Kiinteistökauppoja monin eri tavoin. Usein toteutettu, joten kauppa on samanlainen kuin kauppasopimus, mutta asiakirjan kohteena ovat vuokraoikeudet. Tämä menettely voidaan mitätöidä, jos siihen on tiettyjä perusteita. Jotta voit tehdä kaiken oikein, sinun on perehdyttävä menettelyn monimutkaisuuteen, joista keskustellaan artikkelissa.

Mikä se on?

Vuokraoikeuden luovutus on vuokrasopimus, joka toteutetaan vaihtamalla transaktion henkilöitä tai tarkemmin sanottuna vuokralaista. Se on toinen henkilö, jolla on samat oikeudet ja velvollisuudet. Ja edellisen vuokralaisen valtuudet päättyvät.

Lakisäännöt

Art. Venäjän federaation siviililain 615:ssä määritellään vivahteet, jotka vuokralaisen on noudatettava omaisuutta käyttäessään. Mutta hänellä on myös oikeuksia. Tämän artiklan 2 kohdassa sanotaan, että vuokralainen voi:

1. Jälleenvuokraa omaisuutta.
2. Siirrä velvollisuudet ja oikeudet kolmansille osapuolille.
3. Siirrä tilat käyttöön.
4. Siirrä vuokraoikeudet velvoitteisiin.
5. Siirrä vuokraoikeudet kaupallisten organisaatioiden osakepääomaan.

Oikeudet ja rajoitukset

Kun oikeuksien luovutus toteutetaan, se saa hallinta- ja käyttöoikeudet. Tästä lähtien nämä oikeudet ovat itsenäinen kohde, jonka kanssa on mahdollista suorittaa liiketoimia. Vuokralaisen oikeudet koskevat vain sopimuksessa määriteltyä kohdetta.

Mutta tällä henkilöllä ei ole valtuuksia luovuttaa kiinteistöjä, koska häntä ei pidetä omistajana. Tämä toimii joidenkin liiketoimien rajoituksena, koska vain omistajalla on määräysoikeus. Sopimuksen henkilöiden vaihtuessa on hankittava vuokranantajan lupa. Suostumus annetaan kirjallisesti.

Edut

Usein vuokraoikeuden siirron rekisteröintiä pidetään edullisena ratkaisuna vaikeassa tilanteessa. Tämän kaupan ansiosta uusi vuokralainen saa kohteen maksulliseen hallintaan ja käyttöön samoin ehdoin ja samoilla kustannuksilla, joilla hän vuokrasi kohteen edelliseltä omistajalta.

Vuokratoimeksiantosopimus tehdään yleensä pääkaupungin ja muiden kaupunkien arvostetuilla alueilla sijaitseviin toimitiloihin. Nämä kohteet tarjoavat vakaat tulot liiketoiminnassa. Tyypillisesti sopimus on voimassa yli 5 vuotta, joten uudelle vuokralaiselle on edullista saada haluttu kohde asiakkailta. Edellisellä käyttäjällä on myös etunsa - se saa tuloja.

Vuokranantajat ovat usein kunnallisia ja muita toimeenpanoelimiä. Vuokra-asuntojen kysyntä on aina korkeaa kaupallisiin tiloihin verrattuna alhaisten hintojen vuoksi. Jos vaaditaan toimitilojen vuokraamista, yrittäjä tai yritys voi toimia seuraavasti:

1. Osallistu huutokauppaan.
2. Luovuta tilojen vuokrausoikeudet maksamalla provisio.

Toinen vaihtoehto on kannattavampi. Mutta sen käsitteleminen voi olla myös vaikeaa. Jos esimerkiksi uusi vuokralainen haluaa rekonstruoida kohteen, tämä ei ole helppoa ja usein mahdotonta.

Ero edelleenvuokrauksen kanssa

Vuokranantajan kanssa solmitun sopimuksen osapuoli on kohteen alivuokraaja. Se myös suorittaa tehtävänsä, joten se on vastuussa mahdollisista sopimusrikkomuksista. Verrattuna luovutettuun edelleenvuokraukseen oikeudet ja velvollisuudet päättyvät, ne siirtyvät uudelle vuokralaiselle.

Sopimuksen tekeminen

Autovuokraamon ja muiden kuin asuintilojen luovutus suoritetaan vasta sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Vuokraoikeuksia ei voi lahjoittaa, muuten tällainen kauppa julistetaan pätemättömäksi (artikkelissa sanotaan, että kaupallisten organisaatioiden lahjoitukset ovat kiellettyjä).

Vuokraoikeuksien luovutus on rekisteröitävä oikein. Esimerkki tästä asiakirjasta antaa sinun laatia sen oikein. Sen tulee sisältää seuraavat tiedot:

1. Yksityiskohdat puolueista.
2. Rekisteröinti päivämäärä.
3. Tuotetiedot.
4. Ajoitus.
5. Vuokrata.
6. Irtisanomisen ehdot.

