З нерухомістю виконується безліч різноманітних угод. Нерідко здійснюється За результатом угода подібна до договору купівлі-продажу, але предметом документа вважаються орендні права. Ця процедура може бути визнана недійсною, якщо для цього є певні підстави. Щоб правильно все виконати, необхідно ознайомитися з тонкощами процедури, про які йтиметься у статті.

Що це таке?

Переуступка прав оренди є перенайманням, що здійснюється за допомогою зміни осіб правочину, а якщо точніше, орендаря. Їм буде інша особа, яка матиме такі ж права та обов'язки. А у колишнього орендаря повноваження закінчуються.

Норми закону

У ст. 615 ГК РФ зазначені нюанси, які повинні дотримуватися орендарем при користуванні майном. Але в нього з'являються права. У п. 2 цієї статті сказано, що орендар може:

1. Передавати майно у суборенду.
2. Передавати обов'язки та права третім особам.
3. Передавати приміщення у користування.
4. Передавати орендні права за зобов'язаннями.
5. Передавати орендні права до статутного капіталу комерційних організацій.

Права та обмеження

Коли оформлена переуступка прав отримує права володіння та користування. З цього часу зазначені права є самостійним об'єктом, з яким вдасться здійснювати правочини. Права орендаря діють щодо лише зазначеного у договорі об'єкта.

Але дана особа не має повноважень розпоряджатися нерухомістю, оскільки вона не вважається власником. Це служить обмеженням деяких угод, оскільки право розпорядження є лише власника. Зі зміною осіб у договорі має бути отримано дозвіл орендодавця. Згода надається у письмовій формі.

Вигоди

Часто оформлення переуступки прав оренди вважається сприятливим рішенням у складній ситуації. Завдяки цій угоді новий орендар отримує об'єкт у відплатне володіння та користування на ідентичних умовах і за тією самою вартістю, за якою він орендував об'єкт у попереднього власника.

Договір переуступки прав оренди зазвичай укладається при нежитлових приміщеннях, що у престижних районах столиці та інших міст. Дані об'єкти забезпечують стабільний прибуток у бізнесі. Зазвичай угода діє понад 5 років, тому новому орендарю вигідно отримати затребуваний клієнтом об'єкт. Попередній користувач теж має свої переваги - він набуває доходу.

Орендодавцями часто бувають муніципальні та інші виконавчі органи. Попит на оренду об'єктів завжди високий через низькі ціни в порівнянні з комерційними установами. Якщо потрібна оренда нежитлового приміщення, підприємець або компанія можуть діяти таким чином:

1. Взяти участь в аукціоні.
2. Виконати переуступку прав оренди приміщення, сплативши комісійні.

Другий варіант є вигіднішим. Але і з ним можуть виникнути труднощі. Наприклад, якщо новий орендар захоче реконструювати об'єкт, зробити це буде нелегко, а нерідко й неможливо.

Різниця із суборендою

Особа, яка здала об'єкт у суборенду, буде учасником договору, підписаного з орендодавцем. Воно також виконуватиме обов'язки, тому бере на себе відповідальність за будь-які порушення договору. Порівняно з суборендою з переуступкою права та обов'язки припиняються, їх знаходить новий орендар.

Укладання договору

Переуступка оренди автомобілів та нежитлового приміщення здійснюється лише після підписання договору. Орендні права не можна подарувати, інакше така угода буде визнана недійсною (у ст. сказано, що дарування комерційних організацій заборонено).

Необхідне правильне оформлення переуступки прав оренди. Зразок цього документа дозволить правильно скласти його. У ньому має бути така інформація:

1. Реквізити сторін.
2. Дата оформлення.
3. Інформація про предмет.
4. Терміни.
5. Орендна плата.
6. Умови розірвання.

Угода оформляється письмово, за бажання її засвідчують нотаріусом. На ньому позначаються підписи сторін, печатки. Важливо, щоб зміст договору суперечило пунктам договору оренди. До документа підшиваються додаткові папери, які підписані та завізовані.

Умови та вимоги

Як і в будь-якій угоді, при переуступці діють деякі вимоги, які повинні дотримуватись для визнання її законною. До того ж, це виключить суперечки в майбутньому. Умови, які мають бути виконані з оформленням документа, є наступними:

1. Угода оформляється документально.
2. Сторони мають погоджуватися з умовами.
3. При заборгованості з оренди від першого орендаря сторони мають вирішити питання оплати.
4. Угода визнається законною, для чого потрібний нотаріально завірений дозвіл учасників.

До вимог відносять:

1. Дозвіл сторін угоди.
2. Повинні бути обумовлені обтяження.
3. У тексті має вказуватися мета переходу прав.

Якщо дотриматися перерахованих умов і вимог, то угода буде законною. Її можна реєструвати у Росреєстрі. Після цього процедура вважається повністю завершеною.

Відмінності між договорами

Оскільки договір може укладатись з фізичними та юридичними особами, потрібно враховувати різницю в оформленні. Відмінність пов'язана зі списком документів, які потрібно надати як супровідні папери. Різниця полягає в термінах підписання та перевірки законності укладання цього договору. В інших аспектах процедура абсолютно однакова для всіх.

Реєстрація

З оформленням договору про переуступку оренди ділянки або нежитлового об'єкта складається акт прийому-передачі документації. Новий орендар має отримати договір оренди та платіжні папери. Колишній орендар має надати свідоцтво про реєстрацію оренди в держоргані та ідентифікаційні папери.

Реєстрація виконується за наявності:

1. Заяви.
2. Документи про оплату.
3. Установчі документи.
4. протоколів.
5. Документація на представника.
6. Свідоцтва ОГРН.
7. Договори оренди.
8. Договору переуступки.
9. Технічний паспорт.

Нюанси

Підводного каміння не так багато, але їх поява ускладнює угоду. Нерідко через це її неможливо укласти. До цих нюансів відносять:

1. Відсутність у початковому договорі правил про переуступку.
2. Якщо на земельних ділянках, призначених для ведення сільського господарства, виконується будівництво, переуступку не можна виконати до зміни цільового призначення.
3. Якщо на землях присутні будівлі та споруди, які не відповідають нормам містобудівного законодавства.
4. При накладенні на об'єкт судової заборони внаслідок дії цивільної чи кримінальної справи.
5. Якщо є борг із оренди перед власником.

Зазначені нюанси стосуються тих, які зафіксовані в узагальненому вигляді у сучасному законодавстві. Але з укладанням договору можуть виникнути й інші, які впливають результат угоди. Дані процедури не поширені у Росії, але вони добре виручать тих, хто відмовляється від права користуватися землею в особистих інтересах.

Обов'язки

За учасниками правочину повинні дотримуватися норм, встановлених законом. Умови договору зберігаються протягом період його дії. Слід враховувати, що орендар отримує деякі зобов'язання:

1. Сплата податків, зборів.
2. Внесення орендної плати.
3. Виплата боргів, якщо є така умова.

Така угода вважається вигідною для попереднього орендаря, який позбавляється непотрібного об'єкта. А наступний користувач отримує майно за прийнятною ціною. Вигода є і для орендодавця, який отримує дохід.

Перехід прав та обов'язків здійснюється після реєстрації в Росреєстрі. Її можна виконувати, якщо договори укладаються між фізичними особами терміном менше 1 року. За послугу треба заплатити держмито. Для фізичних осіб вона становить 2 тис. рублів, а юридичних - 22. Норми встановлено год. 2 ст.333.33 НК РФ.

Угода може бути здійснена за довіреністю через представника. І тут діють загальноприйняті правові норми. Ця особа діє за довіреністю, в якій слід зазначити обсяг повноважень. Наприклад, це можливо здійснення дій з орендованим об'єктом від імені довірителя, включаючи подання інтересів орендаря в держорганах та право підпису. Бажано прописати повноваження детально.

Таким чином, угода щодо переуступки прав оренди автомобілів або приміщень буде цікавою для представників бізнесу. Але перш ніж підписати договір, необхідно проконсультуватися з фахівцем у цій сфері.

