr), atëherë ata mund të paraqesin një kërkesë të thjeshtë me shkrim pikërisht atje, në dritaren e pranimit të dokumentit. Në praktikë, kjo ndodh jashtëzakonisht rrallë. Për shkak se ka shumë bashkëpronarë, ata nuk janë gjithmonë miqësorë me njëri-tjetrin ose me shitësit. Përveç kësaj, ata janë krejtësisht të painteresuar që të lënë mënjanë të gjitha punët e tyre dhe të arrijnë në vendin ku transaksioni është lidhur në mënyrë të disiplinuar gjatë orarit të punës, etj. Prandaj, është më e lehtë dhe më e lirë për të marrë pëlqimin dhe refuzimin e tyre paraprakisht, në zyrën e noterit.

Bashkëpronarët janë individë

Personat juridikë-bashkëpronarët e zyrtarizojnë refuzimin e tyre për të drejtën e parandalimit për të blerë me një letër në përgjigje të kërkesës së shitësit në letrën e nënshkruar nga menaxheri ose personi tjetër i autorizuar, ose në formën e një letre të rregullt të nënshkruar dhe të vulosur nga organizata.

Çfarë duhet të kërkoni për heqje dorë dhe për çfarë të njoftoni bashkëpronarin

Pikat më të rëndësishme në njoftimin e një bashkëpronari për shitjen e ardhshme, të cilat duhet të përsëriten saktësisht në refuzimin e tij:

1. Përshkrimi i objektit: çfarë po i ofroni - çfarë pjese të objektit të paluajtshmërisë dhe adresën e objektit;
2. Përshkrimi i ofertës: çmimi, kushtet dhe kushtet e tjera thelbësore.

Zakonisht, refuzimet përmbajnë vetëm çmimin me të cilin aplikanti refuzon të blejë aksionet e propozuara nga shitësi. Sidoqoftë, në disa raste, është e rëndësishme të tregohet jo vetëm çmimi, por edhe afati i pagesës, mënyra e pagesës ose rrethana të tjera të rëndësishme për shitësin.

Për shembull, bashkëpronari nuk është mik me ju, nuk ka ndërmend të blejë pjesën, por dëshiron të bëjë dëm. Dhe ai përgjigjet se pranon të blejë. Domethënë, ai synon të ushtrojë të drejtën e parablerjes për blerje.

Dhe kalon një muaj, pastaj një sekondë, dhe ai nuk blen. Ndoshta nuk bëhet fjalë as për makinacionet e fqinjit, por ai thjesht nuk ka para të mjaftueshme dhe po ngec në kohë. Dhe ju, në të njëjtën kohë, nuk mund t'i shisni aksionet tuaja blerësve të tjerë, sepse ka dikush që e kërkon nga mesi i bashkëpronarëve.

Për të shmangur një situatë të tillë dhe për t'i shitur aksionet një blerësi tjetër, tretës dhe konsistent, është e nevojshme të përshkruani në ofertën tuaj për bashkëpronarin të gjitha kushtet e shitjes që janë të rëndësishme për ju: çmimi është i tillë dhe i tillë, afati i pagesës përfundimtare dhe mënyra e transferimit të parave është kështu e kështu etj.

Shembull i një letre drejtuar një bashkëpronar për të marrë një refuzim

Sipas nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse, ju njoftoj për qëllimin tim për të shitur 10/25 aksionet në pronësi të ... emrin e objektit të pasurisë së paluajtshme, sipërfaqen, adresën që më përket mua, Ivan Ivanovich. Ivanov.. (mund të kopjohet nga seksioni "Objekti i së drejtës" të certifikatës së pronësisë ), me një çmim prej 100,000 = (Njëqind mijë) rubla.

E drejta e pronësisë së përbashkët të këtyre aksioneve të pronës së paluajtshme më takon mua, Ivan Ivanovich Ivanov, në bazë të Marrëveshjes së Shit-Blerjes së datës 17 maj 2011, e cila u regjistrua në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe Transaksionet me të më 15 qershor 2011 regjistrimi nr..-..-01/…/2011-…., i cili vërtetohet me certifikatën e regjistrimit shtetëror të të drejtave të serisë ..-AB Nr. 111111, lëshuar nga Zyra. i Shërbimit Federal për Regjistrimin Shtetëror, Kadastrën dhe Hartografinë për rajonin 15.06.2011 (teksti i saktë i marrë nga certifikata e regjistrimit shtetëror të të drejtave).

Kushtet e tjera** për shitjen e një pjese të caktuar të pasurisë së paluajtshme:

• lidhja e marrëveshjes së shitblerjes para datës 15 prill 2012;
• pagesën e kostos së plotë të pronës së tjetërsuar në momentin e lidhjes së marrëveshjes së shitblerjes.

Kjo letër është hartuar dhe nënshkruar në 2 kopje.

Data, nënshkrimi, transkripti i nënshkrimit.

________________

** kjo nuk është e nevojshme, por e mundur.

Një letër e tillë mund t'i dërgohet ose nga një noter një individi, nëse bashkëpronari i pronës suaj refuzon të shkojë te noteri dhe ju injoron, ose një personi juridik - në formë të thjeshtë me shkrim.

Çfarë çmimi duhet të tregohet në ofertë dhe në marrëveshjen e shitblerjes?

Për të gjithë bashkëpronarët, letra e ofertës së blerjes duhet të tregojë të njëjtin çmim dhe të njëjtat kushte (të barabarta) për të gjithë blerësit potencial.

Në mënyrë ideale, marrëveshja për shitjen dhe blerjen e aksioneve në të drejtë duhet të tregojë të njëjtin çmim dhe kushte të tjera si në refuzimin e bashkëpronarëve.