Sopimus tehdään kirjallisesti, haluttaessa sen vahvistaa notaari. Osapuolten allekirjoitukset, sinetit on merkitty siihen. On tärkeää, että sopimuksen sisältö ei ole ristiriidassa vuokrasopimuksen ehtojen kanssa. Asiakirjaan on liitetty lisäpaperit, jotka allekirjoitetaan ja vahvistetaan.

Käyttöehdot

Kuten kaikissa liiketoimissa, toimeksiannossa on tiettyjä vaatimuksia, jotka on täytettävä, jotta se olisi laillinen. Lisäksi tämä eliminoi kiistat tulevaisuudessa. Edellytykset, jotka on täytettävä asiakirjan toteuttamisessa, ovat seuraavat:

1. Kauppa on dokumentoitu.
2. Osapuolten tulee hyväksyä ehdot.
3. Mikäli ensimmäiseltä vuokralaiselle jää vuokrarästi, osapuolten tulee ratkaista maksukysymys.
4. Kauppa tunnustetaan lailliseksi, mikä edellyttää osallistujien notaarin vahvistamaa lupaa.

Vaatimukset sisältävät:

1. Kaupan osapuolten lupa.
2. Rasitukset on täsmennettävä.
3. Tekstistä tulee ilmoittaa oikeuksien siirron tarkoitus.

Jos noudatat lueteltuja ehtoja ja vaatimuksia, kauppa on laillinen. Se voidaan rekisteröidä Rosreestr. Tämän jälkeen menettely katsotaan täysin suoritetuksi.

Sopimusten väliset erot

Koska sopimus voidaan tehdä yksityisten ja juridisten henkilöiden kanssa, on huomioitava toteutuksen ero. Ero liittyy saatepapereiksi toimitettavien asiakirjojen luetteloon. Ero on allekirjoittamisen ajoituksessa ja tämän sopimuksen tekemisen laillisuuden tarkistamisessa. Muilta osin menettely on täsmälleen sama kaikille.

Rekisteröinti

Tontin tai muun asunnon vuokrauksen luovuttamista koskevan sopimuksen täytäntöönpanon yhteydessä laaditaan asiakirjojen hyväksymis- ja siirtoasiakirja. Uuden vuokralaisen tulee saada vuokrasopimus ja maksupaperit. Entisen vuokralaisen on toimitettava todistus vuokrasopimuksen rekisteröinnistä valtion virastolle ja henkilöllisyystodistukset.

Ilmoittautuminen riippuu saatavuudesta:

1. Sovellukset.
2. Maksuasiakirja.
3. Perustamisasiakirjat.
4. protokollat.
5. Asiakirjat edustajalle.
6. OGRN:n todistukset.
7. Vuokrasopimukset.
8. Toimeksiantosopimukset.
9. tekninen passi.

Vivahteita

Sudenkuoppia ei ole paljon, mutta niiden ulkonäkö vaikeuttaa sopimusta. Usein tästä syystä on mahdotonta tehdä johtopäätöksiä. Näitä vivahteita ovat mm.

1. Siirtosääntöjen puuttuminen alkuperäisestä sopimuksesta.
2. Jos rakentaminen toteutetaan maatalouskäyttöön tarkoitetuille tonteille, toimeksiantoa ei voida suorittaa ennen käyttötarkoituksen muutosta.
3. Jos tontilla on rakennuksia ja rakenteita, jotka eivät täytä kaupunkisuunnittelulainsäädännön vaatimuksia.
4. Kun esineelle määrätään kielto siviili- tai rikosasiassa.
5. Jos on vuokravelkaa omistajalle.

Nämä vivahteet liittyvät niihin, jotka on vahvistettu yleisessä muodossa nykyaikaisessa lainsäädännössä. Mutta sopimusta laadittaessa voi ilmaantua muita, jotka vaikuttavat kaupan tulokseen. Nämä menettelyt eivät ole yleisiä Venäjällä, mutta ne auttavat suuresti niitä, jotka luopuvat oikeudesta käyttää maata henkilökohtaisiin etuihinsa.

Tehtävät

Kaupan osallistujien mukaan on noudatettava laissa säädettyjä sääntöjä. Sopimuksen ehdot ovat voimassa koko sen voimassaoloajan. On pidettävä mielessä, että vuokralainen saa joitain velvoitteita:

1. Verojen, maksujen maksaminen.
2. Vuokran maksu.
3. Velkojen maksu, jos sellainen ehto on.

Tällaista kauppaa pidetään hyödyllisenä edelliselle vuokralaiselle, joka pääsee eroon tarpeettomasta esineestä. Ja seuraava käyttäjä saa kiinteistön edulliseen hintaan. Etu on myös vuokranantajalle, joka saa tuloja.

Oikeuksien ja velvollisuuksien siirto tapahtuu Rosreestrille rekisteröitymisen jälkeen. Siitä voidaan luopua, jos henkilöiden välillä tehdään alle 1 vuoden sopimuksia. Palvelusta on maksettava maksu. Yksityishenkilöille se on 2 tuhatta ruplaa ja oikeushenkilöille - 22. Normit vahvistetaan Venäjän federaation verolain 333.33 artiklan 2 osassa.