В даний час все більшої популярності набуває угода такого роду, як переуступка прав оренди. Відповідно до зазначеної процедури допустимо взяття в оренду такого нежитлового приміщення, як, наприклад, торговий павільйон.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Для багатьох індивідуальних підприємців це чи не єдиний шанс орендувати площу у великому торговому комплексі. Переуступка права оренди дуже вигідна щодо економії часу.

У цьому випадку відсутня необхідність розірвання договору з попереднім орендарем та подальшого укладання нового документа відповідно до нових умов.

При переуступці всі умови укладеного спочатку договору залишаються незмінними.

Особливості передачі

Основними особливостями під час укладання договору переуступки прав оренди є:

• відсутність необхідності повідомлення безпосереднього власника приміщення, або ділянки землі про перехід орендарських прав третій особі, але це цілком допустимо за бажання сторін;
• можливість залишення первісного договору оренди у незмінному вигляді, тобто відсутність необхідності внесення до нього змін такого плану, як розмір орендної плати, строки та дати її внесення тощо.

Навіщо це потрібно?

Навіщо потрібна переуступка прав оренди? Угода такого роду необхідна в тих випадках, коли початковий орендар виявляє бажання передати права на землю, або на якесь приміщення третій особі, уникнувши при цьому зайвої тяганини.

Зважаючи на те, що угода про переуступку прав є досить простою процедурою, ніж розірвання договору та подальше його повторне укладання, вона практично необхідна тоді, коли третій у системі орендар бере на себе не лише права попереднього власника, а й його обов'язки. Такі, наприклад, як виплата податків, і навіть плати за оренду.

Відступлення прав оренди

Переуступка права оренди передбачає передачу прав, а також обов'язків попереднього орендаря у повному обсязі.

Угода з укладання такого роду договору може бути укладена на:

• нежитлове приміщення;
• земельна ділянка;
• інші об'єкти майна нерухомого характеру.

Земельної ділянки

Договір по включає деякі особливості.

Такі, наприклад, як:

• орендарі, як наступний, і попередній, зобов'язані повідомити про проведення угоди безпосереднього власника землі, проте, згоди його, як і письмовому, і в усному вигляді, щодо угоди не требуется;
• як говорить власник, тобто, безпосередньо орендодавець, за умови наявності відповідного договору, підписаного сторонами, зобов'язаний надати орендарю як право оренди, так і право користування землею;
• також сказано, що в договорі такого роду необхідна присутність додаткових пунктів, таких, наприклад, як обов'язкова конкретика кордонів земель, а також місця їх знаходження.

Нежитлове приміщення

Як і у випадку із земельними ділянками, договір щодо переуступки права оренди майном нерухомого характеру також наділений особливостями такого роду:

• при укладанні договору оренди між власником приміщення, а також орендарем, перший має право вказати такий пункт, як неприпустимість переуступки прав, це зумовлено тим, що згоди орендаря для укладення договору про переуступку не потрібно;
• приймаючи нежитлове приміщення третю в системі оренди особа приймає також всі умови попереднього договору та борги з податків і зборів, якщо такі є, допустимо також включення такого роду боргів у загальну вартість угоди;
• Переуступка права оренди на приміщення, що не є житловим, є дуже вигідною угодою для початкового орендаря, це обумовлено тим, що після завершення зазначеної процедури він отримує за укладення договору певну грошову суму.

Третій особі

Особливість угоди щодо переуступки прав власності полягає в тому, що цей укладається виключно між третьою та другою ланкою в ланцюзі оренди приміщення або землі.

Тобто особиста присутність безпосередньо власника об'єкта будь-якого роду або його юридичного представника не є обов'язковою.

Також при здійсненні процедури правочину сторони мають право внести до договору певні пункти, обумовлені між ними раніше, однак вони не повинні будь-яким чином змінювати та вносити корективи до початкового орендного договору, укладеного безпосередньо з власником.

Порядок оформлення

Порядок оформлення правочину з переуступки прав власності містить у собі кілька основних етапів:

• збір документації, підготовка бланка договору, а також усна домовленість між сторонами про пункти, включення яких до документа є обов'язковим, а також внесення ряду будь-яких додаткових умов;
• звернення до відповідного органу, який здійснює реєстрацію;
• отримання засвідчених та скріплених печаткою документів, які набрали чинності, відповідно до яких права на будь-який об'єкт передаються від однієї особи іншій.