Nëse çmimi është rritur ose ulur dhe do të pasqyrohet në një formë të tillë të ndryshuar në marrëveshjen e shitblerjes, është e nevojshme të merren refuzime të reja të bashkëpronarëve, duke treguar këto rrethana të reja dhe çmimin e ri në oferta dhe refuzime.

Disa besojnë se nëse pronarët refuzojnë një çmim më të ulët, atëherë ata nuk do të bien dakord për një çmim më të lartë. Dhe pashë sesi regjistruesit regjistrojnë marrëveshje ku palët e treta (jo bashkëpronarët) blejnë një aksion në të drejtën me një çmim më të lartë se sa thuhet në ofertë dhe të refuzuar nga bashkëpronarët.

Megjithatë, besoj se kjo nuk është plotësisht e vërtetë, sepse në kohën kur ndryshojnë kushtet thelbësore të shitjes, mund të ndryshojnë edhe rrethanat e bashkëpronarëve - për shembull, ata mund të miratohen për një hua. Dhe më pas, mospërputhja midis çmimit në refuzimin dhe marrëveshjen e blerjes dhe shitjes, megjithëse në një masë më të madhe, mund të bëhet baza për transferimin e të drejtave dhe detyrimeve të blerësit tek bashkëpronarët e interesuar.

Nëse çmimi (dhe kushtet e tjera) në marrëveshjen e ofertës, refuzimit dhe shitblerjes janë të njëjta, atëherë nuk do të ketë arsye për zgjidhjen e kontratës mbi këtë bazë.

Forma e noterizuar e heqjes dorë nga e drejta e blerjes

Për të marrë një refuzim në formë noteriale ju duhet:

• prania personale e bashkëpronarit të cilit i ofrohet të blejë (ose përfaqësuesit të tij të autorizuar - prokura);
• dokumentet e titullit që konfirmojnë se ai është bashkëpronar;
• pasaportë - për të vërtetuar identitetin e tij;
• para për të paguar për shërbimet noteriale (800-1000 rubla, çmimet 2012 në rajone)

Një dokument i noterizuar që konfirmon refuzimin e bashkëpronarëve (individëve) nga e drejta e parandalimit për blerje duhet të përmbajë informacionin e mëposhtëm:

• Titulli, data, vendi ku është përpiluar dokumenti.
• Kush e jep refuzimin - emrin e plotë, të gjitha detajet e pasaportës.
• Kush po refuzon dhe çfarë po refuzon: cila ishte oferta (përsëritni të gjithë tekstin e ofertës së shitësit), për të cilën ai (bashkëpronari) di dhe kujt (emri i plotë i shitësit) po i jep refuzimin.
• Vërtetim se ai që refuzon e di përmbajtjen e neneve përkatëse të Kodit Civil. Dhe fakti që përmbajtja e këtij refuzimi u lexua nga nënshkruesi personalisht (+ ia lexoi me zë një noter).
• Nënshkrimi i personit që refuzon me emrin e plotë të deshifruar.
• Mbishkrimi vërtetues i noterit, nënshkrimi dhe vula e tij.

Njoftimi i bashkëpronarit për shitjen dhe ofertën për blerje me shkrim të thjeshtë

Ju mund të shkruani një letër duke ofruar për të blerë një aksion vetë, pa vizituar një noter, në formë të thjeshtë me shkrim (me dorë ose me shkrim, nuk ka rëndësi). Dhe dërgoni një letër të tillë me postë të rregullt - një letër e thjeshtë e regjistruar me njoftim.

Në këtë mënyrë mund të njoftohen si personat fizikë ashtu edhe juridikë. Por, në të njëjtën kohë, është e nevojshme të bëhet një inventar i investimit, përndryshe si do të vërtetoni se nuk keni dërguar një kartolinë Happy Birthday, por një letër me një ofertë për të blerë pjesën tuaj?

Mbani tekstin e letrës, faturat me postë, formularin e njoftimit - si dëshmi për përfundimin tuaj të të gjitha veprimeve.

Nëse bashkëpronari juaj është person juridik, atëherë mund të bëni 2 kopje të letrës dhe të shkoni në recepsionin e kësaj organizate dhe të prisni derisa letra juaj të regjistrohet. Dhe në kopjen e dytë (tuaj) ata do të vendosin datën e marrjes dhe numrin e regjistrimit të korrespondencës hyrëse. Ky mbishkrim do të konfirmojë që ju e keni dërguar në të vërtetë letrën dhe do të bëhet pika fillestare për datën pas së cilës ju keni të drejtë t'i shisni aksionet tuaja palëve të treta.

Shembull i refuzimit-pëlqimit të bashkëpronarit

Deklarata e bashkëpronarit mund të quhet thjesht "deklaratë", "refuzim", "pëlqim" ose refuzim-pëlqim", kjo nuk është vendimtare. Gjëja kryesore është përmbajtja e deklaratës së këtij bashkëpronar.

Pëlqim-refuzim

Unë, Ivanov Ivan Ivanovich, viti dhe vendi i lindjes, detajet e pasaportës, banor….

Unë pajtohem dhe ju informoj se di për shitjen e ardhshme nga Petrov Petrovich të aksioneve të tij 15/26 në të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët të një trualli të vendosur në adresën: rajoni Tula, ....., me një çmim prej 500,000 = (pesëqind mijë) rubla oo kopekë

Me këtë pëlqim, unë heq dorë nga e drejta e parandalimit për të blerë, në përputhje me nenin 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

NESHKRI__________

Vërtetim noterial. Vula e nënshkrimit.

Teksti i refuzimit mund të riformulohet, por kuptimi (i di + kushtet e shitjes + refuzoj) duhet të ruhet.

Kush është bashkëpronar

Nëse keni regjistruar kohët e fundit të drejtën tuaj të pronësisë së përbashkët, një listë e bashkëpronarëve që gjithashtu kanë kaluar regjistrimin shtetëror. regjistrimi mund të gjendet në anën e pasme të certifikatës së regjistrimit shtetëror. Shtoni, përmblidhni të gjitha aksionet e njerëzve të tjerë + tuajat. Dhe sigurohuni që ato të mblidhen në një njësi të tërë (për shembull: 1/8 + 3/8 + 2/4 (kjo është 4/8)=8/8=1).

Nëse shuma e aksioneve është më pak se 1, atëherë e drejta e dikujt nuk është e regjistruar në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksioneve me të. Opsionet 2: ose e drejta e humbur e pronësisë së përbashkët u regjistrua në BTI para shfaqjes së regjistrimit shtetëror, ose kjo pjesë nuk u regjistrua sepse nuk ishte privatizuar.

Por është e mundur që dikush në këtë listë kohët e fundit ka shitur, dhuruar, ndryshuar pjesën e tij ose ka vdekur.

Pjesë e paprivatizuar në një apartament komunal - heqje dorë nga e drejta e parablerjes për blerje

Për pronarët e dhomave në një apartament komunal (të regjistruar si pjesë në të djathtë), të cilët as nuk e dinë nëse të gjitha dhomat = aksionet në apartamentin e tyre komunal janë privatizuar, apo e dinë me siguri se ka aksione të paprivatizuara, rruga është si më poshtë:

• Një kërkesë për organizatën që kryen privatizimin në qytetin ose rrethin tuaj - ata do të lëshojnë një certifikatë se cilat dhoma janë të privatizuara dhe në emër të kujt, dhe cilat nuk janë (d.m.th., në pronësi të bashkisë);

Nëse ka dhoma të paprivatizuara:

• Një letër drejtuar bashkisë (administratës së qytetit) me një ofertë për të blerë me ... çmim dhe me ... kushte në kohë ...). Do t'ju jepet një përgjigje me shkrim.

Sqarimi i listës së bashkëpronarëve

Kërkimi për pronarët e mbetur kryhet sipas informacionit nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror dhe sipas informacionit nga BTI (nëse regjistrimi ka ndodhur para shfaqjes së autoriteteve të regjistrimit shtetëror, në secilin rajon ato u shfaqën në periudha të ndryshme - nga 15/02 /1998 deri më 31/12/1999).

Si të merrni një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i Pasurive të Paluajtshme

Nëse jeni pronar i një aksioni në një apartament të madh komunal ose shtëpi private, ku pronarët ndryshojnë shpesh dhe nuk i keni parë kurrë fqinjët tuaj, atëherë mund të zbuloni se kush është fqinji juaj bashkëpronar i aksioneve duke kontaktuar Zyrën Rosreestr për rajonin tuaj (autoritetet shtetërore të regjistrimit).

Çdokush ka të drejtë të urdhërojë një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksioneve me të - një certifikatë e pronësisë së pronës, e cila do të tregojë të gjithë bashkëpronarët që kanë regjistruar të drejtat e tyre që nga hapja e këtij shteti. organi i regjistrimit në rajonin tuaj.

Për të marrë një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar i Shtetit, duhet të paguani një tarifë shtetërore (200 rubla - çmimet 2012) dhe të porosisni një ekstrakt nga zyra e Rosreestr (sillni pasaportën tuaj me vete). Nëse objekti ndodhet në një rajon tjetër, atëherë mund të merrni një ekstrakt në lidhje me të nga rajoni juaj i shtëpisë, do të kushtojë më shumë. Detajet për pagesën e detyrës shtetërore dhe shumën e saj mund t'i gjeni në zyrën Rosreestr të rajonit ku ndodheni ose në faqen e internetit të Rosreestr ose duke telefonuar linjën telefonike të Rosreestr: 8-800-100-34-34 (numër i vetëm telefoni për të gjithë rajone).

Nëse është e pamundur të marrësh një refuzim ose nuk ka kohë për të kërkuar një bashkëpronar

Shpesh, shitësit e pronësisë së përbashkët kanë probleme në gjetjen e bashkëpronarëve, vendndodhja e të cilëve nuk dihet ose ka pengesa të tjera që nuk i lejojnë ata të veprojnë drejtpërdrejt.

Çfarë duhet bërë Bëjeni blerësin bashkëpronar

Moskovitët, gjatë kohës së shitjeve aktive të dhomave në apartamente komunale, të lëshuara në formën e aksioneve në të djathtë, dolën me një mënyrë gjeniale për të zgjidhur këtë problem.

1. Një pikë e rëndësishme është që shitësi mund t'ia shesë pjesën e tij cilitdo prej bashkëpronarëve të zgjedhur prej tij. Por ai nuk mund t'i shesë dikujt që nuk është bashkëpronar pa marrë një heqje dorë nga të gjithë fqinjët e tij, pronarët e aksioneve të mbetura.
2. Një pikë e rëndësishme është se nuk mund t'ia shesësh dikujt tjetër (transaksion me pagesë), por mund ta bësh dhuratë (pa pagesë).

Prandaj, është e nevojshme që blerësi i ardhshëm i palës së tretë të bëhet pronar i një pjese të vogël në të drejtë, në mënyrë që më pas t'ia shesë atë si bashkëpronar të plotë.

Për ta bërë këtë, duhet t'i jepni atij një pjesë të vogël tuajën. Për shembull, ju keni 25/95 aksione në të djathtë. Ju i jepni 1/95 aksionin. Marrëveshja dhe transferimi i të drejtave të pronësisë së përbashkët janë duke u regjistruar. Dhe më pas: i dhuruari juaj është tashmë një bashkëpronar i plotë. Kujt mund t'i shisni aksionet e mbetura 24/95 pa kërkuar leje nga askush.

Sigurisht, ndodh që shitësit e dëshpëruar të një aksioni të lidhin një marrëveshje dhurimi për të gjithë aksionin, por, e shihni, ky transaksion nuk përputhet me legjislacionin aktual dhe mund të kundërshtohet lehtësisht nga palët e interesuara.