Kauppa voidaan tehdä valtakirjalla - edustajan kautta. Tässä tapauksessa sovelletaan yleisesti hyväksyttyjä oikeudellisia normeja. Tämä henkilö toimii valtakirjalla, jossa on ilmoitettava valtuutuksen laajuus. Tämä voi olla esimerkiksi toimenpiteiden toteuttaminen vuokrakohteen kanssa päämiehen puolesta, mukaan lukien vuokralaisen etujen edustaminen valtion virastoissa ja allekirjoitusoikeus. On toivottavaa, että valtuudet määritellään yksityiskohtaisesti.

Siten autojen tai tilojen vuokrausoikeuksien luovutuskauppa kiinnostaa yritysten edustajia. Mutta ennen sopimuksen allekirjoittamista on tarpeen kuulla tämän alan asiantuntijaa.

Tällä hetkellä tällainen kauppa, kuten vuokraoikeuksien luovutus, on yleistymässä. Tämän menettelyn mukaisesti on sallittua vuokrata sellaisia ​​ei-asumiseen tarkoitettuja tiloja, kuten esimerkiksi kauppapaviljonki.

Hyvät lukijat! Artikkelissa puhutaan tyypillisistä tavoista ratkaista oikeudellisia ongelmia, mutta jokainen tapaus on yksilöllinen. Jos haluat tietää miten ratkaise juuri sinun ongelmasi- ota yhteyttä konsulttiin:

HAKEMUKSET JA SOITOT Otetaan vastaan ​​24/7 ja 7 päivää viikossa.

Se on nopea ja ON ILMAINEN!

Monille yksittäisille yrittäjille tämä on ehkä ainoa mahdollisuus vuokrata tilaa suuresta ostoskeskuksesta. Vuokraoikeuden siirtäminen on ajansäästön kannalta erittäin edullista.

Tässä tapauksessa ei ole tarvetta irtisanoa sopimusta edellisen vuokralaisen kanssa ja tehdä myöhemmin uusi asiakirja uusien ehtojen mukaisesti.

Toimeksiannon jälkeen kaikki alkuperäisen sopimuksen ehdot pysyvät ennallaan.

Vaihteiston ominaisuudet

Pääpiirteet vuokra-oikeuksien luovutussopimusta tehtäessä ovat seuraavat:

• ei tarvitse ilmoittaa kiinteistön tai tontin välittömälle omistajalle vuokraoikeuden siirtymisestä kolmannelle osapuolelle, mutta tämä on täysin hyväksyttävää, jos osapuolet haluavat;
• mahdollisuus jättää alkuperäinen vuokrasopimus ennalleen, toisin sanoen se, ettei siihen tarvitse tehdä muutoksia, kuten vuokran määrää, sen maksuehtoja ja -päivämääriä ja niin edelleen.

Miksi se on tarpeen?

Miksi vuokran siirto on tarpeen? Tällainen kauppa on välttämätön tapauksissa, joissa alkuperäinen vuokralainen ilmaisee halunsa siirtää oikeudet maa-alueeseen tai mihin tahansa tiloihin kolmannelle osapuolelle välttäen turhaa viivytystä.

Ottaen huomioon, että kauppa oikeuksien luovuttamiseksi on melko yksinkertainen toimenpide kuin sopimuksen irtisanominen ja sen myöhempi uudelleen solmiminen, on käytännössä välttämätöntä, kun järjestelmän kolmas vuokralainen ottaa haltuunsa paitsi edellisen omistajan oikeudet. , mutta myös hänen velvollisuutensa. Tällaisia ​​ovat esimerkiksi verojen maksaminen sekä suoraan vuokranmaksut.

Vuokraoikeuksien luovutus

Vuokraoikeuden siirtäminen tarkoittaa edellisen vuokralaisen oikeuksien ja velvollisuuksien siirtymistä seuraavalle kokonaisuudessaan.

Kauppa tällaisen sopimuksen tekemiseksi voidaan tehdä:

• muut kuin asuintilat;
• tontti;
• muut kiinteän omaisuuden esineet.

Tontti

Sopimus sisältää joitain ominaisuuksia.

Tällaisia ​​esimerkiksi:

• vuokralaiset, sekä myöhemmät että edelliset, ovat velvollisia ilmoittamaan kaupasta maan välittömälle omistajalle, mutta hänen kirjallista ja suullista suostumusta kauppaan ei tarvita;
• kuten siinä sanotaan, omistajan eli suoraan vuokranantajan on osapuolten allekirjoittaman asianmukaisen sopimuksen saatavuuden mukaan annettava vuokralaiselle sekä vuokra- että käyttöoikeus;
• Siinä sanotaan myös, että tällainen sopimus edellyttää lisälausekkeiden olemassaoloa, kuten esimerkiksi maiden rajojen pakolliset tiedot sekä niiden sijainti.

