Ndërtimi i ndërtesave të banimit, sidomos kur bëhet fjalë për ndërtesa shumëkatëshe, është një proces mjaft i përgjegjshëm, pasi shkelja e kodeve të ndërtimit mund të sjellë pasoja tragjike gjatë funksionimit të objektit. Prandaj, cilësia e punës ndërtimore kontrollohet domosdoshmërisht nga shteti.

Përpara se pronarët të fillojnë të zhvendosen në apartamente të reja, ata duhet të marrin lejen për të vënë në funksion ndërtesën e re nga agjencitë rregullatore qeveritare. Si kontrollohet cilësia e punës në faza të ndryshme të ndërtimit të një ndërtese banimi, cilat dokumente konfirmojnë cilësinë e objektit të ndërtuar, do të diskutohet në këtë artikull.

Si konfirmohet cilësia dhe siguria e një ndërtese të re?

Për qytetarët që bëhen konsumatorët përfundimtarë të produktit nga zhvilluesi - banorët e apartamenteve të reja, zbatimi i teknologjive për kontrollin e cilësisë së punimeve ndërtimore do të duket shumë i paqartë. Në një masë më të madhe, ata janë të interesuar për një çështje të një natyre paksa të ndryshme - kur do të jetë e mundur të hyni në apartament dhe të filloni të bëni riparime, me fjalë të tjera, të vendoseni në një shtëpi të re.

Teknologjia për kontrollin e cilësisë së punimeve ndërtimore nga shteti është e organizuar në atë mënyrë që derisa zhvilluesi të marrë lejen për vënien në funksion të objektit, banesat nuk mund t'u kalohen qytetarëve në shfrytëzim. Leja e marrë, nga ana tjetër, është një garanci për banorët e rinj që të gjitha punët janë kryer siç duhet dhe asgjë e keqe nuk do të ndodhë me shtëpinë në të ardhmen.

Aktet legjislative dhe procedura për marrjen e lejeve

Pra, pas përfundimit të punës ndërtimore, fillon koha që zhvilluesi të përgatisë një sërë dokumentesh. Këto dokumente synojnë të konfirmojnë cilësinë dhe sigurinë e përdorimit të objektit të ndërtuar, dhe gjithashtu shërbejnë si bazë për transferimin e apartamenteve tek pronarët e tyre. Shumë prej tyre, nga zakoni i vjetër, procesin e kontrollit të cilësisë e quajnë “komision shtetëror”, megjithëse në fakt procedura e dorëzimit të një objekti ka ndryshuar shumë kohë më parë.

Pranimi i shtëpisë nga "komisioni shtetëror" në kuptimin e zakonshëm të këtij formulimi u krye deri në fund të vitit 2004, kur u miratua dhe hyri në fuqi Kodi i Planifikimit të Qytetit të Federatës Ruse. Komisioni përbëhej nga përfaqësues të organizatave të projektimit, të kontrollit arkitektonik dhe të ndërtimit, zjarrit, kontrollit sanitar, si dhe punonjës të specializuar të një sërë organizatash të tjera. Dhe leja duhej të merrej nga çdo organizatë, përfaqësuesi i së cilës ishte i pranishëm në komision. Pas hyrjes në fuqi të procedurës së re të pranimit filloi në mënyrë gjithëpërfshirëse përgatitja e dokumenteve të nevojshme.

Pas futjes së Kodit të Urbanistikës, procedura e pranimit u thjeshtua disi sot, vënia në përdorim e një objekti rregullohet nga aktet e mëposhtme legjislative;

• Neni 55 i Kodit të Urbanistikës së Federatës Ruse (Ligji Federal Nr. 190), teksti i të cilit thotë se pranimi i projekteve të ndërtimit kapital kryhet nga autoritetet lokale. Për projektet në ndërtim në Moskë, një organ i tillë është komiteti shtetëror i mbikëqyrjes së ndërtimit, dhe për ndërtesat e reja në rajonin e Moskës - autoritetet federale ose lokale të qeverisjes;
• Rregulloret për zbatimin e mbikëqyrjes shtetërore të ndërtimit në Federatën Ruse (paraqitur me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse nr. 54 të 1 shkurtit 2006). Bazuar në këtë dokument, autoritetet e mbikëqyrjes së ndërtimit kontrollojnë punën në çdo fazë të ndërtimit - nga zhvilluesi që merr lejen për të kryer ndërtimin deri në fazat përfundimtare të punës.

Këto akte legjislative, në thelb, reduktojnë të gjitha masat për pranimin e një objekti në nevojën që zhvilluesi të marrë dy dokumente:

1. Konkluzioni i Pajtueshmërisë (AOC) “Përfundim mbi përputhshmërinë e objektit ndërtimor kapital të ndërtuar, rikonstruktuar, riparuar me kërkesat e rregulloreve teknike dhe dokumentacionit të projektimit.”

Sipas "Rregulloreve për zbatimin e mbikëqyrjes shtetërore të ndërtimit në Federatën Ruse", inspektimet kryhen gjatë gjithë periudhës së punës ndërtimore, dhe deri në kohën kur kryhet inspektimi përfundimtar, është grumbulluar një listë e tërë e raporteve të inspektimit. , të cilat përmbajnë informacion për mangësitë, kohën dhe kohën e eliminimit të tyre.

Përfundimi nxirret në bazë të inspektimit përfundimtar të objektit nga përfaqësues të Komitetit Shtetëror të Mbikëqyrjes së Ndërtimit, si dhe raporteve të inspektimeve të ndërmjetme. Komiteti përfshin specialistë të specializuar, secili prej tyre kontrollon një segment të caktuar të punës që korrespondon me specializimin e tij - këta janë elektricistë, hidraulikë, mbikëqyrje sanitare dhe epidemiologjike, inspektorë zjarri, etj.

1. Bazuar në AIA, si dhe në një sërë dokumentesh (që nuk lidhen me procedurën e pranimit, kjo është një certifikatë e pronësisë së tokës, etj.), Zhvilluesit i lëshohet dokumenti kryesor - Leja për vënien në punë të objektit.

Pas marrjes së lejes për vënien në punë, shtëpia konsiderohet të ketë kaluar inspektimin shtetëror, niveli i cilësisë së punës së kryer nuk ka ngritur asnjë ankesë dhe banorët mund të jenë të qetë për sigurinë e banesës së tyre. Kjo do të thotë që shtëpia mund të regjistrohet në shtet (i është caktuar një adresë postare), përveç kësaj, leja për ta vënë atë në funksion do të thotë që apartamentet mund t'u transferohen pronarëve (nënshkruhen certifikatat e transferimit dhe pranimit).

Çfarë duhet të jetë gati në momentin e inspektimit përfundimtar

Përpara se përfaqësuesit e Komitetit Shtetëror të Mbikëqyrjes së Ndërtimit të shfaqen në vend dhe të fillojnë punën e tyre, zhvilluesi (kontraktori i përgjithshëm) duhet të përfundojë punën e mëposhtme:

• Punimet e ndërtimit dhe instalimit;
• Puna në organizimin e komunikimeve inxhinierike;
• Lidhja e kontratave për mirëmbajtjen dhe funksionimin e shërbimeve komunale (objektet e ashensorit, ujësjellës kanalizime, furnizim me gaz, ngrohje, furnizim me energji elektrike);
• Përmirësimi i zonës lokale (rrugë të asfaltuara për makina, ndriçim, parkingje etj.);
• Matja e objektit nga punonjësit

Me fjalë të tjera, prona duhet të jetë plotësisht e përgatitur për banim. Çdo mangësi mund të jetë pengesë për marrjen e një AIA dhe, në përputhje me rrethanat, për marrjen e lejes për vënien në funksion të objektit.

Mungesa e kësaj leje përcakton pamundësinë e kalimit të banesës tek pronarët. Kjo do të thotë, zhvilluesi nuk është në gjendje të përmbushë detyrimet e tij ndaj palëve në kohë. Dhe kjo është e mbushur me padi dhe shpenzime të mundshme për zhvilluesin.

Zhvendosje dhe rinovim

Përpara miratimit të Kodit të Urbanistikës, ishte praktikë e zakonshme t'u jepej pronarëve të apartamenteve mundësinë për të kryer rinovime përpara se shtëpia të vihej zyrtarisht në përdorim. Sot, procedura është bërë më e rreptë - banimi mund të ndodhë jo më herët se zhvilluesi të marrë lejen për të vënë në punë shtëpinë.

Pas marrjes së lejes, apartamenti transferohet sipas certifikatës së pranimit (të dhënat e matjes së BTI duhet të jenë tashmë gati). Në momentin e nënshkrimit të aktit, çelësat zakonisht dorëzohen dhe pronari mund të përdorë hapësirën e banimit sipas gjykimit të tij.

Megjithatë, pronari këshillohet të përmbahet nga kryerja e riparimeve të mëdha që përfshijnë ndryshime në konfigurimin e banesës derisa të lëshohet certifikata e pronësisë. Ky dokument konfirmon se apartamenti është i pronarit të tij vetëm me këtë dokument mund të shitet, dhurohet ose trashëgohet.

Ligji thotë fare qartë si vijon: të bësh çdo ndryshim në konfigurimin e banesës përpara marrjes së tij është e papranueshme. Kjo dispozitë lidhet me procedurën për marrjen e pasaportës kadastrale (e nevojshme për marrjen e certifikatës së pronësisë). Gjatë kësaj procedure, mund të jetë e nevojshme të rimatni sipërfaqet e banesës.

Nëse elementë të ndryshëm të projektimit (përfundimi me fletë gipsi, ndërtimi i elementeve dekorative - ndarje, kamare, etj.) bëhen pengesë për matësit, këta të fundit mund të kërkojnë ligjërisht eliminimin e këtyre pengesave. Mosrespektimi i kësaj kërkese është një pengesë për regjistrimin e të drejtave të pronësisë dhe zbatimi (çmontimi i elementeve të përfundimit) shoqërohet me kosto të panevojshme.

konkluzioni

Pra, ky artikull rendit të gjitha masat e nevojshme për marrjen e dokumenteve që garantojnë cilësi të mjaftueshme të ndërtimit dhe punëve të lidhura me to, si dhe jetesë të sigurt në apartamentet e një ndërtese të re.

Procedura moderne e dhënies së lejeve është projektuar në atë mënyrë që të ketë një person të caktuar përgjegjës për kryerjen e inspektimit në çdo fazë. Kjo bëri të mundur eliminimin e “kontrollit në mungesë” të kryer për një nxitje të njohur. Gjatë inspektimit përfundimtar, shqyrtohen raportet e inspektimeve të ndërmjetme - në këtë mënyrë ju mund të gjurmoni cilësinë e punës "të fshehur", si dhe nivelin e përgjegjësisë së zhvilluesit dhe nivelin e organizimit të kontrollit të brendshëm.

Përveç kësaj, sistemi modern i inspektimit ka bërë të mundur uljen e lehtë të kohës së nevojshme për plotësimin e dokumenteve të nevojshme. Tani, një zhvilluesi që respekton me zell të gjitha rregulloret e ndërtimit i duhen 2-3 muaj për të plotësuar dokumentet e nevojshme, përfshirë transferimin e banesës te pronari.

Pas vënies në funksion të godinës së banimit, pronari i pronës firmos certifikatën e pranimit të banesës dhe përgatitet të kalojë në metra katrorë ose të fillojë riparimet dhe punimet e mbarimit. Duket se çfarë vështirësish mund të ketë në këtë fazë, pasi përfaqësuesit e autoriteteve rregullatore, kur nënshkruan lejen për vënien në punë të shtëpisë, tashmë kanë kontrolluar gjithçka?

Por jo, në fakt, prania e kësaj leje nuk garanton aspak se aksionari nuk do të hasë probleme të caktuara, zgjidhja e të cilave mund të kërkojë kohë, përpjekje dhe tension nervor.

Sot do të flasim se cilat "kurthe" mund të presin një aksionar në fazën e kalimit në përdorimin e shtëpisë së tij dhe gjatë funksionimit të saj të mëvonshëm.

Vështirësi në regjistrimin e të drejtave pronësore. Çfarë do të thotë kjo?

Një nga faktorët që nuk e lejon aksionerin të disponojë plotësisht pronën e tij menjëherë pas pranimit të banesës dhe dorëzimit të çelësave mund të jetë mospronësia e pronës. Në një sërë rastesh, zhvilluesi merr përsipër të zyrtarizojë pronësinë dhe njëkohësisht të regjistrojë banesën në regjistrin kadastral. (si një shërbim shtesë nën DDU).

Por zhvilluesi nuk është gjithmonë me nxitim për të përmbushur detyrimet e tij në mënyrë të çuditshme, ndonjëherë është e dobishme për kompaninë të vonojë këtë proces. Derisa të regjistrohen të drejtat pronësore mbi banesat, zhvilluesi ka të drejtë të disponojë zonën lokale. Për shembull, një zhvillues mund të organizojë parkim dhe të marrë pagesën, t'u imponojë banorëve (nëpërmjet Kodit Penal të propozuar prej tij) shërbime të ndryshme që banorët duhet të paguajnë (përfshirë shërbimet e paplotësuara). Për më tepër, zhvilluesi thjesht mund të presë derisa banorët të regjistrojnë në mënyrë të pavarur pronësinë, dhe paratë që ata kanë paguar për ofrimin e këtij shërbimi të veçantë nuk do të kthehen.

Cili është problemi?

Pa pronësinë e banesës, aksionari në fakt nuk ka të drejtë të jetojë në banesë, të cilën ai e ka paguar tashmë ligjërisht, apartamenti është ende pronë e zhvilluesit; Kjo do të thotë, meqenëse shtëpia u pranua nga komisioni shtetëror, ju mund të jetoni në këtë shtëpi, dhe zhvilluesi që zotëron apartamentet tani (ligjërisht) mund të lejojë pronarët e ardhshëm të shtëpive të jetojnë atje (teknikisht ai mund të lejojë këdo të jetojë në apartament). Mbajtësi i kapitalit, nga pikëpamja e ligjit, nuk mund të bëjë as riparime në apartament, por gjëja më e keqe në këtë situatë është se zotëruesi i kapitalit nuk mund të ndryshojë shoqërinë administruese dhe kjo është ajo që zotëruesit e kapitalit shpesh duhet të bëjnë së pari. .

Ndodh që zhvilluesi të nënshkruajë një marrëveshje me shoqërinë administruese, e cila merr në bilancin e saj ndërtesën e banimit, me kushte jashtëzakonisht të pafavorshme për aksionerët. Këta të fundit, në mungesë të të drejtave pronësore, duhet të pajtohen pa kushte me të gjitha kushtet e shoqërisë administruese, duke përfshirë pagesën e shërbimeve komunale me tarifa zhvatëse, pagesën për shërbimet e imponuara, apo edhe pagesën e shërbimeve që nuk ofrohen.

Kështu, zhvilluesi i jep aksionerit, i cili ka nënshkruar certifikatën e transferimit dhe pranimit, çelësat e banesës dhe i jep mundësinë për të jetuar atje me kushte të pafavorshme. Duhet pranuar se në një situatë të tillë nuk është gjithmonë fajtori zhvilluesi, për shembull, ndonjëherë administrata lokale ndërhyn në veprimet e kompanisë për ta motivuar atë të përmbushë detyrimet e saj ndaj qytetit. Për shembull, ai kërkon të ndërtojë pjesën e premtuar të rrugës, një parking, të përmirësojë një pjesë të territorit të rrethit, ose të ndërtojë një garazh për një nga zyrtarët, të shesë një apartament me çmim të ulët - edhe kjo ndodh.

Çfarë duhet bërë?

Nëse krijohet situata e përshkruar, aksionari duhet t'i drejtohet gjykatës me një kërkesë padi për njohjen e të drejtave të pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme. Në rast se gjykata vendos që aksionari ka të drejta të plota për këtë apartament (dhe shanset janë shumë të larta, pasi situata është e dukshme), atëherë Rosreestr do të jetë i detyruar të kryejë procedurat e duhura, dhe aksionari do të bëhet pronar i plotë i pronës.

Kur shkoni në gjykatë, së bashku me aplikimin, duhet të paraqisni një kopje të dokumentit tuaj të identitetit dhe një kopje të kontratës me zhvilluesin (DDU), si dhe kopjet e dokumenteve të pagesës që konfirmojnë faktin e shlyerjeve sipas marrëveshjes.

Ndërtesa e banimit nuk pranon shoqërinë administruese. Shkaqet dhe pasojat e mundshme

Tani le të shohim një situatë paksa të ndryshme. Duket se gjithçka është në rregull, shtëpia është vënë zyrtarisht në funksion, objektit i është dhënë adresa postare, apartamentet janë regjistruar në regjistrin kadastral dhe pronarët e apartamenteve kanë gjithashtu të drejta pronësie. Por është e pamundur të fillosh rinovimet dhe të jetosh, pasi apartamentet nuk kanë ngrohje, ujë apo energji elektrike (ose edhe të gjitha përnjëherë). Shoqëria administruese refuzon ta pranojë shtëpinë në librat e saj sepse zhvilluesi nuk i ka kryer të gjitha punimet dhe ndërtesa është në gjendje që nuk e lejon atë të përdoret.

Fakti që shtëpia u dorëzua nga zhvilluesi dhe u vu në funksionim nuk do të thotë që deri në atë kohë zhvilluesi ka përfunduar tashmë të gjithë punën.

Nga pikëpamja e logjikës së thjeshtë, kështu duhet të jetë - është e vështirë të imagjinohet që një komision shtetëror mund të pranojë një ndërtesë të papërfunduar, duke lejuar kështu, në fakt, njerëzit të jetojnë atje. Kjo është pikërisht ajo që mendojnë zotëruesit e kapitalit, por në fakt, procedura e dorëzimit të një shtëpie përfshin disa nuanca.

Cili është problemi?

Dorëzimi i një shtëpie një zhvilluesi është një procedurë mjaft e ndërlikuar dhe vonesat shpesh ndodhin në këtë fazë. Zhvilluesi duhet të eliminojë vazhdimisht mangësitë e specifikuara në udhëzimet e përfaqësuesve të organeve të ndryshme rregullatore shtetërore (inspektimi i zjarrit, shërbimi i gazit, mbikëqyrja e energjisë, stacioni sanitar dhe epidemiologjik, ndërtimi dhe kontrolli arkitektonik). Me gjithë këtë, përfaqësuesit e strukturave të listuara nuk kontrollojnë gjithçka, ata kryesisht janë të interesuar nëse do të jetë e sigurt për njerëzit të jetojnë në këtë shtëpi.

Sidoqoftë, konceptet e "sigurisë" dhe "rehatisë" janë koncepte krejtësisht të ndryshme, prandaj, edhe pasi zhvilluesi të marrë lejen për të vënë në punë shtëpinë, mund të kryhet:

Puna e mbarimit– në parim, shumica e apartamenteve jepen me qira pa përfunduar me kontratë. Megjithatë, kjo nuk vlen, për shembull, për zonën lokale, ligji i lejon zhvilluesit të përfundojë punën përkatëse pas transferimit të banesës tek aksionari;

Punimet e komisionimit. Këto janë sisteme të përgjithshme të kontrollit të ndërtesave dhe kontabilitetit (furnizimi me ujë, konsumi i energjisë elektrike, etj.), ajrimi është i kontrolluar;

Është e vështirë të imagjinohet që një aksionar do të pranonte një apartament ku është e pamundur të kontrollosh funksionimin e shërbimeve, (për shkak të mungesës së burimeve), disa punime ende nuk kanë përfunduar, ku në oborr ka papastërti në vend të një zone të rregulluar. Por në disa raste, zhvilluesit arrijnë të japin me qira banesa të tilla.

1. Kështu, aksionari është i interesuar të përfundojë punën e mbarimit sa më shpejt të jetë e mundur, kështu që ai mund të pranojë ofertën e zhvilluesit dhe të pranojë apartamentin, veçanërisht nëse kjo ofertë është marrë shumë përpara datës së specifikuar në kontratë. Vetë fakti që shtëpia tashmë është vënë në funksion, mundësia për të marrë një apartament para afatit (kjo do të thotë që zhvilluesi jo vetëm që ka përmbushur afatet, por edhe ka përfunduar punën përpara afatit)- E gjithë kjo e bën aksionerin të mendojë se, natyrisht, zhvilluesi do të përfundojë shumë shpejt ndërtimin.
2. Në një situatë tjetër, për shembull, aksionerët, të frikësuar nga afatet e zgjatura (për një vit, dy ose më shumë) shfrytëzoni rastin e parë për të marrë strehim. Kjo ndodh kur, në vend të një kompanie të falimentuar, puna e ndërtimit përfundon nga një organizatë tjetër, veçanërisht nëse ka një ndryshim të kompanive (kërkimi i fondeve, ristrukturimi i kredive bankare, marrja e fondeve nga fondi rezervë, procedurat e falimentimit, shitja e aktiveve të një kompanie ndërtimi të falimentuar, etj.) zgjat për disa vite. Në këtë situatë, një zgjidhje gjyqësore e çështjes, për arsye të dukshme, nuk mund të ndikojë në asnjë mënyrë në shpejtësinë e proceseve të përshkruara, kështu që aksionarët janë të dënuar të pranojnë gjithçka "siç është", dhe më pas t'i zgjidhin problemet vetë.

Çfarë duhet bërë?

Pavarësisht nga arsyet, apartamentet në pallat janë të papërshtatshme për përdorim dhe në një situatë të tillë, korrigjimi i defekteve vetë mund të jetë mjaft i kushtueshëm, si rrjedhojë kostoja e banimit do të rritet ndjeshëm. Prandaj, nuk duhet të veproni me nxitim, veçanërisht pasi pas nënshkrimit të certifikatës së pranimit, nuk do të jetë e lehtë të ndikoni disi tek zhvilluesi për të korrigjuar situatën.

Edhe nëse keni arsye serioze për të menduar se zhvilluesi do të përmbushë të gjitha premtimet e tij, ose nëse jeni të padurueshëm për të regjistruar pronësinë e banesës, kur nënshkruani aktin, mos harroni të tregoni të gjitha punët që nuk janë kryer ose që mund të të mos verifikohet (për mungesë uji, rryme etj.).

Tani mbetet vetëm të shikojmë se si zhvillohen ngjarjet. Nëse zhvilluesi përfundon të gjithë punën - shkëlqyeshëm, por nëse jo - mbani mend se ligji e detyron atë të eliminojë të gjitha defektet brenda periudhës së treguar në fletën e inspektimit. Nëse nuk është specifikuar asnjë afat gjatë nënshkrimit, atëherë zhvilluesi duhet të korrigjojë gjithçka brenda tre muajve. Nëse puna nuk është përfunduar në kohë, shkoni menjëherë në gjykatë, do të ishte më mirë nëse arrini të arrini një marrëveshje me të njëjtët pronarë dhe të bëni një padi në grup.

Komplekset rezidenciale të porositura

Ne kemi zgjedhur disa komplekse banimi në Moskë dhe rajon që tashmë janë vënë në funksion. Midis tyre, ju patjetër do të gjeni një mundësi interesante për veten tuaj: klikoni në foton që ju pëlqen në karusel dhe zbuloni detaje rreth kompleksit rezidencial që ju pëlqen!

Probleme me cilësinë e banesave. Vështirësi të mundshme me riparimet me garanci

Gjatë pranimit, mbajtësi i kapitalit nuk mund të vërejë disa mangësi dhe sigurisht nuk do të jetë në gjendje të përcaktojë cilësinë e punës së fshehur pa pajisje speciale. Nëse, për shembull, mund të përcaktohet vizualisht ose duke përdorur instrumente matëse që muret janë të lakuar ose ka dallime të konsiderueshme në nyjet e pllakave të dyshemesë, atëherë është më e vështirë të përcaktohet se çfarë ngarkese mund të përballojë sistemi elektrik.

Cili është problemi?

Pas regjistrimit të pronësisë së banesave (edhe pas një apo dy vitesh) Mund të shfaqen defekte, si izolimi i dobët i ambienteve të banimit nga faktorët klimatikë (ngrirje e mureve), punë e pakënaqshme e shërbimeve komunale etj. Edhe nëse gjithçka është nënshkruar shumë kohë më parë, pronari i pronës mund të kërkojë që zhvilluesi të eliminojë të metat, në përputhje me ligjin, kontratën (vetëm DDU) duhet të përmbajë një klauzolë garancie.

Zhvilluesi është i detyruar të bëjë gjithçka që është e nevojshme për të eliminuar mangësitë brenda pesë viteve, ai mund ta bëjë këtë vullnetarisht ose në përputhje me një vendim gjykate.

Sidoqoftë, ia vlen të kuptohet se nuk është fitimprurëse që zhvilluesi të kryejë ndonjë punë falas, prandaj, më shpesh, kompania thjesht do të presë deklaratën tuaj të kërkesës, dhe më pas do të insistojë dhe provojë që problemet lindën si një rezultat i funksionimit jo të duhur të ambienteve, shkelje e teknologjisë gjatë riparimeve, etj.

Më vete, vlen të përmenden çarjet në mure.Çarjet mund të tregojnë se themeli është hedhur në kundërshtim me standardet teknologjike, dhe pasojat në këtë rast me kalimin e kohës mund të jenë shumë serioze, deri në shembjen e pllakave të dyshemesë. (me gjithçka që nënkupton).

Çfarë duhet bërë?

Në mënyrë që gjykata të mbajë anën e mbajtësit të kapitalit neto, do të kërkohen argumente me peshë, siç janë rezultatet e një ekzaminimi ndërtimi (disa kompani ofrojnë shërbime të tilla). Prandaj, paditësi është i detyruar të paguajë për punën e ekspertëve dhe kjo kënaqësi nuk është aspak e lirë.

Gjithashtu, pronari mund të ushtrojë të drejtën e tij vetëm nëse në momentin e problemeve vazhdon të ekzistojë kompania e ndërtimit. Nëse kompania falimenton ose mbyllet për arsye të tjera, thjesht nuk do të ketë njeri që të bëjë pretendime. Prandaj, kur zgjidhni një zhvillues, është më mirë t'i jepni përparësi një kompanie që ka një histori - një histori të mirë, pa ndërtim afatgjatë dhe padi të shumta (ne kemi shkruar tashmë se si të kontrollojmë historinë dhe besueshmërinë e një zhvilluesi në një artikull të veçantë).

Shkelje e standardeve mjedisore. Banesa e rrezikshme

Përveç problemeve që lidhen me cilësinë e punimeve të ndërtimit të kryera, aksionari mund të hasë probleme të tilla si rritja e rrezatimit të sfondit, prania e rrezatimit të fortë elektromagnetik dhe nivelet e tepërta të komponimeve në ajër që janë të rrezikshme për njerëzit, si amoniaku dhe formaldehidi. . (ato mund të emetohen nga materiale ndërtimi me cilësi të ulët).

Çfarë duhet bërë?

Në rastet e mësipërme, zhvilluesi thjesht nuk është në gjendje të bëjë asgjë, edhe nëse dëshiron vërtet. E vetmja rrugëdalje e mundshme nga situata është të shkosh në gjykatë (me rezultatet përkatëse të ekspertizës së ndërtimit). Nëse, për shembull, parametrat mjedisorë tejkalohen, por ende nuk përbëjnë një kërcënim të drejtpërdrejtë për jetën dhe shëndetin (kjo përcaktohet nga ekspertë bazuar në standardet aktuale të vlefshme), mund të kërkoni kompensim nga zhvilluesi. Por nëse ekzaminimi tregon se ekseset janë shumë serioze, thjesht është e nevojshme të kërkohet nga zhvilluesi një rimbursim i plotë i shumës së paguar për strehimin, si dhe kompensimi për dëmin moral dhe material.

konkluzioni

Fatkeqësisht, shumica e atyre që janë në procesin e zgjedhjes së një ndërtese të re nuk janë as të vetëdijshëm për ekzistencën e shumë problemeve të listuara. Prandaj, si përfundim, dëshirojmë t'ju kujtojmë se, së bashku me kritere të tilla për zgjedhjen e banesave nga një zhvillues, si çmimi, vendndodhja, komoditeti i planifikimit dhe faktorë të tjerë, ia vlen të analizohen aktivitetet e zhvilluesit.

Kështu, një kompani e madhe me një histori të mirë nuk ka gjasa të kursejë cilësinë e materialeve të ndërtimit ose të marrë një qasje të pakujdesshme ndaj kontrollit të cilësisë. Shfaqja e negativitetit midis klientëve dhe shpërndarja e tij në internet mund të çojë shpejt në një rënie të kërkesës për shërbimet e zhvilluesit. Nëse një ndërtesë e re është zgjedhur tashmë, kushtojini vëmendje performancës së kaluar të zhvilluesit, kërkoni rishikime dhe përdorni të gjitha burimet e disponueshme ku mund të gjeni informacione të dobishme. Më shumë detaje se si të studiohen aktivitetet e një zhvilluesi janë shkruar në artikullin "Beso apo jo. Si të kuptoni nëse një zhvillues është i besueshëm."

Igor Vasilenko

Ju jeni bërë pjesëmarrës në ndërtimin e përbashkët dhe në të ardhmen e afërt do të bëheni pronar i një ndërtese të re. Si të zgjidhet çështja e regjistrimit në vendin e banimit në një ndërtesë të re. Këtu ka një veçori që nuk ka rëndësi të vogël për ushtrimin e të drejtave tuaja si pronar i një ndërtese të re, pikërisht një pyetje: nëse shtëpia është vënë në funksion. Por le të fillojmë me radhë.

Për të kryer regjistrimin shtetëror në vendin e banimit, kërkohet prania e vetë vendbanimit dhe me një status të caktuar ligjor. Para së gjithash, duhet të jetë një ambient banimi i përshtatshëm për qëndrim të përhershëm të një individi. Kjo do të thotë se një ambient i tillë banimi duhet të jetë plotësisht në përputhje me disa standarde teknike dhe sanitare të parashikuara nga legjislacioni aktual.

Kjo është pikërisht veçantia e ndërtesave të reja, përkatësisht:

Procesi i zhvendosjes në një ndërtesë të re mund të mos përkojë gjithmonë me vënien në punë të ndërtimit të banesave dhe regjistrimin e pronësisë së ndërtesës së re. Kështu, nëse shtëpia nuk vihet në funksion dhe nuk është përfshirë në regjistrin shtetëror si objekt banimi, nuk do të mund të bëni asnjë veprim ligjor.

Shtëpia nuk është vënë në punë - shkaqet dhe pasojat

Duhet theksuar se pranimi dhe vënia në punë e një shtëpie kryhet nga komisione dhe inspektime të ndryshme të departamenteve shtetërore.

Zbatuar

• inspektimi i ndërtimit të banesave për respektimin e normave dhe standardeve shtetërore,
• matja e hapësirës ekzistuese të banimit;
• vënia në punë e drejtpërdrejtë e ndërtimit të banesave.

Prandaj, nëse inspektimet shtetërore identifikojnë shkeljet e kryera gjatë ndërtimit, është mjaft e mundur që shtëpia juaj të mos vihet në punë. Në fakt, ka shumë arsye për dështimin mund të jetë mungesa e furnizimit me energji elektrike ose ujë, një mosfunksionim i kanalizimeve dhe shërbimeve të tjera, etj. Kështu, çështja nëse shtëpia vihet në funksion varet kryesisht nga integriteti i zhvilluesit tuaj. Nëse të gjitha punët ndërtimore janë kryer në përputhje me dokumentacionin e projektimit, nëse i gjithë dokumentacioni teknik i nevojshëm është i disponueshëm, nuk do të ketë probleme me vënien në punë të ndërtimit të banesave.

Shtëpia nuk është vënë në funksion - komponent ligjor

Çfarë duhet të bëjnë aksionarët nëse zhvilluesi rezulton i paskrupullt dhe nuk është në gjendje të vërë shtëpinë në funksion (për shkak të shkeljeve të konsiderueshme ose falimentimit). Legjislacioni aktual parashikon që projektet e ndërtimit të papërfunduara mund të veprojnë si pasuri të paluajtshme. Prandaj, çdo pjesëmarrës në ndërtimin e përbashkët ka të drejtën e njohjes së pronësisë, duke përfshirë edhe vendimin e gjykatës.

Informacion ligjor:

Neni 131 i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon që edhe nëse shtëpia nuk vihet në punë, kjo nuk mund të jetë një bazë për t'u mohuar aksionarëve njohjen e pronësisë së ambienteve të banimit.

Nëse i keni përmbushur siç duhet detyrimet tuaja sipas marrëveshjes së përbashkët të ndërtimit dhe keni paguar qiranë për apartamentin në mënyrën e përcaktuar, ju keni të drejtë të llogarisni në përmbushjen e detyrimeve nga zhvilluesi. Kjo merr parasysh vendbanimin aktual dhe pagesën e faturave të shërbimeve në ndërtesën e re.

Praktika e arbitrazhit:

Praktika gjyqësore ekzistuese tregon se kërkesat për njohjen e pronësisë së pjesëmarrësve në ndërtimin e përbashkët, në shumicën e rasteve, plotësohen plotësisht.

konkluzionet

Nëse jeni bërë peng i veprimeve të paligjshme nga ana e zhvilluesit, pavarësisht nëse shtëpia është vënë në funksion, ju keni të drejtën e mbrojtjes gjyqësore të interesave tuaja materiale dhe të të drejtave ligjore. Kjo është mënyra e vetme që mund të ushtrosh të drejtat e tua si pronar i plotë i një ndërtese të re. Ushtroni të drejtat tuaja ligjore dhe dispononi pronën që zotëroni në masën më të plotë. Ju mund të mësoni kuptimin e plotë të termit vendbanimi dhe tiparet e statusit ligjor duke lexuar artikullin.

Përgjigja e ekspertit.

Në faqet e internetit të zhvilluesve dhe agjencive të pasurive të paluajtshme mund të gjeni shumë reklama për shitjen e apartamenteve në ndërtesat e sapo përfunduara. Në shpallje thuhet: objekti është vënë në funksion. Formalisht, në këtë rast, blerësi mund të hyjë menjëherë pas lidhjes së një kontrate për blerjen e banesave.

Periudha "gri".
Në këtë artikull, ne konsiderojmë opsionin kur një kompani ndërtimi shet apartamente në përputhje me 214-FZ - duke lidhur një marrëveshje pjesëmarrjeje në kapital (DPA). Në mënyrë tipike, zhvilluesi arrin të shesë pjesën më të madhe të banesave në një ndërtesë apartamentesh në kohën kur ndërtesa vihet në funksion - sipas statistikave, nga 5% në 20% të apartamenteve mbeten të pashitura.

Zhvilluesi dhe aksionari mund të nënshkruajnë DDU vetëm gjatë periudhës nga momenti i marrjes së lejes së ndërtimit deri në dhënien e lejes për vënien në funksion të objektit. Sipas shefit të departamentit juridik të NDV SPb, Anastasia Soldatova, pas përfundimit të shtëpisë, ndërtimi konsiderohet i përfunduar, që do të thotë se nuk është më e mundur të mblidhen fonde në përputhje me 214-FZ.

Për më tepër, siç shpjegon Anna Maksimova, Drejtore e Përgjithshme e Qendrës Konsulente për Ndërtim të Përbashkët dhe Pasuri të Paluajtshme, marrëveshjet e pjesëmarrjes së përbashkët të dorëzuara në Rosreestr pas nënshkrimit të lejes për vënien në punë të objektit thjesht nuk do të regjistrohen. “Edhe nëse autoriteti i regjistrimit nuk ka informacion për këtë leje dhe marrëveshja megjithatë është regjistruar, më pas ajo nuk do të jetë bazë për regjistrimin e të drejtave pronësore të blerësit”, shpjegon Anna Maksimova.

Pasi zhvilluesi regjistron të drejtat e tij të pronësisë mbi apartamentet e pashitura, ai i shet ato sipas marrëveshjeve të shitjes dhe blerjes.

Gjithsesi, apartamentet vazhdojnë të shiten edhe gjatë periudhës kur objekti tashmë është vënë në funksion, por zhvilluesi nuk ka zyrtarizuar ende të drejtat e pronësisë për banesat në të. Për më tepër, i vetmi mekanizëm i mundshëm dhe legjitim për shitjen e banesave gjatë kësaj periudhe është lidhja e një marrëveshjeje paraprake shitblerjeje. Domethënë, zyrtarisht, apartamentet shiten sipas skemës më të rrezikshme për blerësit.

Siç i tha BN Oleg Ostrovsky, kreu i Departamentit për Kontrollin dhe Mbikëqyrjen në Fushën e Ndërtimit të Përbashkët të Komitetit të Ndërtimit, marrëveshjet midis zhvilluesit dhe qytetarëve, të hartuara pas marrjes së lejes për vënien në punë të objektit, rregullohen nga Civili. Kodi. “Lidhja e marrëveshjeve paraprake për blerjen dhe shitjen e apartamenteve në këtë fazë nuk bie ndesh me legjislacionin aktual. Por pasi zhvilluesi të ketë regjistruar pronësinë e banesës, ai është i detyruar të hartojë një marrëveshje bazë shitblerjeje me blerësin”, shpjegoi zyrtari.

Pa u regjistruar
Sipas Anna Maksimova, nga momenti kur shtëpia i dorëzohet komisionit shtetëror derisa të regjistrohet pronësia e blerësit mbi apartamentet e blera (dhe, në përputhje me rrethanat, të drejtat e zhvilluesit për ato të pashitura), duhen nga tre deri në gjashtë muaj. "Midis dokumenteve të tjera, kompania e ndërtimit duhet t'i sigurojë departamentit Rosreestr lejen për të vënë në punë objektin, si dhe konfirmimin që shtëpia është e lidhur me rrjetet e shërbimeve "sipas një skeme të përhershme". Nëse zhvilluesi nuk ka mundësinë të lidhë marrëveshjet e duhura me ofruesit e shërbimeve, ose nuk ka pasur kohë të krijojë një paketë dokumentesh të tjera të nevojshme për regjistrim, periudha për regjistrimin e të drejtave të pronësisë mund të vonohet,” pretendon ajo. Janë të njohura disa raste kur një kompani nuk ka mundur të regjistrojë pronësinë e apartamenteve për më shumë se një vit.

Siç thotë Andrey Veresov, Drejtori i Përgjithshëm i Grupit të Kompanive të New Petersburg, shpejtësia e regjistrimit të të drejtave të banimit varet kryesisht nga cilësia e punës së shërbimit ligjor të zhvilluesit dhe karakteristikat e pronës. Për shembull, sa më shumë apartamente në një ndërtesë, aq më e ndërlikuar dhe më e gjatë zgjat procedura e regjistrimit.

Pa të drejtë regjistrimi
Nga pikëpamja ligjore, blerësit e shtëpive në të ashtuquajturën periudhë gri (shtëpia është dorëzuar, por pronësia e apartamenteve në të nuk është regjistruar) mbartin rreziqe të ngjashme me ato kur blejnë pasuri të paluajtshme sipas marrëveshjeve paraprake gjatë ndërtimit. periudhë. Teorikisht, përpara se objekti të vihet në punë, zhvilluesi mund ta shesë apartamentin sipas një marrëveshjeje për pjesëmarrje në kapital dhe më pas, pasi të marrë lejen për të vënë objektin në funksion, të shesë të njëjtin apartament - por sipas një marrëveshjeje paraprake. Megjithatë, raste të tilla ende nuk janë hasur në tregun e Shën Petersburgut.

Një avantazh i padyshimtë i blerjes së një shtëpie me qira është mundësia për të marrë çelësat dhe për të hyrë menjëherë pas lidhjes së një kontrate paraprake dhe pagimit të saj. Siç shpjegon Anastasia Soldatova, mungesa e të drejtave të pronësisë e pengon blerësin që vetëm të disponojë apartamentin (për shembull, ta shesë ose ta dhurojë). Ju mund të jetoni në të pasi të keni hartuar një akt transferimi.

Vlen të kujtohet se para regjistrimit të të drejtave të pronësisë, banorët e apartamenteve të tilla mund të përballen me shumë probleme. Është e pamundur të regjistroheni në një pronë të paregjistruar dhe do të duhet të paguani për shërbimet komunale sipas tarifave të përcaktuara nga zhvilluesi. "Dhe megjithëse Kodi i Strehimit thotë se pronari i një shtëpie duhet të paguajë për shërbimet komunale që nga momenti i regjistrimit të pronësisë, në praktikë, blerësit duhet të përballojnë kostot përkatëse që nga momenti kur prona pranohet nga komisioni shtetëror," vëren Anna. Maksimova.

Ne reduktojmë rreziqet
Kur lidhni një kontratë paraprake gjatë periudhës "gri", ka kuptim të pyesni zhvilluesin nëse ndërtesa është e lidhur përgjithmonë me rrjetet e shërbimeve.

Vini re se shtëpia mund të vihet në punë, por e lidhur me komunikimet sipas një skeme të përhershme shumë më vonë. Fakti është se në kohën e pranimit të shtëpisë, zhvilluesi është i detyruar vetëm të sigurojë konfirmimin se ai ka përmbushur kushtet teknike për lidhjen e ndërtesës me rrjetet e shërbimeve. Nga ana tjetër, këto konfirmime i lëshohen zhvilluesit nga vetë kompanitë e ofruesve të shërbimit (Lenenergo, Vodokanal, etj.). Dmth plotësimi i kushteve vërtetohet në fakt nga vetë monopolistët. Por shpeshherë shtëpitë që janë vënë në përdorim janë të “ngecura në ruajtje të përkohshme”, dhe në këtë rast procesi i regjistrimit të të drejtave pronësore mund të vonohet.

Gjithashtu, vëmendje e veçantë duhet t'i kushtohet dispozitave të vetë marrëveshjes paraprake të blerjes dhe shitjes - ajo ka opsione. “Nëse para lidhjes së kontratës kryesore, detyrimi i blerësit për të paguar të gjithë koston e pasurisë së paluajtshme (ose një pjesë të konsiderueshme të saj) përcaktohet në termat dhe kushtet paraprake, një dokument i tillë cilësohet si kontratë për shitje dhe blerja e pasurive të paluajtshme në të ardhmen me kushtin e paradhënies”, vëren një avokat nga praktika tregtare e grupit Rightmark Maria Kozlova. Në disa raste, kur lindin mosmarrëveshje ligjore me zhvilluesin, kjo lloj marrëveshje u jep blerësve më shumë përparësi sesa thjesht një marrëveshje paraprake e blerjes dhe shitjes.

Në mënyrë që marrëveshja paraprake të konsiderohet e lidhur, duhet të tregojë karakteristikat e banesës. Praktika tregon se zhvilluesit jashtëzakonisht rrallë përfshijnë një klauzolë përkatëse në marrëveshjen paraprake. Fakti është se, sipas legjislacionit aktual, në momentin që objekti të vihet në punë, zhvilluesi duhet të ketë në dorë rezultatet e matjeve të të gjitha apartamenteve të lëshuara nga byroja e projektimit dhe inventarit (PIB). Në fakt, kompania i merr këto akte disa javë përpara se të regjistrojë pronësinë e pronës.