Paraqisni dokumentet për regjistrim dhe prisni 3 muaj

Sipas paragrafit 3 të nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse, secili nga bashkëpronarët mund të kërkojë në gjykatë që të drejtat dhe detyrimet e blerësit t'i transferohen vetes. Për këtë janë caktuar 3 muaj.

Domethënë, dokumentet dorëzohen për regjistrim, më afër fundit të muajit nga data e dorëzimit, regjistrimi pezullohet (paraqisni një aplikim dhe bisedoni me regjistruesin) për një periudhë deri në 3 muaj nga data e paraqitjes. të dokumenteve. Nëse askush nuk pretendon të drejtat e tyre, e drejta e blerësit për aksionin do të regjistrohet. Por në këtë opsion, duhet patjetër të konsultoheni me gjendjen civile (mund të zbuloni se kush është ai duke telefonuar Rosreestr - mbajeni pranimin e pranimit të dokumenteve, ekziston një numër regjistrimi me të cilin është e lehtë të gjeni gjendjen tuaj) dhe llogaritni afatet.

Ku ruhet heqja dorë nga e drejta e parablerjes për blerje?

Pas regjistrimit, heqja dorë nga pëlqimi origjinal nga bashkëpronari do t'i jepet personit që e ka dorëzuar atë, pra shitësit të aksionit. Ky dokument duhet të mbahet dhe të përdoret si provë në gjykatë në rast mosmarrëveshjesh.

Koncepti i të drejtës paraprake për blerje. Procedura e ushtrimit të së drejtës së parablerjes për blerje. Pasojat e zbatimit. Pasojat e mos zbatimit. Pasojat e shkeljes së të drejtës së përparësisë për blerje. Shtrirja e rregullave për të drejtën e parandalimit të blerjes në transaksione të tjera të kompensuara për tjetërsimin e aksioneve. Kufizimi i të drejtës së parablerjes për blerje.

1. Një bashkëpronar mund t'ua shesë pjesën e tij bashkëpronarëve të tjerë ose palëve të treta (të cilët nuk janë bashkëpronarë). Nëse aksioni u shitet palëve të treta, bashkëpronarët e mbetur kanë të drejtën paraprake për të blerë aksionin e shitur me çmimin për të cilin është shitur, dhe me kushte të tjera të barabarta (klauzola 1 e nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Federata).

E drejta e parablerjes për blerjen e një aksioni është e drejta e një bashkëpronari, e lidhur pazgjidhshmërisht me personalitetin e tij (caktimi i së drejtës së parablerjes për blerje nuk lejohet).

2. Procedura e ushtrimit të së drejtës së parablerjes:

Së pari. Përgjegjësitë e shitësit të aksioneve. Shitësi i një aksioni është i detyruar të njoftojë me shkrim bashkëpronarët e tjerë për qëllimin e tij për t'ia shitur aksionin një të huaji, duke treguar çmimin dhe kushtet e tjera në të cilat ai e shet atë.

Së dyti. E drejta e bashkëpronarëve. Bashkëpronarët mund të shprehin dëshirën për të blerë një aksion me të njëjtat kushte si një i huaj.

Së treti. Afatet për ushtrimin e së drejtës së parablerjes:

Brenda 10 ditëve nga data e marrjes së njoftimit të shitësit, nëse një pjesë në të drejtën e pasurisë së luajtshme tjetërsohet;

Brenda 1 muaji nga data e marrjes së njoftimit të shitësit, nëse pjesa në të drejtën e pasurisë së paluajtshme tjetërsohet.

3. Pasojat e ushtrimit të së drejtës së parablerjes së blerjes - shitësi ia tjetërson pjesën e tij bashkëpronarit që ka shprehur pëlqimin për blerjen e pjesës. Nëse disa bashkëpronarë kanë shprehur pëlqimin, shitësi tjetërson pjesën e tij pjesërisht në përpjesëtim me aksionet që kanë bashkëpronarët.

4. Pasojat e refuzimit të ushtrimit të së drejtës së përparësisë për blerje. Refuzimi për të ushtruar të drejtën e parablerjes për blerje është:

a) veprime aktive - njoftimi i shitësit të aksionit për refuzimin e blerjes së aksionit brenda afateve kohore të përcaktuara për ushtrimin e së drejtës së përparësisë;

b) veprimet pasive - mosinformimi i shitësit të aksionit për qëllimin e tij për të blerë aksionin.

Vetëm në rast refuzimi për të ushtruar të drejtën e parandalimit të blerjes, shitësi i aksionit ka të drejtë t'ia shesë pjesën e tij një të huaji sipas kushteve që u janë komunikuar bashkëpronarëve të tjerë.

5. Pasojat e cenimit të së drejtës së parablerjes për blerje. Shkeljet e të drejtës së përparësisë nga shitësi i aksionit janë:

a) shitja e një aksioni një të huaji pa njoftuar asnjë nga bashkëpronarët;

b) shitjen e një aksioni një të huaji me kushte të ndryshme nga ato të përcaktuara në njoftimin e bashkëpronarëve.

Mënyra e vetme për të mbrojtur të drejtën parandaluese të shkelur është që bashkëpronari të paraqesë një kërkesë në gjykatë për të transferuar të drejtat dhe detyrimet e blerësit të aksionit tek ai (klauzola 3 e nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse) . Vetë marrëveshja e shitblerjes së aksioneve nuk mund të shpallet e pavlefshme për shkak të shkeljes së të drejtës së parablerjes.

Transaksioni (në kundërshtim me të drejtën e parandalimit) është i paligjshëm në përbërjen e tij lëndore dhe, për rrjedhojë, në këtë pjesë duhet të shpallet i pavlefshëm. Por duke qenë se transaksioni është ndryshe i ligjshëm, nuk ka nevojë për ta përfunduar atë. Është e këshillueshme që të zëvendësohet subjekti nga ana e blerësit.