muut kuin asuintilat

Kiinteistön vuokra-oikeuden luovutussopimuksessa on tonttien tapaan myös seuraavat ominaisuudet:

• tehdessään vuokrasopimusta tilojen omistajan sekä vuokralaisen välillä, ensimmäisellä on oikeus ilmoittaa sellainen lauseke, että oikeuksien luovutusta ei voida hyväksyä, tämä johtuu siitä, että vuokralaisen suostumus toimeksiantosopimusta ei vaadita;
• ottaessaan vastaan ​​ei-asunnon, vuokrajärjestelmän kolmas henkilö hyväksyy myös kaikki aikaisemman sopimuksen ehdot ja mahdolliset vero- ja maksuvelat, on myös sallittua sisällyttää tällaiset velat kaupan kokonaiskustannuksiin ;
• vuokraoikeuden luovutus muuhun kuin asuintilaan on usein erittäin kannattava kauppa alkuperäiselle vuokralaiselle, tämä johtuu siitä, että tämän menettelyn päätyttyä hän saa tietyn summan rahaa sopimuksen tekemisestä .

Kolmas osapuoli

Omistusoikeuksien luovutuskaupan erityispiirre on, että se tehdään yksinomaan tilojen tai maan vuokrausketjun kolmannen ja toisen lenkin välillä.

Toisin sanoen minkäänlaisen esineen omistajan tai hänen laillisen edustajansa henkilökohtainen läsnäolo ei ole pakollista.

Osapuolilla on myös oikeus tehdä kauppamenettelyä suorittaessaan tiettyjä keskenään aiemmin sopimuksessa sovittuja ehtoja, mutta he eivät saa millään tavalla muuttaa tai muuttaa suoraan omistajan kanssa tehtyä alkuperäistä vuokrasopimusta.

Rekisteröintimenettely

Omistusoikeuksien luovutustapahtuman käsittelymenettely sisältää useita päävaiheita:

• asiakirjojen kerääminen, sopimuslomakkeen laatiminen sekä osapuolten välinen suullinen sopimus kohdista, joiden sisällyttäminen asiakirjaan on pakollista, sekä useiden lisäehtojen käyttöönotto;
• ottaa yhteyttä asianmukaiseen rekisteröintiviranomaiseen;
• varmennettujen ja sinetöityjen asiakirjojen hankkiminen, jotka ovat tulleet voimaan, joiden mukaan oikeudet mihin tahansa esineeseen siirtyvät henkilöltä toiselle.

Dokumentit

Vuokraoikeuksien luovuttamista koskevan kaupan tekemiseksi osapuolilla on oltava paketti seuraavista pakollisista asiakirjoista:

• hakemus hyväksytyn mallin mukaisesti;
• jos osapuolet ovat luonnollisia henkilöitä - heidän asiakirjansa, joilla voidaan vahvistaa heidän henkilöllisyytensä;
• veropalvelutodistus;
• alkuperäinen vuokrasopimus, joka tehtiin suoraan omistajan kanssa;
• kolme kappaletta sopimusta.

Mallisopimus

Vuokratoimeksiantosopimus sisältää pääosin seuraavat tiedot ja se on laadittu mallin mukaan:

• asiakirjan täydellinen virallinen nimi sekä sen laatimispaikka ja päivämäärä;
• täydelliset tiedot kaikista tapahtumaan osallistuneista;
• kiinteistö, joka on suoraan vuokrattu ja joka on siten kaupan kohteena;
• lisäehdot, jotka molemmat osapuolet pitävät sisällyttämisen pakollisina;
• päivämäärä sekä osallistujien allekirjoitukset.

Seuraukset

Kaupan jälkeen eli luovutussopimuksen solmimisen jälkeen kaikki ensimmäiselle vuokralaiselle aiemmin luovutetut oikeudet siirtyvät toiselle.

Termi "oikeudet" viittaa tässä tapauksessa mahdollisuuteen omistaa maa-alue tai mikä tahansa kiinteistö.

Vuokralaiselle siirtyvät oikeuksien lisäksi myös ensimmäisen henkilön velvollisuudet, nimittäin:

• velvollisuus maksaa veroja ja maksuja säädösten mukaisesti;
• velvollisuus maksaa vuokraa;
• velkojen maksaminen, jos ne olivat saatavilla aikaisemmin ja sopimusehdoissa oli määrätty lauseke.

Erot edelleenvuokrauksesta

Melko usein tavalliset ihmiset, jotka ovat kaukana oikeuskäytännöstä, laittavat sellaiset käsitteet kuin edelleenvuokraus ja toimeksianto samaan riviin. Tämä ei kuitenkaan ole aivan totta.

Mikä on alivuokrasopimus? Tällöin omistaja tai vuokralainen luovuttaa jonkin osan tai omaisuuden kokonaisuutena kolmannelle osapuolelle tietyksi ajaksi.

Tilojen vuokraoikeuden luovutus on hyvin yleinen sopimusmuoto kotimaan kiinteistömarkkinoilla. Kauppa/tuotantotilan pääomistaja maassamme on valtio, kun taas yksityiset yritykset ovat aktiivisesti mukana näiden alueiden siirrossa toisilleen. Tämä on täysin sallittua ja sitä säätelee Venäjän federaation siviililaki.

