Переуступка прав оренди (далі ППА) нежитлового приміщення – це перенаймання зі зміною орендаря, який вступає до прав та обов'язків попереднього наймача. Продаж права оренди у Москві, найпрестижніших торгових майданчиках столичних міст, інших привабливих центрах Росії – поширений і досить прибутковий бізнес.

Про переуступку прав оренди

До площ «придивляються» ще на етапі будівництва. Потім компанії, що отримали в оренду такі об'єкти, поступаються можливість найму іншим організаціям за обумовлену грошову компенсацію. Виходить, що орендар оплачує право працювати в обраному торговому центрі суму, що дорівнює ціні ППА плюс орендний платіж. Як правило, адміністрація таких торгових майданчиків підбирає кандидатів – наймачів практично за конкурсом. Виходить, що ППА займаються не тільки сторонні організації, які заробляють на цьому гроші, а й керуюча компанія.

Так, наприклад, у Москві, потенційному орендарю необхідно подати перелік адрес його торгових точок. Тоді, можливо, угоду на найм приміщення відомого ТЦ буде укладено, але лише в тому випадку, якщо перелічені у списку магазини також будуть столичними та перебувають у відомих місцях.

Або ж спочатку, у укладанні договору однією зі сторін є прямий наймач муніципальної нерухомості. Плата за ставками найму у разі завжди нижче запропонованих комерційними структурами, ніж пояснюється популярність таких угод, особливо довгострокових.

Відмінності суборенди від ППА:

• при здачі об'єкта в суборенду, орендар продовжує залишатися однією зі сторін договору та виконувати свої обов'язки;
• при переуступці права найму, навпаки, договірні обов'язки первісного орендаря втрачають чинність і переходять до нового наймача.

Переуступка прав оренди та суборенда – це різні поняття

Особливості договору щодо ППА на нежитлове приміщення

Предметом договору є права на оренду (найм) нерухомості. Угода, що підтверджує наявність правовідносин, складається на підставі договору оренди. Якщо документом прописана процедура отримання згоди власника про можливу переуступку, отримання дозволу буде обов'язковим.

Переуступка або перенаймання права оренди об'єкта можливі укладанням відплатної угоди. Укласти дарування орендних прав неможливо, така угода вважатиметься недійсною (ст. 575 ЦК України).

Законодавець регламентує правовідносини ст. 615 ГК РФ, наприклад:

• знову укладена угода може мати тривалий період або короткостроковий;
• при перевищенні терміну найму понад 12 місяців, реєстрація угоди є обов'язковою;
• менше одного року – правовідносини закріплюються письмовою угодою;
• за наявності пільг наймач має право використовувати їх для найму;
• можливість здачі у суборенду, якщо договором прописано умову передачі об'єкта (згідно з інформаційним листом Президії Верховного Арбітражного суду за № 66 п. 18).

Існують два можливі варіанти отримання в найм муніципального приміщення:

1. Взяти участь у торгах серед численних бажаючих.

Правила проведення аукціону за договором про переуступку права вимоги визначені ст.477 ЦК України та Законом №135-ФЗ. Організацію торгів проводить орендар, він встановлює ціну переуступки, умови використання нерухомого майна, проводить сам аукціон.

Зазвичай переможцем стає потенційний орендар, який запропонував максимальну оплату за експлуатацію приміщення за договором про переуступлення права вимоги.

1. Зробити переуступку орендних прав із чинним наймачем, заплативши йому «комісійні».

Звичайно, другий варіант на сьогодні виглядає реалістичнішим. Однак тут виникають певні нюанси. Наприклад, якщо новий винаймач почне реконструкцію, то зробить її тільки після надання на це дозволу орендодавцем.

Основні права наймача

ППА нежитлового приміщення тягне за собою низку обмежень на подальше використання власності господарем, тому його згода є обов'язковою.

Орендарю надаються права:

• передача нежитлового приміщення до суборенди згідно з умовами угоди;
• можливість пайового внесення об'єкта до статутного капіталу;
• заставу;
• безоплатне використання.

Для оформлення переуступки необхідно правильно скласти договір та підготувати необхідні документи

Необхідна документація для підписання угоди

Під час укладання договору на переуступку права найму нежитлового приміщення необхідний стандартний набір документів – оригінали та копії:

• чинна основна угода оренди/найму;
• акт прийому – передачі об'єкта;
• договір за ППА, згідно з основним контрактом оренди (три екземпляри);
• акт прийому - передачі приміщення новому наймачеві;
• документи, що підтверджують оплату, а також відсутність заборгованості;
• дозвіл власника майна на ППА.

Обов'язкові пункти договору

Правовідносини передбачаються у відповідність чинним правовстановлюючими документами. В обов'язковому порядку повинні бути присутні пункти угоди, що стосуються наступного:

• ідентифікуюча інформація про сторони;
• документальне підтвердження державної реєстрації речових організацій;
• відомості з ЄДРЮЛ;
• вказівку предмета угоди за договором про ППА;
• умови, що сприяють розірванню угоди;
• формули розрахунку орендних платежів, суми, тарифи, графіки погашення;
• датовані підписи сторін.

Форма угоди щодо ППА має бути такою самою, як і основний договір. Така ж форма угоди може застосовуватись під викуп приміщень, вже з налагодженим бізнесом. Якщо початковий документ проходив реєстрацію в Росреєстрі, то і переуступка має пройти цю процедуру.

Із 2018 року законодавець скасував використання свідоцтва про право власності для орендодавців. Всю інформацію про власників містить Росреєстр. Документ про право власності не друкується на гербових бланках із 2016 року. Заміною йому є виписка із Росреєстру.

Реєстрація

Для реєстрації в уповноваженому органі необхідно подати такі документи:

• заяву (форма пропонується реєструючою організацією);
• документ, що підтверджує оплату;
• установчу документацію;
• протоколи, рішення відповідних органів сторін, що підтверджують намір укласти угоду;
• документи на особу, уповноважену на укладання угоди;
• свідоцтво ОГРН, індивідуальний номер платника податків;
• договір оренди;
• угоду ППА;
• Технічна документація: паспорт, план, експлікація приміщень.

Договір ППа ​​обов'язково реєструється, якщо договір оренди зареєстрований у Росреєстрі

Податки

Законом визначено оподаткування сторін угоди. Податкова ставка становить 13% отриманого доходу. Для розрахунку податку юридичних визначається ставка бази оподаткування, відповідно залежить від обраного оподаткування. Авансовий звіт здається щомісяця (до 30 числа).

Громадські організації, некомерційні виробничі підприємства, фонди, що не передбачають отримання прибутку, під час продажу прав найму нежитлового майна також оподатковуються.

Проведення оцінки ППА

Скільки коштує покупка прав оренди? Для проведення законного аукціону потрібно провести оцінку вартості об'єкта, що передається для найму. Експерти проводять цю дію лише за наявності допуску СРО, що видається компетентною організацією.

Вартість, визначена незалежним оцінювачем, складається з кількох критеріїв:

• площа об'єкту нерухомості;
• місце розташування;
• експлуатаційні витрати, що підлягають оплаті;
• обсяг прав та обов'язків, що переходять за договором;
• ринкова вартість основного об'єкта;
• Можливий дохід.

Незалежна оцінка ППА один із факторів, що захищає наймачів від дій несумлінних посадових осіб, які мають право на вчинення подібних угод.

Як будь-які комерційні угоди, переуступка прав оренди нежитлового приміщення в Москві, інших великих містах вимагає професійного юридичного супроводу при оформленні та супроводі у державних органах, суді.

Одним з найпоширеніших видів оренди в останні роки є оренда з переуступкою прав. Найчастіше такий спосіб надання орендних площ практикується у великих, найпрестижніших торгових центрах столичних міст.

Що таке переуступка прав оренди і чому саме такий спосіб здачі в оренду приміщень набув поширення?

Справа в тому, що винайняти приміщення у відомому, престижному торговому центрі, з гарним розташуванням, сьогодні практично дуже складно, оскільки черга на них з орендарів дуже велика, а площі орендуються ще на етапі будівництва торгового центру. Потім компанії, що орендували такі площі, поступаються правом оренди іншим компаніям за певну суму грошей. Орендар, оплачує право працювати у цьому торговому центрі суму, рівну вартості переуступки права оренди. При цьому орендар оплачує орендну плату. Найчастіше, в торгових центрах керуюча компанія бере на себе функції підбору кандидатів в орендарі мало не на конкурсній основі, тобто, по суті, переуступкою прав оренди займаються не тільки сторонні компанії, які заробляють на цьому гроші, а й керуюча компанія. Цим і пояснюється той факт, що потрапити до торгового центру може не всякий орендар.

Щоб винайняти приміщення в хорошому торговому центрі, необхідно, як мінімум, мати ще торгові точки в інших престижних районах столиці. Так, наприклад, у Москві, потенційному орендарю необхідно надати список з адресами торгових точок, де функціонують його магазини. Договір на оренду приміщення у відомому ТЦ буде укладено лише в тому випадку, якщо інші магазини цього орендаря також розташовані в столиці, в пристойних місцях.

Що таке переуступка прав орендивідомо у великих торгових центрах, а практикується й у інших, але дуже прибуткових і, що називається «прохідних» місцях.

Угода про переуступку прав оренди має низку особливостей. Так, наприклад, новому орендарю немає необхідності узгоджувати з власником приміщення умови договору, оскільки всі умови вже узгоджені з першим орендарем, який поступається правом оренди. Тим більше що умови оренди не підлягають зміні.

В останні роки оренда площ вже функціонуючого бізнесу набула великої популярності і користується попитом. Договори оренди в дуже дохідних місцях укладаються на 5-10 років, а потім, за необхідності, поступаються правами оренди іншому орендарю за певну плату. При цьому вигідно обом сторонам: перший орендар отримує дохід за переуступку, коли залишає площу, а наступний орендар отримує прибуткове місце для ведення свого бізнесу.

В останні роки все більшого поширення набуває технологія оренди за схемою переуступки права оренди. Переважна більшість таких договорів полягають у сегменті торгової нерухомості та функціонуючого бізнесу, складаючи за різними оцінками до 30% всіх договорів оренди об'єктів. Проте такі угоди мають низку своїх особливостей. Наприклад, новий орендар не повинен погоджувати умови оренди з власником приміщення, оскільки вони вже погоджені попереднім орендарем і не підлягають зміні. Можна домовитися з власником та змінити умови договору, але робити це орендодавець не зобов'язаний. Тому, орендарю, що в'їжджає, необхідно ретельно вивчити всі положення договору оренди, тому що в ньому можуть бути накладені різноманітні обмеження і заборони, наприклад, може бути заборонено перепланування, перепрофілювання, можуть існувати обмеження по ремонту і т.д.

Найпоширеніший бізнес – переуступка права оренди торгових площ, оскільки потрапити до успішного та відомого торгового центру практично неможливо. У такі ТЦ стоїть черга з орендарів на вільні приміщення. У деяких торгових центрах керуюча компанія сама проводить конкурсний відбір серед претендентів, оцінюючи запропоновані ними концепції, і відбираючи кандидата, що сподобався. Саме тому фірми, що спеціалізуються на переуступці прав оренди, працюють не з усіма торговими центрами. Схема бізнесу з переуступки місць проста: компанії, що заробляють на переуступці права оренди, орендують площі на стадії будівництва об'єкта, а потім переуступають їх зацікавленим компаніям. Виходить, що вартість переуступки права оренди є тією ціною, яку має заплатити підприємець за право працювати в даному ТЦ. Причому орендну плату на час переуступки також доведеться платити новому орендарю. Але оскільки процесом переуступки займається компанія, що ще управляє, то потрапити у великий успішний торговий центр, зможе далеко не кожен орендар. Дуже складно орендувати приміщення регіональним компаніям у Москві без існуючих магазинів у цьому регіоні. В «Атріумі» потенційний орендар має надати список об'єктів, де функціонують його магазини, якщо в цьому переліку не виявиться жодного столичного об'єкта, підписати договір не вийде.

Торгові точки, розташовані поза ТЦ зазвичай перездаються за договором переуступки права оренди лише у дуже прибуткових і прохідних місцях. Також зазначено скорочення кількості договорів переуступки оренди на приміщення, що перебувають у власності міст. Причин тому кілька: по-перше, муніципальна влада практично не укладає договори оренди на тривалий термін; по-друге, приміщення, що належать містам, все частіше здаються за ринковими ставками оренди та вузьким колом осіб.

Теоретично переуступка права оренди може статися і без орендодавця, якщо профіль діяльності та якісний рівень старого та нового орендарів ідентичні. У цій ситуації орендар, який має на руках довгостроковий договір оренди, підшукує собі заміну, переуступаючи право оренди за певну суму. Втім, на практиці такі ситуації вкрай рідкісні, а власник воліє все ж таки брати участь у виборі нового орендаря. Така схема роботи умовно вигідна всім сторін. орендар, що йде, отримує певну суму за переуступку, а новий отримує потрібний йому об'єкт.

На даний момент спостерігається величезний попит на оренду бізнесу, що функціонує. У цій сфері зустрічаються дуже прибуткові та унікальні за розташуванням об'єкти. Середній термін оренди 5-10 років. Позитивними сторонами в оренді є можливість вивчити історію роботи, провести аудит, отримати повну інформацію про організацію. Також укладення договору позбавляє необхідності отримання ліцензій на певний вид діяльності та інших проблем, пов'язаних зі створенням бізнесу. Вартість оренди функціонуючого бізнесу в кожному випадку є унікальною, і залежить в основному від рентабельності об'єкта.

Переглянути всі пропозиції на

В даний час все більшої популярності набуває угода такого роду, як переуступка прав оренди. Відповідно до зазначеної процедури допустимо взяття в оренду такого нежитлового приміщення, як, наприклад, торговий павільйон.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок є індивідуальним. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО ТА БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Для багатьох індивідуальних підприємців це чи не єдиний шанс орендувати площу у великому торговому комплексі. Переуступка права оренди дуже вигідна щодо економії часу.

У цьому випадку відсутня необхідність розірвання договору з попереднім орендарем, та подальшого укладання нового документа відповідно до нових умов.

При переуступці всі умови укладеного спочатку договору залишаються незмінними.

Особливості передачі

Основними особливостями під час укладання договору переуступки прав оренди є:

• відсутність необхідності повідомлення безпосереднього власника приміщення, або ділянки землі про перехід орендарських прав третій особі, але це цілком припустимо за бажання сторін;
• можливість залишення початкового договору оренди у незмінному вигляді, тобто відсутність необхідності внесення до нього змін такого плану, як розмір орендної плати, строки та дати її внесення тощо.

Навіщо це потрібно?

Навіщо потрібна переуступка прав оренди? Угода такого роду необхідна в тих випадках, коли початковий орендар виявляє бажання передати права на землю, або на якесь приміщення третій особі, уникнувши при цьому зайвої тяганини.

Зважаючи на те, що угода про переуступку прав є досить простою процедурою, ніж розірвання договору та подальше його повторне укладання, вона практично необхідна тоді, коли третій у системі орендар бере на себе не лише права попереднього власника, а й його обов'язки. Такі, наприклад, як виплата податків, і навіть плати безпосередньо за оренду.

Відступлення прав оренди

Переуступка права оренди передбачає передачу прав, а також обов'язків попереднього орендаря у повному обсязі.

Угода з укладання такого роду договору може бути укладена на:

• нежитлове приміщення;
• земельна ділянка;
• інші об'єкти майна нерухомого характеру.

Земельної ділянки

Договір включає деякі особливості.

Такі, наприклад, як:

• орендарі, як наступний, і попередній, зобов'язані повідомити про проведення угоди безпосереднього власника землі, проте, згоди його, як і письмовому, і усно, щодо угоди не требуется;
• як кажуть, власник, тобто, безпосередньо орендодавець, за умови наявності відповідного договору, підписаного сторонами, зобов'язаний надати орендарю як право оренди, і право користування землею;
• також сказано, що в договорі такого роду необхідна присутність додаткових пунктів, таких, наприклад, як обов'язкова конкретика кордонів земель, а також місця їх знаходження.

Нежитлове приміщення

Як і у випадку із земельними ділянками, договір щодо переуступки права оренди майном нерухомого характеру також наділений особливостями такого роду:

• при укладанні договору оренди між власником приміщення, а також орендарем, перший має право вказати такий пункт, як неприпустимість переуступки прав, це зумовлено тим, що згоди орендаря для укладання договору переуступки не вимагається;
• приймаючи нежитлове приміщення третю в системі оренди особа приймає також усі умови попереднього договору та борги з податків і зборів, якщо такі є, припустимо також включення боргів такого роду до загальної вартості угоди;
• Переуступка права оренди на приміщення, що не є житловим, є дуже вигідною угодою для початкового орендаря, це зумовлено тим, що після завершення зазначеної процедури він отримує за укладення договору певну грошову суму.

Третьій особі

Особливість угоди з переуступки прав власності полягає в тому, що цей укладається виключно між третьою та другою ланкою в ланцюзі оренди приміщення або землі.

Тобто особиста присутність безпосередньо власника об'єкта будь-якого роду або його юридичного представника не є обов'язковою.

Також при скоєнні процедури угоди сторони мають право внести до договору певні пункти, обумовлені між ними раніше, однак, вони не повинні будь-яким чином змінювати та вносити корективи до первісного орендного договору, укладеного безпосередньо з власником.

Порядок оформлення

Порядок оформлення угоди щодо переуступки прав власності містить у собі кілька основних етапів:

• збір документації, підготовка бланка договору, а також усна домовленість між сторонами про пункти, включення яких до документа є обов'язковим, а також внесення ряду будь-яких додаткових умов;
• звернення до відповідного органу, який здійснює реєстрацію;
• отримання засвідчених та скріплених печаткою документів, що набрали чинності, відповідно до яких права на будь-який об'єкт передаються від однієї особи іншій.

Документи

Для того, щоб здійснити угоду з переуступки прав оренди, сторонам необхідно мати пакет наступних документів, які є обов'язковими:

• заяву згідно з прийнятим зразком;
• у разі, якщо сторони є фізичними особами – їхні документи, які можуть підтвердити особи;
• довідка податкової служби;
• первісний договір оренди, який було укладено безпосередньо із власником;
• три копії договору.

Зразок договору

Договір переуступки прав оренди переважно містить у собі такі відомості та укладається відповідно до зразка:

• повне юридичне найменування документа, і навіть місце, де його було складено і дата;
• повні дані всіх учасників угоди;
• майно, яке безпосередньо передається в оренду та, відповідно, є предметом угоди;
• додаткові пункти та умови, які обидві сторони вважають обов'язковими для включення;
• дата та підпис учасників.

Наслідки

Після вчинення угоди, тобто після укладення договору переуступки, всі права, які раніше були покладені на першого орендаря, переходять до другого.

Під терміном «права» у зазначеному випадку розуміється можливість володіння ділянкою землі чи нерухомістю.

Крім прав до орендаря, також переходять обов'язки першої особи, а саме:

• обов'язок зі сплати податків та зборів відповідно до нормативно-правових актів;
• обов'язок внесення орендної плати;
• виплата боргів у тому випадку, якщо вони були раніше та зазначений пункт був обумовлений в умовах договору.

Відмінності від суборенди

Досить часто обивателі, далекі від юриспруденції, ставлять в один ряд такі поняття, як суборенда та переуступка. Проте це не зовсім так.

Що таке суборенда? І тут власник, чи орендар, передає якусь частину, чи майно загалом третій особі на певний часовий проміжок.