معاملات املاک و مستغلات از طرق مختلف. اغلب انجام می شود در نتیجه معامله مشابه عقد بیع است اما موضوع سند حقوق اجاره است. در صورت وجود دلایل خاصی ممکن است این رویه باطل شود. برای اینکه همه چیز را به درستی انجام دهید، باید با پیچیدگی های این روش که در مقاله مورد بحث قرار خواهد گرفت آشنا شوید.
چیست؟
واگذاری حق الاجاره اجاره ای است که با تغییر اشخاص مورد معامله یا به عبارت دقیق تر مستأجر انجام می شود. این شخص دیگری خواهد بود که همان حقوق و تکالیف را خواهد داشت. و اختیار مستأجر قبلی تمام می شود.
قواعد قانون
در هنر 615 قانون مدنی فدراسیون روسیه تفاوت های ظریفی را که مستاجر هنگام استفاده از ملک باید رعایت کند، مشخص می کند. اما او هم حقوقی دارد. در بند 2 این ماده آمده است که مستاجر می تواند:
- اجاره فرعی ملک.
- واگذاری وظایف و حقوق به اشخاص ثالث.
- محل را برای استفاده منتقل کنید.
- انتقال حقوق اجاره تحت تعهدات.
- انتقال حقوق اجاره به سرمایه مجاز سازمان های تجاری.
حقوق و محدودیت ها
وقتی واگذاری حقوق اجرا می شود، حق تصرف و استفاده را دریافت می کند. از این پس این حقوق عین مستقلی است که با آن امکان انجام معاملات وجود خواهد داشت. حقوق مستاجر فقط در مورد موضوعی که در قرارداد مشخص شده است اعمال می شود.
اما این شخص از آنجایی که مالک محسوب نمی شود صلاحیت تصرف در اموال غیرمنقول را ندارد. این به عنوان محدودیت برخی از معاملات عمل می کند، زیرا فقط مالک حق تصرف دارد. با تغییر اشخاص در قرارداد باید اجازه موجر گرفته شود. رضایت نامه به صورت کتبی داده می شود.
فواید
اغلب، ثبت واگذاری حقوق اجاره به عنوان یک راه حل مطلوب در شرایط دشوار در نظر گرفته می شود. به لطف این معامله، مستاجر جدید با شرایطی مشابه و با همان هزینه ای که شی را از مالک قبلی اجاره کرده است، شیء را برای تصرف و استفاده پرداختی دریافت می کند.
قرارداد واگذاری اجاره معمولاً برای اماکن غیر مسکونی واقع در مناطق معتبر پایتخت و سایر شهرها منعقد می شود. این اشیا درآمد پایداری را در کسب و کار فراهم می کنند. به طور معمول، قرارداد بیش از 5 سال اعتبار دارد، بنابراین برای مستاجر جدید سودمند است که یک شی مورد تقاضا از مشتریان دریافت کند. کاربر قبلی نیز مزایای خود را دارد - درآمد کسب می کند.
مالکان اغلب شهرداری و سایر دستگاه های اجرایی هستند. تقاضا برای املاک اجاره ای به دلیل قیمت پایین در مقایسه با موسسات تجاری همیشه بالا است. در صورت نیاز به اجاره محل غیر مسکونی، یک کارآفرین یا شرکت می تواند به شرح زیر عمل کند:
- در مزایده شرکت کنید
- واگذاری حقوق اجاره محل با پرداخت پورسانت.
گزینه دوم سود بیشتری دارد. اما کنار آمدن با آن نیز می تواند دشوار باشد. به عنوان مثال، اگر یک مستاجر جدید بخواهد یک شی را بازسازی کند، این کار آسان و اغلب غیرممکن نخواهد بود.
تفاوت با اجاره فرعی
شخصی که عین را اجاره کرده است طرف قرارداد منعقده با موجر خواهد بود. همچنین وظایف خود را انجام خواهد داد، بنابراین مسئولیت هرگونه تخلف از قرارداد را بر عهده می گیرد. در مقایسه با اجاره فرعی با واگذاری، حقوق و تعهدات فسخ می شود، آنها توسط مستاجر جدید به دست می آیند.
انعقاد قرارداد
واگذاری اجاره خودرو و اماکن غیر مسکونی تنها پس از امضای قرارداد انجام می شود. حقوق اجاره را نمی توان اهدا کرد، در غیر این صورت چنین معامله ای باطل اعلام می شود (ماده می گوید که کمک های مالی توسط سازمان های تجاری ممنوع است).
ثبت صحیح واگذاری حقوق اجاره الزامی است. نمونه ای از این سند به شما امکان می دهد آن را به درستی تنظیم کنید. باید حاوی اطلاعات زیر باشد:
- جزئیات احزاب
- تاریخ ثبت نام.
- اطلاعات مورد.
- زمان سنجی.
- اجاره دادن.
- شرایط فسخ
قرارداد به صورت کتبی تنظیم می شود، در صورت تمایل، توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید می شود. امضای طرفین، مهر و موم روی آن مشخص شده است. مهم است که مفاد قرارداد مغایر با بندهای قرارداد اجاره نباشد. اوراق اضافی به سند پیوست می شود که امضا و تایید می شود.
شرایط و ضوابط
همانند هر معامله دیگری، یک واگذاری الزامات خاصی دارد که باید رعایت شود تا قانونی باشد. علاوه بر این، این امر باعث از بین رفتن اختلافات در آینده می شود. شرایطی که در اجرای سند باید رعایت شود به شرح زیر است:
- معامله مستند است.
- طرفین باید با شرایط موافقت کنند.
- در صورت معوقه اجاره بها از مستأجر اول، طرفین باید موضوع پرداخت را حل کنند.
- معامله به عنوان قانونی شناخته می شود که نیاز به مجوز محضری از شرکت کنندگان دارد.
الزامات عبارتند از:
- اجازه طرفین معامله.
- تحمیل باید مشخص شود.
- متن باید هدف از انتقال حقوق را نشان دهد.
در صورت رعایت شرایط و الزامات ذکر شده، معامله قانونی خواهد بود. می توان آن را با Rosreestr ثبت کرد. پس از آن، روش به طور کامل تکمیل شده در نظر گرفته می شود.
تفاوت قراردادها
از آنجایی که قرارداد با اشخاص حقیقی و حقوقی قابل انعقاد است، باید تفاوت اجرا را در نظر گرفت. تفاوت مربوط به لیست مدارکی است که باید به عنوان اوراق همراه ارائه شود. تفاوت در زمان امضا و تأیید قانونی بودن انعقاد این قرارداد است. از جنبه های دیگر، روش برای همه دقیقاً یکسان است.
ثبت
با اجرای توافق نامه واگذاری اجاره قطعه یا شیء غیر مسکونی، عمل پذیرش و انتقال اسناد تنظیم می شود. مستاجر جدید باید قرارداد اجاره و اوراق پرداخت دریافت کند. مستاجر سابق باید گواهی ثبت اجاره نامه نزد سازمان دولتی و مدارک شناسایی ارائه دهد.
ثبت نام منوط به در دسترس بودن است:
- برنامه های کاربردی.
- سند پرداخت.
- اسناد تشکیل دهنده
- پروتکل ها
- مدارک برای نماینده
- گواهینامه های OGRN
- قراردادهای اجاره
- قراردادهای واگذاری
- گذرنامه فنی
تفاوت های ظریف
مشکلات زیادی وجود ندارد، اما ظاهر آنها معامله را پیچیده می کند. اغلب به این دلیل، نتیجه گیری غیرممکن است. این تفاوت های ظریف عبارتند از:
- عدم وجود قوانین واگذاری در قرارداد اصلی.
- اگر ساخت و ساز در زمین های در نظر گرفته شده برای کشاورزی انجام می شود، تا زمانی که کاربری مورد نظر تغییر نکند، واگذاری نمی تواند انجام شود.
- در صورتی که در زمین ها ساختمان ها و بناهایی وجود داشته باشد که مطابق با استانداردهای قانون شهرسازی نباشد.
- هنگامی که به دلیل اقدام در امر مدنی یا جزایی، قرار امر بر شیء صادر می شود.
- در صورت وجود بدهی اجاره به مالک.
این تفاوت های ظریف مربوط به مواردی است که در قوانین مدرن به شکل کلی ثابت شده است. اما با تنظیم قرارداد ممکن است موارد دیگری ظاهر شود که بر نتیجه معامله تأثیر بگذارد. این رویه ها در روسیه رایج نیستند، اما به کسانی که از حق استفاده از زمین برای منافع شخصی چشم پوشی می کنند کمک زیادی می کند.
وظایف
به گفته شرکت کنندگان در معامله باید از قوانین تعیین شده توسط قانون پیروی کنند. مفاد قرارداد در تمام مدت اعتبار آن معتبر است. باید در نظر داشت که مستاجر تعهداتی را دریافت می کند:
- پرداخت مالیات، هزینه ها.
- پرداخت اجاره بها.
- پرداخت دیون در صورت وجود چنین شرطی.
چنین معامله ای برای مستأجر قبلی که از شر یک شی غیر ضروری خلاص می شود، سودمند تلقی می شود. و کاربر بعدی ملک را با قیمتی مقرون به صرفه دریافت می کند. همچنین برای صاحبخانه که درآمد دریافت می کند، منفعتی وجود دارد.
انتقال حقوق و تعهدات پس از ثبت نام در Rosreestr انجام می شود. اگر قراردادهایی بین افراد برای مدت کمتر از 1 سال منعقد شود، قابل چشم پوشی است. برای خدمات باید هزینه ای پرداخت کنید. برای افراد، 2 هزار روبل، و برای اشخاص حقوقی - 22 است. هنجارها توسط قسمت 2 ماده 333.33 قانون مالیات فدراسیون روسیه تعیین شده است.
معامله را می توان با پروکسی - از طریق یک نماینده انجام داد. در این مورد، هنجارهای قانونی پذیرفته شده عمومی اعمال می شود. این شخص تحت وکالت نامه ای عمل می کند که در آن محدوده اختیارات باید قید شود. به عنوان مثال، این ممکن است اجرای اقدامات با مورد اجاره از طرف اصلی، از جمله نمایندگی منافع مستاجر در سازمان های دولتی و حق امضا باشد. مطلوب است که اختیارات به تفصیل تجویز شود.
بنابراین، معامله برای واگذاری حقوق اجاره اتومبیل یا محل مورد علاقه نمایندگان تجاری خواهد بود. اما قبل از عقد قرارداد لازم است با یک متخصص در این زمینه مشورت شود.
در حال حاضر، معاملاتی از این دست، مانند واگذاری حقوق اجاره، به طور فزاینده ای رواج یافته است. طبق این رویه، اجاره چنین اماکن غیر مسکونی مانند غرفه تجاری مجاز است.
خوانندگان عزیز! این مقاله در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کند، اما هر مورد فردی است. اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقا مشکلت رو حل کن- تماس با مشاور:
درخواست ها و تماس ها 24/7 و 7 روز هفته پذیرفته می شود.
سریع است و رایگان است!
برای بسیاری از کارآفرینان فردی، این شاید تنها فرصت اجاره فضایی در یک مجتمع تجاری بزرگ باشد. واگذاری حق اجاره از نظر صرفه جویی در زمان بسیار سودمند است.
در این صورت نیازی به فسخ قرارداد با مستاجر قبلی و انعقاد بعدی سند جدید مطابق با شرایط جدید نیست.
پس از واگذاری، تمام شرایط قرارداد اصلی ثابت می ماند.
ویژگی های انتقال
ویژگی های اصلی هنگام انعقاد قرارداد برای واگذاری حقوق اجاره به شرح زیر است:
- نیازی به اطلاع مالک مستقیم محل یا قطعه زمین در مورد انتقال حقوق مستاجر به شخص ثالث نیست، اما در صورت تمایل طرفین کاملاً قابل قبول است.
- امکان بدون تغییر قرارداد اصلی اجاره، یعنی عدم نیاز به ایجاد تغییرات در آن مانند طرحی مانند مبلغ اجاره، شرایط و تاریخ پرداخت آن و غیره.
چرا لازم است؟
چرا انتقال اجاره ضروری است؟ معامله ای از این دست در مواردی ضروری است که مستأجر اصلی تمایل داشته باشد که حقوق زمین یا هر محل را به شخص ثالث واگذار کند و از تأخیر بی مورد خودداری کند.
با توجه به اینکه معامله برای واگذاری حقوق روشی نسبتاً ساده نسبت به فسخ قرارداد و پس از آن انعقاد مجدد آن است، عملاً زمانی ضروری است که مستاجر سوم در سیستم نه تنها حقوق مالک قبلی را به عهده گیرد. ، بلکه تعهدات او نیز می باشد. به عنوان مثال، به عنوان پرداخت مالیات، و همچنین پرداخت به طور مستقیم برای اجاره.
واگذاری حقوق اجاره
واگذاری حق اجاره به معنای انتقال کامل حقوق و تعهدات مستأجر قبلی به مستاجر بعدی است.
معامله ای برای انعقاد قراردادی از این نوع می تواند در موارد زیر منعقد شود:
- اماکن غیر مسکونی؛
- قطعه زمین؛
- سایر اشیاء اموال غیر منقول.
قطعه زمین
قرارداد شامل برخی از ویژگی ها است.
به عنوان مثال، مانند:
- مستأجرین اعم از متعاقب و قبلی موظفند معامله را به مالک مستقیم زمین اعلام کنند، ولی رضایت او اعم از کتبی و شفاهی برای معامله لازم نیست.
- همانطور که می گوید، مالک، یعنی مستقیماً مالک، مشروط به در دسترس بودن قرارداد مناسبی که توسط طرفین امضا شده باشد، موظف است هم حق اجاره و هم حق استفاده از زمین را به مستاجر بدهد.
- همچنین می گوید که توافق از این نوع مستلزم وجود بندهای اضافی است، مثلاً مشخصات اجباری حدود اراضی و همچنین مکان آنها.
اماکن غیر مسکونی
قرارداد واگذاری حق اجاره املاک و مستغلات نیز مانند قطعات زمین دارای ویژگی های زیر است:
- هنگام انعقاد قرارداد اجاره بین مالک محل و همچنین مستاجر، اولی حق دارد چنین بندی را به عنوان غیرقابل قبول بودن واگذاری حقوق نشان دهد، این به این دلیل است که رضایت مستاجر به انعقاد قرارداد واگذاری الزامی نیست.
- در هنگام پذیرش اماکن غیر مسکونی، شخص ثالث در سیستم اجاره نیز کلیه شرایط قرارداد قبلی و بدهی های مالیات و عوارض را می پذیرد، در صورت وجود، گنجاندن بدهی از این نوع در هزینه کل معامله نیز مجاز است. ;
- واگذاری حق اجاره در یک محل غیر مسکونی اغلب یک معامله بسیار سودآور برای مستاجر اصلی است، این به این دلیل است که پس از اتمام این رویه، مبلغ مشخصی برای انعقاد قرارداد دریافت می کند. .
شخص ثالث
ویژگی معامله برای واگذاری حقوق مالکیت این است که منحصراً بین حلقه های سوم و دوم در زنجیره اجاره محل یا زمین منعقد می شود.
یعنی حضور شخصی صاحب شیء از هر نوع یا نماینده قانونی او الزامی نیست.
همچنین، طرفین حق دارند در هنگام انجام معامله، بندهایی را که قبلاً بین آنها توافق شده است، در نظر بگیرند، اما به هیچ وجه نباید در قرارداد اجاره اصلی که مستقیماً با مالک منعقد شده است، تغییر یا تعدیل کنند.
مراحل ثبت نام
روش پردازش معامله برای واگذاری حقوق مالکیت شامل چندین مرحله اصلی است:
- جمع آوری اسناد ، تهیه فرم قرارداد و همچنین توافق شفاهی بین طرفین در مورد مواردی که درج آنها در سند الزامی است و همچنین معرفی تعدادی از شرایط اضافی.
- تماس با مرجع ثبت مربوط؛
- به دست آوردن اسناد تأیید شده و مهر و موم شده که لازم الاجرا شده است که طبق آنها حقوق هر شیء از شخصی به شخص دیگر منتقل می شود.
مدارک
برای انجام معامله برای واگذاری حقوق اجاره، طرفین باید بسته ای از اسناد زیر را داشته باشند که الزامی است:
- درخواست با توجه به مدل پذیرفته شده؛
- اگر طرفین اشخاص حقیقی باشند - مدارک آنها که هویت آنها را تأیید می کند.
- گواهی خدمات مالیاتی؛
- اجاره اصلی که مستقیماً با مالک منعقد شده است.
- سه نسخه از قرارداد
نمونه قرارداد
قرارداد واگذاری اجاره عمدتا حاوی اطلاعات زیر است و بر اساس مدل تنظیم شده است:
- نام قانونی کامل سند و همچنین محل تنظیم و تاریخ آن؛
- جزئیات کامل همه شرکت کنندگان در معامله؛
- اموالی که مستقیماً اجاره داده می شود و بر این اساس موضوع معامله است.
- شرایط و ضوابط اضافی که هر دو طرف آن را برای گنجاندن اجباری می دانند.
- تاریخ و همچنین امضای شرکت کنندگان.
عواقب
پس از انجام معامله، یعنی پس از انعقاد قرارداد واگذاری، کلیه حقوقی که قبلاً به مستأجر اول واگذار شده بود به مستأجر دوم منتقل می شود.
اصطلاح «حقوق» در این مورد به امکان داشتن یک قطعه زمین یا هر ملکی اشاره دارد.
علاوه بر حقوق، تعهدات شخص اول نیز به مستاجر منتقل می شود، یعنی:
- تعهد به پرداخت مالیات و هزینه ها مطابق با قوانین قانونی نظارتی؛
- تعهد به پرداخت اجاره؛
- پرداخت بدهی ها در صورتی که زودتر موجود باشد و بند مشخص شده در شرایط قرارداد پیش بینی شده باشد.
تفاوت با اجاره فرعی
غالباً افراد عادی که از فقه دور هستند، مفاهیمی مانند اجاره فرعی و واگذاری را در یک ردیف قرار می دهند. با این حال، این کاملا درست نیست.
اجاره فرعی چیست؟ در این صورت مالک یا مستاجر هر قسمت یا ملک را به طور کلی برای مدت معینی به شخص ثالث منتقل می کند.
واگذاری حق اجاره محل یک نوع قرارداد بسیار رایج در بازار املاک داخلی است. مالک اصلی فضای خرده فروشی/تولید در کشور ما دولت است، در حالی که شرکت های خصوصی فعالانه در واگذاری این مناطق به یکدیگر مشارکت دارند. این کاملاً توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه مجاز و تنظیم شده است.
این نوع معاملات هم در پایتخت ها و هم در سراسر کشور بسیار پرطرفدار است، اگرچه بیشتر برای شهرهای بزرگ رایج است. علاوه بر این، مناطق اعم از تجاری و صنعتی را می توان به دلایل مختلف اجاره داد:
- تغییر در وضعیت مالی مستاجر (هم برای بدتر و هم برای بهتر)، زمانی که او دیگر نمی تواند برای این محل پرداخت کند یا به سادگی دیگر مورد نیاز نیست.
- یک شرکت فرعی وجود دارد که آنها می خواهند به عنوان مستاجر از آن استفاده کنند.
- ایجاد یک شخص حقوقی جدید از شرکت اصلی. در این صورت، صدور واگذاری حقوق اجاره ضروری خواهد بود.
- یک کسب و کار واقع در مناطق خرده فروشی/تولید به مالک دیگری فروخته می شود.
- واگذاری می تواند به عنوان خط اصلی کسب و کار، راهی برای کسب سود عمل کند.
همانطور که می بینید، انتقال حقوق و تعهدات مستاجر در رابطه با اماکن غیر مسکونی، تفاوت چندانی با رویه مشابه ندارد.
توجه! با توجه به تغییرات اخیر در قوانین، این رویه (تخصیص) بسیار پیچیده تر و در طول زمان کشیده شده است. واقعیت این است که اکنون برای انتقال حقوق اجاره اماکنی که مالک اصلی آن دولت است، باید مسابقه ای بین متقاضیان سازماندهی و برگزار شود. در این مورد، قیمت باید بدون تغییر باقی بماند.
واقعیت این است که قیمت اجاره در هنگام عقد قرارداد با شهرداری می تواند بسیار جذاب باشد. اغلب، کل مجتمع ها توسط شرکت های متخصص در چنین طرح هایی برای اجاره فرعی بیشتر یا واگذاری فضا اجاره داده می شود.
تفاوت بین اجاره فرعی و قرارداد واگذاری در این است که در هنگام واگذاری، شما به طور کامل حقوق موضوع را به شخص دیگری از دست می دهید که در همان زمان جانشین شما می شود. برای اجاره فرعی، به عنوان یک قاعده، یک دوره استفاده مشخص تعیین می شود، پس از آن شما به عنوان اپراتور اصلی ملک باز خواهید گشت. همچنین این اصطلاح در معاملات با تسلیم بخشی از شیء به کار می رود نه کل شیء.
نفس امکان واگذاری اجاره بها در ماده ۶۱۵ قانون مدنی تضمین شده است که به موجر حقوق زیر را می دهد:
- امکان انعقاد قراردادهای اجاره فرعی؛
- امکان انتقال کامل حقوق آنها که با توافق با صاحب ملک دریافت شده است.
- انتقال منطقه مورد استفاده برای استفاده رایگان؛
- امکان استفاده از این حق در قالب دارایی وثیقه؛
- امکان در دسترس قرار دادن این حق در اختیار سرمایه مجاز شرکت های تازه تاسیس.
به عبارت دیگر، امکان اجاره ملک معین به موضوع مستقل معاملات و موضوع تسویه بین اشخاص حقیقی و حقوقی تبدیل می شود.
واگذاری اجاره محل دارای تعدادی ویژگی یا به عبارت بهتر قوانین است که آن را به یک عملیات نسبتاً محبوب در بازار املاک و مستغلات تبدیل می کند. از جمله:
- پس از واگذاری قراردادهایی که مدت ها پیش منعقد شده است، مالک جدید شیء را به قیمت قدیمی، اغلب بسیار سودآور، نسبت به قیمت امروز دریافت می کند.
- بیشترین تمرکز چنین توافقاتی بر روی مراکز شهر است، جایی که مکان هایی که بیشترین سود را برای کارآفرینان به ارمغان می آورد، واقع شده است.
- مستاجر جدید این فرصت را دارد که این شی را "در عمل" ببیند: چقدر در بین مشتریان محبوب است ، کسب و کاری که اکنون در آنجا واقع شده چقدر سود به همراه دارد.
- مستاجر قبلی غرامت مادی تعیین شده توسط قرارداد را دریافت می کند و حقوق این شی را مستقیماً بدون برگزاری مناقصه منتقل می کند.
توجه! همانطور که در بالا ذکر شد، در حال حاضر هنگام انتقال حقوق اجاره یک محل که در مالکیت شهرداری است، یا باید در مسابقه ای (که به صورت مزایده انجام می شود) شرکت کنید یا بدون آن، با توافق بر سر میزان کمیسیون، تکلیفی را انجام دهید. .
تنظیم قرارداد برای انتقال حقوق
سند مرکزی درگیر در این فرآیند، توافقی در مورد انتقال این حقوق به شخص دیگری است. اطلاعات زیر باید در محتوای آن گنجانده شود:
- روش توافق شده برای انتقال حقوق اجاره؛
- مقدار و روش پرداخت غرامت؛
- تعهدات طرف دریافت کننده برای نگهداری از این شی.
- اطلاعات مربوط به پرداخت اجاره واقعی؛
- هر توافق دیگری که توسط طرفین حاصل شده است (به عنوان مثال، تعهد به انجام / عدم توسعه مجدد، نوسازی محل و غیره).
توجه! طبق قانون مدنی و مشخصاً ماده ۵۷۵ در صورتی که شرکت کنندگان در معامله اشخاص حقوقی باشند. افرادی که در فعالیت های تجاری فعالیت می کنند، امکان هدیه دادن حقوق اجاره وجود نخواهد داشت. بنابراین لازم است میزان پرداخت غرامت مشخص شود. طبیعتاً این گونه معاملات تحت نظارت سازمان مالیاتی بوده و در صورت مغایرت قابل فسخ است.
پس از امضای قرارداد، شرکت کنندگان اقدام به پذیرش و انتقال اسناد مربوط به موضوع می کنند. آنها در طول ثبت نام بعدی مستاجر جدید در ارگان های دولتی مورد نیاز خواهند بود. لیست مقالات به شرح زیر است:
- درخواست ثبت نام که به نام موسسه تنظیم شده است.
- اسناد مربوط به ایجاد یک شرکت برای اشخاص حقوقی، گذرنامه یک شخص نماینده منافع، یا اسناد مدنی برای افراد. چهره ها؛
- وکالت نامه یک نماینده یا سایر اسنادی که صلاحیت او را تأیید می کند.
- اجاره اصلی؛
- TIN مالک جدید، شماره ثبت وی؛
- اسناد فنی برای محل؛
- قراردادی که قبلاً در مورد انتقال حقوق اجاره تنظیم شده بود.
- رسید پرداخت وظیفه دولتی.
توجه! مانند هر معامله ملکی، اگر شک دارید، همیشه توصیه می شود با وکلای با تجربه در این زمینه مشورت کنید.
اگر تمام اسناد مطابق با الزامات ارائه شود، پس از اتمام مراحل ثبت نام، مالک جدید رسماً حقوق خود را به عنوان مستاجر اماکن غیر مسکونی تحویل می گیرد، در حالی که قبلی به طور کامل آنها را از دست می دهد.
یکی از رایج ترین انواع اجاره در سال های اخیر، اجاره با واگذاری است. اغلب، این روش ارائه فضای اجاره ای در مراکز خرید بزرگ و معتبر در شهرهای پایتخت انجام می شود.
واگذاری حقوق اجاره چیست و چرا این روش خاص اجاره محل رواج یافته است؟
واقعیت این است که اجاره مکان در یک مرکز خرید معروف و معتبر و با موقعیت مکانی خوب، امروزه عملاً بسیار دشوار است، زیرا صف مستاجران برای آنها بسیار طولانی است و مناطق در مرحله ساخت و ساز خرید اجاره می شوند. مرکز شرکت‌هایی که چنین فضایی را اجاره کرده‌اند، پس از آن اجاره‌نامه را با مبلغ معینی به شرکت‌های دیگر واگذار می‌کنند. مستاجر برای حق کار در این مرکز خرید مبلغی معادل هزینه واگذاری حق اجاره پرداخت می کند. مستاجر نیز اجاره بها را پرداخت می کند. اغلب، در مراکز خرید، شرکت مدیریت وظایف انتخاب نامزدهای مستاجران را تقریباً به صورت رقابتی بر عهده می گیرد، یعنی در واقع، نه تنها شرکت های شخص ثالثی که از این طریق درآمد کسب می کنند، بلکه شرکت مدیریت نیز درگیر هستند. واگذاری حقوق اجاره این واقعیت را توضیح می دهد که هر مستأجری نمی تواند وارد مرکز خرید شود.
برای اجاره اتاق در یک مرکز خرید خوب، حداقل باید در سایر مناطق معتبر پایتخت، فروشگاه های بیشتری داشته باشید. بنابراین، برای مثال، در مسکو، یک مستأجر بالقوه باید فهرستی از آدرس‌های فروشگاه‌هایی که فروشگاه‌هایش در آن فعالیت می‌کنند ارائه کند. قرارداد اجاره محل در یک مرکز خرید معروف تنها در صورتی منعقد می شود که سایر فروشگاه های این مستاجر نیز در پایتخت و در مکان های مناسب قرار داشته باشند.
واگذاری اجاره چیست؟این نه تنها در مراکز خرید بزرگ شناخته شده است، بلکه در مکان های دیگر، اما بسیار سودآور و آنچه به آن "گذر" می گویند، نیز انجام می شود.
قرارداد در مورد واگذاری حقوق اجاره دارای تعدادی ویژگی است. به عنوان مثال، مستاجر جدید نیازی به هماهنگی شرایط قرارداد با مالک محل ندارد، زیرا تمام شرایط قبلاً با اولین مستاجری که حق اجاره را واگذار می کند، توافق شده است. علاوه بر این، شرایط اجاره نامه قابل تغییر نیست.
در سال های اخیر، اجاره فضا برای یک کسب و کار در حال حاضر بسیار محبوب و مورد تقاضا شده است. قراردادهای اجاره در مکان های بسیار سودآور به مدت 5-10 سال منعقد می شود و سپس در صورت لزوم، حقوق اجاره به مستاجر دیگری در قبال کارمزد واگذار می شود. در عین حال، برای هر دو طرف سودمند است: مستأجر اول هنگام خروج از منطقه، درآمدی را برای واگذاری دریافت می کند، و مستاجر بعدی مکانی سودآور برای انجام تجارت خود دریافت می کند.
واگذاری حق اجاره اماکن غیرمسکونی معامله ای است که به لحاظ ماهیت و نتیجه به دست آمده تا حدودی قابل مقایسه با عقد بیع است در حالی که موضوع چنین قراردادی حقوق اجاره است.
مانند کلیه معاملاتی که بین شرکت کنندگان در روابط حقوقی مدنی انجام می شود به دلایل خاصی می توان آن را باطل اعلام کرد.
برای جلوگیری از این امر باید نکات ظریفی را در انعقاد قرارداد بدانید که در برخی موارد می تواند برای طرفین بسیار مفید و سودمند باشد.
PPA چیست؟
PPA مخفف مفهوم "تخصیص حق اجاره" است. در پاسخ به این سوال: PPA چیست؟ را می توان به صورت زیر پاسخ داد - این یک اجاره مجدد است، زمانی که افراد، به ویژه، مستاجر تغییر می کنند.
به جای او در قرارداد، شخص دیگری وجود دارد که همچنان کلیه تعهدات را بر عهده دارد و همچنین دارای کلیه حقوقی است که مستأجر قبلی داشته است. در عین حال، در صورت واگذاری، حقوق و تعهدات دومی پایان می یابد.
مبنای قانونی
ماده 615 قانون مدنی فدراسیون روسیه تفاوت های ظریفی را تعریف می کند که مستاجر باید در فرآیند استفاده از اموال شخص دیگری رعایت کند ، اما در عین حال حقوق خاصی را برای او فراهم می کند. از مفهوم بند دو این ماده چند حقوق مستاجر را می توان تعیین کرد که عبارتند از:
- حق انتقال ملک برای اجاره فرعی؛
- حق انتقال کلیه تعهدات و حقوق خود با توافق با موجر به اشخاص ثالث (اجاره).
- حق انتقال منطقه اجاره شده برای استفاده رایگان؛
- انتقال حقوق اجاره تحت هر تعهدی به عنوان وثیقه؛
- انتقال حقوق اجاره به سرمایه مجاز سازمان های تجاری.
حقوق و محدودیت های اجاره
پس از انعقاد قرارداد اجاره، حقوق مالکیت و استفاده به طور خودکار به مستاجر منتقل می شود. همچنین از این لحظه حقوق ذکر شده تبدیل به یک شی مستقل می شود که امکان انجام معاملات با آن وجود دارد. این حقوق ممکن است به عنوان حقوق اجاره نیز نامیده شود.
با این حال، مستاجر نمی تواند مستقلاً آنها را تصرف کند، زیرا او مالک ملک نیست. این امر تا حدی مستاجر را در انجام برخی معاملات محدود می کند، زیرا فقط مالک صلاحیت تصرف در این ملک را دارد. بر این اساس، این مالک اراده طرف مقابل خود را در تصرف حقوق اجاره محدود می کند.
در صورت تغییر افراد در قرارداد اجاره و شخص دیگری به جای مستاجر، رضایت قبلی موجر الزامی است. این رضایت باید به صورت کتبی ارائه شود، به عنوان مثال، پاسخ به نامه مربوطه.
بر اساس اطلاعیه شماره 66 هیئت رئیسه دیوان عالی داوری، چنانچه در قرارداد اجاره امکان اجاره مجدد از سوی طرفین پیش بینی شده باشد، رضایت جداگانه مالک لازم نیست (بند 18 نامه) .
مزایای واگذاری
در شرایط خاص زندگی، انعقاد توافقنامه در مورد واگذاری حق اجاره اماکن غیر مسکونی مطلوب ترین راه برای خروج از یک وضعیت دشوار است.
چنین معامله ای بین طرفین فرصتی را برای مستأجر جدید فراهم می کند تا شی را برای تصرف و استفاده غیرمجاز با شرایطی یکسان و به همان قیمتی که توسط شخص قبلی اجاره شده است دریافت کند. به عبارت دیگر مستاجر جدید می تواند شرایط ترجیحی خاصی را که مستاجر قبلی داشته است دریافت کند.
چنین قراردادهایی عمدتاً هنگام اجاره مکان های غیر مسکونی واقع در مکان های معتبر در مسکو و سایر شهرهای کشور منعقد می شود که درآمد خوبی برای تجارت فراهم می کند.
معمولاً آنها بیش از پنج سال اعتبار دارند ، بنابراین برای مستاجر جدید بسیار سودآور است که مکانی را بدست آورد که قبلاً مورد علاقه مشتریان است و مستاجر قبلی نیز منافع خود را دارد که شامل دریافت مبلغ غرامت است.
مالکان قاعدتاً شهرداری و سایر دستگاه های اجرایی هستند. تقاضا برای اجاره محل آنها بر خلاف بنگاه های تجاری به دلیل نرخ پایین همیشه زیاد است.
اگر می خواهید یک محل غیر مسکونی دولتی اجاره کنید، یک کارآفرین یا شرکت دو گزینه دارد:
- شرکت در حراج در میان بسیاری از متقاضیان مشابه با شانس نامحدود برنده شدن؛
- برای انتقال حقوق اجاره با مستاجر فعلی با پرداخت نوعی پورسانت به او.
طبیعتاً گزینه دوم ارجحیت دارد. با این حال، برخی از مشکلات نیز ممکن است در اینجا ایجاد شود. بنابراین، برای مثال، اگر مستاجر جدید نیاز به بازسازی شی برای خود داشته باشد، انجام این کار بسیار دشوار خواهد بود، و گاهی اوقات حتی غیرممکن است، اگر با صاحبخانه موافق نباشید.
ویژگی های طراحی
تفاوت با اجاره فرعی
مستأجری که شی را به اجاره واگذار می کند، همان طرف قرارداد منعقد شده با موجر است، همچنان به انجام تعهدات خود ادامه می دهد، یعنی مسئولیت هرگونه تخلف از قرارداد را بر عهده دارد.
برخلاف اجاره فرعی، واگذاری به طور کامل حقوق و تعهدات مستاجر اصلی را خاتمه می دهد و به مستاجر جدید منتقل می کند.
به همین دلیل اسناد تنظیم شده در این معاملات نیز متفاوت است.
نحوه انعقاد قرارداد
واگذاری یا انتقال حق اجاره یک شی فقط با امضای قرارداد غرامت قابل انجام است. انعقاد هدیه حقوق اجاره غیرممکن است، چنین معامله ای بی اعتبار تلقی می شود (ماده 575 قانون مدنی روسیه بیان می کند که هدیه در بین شرکت های تجاری ممنوع است).
یک قرارداد واگذاری یا اجاره که نمونه ای از آن را می توان به راحتی در اینترنت یافت، باید شامل موارد زیر باشد:
- روش انتقال حقوق اجاره، شرایط پرداخت؛
- روش استفاده از ملک مورد اجاره؛
- شرایط نگهداری از این ملک؛
- روش پرداخت ملک مورد اجاره به موجر؛
- سایر شرایط ضروری
شکل قرارداد منعقده باید مانند قرارداد اصلی باشد. اگر قرارداد اجاره با Rosreestr ثبت شده است، پس واگذاری باید از این روش عبور کند. معمولاً در قرارداد واگذاری، مستأجر اول را واگذارنده، دومی - واگذارنده نامیده می شود.
انتقال اسناد، ثبت نام
پس از تنظیم قرارداد واگذاری محل، طرفین باید اقدام به پذیرش و انتقال اسناد از مستاجر سابق به مستاجر جدید کنند. دومی باید قرارداد اجاره اصلی و کلیه اسناد پرداختی را که پرداخت ها به صاحبخانه را تأیید می کند دریافت کند.
همچنین، مستاجر اول باید گواهی ثبت اجاره نامه در سازمان دولتی و مدارک شناسایی برای شیء، برای قطعه زمین (گذرنامه کاداستر و فنی و غیره) ارائه دهد.
برای ثبت نام در یک نهاد مجاز در مسکو یا هر شهر دیگری، ممکن است نیاز داشته باشید:
- درخواست در قالب مرجع ثبت؛
- سند پرداخت؛
- اسناد تاسیس؛
- پروتکل ها و تصمیمات مربوطه ارگان های مجاز طرفین که قصد انعقاد معامله را تأیید می کنند.
- اسنادی برای یک نماینده که حق او برای انعقاد معامله را تأیید می کند.
- گواهی OGRN، شماره مالیات دهندگان فردی؛
- قرارداد اجاره؛
- قرارداد واگذاری؛
- گذرنامه فنی، طرح، توضیح محل.
قرارداد PPA برای محل می تواند برای واحدهای تجاری فردی بسیار جالب باشد، اما قبل از امضای آن، باید با متخصصان مربوطه در این زمینه مشورت کنید.
آیا هیچ سوالی دارید؟ سوال خود را در فرم زیر بنویسید و مشاوره حقوقی دقیق دریافت کنید:
