W dniu 1 stycznia 2004 roku została zawarta umowa najmu lokalu niemieszkalnego pomiędzy komitetem zarządzającym nieruchomością (wynajmującym), państwowym zakładem opieki zdrowotnej (posiadaczem salda) a państwowym przedsiębiorstwem unitarnym (najemcą). Umowa wygasła. Wynajmujący kieruje się przepisami ustawy nr 44-FZ, a najemca przepisami ustawy nr 223-FZ.

Czy wynajmujący i najemca mogą zawrzeć umowę bez przetargu konkurencyjnego w ramach ustawy nr 44-FZ i ustawy nr 135-FZ „O ochronie konkurencji”? nowe porozumienie najmu tego lokalu, jeżeli stara umowa przewiduje prawo pierwokupu najemcy do przedłużenia umowy?

1. Przede wszystkim zauważamy, że osoby wymienione w ust. 5 – 7 art. 3 ustawy nr 44-FZ, są zobowiązani do przestrzegania przepisów tej ustawy w przypadkach określonych w części 1 art. 1Ustawa nr 44-FZ. W odniesieniu do wynajmu nieruchomości oznacza to, że w sposób określony w ustawie nr 44-FZ, organy rządowe, instytucje rządowe i inne osoby podlegające przepisom tej ustawy muszą zawierać takie umowy najmu, na mocy których są najemcami. Umowy najmu majątku takich osób zawierane są z naruszeniem przepisów ustawy nr 44-FZ.

2. Stosunki związane z dzierżawą mienia państwowego lub komunalnego regulują przepisy ustawy nr 135-FZ „O ochronie konkurencji”. Na mocy części 1 i części 3 art. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ umowy najmu majątku państwowego lub komunalnego zawierane są w sposób określony w tym artykule.

Co do zasady takie umowy są zawierane wyłącznie na podstawie wyników konkursów lub aukcji (część 1, klauzula 3, część 3, art. 17.1 ustawy nr 135-FZ). Wyczerpujący wykaz wyjątków od tej zasady znajduje się w punktach 1 - 16, część 1, część 3.1, część 3.2 i część 9 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ.

W przypadku braku podstaw przewidzianych w ust. 1 – 16 ust. 1, ust. 3 ust. 1, ust. 3 pkt 2 art. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ, możliwość zawarcia umowy najmu na nowy semestr bez przeprowadzenia przetargu, jedynie część 9 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ. Zgodnie z tą zasadą, po wygaśnięciu umowy najmu, o której mowa w ust. 1 i 3 tego artykułu, zawarcie takiej umowy na nowy okres z najemcą, który należycie wypełnił swoje obowiązki, następuje bez przeprowadzania konkursu lub aukcji , o ile umowa nie stanowi inaczej, a okres obowiązywania umowy nie jest ograniczony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej, przy jednoczesnym przestrzeganiu postanowień określonych w części 9 art. 17.1 warunków ustawy nr 135-FZ.

Dosłownie z powyższego brzmienia wynika, że ​​warunkiem koniecznym skorzystania z prawa najemcy, który należycie wypełnił swoje obowiązki do zawarcia umowy najmu na nowy okres bez przeprowadzenia przetargu, jest zawarcie umowy pierwotnej (która wygasła) w zgodnie z procedurą przewidzianą w części 1 i 3 łyżki. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ, tj. na podstawie wyników przetargów na prawo do zawarcia umowy, które odbyły się po wejściu w życie art. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ (przepisy tego artykułu obowiązują od 2 lipca 2008 r.). Takie podejście wynika z klauzul 1 i 4.1 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 listopada 2011 roku nr 73. Ponieważ jednak w rozpatrywanej sytuacji umowa najmu z dnia 1 stycznia 2004 roku nie została zawarta w trybie przewidzianym w ust. 1 i 3 art. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ, następnie przepisy części 9 art. Nie można zastosować art. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ w tym przypadku. Zatem samo istnienie w umowie warunku dotyczącego prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy na nowy okres nie wyłącza konieczności zachowania trybu zawarcia umowy przewidzianego w ust. 1 i 3 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ.

Prawo pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy okres może być wykonywane wyłącznie na podstawie wyników aukcji (ust. 3 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 listopada 12011 r. nr 73 , klauzula 11 pisma FAS Rosja z dnia 26 lutego 2009 r. nr IA/4770, klauzula 12 wyjaśnień FAS Rosja z dnia 02.06.2010 r. „W zastosowaniu art. 17 ust. 1 ustawy federalnej z dnia 26.07.2010 r. 2006 nr 135-FZ „W sprawie ochrony konkurencji”).

3. Jednocześnie powyższe nie wyłącza możliwości kontynuowania stosunku pomiędzy najemcą a wynajmującym, gdyż umowa określona w pytaniu może zostać przedłużona na czas nieokreślony w trybie przewidzianym w ust. 2 art. 621 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Jest to możliwe, jeśli po wygaśnięciu umowy najemca będzie nadal korzystać z nieruchomości bez sprzeciwu ze strony wynajmującego (klauzula 1 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 listopada 2011 r. nr 73). Przypomnijmy, że zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, każda ze stron ma prawo w dowolnym momencie odstąpić od umowy za powiadomieniem drugiej strony z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że w umowie przewidziano inny termin.

4. Podsumowując, zauważamy, że w określonych okolicznościach umowa najmu wskazana w pytaniu nie może zostać przedłużona na czas nieokreślony. Jak już wspomniano, przy zakupie towarów, robót budowlanych i usług państwowe przedsiębiorstwa jednolite muszą kierować się przepisami ustawy nr 223-FZ. Niestety pojęcie „zakupu” nie jest jasno zdefiniowane w ustawie nr 223-FZ i obecnie nie ma oficjalnych wyjaśnień w tej kwestii. Jednak w oparciu o normy ustawy nr 223-FZ zamówienia odnoszą się do procedury wyboru kontrahenta w celu zawarcia z nim umowy i zawarcia samej umowy. Jednocześnie zawarcie umowy, w wyniku której dostawca (wykonawca, wykonawca) zobowiązany jest do świadczenia nowego wolumenu usług w nowym terminie, stanowi nowy zakup na podstawie nowej umowy i musi być przeprowadzane zgodnie z procedurami przewidzianymi w ustawie nr 223-FZ. W związku z tym zawarcie takiej umowy w rzeczywistości stanowi nowe zamówienie, które musi zostać zrealizowane zgodnie z ustawą nr 223-FZ i przepisami dotyczącymi zamówień stosowanymi przez klienta. Jeżeli regulamin zamówień przewiduje możliwość zawierania umów najmu bez przeprowadzania postępowań konkurencyjnych (z jednym kontrahentem), to samo przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony naszym zdaniem nie może być uznane za naruszenie. W przeciwnym razie (jeżeli przepis dotyczący zamówień zakłada konieczność przeprowadzenia procedur konkurencyjnych w celu zawarcia umowy najmu), przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony w powyższej sytuacji można uznać za zamówienie z naruszeniem ustawy nr 223-FZ. W tym drugim przypadku, jak widzimy, własność państwowa (komunalna) co do zasady nie może być wydzierżawiona jednolitemu przedsiębiorstwu, ponieważ zakłada to konieczność jednoczesnego przeprowadzenia przetargu zgodnie z ustawą nr 135-FZ i przewidzianą procedurą konkurencyjną przez przepisy dotyczące zamówień publicznych przedsiębiorstw unitarnych, co w zasadzie jest niemożliwe.

W 2018 r. nastąpi szereg zmian w postępowaniu o udzielenie zamówienia zgodnie z ustawą nr 223-FZ. Niektóre wejdą w życie 1 lipca 2018 r., a niektóre obowiązują już 1 stycznia. Przyjrzyjmy się niektórym z nich.

Kurs online ". Opracowano dodatkowy program rozwoju zawodowego w oparciu o wymagania standardu zawodowego „Specjalista ds. zakupów”. Szkolenie zaawansowane 72 godziny. Pod koniec 2017 r. przyjęto cztery ustawy federalne zmieniające ustawę nr 223-FZ:

• Ustawa federalna nr 470-FZ z dnia 29 grudnia 2017 r. „W sprawie zmian w niektórych aktach prawnych” Federacja Rosyjska»;
• Ustawa federalna z dnia 31 grudnia 2017 r. nr 481-FZ „W sprawie zmian w niektórych aktach ustawodawczych Federacji Rosyjskiej”;
• Ustawa federalna z dnia 31 grudnia 2017 r. Nr 496-FZ „W sprawie zmian w ustawie federalnej „W sprawie zamówień na towary, roboty budowlane i usługi przez niektóre rodzaje osób prawnych”;
• Ustawa federalna z dnia 31 grudnia 2017 r. nr 505-FZ „W sprawie zmian w niektórych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej”.

Ponadto weszły w życie dwie uchwały Rządu Federacji Rosyjskiej w sprawie wsparcia NSR:

• Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 15 listopada 2017 r. nr 1383;
• - Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 sierpnia 2016 r. nr 819.

Zmiany związane z wyjątkami w rozporządzeniu 223-FZ dotyczącym zamówień publicznych

Wydłużyła się lista wyjątków od ustawy nr 223-FZ

Od 31 grudnia 2017 r. ustawa nr 223-FZ nie ma zastosowania do:

1. zawieranie i realizacja umów zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej dotyczącym branży elektroenergetycznej, które są obowiązkowe dla uczestników rynku energia elektryczna i (lub) pojemność (klauzula 8, część 4, artykuł 1 ustawy nr 223-FZ);

2. wykonanie przez klienta umowy zawartej z zagraniczną osobą prawną, której przedmiotem jest dostawa towarów, wykonanie pracy, świadczenie usług poza Federacją Rosyjską (klauzula 12 część 4 art. 223-FZ);

3. klient kupuje towary, roboty budowlane i usługi od osób prawnych, które są z nim uznawane za podmioty współzależne zgodnie z Kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej (art. 105 ust. 1 ust. 2), których wykaz określony jest w przepisach dotyczących zamówień publicznych. Jednocześnie w przepisach dotyczących zamówień z dnia 31 grudnia 2017 r. Klient jest zobowiązany uzasadnić umieszczenie każdej osoby prawnej na określonej liście podmiotów współzależnych (klauzula 13 część 4 art. 1 ustawy nr 223-FZ );

4. zakup towarów, robót budowlanych, usług przez osobę prawną zarejestrowaną na terytorium obcego państwa w celu prowadzenia działalności na terytorium obcego państwa (klauzula 14 część 4 art. 1 ustawy nr 223 -F Z).

Zgodnie z klauzulą ​​8 ust. 4, art. 1 ustawy nr 223-FZ, prawo to nie ma zastosowania do stosunków związanych z zawieranie i realizacja umów, które są obowiązkowe dla uczestników rynku obrotu energią elektryczną i (lub) mocą.

Norma ta nie wskazuje, o których uczestnikach rynków obrotu energią elektryczną chodzi – hurtowych czy detalicznych, dlatego przyjmuje się, że wyjątek ten dotyczy także uczestników detalicznego rynku obrotu energią elektryczną – do którego zaliczają się wszyscy odbiorcy energii elektrycznej.

Tym samym od 31 grudnia 2017 roku umowy na dostawę energii lub zakup i sprzedaż (dostawę) energii elektrycznej (mocy), zawarte przez odbiorców z dostawcami gwarancyjnymi, nie są uwzględniane w planach zakupowych oraz w raportach generowanych przez odbiorców w roku 2018.

Ustawa nr 223-FZ została rozszerzona na zamówienia na towary, roboty budowlane i usługi do użytku komercyjnego

Od 31 grudnia 2017 roku ustawa ma zastosowanie do zamówień związanych z użytek komercyjny towary, roboty budowlane, usługi (część 1 art. 3 ustawy nr 223-FZ).

Klienci mają teraz dwie możliwości:

1. nabywać takie towary, roboty budowlane i usługi za pośrednictwem tzw. współzależnych podmiotów prawnych;
2. uwzględnić takie zakupy w wykazie przypadków zakupów u jednego dostawcy.

Zmiany związane z objaśnieniami i zmianami informacji zamieszczanych w UIS

Informacje, których klienci mają prawo nie umieszczać w UIS

Od 31 grudnia 2017 r. obowiązuje wykaz informacji, których klienci mają prawo nie umieszczać w UIS:

1. w sprawie zakupu szeregu usług finansowych (klauzula 2 część 15 artykuł 4 ustawy nr 223-FZ): -
   • usługi pozyskiwania depozytów (w tym lokowanie depozytów) Pieniądze organizacje;
   • -udzielanie kredytów i pożyczek;
   • -obsługa wystawiania gwarancji bankowych i poręczeń;
   • - usługi otwierania i prowadzenia rachunków, w tym akredytyw;
   • -usługi maklerskie;
   • -usługi depozytowe.
2. w sprawie zamówień na usługi zarządzania powierniczego majątkiem (klauzula 2, część 15, artykuł 4 ustawy nr 223-FZ);
3. w sprawie zamówień związanych z zawarciem i wykonaniem umowy kupna-sprzedaży, najmu (podnajmu), umowy o zarządzanie powiernicze na rzecz rządu lub własność komunalna(klauzula 3, część 15, artykuł 4 ustawy nr 223-FZ);
4. w sprawie zamówień związanych z zawarciem i realizacją wszelkich umów przewidujących przeniesienie prawa własności i (lub) użytkowania w odniesieniu do nie- majątek ruchomy(umowy kupna-sprzedaży, najmu, podnajmu nieruchomości itp.) (klauzula 3 część 15, art. 4 ustawy nr 223-FZ).

Obecnie klienci nie mogą umieszczać w Jednolitym Systemie Informatycznym informacji o umowach o świadczenie usług rozliczeń gotówkowych (czyli nie wykazywać takich zakupów ani w planach zakupowych, ani w rejestrze umów). W przypadku umów najmu nieruchomości należy wskazać całkowitą ilość i koszt zawartych umów, natomiast informacja o samym zakupie (zgłoszenie, dokumentacja, protokół) nie musi być umieszczana w Jednolitym Systemie Informatycznym. Zasada ta dotyczy wyłącznie umów zawartych od 1 stycznia 2018 roku.

Informacje nie podlegające umieszczeniu w UIS

Rozszerzono uprawnienia Rządu Federacji Rosyjskiej w zakresie ustalania informacji, które nie podlegają umieszczeniu w Jednolitym Systemie Informatycznym. Weszło w życie 31 grudnia 2017 r.

Artykuł 4 ustawy nr 223-FZ:

16. Rząd Federacji Rosyjskiej ma prawo określić:

3) wykaz przyczyn nieumieszczenia informacji o dostawcy (wykonawcy, wykonawcy), z którym zawarto umowę, w jednolitym systemie informatycznym;

4) wykazy i (lub) grupy towarów, robót budowlanych, usług, których zamówienia dokonują konkretni klienci, których informacje o zamówieniu nie stanowią tajemnicy państwowej, ale nie podlegają umieszczeniu w jednolitym systemie informacyjnym.

Wykaz dokumentów umieszczonych w UIS

Od 31 grudnia 2017 r. konieczne jest wprowadzenie do Jednolitego Systemu Informatycznego decyzji o przestrzeganiu przepisów dotyczących zamówień publicznych, o przestrzeganiu zmian w regulaminach zamówień organów zarządzających spółek zależnych (części 4 i 5 art. 2 ustawy nr 223 -F Z).

Decyzja o przystąpieniu musi zostać opublikowana w Jednolitym Systemie Informatycznym w terminie 15 dni kalendarzowych od dnia jej podjęcia. Regulamin zamówień nie wymaga uwzględnienia w Jednolitym Systemie Informatycznym.

Doprecyzowano odpowiedzialność Klienta w przypadku niezamieszczenia regulaminu zamówień w Jednolitym Systemie Informatycznym

Jeżeli klient nie opublikował zatwierdzonego regulaminu zamówień (lub decyzji o przystąpieniu do regulaminu zamówień) w terminach określonych przez prawo, podlega podstawowym przepisom ustawy nr 44-FZ do czasu wykonania określonych czynności, częściowo:

• uzasadnienie ceny początkowej (maksymalnej) zamówienia, ceny umowy zawartej z jednym dostawcą (wykonawcą, wykonawcą);
• wybór sposobu ustalenia dostawcy (wykonawcy, wykonawcy);
• zakupy od SMP, SONKO;
• stosowanie wymagań wobec uczestników zamówień;
• ocena wniosków, ostateczne propozycje uczestników przetargu;
• utworzenie i funkcjonowanie komisji ds. zakupów;
• definicje dostawcy (wykonawcy, wykonawcy),
• zamówienia od jednego dostawcy (wykonawcy, wykonawcy).

Zmiany w zasadach odwoławczych na podstawie 223-FZ

Od 31 grudnia 2017 roku rozszerzono listę podstaw skargi administracyjnej na działania (bierność) klienta, komisji zakupowej w FAS Rosja, a także krąg osób, które mogą składać takie reklamacje.

W tej wskazówce wideo Stanislav Gruzin opowie Ci, co zmieniło się od 2018 roku w zasadach składania odwołań 223-FZ. Obejrzyj fragment webinaru „”.

Zakupy od małych i średnich przedsiębiorstw od 01.01.2018r

Od 1 stycznia 2018 roku rozszerzył się krąg klientów zobowiązanych do zakupu towarów, robót i usług od MŚP:

Odpowiedzialność ta spada teraz na:

1. wszyscy klienci (z wyjątkiem instytucji autonomicznych i klientów będących MŚP), których roczny przychód za poprzedni rok kalendarzowy przekracza 500 milionów rubli.
2. klienci będący instytucjami kredytowymi (z wyjątkiem klientów będących MŚP), których aktywa za poprzedni rok kalendarzowy przekraczają 500 milionów rubli.
3. klientom będącym instytucjami autonomicznymi łączna wartość umów zawartych na podstawie wyników zakupu towarów, robót budowlanych i usług za poprzedni rok kalendarzowy przekracza 250 milionów rubli.

Ponadto formularz rocznego sprawozdania z zakupu towarów, robót budowlanych i usług przez określone typy osób prawnych od MŚP uzupełnia się o następujące informacje:

• w sprawie udziału zakupów od SMP w łącznej rocznej wartości kontraktów;
• o udziale zakupów od małych przedsiębiorstw na podstawie wyników przetargów, innych metod udzielania zamówień przewidzianych w przepisach o zamówieniach publicznych, których uczestnikami są wyłącznie.

Zwiększono kwoty zamówień dla małych i średnich przedsiębiorstw

Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 sierpnia 2016 r. nr 819 , które weszło w życie 1 stycznia 2018 r., zwiększa obowiązkowy roczny wolumen zakupów towarów, robót budowlanych i usług od MŚP z 10% do 15%.

Systemy Informacyjne

Zezwala się na korzystanie z korporacyjnych, regionalnych i miejskich systemów informacyjnych w celu publikowania informacji podlegających umieszczeniu w Jednolitym Systemie Informacyjnym na mocy 223-FZ.

Jeżeli informacje o zamówieniach konkurencyjnych zamieszczone w korporacyjnych systemach informatycznych w zakresie zamówień na towary, roboty budowlane, usługi, regionalnych i gminnych systemach informacyjnych w zakresie zamówień różnią się od informacji zamieszczonych w Jednolitym Systemie Informatycznym, informacje zamieszczone w Jednolitym Systemie Informacyjnym System ma pierwszeństwo.

Udoskonal swoje umiejętności dzięki kursowi„ ”. Przekwalifikowanie zawodowe, 256 godzin akademickich . Program opracowany jest w oparciu o wymagania standardu zawodowego.

Organizacja podlega ustawie federalnej z dnia 18 lipca 2011 r. nr 223-FZ. Organizacja posiada umowę najmu obowiązującą do 31 grudnia 2015 roku z jednym dostawcą. Planowane jest przedłużenie tej umowy o dodatkową umowę w styczniu 2016 roku. Ponadto, zgodnie z wymogami ustawy federalnej nr 223-FZ z dnia 18 lipca 2011 r., przy zawieraniu umowy z jednym dostawcą konieczne jest zamieszczenie odpowiednich informacji (zgłoszenia, protokoły) na stronie internetowej http:// www.zakupki.gov.ru.

Czy organizacja ma prawo zamieścić ogłoszenie, protokoły zamówień (dodatkowa umowa do umowy najmu) w dniu 11 lub 12 stycznia 2016 r. i przedłużyć ważność dodatkowej umowy do umowy najmu na powstałe stosunki prawne stron od 01.01.2016?

Jeżeli zamiast dodatkowej umowy w dniu 11 lub 12 stycznia 2016 r. zostanie zawarta nowa umowa najmu (z zastrzeżeniem wymogów dotyczących zamieszczania ogłoszeń i protokołów na stronie internetowej http://www.zakupki.gov.ru), czy organizacja masz prawo rozszerzyć jego skutki na stosunki prawne, które powstały od 01.01.2016?

W tej kwestii podtrzymujemy następujące stanowisko: obie opcje podane w pytaniu naruszają przepisy ustawy nr 223-FZ.

Uzasadnienie stanowiska

1. Rzeczywiście, w rozumieniu przepisów ustawy federalnej z dnia 18 lipca 2011 r. nr 223-FZ „W sprawie zamówień na towary, roboty budowlane i usługi przez niektóre rodzaje osób prawnych” (w szczególności część 5 art. 4 , część 2, 3 artykułu 3 tej ustawy) ogłoszenie i dokumentacja zamówienia muszą zostać opublikowane na oficjalnej stronie internetowej przed zawarciem umowy.

Przedłużenie umowy najmu po zakończeniu okresu najmu faktycznie oznacza, że ​​po wygaśnięciu umowy najmu pomiędzy stronami zaczyna obowiązywać nowa umowa najmu (klauzula 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Rosji Federacji z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59). W odniesieniu do rozpatrywanego przypadku oznacza to, że przedłużenie umowy najmu na kolejny okres (nawet jeśli jest to sformalizowane w formie dwustronnego dokumentu zwanego „umową dodatkową”) prowadzi do zawarcia nowej umowy i należy uznać jako nowy zakup, przy realizacji którego klient jest zobowiązany kierować się przepisami ustawy nr 223-FZ.

Zatem w powyższej sytuacji którykolwiek z dwóch wymienionych w pytaniu sposobów sformalizowania umowy stron w sprawie warunków korzystania z nieruchomości na nowy okres oznacza zawarcie nowej umowy (w sprawie dokonania nowego zakupu), co oznacza że w przypadku braku podstaw przewidzianych w częściach 15, 16 art. 4 ustawy nr 223-FZ, osiągnięcie takiego porozumienia musi być poprzedzone publikacją na oficjalnej stronie internetowej potrzebne dokumenty oraz informacje, w tym ogłoszenia o zamówieniach. Naruszenie tego wymogu może stanowić podstawę do pociągnięcia klienta i jego urzędników do odpowiedzialności administracyjnej (części 4, 5, art. 7.32.3 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej).

2. Zgodnie z częścią 1 art. 2 ustawy nr 223-FZ, dokonując zakupów, klienci kierują się Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej. Dlatego normy tego kodeksu mają zastosowanie do relacji wynikających z umów zawieranych w ramach procedur przeprowadzanych zgodnie z ustawą nr 223-FZ i obowiązującymi przepisami dotyczącymi zamówień publicznych z klientem.

Klauzula 2 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej daje stronom prawo do ustalenia, że ​​warunki zawartej przez nie umowy mają zastosowanie do ich stosunków powstałych przed zawarciem umowy, chyba że ustawa stanowi inaczej lub wynika z istoty umowy odpowiedni związek. W rozumieniu tej normy warunki umowy zawartej przez strony mogą mieć zastosowanie do ich relacji, które faktycznie rozwinęły się przed jej zawarciem (uchwała Sądu Arbitrażowego Okręgu Północnego Kaukazu z dnia 17 lutego 2015 r. nr F08-10271/ 14, XVI Polubowny Sąd Apelacyjny z dnia 19 października 2015 r. nr 16AP-3796/15). Ustawa nr 223-FZ nie wskazuje na niemożność zastosowania norm zawartych w ust. 2 art. do stosunków regulowanych tą ustawą. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Dlatego klient i jego kontrahent nie są zasadniczo pozbawieni prawa do umieszczenia odpowiedniego warunku w umowie; sama jego obecność w umowie nie jest sprzeczna z ustawą nr 223-FZ i naszym zdaniem nie może prowadzić do niekorzystnych konsekwencji dla klienta i jego urzędników.

Należy jednak wziąć pod uwagę następujące kwestie. Jeżeli w powyższej sytuacji przedmiot najmu po upływie umowy nie został zwrócony wynajmującemu i nadal był użytkowany przez najemcę, to w takiej sytuacji naszym zdaniem istnieją podstawy, aby od dnia 1 stycznia 2016 roku rozważyć stosunki stron oparte na umowie najmu przedłużonej na czas nieokreślony (str. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony oznacza także zawarcie nowej umowy (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 30 maja 2005 r. nr F04-3237/2005(11627-A67-39), ust. 11 pisma Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59), tj. o realizacji nowego zakupu. Podobnie jak w przypadku omówionym powyżej, przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony musi być poprzedzone zamieszczeniem ogłoszenia o zamówieniu na oficjalnej stronie internetowej, a niezastosowanie się do tego wymogu stanowi formalne naruszenie ustawy nr 223-FZ.

Podsumowując, zauważamy, że nie znaleźliśmy żadnej praktyki egzekwowania prawa, która uwzględniałaby podobne sytuacje. W ramach tych konsultacji nie możemy jednoznacznie ocenić prawdopodobieństwa wystąpienia negatywnych konsekwencji dla klienta (jego urzędników) w opisanych okolicznościach.

Aleksiej Aleksandrow, Aleksander Kamenszczykow, eksperci z serwisu doradztwa prawnego GARANT

Oksana Balandina, redaktor naczelny Systemu Porządku Państwowego

Od 1 lipca 2018 r. do 1 stycznia 2019 r. Klienci mają okres przejściowy – mogą przeprowadzać procedury zarówno w formie elektronicznej, jak i papierowej. Od 2019 r. przetargi, aukcje, wyceny i zapytania ofertowe w formie papierowej będą zabronione, z ośmioma wyjątkami.
Przeczytaj, jakiego rodzaju zakupy robić na ETP, jak wybrać witrynę i uzyskać podpis elektroniczny, jakie są zasady zawierania umów w okresie przejściowym i po nim.

Zatem na przykład w przypadku leasingu ( Leasing) należy wybrać aukcję w formie elektronicznej (kod 65 OKPD, ujętą w Wykazie nr 2019-r), w przypadku najmu (wynajmu) towaru konieczne jest także przeprowadzenie aukcji elektronicznej (kod 51 OKPD , uwzględniony w Wykazie nr 2019-r), to samo oraz w przypadku wynajmu Pojazd(kod 60 wg OKPD znajduje się również w Wykazie nr 2019-r). Jednakże w przypadku leasingu statków morskich, samolotów i helikopterów konkursy mogą być organizowane.

Jednocześnie istnieje możliwość zawierania umów najmu na podstawie klauzul. 4 i 5 godzin 1 łyżka. 93 ustawy o ustroju umów, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z tych paragrafów, a także możliwe jest prowadzenie zapytań ofertowych z zastrzeżeniem wymogów określonych w części 2 art. 72 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym.

Często pojawia się pytanie, jak to wdrożyć zwrot rachunków za media w przypadku gdy Klient przebywa w lokalu innej osoby bezpłatnie. W tym przypadku nie mówimy oczywiście o czynszu, a o zwrocie kosztów mediów. Wydaje się to najbardziej logiczne i prosta opcja zastosowanie klauzuli 23 ust. 1 art. 93 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym – zawarcie umowy o świadczenie usług utrzymania i remontu jednego lub większej liczby lokali niemieszkalnych przekazanych bezpłatne korzystanie lub zarządzania operacyjnego na rzecz klienta, jeżeli usługi te są świadczone na rzecz innej osoby lub innych osób korzystających z lokalu niemieszkalnego znajdującego się w budynku, w którym znajduje się lokal przekazany klientowi do swobodnego korzystania lub zarządzania operacyjnego.

Jeśli chodzi o zawieranie umów najmu przy zastosowaniu ustawy nr 223-FZ, najbardziej rozsądną opcją wydaje się uwzględnienie w wykazie podstaw zakupów bezpośrednich (zakupy od jednego dostawcy) podstaw do zawierania umów najmu ruchomości/nieruchomości nieruchomość.

Rosnieft’ – możliwe jest zawarcie umowy z jednym wykonawcą w przypadkach zawierania lub przedłużania umów:
dzierżawa (podnajem) nieruchomości i związanych z nimi ruchomości;
wynajem sprzętu ze spółkami zależnymi OJSC NK Rosneft lub innymi osobami określonymi decyzją zamawiającego/osoby upoważnionej (pkt 6.11.15, 6.11.16 regulaminu zamówień, zatwierdzony decyzją zarządu OJSC NK Rosneft 24 grudnia 2012 r. protokół z dnia 24 grudnia 2012 r. nr 4).

Rostelecom - możliwe jest zawarcie umów z jednym dostawcą w przypadku przekazania Spółce działek, budynków, budowli lub innej nieruchomości w posiadanie i użytkowanie lub użytkowanie na podstawie umowy najmu lub na innej podstawie (klauzula 24.2. 2.8 regulaminu zamówień zatwierdzonych decyzją zarządu OJSC Rostelecom, protokół z dnia 30 grudnia 2013 r. nr 26).

Jednak nie wszyscy klienci stosujący ustawę nr 223-FZ zgadzają się z tym.

Rosatom w swoim Ujednoliconym Standardzie Zamówień Branżowych (zwanym dalej UIPS) zaprasza Klientów do prowadzenia zapytań ofertowych na wynajem nieruchomości bez ograniczeń ceny początkowej (klauzula 10.6.4. UIPS) lub negocjacji konkurencyjnych (klauzula 10.8.4. A zakupy bezpośrednie (od jednego kontrahenta) są realizowane tylko w dwóch przypadkach:
zostaje zawarta (przedłużona) umowa dzierżawy nieruchomości z korporacją Rosatom lub organizacją tej korporacji (tylko jeśli jest to wykonalne ekonomicznie) (klauzula 10.11.1.19 Jednolitego Planu Ochrony Zdrowia);
zostaje zawarta (przedłużona) umowa dzierżawy sprzętu z Korporacją Rosatom lub organizacją Korporacji Rosatom (tylko w przypadku konieczności utrzymania proces techniczny produkcja) (punkt 10.11.1.20 Jednolitej Polisy Ubezpieczenia Zdrowotnego).

Jak sporządzane są umowy najmu (umowy) najmu?

Jeżeli „zakup na wynajem” dokonywany jest zgodnie z Ustawą o systemie umów na podstawie klauzuli 32 ust. 1, art. 93 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym należy dopełnić następujących formalności:

sporządzić udokumentowany raport o niemożności lub niewłaściwości zastosowania innych metod identyfikacji dostawcy (wykonawcy, wykonawcy); uzasadnić cenę wynajmu i inne istotne warunki umowa najmu; zawrzeć w umowie kalkulację i uzasadnienie ceny najmu; sporządzamy raporty z wykonania umowy ściśle według ustawy o Trybunale Konstytucyjnym – na każdym etapie płatności za umowę (w rejestrze umów w ciągu trzech dni od dnia każdej płatności, a także na oficjalnej stronie internetowej w terminie siedmiu dni – protokół z realizacji etapu umowy, czyli każdej płatności). Ta ostatnia formalność w praktyce w zdecydowanej większości przypadków nie jest dopełniona, a jednak przepisy prawne nakazuje się zastosować się do powyższego.

Powiadomienie organ kontrolny i porozumienie z nim w sprawie zawarcia umowy najmu, zawiadomienie o zakupie i zewnętrzne badanie wykonania umowy nie są wymagane. Zawierając umowę najmu na podstawie klauzuli 32 ust. 1, art. 93 Ustawy o ustroju umów, klient ma prawo, ale nie obowiązek, ustanowić zabezpieczenie wykonania umowy (z wyjątkiem przypadku najmu od agencji rządowych lub instytucji rządowych).

W przypadku, gdy „zakup na wynajem” jest dokonywany od jednego dostawcy zgodnie z ustawą nr 223-FZ, a cena umowna przekracza 100 tysięcy rubli. (lub 500 tysięcy rubli dla klientów, których przychody przekraczają 5 miliardów rubli), należy przygotować i zamieścić na oficjalnej stronie internetowej w terminach określonych w przepisach dotyczących zamówień publicznych, zawiadomienie, dokumentację, protokół zakupu od jednego wykonawcy, oraz załączyć projekt umowy najmu.

POWINIENEŚ TO ZNAĆ
Należy mieć na uwadze, że okres obowiązywania umowy najmu budynku (obiektu), liczony od 1 dnia dowolnego miesiąca roku bieżącego do 30 (31) dnia miesiąca poprzedniego Następny rok, w celu stosowania ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uznaje się za równy rok (klauzula 3 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66).

Umowa najmu budynków i budowli zawarta na okres co najmniej roku, podlega rejestracja państwowa (Artykuły 609, 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Podobna zasada dotyczy umów najmu. lokale niemieszkalne (pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 r. nr 53).

Rejestracja zamówienia następuje oczywiście po zsumowaniu wyników przetargów.

Osobno poruszymy kwestię umów z przedłużeniem. W rozumieniu art. 153, 154, 420 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przedłużenie umowy jest zasadniczo zawarciem nowej umowy. Coroczne automatyczne przedłużenie nie oznacza zatem zawarcia umowy na czas nieokreślony. Coroczne przedłużenie należy traktować jako zawarcie nowej umowy na wcześniej ustalonych warunkach, gdyż wiąże się ze zmianą wolumenu usług/prac. Zawarciu każdej nowej umowy (a także przedłużeniu umowy zawartej wcześniej) musi towarzyszyć dopełnienie formalności wynikających z przepisów o systemie umów i nr 223-FZ:

konieczne jest zaplanowanie zakupu (uwzględnienie go w planach i harmonogramach); sporządzać sprawozdania o niemożności zastosowania innych sposobów udzielania zamówień, uzasadniać cenę (dla osób stosujących ustawę o Trybunale Konstytucyjnym); przygotować ogłoszenia, dokumentację i protokoły zamówień oraz zamieścić je na oficjalnej stronie internetowej, wprowadzić informacje o umowie do miesięcznych raportów (dla osób stosujących ustawę nr 223-FZ).

Ponieważ roczne przedłużenie oznacza zasadniczo nowy zakup, dopełniając powyższych formalności, należy wyjść z kwoty kontraktu na dany rok i wpisać całkowity roczny koszt zakupionych usług do planu zamówień, zawiadomienia i dokumentacji. W raporcie wskazano całą kwotę za dany rok jednorazowo (w miesiącu, w którym nastąpiło przedłużenie). Raporty miesięczne nie wskazują kwoty za dany miesiąc.

Dotyczący rejestracja umów odnawialnych (umowy) najmu, wówczas Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w piśmie informacyjnym z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59 wskazało, że umowy najmu zawarte na okres krótszy niż rok nie podlegają rejestracji państwowej:

w przypadku przedłużenia na okres krótszy niż jeden rok (klauzula 10 Listu); po odnowieniu na czas nieokreślony (klauzula 11 Listu).

Jak obliczyć i uzasadnić cenę wywoławczą umowy najmu?

Kalkulacji i uzasadnienia ceny najmu wymagają Klienci stosujący Ustawę o Systemie Umów. Kalkulacji należy dokonać na etapie sporządzania harmonogramu (ust. 1 ust. 3 art. 18 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym), a następnie kalkulację uwzględnić w tekście umowy najmu (ust. 4 ust. 93 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym).

Cena obliczana jest zgodnie z zasadami art. 22 ustawy o systemie umów. Ustawa o Trybunale Konstytucyjnym nie zawiera wskazówek dotyczących sposobu obliczania ceny najmu. Wydaje się, że możliwe jest zastosowanie metody priorytetowej – metody porównywalnej ceny rynkowe(Analiza rynku). Jednak w tym przypadku do kalkulacji konieczne będzie uwzględnienie innych obiektów najmu (lokale, budynki), które potencjalnie mogą zostać wynajęte i odpowiadają potrzebom klienta. W tym wypadku wyliczenie może wyglądać np. tak.

Źródła informacji: odpowiedzi na prośby wynajmujących o informacje dotyczące cen za wynajmowane lokale.

Główne cechy przedmiotu zamówienia: Powierzchnia biurowa powierzchnia 100 mkw. m, położony w niewielkiej odległości od stacji metra w Centrum okręg administracyjny miasto Moskwa. Wymagane jest posiadanie klimatyzacji, przewodowego dostępu do Internetu, stałego łącza telefonicznego oraz wysokości pomieszczenia co najmniej 4 m.

Metoda wyznaczenia NMCC z uzasadnieniem: metoda porównywalnych cen rynkowych (analiza rynku). Prośby wysłano do siedmiu uczestników. Propozycje komercyjne wpłynęły od trzech uczestników.

Kalkulacja ceny najmu za 1 mkw. m miesięcznie

Kom. propozycja nr 1 z dnia 09.05.2014 (RUB)	Kom. propozycja nr 2 z dnia 09.06.2014 (rub.)	Kom. wniosek nr 3 z dnia 09.07.2014 (rub.)	Przeciętny odchylenie standardowe	Współczynnik. odmiany (%)	NMCC (pocierać.)
			105,36	2,93
3490	3700	3610	-	-	3600

Zbiór wartości zastosowany w obliczeniach do określenia NMCC uważa się za jednorodny, ponieważ współczynnik zmienności nie przekracza 33%.

Wniosek: Przeprowadzone badania pozwalają określić cenę początkową (maksymalną) na kwotę 3 milionów 960 tysięcy rubli. za 11 miesięcy czynszu.

Zdaniem autora przy wynajmie nieruchomości logiczne jest także stosowanie metody kosztowej (§ 10, art. 22 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym). Metodę tę stosuje się w przypadku braku możliwości zastosowania innych metod przewidzianych w ust. 1–4 godziny 1 łyżka. 22 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym lub dodatkowo innymi metodami. Klient musi uzasadnić, dlaczego inny lokal nie jest dla niego odpowiedni. Dlaczego tak istotne jest dla niego przebywanie w konkretnym pokoju? Metoda kosztowa polega na ustaleniu ceny umowy zawartej z jednym dostawcą (wykonawcą, wykonawcą) jako sumy poniesionych kosztów i zysku charakterystycznego dla danego obszaru działalności. Jednocześnie, zgodnie z prawem, uwzględnia się zwykłe koszty bezpośrednie i pośrednie w takich przypadkach produkcji lub nabycia i (lub) sprzedaży towarów, robót budowlanych, usług, kosztów transportu, przechowywania, ubezpieczenia i innych kosztów . W przypadku umowy najmu kalkulacja może wyglądać następująco.

NIE.	Nazwa wskaźników	Jednostka zmiana	%	Suma
	Deprecjacja	pocierać. W roku	-	100 000
	Podatek własnościowy	pocierać. W roku	-	100 000
	Ubezpieczenie majątku	pocierać. W roku	-	5 000
	Elektryczność	pocierać. W roku	-	500 000
	Energia cieplna	pocierać. W roku	-	100 000
	Usługi komunikacyjne	pocierać. W roku	-	200 000
	Służby Bezpieczeństwa	pocierać. W roku	-	300 000
	Konserwacja	pocierać. W roku	-	300 000
	Konserwacja	pocierać. W roku	-	1 000 000
	Pozostałe koszty operacyjne	pocierać. W roku	-	1 000 000
	Całkowity koszt	pocierać. W roku	-	3 605 000
	Rentowność	pocierać.	1,5	54 100
	faktura VAT	pocierać.	18	660 000
	Miesięczny koszt wynajmu, w tym czynsz. faktura VAT	pocierać.	-	360 000

Jeżeli klient wynajmuje lokal znajdujący się na terenie własności państwowej (np. regionalnej, federalnej) lub komunalnej, należy zastosować metodę taryfową (część 8 art. 22 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym). Klient stosuje metodę taryfową, jeżeli zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej ceny zakupionych towarów, robót budowlanych i usług w celu zapewnienia rządu i potrzeby miejskie podlegają regulacjom państwowym lub są ustalane na mocy gminnych aktów prawnych. W tym przypadku NMCC, czyli cena umowy zawartej z jednym dostawcą (wykonawcą, wykonawcą), ustalana jest według cen regulowanych (taryf) na towary, roboty budowlane, usługi. Na przykład, jeśli wynajmowane są lokale należące do Moskwy, taryfy i stawki zatwierdzone dekretem rządu Moskwy nr 809-PP z dnia 25 grudnia 2012 r. „W sprawie głównych kierunków polityki wynajmu w zakresie udostępniania lokali niemieszkalnych znajdujących się w nieruchomości skarbca miasta Moskwy”. W takim przypadku wystarczy, że Klient zawrze w umowie kalkulację dokonaną zgodnie z tą uchwałą.