Tämäntyyppiset liiketoimet ovat melko suosittuja sekä pääkaupungeissa että koko maassa, vaikka se onkin tyypillisintä suurille kaupungeille. Lisäksi alueita, sekä kaupallisia että teollisia, voidaan vuokrata useista syistä:

• vuokralaisen taloudellisen tilanteen muutos (sekä huonompaan että parempaan), kun hän ei enää pysty maksamaan tätä tilaa tai sitä yksinkertaisesti ei enää tarvita;
• on perustettu tytäryhtiö, jota he haluavat käyttää vuokralaisena;
• uuden oikeushenkilön perustaminen alkuperäisestä yrityksestä. Tässä tapauksessa on tarpeen antaa vuokraoikeuksien luovutus;
• vähittäiskauppa-/tuotantoalueilla sijaitseva yritys myydään toiselle omistajalle;
• toimeksianto voi toimia päätoimialana, keinona tehdä voittoa.

Kuten näette, vuokralaisen oikeuksien ja velvollisuuksien siirtäminen muuhun kuin asuintilaan ei juurikaan eroa vastaavasta menettelystä.

Huomio! Viimeaikaisten lainsäädäntömuutosten vuoksi tämä menettely (toimeksianto) on paljon monimutkaisempi ja venynyt ajan myötä. Tosiasia on, että nyt tilojen vuokraoikeuksien siirtämiseksi, joiden alkuperäinen omistaja on valtio, on järjestettävä ja pidettävä kilpailu hakijoiden kesken. Tässä tapauksessa hinnan tulee pysyä ennallaan.

Tosiasia on, että vuokrahinta voi olla erittäin houkutteleva sopimusta tehtäessä kunnan kanssa. Usein tällaisiin järjestelmiin erikoistuneet yritykset vuokraavat kokonaisia ​​komplekseja tilan edelleenvuokrausta tai luovutusta varten.

Ero edelleenvuokrasopimuksen ja toimeksiantosopimuksen välillä on, että luovutuksen yhteydessä menetät kokonaan oikeudet esineeseen toiselle henkilölle, josta tulee samalla seuraajasi. Alivuokrasopimukselle pääsääntöisesti asetetaan tietty käyttöaika, jonka jälkeen palaat kiinteistön pääomistajaksi. Tätä termiä käytetään myös tapahtumissa, joissa toimitetaan osa esineestä, ei koko tavaraa.

Vuokraoikeuksien luovutusmahdollisuus on taattu siviililain pykälällä nro 615, joka antaa vuokranantajalle seuraavat oikeudet:

• mahdollisuus tehdä edelleenvuokrasopimuksia;
• mahdollisuus siirtää täysimääräisesti heidän oikeutensa sovittaessa kiinteistön omistajan kanssa;
• käytetyn alueen siirto maksuttomaan käyttöön;
• mahdollisuus käyttää tätä oikeutta vakuusomaisuuden muodossa;
• mahdollisuus saattaa tämä oikeus vastaperustettujen yritysten osakepääoman käyttöön.

Toisin sanoen mahdollisuudesta vuokrata tiettyä omaisuutta tulee itsenäinen liiketoimien kohde ja yksityishenkilöiden ja oikeushenkilöiden välisen selvityksen kohde.

Tilojen vuokrauksen luovuttamisessa on useita piirteitä, tai pikemminkin sääntöjä, jotka tekevät siitä melko suosittua toimintaa kiinteistömarkkinoilla. Heidän keskuudessaan:

• kauan sitten tehtyjen sopimusten luovutuksen yhteydessä uusi omistaja saa kohteen vanhaan, usein uskomattoman kannattavaan nykyhintaan;
• eniten tällaisia ​​sopimuksia keskittyy kaupunkien keskustoihin, joissa sijaitsevat yrittäjille eniten hyötyä tuottavat tilat;
• uudella vuokralaisella on mahdollisuus nähdä tämä kohde "toiminnassa": kuinka suosittu se on asiakkaiden keskuudessa, kuinka paljon voittoa siellä nyt sijaitseva yritys tuo;
• edellinen vuokralainen saa sopimuksessa määrätyn aineellisen korvauksen siirtämällä oikeudet tähän kohteeseen suoraan ilman tarjouskilpailua.

Huomio! Kuten edellä mainittiin, nyt kun siirretään kunnan omistuksessa olevan toimitilan vuokra-oikeus, tulee joko osallistua kilpailuun (huutokaupan muodossa) tai suorittaa toimeksianto ilman sitä, sovittaessa palkkion määrästä. .

Oikeuksien siirtoa koskevan sopimuksen laatiminen

Tämän prosessin keskeinen asiakirja on sopimus näiden oikeuksien siirtämisestä toiselle henkilölle. Sen sisältöön on sisällytettävä seuraavat tiedot:

• sovittu menettely vuokraoikeuksien siirtämiseksi;
• korvausten määrä ja maksutapa;
• vastaanottavan osapuolen velvollisuudet tämän kohteen ylläpitoon;
• tiedot todellisen vuokran maksusta;
• muut osapuolten tekemät sopimukset (esim. toteutusvelvollisuus / uudistamisen puute, tilojen peruskorjaus jne.).

Huomio! Siviililain ja erityisesti pykälän 575 mukaan, jos liiketoimen osallistujat ovat oikeushenkilöitä. kaupallista toimintaa harjoittaville henkilöille ei ole mahdollista lahjoittaa vuokraoikeuksia. Siksi korvausten määrä on ilmoitettava. Luonnollisesti tällaiset liiketoimet ovat veroviranomaisten valvonnassa, ja ne voidaan perua, jos ne ovat ristiriidassa.

Sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen osallistujat laativat asiakirjan kohteeseen liittyvien asiakirjojen vastaanottamisesta ja luovuttamisesta. Niitä vaaditaan myöhemmän uuden vuokralaisen rekisteröinnin yhteydessä valtion elimissä. Paperilista on seuraava:

• toimielimen nimiin laadittu rekisteröintihakemus;
• Yrityksen perustamiseen liittyvät asiakirjat oikeushenkilöille, edunvalvojan passi tai yksityishenkilöiden siviiliasiakirjat. kasvot;
• edustajan valtakirja tai muut asiakirjat, jotka vahvistavat hänen valtuutensa;
• alkuperäinen vuokrasopimus;
• Uuden omistajan TIN-numero, rekisteröintinumero;
• tilojen tekniset asiakirjat;
• aiemmin tehty sopimus vuokraoikeuksien siirrosta;
• kuitti valtionveron maksusta.

Huomio! Kuten kaikissa kiinteistökaupoissa, jos sinulla on epäilyksiä, on aina suositeltavaa kääntyä tältä alalta kokeneiden lakimiesten puoleen.

Jos kaikki asiakirjat toimitetaan vaatimusten mukaisesti, rekisteröintiprosessien päätyttyä uusi omistaja ottaa virallisesti haltuunsa oikeutensa muiden kuin asuintilojen vuokralaisena, kun taas edellinen menettää ne kokonaan.

Yksi viime vuosien yleisimmistä vuokrasopimuksista on vuokrasopimus toimeksiannon kanssa. Useimmiten tätä tapaa tarjota vuokratilaa harjoitetaan pääkaupunkien suurissa, arvostetuimmissa kauppakeskuksissa.

Mitä vuokraoikeuksien luovuttaminen on ja miksi juuri tämä tilojen vuokraustapa on yleistynyt?

Tosiasia on, että tilojen vuokraaminen tunnetussa, arvostetussa kauppakeskuksessa, jolla on hyvä sijainti, on nykyään käytännössä erittäin vaikeaa, koska vuokralaisten jono niihin on erittäin pitkä ja alueita vuokrataan kauppakeskuksen rakennusvaiheessa. keskusta. Yritykset, jotka ovat vuokranneet tällaisen tilan, luovuttavat sitten vuokrasopimuksen muille yrityksille tietyllä rahasummalla. Vuokralainen maksaa oikeudesta työskennellä tässä kauppakeskuksessa summan, joka vastaa vuokraoikeuden siirtämisen kustannuksia. Vuokralainen maksaa myös vuokran. Usein kauppakeskuksissa rahastoyhtiö ottaa vastuulleen vuokralaisten ehdokkaiden valinnan lähes kilpailullisesti, eli itse asiassa eivät vain kolmannen osapuolen yritykset, jotka tienaavat tästä rahaa, vaan myös rahastoyhtiö. vuokraoikeuksien luovuttamisesta. Tämä selittää sen tosiasian, että jokainen vuokralainen ei pääse kauppakeskukseen.

Vuokrataksesi huoneen hyvästä kauppakeskuksesta, sinulla on oltava vähintään enemmän myyntipisteitä muilla pääkaupungin arvostetuilla alueilla. Joten esimerkiksi Moskovassa mahdollisen vuokralaisen on toimitettava luettelo toimipisteiden osoitteista, joissa hänen myymälänsä toimivat. Tunnetun kauppakeskuksen tilojen vuokrasopimus solmitaan vain, jos myös tämän vuokralaisen muut kaupat sijaitsevat pääkaupungissa, kunnollisissa paikoissa.

Mikä on vuokratoimeksianto? Sitä ei tunneta vain suurissa kauppakeskuksissa, vaan sitä harjoitetaan myös muissa, mutta erittäin kannattavissa ja niin sanotuissa "kulkupaikoissa".

Vuokraoikeuksien luovutusta koskevassa sopimuksessa on useita piirteitä. Uuden vuokralaisen ei esimerkiksi tarvitse sovittaa sopimusehtoja kiinteistön omistajan kanssa, koska kaikki ehdot on jo sovittu ensimmäisen vuokraoikeuden luovuttavan vuokralaisen kanssa. Lisäksi vuokrasopimuksen ehtoja ei voida muuttaa.

Viime vuosina jo toimivan yrityksen tilojen vuokraamisesta on tullut erittäin suosittua ja kysyntää. Vuokrasopimukset erittäin kannattavissa paikoissa solmitaan 5-10 vuodeksi, minkä jälkeen vuokraoikeudet siirretään tarvittaessa toiselle vuokralaiselle maksua vastaan. Samalla se on hyödyllistä molemmille osapuolille: ensimmäinen vuokralainen saa toimeksiannosta tuloa alueelta poistuessaan ja seuraava vuokralainen kannattavan paikan hoitaa liiketoimintaansa.

Toimitilojen vuokraoikeuden luovutus on luonteeltaan ja tulokseltaan jonkin verran kauppasopimukseen verrattavissa oleva liiketoimi, jonka kohteena on vuokra-oikeus.

Kuten kaikki siviilioikeudellisten suhteiden osallistujien kesken tehdyt liiketoimet, se voidaan julistaa pätemättömäksi tietyistä syistä.

Tämän välttämiseksi sinun on tiedettävä joitain sopimuksen tekemisen hienouksia, jotka joissain tapauksissa voivat olla erittäin hyödyllisiä ja hyödyllisiä osapuolille.

Mikä on PPA?

PPA on lyhenne sanoista "vuokraoikeuden luovutus". Kysymykseen: "Mikä on PPA?" voidaan vastata seuraavasti - tämä on jälleenvuokrasopimus, kun tapahtuu henkilöiden, erityisesti vuokralaisen, vaihtuminen.

Hänen tilalleen sopimuksessa on toinen henkilö, joka kantaa edelleen kaikki velvoitteet ja jolla on kaikki oikeudet, jotka edellisellä vuokralaisella oli. Samalla viimeksi mainitun oikeudet ja velvollisuudet päättyvät luovutuksen yhteydessä.

Lainsäädäntöperusta

Venäjän federaation siviililain 615 artiklassa määritellään joitain vivahteita, joita vuokralaisen on noudatettava käyttäessään jonkun toisen omaisuutta, mutta samalla antaa hänelle tiettyjä oikeuksia. Tämän artiklan 2 kohdan perusteella voidaan määrittää useita vuokralaisen oikeuksia, joihin kuuluvat:

• oikeus siirtää omaisuutta edelleenvuokraukseen;
• oikeus siirtää kaikki velvollisuutensa ja oikeutensa sopimuksen mukaan vuokranantajan kanssa kolmansille osapuolille (vuokra);
• oikeus luovuttaa vuokrattu alue vapaaseen käyttöön;
• leasing-oikeuksien siirto mahdollisiin velvoitteisiin vakuudeksi;
• vuokraoikeuksien siirto kaupallisten organisaatioiden osakepääomaan.

Vuokrausoikeudet ja -rajoitukset

Vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen omistus- ja käyttöoikeudet siirtyvät automaattisesti vuokralaiselle. Myös tästä hetkestä lähtien luetelluista oikeuksista tulee itsenäinen esine, jonka kanssa on mahdollista tehdä liiketoimia. Näitä oikeuksia voidaan kutsua myös vuokraoikeuksiksi.

Vuokralainen ei kuitenkaan voi itsenäisesti määrätä niistä, koska hän ei ole kiinteistön omistaja. Tämä rajoittaa jossain määrin vuokralaista tekemässä tiettyjä liiketoimia, koska vain omistajalla on oikeus luovuttaa tämä omaisuus. Näin ollen tämä omistaja rajoittaa vastapuolensa tahtoa vuokraoikeuksien luovuttamisessa.

Jos vuokrasopimuksessa tapahtuu henkilöiden vaihtuminen ja vuokralaisen tilalle tulee toinen henkilö, vaaditaan vuokranantajan ennakkosuostumus. Tämä suostumus on annettava kirjallisesti, esimerkiksi vastauksena asiaa koskevaan kirjeeseen.

Korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedotuskirjeen nro 66 mukaan, jos osapuolet ovat vuokrasopimuksessa säätäneet mahdollisuudesta jatkaa vuokraamista, omistajan erillistä suostumusta ei tarvita (kirjeen 18 kohta) .

Toimeksiannon edut

Tietyissä elämäntilanteissa sopimuksen tekeminen toimitilojen vuokraoikeuden luovuttamisesta on edullisin tapa ulos vaikeasta tilanteesta.

Tällainen osapuolten välinen kauppa tarjoaa uudelle vuokralaiselle mahdollisuuden saada kohde maksulliseen hallintaan ja käyttöön samoin ehdoin ja samaan hintaan, jolla edellinen vuokrasi sen. Toisin sanoen uusi vuokralainen voi saada erityiset etuusehdot, jotka edellisellä vuokralaisella oli.

Tällaisia ​​sopimuksia tehdään pääasiassa vuokrattaessa Moskovassa ja muissa maan kaupungeissa arvostetuissa paikoissa sijaitsevia ei-asuntoja, jotka tarjoavat hyvän tulon liiketoiminnalle.

Yleensä ne ovat voimassa yli viisi vuotta, joten uudelle vuokralaiselle on erittäin kannattavaa saada jo asiakkaiden suosiossa oleva paikka, ja myös edellisellä vuokralaisella on oma intressinsä, joka koostuu korvauksen saamisesta.

Vuokranantajat ovat pääsääntöisesti kunnallisia ja muita toimeenpanoelimiä. Niiden tilojen vuokratarve on aina korkea alhaisten hintojen vuoksi, toisin kuin kaupallisissa yrityksissä.

Jos haluat vuokrata valtion omistaman toimitilan, yrittäjällä tai yrityksellä on kaksi vaihtoehtoa:

• osallistua huutokauppaan monien samojen hakijoiden kesken rajoittamattomalla mahdollisuudella voittaa;
• siirtää vuokraoikeudet nykyiselle vuokralaiselle maksamalla hänelle eräänlaisen palkkion.

Luonnollisesti toinen vaihtoehto olisi parempi. Tässä saattaa kuitenkin ilmetä myös vaikeuksia. Joten esimerkiksi, jos uusi vuokralainen joutuu rekonstruoimaan kohteen itselleen, niin se ei ole tarpeeksi helppoa, ja joskus jopa mahdotonta, jos et ole samaa mieltä vuokranantajan kanssa.

Suunnitteluominaisuuksia

Ero edelleenvuokrauksesta

Kohteen alivuokraaja pysyy samana osapuolena vuokranantajan kanssa tehdyssä sopimuksessa, jatkaa edelleen velvoitteidensa täyttämistä eli on vastuussa mahdollisista sopimusrikkomuksista.

Toisin kuin alivuokrasopimus, toimeksianto lakkaa kokonaan alkuperäisen vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet ja siirtää ne uudelle vuokralaiselle.

Tästä syystä myös näissä liiketoimissa laaditut asiakirjat ovat erilaisia.

Kuinka tehdä sopimus

Kohteen vuokrausoikeuden luovutus tai siirto voidaan suorittaa vain allekirjoittamalla korvaussopimus. Vuokraoikeuksien lahjaa ei voida tehdä, tällainen kauppa katsotaan pätemättömäksi (Venäjän siviililain 575 §:ssä todetaan, että lahja kaupallisten yritysten kesken on kielletty).

Toimeksianto- tai vuokrasopimuksessa, jonka malli löytyy helposti Internetistä, tulee sisältää:

• vuokraoikeuksien luovutusmenettely, maksuehdot;
• vuokrakohteen käyttömenettely;
• tämän kiinteistön ylläpidon ehdot;
• menettely vuokratun omaisuuden vuokralleantajalle maksamiseksi;
• muut olennaiset ehdot.

Tehdyn sopimuksen tulee olla muodoltaan sama kuin alkuperäisessä sopimuksessa. Jos vuokrasopimus on rekisteröity Rosreestrin kanssa, toimeksiannon on suoritettava tämä menettely. Yleensä toimeksiantosopimuksessa ensimmäistä vuokralaista kutsutaan luovuttajaksi, toista luovuttajaksi.

Asiakirjojen siirto, rekisteröinti

Tilan luovutussopimuksen laatimisen jälkeen osapuolten on laadittava asiakirjojen vastaanotto- ja siirtoasiakirja entiseltä vuokralaiselle uudelle vuokralaiselle. Viimeksi mainitun on saatava alkuperäinen vuokrasopimus ja kaikki maksuasiakirjat, jotka vahvistavat maksut vuokranantajalle.

Lisäksi ensimmäisen vuokralaisen on toimitettava todistus vuokrasopimuksen rekisteröinnistä valtion virastolle ja kohteen, tontin tunnisteasiakirjat (kiinteistö- ja tekniset passit jne.).

Rekisteröityäksesi valtuutettuun elimeen Moskovassa tai missä tahansa muussa kaupungissa saatat tarvita:

• hakemus rekisteröintiviranomaisen muodossa;
• maksuasiakirja;
• perustamisasiakirjat;
• asiaankuuluvat pöytäkirjat ja osapuolten valtuutettujen elinten päätökset, jotka vahvistavat aikomuksen tehdä liiketoimi;
• asiakirjat edustajalle, jotka vahvistavat hänen oikeutensa tehdä kauppa;
• OGRN-todistus, henkilökohtainen verovelvollisen numero;
• vuokrasopimus;
• toimeksiantosopimus;
• tekninen passi, suunnitelma, tilojen selostus.

Tilojen PPA-sopimus voi olla erittäin mielenkiintoinen yksittäisille elinkeinonharjoittajille, mutta ennen sen allekirjoittamista on neuvoteltava asianomaisten alan asiantuntijoiden kanssa.

Onko sinulla kysymyksiä? Kirjoita kysymyksesi alla olevaan lomakkeeseen ja saat yksityiskohtaista oikeudellista neuvontaa: