Dokumentet e nevojshme për transaksionet e pasurive të paluajtshme mund të ndahen në dy grupe të mëdha. E para janë ato, domosdoshmëria e të cilëve përcaktohet drejtpërdrejt në ligj. Nëse nuk e sillni, marrëveshja nuk do të regjistrohet. Grupi i dytë janë dokumente që nuk janë formalisht të detyrueshme, por jo më pak të nevojshme. Ato shërbejnë për të mbrojtur transaksionin nga sfidat e mundshme në gjykatë. Dhe në këtë seri, një vend shumë të rëndësishëm zënë certifikatat nga ambulancat narkologjike (ND) dhe psikoneurologjike (PND).

Nga çfarë po mbrohemi?
Kodi Civil (i cili, le të kujtojmë, është dokumenti kryesor që rregullon rregullat e sjelljes në tregun e pasurive të paluajtshme) ka Kapitullin 9 "Transaksionet", dhe në të - §2 "Pavlefshmëria e transaksioneve". Brenda ka artikuj, titujt e të cilëve flasin vetë:

Art. 171 “Pavlefshmëria e një transaksioni të kryer nga një shtetas i shpallur i paaftë”;
- St. 176 “Pavlefshmëria e një transaksioni të kryer nga një shtetas, zotësia juridike e të cilit është e kufizuar nga gjykata”;
- St. 177 “Pavlefshmëria e një transaksioni të kryer nga një qytetar i paaftë për të kuptuar kuptimin e veprimeve të tij ose për t'i menaxhuar ato”;
- St. 178 “Pavlefshmëria e një transaksioni të kryer nën ndikimin e një gabimi”.

Duke ditur moralin në tregun e pasurive të paluajtshme dhe shkallën e shumave që qarkullojnë në të, nuk është e vështirë të merret me mend se këto artikuj janë kthyer në boshllëqe të shkëlqyera për sulmuesit. Ne shesim një apartament, shpenzojmë para dhe më pas kërkojmë që blerësi të kthejë pronën, duke përmendur faktin se në momentin e blerjes dhe shitjes nuk e kuptonim se çfarë po bënim. Një argument i fortë për një shitës të paskrupullt ishte fakti se ai ishte i regjistruar në ND ose PND. Një masë logjike e mbrojtjes ishte kërkesa për të siguruar një certifikatë që tregonte se shitësi nuk është i regjistruar në një person të tillë.

A është një mbrojtje e tillë 100%? Sigurisht që jo. Vetëm një gjykatë mund ta njohë një person si të paaftë (ose pjesërisht të aftë) - një kartë regjistrimi në shpërndarësin përkatës në përgjithësi, në mënyrë rigoroze, nuk ka të bëjë me këtë. Sidoqoftë, informacioni për mungesën e një kontabiliteti të tillë rrit ndjeshëm mbrojtjen e blerësit. Edhe në nivelin e një pyetjeje të thjeshtë që mund t'i bëhet "viktimës" në gjykatë: pse, i nderuar zotëri, po siguroni që nuk e kuptonit rëndësinë e veprimeve tuaja, por në të njëjtën kohë doli të ishte mjaft i arsyeshëm për të vizituar dispanseritë përkatëse dhe për të marrë certifikata?!

"Këto certifikata nuk janë të përfshira në listën e dokumenteve të përcaktuara me ligj për tregun e pasurive të paluajtshme," shpjegoi për revistën Metrinfo.Ru Yuri Kuvaev, kreu i departamentit të pasurive të paluajtshme të qytetit të degës Lindore të kompanisë NDV-Real Estate. - Megjithatë, kërkesa për t'i siguruar ato është absolutisht adekuate dhe e arsyeshme. Kjo është një nismë e arsyeshme, e diktuar nga dëshira e blerësit për të minimizuar rreziqet që lidhen me blerjen e një apartamenti.” “Nevoja për të kontrolluar pronarin e pasurive të paluajtshme për praninë e regjistrimit në PND dhe ND diktohet nga praktika afatgjatë e sekserëve dhe praktika gjyqësore në sfidimin e transaksioneve në bazë të Artit. 177 Kodi Civil”, bën jehonë Kirill Politov, kreu i departamentit të pasurive të paluajtshme të qytetit të agjencisë Credit Max.

Pylli po pritet - patate të skuqura po fluturojnë ...
Siç ndodh shpesh, masat mbrojtëse ndonjëherë funksionojnë tepër. Çdo person i regjistruar në PZHBV perceptohet në treg si potencialisht i rrezikshëm. Edhe pse pamja e këtij kontabiliteti mund të shpjegohet me një sërë arsyesh. Autori njeh personalisht një burrë që ishte shumë i trullosur gjatë viteve të shkollës dhe nëna e tij e kujdesshme filloi ta çonte te mjekët. Ajo më çoi, ndër të tjera, te një psikoneurolog (me sa duket nuk e kuptonte fare se çfarë lloj specialisti ishte) - dhe si rezultat, një kartë regjistrimi u shfaq në dispancerin përkatës... Tani pyetja është: çfarë duhet të bëjë nëse ai dëshiron të shesë apartamentin?

Fatkeqësisht, përgjigjet e ekspertëve nuk ishin inkurajuese. Nga njëra anë, të gjithë e kuptuan se një regjistrim i tillë (dhe madje edhe në një bazë të ngjashme) nuk është një arsye për të kufizuar aftësinë juridike, veçanërisht pasi, siç kujtojmë, vetëm një gjykatë mund ta bëjë këtë zyrtarisht. Nga ana tjetër, në një pyetje të drejtpërdrejtë: "a do të blinit një apartament nga një shitës i tillë?" sekserët ose ulën sytë me turp ose pranuan sinqerisht se do të kërkonin një apartament tjetër. Përfundim: një kartë regjistrimi IPA është një sherr shtesë për një person të ndërgjegjshëm dhe për të shitur një apartament, ai do të duhet të bëjë përpjekje shtesë për të provuar se nuk është deve. Për shembull, kaloni një ekzaminim të veçantë përpara transaksionit - dhe vetëm me kusht që pala e blerësit të jetë e kënaqur me këtë.

Ne nuk kërkojmë, kërkojmë...
Nga kush duhet të kërkoni vërtetime të tilla? Përgjigjet e ekspertëve përbëheshin nga e njëjta gjë: sekserët nuk kanë ndërmend të paravlerësojnë disi pjesëmarrësit e ardhshëm në transaksion nëse ia vlen apo jo t'u dërgojnë atyre ND dhe IPA. "Një sekser kompetent nuk do të marrë përsipër funksionin e përcaktimit se sa i arsyeshëm është një person nga pamja," vëren Yuri Kuvaev ("NDV-Real Estate"). "Ai do të bëjë çdo përpjekje për të mbrojtur klientin e tij nga një proces gjyqësor i mundshëm."

"Sekserët tanë pothuajse gjithmonë kërkojnë një çertifikatë nga shitësi," pranon Luiza Kashirskaya, drejtore e përgjithshme e agjencisë Gorzhilservis, anëtare e Shoqatës së sekserëve të Moskës. Ndonjëherë, shton eksperti, blerësi e kërkon këtë.

Këtu, megjithatë, është rrënjosur një problem: shumica dërrmuese e shitësve "të dytë" janë joprofesionistë. Ata shesin apartamentin e tyre për herë të parë në jetën e tyre dhe, natyrisht, nuk dinë për rregullat e pranuara në treg. Pasi kanë dëgjuar për nevojën e certifikatave, veçanërisht nga institucione të tilla të urryera, shumë, siç thonë ata, "qëndrojnë në këmbët e pasme": "Mendoni se jam i çmendur?" Prandaj, kërkesa e dokumenteve të nevojshme duhet të bëhet me një ndjeshmëri të caktuar. "Të kërkosh është disi e ashpër," komenton Kirill Politov ("Credit Max") situatën. - Ata nuk kërkojnë që ju të jepni një certifikatë për transaksionin, por pyesni. Dhe nëse blerja bëhet me ndihmën e një kredie hipotekore, atëherë janë të nevojshme certifikatat nga ND dhe PND për sigurimin e mëpasshëm të objektit.”

Nga ana tjetër, edhe pse “kërkojnë”, e bëjnë me mjaft këmbëngulje. Praktika tregon se një person i respektuar, edhe nëse "vlon" në fillim nga një kërkesë e tillë joceremonike, pastaj ftohet ("nëse është e nevojshme, atëherë është e nevojshme") dhe shkon për informacion. Por nëse ngurrimi për të siguruar këto dokumente është vazhdimisht i pranishëm, ditët kalojnë dhe shitësi nuk e ndryshon qëndrimin e tij të prerë - me siguri ka diçka të çuditshme këtu. Me shumë mundësi, këtij qytetari nuk do t'i jepet një certifikatë që thotë se ai "nuk është anëtar".

Këtu ka një "hollësi" tjetër, për të cilën Sergei Grudolov, analisti kryesor i Korporatës Financiare dhe Ndërtimore Leader, tërheq vëmendjen - punonjësit e dispansorëve nuk janë gjithmonë të ndërgjegjshëm dhe thjesht "shesin" certifikatat për 2000 rubla ose edhe më lirë. Eksperti këshillon përfshirjen në transaksion të një sekseri, i cili mund të bëjë një kërkesë përmes policisë.

Noteri dhe eksperti mjekësor: jo alternativë, por shtesë
Në parim, blerësi i një apartamenti ka dy mënyra të tjera për të forcuar pozicionin e tij në një gjykatë të ardhshme (hipotetike) mbi bazën e "a ishte shitësi i arsyeshëm?" E para është përfundimi i blerjes dhe shitjes së noterizuar. Sipas ligjit, noteri është i detyruar të verifikojë aftësinë juridike të palëve në transaksion - shënimi përkatës bëhet gjithmonë në fund të marrëveshjes së noterizuar. Por më pas u shfaqën rrethana të trishtueshme. "Nga njëra anë, noteri, si pjesëmarrës në transaksion, mban vërtet përgjegjësi për aktivitetet e tij," vëren Yuri Kuvaev ("NDV-Real Estate"). - Nga ana tjetër, legjislacioni ynë, mjerisht, është i strukturuar në atë mënyrë që do të jetë shumë problematike rikuperimi i parave nga një noter i tillë nëse marrëveshja shkon në gjyq. Të paktën nuk jam i njohur me raste të tilla.” Le të shtojmë se regjistrimi noterial i një transaksioni është shumë herë më i shtrenjtë se regjistrimi jonoteral dhe për këtë arsye të paktën 90% e pjesëmarrësve zgjedhin këtë të fundit (të ashtuquajturën “formë e thjeshtë e shkruar”).

Mënyra e dytë është përfshirja e ekspertëve mjekësorë drejtpërdrejt në transaksion. Nga disa këndvështrime, është ideale: për shembull, një shitës i paskrupullt nuk do të jetë në gjendje, pasi ka marrë të gjitha certifikatat e kërkuara, të pijë vodka menjëherë para lidhjes së kontratës (ose edhe menjëherë pas), dhe më pas të shkojë për një ekzaminim mjekësor. , duke deklaruar se i ka firmosur letrat në gjendje të dehur dhe nuk e ka kuptuar të njëjtën gjë në këto letra. Gjatë transaksionit, një ekspert mjekësor do të dëshmojë se personi është aktualisht i matur dhe i shëndoshë.

Por ekziston edhe një problem - paragjykimi i një eksperti të tillë. Në gjyq, sigurisht që do të mund të ngrihet pyetja se meqenëse ky ndriçues mjekësor është ftuar nga blerësi (ose agjencia imobiliare që përfaqëson interesat e tij), atëherë nuk duhen besuar përfundimet e këtij mjeku. Përveç kësaj, ka sëmundje mendore që jo gjithmonë manifestohen - çështja këtu nuk është kualifikimet e mjekut, por fakti që në periudha të caktuara kohore ato, në parim, nuk janë të dukshme. "Ekziston gjithmonë një rrezik që sëmundja të shfaqet me kalimin e kohës dhe transaksioni i përfunduar do të sfidohet," thotë Olga Guseva, kreu i departamentit të marketingut të Kompanisë së Menaxhimit Domostroitel.

...Përfundimi, në përgjithësi, është i thjeshtë: edhe noteri edhe eksperti mjekësor janë masa shtesë mbrojtëse. Dhe ato duhet të përdoren jo në vend të, por së bashku me marrjen e certifikatave nga ND dhe PND.

Përmbledhje nga revista Metrinfo.ru
Certifikatat që diskutojmë, për fat të keq, nuk ofrojnë një garanci 100%. Por, dorë për zemër, kjo mund të thuhet për gjithçka në tregun tonë dhe të gjitha letrat me vlerë në të. Ka precedentë të njohur kur njerëzve që kishin dokumente në dukje absolutisht të patëmetë u privuan nga banesat e tyre. A do të thotë kjo se certifikatat nga ND dhe PND nuk duhet të merren? Sigurisht që jo. Ato zvogëlojnë ndjeshëm mundësinë e problemeve me apartamentin. Vetëm ky argument mjafton për të kërkuar dokumente të tilla në të gjitha transaksionet.

Rreziku, sigurisht, është një shkak fisnik. Por euforia nga blerja e shumëpritur e një shtëpie mund të jetë shumë e shkurtër nëse papritur rezulton se apartamenti është në rrezik. Është shumë e lehtë për ta humbur atë. Avokati Oleg Sukhov, avokati kryesor në Qendrën Ligjore të Parë Capital, na tha se për çfarë duhet të keni kujdes kur blini dhe për çfarë nuk duhet të kurseni.

Rreziku 1. Sa është kostoja?

Nëse është të paktën 20% nën çmimin e tregut, atëherë transaksioni duhet të merret veçanërisht seriozisht. Siç tregon praktika, për të shitur më shpejt dhe me garanci banesa "të papastra", shitësit e paskrupullt ulin vlerën e saj. Kjo ka një efekt hipnotik te blerësit, shumë harrojnë se ku gjendet zakonisht djathi falas. Për të mos trembur qartë blerësit me një çmim të ulët, mashtruesit (nëse apartamenti shitet drejtpërdrejt përmes individëve) i referohen nevojës për një shitje urgjente për ndonjë arsye të shpikur. Për shembull, të afërmit kanë nevojë menjëherë për para për trajtim, ose në lidhje me largimin në një qytet tjetër ose jashtë vendit.

Ndodh që mashtruesit shesin një apartament përmes një agjencie gjoja të madhe imobiliare duke ndryshuar një shkronjë në emër të saj. Për shembull, "Inkom +" ose "Miel 1". Emrat e këtyre kompanive janë të ngjashëm me emrat e agjencive të njohura me reputacion të mirë. Kompania rezervë regjistrohet në zyrën e taksave, merr me qira një zyrë të mirë në qendër të qytetit për një ose dy javë, reklamon në gazetë dhe në internet për shitjen urgjente të një apartamenti me çmim të reduktuar nga një real "i njohur". agjenci imobiliare. Blerësi bie pas këtij truku. Natyrisht, transaksione të tilla shitjesh nuk përfundojnë me ngrohjen e shtëpisë.

Fatkeqësisht, jo të gjithë i drejtohen specialistëve kur blejnë një shtëpi. Shumë njerëz besojnë në veten e tyre ose në emrin e madh të një kompanie që nuk mund të mashtrojë. Dëshira për të bërë një marrëveshje "të suksesshme" me çmim të lirë nxitet edhe nga vetë mashtruesit, të cilët bindin blerësit se ka një radhë për një apartament me njerëz që duan ta blejnë atë dhe tashmë janë gati të bëjnë një paradhënie.

Në praktikën ligjore, ne kemi hasur më shumë se një herë situata kur blerësit, duke harruar gjithçka në botë, blenë një apartament, dhe më vonë doli se ai ishte ose i arrestuar (heqja e tij përkohësisht nuk është problem për mashtruesit), ose ishte regjistruar duke përdorur dokumente të falsifikuara, për të cilat shpejt bëhet e ditur për agjencitë e zbatimit të ligjit. Këto mund të jenë vendime dhe testamente të rreme gjyqësore, certifikata vdekjeje dhe marrëveshje të qirasë sociale dhe transferimit të apartamenteve, si dhe marrëveshje të rreme investimi ose dokumente të tjera.

Rreziku 2. prokurë

Nëse fshihen nga blerësi që është pronar i banesës, ose ofrohen për të shitur me prokurë, kjo është një arsye serioze për të qenë të kujdesshëm. Është më mirë të refuzoni menjëherë një transaksion të tillë problematik ose të bëni një kontroll të plotë. Është e nevojshme të verifikohet vërtetësia dhe vlefshmëria e autorizimeve, si dhe të studiohet historia e banesës në lidhje me pronarët e mëparshëm dhe fatin e tyre (shpesh ndodh që vetë pronari të mungojë në transaksion për ndonjë arsye, por atëherë rezulton se ai nuk është më gjallë - kjo zakonisht ndodh kur shiten apartamente duke përdorur prokura të falsifikuara).

Për sa i përket prokurës, ajo mund të anulohet brenda pak minutash, por çfarë mund të sjellë një veprim i tillë? Le të themi që pronari lëshon një prokurë për shitjen e banesës së tij, transaksioni përgatitet, mblidhen dokumentet e nevojshme, pagesa për apartamentin depozitohet në bankë, kontratat dorëzohen për regjistrim. Në ditën e 13 ose 14, pikërisht përpara regjistrimit, pronari anulon prokurën, por nuk informon askënd për këtë. Transaksioni i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, shitësi mashtrues merr paratë e tij dhe të nesërmen shkon në gjykatë me kërkesa për të njohur marrëveshjen e blerjes dhe shitjes si një transaksion të pavlefshëm për shkak të mungesës së vullnetit të shitësit për të përfunduar transaksionin, gjë që konfirmohet. me anulimin e prokurës për shitjen e banesës. Sigurisht, me ndihmën e një avokati të kualifikuar, këto kërkesa mund të "rrahen", siç thonë ata, por blerësit do të dëmtohen rëndë nga nervat e tyre.

Rreziku 3. Pronar dhe i regjistruar

Ka shpesh raste kur pronari i një apartamenti është një person i çmendur, i paaftë ose pjesërisht i aftë. Ka shumë raste në gjykata që kundërshtojnë ose shpallin të pavlefshëm një transaksion shitblerjeje vetëm për arsyet e mësipërme të çmendurisë ose mendjes së kufizuar të shitësit.

Nëse nga dokumentet rezulton se shitësi është në moshë të shtyrë, atëherë kërkohet prania e tij në transaksion, si dhe një ekzaminim psikoneurologjik menjëherë para transaksionit.

Nëse ka persona të “regjistruar” në apartament që shkaktojnë shqetësim (jo vetëm për shkak të moshës së shtyrë dhe gjendjes shëndetësore), dhe që më parë kanë qenë pronarë të banesës dhe ia kanë transferuar atë shitësit tuaj në një transaksion falas, ata gjithashtu kanë nevojë të kontrollohet me kujdes.

Një shembull i një transaksioni falas është një dhuratë. Le të themi se një grua e moshuar i jep një apartament vajzës së saj, vajza vendos ta shesë, pas shitjes, gjyshja shkon në gjykatë dhe kërkon t'i kthehet apartamenti, duke përmendur mungesën e vullnetit dhe dëshirës kur lidh marrëveshjen e dhuratës. . Nëse vërtetohet mungesa e vullnetit, për shembull për shkak të gjendjes mendore në momentin e transaksionit, atëherë blerësi do të mbetet pa apartament për shkak të shpalljes së pavlefshme të transaksionit falas nga gjykata.

Një rast nga praktika juridike

Më lejoni t'ju jap një nga shembujt më të fundit, që i ndodhi një klienti tonë, i cili bleu një apartament nga një shitës me kapacitet të kufizuar, por shumë të zgjuar, dhe çfarë çoi kjo.

Shitësi i banesës, i regjistruar në një dispanseri psikoneurologjike, nxori në shitje apartamentin e tij me një bonus të vogël në favor të blerësve në raport me vlerën e tregut. Blerësit u gjetën shumë shpejt dhe paguan 10 milion rubla për blerjen. Menjëherë pas regjistrimit të marrëveshjes së shitblerjes, shitësi i drejtohet gjykatës dhe vepron me shumë kompetencë dhe në mënyrë të pavarur, duke pasur një praktikë të gjatë të mosmarrëveshjeve të tilla, sekuestron banesën dhe kërkon shpalljen e transaksionit të pavlefshëm për shkak se ai, duke qenë aftësia e kufizuar juridike, nuk ka dhënë llogari për veprimet e tij në momentin e ekzekutimit të kontratës. Në bazë të ekspertizës mjeko-ligjore psikoneurologjike u konfirmua zotësia e kufizuar juridike e shitësit dhe gjykata vendosi në favor të tij.

Meqe ra fjala

Pavarësisht se në mosmarrëveshje të tilla prona i regjistrohet shitësit, por në fakt nuk i transferohet atij derisa t'i kthehen paratë e paguara, kjo nuk e pengon shitësin që të regjistrohet në apartament dhe të jetojë në të. Blerësit gjenden në një situatë ku janë ligjërisht mbajtës të së drejtës së autorit, por jo pronarë dhe nuk mund të disponojnë banesat që kanë paguar plotësisht dhe përdorimi i tyre është dukshëm i kufizuar. Është e pamundur të ktheheni para nga shitësi në mosmarrëveshje të tilla. Gjithashtu është e pamundur sekuestrimi i një apartamenti për qëllim shitje, pasi kjo pronë është i vetmi vendqëndrim i shitësit. Vërtetë, vetë shitësi u ofroi blerësve që t'i "kalonin" për 5 milion rubla, por megjithatë rezultati nuk është ngushëllues, pasi rezulton se apartamenti në të vërtetë po transferohet për një çmim e gjysmë.

Rreziku 4. Numri i shitjeve

Sa më shumë pronarë të ketë pasur një shtëpi për një periudhë të shkurtër kohe, aq më alarmante duhet të jetë kjo.

Dhe kjo është arsyeja pse. Shumë mashtrues janë avokatë të mirë dhe njohin mjaft mirë si në praktikën e përgatitjes së dokumenteve ashtu edhe në veçoritë e kryerjes së transaksioneve. Por niveli i tyre i trajnimit ligjor nuk është mjaft i lartë për të kuptuar ndërlikimet e procedurave ligjore në lidhje me transaksionet e pavlefshme. Dhe, si rregull, ata nuk kanë asnjë ide për praktikën e shpjegimit të disa dispozitave të Gjykatave Supreme ose Kushtetuese të Federatës Ruse. Prandaj, mashtruesit e apartamenteve besojnë se, pasi kanë bërë një transaksion të paligjshëm në një apartament, ata do të kryejnë dy ose tre të tjera, duke "pastruar" apartamentin, dhe blerësi i ri do të konsiderohet i ndërgjegjshëm.

Ky është një keqkuptim shumë serioz, jo vetëm për blerësit, por edhe për shumë sekserë. Po në lidhje me sekserët, shumë avokatë nuk e kuptojnë statusin e një blerësi të mirëfilltë. Më lejoni të shpjegoj shkurt dhe në gjuhën laike: blerësi nuk do të jetë kurrë në mirëbesim nëse apartamenti që ai bleu i hiqej ndonjëherë pronarit aktual kundër dëshirës së tij (mashtrimi, falsifikimi i dokumenteve, aftësia e kufizuar juridike, kërcënimet, shumë arsye të tjera) .

Meqe ra fjala. Institucioni i një blerësi të mirëfilltë, siç na sigurojnë pothuajse të gjithë sekserët, nuk vepron në interes të blerësit, por në interes të pronarëve të mëparshëm.

Ju mund t'i kontrolloni të dhënat për apartamentin duke studiuar një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe Transaksioneve me Të (USRP) për të gjitha transaksionet e bëra në lidhje me këtë apartament, si dhe një ekstrakt të zgjeruar nga regjistri i shtëpive.

Rreziku 5. Vijat e kuqe

Do të ishte mirë që të kërkoni dhe studioni vetë dokumentet e BTI, pa ia besuar këtë proces shitësit. Pse? Nëse rizhvillimi është kryer në apartament, atëherë, pa pasur dokumente BTI, pa studiuar pasaportën kadastrale dhe shpjegimin, blerësi nuk do ta dijë kurrë për këtë. Për më tepër, këto dokumente nuk janë aspak të nevojshme për të përfunduar një marrëveshje shitblerjeje. Sidoqoftë, në të ardhmen, nëse zbulohen vija të kuqe që tregojnë rizhvillimin e paligjshëm, blerësi nuk ka gjasa të jetë i kënaqur me nevojën për të shpenzuar para të konsiderueshme si për riparimet e shtëpisë, ashtu edhe për dokumentet për të paguar gjobat dhe për ta sjellë apartamentin në gjendjen e tij origjinale. Në të njëjtën kohë, rizhvillimi dhe ri-pajisja shpesh kryhen në atë mënyrë që do të kërkohen disa dhjetëra mijëra dollarë për të marrë miratimin ligjor.

Barazimi i dokumenteve të BTI me gjendjen aktuale të banesës do të garantojë marrjen e informacionit të nevojshëm që siguron rreziqet e rizhvillimit ose rinovimit të paligjshëm dhe të pamiratuar. Dokumentet e BTI në mënyrën e zakonshme nuk mund të merren nga dikush tjetër përveç pronarit, ose një person "i pa regjistruar" në apartament (përveç me prokurë, natyrisht) dhe pa pasur një dokument pronësie për apartamentin. Sidoqoftë, këto çështje mund të zgjidhen, duke përfshirë edhe duke vizituar BTI me përfaqësuesit e blerësit ose nga ai vetë, dhe duke kontaktuar organizata të specializuara që mund të ofrojnë certifikata nga BTI edhe në mungesë të dokumenteve të nevojshme.

Rreziku 6. Çfarë pasqyrohet në kontratë

Nuk është sekret që për të shmangur taksat, shitësit ulin koston e pronës që shitet dhjetëra herë. Pra, nëse për ndonjë arsye transaksioni juaj shpallet i pavlefshëm ose i përfunduar, atëherë ju do të mund të merrni mbrapsht vetëm shumën e specifikuar në kontratë. Për të shmangur rreziqe të tilla, është e nevojshme të transferoni paratë në mënyrë korrekte me ekzekutimin e saktë të faturave.

Pse duhet të plotësohen faturat në mënyrë korrekte? Për shkak se një faturë është një dokument borxhi, nëse ka gabime në të ose tekst që nuk pasqyrojnë gjendjen aktuale të punëve, kthimi i fondeve për të cilat mund të jetë i pamundur. Për shembull, në shumicën e rasteve, kur shesin një apartament që shitet me një kosto më të lartë se ajo e specifikuar në kontratë, blerësi dhe shitësi nënshkruajnë dy fatura, njëra për çmimin e kontratës, tjetra për diferencën midis kostos dhe asaj aktuale. shuma e transferuar. Në shumicën e rasteve, dëftesa e dytë lëshohet si konfirmim i parave të marra për përmirësime të supozuara të pandashme në apartament. Por çfarë lloj përmirësimesh të pandashme mund të ketë nëse ato tejkalojnë disa herë koston e vetë hapësirës së jetesës? Në këtë rast, fatura hartohet si një dokument që synon një detyrim që mund të lindë si fitime të humbura, por jo si humbje direkte.

Unë do t'ju them një sekret të vogël: gjykatat e Federatës Ruse nuk kënaqin pretendimet për fitime të humbura, pavarësisht nga fakti se të drejtat për kërkesa të tilla përcaktohen me ligj civil. E thënë thjesht, është shumë e vështirë të mblidhen para nga një faturë për detyrimet për të rimbursuar shumën e parave për përmirësime të pandashme.

Rreziku 7. Palëve të treta

Duhet të kontrolloni nëse do të blini një shtëpi me “padukshmëri”? Për ta bërë këtë, duhet të studioni me kujdes historinë e zgjatur të banesës: "regjistrimi" (regjistrimi) në ambientet e banimit dhe "ekstrakti" (çregjistrimi) i nënshtrohen hulumtimit në bazë të dokumentit të Shërbimit Federal të Migracionit (zyra e pasaportave) - libri i shtëpisë. Mund të përdoret për të përcaktuar praninë ose mungesën e fëmijëve të mitur në banesë, kur dhe ku janë larguar, si dhe personat në burg. Nëse fëmijët janë regjistruar në jetimore sociale, është 100% që shitja e një apartamenti të tillë do të rezultojë një transaksion i pavlefshëm (i pavlefshëm). Organet e prokurorisë, kujdestarisë dhe kujdestarisë monitorojnë ambiente të tilla banimi dhe ua kthejnë fëmijëve përmes gjykatës.

Marrëdhënie të ngjashme lindin me banesat nga të cilat personat në burg janë çregjistruar. Kur blini një apartament, duke kontrolluar ekstraktin e zgjeruar nga regjistri i shtëpisë, duhet t'i kushtoni vëmendje informacionit nëse dikush është "liruar" nga apartamenti i shitur pas vitit 1995 për shkak të vuajtjes së burgut. Qytetarët e tillë ruajnë të drejtën e strehimit, pavarësisht nga sa kohë kanë shërbyer. Nëse banesa në të cilën jetonte një person aktualisht në burg është privatizuar, ose ka qenë një nga bashkëpronarët e saj, atëherë ajo mund të disponohet vetëm me pëlqimin e tij. Kështu, ligji siguron të drejtat e personave të tillë për ambiente banimi dhe ata që kthehen nga burgu mund të lëvizin, të “regjistrohen” dhe të jetojnë në banesë. Në të njëjtën kohë, ky informacion ndonjëherë mund të merret pikërisht nga një ekstrakt i zgjeruar nga regjistri i banesave, pasi në ekstraktet e zakonshme që jepen për transaksionin, nuk ka shënime për barrën e ambienteve të banimit për sa i përket ekzistencës së e drejta e vendosur ligjërisht e qëndrimit të të burgosurit të liruar.

Rreziku 8. I martuar apo beqar

Nëse pronari është ose ka qenë i martuar, është e nevojshme të kontrollohen datat e përfundimit dhe shpërbërjes së tij, data dhe arsyet e blerjes së banesës nga pronari. Nëse banesa është blerë gjatë martesës, atëherë të dy bashkëshortët kanë të drejta për të, pavarësisht se kujt është regjistruar. Është e domosdoshme të kërkohet pëlqimi i bashkëshortit të dytë për shitjen e banesës. Përndryshe, mund të ekzistojë rreziku i ndarjes së pronës me gjysmën tjetër të shitësit.

I njëjti fat e pret blerësi nëse blen një apartament (të blerë gjatë martesës) nga njëri prej bashkëshortëve, nëse martesa zgjidhet, por nuk kanë kaluar tre vjet nga data e zgjidhjes së saj. Ish-bashkëshorti ka të drejtë të shkojë në gjykatë dhe të kërkojë të drejtat e tij për një pjesë të banesës që keni blerë.

Rreziku 9. Banimi - me trashëgimi

Kushtojini vëmendje të veçantë kësaj pike në dokumentet e titullit. Nëse apartamenti i zgjedhur është marrë me trashëgimi, atëherë patjetër që duhet të pyesni mbi çfarë baze - testament ose trashëgimi me ligj.

Rregullat e trashëgimisë me ligj dhe me testament janë të ndryshme. Nëse ka testament, mund të trashëgojnë edhe personat që kanë të drejtën e pjesës së detyrueshme në trashëgimi dhe personat në ngarkim të trashëgimlënësit. Rrethi i këtyre personave duhet të krijohet, përndryshe ata do të mund të kërkojnë në gjykatë një pjesë të konsiderueshme të trashëgimisë dhe gjykata do t'u japë atyre këtë pjesë. Pronari i ri i banesës do të detyrohet të ndajë ambientet e blera me aplikantë të tillë. Për më tepër, është e nevojshme t'i kushtohet vëmendje kujt dhe kur është ekzekutuar testamenti, pasi ai mund të kundërshtohet nga trashëgimtarët e pakënaqur të përparësisë së parë, të cilëve u është hequr trashëgimia sipas testamentit. Për më tepër, është e nevojshme të përcaktohet gjendja e përgjithshme shëndetësore dhe gjendja mendore e trashëgimlënësit që ka ekzekutuar testamentin. Meqenëse shumë shpesh testamentet e hartuara nga të moshuarit shpallen të pavlefshëm nga gjykata.

Kur vendosni të blini një apartament të marrë me trashëgimi, duhet të jeni të përgatitur për faktin se një trashëgimtar mund të shkojë në gjykatë me një kërkesë për të rivendosur afatin e humbur për hyrjen në një trashëgimi. Ose, brenda tre viteve, një pretendues i trashëguar "i pallogaritur" mund të shfaqet papritur dhe të jetë në gjendje të provojë të drejtat e tij. Më pas të gjitha transaksionet e bëra me apartamentin pas pranimit të trashëgimisë do të shpallen të pavlefshme.

I takon blerësit të vendosë nëse do të blejë një banesë të tillë apo jo. Dhe nëse kanë kaluar më pak se tre vjet nga pranimi i trashëgimisë, është më mirë të refuzoni një transaksion të tillë.

Një tjetër mundësi: në raste të tilla, nënshkruani një marrëveshje me shitësin e banesës, në të cilën ai do të marrë përsipër detyrime në të ardhmen, në rast se trashëgimtarët e tjerë pretendojnë trashëgiminë dhe rivendosin të drejtat e tyre ndaj saj, për t'u transferuar atyre një pjesë proporcionale. të shumës së parave të marra për pronën.

Rreziku 10. Prania e mosmarrëveshjeve dhe barrëve

Një informacion i tillë mund të zbulohet duke dërguar një kërkesë në Rosreestr (përgjigja jepet brenda 5 ditëve), si dhe me kërkesë në zyrën për çështje civile në gjykatë në vendndodhjen e pronës. Nëse ka një mosmarrëveshje në lidhje me pronën ose nëse ka ndonjë barrë, ju duhet të refuzoni transaksionin, ose të konsultoheni me një avokat kompetent për pasojat e mosmarrëveshjes ose barrës ekzistuese. Bazuar në rezultatet e informacionit të marrë, mund të vendosni nëse ia vlen të hyni në një marrëveshje në të ardhmen apo jo. Dhe nëse vendosni se sa vlen, atëherë ulni koston e pronës së blerë sa më shumë që të jetë e mundur.

Pjesëmarrësit në tregun sekondar janë të vetëdijshëm për kategorinë “e tmerrshme dhe të tmerrshme” të shitësve - persona të regjistruar në dispanseritë narkoologjike (ND) dhe psikoneurologjike (PND). Rekomandimet tradicionale për këtë temë përfundojnë në faktin se pala shitëse duhet të kërkojë një certifikatë që thotë se ata nuk janë të regjistruar. Nëse janë, atëherë është më mirë të refuzoni të blini një apartament prej tyre.

Ky artikull është një material referimi dhe informacioni, i gjithë informacioni në të është paraqitur për qëllime informative dhe është vetëm për qëllime informative.

Një certifikatë, dhe personalisht!
Autori i këtyre rreshtave është një adhurues i madh i tregimeve të ndryshme nga jeta e sekserëve. Çfarë mund të dëgjoni mjaft ndonjëherë! Kështu që këtë herë, siç thonë ata sot, "mbusha me kokoshka" dhe u përgatita të dëgjoja histori sesi agjentët e nderuar njohin Napoleonët e fshehtë, njerëzit e qenve, agjentët marsianë dhe thjesht të dehurit tek qytetarët në dukje të pavëmendshëm. Sidoqoftë, gjithçka doli të ishte më prozaike. "Vetëm një mjek i kualifikuar mund të bëjë një diagnozë të saktë," thanë ata ekspertë nga Metrium Group. "Sekseri në këtë rast nuk tregon cilësi profesionale, por thjesht njerëzore - vëzhgim, intuitë, instinkt."

Gjëja kryesore në të cilën mbështeten profesionistët e tregut janë dokumentet, pra vërtetimet nga dispanseritë përkatëse që tregojnë se qytetari i caktuar nuk është i regjistruar aty. Ata ju kërkojnë t'i sillni të gjithë shitësit (pavarësisht se çfarë sugjerojnë instinktet profesionale të sekserit) janë përjashtime, sipas Olga Selyutina, kreu i departamentit të strehimit sekondar të kompanisë Ruse të Shtëpisë së Pasurive të Paluajtshme, bëhet vetëm për mbajtësit e patentë shoferit dhe patentë gjuetie. Duke qenë se marrja e këtyre dokumenteve në vetvete nënkupton që shtetasi nuk është i regjistruar.

Lidhur me certifikatat nga PND dhe ND Svetlana Birina, drejtuese e departamentit të pasurive të paluajtshme urbane të kompanisë NDV-Real Estate, jep disa këshilla më të dobishme. Së pari, duhet të siguroheni që dokumenti është marrë në të vërtetë në institucionin përkatës dhe jo blerë në portën më të afërt. Për ta bërë këtë, duhet të shkoni në shpërndarës së bashku me pjesëmarrësin në transaksion. Dhe së dyti, është e dobishme t'i kushtohet vëmendje periudhës së regjistrimit të përhershëm të shitësit në vendbanimin e tij të fundit. Nëse është i vogël, duhet të kontaktoni PND dhe ND në vendbanimin tuaj të mëparshëm - është e mundur që të dhënat që na interesojnë të jenë aty.

Mbrojtja e diskutueshme
Le të shqyrtojmë këtë kthesë të ngjarjeve: shitësi solli një certifikatë, dhe më pas doli se ishte e rreme - ai ishte ende i regjistruar. A do ta ndihmojë blerësi disponimi i një dokumenti të tillë? Në fund të fundit, certifikata (edhe pse e rreme) vërteton se blerësi ishte i shqetësuar për këtë çështje dhe kërkonte dokumente nga pala e kundërt. Kjo do të thotë se ai është një blerës me mirëbesim. Dhe shitësi që solli me vetëdije një false është një kriminel.

Fatkeqësisht, këto konstruksione teorike janë thyer në jetën reale. "Nga njëra anë, prania e certifikatave të tilla flet vërtet për mirëbesimin e blerësit: ai u përpoq të merrte të gjitha masat për të siguruar ligjshmërinë e transaksionit," shpjegon. Irina Shugurova, Zëvendës Drejtoreshë Menaxhuese e MIEL-Rrjetit të Zyrave të Pasurive të Paluajtshme për Çështje Juridike. "Nga ana tjetër, mund të luajë gjithashtu një rol negativ: blerësi duket se konfirmon se kishte dyshime për shëndetin e shitësit."

"Praktika gjyqësore është e larmishme dhe nuk ka një përgjigje të qartë se si do të përfundojë ky apo ai gjyq," përmbledh Irina Shugurova.

“Lani veten” sa më mirë që mundeni
Unë do t'ju tregoj një histori të vërtetë - u ndodhi disa miqve të mi. Një djalë në moshën 10-12 vjeç kishte dhimbje koke (e kush nuk ka dhimbje koke në fëmijëri?!), dhe nëna e tij e kujdesshme e çoi fillimisht te një neurolog dhe më pas, për disa arsye, te një psikiatër. Mjeku i mirë tha se gjithçka ishte në rregull, historia ishte harruar. Dhe më pas, më afër ditëlindjes së tij të 18-të, zyra e regjistrimit dhe regjistrimit ushtarak u shqetësua - ata thonë se rekrutuesi ishte regjistruar në "dehur". Dhe djali duhej të shtrihej për disa ditë në shtëpinë përkatëse të pikëllimit.

Ajo që dua të them është se ju mund të regjistroheni për një sërë arsyesh - nuk keni pse të bëheni Zëvendës Mbreti i Indisë, si llogaritari Berlaga. Tani le të imagjinojmë që një person i tillë ka një apartament dhe dëshiron ta shesë atë. A është edhe e mundur?

Përgjigjet e marra nga ekspertët e tregut nuk ishin inkurajuese. Nga njëra anë, të gjithë deklaruan njëzëri se një personi të tillë nuk i hiqet aftësia juridike - duhet të ketë një vendim gjyqësor për këtë çështje. Kështu që ai mund ta shesë apartamentin. Nga ana tjetër, ka një kontabilitet në PND, kështu që ata nuk do t'u rekomandonin klientëve të tyre të blinin një apartament të tillë.

Çfarë duhet bërë? Nëse nuk e konsideroni opsionin e "blerjes së një certifikate në vendkalimin e metrosë", atëherë në të vërtetë ekzistojnë dy mënyra. Ose sinqerisht tregoni të gjithëve për problemet tuaja dhe ofroni apartamentin me një zbritje të konsiderueshme - me shpresën se do të ketë njerëz të gatshëm të marrin rrezikun. Ose (e cila, për mendimin tonë, është më e mundimshme, por më premtuese) çregjistrimi me mjete zyrtare - procedura përkatëse parashikohet me ligj. Kjo rrugë është gjithashtu më e mirë në atë që eliminon jo vetëm ato aktuale (të lidhura me këtë transaksion), por edhe të gjitha problemet pasuese.

Dhe këshilla praktike është e thjeshtë. Blerësit - kur takoni një apartament, shitësi i të cilit nuk mund të sigurojë letrat e duhura, me të vërtetë vraponi pa shikuar prapa. Mos blini - jo për asnjë para. Dhe shitësit duhet të kërkojnë çregjistrimin ligjor. Kjo është e mundimshme, por mjaft e realizueshme.

Blerja e një apartamenti është një hap i rëndësishëm në jetën e çdo personi. Shumë familje të reja zgjedhin banesat në ndërtesa të reja, duke e blerë atë nga kompanitë e ndërtimit, duke u bërë kështu pronarët e parë të banesës. Por nuk është gjithmonë e mundur të blini një dhomë ose apartament të përshtatshëm në një ndërtesë të re, dhe ju duhet të kërkoni opsione për blerjen e pasurive të paluajtshme "nga dora". Ka shumë nuanca në një rast të tillë, dhe tregu i pasurive të paluajtshme është i mbushur me mashtrues dhe shitës thjesht analfabetë ligjërisht, për shkak të veprimeve të të cilëve blerësi mund të vuajë përfundimisht.

Ne ju rekomandojmë të lexoni:

Për të blerë një apartament pa probleme të panevojshme, mund t'i drejtoheni profesionistëve që garantojnë verifikimin e të gjitha dokumenteve dhe nuancave që mund të çojnë në probleme. Por nëse jeni duke blerë pasuri të paluajtshme vetë, do të ishte mirë të zbuloni se cilat dokumente duhet të kontrollohen kur blini një apartament, si dhe të studioni rregulla të tjera të rëndësishme që do të diskutohen në këtë artikull.

Tabela e përmbajtjes:

Cilat dokumente duhet të kontrolloni kur blini një apartament për të përcaktuar pronësinë

Kur blini një apartament, duhet të kontrolloni dokumentet që tregojnë pronësinë e shitësit mbi pronën. Në varësi të mënyrës se si shitësi e ka marrë apartamentin, do t'ju duhet të shikoni dokumente të ndryshme.

Nëse apartamenti është privatizuar tek shitësi, duhet të shikoni dokumentet e mëposhtme:

• Pasaporta teknike, e cila përshkruan aspektet teknike të pronës, duke përfshirë informacionin për gjendjen e hapësirës së banimit dhe madhësinë e saj;
• Një certifikatë e regjistruar në një zyrë që tregon se shitësi zotëron pronën që shitet.

Nëse banesa e blerë është bashkëpunuese, duhet të kontrolloni edhe pasaportën teknike, por certifikata e pronësisë duhet të ketë një formë paksa të ndryshme dhe të lëshohet nga departamenti kryesor i strehimit.

Nëse shitësi ka blerë më parë apartamentin e tij nga pronarë të tjerë, sigurohuni që të kontrolloni marrëveshjen e blerjes dhe shitjes, e cila duhet të jetë e noterizuar dhe e regjistruar në BTI. Dhe nëse zona e banimit është marrë nga shitësi me trashëgimi, atëherë ai duhet të ketë gjithashtu dokumentin përkatës të vërtetuar nga një noter dhe në BTI.

Gjëja më e vështirë është të kontrolloni dokumentet kur blini një apartament që është blerë nga shitësi si rezultat i procedurave ligjore. Do të jetë e nevojshme të kontrolloni jo vetëm vendimin e gjykatës të regjistruar në BTI, por edhe shumë dokumente të tjera, të cilat mund të ndryshojnë në varësi të situatës. Ndër këto dokumente:

Kur të jetë vendosur pronësia, duhet të kontaktoni BTI-në për të kërkuar një certifikatë, e cila është karakteristikë e banesës. Mund të ketë problem me marrjen e kësaj certifikate nëse në ambientet e banimit është kryer rindërtimi, i cili nuk është legalizuar. Është e pamundur të shiten apartamente me rizhvillim të paligjshëm, dhe shitësi do të duhet të ndjekë procedurën e duhur dhe të paguajë një gjobë administrative për ndryshimet e bëra në dizajnin e lokaleve.

Kujdes: Në disa raste, pronari mund të përballet me dënime penale për rizhvillimin e paligjshëm të një apartamenti.

Sipas ligjeve të Federatës Ruse, vetëm një i rritur ligjërisht kompetent mund të shesë pasuri të paluajtshme. Problemi është se jo të gjithë shitësit pranojnë të ofrojnë dokumente nga trajtimi i drogës dhe dispanserët psikologjikë. Sidoqoftë, ngurrimi i shitësit për të marrë certifikata të tilla nuk tregon aspak paaftësinë e tij, por duhet të paralajmërojë blerësin. Ekzistojnë disa mënyra për të vendosur aftësinë juridike të shitësit nëse ai refuzon të marrë në mënyrë të pavarur këto certifikata:

Është e rëndësishme të theksohet se edhe prania e një certifikate nga një ekspert i pavarur nuk do t'i sigurojë gjykatës prova 100% të aftësisë juridike të një personi. Nëse në momentin e shitjes së banesës ai ka qenë i regjistruar në një qendër trajtimi të drogës, si pasojë e një mosmarrëveshjeje ligjore për banesën, ky fakt mund të bëhet i rëndësishëm gjatë marrjes së një vendimi. Çdo rast është individual, por të kesh një certifikatë nga një ekspert i pavarur rrit ndjeshëm shanset e blerësit për të mbrojtur të drejtat e tij për një apartament në gjykatë nëse është e nevojshme.

Është e rëndësishme të pyesni kur kontrolloni një apartament ekstrakt nga Regjistri i Unifikuar i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme. Shpesh shitësit e kanë këtë dokument me vete, dhe nëse është kështu, atëherë këshillohet që ai të jetë sa më "i fundit". Nëse dëshironi, blerësi mund të porosisë në mënyrë të pavarur një ekstrakt. Kjo do t'ju lejojë të zbuloni se kush ka të drejtat mbi pronën dhe nëse ka ndonjë barrë të vendosur mbi të.

Ju gjithashtu duhet të merrni patjetër ekstrakt nga regjistri i shtëpisë, i cili do t'ju lejojë të verifikoni korrektësinë e privatizimit të banesës (nëse ka ndodhur). Për më tepër, një ekstrakt nga regjistri i shtëpisë do t'ju lejojë të zbuloni numrin e transaksioneve të kryera me pasuri të paluajtshme. Mund të përdoret gjithashtu për të përcaktuar numrin e personave të regjistruar në apartament.

Kërkojini shitësit të apartamentit t'ju prezantojë vërtetim nga zyra e strehimit se apartamenti nuk ka borxh për të paguar për banim dhe shërbime komunale.

Nëse të miturit jetojnë në apartament, duhet të siguroheni që ata të mos jenë të regjistruar atje. Kur të miturit regjistrohen në pronën e blerë, mund të lindin probleme autoritetet e kujdestarisë. Sigurohuni që ata të jenë në dijeni të shitjes së banesës dhe të bien dakord që fëmija të hiqet nga prona dhe të regjistrohet në një vendbanim të ri.

Noteri mund të kërkojë informacion nga Regjistri i Unifikuar i Ndalimeve të Tjetërsimit të Pasurive të Paluajtshme, i cili do t'ju lejojë të kontrolloni nëse apartamenti ishte pjesë e kolateralit gjatë regjistrimit të detyrimeve të kredisë. Gjithashtu, duke përdorur këtë certifikatë, ju mund të përcaktoni nëse apartamenti është i përfshirë në kapitalin e autorizuar të një organizate, ndërmarrjeje ose kompanie.

Nëse shitësi i banesës e ka blerë atë gjatë martesës, është më mirë t'i kërkoni atij një certifikatë që konfirmon se ish-bashkëshorti nuk është kundër shitjes së pronës. Gjithashtu, në mënyrë ideale, mund të kërkoni pëlqimin me shkrim për shitjen e pasurive të paluajtshme nga të gjithë banorët e banesës, edhe nëse nuk janë të regjistruar në të.

Është mjaft e lehtë të kontrolloni vetë dokumentet kur blini pasuri të paluajtshme. Shpesh vetë shitësit mbledhin paketën maksimale të dokumenteve përpara se t'ia tregojnë apartamentin blerësit. Në një situatë të tillë, kushtojini vëmendje datave të certifikatave të lëshuara dhe nëse ato rezultojnë të vjetruara, kërkoni nga shitësi të porosisë të reja ose bëjeni vetë.

Në çdo transaksion të së drejtës civile ndërmjet individëve, rolin kryesor e luan aftësia juridike Dhe aftësia juridike po këta individë - pjesëmarrës në transaksione.

Si parazgjedhje, supozohet se çdo qytetar i rritur i Federatës Ruse është plotësisht ka zotesi juridike Dhe të aftë. Përndryshe, ai nuk ka të drejtë të kryejë në mënyrë të pavarur transaksione.

Dhe nëse ai bëri një marrëveshje të tillë ( nënshkroi një kontratë për shitjen dhe blerjen e një apartamenti, për shembull), atëherë ky transaksion bëhet i pavlefshëm sapo rezulton se Shitësi i banesës nuk kishte autoritet për ta bërë këtë ose ishte i paaftë .

Këtu nuk po flasim për Blerësin e banesës, sepse... arsye për të marrë paratë dhe më pas për të përfunduar marrëveshjen për një arsye "paaftësia" mund të jetë vetëm nga Shitësi.

Zotësia juridike civile e një individi

Zotësia juridike një person quhet aftësia e tij ( më saktë, një mundësi ligjore) kanë të drejta civile dhe mbajnë përgjegjësi të caktuara të parashikuara me ligj. Ato. të jetë bartës i të drejtave dhe detyrimeve, të jetë subjekt i ligjit, sipas Opens in a new tab.">Neni 17 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Zotësia juridike një qytetar lind nga momenti i lindjes së tij dhe njihet në mënyrë të barabartë nga të gjithë qytetarët e Federatës Ruse. Zotësia juridike të pandashme nga personaliteti i një qytetari. Nuk mund ta privosh një person aftësia juridike.

Në lidhje me transaksionet me apartamente, aftësia juridike Shitësi do të thotë se ai ka të drejta ligjore posedimi, përdorimi dhe asgjësimi apartament.

Aftësia juridike për të shitur një apartament

Zotësia juridike i referohet aftësisë së një personi për të vepruar lirisht në përputhje me të tijën aftësia juridike . Këto veprime mund t'i shërbejnë atij për të realizuar të drejtat e tij, mund t'i japin të drejta të reja, por edhe t'i imponojnë detyra dhe përgjegjësi për veprimet e tij.

Shpallja e një personi të paaftë

Një qytetar mund të shpallet juridikisht i paaftë VETËM me vendim gjykate.. Kjo ndodh për shkak të çrregullim i dukshëm mendor një person dhe paaftësia e tij për të kuptuar kuptimin e veprimeve të tij (Hapet në një skedë të re.">Neni 29 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Gjykata mund ta privojë një person të tillë aftësia juridike, dhe instaloni mbi të kujdestaria (nga mjedisi i tij i afërt, për shembull).

Kujdestar bëhet përfaqësuesi ligjor i repartit dhe kryen të gjitha transaksionet civile në emër dhe në interesat e tij ( përfshirë. transaksionet e pasurive të paluajtshme).

Gjykata vendos për paaftësia e një qytetari bazuar në rezultatet ekzaminim mjekoligjor, e cila e instaloi atë çrregullime të rënda mendore . Të inicojë të tilla ekzaminimi në lidhje me një qytetar munden të afërmit e tij , prokurori ose spital psikiatrik (Hapet në një skedë të re.">Neni 281 i K.Pr.Civile).

Një opsion më i butë i përdorur nga gjykata është kufizimi i aftësisë juridike të një qytetari(Hapet në një skedë të re.">Neni 30 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Kjo ndodh kur një person nuk është në gjendje të përballojë varësitë e tij ( për shembull, pirja, droga, etj.), si rezultat i së cilës vuajnë të dashurit e tij. Gjykata mundet kufizojnë aftësinë juridike të dikujt, dhe caktoni mbi të kujdestaria .

Shtetas me zotësi të kufizuar juridike mund të kryejë në mënyrë të pavarur transaksione të vogla shtëpiake, por transaksione të mëdha ( përfshirë. për tjetërsimin e pasurive të paluajtshme), ai ka të drejtë të performojë vetëm me pëlqimin e kujdestarit tuaj .

Nëse një qytetar njihet nga gjykata të paaftë ose të kufizuar nga gjykata në zotësi juridike, atëherë sipas ligjit, gjykata duhet të njoftojë për këtë brenda 3 ditëve Autoritetet e kujdestarisë dhe kujdestarisë në vendbanimin e shtetasit, me qëllim vendosjen mbi të kujdestaria ose kujdestaria (Hapet në një skedë të re.">Klauzola 2 e nenit 34 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Çdo transaksionet e pasurive të paluajtshme, duke ndikuar të drejtat e personave të paaftë ose të kufizuar, kryhen vetëm me leje me shkrim Autoritetet e kujdestarisë dhe kujdestarisë.

Certifikatat nga ND dhe PND - cilat janë ato?

Kur shesin një apartament, sekserët ndonjëherë kërkojnë nga Shitësi certifikata nga ND dhe PND, duke përmendur dëshirën për t'u siguruar që Shitësi është plotësisht të aftë.

Certifikatë nga ND- kjo është një certifikatë nga trajtim medikamentoz aftësia juridike e diskutueshme.

Certifikatë nga IPA- kjo është një certifikatë nga psikoneurologjike ambulantë në vendbanimin e Shitësit se ai nuk është i regjistruar tek ata. Nëse është e shënuar, atëherë është aftësia juridike e diskutueshme.

Por! Sqarim i rëndësishëm! Nëse Shitësi është i regjistruar në ND ose HDPE, kjo nuk thotë asgjë për të paaftësia (Vetëm gjykata mund ta vendosë këtë çështje), por rritet lidhur me të mundshme paaftësia.

Dhe situata e kundërt - nëse në kohën e përfundimit të transaksionit nuk kishte asnjë vendim gjyqësor paaftësia Shitësi, atëherë më vonë ka ende një rrezik duke sfiduar marrëveshjen per kete arsye. Gjykata mund të njohë shitësin të paaftë ose kufizojnë aftësinë e tij juridike tashmë pas transaksionit, dhe konsideroni se në kohën e përfundimit të tij ai nuk e kuptoi kuptimin e veprimeve të tij (Hapet në një skedë të re.">Neni 177 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Dhe kjo tashmë është një arsye për.

Ata që janë të regjistruar me ND ose HDPE ky rrezik është padyshim më i lartë. Për të reduktuar këtë rrezik, merren certifikatat e duhura.

Vërtetë, ka një lajm të mirë për blerësin e banesës: nga Marsi 2015, paragrafi 2 i sa më sipër Neni 177 i Kodit Civil të Federatës Ruse plotësuar me një kusht nën të cilin transaksioni mund të njihet e pavlefshme, nëse Shitësi paditet më pas kapacitet të kufizuar, dhe konsideroi se në kohën e transaksionit ai nuk e kuptonte kuptimin e veprimeve të tij, dhe ( e rëndësishme!) Blerësi e dinte për këtë ( ato. Pashë që Shitësi ishte i sëmurë mendor, por prapë bëri një marrëveshje me të).

Në të njëjtën kohë, mos i ngatërroni konceptet "i njohur si i paaftë" Dhe "kapacitet i kufizuar" (dallimet - shih më lart).

Si të konfirmoni aftësinë juridike të shitësit të apartamenteve në një transaksion

Për të konfirmuar aftësia juridike Shitësi në momentin e nënshkrimit