(V.F. Yakovlev, 1965)

Kalimi i të drejtave dhe detyrimeve të blerësit te paditësi kryhet edhe nëse pjesa konsiderohet se tashmë i është transferuar blerësit. Kështu, nëse transferimi i një pjese në pronësi të objekteve të banimit tashmë i është nënshtruar regjistrimit shtetëror, kur plotëson kërkesën, gjykata tregon në vendimin e saj për të zëvendësuar blerësin me paditësin në marrëveshjen e blerjes dhe shitjes dhe për të zëvendësuar blerësin me paditësi në shënimin mbi të drejtën e pronësisë së përbashkët në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror.

Praktika e arbitrazhit

fq. 4 pika 1.2 e Rezolutës së Plenumit të Forcave të Armatosura të Federatës Ruse, datë 10 qershor 1980 Nr. 4.

Periudha gjatë së cilës mund të kërkohet transferimi i të drejtave dhe detyrimeve të blerësit të aksionit është tre muaj nga dita kur paditësi mësoi për shkeljen e së drejtës së tij (d.m.th., kjo periudhë është parashkrimi).

Praktika e arbitrazhit

fq. Klauzola "c" 1.2 e Rezolutës së Plenumit të Forcave të Armatosura të Federatës Ruse, datë 10 qershor 1980 nr. 4.

Gjykatat e arbitrazhit besojnë se periudha në fjalë është prekluzive, domethënë llogaritet nga dita kur aksioni i transferohet blerësit dhe nuk i nënshtrohet restaurimit (shih paragrafin 20 të vendimit të Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit. Federata Ruse e 25 shkurtit 1998 nr. 8), por, nga pikëpamja e praktikës ekzistuese (përfshirë praktikën e gjykatave të arbitrazhit), qëndrimi i Gjykatës së Lartë duket më i saktë.

6. Shtrirja e rregullave për të drejtën e parablerjes së blerjes në transaksione të tjera të kompensuara për tjetërsimin e aksioneve. Bashkëpronarët kanë të drejtën e parablerjes për të blerë një aksion të tjetërsuar tek palët e treta jo vetëm në bazë të një marrëveshjeje shitblerjeje, por edhe sipas transaksioneve të tjera të kompensuara (këmbim, kompensim, etj.).

Praktika e arbitrazhit

Klauzola 7 e Rishikimit të praktikës së aplikimit nga gjykatat e arbitrazhit të nenit 409 të Kodit Civil të Federatës Ruse (Shtojca e Letrës së Informacionit të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, e datës 21 dhjetor 2005 N 102) .

Megjithatë, duhet të mbahet mend se në këto raste, bashkëpronarët që ushtrojnë të drejtën e tyre të përparësisë duhet t'i japin tjetërsuesit të njëjtën pasuri si blerësi i tretë. Nëse kjo nuk është e mundur (për shembull, kur dispozita konsiston në kalimin e një sendi unik), e drejta e parablerjes së bashkëpronarëve të tjerë nuk mund të ushtrohet.

7. Kufizimi i të drejtës së parablerjes për blerje. Ekzistojnë dy raste të një kufizimi të tillë:

Së pari. Praktika gjyqësore tregon se e drejta e parablerjes nuk zbatohet gjatë tjetërsimit të një aksioni në bazë të një marrëveshje mbajtjeje të përjetshme me personat në ngarkim, pasi në këtë marrëveshje identiteti i blerësit të aksionit ka një rëndësi të konsiderueshme për tjetërsuesin.

Praktika e arbitrazhit

fq. Klauzola "b" 1.2 e Rezolutës së Plenumit të Forcave të Armatosura të Federatës Ruse, datë 10 qershor 1980 nr. 4.

Së dyti. Në përputhje me paragrafin 1 të Artit. 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse, e drejta e parandalimit nuk zbatohet në rastin e shitjes së një aksioni në ankand publik, pasi në këtë rast vendoset një procedurë tjetër që lejon të merren parasysh interesat e bashkëpronarëve të tjerë. (shih paragrafin 2 § 3 të këtij kreu).

Ankandi publik është një mënyrë e veçantë e shitjes së pasurisë së debitorit, e cila është sekuestruar me vendim gjykate ose i nënshtrohet shitjes së detyruar në bazë të një vendimi gjyqësor.

(L.A. Novoselova)

Nëse ankandi për shitjen e një aksioni nuk është publik, por mbahet me vullnetin e pronarit të aksionit në të drejtën e pronësisë së përbashkët (neni 447 i Kodit Civil të Federatës Ruse), atëherë rregullat për para - e drejta e blerjes zbatohet plotësisht në marrëveshjen e lidhur në një ankand të tillë. Në këtë rast, çdo bashkëpronar ka të drejtë të kërkojë kalimin e të drejtave të blerësit, i cili është personi që ka fituar ankand, tek ai.

Shumica e apartamenteve në Moskë janë të përbashkëta ose të përbashkëta Prandaj, pothuajse të gjithë janë pronarë të një pjese në apartament. Dikush, pasi ka bashkuar forcat, vendos të blejë një apartament në pronësi të përbashkët, të tjerët privatizojnë banesat në pronësi të përbashkët me anëtarët e familjes. Disa prej nesh bëhen pronarë të aksioneve, duke hyrë në një trashëgimi në baza të barabarta me trashëgimtarët e tjerë.

Natyrisht, është mirë të zotërosh madje ndajnë në apartament. Është më mirë se të mos kesh asgjë. Pjesa mund të shitet gjithmonë, mund të jepet me qira. Një pjesë në Moskë është banesa më e lirë dhe, për rrjedhojë, më e përballueshme, në të cilën jo vetëm që mund të jetoni, por edhe të regjistroheni, gjë që ju jep të drejtën të merrni paketën e plotë sociale të një Moskvich. Sot, koncepte të tilla si "aksion në një apartament" ose "bashkëpronar" janë bërë të njohura për shumë njerëz.

Kodi Civil i Federatës Ruse parashikon një regjim të veçantë ligjor për pronësinë e përbashkët. Pra, në veçanti, artikuj246 Dhe 247 Kodi Civil i Federatës Ruse përcakton se pronësia, asgjësimi dhe përdorimi i pronës në pronësi të përbashkët kryhet me marrëveshje të të gjithë pjesëmarrësve të tij. Duke pasur pronësi të përbashkët të banesave, është e nevojshme të merren parasysh të drejtat dhe interesat e të gjithë bashkëpronarëve, pavarësisht nga madhësia e aksioneve të tyre. Kur është fjala për ndajnë në apartament, duhet të kuptojmë se nuk mund të matet me metra katrorë, të vizatojë kufi dhe të ndalojë bashkëpronarët e tjerë të hyjnë në “territor të huaj”.

Nëse procedura e përdorimit të ambienteve të banimit nuk përcaktohet ndërmjet pronarëve të aksioneve në apartament, kjo do të thotë se ata përdorin të gjitha ambientet e banimit në mënyrë të barabartë. Të posedosh një pjesë në një pronë banesore nuk është e njëjtë me zotërimin e një dhome. Aksioni nuk mund të shihet, preket apo thuhet fjalë për fjalë se pjesa që ju përket korrespondon me një pjesë të banesës. mund të shprehet vetëm si thyesë, si p.sh. 1/2, 1/5 ose 3/16. Herët a vonë, për një sërë arsyesh, lind pyetja se një nga bashkëpronarët shet pjesën e tyre në apartament.

Si të shesësh një pjesë në një apartament

Transaksionet që lidhen me shitjen e një aksioni në një apartament duket se janë ndryshimet më komplekse në ligj, mosrespektimi i të cilave do ta bëjë të pamundur shitjen e aksionit. Si të shesësh një pjesë në një apartament pa shkelur ligjin? Kur shisni, duhet të respektoni rreptësisht jo vetëm Artin e mirënjohur.250 Kodi Civil i Federatës Ruse. dhe gjithashtu të udhëhiqen nga ligjet e reja që rregullojnë shitjen e aksioneve të datës 2 korrik 2016 Nr.dhe datë 01.01.2016 Nr. .

Natyrisht, ajo që mbetet e pandryshuar është ajo që më parë shesë një pjesë në një apartament palëve të treta, është e nevojshme t'u ofrohet blerja pjesëmarrësve të mbetur në pronësi të përbashkët. Ligji i ri kërkon që bashkëpronarët të njoftohen më parë vetëm me njoftim noterial, kjo mund të bëhet në mënyrë të pavarur duke dërguar një letër që liston investimin. Gjithashtu, që nga viti 2016, është e pamundur të kryhet një transaksion për shitjen e aksioneve pa një noter, pasi regjistrimi i së drejtës për një pjesë në një apartament është i mundur vetëm nëse marrëveshja e blerjes ose e dhuratës është e noterizuar.

Dëshmia që ju keni njoftuar bashkëpronarët do të jetë një vërtetim i marrë nga një noter për transferimin e një njoftimi nga shitësi te bashkëpronarët, duke treguar çmimin e aksionit dhe kushtet e shitjes së tij. Pasi të keni marrë një certifikatë të tillë, ju keni të drejtë ta përdorni atë nga çdo noter që ndodhet në rajonin ku ndodhet prona.

Shitja e një pjese në një apartament tek një palë e tretë: specifikat e procesit

Bashkëpronarët duhet të blejnë pjesën e ofruar në apartament ose të refuzojnë ta blejnë atë brenda një muaji. Refuzimi i noterizuar i bashkëpronarit shpërblesëaksione në apartament i jepet pa dështuar noterit i cili do të kryejë transaksionin e blerjes dhe shitjes së një pjese të banesës. Nga data 1 janar 2016, transaksionet me aksione (shitje/dhurim) kryhen vetëm nëpërmjet noterit. Nëse disa bashkëpronarë kanë shprehur qëllimin e tyre për të blerë një pjesë të banesës, shitësi ka të drejtë të zgjedhë se cilit prej tyre do t'i jepet mundësia për të blerë një pjesë në apartament.

Vështirësia më e madhe lind në rastet kur marrëdhënia midis bashkëpronarëve, për ta thënë më butë, nuk funksionon. Pasi mësuan se një nga bashkëpronarët ka vendosur të shesë pjesën e tij në apartament, pronarët e tjerë shpesh fillojnë të "fusin një fole në rrotat e tij". Kjo mund të shprehet edhe në një ngurrim për të lejuar blerësit në apartament, në skandale gjatë shikimeve që organizohen për blerësit e mundshëm për t'i frikësuar ata me sjelljen e tyre të papërshtatshme.

Kështu dalin në shitje, pronari është gati ta shesë pjesën e tij më lirë, vetëm që të mos shqetësojë nervat e tij. Rreth shmangia e marrjes së njoftimit për shitjen e një aksioni dhe shumë më tepër, të cilat nuk do t'i përmendim. Le të themi vetëm një gjë: për çdo aksion ka një blerës. Duke mos lejuar personat jo të gjallë të hyjnë në apartament për të arritur një marrëveshje miqësore, ata nuk do të shpëtojnë nga një fqinj i ri i cili do të blejë një pjesë në apartament me ndihmën e tyre me një çmim më të ulët.

Nëse një bashkëpronar njihet si i zhdukur dhe në prani të një vendimi gjyqësor përkatës, e drejta e tij e përparësisë për të blerë pjesën e tjetërsuar nuk u kalon personave të tjerë (anëtarë të familjes së këtij bashkëpronar, pjesëmarrës të tjerë në pronësi të përbashkët). . Ka shpesh raste kur njëri nga bashkëpronarët ka vdekur ose është shpallur i vdekur në gjykatë dhe trashëgimia për pjesën e banesës nuk është zyrtarizuar.

Si dhe nga kush mund të merret heqja dorë nga e drejta e refuzimit të parë në raste të tilla? Në situata të tilla, një sekser u vjen në ndihmë atyre që dëshirojnë. Gjithmonë ka një rrugëdalje ligjore nga çdo situatë. Specialistët tanë do të jenë në gjendje të zgjidhin çdo problem, qoftë edhe atë që duket i pakapërcyeshëm në shikim të parë.

Si të shesësh një pjesë në një apartamentligji kërkon që një i huaj të noterizojë të gjithë bashkëpronarët. Në rast të shkeljes së të drejtës së parandalimit për të blerë një pjesë të një apartamenti, çdo pjesëmarrës në pronësi të përbashkët ka të drejtë të ngrejë padi brenda tre muajve me kërkesë për transferimin e të drejtave dhe detyrimeve të blerësit tek ai. Sipas rregullave të përgjithshme për llogaritjen e afateve të parashkrimit, periudha tremujore e specifikuar fillon të llogaritet nga dita kur pjesëmarrësi në pronën e përbashkët të përbashkët, duke kërkuar transferimin e të drejtave dhe detyrimeve të blerësit ndaj tij, mësohet ose duhet të ketë. mësoi për shitjen e një pjese të banesës një të huaji në shkelje të të drejtave të tij.

Ne e dimë se si ta shmangim këtë dhe të mos lejojmë që transaksioni të sfidohet. Këto janë vetëm disa nga vështirësitë më të zakonshme me të cilat përballen ata që dëshirojnë shesë një pjesë në një apartament. Përvoja dhe njohuritë tona për ligjet do të na lejojnë të kryejmë transaksionin më kompleks me çdo pjesë në një apartament në Moskë, edhe nëse duket se kjo nuk është aspak e mundur.

Bleni një pjesë në një apartament

Tani le të shohim transaksionet me aksione nga ana e blerësit. Është e rëndësishme të kuptohet se për çfarë qëllimi është vendosur. Nuk është sekret që jo një pjesë e vogël e aksioneve në Moskë tani po blihen me qëllim të marrjes , edhe pse në këtë rast, si rregull, nuk po flasim për vendbanim aktual. Madhësia e një pjese të tillë në një apartament mund të jetë e vogël, për shembull, 1/10, nëse pjesa është më e vogël, për shembull, 1/20, 1/50, 1/100, atëherë nuk do të regjistroheni, Federale Shërbimi i Migracionit ka luftuar shumë gjatë dy viteve të fundit për regjistrim .

Me regjistrim në vendbanimin e pronarit të ri aksione në apartament nuk do të ketë probleme, pasi ajo kryhet pa pëlqimin e bashkëpronarëve. Për ta bërë këtë, mjafton të paraqisni një certifikatë pronësie në zyrën e pasaportave. Nëse procedura e përdorimit midis bashkëpronarëve në apartament nuk ishte përcaktuar më parë, atëherë pronari i ardhshëm i aksionit mund të duhet ta zgjidhë vetë këtë çështje.

Si rregull, arritja e mirëkuptimit të ndërsjellë me fqinjët nuk është e lehtë. Pastaj procedura e përdorimit përcaktohet në gjykatë. Për përcaktimin e radhës së përdorimit ngrihet padi dhe çdo aksioni i caktohet një nga dhomat me vendim gjykate. Avokatët tanë janë të gatshëm të ndihmojnë në këtë proces ligjor dhe do të mbrojnë të drejtat tuaja.

Në këtë drejtim, duhet kuptuar se gjykata merr vendim për përcaktimin e procedurës së shfrytëzimit të sipërfaqes, duke marrë parasysh gjendjen faktike të secilit bashkëpronar. Do të thotë, do të merren parasysh rrethanat e mëposhtme: a) nëse pronari i aksionit ka një sipërfaqe tjetër banimi; b) a ka familje, fëmijë, persona të tjerë në ngarkim; c) gjendja financiare dhe shumë më tepër.

Mund të rezultojë se pronari i një pjese më të madhe në apartament do të zërë një dhomë më të vogël në apartament dhe dikujt që ka një pjesë shumë më të vogël në të drejtën mund t'i ndahet një hapësirë ​​më e madhe banimi me vendim gjykate. Ka shumë hollësi që vetëm avokatët dhe sekserët e përfshirë në pronësinë e përbashkët i dinë.

Shitja e aksioneve dhe akomodimi

Nëse planifikoni të jetoni në pjesën e apartamentit që keni blerë me gjithë familjen tuaj, duhet ta dini këtë(regjistrimi) i anëtarëve të familjes në vendbanimin, do të kërkohet pëlqimi me shkrim i të gjithë bashkëpronarëve të tjerë. Prandaj ne rekomandojmë blej një pjesë në një apartament për të gjithë personat që më pas do të banojnë dhe do të regjistrohen.

Le të themi, për një familje prej 3 personash, duke blerë 1/2 e pjesës së një apartamenti, është më mirë ta blini atë me 1/6 për çdo person. E megjithatë, nuk ka nevojë të kesh frikë nga blerja e një pjese në një apartament. Vetëm fëmijët nën 14 vjeç mund të regjistrohen si pjesë në apartament pa pëlqimin e bashkëpronarëve. Gratë, bashkëshortët, vëllezërit, motrat, prindërit nuk do të regjistrohen pa pëlqimin e bashkëpronarëve.

Blerja e një pjese të një apartamenti është , çdo apartament ku ka disa pronarë do të shitet herët a vonë. Dhe kur shisni, mund të merrni dy herë më shumë para sesa shpenzoni për blerjen e aksionit. Një pjesë në një apartament është investimi më fitimprurës sot. Asnjë lloj i pasurive të paluajtshme nuk do të sjellë fitim 100%.

Nëse nuk keni para të mjaftueshme për të blerë një apartament të veçantë, por ju duhet të jetoni diku, blerja e një aksioni është mënyra e vetme e duhur për të dalë nga situata aktuale. Blerja e një aksioni është shumë më premtuese sesa blerja e një dhome. Siç ka treguar praktika e vendosur, ato apartamente në të cilat është blerë një aksion pa shikim shiten shumë më shpejt.

Shitet një pjesë në një apartament: pronësi e përbashkët

Në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse, prona (përfshirë pasurinë e paluajtshme) që është në pronësi të dy ose më shumë personave u përket atyre nën të drejtën e pronësisë së përbashkët. Prona e përbashkët mund të jetë e përbashkët - pa aksione të përcaktuara, dhe e përbashkët - me aksione përcaktuese.

Një shembull i pronësisë së përbashkët është një apartament i fituar nga bashkëshortët gjatë martesës, ekziston një certifikatë pronësie për të dhe, përkundër faktit se në të tregohet vetëm një bashkëshort, disponimi i një apartamenti të tillë mund të ndodhë vetëm me pëlqimin e noterizuar; i dyti.

Gjatë një divorci ose në çdo kohë tjetër, ata mund të riregjistrojnë pronën e përbashkët në pronë të përbashkët, domethënë të përcaktojnë madhësinë e aksioneve që i përkasin secilit: gjatë një divorci, kjo, si rregull, ½ aksionet, dhe në rast të ndarjes për arsye të tjera (për shembull, kur lidhni një kontratë martese), madhësia e aksioneve përcaktohet me marrëveshje midis bashkëshortëve.

Tani do të ketë dy certifikata pronësie për apartamentin - për secilën ndajnë në apartament tuajat, por në anën e pasme do të tregohet patjetër se kush i zotëron pjesët e mbetura të pronës. Në bazë të këtyre dokumenteve, secili bashkëshort mund të disponojë lirisht pasurinë e tij pa pyetur tjetrin, duke respektuar edhe disa formalitete, të cilat i trajtojmë më poshtë.

Një rast tjetër i bashkëpronësisë lind në situatën e trashëgimisë me testament ose me ligj, nëse ka më shumë se një trashëgimtar. Sot, në treg ka apartamente që fillimisht janë blerë nga persona të pamartuar që kanë të përbashkët pronësinë (të ashtuquajturit bashkëshortë të zakonshëm ose thjesht njerëz që nuk kanë lidhje ose ndryshe). Çmimet e pasurive të paluajtshme sot janë aq të larta sa i detyrojnë njerëzit të kërkojnë një rrugëdalje në një blerje të përbashkët.

Shitet një pjesë në një apartament: pikat kryesore

Pra, nëse jeni shitës i një aksioni, atëherë është e rëndësishme të dini se bashkëpronari juaj ka të drejtën e refuzimit të parë, e cila përmendet në Art. 250 Kodi Civil i Federatës Ruse. Domethënë më parëndaj palëve të treta, jeni të detyruartë gjithë bashkëpronarët, dhe nëse ata nuk pretendojnë të blejnë aksionin tuaj, ata vetë mund të heqin dorë nga noteri nga e drejta e parablerjes për të blerë aksionin. Nëse marrëdhënia është larg idealit dhe pronari i dytë nuk dëshiron të nënshkruajë dokumentet ose të diskutojë këtë çështje, atëherë ligji ju lë përsëri mundësinë për të disponuar pronën tuaj.

Pasi të keni dërguar një ofertë të noterizuar për të blerë një aksion te një bashkëpronar, duhet të prisni 30 ditë, dhe nëse ai nuk ka shprehur dëshirën për të blerë aksionin sipas kushteve tuaja, noteri që ka dërguar njoftimin e shitjes do t'ju lëshojë një çertifikatë noteriale ku thuhet se janë njoftuar bashkëpronarët. Duke pasur këtë dokument në dorë, ju keni të drejtë të kryeni një transaksion me një palë të tretë dhe t'ia shisni aksionin kujtdo.

Njoftimi i Njoftimit do të shërbejë si provë që ju nuk keni shkelur të drejtat e një pronari tjetër. Është e rëndësishme të mbani mend se duhet të shesni ndajnë në apartament pikërisht me çmimin dhe me kushtet që ishin shkruar në ofertë. Devijimi më i vogël prej tyre i jep bashkëpronarit tuaj të drejtën të shkojë në gjykatë me pretendimin për të transferuar të gjitha të drejtat dhe detyrimet e blerësit tek ai.

Nëse ju vendosni , pa marrë parasysh se për çfarë arsye, për vendbanim apo , çështja e respektimit të të gjitha formaliteteve është më e rëndësishme për ju sesa për shitësin e aksionit. Kur përgatitni një transaksion, është e rëndësishme të kontrolloni nëse shitësi ka bërë gjithçka pa shkelur ligjin, sepse në rast të pasaktësisë më të vogël, mund të mbeteni jo vetëm pa aksion, por edhe pa paratë tuaja.

Ndonjëherë shitësit, nëse nuk kanë mundësinë të marrin një refuzim nga pronarët e tjerë, ofrojnë të zyrtarizojnë blerjen dhe shitjen në një mënyrë tjetër, më shpesh përmes një marrëveshje dhurate, një marrëveshje dhuratë të një pjese të vogël me një marrëveshje të mëtejshme blerje dhe shitje , ka edhe marrëveshje kompensimi me peng të një aksioni - në këtë rast, e drejta e refuzimit të parë nuk zbatohet.