Документи

Для того, щоб здійснити угоду щодо переуступки прав оренди, сторонам необхідно мати пакет наступних документів, які є обов'язковими:

• заяву згідно з прийнятим зразком;
• якщо сторони є фізичними особами – їх документи, здатні підтвердити особи;
• довідка податкової служби;
• первісний договір оренди, який було укладено безпосередньо із власником;
• три копії договору.

Зразок договору

Договір переуступки прав оренди переважно містить у собі такі відомості та складається згідно зразка:

• повне юридичне найменування документа, і навіть місце, де його було складено і дата;
• повні дані всіх учасників угоди;
• майно, яке безпосередньо передається в оренду та, відповідно, є предметом правочину;
• додаткові пункти та умови, які обидві сторони вважають обов'язковими для включення;
• дата та підпис учасників.

Наслідки

Після вчинення правочину, тобто після укладення договору переуступки, всі права, які раніше були покладені на першого орендаря, переходять до другого.

Під терміном «права» у зазначеному випадку розуміється можливість володіння ділянкою землі чи нерухомістю.

Крім прав до орендаря, також переходять обов'язки першої особи, а саме:

• обов'язок щодо сплати податків та зборів відповідно до нормативно-правових актів;
• обов'язок внесення орендної плати;
• виплата боргів у тому випадку, якщо вони були раніше та зазначений пункт був обумовлений в умовах договору.

Відмінності від суборенди

Досить часто обивателі, далекі від юриспруденції, ставлять в один ряд такі поняття, як суборенда і переуступка. Однак це не зовсім так.

Що таке суборенда? І тут власник, чи орендар, передає якусь частину, чи майно загалом третій особі на певний часовий проміжок.

Відступлення права оренди приміщення - це дуже поширений вид угод на вітчизняному ринку нерухомості. Основним власником торгових/виробничих площ у нас є держава, тоді як приватні компанії активно займаються передачею цих площ одна одній. Це повністю дозволено та регламентується Цивільним кодексом РФ.

Даний вид угод досить популярний як у столицях, так і в цілому по країні, хоча найхарактерніший саме для великих міст. Причому площі, як торгові, і виробничі, можуть здавати з різних причин:

• зміна фінансового становища орендаря(як у гіршу, і у кращий бік), що він більше неспроможна оплачувати це приміщення чи його просто перестає бути нужным;
• відбувається установа дочірнього підприємства, яке хочуть використовувати як орендар;
• створення нової юридичної особи з первісного підприємства. У цьому випадку потрібно буде оформити та переуступку прав оренди;
• бізнес, розташований на торгових/виробничих площах, продається іншому власнику;
• переуступка може бути як основний напрямок бізнесу, спосіб отримання прибутку.

Як видно, передача своїх прав та обов'язків орендаря, стосовно нежитлових приміщень, не багатьом відрізняється від аналогічної процедури.

Увага! Зважаючи на останні зміни в законодавстві, дана процедура (переуступка) значно ускладнюється і розтягується за часом. Справа в тому, що тепер для передачі прав на оренду приміщення, початковий власник якого держава, потрібно буде організувати та провести конкурс серед претендентів. При цьому ціна має залишатися незмінною.

Справа в тому, що ціна оренди під час укладання договору з муніципалітетом може бути дуже привабливою. Найчастіше цілі комплекси орендуються компаніями, що спеціалізуються на таких схемах, для подальшої суборенди або переуступки площ.

Відмінність суборенди від договору переуступки в тому, що при переуступці Ви повністю втрачаєте права на об'єкт іншій особі, яка стає вашим правонаступником. Для суборенди ж, як правило, встановлений певний термін користування, після якого Ви повернетеся як основний оператор нерухомості. Також цей термін застосовується в угодах зі здаванням частини об'єкта, а не цілком.

Сама можливість переуступки прав оренди гарантована статтею № 615 Цивільного кодексу, яка наділяє орендодавця такими правами:

• можливість укладання договорів суборенди;
• можливість повної передачі своїх прав, отриманих за угодою з власником майна;
• передача використовуваної площі у безоплатне користування;
• можливість використання цього права у вигляді заставного активу;
• можливість внесення цього права в статутний капітал створюваних підприємств.

Іншими словами можливість здійснення оренди певного майна стає самостійним об'єктом укладання угод та предметом розрахунку між фізичними та юридичними особами.

Переуступка оренди приміщень має ряд особливостей, або скоріше правил, які роблять її досить популярною операцією на ринку нерухомості. Серед них:

• при переуступці укладених тривалий час тому контрактів, новий власник отримує об'єкт за старою, часто неймовірно вигідною щодо сьогоднішньої ціни;
• найбільша концентрація подібних угод посідає центри міст, де розміщуються приміщення, які приносять найбільшу вигоду підприємцям;
• новий орендар має можливість подивитися цей об'єкт «у справі»: якою популярністю він користується у клієнтів, який приносить прибуток той бізнес, який зараз там розміщений;
• попередній орендар отримує встановлену договором матеріальну компенсацію, передаючи права на цей об'єкт безпосередньо без проведення конкурсу.

Увага! Як згадувалося вище, тепер при передачі прав оренди приміщення, що знаходиться в муніципальній власності, потрібно або брати участь у конкурсі (проводиться у вигляді аукціону), або провести переуступку без такого, домовившись про розмір комісійних.

Укладання договору передачі прав

Центральний документ, що у цьому процесі - це договір передачі цих прав іншій особі. Обов'язково входити до його змісту має наступна інформація:

• обумовлена ​​процедура передачі прав оренди;
• розмір та спосіб компенсаційних виплат;
• зобов'язання сторони, що приймає, за змістом даного об'єкта;
• інформація про оплату власне орендної плати;
• будь-які інші угоди досягнуті сторонами (наприклад, зобов'язання проведення/відсутності перепланування, ремонт приміщення тощо).

Увага! Відповідно до Цивільного кодексу, а саме статті № 575, якщо учасники правочину це юр. особи, які займаються комерційною діяльністю, неможливо буде здійснити дарування прав оренди. Тому розмір компенсаційних виплат є обов'язковим до вказівки. Природно, такі угоди відстежуються податковими службами і, за невідповідності, може бути анульовано.

Після підписання договору, учасники складають акт приймання-передачі документів, пов'язаних із об'єктом. Вони будуть потрібні при наступній реєстрації нового орендаря в державних органах. Перелік паперів наступний:

• складена на ім'я установи заява про реєстрацію;
• документи пов'язані зі створенням підприємства юридичних, паспорт представляє інтереси особи, чи цивільні документи для фіз. особи;
• доручення на представника або інші документи, що підтверджують його повноваження;
• початковий договір оренди;
• ІПН нового власника, його реєстраційний номер;
• технічна документація на приміщення;
• укладений раніше договір передачі прав оренди;
• квитанція про оплату державного мита.

Увага! Як і за будь-якої угоди з нерухомістю, якщо у Вас виникають сумніви, то завжди рекомендується звернутися до юристів з досвідом у цій сфері.

Якщо всі документи подано відповідно до вимог, то після завершення реєстраційних процесів новий власник офіційно вступає у свої права орендаря нежитлового приміщення, тоді як попередній повністю їх втрачає.

Одним з найпоширеніших видів оренди в останні роки є оренда з переуступкою прав. Найчастіше такий спосіб надання орендних площ практикується у великих, найпрестижніших торгових центрах столичних міст.

Що таке переуступка прав оренди і чому саме такий спосіб здачі в оренду приміщень набув поширення?

Справа в тому, що винайняти приміщення у відомому, престижному торговому центрі, з гарним розташуванням, сьогодні практично дуже складно, оскільки черга на них з орендарів дуже велика, а площі орендуються ще на етапі будівництва торгового центру. Потім компанії, які орендували такі площі, поступаються правом оренди іншим компаніям за певну суму грошей. Орендар, що сплачує за право працювати в даному торговому центрі суму, рівну вартості переуступки права оренди. При цьому орендар оплачує орендну плату. Найчастіше, в торгових центрах керуюча компанія бере на себе функції підбору кандидатів в орендарі чи не на конкурсній основі, тобто, по суті, переуступкою прав оренди займаються не тільки сторонні компанії, які заробляють на цьому гроші, а й керуюча компанія. Цим і пояснюється той факт, що потрапити до торгового центру може не всякий орендар.

Щоб винайняти приміщення у хорошому торговому центрі, необхідно, як мінімум, мати ще торгові точки в інших престижних районах столиці. Так, наприклад, у Москві, потенційному орендарю необхідно надати список з адресами торгових точок, де функціонують його магазини. Договір на оренду приміщення у відомому ТЦ буде укладено лише в тому випадку, якщо інші магазини цього орендаря також розташовані в столиці, в пристойних місцях.

Що таке переуступка прав орендивідомо не лише у великих торгових центрах, а практикується також і в інших, але дуже прибуткових і, як то кажуть, «прохідних» місцях.

Угода про переуступку прав оренди має низку особливостей. Так наприклад, новому орендарю немає необхідності узгоджувати з власником приміщення умови договору, оскільки всі умови вже узгоджені з першим орендарем, який поступається правом оренди. Тим більше, що умови оренди не змінюються.

В останні роки оренда площ вже функціонуючого бізнесу набула великої популярності і користується попитом. Договори оренди в дуже прибуткових місцях укладаються на 5-10 років, а потім, за необхідності, переуступають права оренди іншому орендарю за певну плату. При цьому вигідно обом сторонам: перший орендар отримує дохід за переуступку, коли залишає площу, а наступний орендар отримує прибуткове місце для ведення свого бізнесу.

Переуступка прав оренди нежитлового приміщення – правочин, який за своїм характером та отриманим результатом у чомусь можна порівняти з договором купівлі-продажу, при цьому предметом такого договору є орендні права.

Так само, як і всі угоди, які здійснюються серед учасників цивільних правовідносин, вона може бути визнана недійсною з певних підстав.

Щоб цього уникнути, потрібно знати деякі тонкощі укладання договору, який у деяких випадках може бути дуже корисним і взаємовигідним для сторін.

Що таке ППА?

ППА – абревіатура поняття «переуступка права оренди». На запитання: Що таке ППА? можна відповісти таким чином - це перенаймення, коли відбувається зміна осіб, зокрема, орендаря.

На його місце у договорі стає інша особа, яка продовжує нести всі обов'язки, а також мати всі права, які були у попереднього орендаря. Водночас при переуступці права та обов'язки останнього закінчуються.

Законодавча основа

Стаття 615 ЦК України визначає деякі аспекти, яких орендар повинен дотримуватися в процесі користування чужим майном, але, в той же час, надає йому певні права. Зі змісту пункту другого цієї статті можна визначити кілька прав орендаря, до яких належать:

• право передачі майна у суборенду;
• право передачі всіх своїх обов'язків та прав за згодою з орендодавцем третім особам (перенайм);
• право передачі у безоплатне користування орендованої площі;
• передача орендних прав за будь-яким зобов'язанням у заставу;
• передача орендних прав до статутного капіталу комерційних організацій.

Орендні права та обмеження

Після укладання угоди оренди орендарю автоматично передаються права володіння та користування. Також із цього моменту перелічені права стають самостійним об'єктом, з яким можна здійснювати угоди. Ці права ще можна назвати як орендні.

Водночас орендар не може самостійно розпоряджатися ними, оскільки він не є власником нерухомості. Це певною мірою обмежує орендаря у скоєнні певних угод, оскільки повноваження на розпорядження цим майном є лише власника. Відповідно, цей власник обмежує волю свого контрагента у розпорядженні орендними правами.

Якщо відбувається зміна осіб у договорі оренди і місце орендаря стає інша особа, то обов'язково попереднє отримання цього згоди орендодавця. Це згоду має бути надано письмово, наприклад, у відповідь відповідне лист.

Згідно з інформаційним листом Президії Верховного Арбітражного суду за № 66, якщо в угоді оренди сторони передбачили наперед можливість перенайму, то окремої згоди на це власника не потрібно (пункт 18 Листи).

Вигоди від переуступки

У певних життєвих ситуаціях укладання угоди про переуступку права оренди на нежитлове приміщення є найсприятливішим виходом із скрутного становища.

Така угода між сторонами надасть можливість новому орендарю отримати об'єкт у відплатне володіння та користування на ідентичних умовах та за тією самою ціною, за якими він орендувався попередньою особою. Іншими словами, новий орендар може отримати особливі пільгові умови, які були у попереднього орендаря.

Такі угоди укладаються в основному при оренді нежитлових приміщень, розташованих у престижних місцях у Москві та інших містах країни, які забезпечують добрий дохід для бізнесу.

Зазвичай їх термін дії більше п'яти років, тому для нового орендаря дуже вигідно отримати вже популярне у клієнтів місце, а попередній орендар теж має свій інтерес, що полягає в отриманні відступної суми.

Орендодавцями, зазвичай, виступають муніципальні та інші виконавчі органи. Попит на оренду їх приміщень завжди високий через низькі ціни, на відміну від комерційних підприємств.

За бажання оренди державного нежитлового приміщення у підприємця чи компанії буде два варіанти:

• брати участь в аукціоні серед багатьох таких же охочих із невизначеним шансом на перемогу;
• провести переуступку орендних прав із чинним орендарем, заплативши йому свого роду комісійні.

Природно, другий варіант буде кращим. Однак тут можуть виникнути і деякі складнощі. Так, наприклад, якщо новому орендарю необхідно буде реконструювати об'єкт під себе, то зробити це буде досить нелегко, а часом і неможливо, якщо не домовитися з орендодавцем.

Особливості оформлення

Відмінність від суборенди

Орендар, який здає об'єкт у суборенду, залишається таким самим учасником угоди, укладеної з орендодавцем, так само продовжує виконувати свої обов'язки, тобто він несе відповідальність за будь-яке порушення договору.

На відміну від суборенди, при переуступці права та обов'язки початкового орендаря повністю припиняються та переходять до нового.

З цієї причини різні і документи, що складаються за цих угод.

Як укласти договір

Переуступка або перенаймання права оренди об'єкта може бути здійснена лише за допомогою підписання відплатного договору. Укласти дарування орендних прав неможливо, така угода вважатиметься недійсною (ст. 575 ЦК Росії говорить, що дар серед комерційних підприємств заборонено).

Договір переуступки або перенайму, зразок якого легко можна знайти в інтернеті, повинен містити:

• порядок передачі орендних прав; умови про оплату;
• порядок використання майна, що орендується;
• умови утримання цього майна;
• порядок оплати за орендоване майно орендодавцю;
• інші суттєві умови.

Форма укладеного договору має бути такою самою, як і початковий договір. Якщо договір оренди реєструвався в Росреєстрі, то й переуступка має пройти цю процедуру. Зазвичай у договорі переуступки перший орендар називається цедентом, другий – цессионарием.

Передача документів, реєстрація

Після оформлення договору переуступки приміщення сторони повинні скласти акт приймання-передачі документів від колишнього орендаря новому. Останній має отримати початковий договір оренди та всі платіжні документи, що підтверджують платежі орендодавцю.

Також перший орендар має передати свідоцтво про реєстрацію оренди у держоргані та ідентифікаційні документи на об'єкт, на земельну ділянку (кадастровий та технічний паспорти тощо).

Для реєстрації в уповноваженому органі в Москві або будь-якому іншому місті можуть знадобитися:

• заяву за формою реєструючого органу;
• документ про оплату;
• установчі документи;
• відповідні протоколи та рішення уповноважених органів сторін, що підтверджують намір укласти угоду;
• документи на представника, що підтверджують його право укласти правочин;
• свідоцтво ОДРН, індивідуальний номер платника податків;
• договір оренди;
• договір переуступки;
• технічний паспорт, план, експлікація приміщень.

Договір ППА приміщення може бути дуже цікавим для окремих суб'єктів бізнесу, але перед тим, як його підписати, потрібно проконсультуватися з відповідними фахівцями з цієї сфери.

Залишились питання? Напишіть ваше запитання у формі нижче та отримайте розгорнуту консультацію юриста: