Як розірвати договір оренди з ініціативи орендаря. На допомогу орендарю - розірвання договору оренди в односторонньому порядку Як розірвати договір оренди в односторонньому порядку

Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря

Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря допускається законом на підставі рішення суду. Згідно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду:

при істотному порушенні договору другою стороною;
в інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором;
при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору.

Дострокове розірвання договору оренди орендарем

Дострокове розірвання договору оренди орендарем через суд можливо в двох випадках:

1) При порушенні договору орендодавцем (П.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а саме, якщо вдасться довести суду, що:

орендодавець створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору;
орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання;
орендодавець допустив інше істотне порушення договору оренди. При цьому істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При істотній зміні обставин, У тому числі боку виходили під час укладання договору (ст.451 ЦК України).

Згідно ст.451 ГК РФ зміна обставин вважається істотним, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах. Цей факт треба довести суду.

Крім самого факту істотної зміни обставин сторона, що вимагає розірвати договір, повинна довести одночасне наявність наступних чотирьох умов (п. 2 ст. 451 ЦК України):

в момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
зміна обставин викликано причинами, які позивач не міг подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від нього була потрібна за характером договору та умовами обороту;
при виконанні договору без зміни його позивач в значній мірі втратив би того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору;
із звичаїв ділового обороту або суті договору не випливає, що позивач несе ризик зміни обставин.

Як показує практика, істотною зміною обставин суди не визнають ні криза, ні різка зміна курсу валют. Зокрема, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ ще в 2001 році вказав, що збільшення курсу долара, в зв'язку з яким зобов'язання боржника в рублевому еквіваленті збільшилася більше ніж в чотири рази, саме по собі не говорить про істотну зміну обставин (Постанова ВАС РФ від 07.08 .01 № 4876/01).

Якщо у вашому договорі оренди не передбачено, що ви як орендар має право розірвати договір оренди достроково, тобто до закінчення терміну дії оренди в односторонньому порядку, повідомивши про це іншу сторону за певний термін, то розірвання договору з будь-яких інших підстав неможливо.

Таким чином, єдиною підставою розірвання договору оренди без згоди орендодавця буде порушення договору орендодавцем.

При цьому треба враховувати, що дострокове звільнення орендарем приміщення, без передачі його за актом орендодавцю, не буде підставою для звільнення його від зобов'язань щодо внесення орендної плати, незважаючи на те, що фактично користування приміщенням не здійснювалося (п. 13 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного суду РФ від 11 січня 2002 № 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою").

Розірвання договору оренди орендарем або припинення договору?

Варіанти припинення договору оренди:

Припинення юридично - через ліквідацію орендаря.
Припинення фактично - через реорганізацію орендаря.

Припинення договору юридично

Згідно п.1 ст.61 і п.8 ст.63 ГК РФ факт ліквідації тягне припинення існування юридичної особи без переходу прав і обов'язків у порядку правонаступництва до інших осіб.

Згідно ст.419 ГК РФ зобов'язання припиняється ліквідацією юридичної особи (боржника), крім випадків, коли законом або іншими правовими актами виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу особу.

Відповідно до п.8 ст.63 ГК РФ ліквідація юридичної особи вважається завершеною, а юридична особа - припинив існування після внесення про це запису в єдиний державний реєстр юридичних осіб. Моментом припинення договору оренди в цьому випадку буде момент припинення діяльності юридичної особи.

Як зазначено в роз'ясненнях, даних в п.52 Постанови пленумів Верховного Суду і Вищого Арбітражного Суду РФ від 29.04.2010 № 10/22 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" , при ліквідації орендаря запис про реєстрацію договору оренди повинна бути анульована.

Таким чином, при ліквідації орендаря зобов'язання за договором оренди припиняються на підставі ст.419 ГК РФ.

Припинення договору оренди фактично

Відповідно до ч.1 ст.58 ЦК України у разі злиття юридичних осіб права та обов'язки кожного з них переходять до знову виник юридичній особі. Таким чином, здійснивши реорганізацію, можна передати обов'язки за договором оренди нової юридичної особи, знявши їх з себе.

Таким чином, і при юридичному (ліквідація) і при фактичному (реорганізація) припинення орендаря договір оренди припиняється.

Розірвання договору оренди орендарем: форс-мажор

Згідно ч.3 ст.401 ГК РФ якщо інше не передбачено законом або договором, особа, яка не виконала або неналежним чином виконала зобов'язання при здійсненні підприємницької діяльності, несе відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних за даних умов обставин. Грунтуючись на цій нормі можна припустити, що порушив договір орендар може бути звільнений від відповідальності судом, якщо це порушення суд визнає наслідком форс-мажору.

Однак застосування форс-мажору в більшості випадків перспективи не має. Тому що, по-перше, відповідно до п.3 ст.401 ГК РФ до форс-мажорних обставин не належать, зокрема, порушення обов'язків з боку контрагентів боржника, відсутність в магазинах потрібних товарів, відсутність у боржника необхідних коштів.

По-друге, в тих рішеннях, які суди виносили під час минулої кризи (серпень 1998 року) суди не визнали непереборної силою фінансово-економічна криза в країні, вважаючи, що він не належить до надзвичайних і невідворотних явищ (Постанова ФАС Московського округу від 08.04 .99 № КГ-А40 / 884-99, Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 05.01.2000 № Ф08-2993 / 99). На думку судів, якщо кризи відбувалися і раніше, то компанія могла їх передбачити, а значить, в кризі немає ні надзвичайності, ні невідворотна.

Таким чином, розраховувати на звільнення від відповідальності за порушення договору оренди в зв'язку з форс-мажором безперспективно.

Ніхто не застрахований від настання необхідності в достроковому розірванні договору оренди житла. Тому вкрай важливо знати, яким чином слід діяти в подібній ситуації, щоб уникнути зайвої втрати часу і фінансів.

У представленій статті ми детально розповімо про порядок розірвання з ініціативи кожної зі сторін і необхідних процедурах, які слід дотримуватися.

○ Причини розірвання договору.

Угода про оренду житла вважається розірваним, якщо закінчився термін його дії. При цьому закон допускає, що договір може бути припинений достроково з ініціативи однієї зі сторін.

Так, якщо термін дії орендної угоди не закінчився, вона може бути розірвана з таких підстав:

Обопільне угоду учасників про розірвання.
За бажанням однієї зі сторін в судовому порядку з підстав, передбачених законодавцем (ст. 619-620 ГК РФ).
За бажанням однієї зі сторін з причин, прописаним в тексті угоди.

Найпростішим випадком є \u200b\u200bрозірвання за згодою сторін, коли жоден з учасників не пред'являє претензії іншому і справа не вимагає залучення третіх осіб. Складніші справи, коли припинення угоди вимагає одна сторона, в той час, як інша не згодна з подібною вимогою. В цьому випадку необхідно діяти за певним алгоритмом, який дозволить істотно заощадити час.

○ Дострокове розірвання договору орендарем.

Відповідно до ст. 620 ГК РФ, квартиронаймач може зажадати достроково розірвати договір, якщо господар:

Не дає можливості в повній мірі використовувати передане йому майно.
Надав в користування майно, у якого виявилися недоліки, які були не помічені орендарем під час первинного огляду і про які він не був попереджений власником житла.
Чи не робить квартиру придатною для житла, проводячи необхідний ремонт у встановлені договором або законом терміни.
Представив майно, яке прийшло в стан, непридатний для використання не з вини орендаря.

У всіх цих випадках вимога про дострокове припинення угоди з боку квартиронаймача є правомірним. Якщо власник не згоден з цим, справа вирішується в судовому порядку.

Якщо інший учасник орендної угоди не згоден з вимогою про дострокове припинення угоди, справа переходить до суду після отримання відмови від контрагента або, якщо від нього немає відповіді, через 30 календарних днів після дати, коли він повинен був отримати вимога.

Якщо учасниками орендної угоди є фізичні особи, справа розглядається в районному суді. Якщо хоча б одна зі сторін є юридичною особою (підприємства, ІП), то мова йде про арбітражному судочинстві. У цьому випадку позивач повинен направити досудову претензію відповідачу і тільки після отримання відмови або відсутності відповіді протягом 30 днів подавати позов.

«Вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін ( п.2 ст. 452 ЦК України) ».

У позові слід відобразити:

Повна назва судового органу.
Особисті дані сторін.
Істотні умови орендної угоди.
Вимога про припинення договору.
Причини, за якими потрібно розірвання.

До позову потрібно додати:

Копію орендної угоди.
Чек про оплату держмита.
Докази порушення своїх зобов'язань відповідачем.

Після проведеного судового розгляду, суд може винести рішення про задоволення прохання про розірвання угоди або відмовити в позові. При незгоді з рішенням можна подати апеляцію протягом 30 календарних днів з дати його винесення.

Якщо буде винесено рішення про припинення договору, складається акт на повернення майна.

Якщо сторони згодні припинити орендую угоду, їм необхідно:

Скласти угоду про розірвання договору.
Скласти акт передачі майна.

Договір буде вважатися розірваним з дати, зазначеної в угоді. Так, якщо документ підписаний 03.10, а в в тексті прописано, що угода припиняє свою дію з 13.10, то саме друга дата стане моментом розірвання.

Якщо ініціюється припинення угоди з причин, відбитим в тексті договору, справа може бути вирішено між учасниками угоди без залучення суду. У цьому випадку порядок дій наступний:

Квартиронаймач направляє господареві письмове повідомлення про свій намір припинити дію угоди.
Чекає відповіді 30 календарних днів.
Якщо контрагент погодиться з висунутими вимогами, складається договір про розірвання. Якщо ж власник відмовиться розривати угоду, необхідно залучення суду.

Важливо відзначити, що в даному випадку закон буде на боці ініціатора, якщо підставою для припинення угоди є підстава, вказане в орендному договорі.

○ Дострокове розірвання договору орендодавцем.

Можливість припинення угоди раніше обумовленого терміну законодавець передбачає здебільшого для квартиронаймача. Але при цьому не виключається можливість господаря також достроково переривати дію угоди, з підстав, передбачених законом. Так, в ст. 619 ГК РФ зазначено, що власник житла має право припинити дію орендної угоди, якщо мешканець:

Систематично порушує обумовлені в тексті договору правила користування майном.
Наносити майну істотної шкоди.
Пропускає дату оплати за проживання більше 2 разів поспіль.
Чи не здійснює ремонтні роботи в терміни, встановлені документом.

Важливо враховувати, що ініціювати процедуру розірвання орендодавець може тільки після повідомлення мешканця.

«Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ст. 619 ЦК України)».

✔ Порядок розірвання в суді.

Тут орендодавець також надсилає повідомлення квартиронаймачу перед зверненням до суду. Документ можна відправити за всіма можливими адресами перебування контрагента, але якщо серед них не буде адреси, за якою знімається житло, вимога про повідомлення буде вважатися виконаним, що спричинить за собою відмову в прийнятті позову. Таким чином, порядок дій орендодавця наступний:

Направлення повідомлення про намір розірвати договір і очікування відповіді.
Складання та направлення позову про припинення угоди.
Участь в судовому розгляді.

Суд може задовольнити позов або відмовити в його виконанні.

✔ Порядок розірвання за згодою сторін.

Таке припинення договору можливе, якщо у контрагента відсутні заперечення з приводу розірвання угоди. В даному випадку також укладається угода про припинення орендних відносин і акт передачі майна.

При відсутності претензій учасників один до одного, угода вважається розірваним, якщо вони підписали перераховані документи.

✔ Порядок розірвання з підстав в договорі.

Сторони самостійно вирішують, які причини можуть бути достатніми для припинення правових відносин між ними, за умови, що вони не суперечать закону. Так, якщо орендодавець вважатиме, що наступило якесь підставу, обумовлений в тексті документа, він має право ініціювати його розірвання. Для цього потрібно:

Повідомити контрагента про свій намір.
Отримати від нього згоду на розірвання правових відносин.
Скласти угоду про припинення договору.
Укласти акт передачі майна та його оцінки.

Оренда нерухомої власності є поширеним видом правовідносин в Російській Федерації. Передача представлених об'єктів здійснюється за допомогою укладення угоди про наймання між орендодавцем і орендарем. Статистика позначених правовідносин свідчить, що частим явищем виступає розірвання подібних угод. Припинення дії договору оренди може статися як з ініціативи власника майна, так і за бажанням орендаря. Крім цього розірвання договору оренди можливо і шляхом складання угоди, яка укладається між сторонами угоди.

У зв'язку з тим, що договір оренди є двосторонньою угодою, його дострокове розірвання може привести до того, що права однієї зі сторін угоди можуть бути порушені. Для врегулювання зазначених ситуацій, положеннями законодавства Російської Федерації передбачено, коли дострокове розірвання договору оренди можливо, а коли ні.

У поточній статті буде представлена \u200b\u200bінформація про підстави для розірвання договору оренди, а також порядок дій при анулюванні контракту з ініціативи орендодавця, орендаря та за згодою сторін угоди. Також будуть позначені відомості про те, як відбувається розірвання договору оренди через суд.

Важливо знати...

Загальна інформація

Згідно з нормами Цивільного кодексу Російської Федерації, розірвання договору оренди може статися в наступних випадках:

Якщо орендодавець і орендар дійшли згоди з приводу розірвання договору оренди;
За бажанням однієї зі сторін угоди. Анулювання контрактних відносин в представленому випадку можливо тільки на підставах, які передбачені в тексті договору;
Якщо орендодавець або орендар направив в судове установа позовну заяву для розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Необхідно відзначити, що для подачі позову у заявника повинні бути вагомі підстави, які позначені в положеннях законодавства РФ.

Необхідно пам'ятати, що в першій ситуації, якщо сторони угоди після переговорів дійшли згоди, труднощів при розірванні угоди про наймання у них не виникне. Обговоривши всі нюанси, орендодавець і орендар повинні скласти угоду, на підставі якого і відбувається розірвання представленої домовленості.

Виникнення складнощів допустимо в разі, коли один з учасників правовідносин не бажає здійснювати процедуру дострокового розірвання договору оренди. У наведеному випадку припинення контрактних відносин відбувається за допомогою звернення в судову інстанцію.

процедура розірвання

Незалежно від причин, згідно з якими одна зі сторін угоди виявила бажання анулювати дані правовідносини, процедура розірвання угоди про наймання житлової або нежитлової нерухомості повинна починатися з оформлення повідомлення про припинення контрактних відносин і його відправки другого учасника угоди. При отриманні зазначеного повідомлення, протилежна сторона договору оренди зобов'язується дати відповідь протягом місяця.

Після того як один з учасників даних правовідносин направляє іншому повідомлення, в якому вказує про бажання здійснити дострокову процедуру розірвання договору оренда, події можуть розвиватися по-різному.

Існує чотири варіанти розвитку подій:

Сторона, яка отримала повідомлення про розірвання угоди про оренду, врахувала позначені в повідомленні відомості і вказала період часу, протягом якого зауваження будуть усунені щоб уникнути анулювання угоди;
Відповідач погоджується на дострокове розірвання договору оренди;
Особа, яка отримала повідомлення, становить у відповідь звернення, в якому дана ситуація описана так, як він її бачить. Крім цього відповідач повинен додати до заяви документи, що доводять його слова;
Відповідач ніяк не реагує на повідомлення про розірвання договору оренди - ігнорує звернення і не робить кроків для виправлення зауважень.

Для виключення взаємних претензій орендодавець і орендар повинні діяти згідно із законодавчими актами Російської Федерації і позначених умов в договорі оренди. У разі порушення домовленості або положень нормативно-правових актів РФ, потерпіла сторона має право направити в судову інстанцію позовну заяву.

По згоді сторін

Найбільш зручним і легким способом розірвання договору оренди є оформлення угоди, яке підтвердить обопільна згода орендаря і орендодавця.

При анулюванні представлених контрактних відносин за згодою сторін, слід врахувати кілька особливостей:

Якщо орендодавець і орендар прийшли до обопільної згоди про розірвання договору оренди, їм необхідно оформити спеціальну угоду і позначити в ньому всі нюанси припинення правових відносин;
Представлене угоду в обов'язковому порядку оформляється в письмовому вигляді;
Після того як орендодавець і орендар уклали і підписали позначений документ, відбувається автоматичне розірвання договору оренди. Необхідно відзначити, що припинення дії контракту може статися і в позначене в угоді час. Наприклад, угода була складено 29 листопада 2018 року, а розірвання договору оренди відбудеться тільки 15 грудня 2018 роки;
Аналізуючи практику більшості судових інстанцій, якщо відбувається розірвання договору оренди власності за згодою сторін, документ слід зареєструвати в Росреестра.

Угода про розірвання договору оренди має містити наступну інформацію:

Прізвище, ім'я та по батькові орендодавця, а також його контактні дані;
Особисті та контактні відомості орендаря;
Банківські дані учасників угоди;
Порядковий номер документа;
Період часу, протягом якого власність буде повернута орендодавцеві. Робиться це за допомогою акту прийому-передачі;
Позначається наявність або відсутність взаємних претензій;
На завершення угоди вказується дата і місце його оформлення, а також ставляться підписи орендодавця і орендаря.

Представлене угоду допомагає позначити відсутні у орендодавця і орендаря взаємні претензії, або навпаки встановити суму грошового боргу орендаря по орендній платі та вказати терміни надання грошей орендодавцю.

З ініціативи орендодавця

Згідно орендодавець має право на розірвання договору оренди з власної ініціативи. Фізична або юридична особа, яка надає в оренду свою власність, право анулювати представлене угоду тільки при наявності підстав, визначених положеннями законодавства РФ.

Підстави для розірвання договору оренди за бажанням орендодавця:

Якщо громадянин застосовував передану йому в оренду власність не за призначенням, порушуючи цим пункти договору;
Якщо при використанні переданої орендарю нерухомості він значно погіршив її стан;
Якщо орендар порушує положення договору оренди, в якому позначені терміни і сума плати за використання власності. У разі несплати оренди протягом двох місяців, орендодавець має право здійснити розірвання договору оренди за власним бажанням;
Якщо орендар не виконав умову контракту про ремонт переданої йому за договором оренди власності. Виконати позначене умова необхідно у встановлені в документі терміни.

У першій ситуації, щоб орендодавець зміг визначити, наскільки серйозним є порушення орендаря, необхідно керуватися положеннями Цивільного кодексу Російської Федерації. Ті правопорушення, через які орендодавець поніс певні збитки або на які він не розраховував при укладенні контракту, будуть вважатися істотними.

У другій ситуації, порушення буде вважатися істотним в тому випадку, якщо громадянин, який отримав за договором оренди власність, завдав серйозної шкоди нерухомості або їм була здійснена значна перепланування майна, яка не була обговорена з орендодавцем.

У третьому випадку договір завжди містить інформацію про спосіб і терміни оплати оренди. Якщо громадянин, який отримав в користування власність, неодноразово порушував зазначені умови, орендодавець має право здійснити розірвання договору оренди достроково і за власною ініціативою.

У четвертій ситуації, період для реалізації капітального ремонту нерухомості обмовляється і позначається при укладенні договору оренди. Якщо ж відповідний період часу не представлений в контракті, орендар зобов'язаний проводити ремонт власності в розумні терміни, які встановлені нормативно-правовими актами Російської Федерації.

Крім вищеозначених ситуацій, згідно з першим пунктом статті під номером, підставою для дострокового розірвання контракту шляхом судових розглядів може послужити факт зміни обставин, відповідно до яких було укладено договір оренди.

Необхідно відзначити, що якщо орендодавець і орендар не прийшли до єдиної думки згідно дострокового розірвання договору оренди, перед тим як направляти позовну заяву в судову установу необхідно спробувати врегулювати питання досудовим способом.

Розірвання документа за бажанням орендаря

При оформленні договору орендар має право вимагати включити в угоду пункти, відповідно до яких він зможе ініціювати процес дострокового розірвання договору оренди нерухомості за власною ініціативою. Якщо ж угода не містить представлених умов або особа, яка отримала в користування власність бажає анулювати контракт на підставі інших причин, які не позначені в документі, він має право зробити це двома способами: отримати згоду орендаря або направити в судове установа позовну заяву про розірвання договору оренди .

Підстави для розірвання договору оренди з ініціативи орендаря:

Якщо після того як був укладений відповідний контракт орендодавець надав громадянину в користування іншу власність, не ту, яку він повинен був передати відповідно до пунктів угоди;
Якщо дії орендодавця не дозволяють особі користуватися переданої йому нерухомістю так, як зазначено в положеннях договору оренди або за призначенням власності;
Наймодавець надав орендарю власність неналежної якості, в результаті чого особа не може експлуатувати нерухомість за її призначенням. Необхідно відзначити, що орендар повинен довести, що дані недоліки не були обумовлені при укладенні контракту;
Угода містить пункти, в яких зазначено, що орендодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт власності в певний час, але він не виконує зазначені умови;
Якщо передана в оренду власність стала непридатна для подальшого використання з причин, що не залежать від волі сторін угоди. У наведеному випадку орендар не несе відповідальність перед орендодавцем.

повідомлення

Умова про те, що однією зі сторін необхідно повідомляти іншу про бажання здійснити процес розірвання договору оренди слід обговорити заздалегідь, при оформленні контракту. Норми законодавства РФ не передбачають уніфікованої форми означеного повідомлення. Із зазначеної причини повідомлення складається у довільній формі. При цьому потрібно враховувати встановлені законодавством норми і умови оформлення.

Повідомлення, складене в письмовому вигляді, необхідно в наступних випадках:

Якщо договір оренди був укладений на невстановлений період часу;
Контракт містить пункт, в якому вказується, що договір оренди може бути автоматично продовжений;
Одна зі сторін угоди відмовляється виконувати умови договору оренди.

Норми законодавства Російської Федерації не передбачають типової форми даного повідомлення. За представленою причини оформляється повідомлення про розірвання угоди про наймання у вільній формі.

Незважаючи на це, потрібно дотримуватися наступної структури:

Прізвище, ім'я та по батькові орендаря, а також його контактні дані;
Особисті та контактні відомості орендодавця;
Назва документу;
В основній частині повідомлення про розірвання угоди про наймання позначається причина анулювання контракту;
Вимога щодо розірвання - погашення заборгованості, відшкодування грошових збитків, повернення нерухомості;
Дата розірвання договору оренди;
Період часу, протягом якого інша сторона угоди повинна відповісти на повідомлення;
Перелік документів, що додаються - письмово зафіксовані свідчення свідків про порушення; акти, що підтверджують несплату;
На завершення повідомлення про розірвання договору оренди вказується дата оформлення і підпис заявника.

Факт отримання повідомлення розірвання контракту в обов'язковому порядку повинен бути зафіксований, за допомогою підпису одержувача.

Як розірвати договір оренди через суд?

Процес розірвання договору оренди здійснюється за допомогою судової інстанції в наступних випадках:

Якщо власність орендодавця неможливо далі експлуатувати. Причиною цього може стати непередбачена ситуація, в чому немає провини орендаря;
Орендодавець відмовляється реалізувати капітальний ремонт нерухомості. У наведеному випадку позначений факт повинен бути зазначений в контракті;
Одна зі сторін угоди відмовляється передавати власність;
Якщо орендодавець надає особі нерухомість з недоліками, які не позначені в положеннях договору оренди.

Якщо процес розірвання договору оренди здійснюється через судову інстанцію, то для початку, згідно з нормами законодавства Російської Федерації, заявник зобов'язаний заплатити державне мито. Після цього оформляється позовну заяву, в якому зазначаються підстави для подачі позову.

Позовна заява направляється до обласного судова установа за місцем реєстрації відповідача. До позову в обов'язковому порядку додається документація, яка підтвердить факт порушення договірних зобов'язань. В обов'язковому порядку необхідно зробити посилання на нормативно-правові акти Російської Федерації, які доводять правопорушення з боку іншого учасника угоди.

Позовну заяву

Направити позовну заяву в судове установа має право кожна зі сторін угоди. Так як положення законодавчих актів РФ не містять уніфікованої форми позову в даному випадку, то він складається у довільній формі на аркуші формату А4. Незважаючи на це, при оформленні позовної заяви доцільно дотримуватися ділового стилю викладу. Всі факти, які представляються в документі, повинні бути написані послідовно і обгрунтовано.

Позовна заява про розірвання договору оренди має містити такі відомості:

Назва та адреса судової установи;
Прізвище, ім'я та по батькові заявника, а також його контактні відомості;
Прізвище, ім'я та по батькові відповідача, а також його контактні дані;
Підстава для направлення позовної заяви до судової інстанції;
Список документів, що підтверджують факт правопорушення договірних зобов'язань;
На завершення складання позовної заяви вказується дата його оформлення, а також ставиться підпис заявника.

Необхідно відзначити, що доказом того, що заявник намагався вирішити питання досудовим способом є підписана відповідачем повідомлення про розірвання договору оренди. Цей документ буде свідчити про те, що він не вжив жодних заходів для врегулювання конфлікту.

За будь-якої причини орендар може виявити бажання розірвати договір оренди в достроковому порядку. Розповімо в статті, які є підстави, порядок і способи розірвання договору оренди з ініціативи орендаря.

В першу чергу варто сказати, що в самому укладеному документі, найчастіше, прописуються причини, які можуть служити підставами для припинення орендних відносин наймачем. Однак вказані вони не завжди або у орендаря виникли інші підстави для припинення терміну дії договору.

За нормами законодавства орендар може припинити дію договору двома способами:

Домовившись з орендодавцем і склавши з ним додаткову угоду про розірвання.
В судовому порядку.

У першому випадку причина не має особливого значення, так як орендодавець не чинить опору і не перешкоджає розірванню. Для припинення дії орендних відносин в суді цього недостатньо. Орендар може подати позов з вимогою розірвати договір лише за наявності таких підстав:

Після укладення договору власник майна не передає його в користування орендаря.
Власник всіляко перешкоджає використанню майна. Це буде підставою, якщо орендар намагається користуватися предметом договору відповідно до його призначенням або з якостями, визначеними угодою.
Власник передав у користування майно з істотними недоліками і через них орендар не може використовувати його відповідно до призначення. Ця причина може стати підставою, тільки якщо орендар не знав про недоліки до укладення договору.
Орендодавець не виконує своїх зобов'язань, що виникли в момент підписання договору (приміром, не робить капітальний ремонт).
Виникла надзвичайна ситуація, яку неможливо було передбачити до укладення договору, внаслідок чого орендар вже фізично не може користуватися орендованим майном.

Якщо розірвання відбуватиметься в судовому порядку, необхідно обґрунтувати причину ініціювання розірвання документально.

Папери повинні бути правильно складені, інакше суд може визнати, що в причини розірвання є вина обох сторін. Краще звернутися до професійного юриста за отриманням консультації.

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку без суду

Розірвання договору оренди можна без залучення судових органів. Як правило, для цього потрібна наявність певних умов в самому документі щодо орендних відносин. Наприклад, договір може включати пряму вказівку на можливість розірвання з ініціативи орендаря. Тоді звертатися до суду не буде потрібно.

Відповідь на питання, чи може орендар розірвати договір оренди без суду, залежить від того, на який термін був укладений договір оренди. Можливо два варіанти.

Договір без терміну дії. У цьому випадку розірвання можливе в будь-який момент. Досить повідомити про це власника майна. Повідомлення надсилається за три місяці, якщо предмет договору - нерухомість (ст. 610 ЦК України).
Договір з терміном дії. Такий документ не можна розірвати без суду і вагомих підстав. Винятком є \u200b\u200bвказівка \u200b\u200bправа орендаря на розірвання в самому договорі.

Незважаючи на те, що у Цивільному кодексі України прописана необхідність звернення до суду для розірвання договору оренди, це не перешкоджає вказівкою в договорі права дострокового припинення орендних відносин.

У разі зазначення в договорі умов розірвання слід чітко формулювати пункти, не допускаючи двозначності. В іншому випадку суд може витлумачити договір не на вашу користь. В процесі обговорення і складання проекту договору рекомендуємо скористатися допомогою юриста.

Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно - просто зателефонуйте до нашого юристконсульт за телефонами:

Це швидко і безкоштовно! Ви також можете швидко отримати відповідь через форму консультанта на сайті.

Як розірвати договір оренди достроково через суд?

Якщо домовитися з орендодавцем не вдалося, доведеться звертатися в судові органи для розірвання орендних відносин. Позовну заяву можна скласти тільки після відправлення письмового повідомлення орендодавцю.

У цьому документі обов'язково потрібно вказати:

дані сторін орендних відносин;
обґрунтовану причину розірвання договору;
терміни припинення орендних відносин;
дату складання повідомлення;
особистий підпис.

Повідомлення про бажання розірвати договір складається в двох примірниках. Один залишається у орендаря, другий надсилається власнику. Надіслати повідомлення рекомендується поштою, рекомендованим листом з описом вкладень. Після отримання повідомлення адресатом, у нього є місяць на обдумування і відповідь.

У разі ігнорування повідомлення або відмови орендодавця орендар має право звернутися до судових органів для розірвання договору.

Є два варіанти припинення договору оренди за рішенням суду:

Орендодавець порушив умови договору (ст. 620 ЦК України). Буде потрібно довести суду, що власник має намір перешкоджає використанню майна, або предмет договору має суттєві недоліки, через які неможливо використовувати його за призначенням. Також можуть бути прийняті до уваги інші порушення договору орендодавцем.
В значній мірі змінилися обставини, при яких оформлявся договір оренди (ст. 451 ЦК України). До таких обставин належать значні зміни, при наявності яких раніше, договір не був би складений або ж був складений на інших умовах. Буде потрібно довести суду, що сторони не допускали таких змін і не могли на них вплинути.

Важливо врахувати, що факт звільнення майна орендодавця не є підставою для припинення виплати орендної плати.

Цей обов'язок знімається з орендаря тільки після підписання акту прийому-передачі та додаткової угоди про розірвання договору.

Угода про розірвання договору оренди квартири або іншого майна

Угода про розірвання договору оренди квартири або іншого нерухомого майна - це документ, в якому висловлюються наміри орендаря і орендодавця перервати всі стосунки, що стосуються цього майна. Угода є доповненням договору оренди, тому складається за аналогією. Наприклад, якщо орендний договір пройшов процедуру державної реєстрації, угоду про розірвання теж необхідно зареєструвати.

Є кілька правил складання угоди про розірвання:

Необхідно вказати найменування та ідентифікаційні дані сторін. Вони оформляються і прописуються за аналогією з договором.
Після перерахування сторін обов'язково прописується намір припинити дію договору із зазначенням його реквізитів і дати укладення. Також рекомендується прописати порядок передачі майна та інформацію про проведені розрахунки між орендарем та орендодавцем.
Рекомендується прописати кількість примірників угоди.
Обов'язково проставляються особисті підписи сторін. Якщо однією зі сторін виступає організація, проставляється печатка.

Факт передачі майна краще задокументувати. Для нерухомості рекомендується складати докладний опис і акт прийому-передачі. Ці документи будуть доказом, що у приймаючої сторони немає претензій до орендаря. При виникненні питанням, скористайтеся консультацією юриста.

Ідеальні ситуації в житті, а тим більше в сучасних правовідносинах, на жаль, досить рідкісні. Непередбачуваність державної економічної політики, відсутність стабільності ринку і дедалі частіші випадки банкрутств, нерідко є причиною, коли договірні відносини, виконати без несприятливих наслідків важко, а часом і неможливо.

Можливість припинення орендних відносин в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця, прямо випливає з чинного законодавства з детальною конкретизацією в угоді. Важливим пунктом будь-якої угоди, визнається встановлення терміну його дії. Саме в межах дії укладеного договору та допускається його дострокове розірвання.

Важливо пам'ятати, що встановлення правовідносин з орендою приміщення, віднесено законодавцем до двосторонніх угод. І самим режимом таких угод, максимально гарантується правовий механізм захисту, як орендодавця, так і наймача, від можливості раптової і невигідною волі на закінчення угоди.

Загальні положення про розірвання договору

Загальний принцип російського договірного права дозволяє, сторонам угоди про наймання розірвати його достроково, перш за все, за згодою обох сторін. Орендодавцю, який зважився розірвати договір оренди нерухомості, слід зробити пропозицію наймачеві про укладення угоди. Якщо наймач висловить на, то згода - підписується зазначену угоду з оформленням акту прийому-передачі приміщення. Швидко і при відсутності конфлікту.

При відсутності ж такої згоди і виникненні причин і умов для одностороннього розірвання оренди з волі орендодавця, цивільний закон містить умову про обов'язок затвердження такої ініціативи виключно судовим рішенням (ч.2 ст. 450 ЦК України). Більш того, орендодавцю зобов'язано, доведення переконливості підстав для висунутого їм вимоги про дострокове припинення договору.

Вищеназваними правилами зафіксовані загальні, застосовні підстави виникнення права дострокового розірвання договірних відносин з оренди:

основні порушення договірних зобов'язань;
наявність інших фактів винної поведінки орендаря, встановлених законом або угодою.

Ознака суттєвості порушення - збиток або матеріальні втрати в значному розмірі для орендодавця від дій наймача. Однак встановлення зазначеного ознаки і визначення тяжкості порушеного зобов'язання належить виключно суду.

Для початку і в силу вимог ч. 3 ст. 619 ЦК України власник зобов'язаний дотримати необхідну процедуру - направити на адресу орендаря претензії, виправлення допущених порушень з одночасним пропозицією передчасного закачування договору.

Факт виконання наймача поставлених претензій, в рамках встановленого або розумного періоду, позбавить орендодавця права звернення до судової інстанції. Важливо встановити в діях орендаря приміщення різновид недотримання.

Умова договору оренди про односторонню відмову від виконання договору

Вкрай важливою підмогою в момент виникнення бажання власника розірвати орендні відносини повинні послужити умови договору. Не секрет, що саме грамотно складений і враховує нюанси угоди, важливо мінімізує матеріальні й емоційні витрати при його одностороннє розірвання.

використання наймачем приміщення з істотними порушеннями досягнутих домовленостей і цілі його використання, або в разі неодноразових недотриманні, що призводить до суттєвих погіршенням його стану;
систематичного порушення орендарем строків платежу орендної плати - два і більше разів (від терміну, зафіксованого угодою з оренди);
відмови орендаря провести поточний або капітальний ремонт приміщення, визнаний договором обов'язковим для нього і призначений в певний угодою проміжок часу.

Як розірвати угоди в односторонньому порядку

Важливо відзначити, що можливість застосування названих умов допустимо лише в тих моментах якщо сторони дійшли згоди про оренду приміщення на певний відрізок часу. Укладаючи угоду про оренду нерухомості в рамках невизначеного терміну, кожна зі сторін визнає за одною по визначенню правову можливість відмови, від орендних відносин (при обов'язки дотримуватися 3-місячний період відповідного попередження до дати фактичного розірвання).

При цьому правозастосовна практика не стоїть на категоричну позицію, і допускає встановлення в тексті договору іншого терміну, який встановлює час повідомлення про дострокове припинення договору найму. Законодавчо також не передбачений заборона на можливість внесення в договір позицій, які розширюють права власника на його дострокове закінчення. Якщо виникає суперечка на вказаний рахунок - його дозволить суд.

А ось виключити з договору умова про право орендодавця приміщення на односторонню відмову від подальшого виконання договору закон не дозволяє. Суд, спираючись на норму закону, ця відмова визнає нікчемним.

Для повідомлення передбачена обов'язкова письмова форма, в якому відображаються відомості:

Про найменування;
Про реквізити сторін і договору;
Про підстави, що послужили приводом для повідомлення;
Про зміст вимог.

Наслідки розірвання оренди

Суд виніс рішення у справі, яким задовольнив вимоги власника. Після дати набрання ним законної сили, настає припинення договірних відносин. Однак на практиці за закінченням договору, не завжди відбувається повернення предмета оренди. Часом орендодавець змушений знову звертатися до суду з позовом для витребування майна. З цієї причини рекомендується, спочатку формулювати претензію, не тільки про одностороннє припинення договору, а й заявити додатково претензію про витребування майна. Отримавши виконавчий лист, слід звернутися в службу судових приставів для примусового повернення предмета оренди.

Чим відрізняється одностороннє розірвання договору від відмови виконувати зобов'язання

Інший раз, здійснюючи господарську діяльність, з точки зору отримання найбільш сприятливого результату або матеріальної вигоди, доцільно не розірвати в односторонньому порядку договір, а відмовитися від зобов'язань по ньому. На перший погляд під «розірванням договору» і «відмовою від виконання» можна угледіти деяку схожість. Але право визначає ці терміни як самостійні інститути.

Діючі правові норми не допускають можливість односторонньої відмови від угоди. В іншому випадку з'явилася б можливість порушити стабільність всієї господарської системи, що неприпустимо. Однак при наявності окремих угод між сторонами орендних правовідносин, відмова виконати зобов'язання реальний. Єдина умова для цього - забезпечення незгоди гарантією виплати певної грошової суми. Важливе застереження - таке незгоду, застосуємо тільки при виконанні підприємницького договору.

Законодавець наказує, що відмова від виконання договору оренди може бути реалізований власником якщо:

Порушені договірні умови;
Обставини недотримання прямо не пов'язані з порушенням договору. Наприклад, у орендаря немає ліцензії, що дозволяє займатися певним родом діяльності і, відповідно, використовувати предмет оренди за призначенням;
Має місце невмотивована відмова від оренди з боку орендаря.

Відмова потрібно робити добросовісною та розумною. Якщо орендодавець не використав можливість на відмову, і протягом договірних відносин продовжилося - подальша реалізація наданого права стане неможливим.