Возведение жилых зданий, тем более, когда дело касается многоэтажных домов – весьма ответственный процесс, поскольку нарушение строительных норм может привести к трагическим последствиям в ходе эксплуатации здания. Поэтому качество проведения строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

Перед тем, как в новые квартиры начнут заселяться их владельцы, должен получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. О том, каким образом контролируется качество проведения работ на разных этапах возведения жилого дома, какими документами подтверждается качество построенного объекта, и будет рассказано в данной статье.

Как подтверждается качество и безопасность новостройки

Для граждан, которые становятся конечными потребителями продукта от застройщика – жильцами новых квартир, реализация технологий контроля качества строительных работ представлятся весьма смутно. В большей степени их интересует вопрос несколько иного характера – когда будет можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт, другими словами, обживать новое жилище.

Технология контроля качества строительных работ со стороны государства организована таким образом, что до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Полученное разрешение, в свою очередь, является для новоселов гарантией того, что все работы были выполнены должным образом, и с домом ничего плохого в дальнейшем не произойдет.

Законодательные акты и порядок оформления разрешений

Итак, после завершения строительных работ начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Эти документы призваны подтвердить качество и безопасность использования возведенного объекта, а также являются основанием для передачи квартир их владельцам. Многие по старой привычке называют процесс проверки качества «госкомиссией», хотя на самом деле порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемка дома «госкомиссией» в привычном понимании этой формулировки проводилась вплоть до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Комиссия состояла из представителей проектных организаций, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного контроля, а также из профильных сотрудников еще ряда организаций. И разрешение было необходимо получить в каждой организации, представитель которой присутствовал в комиссии. После введения в силу нового порядка приемки оформление необходимых документов стало проходить комплексно.

После введения Градостроительного кодекса процедура приемки несколько упростилась, на сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

• Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), текст которой гласит, что приемка объектов капитального строительства осуществляется органами местной власти. Для строящихся объектов в Москве таким органом является комитет государственного строительного надзора, а для новостроек в Подмосковье – органы федеральной власти или местного самоуправления;
• Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.). На основании этого документа органами стройнадзора проверяются работы на каждом из этапов строительства – начиная от получения застройщиком разрешения на ведение строительства до финальных этапов работ.

Эти законодательные акты, по сути, сводят все мероприятия по приемке объекта к необходимости получения застройщиком двух документов:

1. Заключение о соответствии (ЗОС) «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

Согласно «Положению об осуществлении государственного строительного надзора в РФ» проверки проводятся в течение всего периода строительных работ, и к моменту проведения итоговой проверки накапливается целый перечень проверочных актов, которые содержат сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Заключение выдается на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также актов промежуточных проверок. В комитет входят профильные специалисты, каждый из них проверяет определенный сегмент работ, соответствующий его специализации - это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, пр.

1. На основании ЗОС, а также ряда документов (не относящихся к процедуре приемки, это свидетельство собственности на землю, т.п.) застройщику выдается главный документ - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После того, как разрешение на ввод в эксплуатацию получено, дом считается прошедшим государственную проверку, уровень качества проводимых работ не вызвал нареканий, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это означает, что дом может быть поставлен на государственный учет (присвоен почтовый адрес), кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры могут быть переданы владельцам (подписаны акты приемки-передачи).

Что должно быть готово к моменту итоговой проверки

До того, как представители Комитета государственного строительного надзора появятся на объекте и приступят к своей работе, застройщик (генеральный подрядчик) должен закончить проведение следующих работ:

• Строительно-монтажные работы;
• Работы по организации инженерных коммуникаций;
• Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение);
• Благоустройство придомовой территории (асфальтированные дороги для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.);
• Обмер объекта сотрудниками

Другими словами, объект должен быть полностью подготовлен для проживания. Любые недочеты могут являться препятствием для получения ЗОС и, соответственно, для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие этого разрешения определяет невозможность передачи квартиры собственникам. То есть – застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства перед контрагентами по в установленные сроки. А это чревато судебными исками и возможными расходами для застройщика.

Заселение и ремонт

До принятия Градостроительного кодекса было обычной практикой предоставлять владельцам квартир возможность проводить ремонт до того, как дом был официально введен в эксплуатацию. На сегодняшний день порядок стал строже – заселение может происходить не раньше получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.

После того, как разрешение получено, квартира передается по акту приемки-передачи (данные обмера БТИ должны быть уже готовы). В момент подписания акта, как правило, передаются ключи, и владелец может использовать жилплощадь по своему усмотрению.

Однако, от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, владельцу рекомендуется воздержаться до того момента, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этот документ является подтверждением принадлежности квартиры ее владельцу, только располагая этим документом, квартиру можно продать, подарить или передать по наследству.

В законе достаточно четко указано следующее: вносить какие-либо изменения в конфигурацию квартиры до получения недопустимо. Это положение связано с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Во время проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.

Если различные элементы оформления (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, пр.) будут являться помехой для обмерщиков, последние на законных основаниях могут потребовать устранения этих помех. Невыполнение этого требования является препятствием для оформления прав собственности, а выполнение (демонтаж элементов отделки) связано с ненужными расходами.

Заключение

Итак, в данной статье были перечислены все мероприятия, необходимые для получения документов, гарантирующих достаточное качество выполнения строительных и сопутствующих работ, а также безопасное проживание в квартирах новостройки.

Современная процедура получения разрешений разработана таким образом, чтобы был определен ответственный за выполнение проверки на каждом этапе. Это сделало возможным исключить «заочные проверки», проводимые за известное поощрение. Во время итоговой проверки рассматриваются акты промежуточных проверок – так можно отследить качество выполнения «скрытых» работ, а также уровень ответственности застройщика, уровень организации внутреннего контроля.

Кроме того, современная система поведения проверок позволила несколько сократить время, необходимое для оформления необходимых документов. Теперь застройщику, прилежно соблюдающему все строительные нормативы, достаточно 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартиры владельцу.

После того, как жилой дом сдан в эксплуатацию, владелец недвижимости подписывает акт приема-передачи квартиры и готовится въехать на свои квадратные метры или приступить к ремонту, отелочным работам. Казалось бы, какие затруднения могут быть на этом этапе, ведь представители контролирующих органов, подписывая разрешение о вводе дома в эксплуатацию, уже все проверили?

Но - нет, на самом деле наличие этого разрешения вовсе не гарантирует, что дольщик не столкнется с теми или иными проблемами, решение которых может потребовать времени, усилий и нервного напряжения.

Сегодня мы поговорим о том, какие «подводные камни» могут подстерегать дольщика на этапе перехода к пользованию своим жильем и при последующей его эксплуатации.

Сложности в оформлении прав собственности. Чем это грозит?

Одним из факторов, которые не позволяют дольщику распоряжаться своим имуществом в полной мере сразу после приемки своей квартиры и передачи ключей, может стать отсутствие права собственности на недвижимость. В ряде случаев оформить право собственности и попутно поставить квартиру на кадастровый учет берется застройщик (в качестве дополнительной услуги по ДДУ) .

Но не всегда застройщик торопится выполнять свои обязательства, как ни странно, но иногда компании выгодно затягивать этот процесс. До того момента, пока на права собственности на жилье не оформлены, застройщик имеет право распоряжаться придомовой территорией. Например, застройщик может организовать стоянку и брать оплату, навязывать жильцам (через УК, предложенную им же) различные услуги, которые жильцам приходится оплачивать (в том числе и невыполненные услуги) . Кроме того, застройщик может просто подождать, пока жильцы самостоятельно не оформят право собственности, при этом деньги, уплаченные ими за оказание именно этой услуги, возвращены не будут.

В чем проблема?

Не имея права собственности на квартиру, дольщик фактически не имеет права проживать в жилье, которое он уже давно оплатил, юридически квартира до сих пор является собственностью застройщика. То есть, поскольку дом принят госкомиссией, проживать в этом доме можно, и застройщик, которому квартиры принадлежат сейчас (юридически) вполне может разрешить проживать там будущим владельцам жилья (технически он может разрешить проживать в квартире кому угодно) . Дольщик, с точки зрения закона, не может даже делать ремонт в квартире, но самое плохое в этой ситуации – то, что дольщик не может сменить управляющую компанию, а именно это частенько дольщикам приходится делать в первую очередь.

Случается, что застройщик подписывает с управляющей компанией , которая принимает жилой дом к себе на баланс, договор на условиях, крайне невыгодных для дольщиков. Последним, в случае отсутствия прав собственности, приходится безоговорочно соглашаться на все условия УК, в том числе – оплачивать коммунальные услуги по грабительским тарифам, платить за навязанные услуги, а то и вовсе оплачивать услуги, которые не оказываются.

Таким образом, застройщик выдает дольщику, подписавшему акт приема-передачи, ключи от квартиры и предоставляет возможность там проживать на невыгодных условиях. Нужно признать, что в подобной ситуации далеко не всегда виноват застройщик, например, иногда местная администрация препятствует действиям компании, дабы мотивировать его выполнить обязательства перед городом. Например, требует построить обещанный участок дороги, стоянку, благоустроить часть районной территории, ну или выстроить гараж кому-либо из чиновников, продать задешево квартиру - такое тоже случается.

Что делать?

При возникновении описанной ситуации дольщику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании прав собственности на недвижимость. В том случае, если суд вынесет решение о том, что дольщик имеет полное право на эту квартиру (а шансы весьма высоки, так как ситуация является очевидной) , то Росреестр будет обязан провести соответствующие процедуры, и дольщик превратится в полноправного собственника жилья.

При обращении в суд вместе с заявлением нужно представить копию документа, удостоверяющего личность, копию договора с застройщиком (ДДУ) , а также копии платежных документов, которые подтверждают факт расчетов по договору.

Жилой дом не принимает УК. Причины и возможные последствия

А сейчас рассмотрим ситуацию несколько иного рода. Казалось бы – все замечательно, дом официально введен в эксплуатацию, зданию присвоен почтовый адрес, квартиры поставлены на кадастровый учет и право собственности у владельцев квартир тоже имеется. Но приступать к ремонту и проживать не получается, так как в квартирах отсутствует, отопление, вода или электричество (а то и все сразу) . Управляющая компания отказывается принимать дом на баланс, поскольку застройщик выполнил не все работы до конца и здание находится в состоянии, которое не позволяет его эксплуатировать.

Тот факт, что дом сдан застройщиком и введен в эксплуатацию, вовсе не означает, что к этому моменту застройщик все работы уже завершил.

С точки зрения простой логики так оно должно и быть – сложно представить, что государственная комиссия может принять недостроенное здание, тем самым, фактически, разрешая людям там проживать. Именно так считают и дольщики, однако на самом деле процедура сдачи дома включает определенные нюансы.

В чем проблема?

Сдача дома застройщиком является достаточно непростой процедурой, и на данном этапе часто возникают задержки. Застройщику приходится раз за разом устранять недочеты, указанные в предписаниях представителей различных государственных контролирующих органов (пожарная инспекция, газовая служба, энергонадзор, санэпидстанция, строительно-архитектурный контроль) . При всем этом представители перечисленных структур проверяют далеко не все, главным образом, их интересует, будет ли проживание людей в этом доме безопасным.

Однако понятия «безопасность» и «комфорт» - совершенно разные понятия, в силу этого даже после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, могут проводиться:

Отделочные работы – в принципе, большинство квартир сдаются без отделки по договору. Однако это не относится, например, к придомовой территории, закон допускает завершение застройщиком соответствующих работ после передачи квартиры дольщику;

Пусконаладочные работы . Это общедомовые системы контроля и учета (водоснабжение, электропотребление, пр.) , проверяется работа вентиляции, подобные работы также могут проводиться после сдачи дома.

Сложно представить, что дольщик станет принимать квартиру , где нельзя проверить работу инженерных коммуникаций, (по причине отсутствия подачи ресурсов) , до сих пор не закончены те или иные работы, где во дворе грязь вместо благоустроенной территории. Но в некоторых случаях застройщики умудряются сдавать такое жилье.

1. Так, дольщик заинтересован в том, чтобы скорее закончить отделочные работы, поэтому может принять предложение застройщика и принять квартиру, особенно, если это предложение поступило задолго до даты, указанной в договоре. Сам факт того, что дом уже сдан в эксплуатацию, возможность получить квартиру раньше срока (это говорит о том, что застройщик не только уложился в сроки, но даже выполнил работы с опережением срока) – все это заставляет дольщика думать, что, конечно же, застройщик очень скоро доведет строительство до конца.
2. В иной ситуации, например, дольщики, напуганные затянувшимися сроками (на год, два или более) используют первую возможность, чтобы получить жилье. Так бывает, когда вместо обанкротившейся компании строительные работы заканчивает другая организация, особенно, если смена компаний (поиск средств, реструктуризация банковских кредитов, получение средств из резервного фонда, процедура банкротства, реализация активов строительной-компании банкрота, пр.) продолжается несколько лет. В этой ситуации судебное решение вопроса, в силу понятных причин, никак не может повлиять на скорость описанных процессов, поэтому дольщики обреченно принимают все «как есть», а дальше уже решают проблемы своими силами.

Что делать?

Вне зависимости от причин, квартиры в доме для эксплуатации непригодны, и в такой ситуации самостоятельное исправление недостатков может обойтись достаточно дорого, в результате стоимость жилья существенно возрастет. Поэтому все же не стоит действовать поспешно, тем более что после подписания акта приемки как-то повлиять на то, чтобы застройщик исправил ситуацию, будет непросто.

Даже если у вас есть серьезные основания думать, что застройщик выполнит все свои обещания, или если вам не терпится оформить квартиру в собственность, при подписании акта не забудьте указать все работы, которые не были проведены или которые не удалось проверить (по причине отсутствия воды, электричества, пр.).

Теперь остается только наблюдать за тем, как будут разворачиваться события. Если застройщик доведет все работы до конца – прекрасно, если же нет – помните, что закон обязывает его устранить все недочеты в срок, который обозначен в смотровом листе. Если при подписании срок не указывался, тогда застройщик должен все исправить в течение трех месяцев. В том случае, если работы не были выполнены в срок – сразу же обращайтесь в суд, будет лучше, если вам удастся договориться с такими же собственниками и подать коллективный иск.

Введенные в эксплуатацию ЖК

Мы отобрали несколько жилых комплексов в Москве и области, которые уже сданы в эксплуатацию . Среди них вы обязательно найдете интересный для себя вариант: нажимайте на понравившееся фото в карусели и узнавайте подробности о приглянувшемся ЖК!

Проблемы с качеством жилья. Возможные сложности с гарантийным ремонтом

Во время приемки дольщик может и не заметить некоторые недочеты, и уж точно не сможет определить качество скрытых работ, не имея специального оборудования. Если, допустим, визуально или с помощью мерительных инструментов можно определить, что стены кривые или имеются значительные перепады на стыках плит перекрытия, то, определить, какие нагрузки способна выдерживать электросистема, уже сложнее.

В чем проблема?

Уже после оформления жилья в собственность (даже через год, два) могут проявиться дефекты, такие, как плохая изоляция жилых помещений от климатических факторов (промерзание стен) , неудовлетворительная работа инженерных коммуникаций, пр. Даже если уже все давно подписано, собственник жилья может потребовать от застройщика устранить недочеты, согласно закону, договор (только ДДУ) должен содержать пункт о гарантийных обязательствах.

Застройщик обязан в течение пяти лет сделать все, что необходимо для ликвидации недочетов, сделать это он может добровольно или же, согласно судебному решению.

Однако стоит понимать, что застройщику не выгодно проводить какие-либо работы бесплатно, поэтому, чаще всего, компания просто дождется вашего искового заявления, а потом будет настаивать и доказывать, что проблемы появились в результате неправильной эксплуатации помещений, нарушения технологий во время ремонта, пр.

Отдельно стоит сказать о трещинах на стенах. Трещины могут свидетельствовать о том, что закладка фундамента происходила с нарушением технологических норм, и последствия в этом случае со временем могут оказаться весьма серьезными, вплоть до обрушения плит перекрытия (со всеми вытекающими) .

Что делать?

Для того чтобы суд принял сторону дольщика, потребуются весомые аргументы, таковыми могут стать результаты строительной экспертизы (некоторые компании предлагают такие услуги) . Оплатить работу экспертов, соответственно, обязан истец, а удовольствие это отнюдь не дешевое.

Кроме того, воспользоваться своим правом собственник может только в том случае, если на момент возникновения проблем строительная компания продолжает свое существование. Если же компания обанкротилась или закрылась по иным причинам, предъявлять требования будет просто некому. Поэтому, выбирая застройщика, лучше отдать предпочтение компании, которая имеет историю - хорошую историю, без долгостроев и многочисленных судебных исков (о том, как проверить историю и благонадежность застройщика, мы уже писали в отдельной статье) .

Нарушение экологических норм. Опасное жилье

Кроме проблем, связанных с качеством выполненных строительных работ, дольщик может столкнуться с такими неприятностями, как повышенный радиационный фон, наличие сильных электромагнитных излучений, превышение содержания в воздухе таких, опасных для человека соединений, как аммиак, формальдегид (их могут выделять некачественные строительные материалы) .

Что делать?

В перечисленных случаях застройщик уже просто не в состоянии что-либо сделать, даже если бы очень захотел. Единственно возможным выходом из ситуации является обращение в суд (с соответствующими результатами строительной экспертизы) . Если, например, экологические параметры превышены, но все же не создают прямой угрозы для жизни и здоровья (это определяют эксперты на основании действующих на данный момент нормативов) , можно потребовать у застройщика компенсацию. Но если экспертиза говорит о том, что превышения очень серьезные, просто необходимо требовать у застройщика полный возврат суммы, уплаченной за жилье, а также компенсацию морального и материального ущерба.

Заключение

К сожалению, о существовании многих из перечисленных проблем большинство тех, кто находится в процессе выбора новостройки, даже не подозревают. Поэтому в заключение мы хотели бы напомнить, что, наряду с такими критериями выбора жилья от застройщика, как цена, местоположение, удобство планировки, и прочими факторами, стоит анализировать и деятельность застройщика.

Так, крупная компания с хорошей историей вряд ли будет экономить на качестве строительных материалов или относиться к контролю качества «спустя рукава». Появление негатива среди клиентов и его распространение в Сети может быстро привести к падению спроса на услуги застройщика, репутационные риски слишком высоки. Если новостройка уже выбрана, обратите внимание на результаты работы компании-застройщика в прошлом, ищите отзывы, используйте все доступные источники, где можно обнаружить полезную информацию. Более подробно о том, как изучить деятельность застройщика, написано в статье «Верю-не верю. Как понять, благонадежен ли застройщик» .

Игорь Василенко

Вы стали участником долевого строительства и в ближайшем будущем станете собственником новостройки. Как же решить вопрос регистрации по месту жительства в новостройке. Здесь имеется одна особенность, которая имеет немаловажное значение для реализации ваших прав как собственника новостройки, а именно один вопрос, введен ли дом в эксплуатацию. Но начнем по порядку.

Для осуществления государственной регистрации по месту жительства требуется наличие самого места проживания, причем с определенным юридическим статусом. Прежде всего, это должно быть жилое помещение пригодное для постоянного проживания физического лица. Что это значит, это значит, что такое жилое помещение должно в полной мере отвечать определенным техническим и санитарным нормам, предусмотренным действующим законодательством.

Именно в этом и заключается особенность новостроек, а именно:

Процесс заселения в новостройку не всегда может совпадать с введением домостроения в эксплуатацию и регистрацией права собственности на новостройку. Таким образом, если дом не сдан в эксплуатацию и не внесен в государственный реестр как жилое строение, ни каких юридических действий вы совершить не сможете.

Дом не введен в эксплуатацию - причины и последствия

Следует отметить, что приемка и ввод дома в эксплуатацию производится различными государственными ведомственными комиссиями и инспекциями.

Осуществляется

• проверка домостроения на соответствие нормам и государственным стандартам,
• обмер существующей жилой площади;
• непосредственный ввод домостроения в эксплуатацию.

Соответственно при выявлении государственными инспекциями нарушений допущенных в ходе строительства, вполне возможен такой исход, когда ваш дом не будет сдан в эксплуатацию. На самом деле для отказа существует множество причин, это может быть отсутствие электрического или водоснабжения, неисправность канализации и других инженерных коммуникаций и т.д. Таким образом, вопрос сдан ли дом в эксплуатацию, во многом зависит от порядочности вашего застройщика. Если все строительные работы выполнялись в соответствии с проектной документацией, если в наличии имеется вся необходимая техническая документация, проблем с вводом домостроения в эксплуатацию не возникнет.

Дом не сдан в эксплуатацию - юридическая составляющая

Как же быть долевым участникам, если застройщик оказался недобросовестным и не в силах произвести ввод дома в эксплуатацию (из-за существенных нарушений или банкротства). Действующее законодательство предусматривает, что незавершенные строительные объекты, могут выступать как недвижимость. Соответственно, каждый участник долевого строительства имеет право на признание права собственности, в том числе и по решению суда.

Юридическая справка:

Статья 131 Гражданского Кодекса РФ предусматривает, что даже если дом не введен в эксплуатацию, это не может быть основанием для отказа долевым участникам в признании права собственности на жилое помещение.

Если вы надлежащим образом исполняли свои обязательства по договору долевого строительства и вносили в установленном порядке оплату за квартиру, вы вправе рассчитывать на исполнение обязательств со стороны застройщика. При этом учитывается фактическое проживание и оплата коммунальных платежей в новостройке.

Судебная практика:

Существующая судебная практика показывает, что требования о признании собственности за участниками долевого строительства, в большинстве случаев удовлетворяются в полном объеме.

Выводы

Если вы стали заложником неправомерных действий со стороны компании застройщика, независимо от того сдан ли дом в эксплуатацию, вы имеете право на судебную защиту своих материальных интересов и законных прав. Только так вы можете реализовать свои права как полноценного собственника новостройки. Используйте свои законные права и распоряжайтесь принадлежащим вам имуществом в полном объеме. Узнать полное значение термина место проживания и особенности правового статуса, вы можете, ознакомившись со статьей .

Ответ специалиста.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период
В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ - путем заключения договора долевого участия (ДДУ). Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию - по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир.

Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным - значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют. «Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», - поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи . То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме .

Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом. «Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», - пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев. «В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также - подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме». Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», - утверждает она. Известно несколько случаев , когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку
С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства. Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру - но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме - возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик. «И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», - отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски
При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже. Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании - поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты. Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке» , а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи - у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», - отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор. Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.