ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

Показатель	Объект оценки	Аналог №1		Аналог №2		Аналог №3
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская»		Чертановская ул., м. «Чертановская»		Чертановская ул., м. «Чертановская»
Цена/об. пл./дол. США	-	109600		116500		108400
Источник информации				Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		109600		122600		108400
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	1990-е г.	+6%
Этаж	9	12	0	2	0	17	+5%
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический	+15%	Требуется косметический	+15%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли

Показатель	Объект оценки	Аналог №4		Аналог №5		Аналог №6
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная»		Днепропетровская ул., д. 23, корп1. м. «Пражская»		Академика Янгеля ул., м. «Пражская»
Цена/об. пл./дол. США	-	112400		115000		130000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	2002г.	0
Этаж	9	12	0	2	0	11	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68	+5%	55,7	+7%	80,4	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	8,6	+3%	8,0	+3%	15,0	-1%
Вид из окон квартиры	На улицу	На улицу	0	На улицу	0	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	Отсутствует	+1%	Отсутствует	+1%	Две лоджии	-1%
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошее	+10%	Хорошее	+10%	Евроремонт	0
Телефон	В наличии	Спареный	+2%	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Совмещенный	+2%	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. транспортом	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	-1%	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Отличное	-1%	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли

Показатель	Объект оценки	Аналог №7		Аналог №8		Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская»		Нахимовский просп., м. «Нахимовский проспект»		Херсонская ул., м. «Калужская», «Каховская»
Цена/об. пл./дол. США	-	104100		129500		101000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия продажи	Свободная продажа	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%
Скорректированная цена		108500		129500		105200
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	1990-е г.	0	2002 г.	0
Этаж	9	1	+5%	2	0	10	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический	+15%	Хорошее	+10%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	15 мин. транспортом	+2%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли
ИТОГО: дол. США

123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 132800 долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).

170,72% Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% 100% 7,38% 37,95% 4,41% 28,06% 25,21% Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки 90,11 601,13 60,64 451,69 362,84 Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10. Таблица 4.10 Результаты расчета рыночной стоимости...

... (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества - это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования. 2. Описание и анализ объекта оценки 2.1 Описание объекта оценки Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65. Для начала рассмотрим общую...

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при . На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и . Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка . А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
3. Установить ставку дисконта . Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
3. Для правильного определения расходов , их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
   • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
   • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
   • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
4. Расчет чистой прибыли , получаемой в случае продажи объекта.
5. Расчет ставки .

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

С = ЧОД/КК,

где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

КК – коэффициент капитализации (в процентах);

ЧОД – чистый операционный доход.

Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще .

Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
2. Рассчитать ставку капитализации.
3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

1. (ДДП).

Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:

1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

• потенциальный валовый доход;
• до налоговый денежный поток;
• посленалоговый денежный поток;
• действительный валовый доход.

По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконта;

М – остаточная стоимость.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:

Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно . Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.

Этот метод имеет также и несколько ограничений:

1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса , так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации . Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе , так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно .

На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания , то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Консультация мастера

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

Если вас интересует вопрос о том, как именно происходит оценка постройки, мы можем вас посвятить в один из самых популярных подходов к оценке жилья — затратный метод оценки недвижимости.

В рамках данной статьи мы рассмотрим все нюансы этого метода, а также познакомимся с его этапами.

Затратный подход в оценке недвижимости: в каких случаях применяется?

Затратный подход в оценке недвижимости — это общее количество всех методов, которые используются в совокупности для того, чтобы произвести оценку того или иного объекта недвижимости.

Этот метод имеет целью установить количество затрат, которые необходимы для того, чтобы произвести восстановление рассматриваемого объекта или замещение недвижимости.

Вообще, затратный подход в оценке недвижимости применяется при необходимости установить именно износ постройки.

Как говорят эксперты, данный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что конкретный покупатель, руководствуясь имеющейся информацией, не заплатит за строение больше, чем на самом деле составляет стоимость обсуждаемого объекта.

Таким образом, можно сделать вывод о том, в каких случаях необходим затратный подход к оценке недвижимости и когда его используют специалисты оценщики.

Данный подход необходим тогда, когда речь идёт о вторичном жилье, когда необходимо оценить не только цену объекта в идеале, но и сделать упор на износ жилья, а также на иные нюансы, которые стали заметны с течением времени.

Данный подход может быть применен как жилому недвижимому имуществу, так и к коммерческому.

Этапы

Если говорить о том, как поэтапно осуществляется затратный подход по отношению к выведению стоимости конкретной недвижимости, то здесь можно выделить ряд последовательных действий:

1. Первым из этапов является оценка рыночной цены конкретно взятого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

   Для того, чтобы определить рыночную стоимость, специалист по оценке жилья проводит анализ, учитывая все факторы, касающиеся жилья.

   В него входит как инфраструктура, располагающаяся вокруг, так и наличие или отсутствия ремонта. Кроме того, не последнюю роль играет год постройки, место расположения, а также другие не менее важные факторы.

2. Вторым этапом является оценка работ, которые необходимы по восстановлению, а точнее оценка их стоимости.

   Так как мы говорим о здании, которое имеет какой-то процент износа, то необходимо понимать, что для того, чтобы привести его в порядок необходимы восстановительные работы.

   Цена этих работ может варьироваться, начиная с самых незначительных сумм, и заканчивая весомыми денежными вливаниями.

   Раз уж мы заговорили об износе здания, то также оценщик должен оценить выявленные виды износа, а также суммарный процент, на который занижают стоимость недвижимости ввиду наличия этого износа.

По факту проведения вышеуказанных этапов необходимо осуществить расчёт, который и будет являться итоговой ценой конкретно взятой недвижимости. Объект будет оценён путём проведения действий по корректировке цены жилья, при этом, будет учитываться износ здания, а также необходимые работы, которые необходимо провести для того, чтобы его ликвидировать и дать зданию вторую жизнь.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Как вы уже убедились, при затратном подходе используются несколько методов в совокупности, которые и позволяют наиболее эффективно оценить недвижимость, а также предложить меры по её восстановлению:

1. Первым и самым распространённым методом при оценке жилья с использованием затратного подхода является метод сравнения продаж.

   Он базируется на получении информации о том, какие аналогичные сделки были проведены в ближайшее время, и какова была стоимость объектов недвижимости на рынке.

2. Ещё один, не менее важный метод – это метод распределения. Подобная методика основана на том, что оценщик определяет соотношение между ценой строений, которые расположены на участке и самим участком.

   Таким образом, в цену недвижимости закладывает и возведённые строения, и стоимость самого участка земли.

3. Также при затратном подходе используется метод выделения. Он основан на том, что оценщик собирает всю информацию о сегодняшних ценах на земельные участки, на постройки, а также на другие объекты недвижимости.

   Имея информацию о цене, купле-продаже конкретных объектов, оценщик может охарактеризовать примерную стоимость нового объекта.

4. Наверняка, оценщиками недвижимости применяется и такой метод, как метод разбивки на участки. Эта методика применяется намного реже, чем вышеперечисленные, но также очень эффективна в вопросах затратного подхода.

   Данный метод требует к себе поэтапного подхода, начиная от разбивки участка на конкретные сектора, и заканчивая действиями по улучшению каждого из секторов.

5. Техника остатка земли и вовсе является нечастым способом оценивать недвижимость. Однако, данная техника применяется в ситуациях, когда у оценщика отсутствуют данные о том, в какую стоимость были проданы свободные участки земельных наделов.
6. Раз уж мы упомянули капитализацию земли и зданий, то нельзя пропустить данный метод. От капитализации земельной ренты определяется стоимость конкретного участка методом выявления арендной платы, которая относится к земле и капитализируется с определённым коэффициентом, установленным для региона. При этом необходимо брать в расчёт и рыночные данные.

Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.

Определение износа

Под износом в данном контексте понимается уменьшение стоимости конкретно взятого объекта ввиду того, что здание не является идеальным по различным причинам.

Такое понятие как износ может измеряться как процентах, так и в ценовом выражении.

Конечно, если речь идёт о стоимости, то здесь имеет смысл говорить об обесценивании объекта.

Также, многие правоведы говорят о том, что износ – это потеря полезности здания, а значит, и стоимость будет уменьшена.

Рассмотрим, как можно это сделать самостоятельно.

Нам понадобятся следующие данные:

1. Во-первых – это стоимость воспроизводства объекта, цена проводимых улучшений конкретного задания.
2. Во-вторых, это полная цена воспроизводства конкретно взятой постройки, и это будет полная стоимость замещения объекта, кроме того, нам понадобится величина износа объекта, который был выведен при оценке.

Данный метод достаточно сложен, и при осуществлении действий с вышеуказанными единицами, может запутаться не только новичок, но и профессионал-оценщик.

Ещё один метод, который может быть использован вами – это метод срока жизни.

Этот метод может базироваться на проведении анализа, а также экспертиз конкретного строения.

Абсолютная величина упирается в возраст объекта, к которому приравнивают износ характерный для данного возраста.

Таким образом, вам понадобится информация о физической жизни здания, то есть дата его постройки, а также данные о периоде времени, который прошел с момента, как здание начала функционировать, а также эффективный возраст, которые можно рассчитать на основе хронологического возраста здания.

Нехитрое использование данных в конкретной формуле и вы получите примерный уровень износа постройки.

Примеры с подробным описанием

Затратный метод оценки недвижимости — пример.

Итак, искомый объект – это цена жилья. Кроме того, нам понадобится данные конкретной стоимости участка земли, на котором расположен объект.

Также нам понадобятся данные по восстановительный цене работ, которые необходимы для того, чтобы ликвидировать износ.

Раз уж мы заговорили об этой новости, то нам понадобится и его величина, которую вы можете найти одним из вышеуказанных методов.

Итак, если цена земельного участка равна 3.000.000 руб., то мы складываем её со стоимостью восстановительных работ, которые, предположим, оценщик оценил в 800.000 руб. От этой суммы мы вычитаем величину износа, которая составляет 1.200.000 руб. То есть, общая стоимость конкретно взятого объекта недвижимости, согласно вышеуказанной формуле будет равна 2.600.000 руб.

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Иногда оценщики отказываются от использования затратного подхода при оценке конкретного вида своего имущества.

Это происходит по ряду причин, но самое важное – это обоснование такого отказа.

Чаще всего оценщики не пользуются данным подходом ввиду того, что не обладают достаточным количеством данных о конкретной недвижимости.

Кроме того, данный подход применяется тогда, когда речь идёт об износе здания, а если он минимален, или вообще не обнаружен, то затратный подход просто не может быть применен.

В этом случае, оценщик будет вынужден обратиться к другому подходу, например к доходному, который может рассматривать постройку с точки зрения привлекательности для привлечения инвестиций, а не как объект, который по тем или иным причинам может утратить свою первоначальную стоимость.

По факту отказа от затратного подхода оценщик должен написать соответствующую бумагу, где мотивированно объясняет свою позицию, а также, обосновывает использование совсем иного метода в своей работе.

Заключение

Только профессионал в своём деле может чётко осознавать, какой метод будет использован при оценке конкретно взятой недвижимости, очень часто случаются ошибки, когда оценщик с первого взгляда пытается оценить объект.

Тем не менее, оценка недвижимости затратным подходом является наиболее привлекательным случаем, когда речь идёт о вторичном жилье, а также о коммерческой недвижимости, которую уже потрепали годы. Иначе говоря, уделите внимание изучению данного метода, так как в работе оценщика он пригодится в любом случае.

В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере

арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

Определение стоимости объекта оценки с помощью

Сравнительного подхода

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования

единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому;

В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов.

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

Расчет методом сравнения продаж:

· Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

· Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

· Условия финансирования . При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

· Условия и время продажи . Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь

· Местоположение . Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

· Физические характеристики . Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектов и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок:

· Процентные относительные;

· Процентные абсолютные;

· Стоимостные относительные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.